54 Corporate governance 56 Organisatie en risico s 60 Verslag van de Raad van Commissarissen

Transcriptie

1 Jaarverslag 30 juni 2010

2 Overzicht Frankrijk Italië Zweden Governance Financiële informatie BO Profiel 01 Samenvatting resultaten 02 Strategie 04 Vastgoed samenvatting 06 Bericht van de directie 10 Taxaties 12 Frankrijk 28 Italië 40 Zweden 54 Corporate governance 56 Organisatie en risico s 60 Verslag van de Raad van Commissarissen 62 Financieel tienjarenoverzicht 63 Geconsolideerde jaarrekening 68 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 92 Vennootschappelijke jaarrekening 93 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 97 Overige gegevens 100 Namen en adressen Profiel Eurocommercial Properties N.V. (Eurocommercial) is in 1991 opgericht als fiscale beleggingsinstelling met een nul procent belastingtarief en met notering aan NYSE Euronext. De Vennootschap belegt uitsluitend in winkelvastgoed en heeft sinds de oprichting steeds stijgende dividenden weten te realiseren.

3 01 Samenvatting resultaten 2009/2010 Direct beleggingsresultaat Balans overzicht Overzicht Huuropbrengsten Nettohuuropbrengsten Nettorentelasten Bedrijfskosten Direct beleggingsresultaat 140,9mln 120,5mln 41,9mln 8,6mln 70,0mln Totaal activa 2,5mld Aangepaste intrinsieke waarde 1,4mld Leningen 1,1mld Verhouding netto schuld/ aangepaste intrinsieke waarde 70% Verhouding netto leningen/ vastgoedwaarden 41% Rentedekkingsratio 2,7 Dividend per certificaat ( ) 1,82 2,0 Direct beleggingsresultaat* ( mln) 70,0mln 80 1,5 1,0 1,60 1,67 1,75 1,78 1, ,1 58,7 62,8 65,0 70,0 0, Netto huuropbrengsten ( mln) 120,5mln Aangepast intrinsieke waarde ( ) 33, ,2 95,8 110,0 114,4 120, ,98 38,99 39,83 33,02 33, *Zie pagina 63 voor de uitleg met betrekking tot de aanpassing van het direct beleggingsresultaat.

4 02 Eurocommercial Properties N.V. Ervaren specialist in winkelcentra Focus op stabiele West-Europese markten Strategie Eurocommercial heeft ervoor gekozen uitsluitend te beleggen in winkelvastgoed, en vooral in winkelcentra, omdat deze sector in landen waar de omzetten van winkels openbaar worden gemaakt, duidelijkheid biedt over de prestaties van objecten. Een systeem van basishuren die worden vermeerderd op basis van de winkelomzetten en worden aangepast aan de inflatie, is bovendien minder volatiel dan andere systemen en voorkomt conflicten tussen huurder en verhuurder. De winkelvastgoedsector vergt meer dan enige andere sector een zeer goede kennis van de plaatselijke cultuur, bestedingspatronen en demografie. Daarom investeert Eurocommercial bewust in een beperkt aantal landen, zodat zij kan profiteren van haar uitgebreide ervaring ter plaatse en haar goede reputatie bij winkelbedrijven. Eurocommercial heeft gekozen voor Frankrijk, Noord-Italië en Zweden omdat dit belangrijke Europese markten zijn waar omzethuren en dus maandelijkse opgave van de omzetten het meest gangbaar zijn. Zweden Gothenburg, Karlskrona, Karlstad, Laholm, Malmö, Norrköping, Skövde, Södertälje, Västerås, Växjö Waarde: 561 miljoen Frankrijk Amiens, Bourges, Buchelay, Chasse-sur-Rhône, Cormeilles, Grenoble, Hyères, Moisselles, Parijs (4 e, 9 e en 16 e ), Taverny, Tours Waarde: 863 miljoen Noord-Italië Bergamo, Bologna, Ferrara, Florence, Imola, Mantua, Milaan, Modena, Sarzana Waarde: 935 miljoen * Huur plus marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting gedeeld door omzet inclusief btw.

5 Objecten worden geselecteerd op basis van duurzame opbrengsten en uitbreidingspotentieel 03 De verhouding tussen winkelomzetten en huren is een essentiële factor voor zowel eigenaren van winkelcentra als winkelbedrijven. Eurocommercial kiest daarom winkelcentra waar deze verhouding huisvestingskosten/ omzet * zich binnen een zorgvuldig gedefinieerde bandbreedte bevindt, afhankelijk van de ligging van het centrum en de specifieke sector waarin de betrokken winkelbedrijven actief zijn. Dankzij onze grote aandacht voor details handhaven de huuropbrengsten zich op een goed peil en blijft de leegstand tot een minimum beperkt. Overzicht

6 04 Eurocommercial Properties N.V. Vastgoed samenvatting Analyse van de winkelportfeuille Vastgoedwaarden ( mln) Bruto verhuurbare oppervlakte (m²) Aantal panden Aantal winkels Aantal bezoekers (mln) Omzetgroei 0,0% 1,1% Gemiddelde omzet /m² (boetieks < 300m²) Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis 1,3% 4,7% Gemiddelde huur /m² (boetieks < 300m²) Geografische spreiding Winkeltypen Frankrijk Noord-Italië Zweden 36% 40% 24% Winkelcentra Winkels/galerijen in stadscentra Retailparken 76% 20% 4%

7 05 Huurverlengingen en nieuwe huurcontracten Totaal geschatte waarde huurstijgingen: 5,4% % huurcontracten hernieuwd/ verlengd 2009/ /2009 % minimum gegarandeerde huur hernieuwd/ verlengd Gemiddeld bereikte huurstijging % minimum % huurcontracten gegarandeerde hernieuwd/ huur hernieuwd/ verlengd verlengd Gemiddeld bereikte huurstijging Frankrijk 6% 5% 68% 9% 4% 18% Italië 17% 10% 23% 17% 11% 29% Zweden 10% 5% 12% 8% 4% 16% Totaal 12% 7% 32% 13% 7% 25% *Inclusief de 550% stijging bij Rue de Rivoli, Parijs. Overzicht Verlengingsprofiel huurcontracten (% van de huuropbrengst) Gemiddelde contractslengte: 6,4 jaar Huisvestingskostenratio s (exclusief hypermarkten) (%) Afgelopen 2010/ / / / ,5 Frankrijk 8,1 Italië 7,5 7,8 Zweden Totaal Top tien huurders % van de inkomsten ICA Sverige AB 4,3 Coin SpA 4,2 Carrefour 4,0 H&M 3,8 Inditex 3,4 Groupe Casino 3,3 MediaMarkt 3,2 Fnac 3,1 Vis Pathé 1,5 COOP Sverige AB 1,3 Totaal 32,1

