EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V. RESULTATEN NEGENMAANDSPERIODE 2011/2012

Transcriptie

1 PERSBERICHT Datum: 11 mei 2012 Publicatie: voor opening NYSE Euronext Amsterdam EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V. RESULTATEN NEGENMAANDSPERIODE 2011/2012 Direct beleggingsresultaat stijgt met 5,5% Huurgroei op jaarbasis van 3,6% (op vergelijkbaar gemaakte basis) 3,1% omzetgroei in de 3 tot en met maart Noord-Italië opnieuw de sterkste regio qua huurgroei en omzetstijging Direct beleggingsresultaat Het direct beleggingsresultaat over de negen tot 31 maart 2012 steeg met 5,5% naar 59,9 miljoen, tegen 56,8 miljoen over dezelfde periode in het voorgaande jaar. Het direct beleggingsresultaat omvat de nettovastgoedopbrengsten minus nettofinancieringslasten, bedrijfskosten en vennootschapsbelasting. Naar de mening van de directie geeft het direct beleggingsresultaat een beter beeld van de ontwikkeling van de onderliggende inkomsten van de Vennootschap dan de IFRS-winst na belastingen, dat ook ongerealiseerde waardestijgingen en dalingen dient te bevatten. Het direct beleggingsresultaat per certificaat is toegenomen met 4,3%, van 1,40 op 31 maart 2011 naar 1,46 op 31 maart Huurgroei Gedurende twaalf tot 31 maart 2012 zijn voor 137 winkels huurverlengingen of nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. Dit leidde tot een gemiddelde stijging van de gegarandeerde minimumhuur voor die huurovereenkomsten van 18,1% in Frankrijk (16 overeenkomsten), 22,9% in Italië (68 overeenkomsten) en 3,7% in Zweden (53 overeenkomsten). Het effect van deze stijgingen leidde, samen met indexering en omzethuur, voor de gehele portefeuille op vergelijkbaar gemaakte basis (dezelfde winkeloppervlakte) tot een huurgroei van 3,6% over de twaalf tot 31 maart Huurgroei op vergelijkbaar gemaakte basis Totaal +3,6% Frankrijk +3,5% Italië +5,2% Zweden +1,3%

2 Resultaten in de winkelcentra Winkelomzet In de tabellen hieronder volgen de winkelomzetten op vergelijkbaar gemaakte basis in de winkelcentra van Eurocommercial voor de twaalf tot en met 31 maart 2012 en voor de drie tot diezelfde datum, vergeleken met diezelfde perioden in De omzetten waren in de tweede helft van het kalenderjaar 2011 grotendeels negatief, maar hebben zich in het eerste van 2012 hersteld, mede dankzij kalendereffecten en de vroege intrede van de lente in Europa. In Italië hadden ook de extra koopzondagen die mogelijk waren gemaakt door de regering Monti, een gunstige uitwerking op de winkelcentra van Eurocommercial. De omzetten in de maand maart waren voor de hele groep bijzonder sterk, met een stijging van 7,3% over het totaal. Twaalf tot en met 31 maart 2012 Winkelomzetgroei van galerijwinkels* Drie tot en met 31 maart 2012 Totaal -0,9% +3,1% Frankrijk -2,2% +0,4% Italië +0,3% +5,5% Zweden -2,3% +1,4% * Exclusief hypermarkten en uitbreidingsprojecten Twaalf tot en met 31 maart 2012 Winkelomzetgroei** Drie tot en met 31 maart 2012 Mode +1,3% +5,3% Schoenen -2,9% +10,6% Geschenken en sieraden -0,2% -2,3% Drogisterij en parfumerie +4,6% +5,9% Sport -2,4% +9,3% Restaurants +0,8% +3,2% Huishoudelijke artikelen -0,4% +5,6% Elektronica -5,3% -1,0% Hyper/supermarkten +0,8% +3,4% ** Exclusief uitbreidingsprojecten Verhouding huisvestingskosten/omzet De verhouding huisvestingskosten/omzet (huur plus marketingbijdragen, servicekosten en onroerendezaakbelasting gedeeld door omzet inclusief btw) voor de winkelgalerijen van Eurocommercial exclusief hypermarkten was per het einde van de verslagperiode als geheel 8,1%, in Frankrijk 8,3%, in Italië 8,0% en in Zweden 7,9%. Bezettingsgraad en huurachterstand De leegstand en de huurachterstanden van meer dan 90 dagen per 31 maart 2012 bedragen voor de portefeuille van Eurocommercial als geheel nog altijd minder dan 1% van de totale huuropbrengsten. Op het totaal van winkels in de portefeuille van Eurocommercial zijn er slechts 3 onder bewind gesteld. Dit betreft minder dan 0,3% van de totale huuropbrengsten