8 06 Eurocommercial Properties N.V. Bericht van de directie Dit was een positief jaar voor Eurocommercial. De huuropbrengsten en vastgoedwaarden lopen op en de rentetarieven zijn gedaald. Hierdoor kan er een hoger dividend worden uitgekeerd, ondanks dat het aantal uitstaande aandelen dit jaar met 12,5% is toegenomen. Huuropbrengsten De huuropbrengsten van het op 30 juni 2010 afgesloten boekjaar bedroegen 140,9 miljoen, tegen 134,2 miljoen over het voorgaande boekjaar, een stijging van 4,9%. Deze stijging is toe te schrijven aan de aankoop van nieuwe vastgoedobjecten, de sterkere Zweedse kroon, het positieve effect van de uitbreiding van winkelcentra en huurverhogingen. Na aftrek van nettoservicekosten en directe en indirecte exploitatiekosten van het vastgoed (kosten buitenlandse kantoren) bedroegen de nettovastgoedopbrengsten 120,5 miljoen, een stijging van 5,3% ten opzichte van het voorgaande boekjaar ( 114,4 miljoen). Op vergelijkbaar gemaakte basis (dezelfde winkeloppervlakte) bedroeg de huurgroei over het op 30 juni 2010 afgesloten boekjaar 1,3%. De huurgroei was het sterkst in Frankrijk, met 2,5%, mede dankzij de herinrichting van het pand in de Rue de Rivoli in Parijs. De huuropbrengsten namen in Italië toe met 1,9%, maar daalden in Zweden met 1,1% als gevolg van negatieve indexering. Alle huurgroeicijfers zijn gebaseerd op de huurdersoverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexeringen en omzethuren. In Frankrijk werden in de loop van het boekjaar 26 nieuwe huurovereenkomsten en huurverlengingen afgesloten met als resultaat een gemiddelde stijging van de basishuur van 68%, een cijfer dat sterk profiteert van de stijging van 550% voor Rue de Rivoli. In Italië steeg de basishuur dankzij 104 nieuwe huurovereenkomsten en huurverlengingen met 23%. In Zweden ten slotte bedroeg de gemiddelde stijging 12% op basis van 27 nieuwe huurovereenkomsten en huurverlengingen. Eurocommercial verwacht dat de inflatie in 2011 hoger zal zijn dan in 2010, hoewel die zeer bescheiden zal zijn. In het boekjaar 2010/2011 zullen echter huurherzieningen plaatsvinden in 126 huurovereenkomsten en deze herzieningen zullen naar verwachting verhogingen laten zien. Huurgroei 2009/2010 (%) (op vergelijkbaar gemaakte basis) 1,3% 3,0 2,0 1,0 2,5 1,9 1,3 0 1,0 1,1 2,0 Frankrijk Italië Zweden Totaal

9 07 Van links naar rechts Jeremy Lewis, Directievoorzitter Evert Jan van Garderen, Financieel directeur Peter Mills, Directeur Tom Newton, Directeur Tim Santini, Directeur Omzetgroei Op vergelijkbaar gemaakte basis groeide de omzet in de winkelcentra van ECP voor de zes maanden tot 30 juni 2010 met 1,4% vergeleken met dezelfde periode in het voorgaande boekjaar. Over het volledige boekjaar zijn de omzetten gelijk gebleven. Omzetgroei (%) (op vergelijkbaar gemaakte basis) 0,0% 3,0 2,0 1,0 0 1,0 2,0 1,6 0,0 Frankrijk Twaalf maanden tot en met 30 juni 2010 Zes maanden tot en met 30 juni ,9 Italië 1,6 0,2 0,7 Zweden 0,0 Totaal Leegstand en huurachterstanden Ondanks de ongunstige economische situatie bedragen de totale leegstand en de huurachterstanden van meer dan 90 dagen nog altijd minder dan 1% van de huuropbrengsten. Vastgoedwaarden Op vergelijkbaar gemaakte basis waren de waarden van de vastgoedobjecten van Eurocommercial in juni ,8% hoger dan in juni 2009 en 2,9% hoger dan in december Volledige informatie over de onafhankelijke taxaties van de vastgoedobjecten van de Vennootschap is te vinden op de bladzijden 10 en 11 van dit verslag. Aan- en verkopen van vastgoed Gedurende het verslagjaar zijn twee objecten aangekocht voor een totaalbedrag van 99,1 miljoen. Er werd één object verkocht voor 3,375 miljoen. De nieuw verworven winkelcentra bevinden zich in Moisselles in de regio Parijs en in Modena in Emilia Romagna. Ze zijn beide in december 2009 gekocht en gefinancierd uit de aandelenplaatsing in november, die een totaal van 98,8 miljoen heeft opgebracht. Het netto-aanvangsrendement van de centra bedraagt 6,5% voor Moisselles en 6,4% voor Modena. Alle bijzonderheden zijn te vinden in de verslagen van de desbetreffende landen. 1,4 De Vennootschap heeft gedurende de verslagperiode het laatste bedrijfspand dat zij nog bezat in Nederland verkocht. Daarmee is de overgang naar een beleggingsinstelling die uitsluitend actief is in winkelvastgoed voltooid. Het pand in Veenendaal van 7.170m² is in mei 2010 verkocht voor 3,375 miljoen. Eurocommercial had het in 1991 gekocht voor 2,7 miljoen en de meest recente taxatie (in december 2009) bedroeg 3,64 miljoen. De Vennootschap heeft nu geen vastgoedobjecten meer in Nederland. Uitbreidingen en renovaties van winkelcentra De laatste fase van de ingrijpende renovatie en uitbreiding van Carosello in Carugate, Milaan, is in oktober 2009 voltooid met de opening van het foodcourt met negen restaurants. Het nettorendement op de investeringskosten van het gehele project bedroeg 7%. Tijdens het boekjaar is besloten door te gaan met de renovatie en verbouwing voor een bedrag van 40 miljoen van het winkelobject van de Vennootschap in Växjö tot een fullservicewinkelcentrum van m². In december 2009 is gestart met de bouw en in augustus 2010 is de eerste fase geopend. Naar verwachting wordt het volledig voltooide centrum in mei 2011 geopend en zal het nettorendement op de kosten uitkomen op ongeveer 8%. Meer informatie over deze uitbreiding is te vinden op bladzijde 43 van dit verslag. Financiering Gedurende het boekjaar heeft Eurocommercial nieuwe certificaten (9,9% van het kapitaal) uitgegeven tegen 27,50 om de aankoop van twee vastgoedobjecten te financieren. Bovendien werden nog eens nieuwe certificaten uitgegeven tegen een prijs van 30,26 voor aandeelhouders die hadden gekozen voor een dividenduitkering in aandelen. Met deze twee emissies is het eigen vermogen van de Vennootschap met 125 miljoen toegenomen. In totaal is een bedrag van 140 miljoen aan langetermijnfinanciering toegevoegd aan de leningportefeuille van de Vennootschap tegen een gemiddelde marge van ongeveer 80 basispunten. In september en oktober 2009 zijn twee nieuwe leningen van elk 40 miljoen aangegaan met een looptijd van respectievelijk tien en twaalf jaar. Daarnaast is in juni 2010 een nieuwe lening ten bedrage van 60 miljoen en met een looptijd van tien jaar (twee plus acht jaar) afgesloten. Overzicht

10 08 Eurocommercial Properties N.V. Bericht van de directie vervolg Op 30 juni 2010 bedroegen de totale leningen miljoen; dit is na saldering met de liquide middelen ten bedrage van 116 miljoen, 70% van de aangepaste intrinsieke waarde van miljoen. In alle leningovereenkomsten wordt bepaald dat de nettoschuld maximaal 100% van de aangepaste intrinsieke waarde mag bedragen. Theoretisch beschikt Eurocommercial dus over een onbenutte leencapaciteit van ongeveer 400 miljoen. Over het totaal bedragen de verhouding leningen (na saldering met de liquide middelen)/vastgoedwaarden 41% en de rentedekkingsratio 2,7. Eurocommercial heeft al haar vreemd vermogen gefinancierd in de vorm van directe, meestal door hypotheken gedekte leningen van grote banken. De Vennootschap maakt gebruik van swaps om haar rentelasten over een gemiddelde periode van bijna negen jaar voor 82% (2009: 92%) af te dekken. Daardoor bedraagt de rente 3,99% per jaar (2009: 4,6%), inclusief een opslag van gemiddeld 59 basispunten. Afloopschema leningen ( mln) / / / / / / /2017 Marktcommentaar De markt voor goede winkelcentra in Frankrijk, Italië en Zweden is opmerkelijk stabiel gebleven tijdens de financiële crisis. In het geval van Eurocommercial is de waarde van de objecten van het hoogtepunt in december 2007 tot het dieptepunt in december 2009 met ongeveer 11% gedaald. Het herstel sindsdien is goed, maar niet spectaculair. Dat was ook te verwachten, want er was relatief weinig terug te winnen vergeleken met sommige andere markten, waar de verliezen veel groter waren. De vraag naar winkelvastgoed is het grootst in de categorie tussen 30 en 80 miljoen, omdat het evenwicht van de portefeuilles van de meeste fondsen door een aankoop binnen / / deze bandbreedte niet al te zeer wordt verstoord. Grotere centra voor een prijs boven 100 tot 150 miljoen komen minder vaak op de markt, maar als de kwaliteit hoog en de prijs gunstig zijn, worden ze goed verkocht. Hoewel er voor deze prijsniveaus naar verhouding minder kopers zijn, zijn er genoeg grote verzekeringsmaatschappijen, staatsfondsen en natuurlijk gespecialiseerde beursgenoteerde bedrijven om meer dan voldoende vraag en stabiliteit in de markten te garanderen. Er is fel geconcurreerd om de grootste transactie dit jaar, Cap 3000 in Nice, een centrum van uitzonderlijke klasse, dat is verkocht voor een bedrag van 450 miljoen, met een netto aanvangsrendement van 4,65%, dat een aanzienlijk potentieel voor hogere huren en verdere ontwikkeling weergeeft. Vooruitzichten Wij denken dat de vooruitzichten voor onze markten goed zijn, maar het is niet waarschijnlijk dat de vastgoedrendementen nog veel verder zullen dalen, aangezien de economische groei nog relatief bescheiden is, maar wel verbetert. De verwachte gemiddelde economische groei voor Frankrijk en Italië in 2011 bedraagt 1,3% en in deze situatie is het niet waarschijnlijk dat de consumentenbestedingen en dus de winkelomzetgroei, sterk zullen toenemen. De Zweedse economische vooruitzichten zijn veel beter met een groei van 2,8% voor 2011 en werkloosheid die begint te stabiliseren. In Frankrijk is de werkloosheid verbeterd tot net onder de 9,5% maar in Noord-Italië is deze opgelopen naar 6,4%. De rentetarieven zullen in deze economische omstandigheden waarschijnlijk niet veel stijgen, hoewel de Zweedse Riksbank is begonnen het niveau geleidelijk te verhogen. Over het algemeen zijn de rendementen op staatsobligaties veel lager gebleven dan velen, wijzelf niet uitgezonderd, hadden verwacht op basis van het vooruitzicht van een bescheiden inflatie. Het is ook zeker niet in het belang van overheden om de rentes sterk te laten stijgen, omdat het voor hen dan nog moeilijker wordt hun grote tekorten te financieren. Hun probleem is dat als de inflatie op een zeker moment gaat oplopen als gevolg van het economisch herstel, zij dit zullen moeten bestrijden met renteverhogingen. Waarschijnlijk zijn de economieën echter nog zo zwak dat dit de komende één à twee jaar, en als de somberste voorspellingen uitkomen, misschien nog veel langer, niet nodig zal zijn. Deze ontwikkelingen kunnen van invloed zijn op de rendementen op vastgoed, die altijd

11 09 hoger zijn dan de rendementen op zogenaamd risicovrije staatsobligaties. Tienjarige staatsobligaties noteren nu op buitengewoon lage rendementen. Het gemiddelde rendement van tienjarige staatsobligaties ligt nu voor onze markten op ongeveer 3%. Als men dat vergelijkt met het gemiddelde rendement van 5,7% van de vastgoedobjecten van Eurocommercial is dat bijna twee keer zo laag. Dit is een veel groter verschil dan in de vele, vele jaren voorheen. Vastgoedrendementen in onze landen hebben een bepaalde verwachting van inkomstengroei, wat niet het geval is voor niet-geïndexeerde obligaties. Of vastgoedrendementen uiteindelijk zullen dalen of obligatierendementen uiteindelijk zullen stijgen, zal de tijd leren. Investeringsstrategie Wij blijven uitkijken naar goed winkelvastgoed in de markten die wij het best kennen Frankrijk, Noord-Italië en Zweden en blijven net als in het verleden nieuwe aankopen financieren met een mix van eigen en vreemd vermogen. Op die manier kunnen deze aankopen vanaf hun eerste volledige exploitatiejaar bijdragen aan de inkomsten, zoals het geval was bij onze twee meest recente aankopen in Moisselles en Modena. Op de middellange termijn streven wij ernaar de spreiding over de landen ongeveer te houden zoals deze nu is, met een theoretische doelstelling van 35 40% in zowel Frankrijk als Italië en 20 25% in Zweden. Wij hebben voorzichtig gekeken naar de Spaanse markt, maar tot nu toe hebben we daar geen vastgoed van dusdanige kwaliteit gezien dat ons voldoende rendement verschaft om het risico te compenseren van een werkloosheid van 20% en een economie die nog niet heeft aangetoond dat zij in staat is zich substantieel te diversificeren, om minder afhankelijk te worden van bouw en toerisme. Wij blijven ons concentreren op de fundamentele aspecten van onze kernactiviteit door te zorgen dat onze winkelcentra aantrekkelijk zijn voor onze klanten, zodat er omzetten worden behaald die leiden tot duurzame en zo mogelijk stijgende huuropbrengsten. Dit jaar hebben wij dat doel, met een hogere omzet- en huurgroei dan gemiddeld in onze sectoren, bereikt door een goede huurdersmix in onze winkelcentra, voorzieningen van hoge kwaliteit en goede marketing. Factoren die hier sterk aan bijdragen zijn onze platte managementstructuur, waardoor marktinformatie snel kan worden uitgewisseld en onze goede relatie met internationale en lokale winkelbedrijven, waarmee we echt als partners samenwerken. Ons streven blijft erop gericht onze aandeelhouders een gestaag stijgend dividend op basis van een solide inkomstengroei te bieden. Wij blijven de informatie in onze verslagen voortdurend verbeteren, zodat beleggers zich een goed gefundeerd oordeel kunnen vormen over de resultaten van hun beleggingen. Overzicht