3 Aangepaste intrinsieke waarde en IFRS-resultaten In overeenstemming met het beleid van de Vennootschap om alleen per 30 juni en 31 december van ieder jaar onafhankelijke taxaties te laten uitvoeren, is het vastgoed per het einde van deze verslagperiode niet opnieuw getaxeerd. De aangepaste intrinsieke waarde per certificaat is derhalve nauwelijks veranderd sinds december 2011 en weerspiegelt slechts lopende inkomsten en valutakoersverschillen. De aangepaste intrinsieke waarde per 31 maart 2012 bedroeg 36,49 per certificaat, tegen 35,90 per 31 december 2011 en 35,15 per 31 maart In de aangepaste intrinsieke waarde is geen rekening gehouden met belastinglatenties. Ook is hierin geen rekening gehouden met de reële waarde van financiële afgeleide instrumenten (rentedekkingsinstrumenten), die worden gebruikt om het risico van fluctuerende rentelasten te vermijden. Alle vastgoedobjecten zullen extern worden getaxeerd op 30 juni De IFRS intrinsieke waarde per 31 maart 2012 bedroeg 31,78 per certificaat, vergeleken met 31,22 per 31 december 2011 en 32,69 per 31 maart Financiering Eurocommercial houdt vast aan haar behoudende financieringsstrategie met een verhouding nettoschuld/aangepaste intrinsieke waarde van 76% en een verhouding nettoleningen/vastgoedwaarde van 43% per 31 maart % van de rentelasten zijn gefixeerd voor gemiddeld bijna acht jaar. Het totale gemiddelde rentepercentage van de Vennootschap bedroeg 4,5% per 31 maart 2012, inclusief marges van gemiddeld 77 basispunten. Na het einde van de verslagperiode heeft Eurocommercial drie nieuwe leningen afgesloten van elk rond 50 miljoen één met een looptijd van 10 jaar en twee van 5 jaar op vastgoed in elk van de drie landen waar de Vennootschap actief is. De 10-jaarslening is afgesloten tegen een vaste rente van 3,6%, terwijl de twee 5- jaarsleningen tegen een variabele rente zijn afgesloten. De gemiddelde marge van de drie leningen is minder dan 120 basispunten. Na het afsluiten van deze langetermijnfinancieringen bedraagt de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille weer bijna 7 jaar. Het aantal bij derden uitstaande certificaten bedroeg per 31 maart 2012, tegen per 31 maart 2011, als gevolg van de opname van het stockdividend in november Landencommentaar Frankrijk Eurocommercial heeft gedurende de verslagperiode een contract gesloten voor de aankoop van een gebouw van 2.000m 2 aan de Rue Saint Lazare in Parijs, grenzend aan het winkelcentrum Passage du Havre. De totale kosten bedragen 12,2 miljoen, hetgeen overeenkomt met een netto-aanvangsrendement van ongeveer 4%. Dit is een weerspiegeling van het sterke potentieel voor verhoging van de huren, omdat het pand te zijner tijd met Passage du Havre kan worden geïntegreerd. Op dit moment zijn in het gebouw in de kelderverdieping, op de begane grond en op de eerste verdieping een bioscoop, een restaurant en een winkelunit gevestigd, met daarboven kantoren en appartementen. Er wordt nog altijd gewerkt aan de renovatie van de Passage; deze zal in de zomer worden voltooid. Italië Het 4.000m 2 grote retailpark naast I Gigli in Florence wordt naar verwachting volgende maand geopend en is volledig verhuurd. Eurocommercial heeft in de I Gigli-galerij een huurovereenkomst voor 10 jaar gesloten met Hollister onderdeel van de Abercrombie & Fitch-groep. De winkelunit van 860m 2 zal in de loop van de zomer worden geopend en bevindt zich dicht bij die van landgenoot Apple, die sinds augustus 2011 aanwezig is in I Gigli. Dit is de enige winkel van Hollister in Toscane, en de tweede Hollister-winkel in Eurocommercials portefeuille van 10 Italiaanse winkelcentra; de eerste is vorig jaar zeer succesvol geopend in Carosello in Milaan