12 10 Eurocommercial Properties N.V. Taxaties Alle objecten van de Vennootschap zijn als gebruikelijk per 30 juni 2010 onafhankelijk getaxeerd door vooraanstaande internationale kantoren overeenkomstig de standaarden zoals opgenomen in het Red Book van The Royal Institution of Chartered Surveyors. Deze standaarden verlangen dat de taxateurs het bedrag opgeven waarvoor zij verwachten dat het pand op de dag van de taxatie kan worden verkocht op de vrije markt. De taxatiecourtages zijn vaste bedragen en op geen enkele manier afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Normaal gesproken worden de panden iedere drie jaar door een andere taxateur gewaardeerd. Dit jaar zijn 19 van de 32 panden getaxeerd door een nieuwe taxateur. De kantoren die deze taxaties per 30 juni 2010 hebben uitgevoerd zijn: Frankrijk: Cushman & Wakefield, Knight Frank, Retail Consulting Group Italië: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Savills Zweden: Cushman & Wakefield, DTZ De nettorendementen die zijn opgenomen in de nevenstaande tabel zijn verkregen door de huidige nettovastgoedopbrengsten te delen door de desbetreffende taxatiewaarde, waaraan dan de in de markt van het desbetreffende land gebruikelijke opslag voor veronderstelde aankoopkosten (meestal toepasselijke overdrachtsbelasting) wordt toegevoegd. Het doel is om de berekeningsmethodiek, die een professionele institutionele belegger gebruikt, te volgen. Voor nadere details wordt verwezen naar toelichting 12 bij de geconsolideerde jaarrekening. De herwaarderingen hebben geleid tot een stijging van 2,9% ten opzichte van december 2009 en tot een stijging van 1,8% ten opzichte van juni De taxatiewaarde in Frankrijk is gedurende het jaar eindigend op 30 juni 2010 met 3,4% toegenomen, in Italië met 0,8% en in Zweden met 1% (in Zweedse kronen). Het vastgoed is sinds december 2009 gestegen met 5,1% in Frankrijk, 1,5% in Italië en 1,9% (in Zweedse kronen) in Zweden. Bij de taxaties per 30 juni 2010 werd voor alle panden een gemiddeld algeheel nettoaanvangsrendement van 5,7% (2009: 5,6%) gehanteerd, in Frankrijk 5,5% (2009: 5,7%), in Italië 5,9% (2009: 5,6%) en in Zweden 5,8% (2009: 5,8%) met uitzondering van het project in Växjö. Waardeveranderingen 2009/2010 (%) 1,8% 4,0 3,0 3,4 2,0 1,8 1,0 1,0 0,8 0 5,7% Frankrijk Italië Netto-aanvangsrendementen juni 2010 (%) 8,0 6,0 5,9 5,5 4,0 2,0 0 Frankrijk Italië Zweden Totaal 5,8 5,7 Zweden Totaal

13 11 Nettotaxatiewaarde 2010 Nettotaxatiewaarde 2009 Wijziging juni 2010/ juni 2009 Nettorendement met inbegrip van aankoopkosten Jaar van aankoop Kostprijs Frankrijk ( miljoen) Amiens Glisy, Amiens 2 41,90 39,50 6,1% 5,9% 15, Saint Doulchard, Bourges 5 37,80 38,60 2,1% 5,7% 42, Buchelay Retail Park 2 6,10 6,80 10,3% 7,5% 6, Chasse Sud, Chasse-sur-Rhône 5 29,30 29,70 1,3% 6,0% 30, Les Allées de Cormeilles, Cormeilles 2 35,20 36,30 3,0% 6,6% 44, Les Trois Dauphins, Grenoble 6 33,50 33,05 1,4% 5,8% 24, Centr Azur, Hyères 5 42,00 41,30 1,7% 5,6% 17, Plaine de France, Moisselles 5 64,10 6,3% 59, Passage du Havre, Parijs 2 249,60 243,40 2,5% 5,1% 165, Passy Plaza, Parijs 2 118,50 116,90 1,4% 5,5% 72, rue de Rivoli, Parijs 6 43,20 35,60 21,3% 4,3% 20, Les Portes de Taverny, Taverny 6 50,30 47,74 5,4% 5,7% 24, Les Atlantes, Tours 2 111,40 110,80 0,5% 5,5% 47, Italië ( miljoen) Curno, Bergamo 4 98,10 97,12 1,0% 5,9% 34, Centro Lame, Bologna 7 39,90 38,93 2,5% 6,1% 29, Il Castello, Ferrara 7 99,90 101,02 1,1% 6,0% 77, I Gigli, Florence 1 241,90 224,80 7,6% 5,7% 189, Centro Leonardo, Imola 1 71,90 69,08 4,1% 6,0% 63, La Favorita, Mantua 2 45,50 49,20 7,5% 6,7% 33, Carosello, Carugate, Milaan 4 270,70 265,00 2,2% 5,7% 173, I Portali, Modena 2 41,60 6,0% 41, Centroluna, Sarzana 7 25,90 25,45 1,8% 6,1% 13, Zweden (SEK miljoen) 421, Gothenburg 2 733,00 721,78 1,6% 5,6% 821, Kronan, Karlskrona 2 162,00 149,91 8,1% 5,7% 135, Bergvik, Karlstad 3 535,00 511,94 4,5% 5,8% 342, Mellby Center, Laholm 2 153,00 151,95 0,7% 5,8% 120, Burlöv Center, Malmö , ,20 1,7% 5,6% 695, Ingelsta Shopping, Norrköping 2 872,00 849,50 2,6% 5,9% 831, Elins Esplanad, Skövde 2 628,00 608,82 3,2% 5,9% 539, Moraberg, Södertälje 3 391,50 379,21 3,2% 6,0% 360, Hälla Shopping, Västerås 2 295,00 291,88 1,1% 5,8% 194, Grand Samarkand, Växjö* 2 515,00 347,75 48,1% 445, * Centrum in uitbreiding. Taxaties door: 1 CB Richard Ellis, 2 Cushman & Wakefield, 3 DTZ, 4 Jones Lang LaSalle, 5 Knight Frank, 6 Retail Consulting Group, 7 Savills. Overzicht