4 Zweden In maart 2012 werd Grand Samarkand in Växjo door de Nordic Council of Shopping Centres uitgeroepen tot Winkelcentrum van het jaar 2011 in Zweden. Deze week werd het ook uitgeroepen tot Winkelcentrum van het jaar 2011 in Scandinavië waarbij het de nationale winnaars van Denemarken, Finland en Noorwegen achter zich liet. Eurocommercial heeft het object van een voormalige hypermarkt verbouwd tot een winkelgalerij van m 2, met als anchorwinkels H&M, KappAhl, New Yorker, Gina Tricot, Lindex, Cassels, Intersport, Systembolaget en Stadium. De galerij sluit aan op een ICA Maxi-hypermarkt. De interne renovatie voor een bedrag van rond 1,5 miljoen van de 7.100m 2 grote winkelgalerij Kronan in het centrum van Karlskrona is eind april voltooid. Stadium, de nummer 1 in sportartikelen in Zweden, heeft een nieuwe huurovereenkomst ondertekend voor een grotere winkelunit van 1.430m 2. Verder is een Nilsonschoenwinkel van 325m 2 geopend, die een goede aanvulling vormt op het sterke bestaande modeaanbod in het centrum. De verbouwing van het retailpark naast Ingelsta Shopping in Norrköping zal in juni 2012 worden voltooid, wanneer Elgiganten, marktleider in Zweden in elektronica, zijn nieuwe uitgebreide winkelunit van 4.500m 2 zal openen, die het voor een periode van 15 jaar heeft gehuurd. Marktcommentaar De nervositeit op de Europese obligatiemarkten houdt aan. Daarbij zijn de ogen opnieuw gericht op Spanje. De rendementen op Franse obligaties hebben tot op heden niet negatief gereageerd op de verkiezing van François Hollande, wiens maatregelen zelfs goed voor de consumentenbestedingen zouden kunnen zijn. De rendementen op Italiaanse obligaties zijn echter gedaald naar ongeveer 5,5%, nadat ze eind vorig jaar een hoogtepunt van 7,2% hadden bereikt. De marktrentes zijn overal in Europa nog altijd laag: 10-jaarsswaps staan net boven 2%. De marges zijn echter gestegen, zelfs voor de leners met de laagste risico's. De investeringsmarkten voor winkelcentra blijven desondanks sterk, in het bijzonder in Zweden, waar eind vorig jaar drie winkelgalerijen van topkwaliteit in Stockholm tegen een rendement van rond 4,5% werden verkocht. In Frankrijk zijn lokale institutionele beleggers consistente kopers in het segment van onder 50 miljoen; in de topcategorie zijn winkels in het centrum van Parijs verkocht aan internationale kopers tegen rendementen van iets meer dan 4%. Op de Italiaanse markt was het heel stil en waren er gedurende de verslagperiode geen transacties van betekenis. Hoewel het winkelvastgoed van topkwaliteit in het noorden van het land in de basis gezond is, worden kopers in hun mogelijkheden beperkt door de schaarste op de financieringsmarkt. Voor nadere informatie: Jeremy Lewis Directievoorzitter Evert Jan van Garderen Financieel directeur Peter Mills Directeur Tom Newton Directeur Tim Santini Directeur Kate Goode Directeur Investor Relations Website:

5 GECONSOLIDEERD DIRECT, INDIRECT EN TOTAAL BELEGGINGSRESULTAAT* (x 1.000) Negen Negen Huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Servicekosten (22.915) (22.986) (7.397) (7.699) Exploitatiekosten vastgoed (15.262) (13.560) (5.223) (4.406) Nettovastgoedopbrengsten Rentebaten Rentelasten (37.535) (33.264) (12.915) (11.240) Nettofinancieringslasten (36.320) (33.059) (12.676) (11.189) Bedrijfskosten (7.359) (7.114) (2.564) (2.580) Direct beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting (301) 0 (135) 0 Direct beleggingsresultaat Herwaardering beleggingen (1.555) Mutatie reële waarde afgeleide financiële (77.492) (176) instrumenten Herwaarderingskosten (743) (1.006) (242) (381) Indirect beleggingsresultaat voor belastingen (68.943) Belastinglatenties (5.658) (372) (603) Indirect beleggingsresultaat (67.892) (331) Totaal beleggingsresultaat (7.999) Gegevens per certificaat ( )** Direct beleggingsresultaat 1,46 1,40 0,50 0,48 Indirect beleggingsresultaat (1,66) 2,49 (0,01) 0,63 Totaal beleggingsresultaat (0,20) 3,89 0,49 1,11 AANGEPASTE INTRINSIEKE WAARDE* (x 1,000) IFRS intrinsieke waarde volgens balans Latente belastingverplichtingen Afgeleide financiële instrumenten Latente belastingvorderingen (777) 0 0 Aangepaste intrinsieke waarde Aantal certificaten van geplaatste aandelen onder aftrek van ingekochte eigen certificaten Intrinsieke waarde - per certificaat (IFRS) 31,78 32,69 33,57 Aangepaste intrinsieke waarde - per certificaat 36,49 35,15 36,35 Beurskoersen - per certificaat 28,41 34,96 34,30 * Deze opstellingen bevatten aanvullende informatie en maken geen deel uit van de IFRS geconsolideerde cijfers. ** Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg , vergeleken met voor de negen tot 31 maart