14 12 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk

15 13 Vastgoedportefeuille Huurgroei +2,5% Winkelomzetgroei 1,6% Verandering vastgoedwaarden +3,4% 1. Parijs Passage du Havre Galerij in stadscentrum 2. Parijs Passy Plaza Galerij in stadscentrum 3. Parijs Rue de Rivoli Winkels in stadscentrum 4. Tours (Indre-et-Loire) Les Atlantes Winkelcentrum 5. Moisselles (Val d Oise) Plaine de France Winkelcentrum 6. Taverny (Val d Oise) Les Portes de Taverny Winkelcentrum 7. Hyères (Var) Centr Azur Winkelcentrum 8. Amiens (Somme) Amiens Glisy Winkelcentrum 9. Chasse-sur-Rhône (Isère) Chasse Sud Winkelcentrum 10. Bourges (Cher) St. Doulchard Winkelcentrum 11. Grenoble (Isère) Les Trois Dauphins Winkels in stadscentrum 12. Cormeilles (Val d Oise) Les Allées de Cormeilles Retailpark 13. Buchelay (Yvelines) Buchelay Retail Park Retailpark

16 14 Eurocommercial Properties N.V. Overzicht Frankrijk Economie De Franse economie is minder zwaar getroffen door de financiële crisis dan veel andere Europese landen. Het herstel is er echter relatief bescheiden met een verwachte groei van het BBP van 1,5% in Frankrijk heeft een grote binnenlandse markt, waardoor het voor zijn groei minder afhankelijk is van de export dan de kleinere economieën. De werkloosheid heeft zijn hoogste punt bereikt en ligt nu net onder de 9,5%. De belangrijkste opgave voor de Franse regering is het terugdringen van het begrotingstekort (7,9% in 2009). Geplande bezuinigingsmaatregelen moeten nog worden aangenomen. Dit blijft het grootste punt van onzekerheid voor de toekomst. Huurgroei De winkelcentra hebben zich in de loop van het jaar heel goed staande gehouden vergeleken met andere vastgoedsectoren. Voor de Franse portefeuille werd een huurgroei van 2,5% bereikt, ondanks een negatieve indexering en een daling van de omzethuren. Deze huurgroei is echter voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de remerchandising van het pand in de Rue de Rivoli. Het onlangs aangekochte winkelcentrum in Moisselles buiten beschouwing gelaten valt inmiddels bijna 70% van de huurders onder de nieuwe ILC-index. Deze index heeft geleid tot een huurverhoging van 0,84% in 2010, terwijl de huren op basis van de oude ICC-index met 4% zijn gedaald. Het is moeilijker geworden om huurgroei te realiseren bij huurverlengingen, met name de anchorwinkels graven zich in en alleen door scherp vermogensbeheer door vastgoedeigenaren kunnen hogere huren worden gerealiseerd. Uiteindelijk wordt huurgroei bereikt door omzetgroei, en een gemiddelde stijging van 9% uitsluitend op huurverlengingen gedurende het jaar is een bewijs van de kwaliteit van onze portefeuille als geheel. Omzetgroei Er is een duidelijk prestatieverschil tussen de eerste en de tweede helft van het jaar. De tweede helft ziet er veel beter uit, hoewel het optimisme werd gedempt door zwakke cijfers over juni. De omzet over het volledige boekjaar was 1,6% lager dan het voorgaande jaar (anchorwinkels elektrische apparaten 2,3%), terwijl deze voor de eerste helft van 2010 stabiel was (anchorwinkels elektrische apparaten 1,3%). Er lijkt dus een opgaande trend te zijn, waarbij de sector drogisterij en parfumerie opnieuw de sterkste prestaties laat zien met een stijging van 4,8% over de twaalfmaandsperiode. In de maand juli stegen de omzetten sterk als gevolg van de late start van de uitverkoop dit jaar. Vastgoedmarkt In de tweede helft van het boekjaar was er een flinke opleving van het aantal transacties. De verkoop van een groot centrum in Zuid-Frankrijk kreeg veel publiciteit en overschaduwde een aantal minder opzienbarende transacties die misschien representatiever zijn voor de markt als geheel. Tot de nieuwkomers op de markt behoren enkele grote Europese verzekeringsmaatschappijen en Duitse beleggingsfondsen. Laatstgenoemde fondsen waren al een tijdje op zoek naar meer exposure en hebben binnen korte tijd vier aankopen gerealiseerd. De markt lijkt een zeer solide basis te hebben, aangezien ook hypermarktketens actief zijn op de markt als kopers van winkelgalerijen en de rendementen over de hele linie licht zijn gedaald. Taxatiewaarden De waarden van de vastgoedobjecten in de Franse portefeuille van Eurocommercial zijn met 3,4% gestegen ten opzichte van juni 2009, terwijl de rendementen gedurende de twaalfmaandsperiode met 20 basispunten zijn gedaald. Het totale nettorendement bij de taxaties bedraagt 5,5%. Vastgoedobjecten in stadscentra worden getaxeerd op 5,2%, winkelcentra in de provincie met een hypermarkt als anchorwinkel op 5,8% en retailparken in de regio Parijs (Ile de France) op 6,7%.

17 15 Pascal Le Goueff Vastgoeddirecteur, Frankrijk Aankopen, uitbreidingen en renovaties Hoogtepunten in het boekjaar waren de aankoop van een nieuw centrum in de regio Parijs en de herinrichting van het pand Rue de Rivoli 74. Eurocommercial heeft in december 2009 het winkelcentrum Plaine de France in Moisselles gekocht voor een totaalbedrag van 59,1 miljoen, hetgeen overeenkomt met een netto-aanvangsrendement van 6,5%. De anchorwinkel van het centrum is een zeer succesvolle Leclerc-hypermarkt met een oppervlakte van m². Eurocommercial heeft de winkelgalerij gekocht, met een bruto-huuroppervlak van m² en parkeerruimte voor auto s. Het centrum is gelegen op een prominente zichtlocatie aan de Route Nationale N1 tussen Parijs in het zuiden en Chantilly in het noorden. Het verzorgingsgebied bestaat uit aangename woonwijken aan de buitenranden van Parijs voor mensen met een middeninkomen. De units in het winkelcentrum zijn verhuurd aan een reeks goede nationale merken. Er zijn mogelijkheden voor een kleine uitbreiding op korte termijn en een grotere uitbreiding op lange termijn. Voor het project in de Rue de Rivoli moesten vier zittende huurders worden uitgekocht en moest een bouwvergunning worden verkregen van de (vele) Parijse overheidsinstanties voordat kon worden gestart met de zes maanden durende verbouwing, waarbij de eerste verdieping is verlaagd en een oppervlakte van 900m² is heringericht. In februari 2010 zijn de sleutels overhandigd aan twee merken van de Inditex-groep, Stradivarius en Oysho. De nieuwe winkels zijn in mei opengegaan. De nieuwe huur is meer dan vijf keer zo hoog als de oude huren. In een klimaat van toenemende concurrentie en veeleisende consumenten is het belangrijk dat winkelcentra hun formule vernieuwen en nieuwe merken weten te trekken, maar bovendien ook dat ze hun marketing op een innovatieve wijze aanpakken. Daarom is besloten dat drie winkelcentra op korte termijn zullen worden gerenoveerd: Les Atlantes, Passage du Havre en Centr Azur zullen naar alle waarschijnlijkheid alle drie in 2011 worden verbeterd. Ook wordt gewerkt aan plannen voor de uitbreiding van de centra in Chasse-sur-Rhône en Bourges. Vooruitzichten Er staan belangrijke wijzigingen op stapel op het gebied van de regelgeving voor ruimtelijke ordening. De achtergrond hiervan is een politiek klimaat waarin het accent minder ligt op de bescherming van producenten en kleine winkeliers, en meer wordt ingezet op vrije concurrentie en vrije prijsvorming in combinatie met consumentenbescherming. Sinds in 1973 de wet Royer is aangenomen, geldt voor projectontwikkeling in de retailsector een vergunningenstelsel over twee sporen, waarbij naast een bouwvergunning ook een goedkeuring van de CDAC of daaraan gelijkwaardig vereist is voor de detailhandelsvergunning. Het ziet er nu naar uit dat de huidige aanpak mogelijk wordt vervangen door één vergunningensysteem, waarbij milieuoverwegingen en ambities op het gebied van stadsplanning centraal zullen staan. Er zal nog veel discussie worden gevoerd over de ontwerpwetgeving voor regionale bestemmingsplannen ( SCOT s ) en het zal nog geruime tijd duren voordat deze wordt ingevoerd. De hervormingen zullen dus niet van de ene dag op de andere een feit zijn. Vastgoedportefeuille