6 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000) Negen Negen Huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Servicekosten (22.915) (22.986) (7.397) (7.699) Exploitatiekosten vastgoed (15.262) (13.560) (5.223) (4.406) Nettovastgoedopbrengsten Herwaardering beleggingen (1.555) Rentebaten Rentelasten (37.535) (33.264) (12.915) (11.240) Mutatie reële waarde afgeleide (77.492) (176) financiële instrumenten Nettofinancieringslasten ( ) (12.852) Bedrijfskosten (7.359) (7.114) (2.564) (2.580) Herwaarderingskosten (743) (1.006) (242) (381) Resultaat voor belastingen (8.749) Vennootschapsbelasting (301) 0 (135) 0 Belastinglatenties (5.658) (372) (603) Resultaat na belastingen (7.999) Gegevens per certificaat ( )* Resultaat na belastingen (0,20) 3,89 0,49 1,11 Verwaterd resultaat na belastingen (0,21) 3,78 0,48 1,05 * Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg , vergeleken met voor de negen tot 31 maart

7 GECONSOLIDEERDE BALANS (x 1.000) Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling Materiële vaste activa Vorderingen Afgeleide financiële instrumenten Latente belastingvorderingen Totaal vaste activa Vastgoed voor verkoop Vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa Crediteuren Leningen Totaal kortlopende schulden Crediteuren Leningen Afgeleide financiële instrumenten Latente belastingverplichtingen Voorziening voor pensioenen Totaal langlopende schulden Totaal verplichtingen Intrinsieke waarde Eigen vermogen Eurocommercial Properties aandeelhouders Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeelde winst (7.999) Intrinsieke waarde Aantal certificaten van geplaatste aandelen onder aftrek van ingekochte eigen certificaten Intrinsieke waarde - per certificaat 31,78 32,69 33,57-7 -

8 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT (x 1.000) Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Resultaat na belastingen (7.999) Aanpassingen: Toename vorderingen (3.871) (5.893) Afname/toename crediteuren (12.254) Rentebaten (1.215) (205) Rentelasten Mutatie personeelsopties Herwaardering vastgoedbeleggingen (9.312) (49.296) Afgeleide financiële instrumenten (61.253) Belastinglatenties (1.051) Overige mutaties (95) Kasstroom uit activiteiten Afgeleide financiële instrumenten 0 (172) Kosten van leningen (194) (914) Betaalde rente (36.517) (33.048) Ontvangen rente Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aankoop vastgoed (46.013) 0 Geactiveerde kosten (19.648) (46.647) Mutatie materiële vaste activa (216) (418) (65.877) (47.065) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen leningen Aflossingen leningen (86.160) ( ) Uitgekeerd dividend (72.008) (58.006) Uitgeoefende personeelsopties Toename/afname langlopende crediteuren 131 (281) (45.279) (46.496) Nettokasstroom (66.590) (38.972) Valutakoersverschillen op liquide middelen 482 (470) Afname liquide middelen (66.108) (39.442) Liquide middelen begin verslagperiode Liquide middelen einde verslagperiode

9 GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN TOTAAL RESULTAAT (x 1.000) Negen Negen Resultaat na belastingen (7.999) Valutakoersverschillen Totaal overig resultaat Totaal resultaat GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN Het verloop van de post eigen vermogen in de negenmaandsperiode eindigend op 31 maart 2012 was als volgt: (x 1.000) Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeelde winst Totaal Nettoresultaat verslagperiode (7.999) (7.999) Overig resultaat Totaal resultaat (7.999) Uitgegeven aandelen 700 (700) 0 Nettoresultaat voorgaand boekjaar ( ) 0 Uitgekeerd dividend (11) (71.997) (72.008) Toegekende personeelsopties (7.999) Het verloop van de post eigen vermogen in de voorgaande negen eindigend op 31 maart 2011 was als volgt: (x 1.000) Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeelde winst Totaal Nettowinst verslagperiode Overig resultaat Totaal resultaat Uitgegeven aandelen (2.116) 0 Nettoresultaat voorgaand boekjaar (35.751) 0 Uitgekeerd dividend (17) (57.989) (58.006) Uitgeoefende personeelsopties (2.655) Toegekende personeelsopties

10 Vastgoedportefeuille: geografische spreiding (%) Frankrijk Italië Zweden Nettovastgoedopbrengsten: geografische spreiding (x 1.000) Frankrijk Italië Zweden Op de cijfers opgenomen in dit persbericht is geen accountantscontrole toegepast