18 16 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 1 Passage du Havre Parijs De Passage du Havre is gelegen in het centrum van Parijs boven een belangrijk overstapstation en trekt jaarlijks veertien miljoen bezoekers die er bijna allemaal lopend of met het openbaar vervoer komen. Er wordt op dit moment gewerkt aan plannen voor een ingrijpende modernisering van de Passage om te zorgen dat het centrum zijn sterke positie behoudt in een omgeving met sterke concurrentie. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij m² Appartementen 2.337m² Kantoren 4.575m² In eigendom m² Waarde ( mln) 249,60 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 14,54 Huurstijging 0,94% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 1,40% Huisvestingskosten als % van de omzet 5,60% Bezoekers 2009/10 (mln) 13,67 Belangrijkste huurders Fnac, Nature et Découvertes, Zara, Sephora

19 17 Frankrijk: 2 Passy Plaza Parijs De renovatie heeft de positie van Passy Plaza als hét lokale winkelcentrum voor de welvarende bewoners van Passy in het 16de arrondissement een belangrijke impuls gegeven. De INNO-supermarkt, de anchorwinkel van het centrum, richt zich op de vraag in het hogere prijssegment en heeft een loyale, maar veeleisende klantenkring. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte 8.077m² In eigendom 8.077m² Waarde ( mln) 118,50 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 7,20 Huurstijging 0,66% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 1,30% Huisvestingskosten als % van de omzet 13,40% Bezoekers 2009/10 (mln) 5,25 Belangrijkste huurders Inno, H&M, La Grande Récré Vastgoedportefeuille

20 18 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 3 Rue de Rivoli Parijs Stradivarius en Oysho hebben in mei 2010 hun nieuwe winkels in de Rue de Rivoli geopend, nadat de ingrijpende herinrichting van het pand was voltooid. Met name Oysho heeft veel aandacht besteed aan het creëren van een groene winkel met een minimaal energieverbruik, materialen uit hernieuwbare grondstoffen en recycling van alle afvalstoffen. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte 2.965m² Winkelcentrum/Galerij 995m² Appartementen 1.970m² In eigendom 2.965m² Waarde ( mln) 43,20 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,00 Huurstijging 207,53% Belangrijkste huurders Stradivarius, Oysho

21 19 Frankrijk: 4 Les Atlantes Tours (Indre-et-Loire) Les Atlantes bevindt zich in de gemeente St. Pierre des Corps, vlakbij de stad Tours, die per TGV tegenwoordig nog maar 50 minuten reizen van het centrum van Parijs verwijderd is. Er wordt op dit moment gewerkt aan een omvangrijke renovatie van Les Atlantes. De nieuwe kleuren weerspiegelen die van de rivier de Loire, waaraan het plaatsje is gelegen. De geplande verbeteringen zijn te zien op de onderstaande artist s impression. Vastgoedportefeuille Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij m² Hypermarkt (Carrefour) m² In eigendom m² Waarde ( mln) 111,40 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 6,59 Huurstijging 0% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 4,40% Huisvestingskosten als % van de omzet 8,40% Bezoekers 2009/10 (mln) 6,29 Belangrijkste huurders Go Sport, Flunch, Saturn, H&M, Toys R Us

22 20 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 5 Plaine de France Moisselles (Val d Oise) Plaine de France is de meest recente aankoop van Eurocommercial in Frankrijk. De naam is gekozen door de projectontwikkelaar en verwijst naar de groep voorsteden en semi-rurale gemeenten die een buitenste forenzengordel om Parijs vormen en zowel per trein als via La Francilienne, de buitenste ringweg om Parijs, bereikbaar zijn. Het winkelcentrum is partner in een groot aantal lokale verenigingen en festivals, waaronder het circusfestival in Domont. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij m² Hypermarkt (Carrefour) m² In eigendom m² Waarde ( mln) 64,10 Bezettingsgraad 99% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 4,27 Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Belangrijkste huurders Gemo, Camaieu, Mango

23 21 Frankrijk: 6 Les Portes de Taverny Taverny (Val d Oise) Les Portes de Taverny boekt goede resultaten, dankzij de welvarende bevolking in het verzorgingsgebied, dat een sterkere groei laat zien dan het gemiddelde voor Frankrijk. Ook de goede marketing en de recente komst van H&M hebben positief bijgedragen aan de omzetontwikkeling. In 2005 is een omvangrijke renovatie voltooid en sindsdien worden regelmatig kleine verbeteringen gerealiseerd. Zo worden in september bij beide ingangen nieuwe overdekte fietsenstallingen geplaatst. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 5.604m² Hypermarkt (Auchan) m² Overig 8.672m² In eigendom 5.604m² Waarde ( mln) 50,30 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 3,08 Huurstijging 0,74% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 3,50% Huisvestingskosten als % van de omzet 8,70% Bezoekers 2009/10 (mln) 3,36 Belangrijkste huurders H&M, Paul, Armand Thierry Vastgoedportefeuille

24 22 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 7 Centr Azur Hyères (Var) Het centrum Centr Azur zal op korte termijn worden gerenoveerd en gemoderniseerd. Onderdeel van dit project is de plaatsing van bijna m² zonnepanelen op het dak van het winkelcentrum. De panelen dienen voor de opwekking van elektriciteit, maar vormen bovendien een nieuwe dakbedekking. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 6.243m² Hypermarkt (Géant) m² In eigendom 6.243m² Waarde ( mln) 42,00 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,57 Huurstijging 1,33% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 1,70% Huisvestingskosten als % van de omzet 7,90% Bezoekers 2009/10 (mln) 3,17 Belangrijkste huurders Okaidi, Promod, Générale d Optique

25 23 Frankrijk: 8 Amiens Glisy Amiens (Somme) De stad Amiens is in het verleden rijk geworden door de handel in wol. De kathedraal van Amiens is een van de meesterwerken van Franse gotiek. Tegenwoordig is er een breed scala aan industrieën gevestigd in de stad, die tevens een belangrijke rol heeft in het regionale bestuur. Winkelcentrum Amiens Glisy heeft opnieuw prima resultaten laten zien en profiteert nog altijd van een jong koperspubliek, een uitstekend net van toegangswegen en sterke secundaire anchors in het winkelgebied rondom het centrum. Vastgoedportefeuille Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 6.279m² Hypermarkt (Géant) m² Overig 490m² In eigendom 6.279m² Waarde ( mln) 41,90 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,65 Huurstijging 1,48% Boetieks<300m² omzet/m² ( ) Omzetgroei 1,60% Huisvestingskosten als % van de omzet 9,30% Bezoekers 2009/10 (mln) 3,54 Belangrijkste huurders Flunch, Camaieu, Nocibé

26 24 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 9 Chasse Sud Chasse-sur-Rhône (lsère) Deze stad, aan de oostelijke oever van de Rhône, is onlosmakelijk verbonden met de rivier waaraan hij zijn naam ontleent. Jaarlijks vindt er een festival plaats waarop Chasse-sur-Rhône in het watersteekspel de strijd aanbindt met Givors, dat aan de overkant van de rivier ligt. De buiten het winkelcentrum gelegen Conforama is kortgeleden met succes uitgebreid. Op dit moment worden er plannen uitgewerkt voor een aanzienlijke uitbreiding van het bestaande winkelcentrum. Een eerste goedkeuring is verkregen en de pre-marketing onder winkelbedrijven verloopt goed. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 1.500m² Hypermarkt (Géant) m² Vrijstaande winkeleenheden 8.600m² In eigendom m² Waarde ( mln) 29,30 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 1,91 Huurstijging 3,08% Bezoekers 2009/10 (mln) 1,73 Belangrijkste huurders Géant, Conforama

27 25 Frankrijk: 10 Saint Doulchard Bourges (Cher) Saint Doulchard draagt de naam van een ascetische monnik uit Orléans, die in de zesde eeuw een vroom bestaan leidde buiten de stad Bourges. Tot de recente nieuwe winkelbedrijven in het centrum behoren Decathlon en Boulanger. Het is het sterkste winkelgebied van Bourges. Op korte termijn zal een vergunningsaanvraag worden ingediend voor een upgrading en een uitbreiding van het centrum met 1.000m². Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 3.668m² Hypermarkt (Géant) m² In eigendom m² Waarde ( mln) 37,80 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,32 Huurstijging 2,52% Bezoekers 2009/10 (mln) 2,49 Belangrijkste huurders Géant, Flunch Vastgoedportefeuille

28 26 Eurocommercial Properties N.V. Frankrijk: 11 Les Trois Dauphins Grenoble (Isère) Les Trois Dauphins is een bekend, historisch pand in het centrum van Grenoble, met naast winkelruimte van topkwaliteit ook vijftig appartementen, een IBIS-hotel (Accor-groep) en enkele kantoren. De sprinklerinstallaties worden op dit moment grondig gereviseerd en studies naar een mogelijke uitbreiding van het hotel zijn in de afrondingsfase. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² Winkelcentrum/Galerij 8.600m² Appartementen m² Hotel/Kantoren 3.545m² In eigendom m² Waarde ( mln) 33,50 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,41 Huurstijging 3,48% Belangrijkste huurders Fnac, C&A, Groupe Accor

29 27 Frankrijk: 12 Les Allées de Cormeilles Cormeilles (Val d Oise) Les Allées de Cormeilles is in 2008 gebouwd om te voorzien in de winkelbehoeften van een nieuwe woonwijk met inwoners. Het park is gebouwd volgens HQE-normen met onder meer 2.000m² zonnepanelen, veel gebruik van bestratingsmateriaal op basis van gerecycled vegecol-rubber, een geothermisch verwarmingssysteem voor het Castorama-gebouw en recycling van regenwater voor irrigatie. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte m² In eigendom m² Waarde ( mln) 35,20 Bezettingsgraad 99% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 2,38 Huurstijging 6,78% Huisvestingskosten als % van de omzet 3,60% Belangrijkste huurders Castorama, Lidl, Kiabi, Casa Vastgoedportefeuille Frankrijk: 13 Buchelay Retail Park Buchelay (Yvelines) La Grande Récré heeft zich in het retailpark gevestigd met een vaste huurovereenkomst van zes jaar. Vastgoedspecificaties Totale verhuurbare oppervlakte 3.800m² In eigendom 3.800m² Waarde ( mln) 6,10 Bezettingsgraad 100% Verlengingsprofiel % Huuropbrengst ( mln) 0,47 Huurstijging 3,44% Belangrijkste huurders Tati, La Grande Récré, MIM

30 28 Eurocommercial Properties N.V. Italië Huurgroei +1,9% Winkelomzetgroei +0,2% Verandering vastgoedwaarden +0,8%

31 29 Vastgoedportefeuille 1. Bergamo (Lombardije) Curno Winkelcentrum 2. Bologna (Emilia Romagna) Centro Lame Winkelcentrum 3. Carugate, Milaan (Lombardije) Carosello Winkelcentrum 4. Ferrara (Emilia Romagna) Il Castello Winkelcentrum 5. Florence (Toscane) I Gigli Winkelcentrum 6. Imola (Emilia Romagna) Centro Leonardo Winkelcentrum 7. Modena (Emilia Romagna) I Portali Winkelcentrum 8. Mantua (Lombardije) La Favorita Winkelcentrum en Retail Park 9. Sarzana (Ligurië) Centroluna Winkelcentrum

32 30 Eurocommercial Properties N.V. Overzicht Italië Economie In Italië is de recessie medio 2009 tot staan gekomen, maar de economie is pas in het eerste kwartaal van 2010 weer gaan groeien dankzij een opleving van de investeringen en de export. De Cassa Integrazione (stelsel voor deeltijdwerk) heeft bijgedragen tot een beperking van de werkloosheid, die naar verwachting tot in 2011 langzaam zal blijven toenemen en nu in het noorden van het land 6,4% bedraagt. De regering heeft het begrotingstekort beperkt weten te houden tot 5,2% van het BBP. Dit komt overeen met de verwachtingen in 2009 en zorgt voor vertrouwen in de obligatiemarkt en een relatief geringe risico-opslag. De Italiaanse senaat heeft in juli 2010 een begrotingscorrectie aangenomen waardoor het overheidstekort naar verwachting onder de EU-limiet van 3% zal blijven. De aanpassing betreft voornamelijk de overheidsbestedingen, zodat de gevolgen voor het inkomen en het vertrouwen van de consumenten beperkt zullen blijven. De algemene verwachting is dat het BBP in 2010 en 2011 zal toenemen met respectievelijk 1% en 1,1%, waarmee het land dicht bij het gemiddelde voor de eurozone ligt. Huurgroei De huren stegen over het hele jaar genomen met 1,9%. Net als in de afgelopen jaren was deze groei voornamelijk te danken aan huurverhogingen bij verlenging en niet zozeer aan indexering. De omzethuur daalde licht. Er is geen verband vast te stellen tussen grootte en prestaties: de beste groeicijfers werden behaald door Curno en Lame. Huurgroei wordt in toenemende mate gerealiseerd door actief beheer van de winkelgalerijen, waarbij het vooral belangrijk is dat units worden samengevoegd of gesplitst om tegemoet te komen aan de wensen van de sterke winkelbedrijven, die op dat punt heel precieze eisen hebben. Opvallend is dat er dit jaar meer huurgroei werd gerealiseerd door verhuizingen of huurverlengingen van bestaande huurders dan door de komst van nieuwe merken. Het is een druk jaar geweest, waarin 104 nieuwe huurovereenkomsten zijn ondertekend, met als resultaat een huurgroei van 23%. Omzetgroei De omzetgroei in de Italiaanse portefeuille als geheel bedroeg gedurende het verslagjaar 0,2%, en voor alleen de winkelgalerijen 0,9%. De anchorwinkels (+1,2%) boekten iets betere resultaten dan de kleinere winkels (+0,7%). Met name de sector elektrische apparaten gaf een sterke verbetering te zien (+3,8%) dankzij een vermindering van de prijsdeflatie en een duwtje in de rug van het WK voetbal. Carosello laat sinds de opening van de uitbreiding in oktober 2008 nog altijd een sterke groei zien, zowel qua bezoekersaantallen als qua omzet. De omzet van de winkelgalerij steeg in de eerste zes maanden van 2010 met 16%. Gegevens voor de twaalfmaandsperiode kunnen nog niet worden gegeven, omdat de uitbreiding nog geen twee volle jaren open is. In de vier centra in de regio Emilia Romagna daalde de omzet, doordat de crisis zijn weerslag had op de van export afhankelijke economie. Er zijn nu tekenen van verbetering. Vastgoedmarkt De waarde van de verkopen van winkelcentra bedroeg in het afgelopen jaar ongeveer 1 miljard, een daling van 30% ten opzichte van de voorgaande twaalfmaandsperiode. Er is vooral veel vraag naar relatief kleine objecten (minder dan 50 miljoen). Deze zijn vooral aantrekkelijk voor vastgoedfondsen, die geen overweging mogen hebben van afzonderlijke objecten en die transacties van deze omvang gemakkelijker kunnen financieren. De Duitse open end-fondsen zijn in 2010 tot nu toe minder actief, maar dat zal waarschijnlijk veranderen wanneer volledig duidelijk is welke gevolgen de nieuwe Duitse wetgeving heeft voor deze fondsen. De investeringsmarkt lijdt onder een gebrek aan objecten van topkwaliteit; centra van een iets lager kwaliteitsniveau zijn in voldoende mate beschikbaar. Het aanbod van retailparken neemt geleidelijk toe, doordat er nieuwe gespecialiseerde bedrijven op de markt komen voor dit format en de huren naar een redelijker peil dalen, dat wil zeggen lager dan de huren in winkelcentra, die in het algemeen veel meer bezoekers trekken. De speculatieve ontwikkelingen zijn aanzienlijk afgenomen als gevolg van onvoldoende financieringsmogelijkheden en risicomijdend gedrag van beleggers, die het gedrag van de winkelbedrijven zelf, met een voorkeur voor bewezen verkooplocaties boven nieuwe projecten, weerspiegelen.

33 31 Valeria Di Nisio Vastgoeddirecteur, Italië Taxatiewaarden De waarden van de vastgoedobjecten in de Italiaanse portefeuille zijn in het boekjaar gestegen met 0,8%. Het rendement is 30 basispunten omhooggegaan en bedraagt nu 5,9%. Aankopen, uitbreidingen en renovaties De belangrijkste wijziging in de portefeuille was de aankoop in december 2009 van het winkelcentrum I Portali in Modena, een belangrijke stad met inwoners in de regio Emilia Romagna, waar Eurocommercial reeds drie winkelcentra heeft. Dit object is vooral aantrekkelijk door de gunstige ligging tussen het stadscentrum en de ringweg, vanwaar het goed zichtbaar is, een Ipercoop hypermarkt van m² en sterke prestaties sinds de opening in De aankoopprijs bedroeg 40 miljoen, en het netto-aanvangsrendement 6,4%. Er zijn plannen voor een renovatie waarbij de gemeenschappelijke ruimten worden verbeterd, en er wordt onderzocht of uitbreiding mogelijk is. In Ferrara wordt gewerkt aan een renovatie waarbij de entrees, de verlichting, de piazza s, de toiletten en het speelterrein voor kinderen worden vernieuwd. In I Gigli wordt begin 2011 gestart met een renovatie, parallel aan de ontwikkeling van de grond die aan het centrum grenst en waarvoor in april een vergunning is gekregen. Er is een bouwvergunning verleend voor 6.200m 2, maar wij zijn van plan aanzienlijk minder te bouwen en een gedeelte te benutten als extra parkeerruimte voor het centrum met plaats voor 550 auto s. Vooruitzichten Het is in deze tijd meer dan ooit van belang objecten te bezitten die in het verleden goede prestaties hebben laten zien. De economische teruggang, de toegenomen concurrentie en de opkomst (al staat dit nog in de kinderschoenen) van online winkelen in Italië hebben ertoe geleid dat winkelbedrijven zorgvuldiger gaan nadenken over hoe zij hun contacten met klanten vormgeven. Uit enquêtes in zes van de winkelcentra van Eurocommercial in Italië is gebleken dat minder dan 20% van de bezoekers in de voorgaande drie maanden een online aankoop had gedaan. Bovendien lijkt er nog altijd een sterke voorkeur te zijn voor gevestigde locaties met veel bezoekers, die meestal naar het winkelcentrum komen voor noodzakelijke inkopen in de supermarkt, die in alle Italiaanse winkelcentra van Eurocommercial als anchorwinkel aanwezig is. Wij blijven er dus net als in het verleden naar streven bezoekers een zeer aantrekkelijke winkelomgeving te bieden met een dienstverlening en een retailmix waarmee de bezoekersaantallen op een hoog peil blijven. De objecten in de portefeuille van de Vennootschap verkeren over het geheel genomen in een gunstige positie, aangezien ze zich bevinden in de meer welvarende regio s en zich al gedurende een lange periode hebben bewezen. Huurgroei zal in de toekomst echter steeds meer moeten worden bereikt door actief beheer en door het continu verbeteren van het aanbod van winkels, waar mogelijk door het aantrekken van de topmerken in de diverse retailcategorieën. Op die manier zal het mogelijk zijn ook op de lange termijn huurgroei te realiseren. Vastgoedportefeuille