Middelen voor interne mobiliteit

Transcriptie

1 BELGIQUE-BELGIE P.P - P.B EUPEN 1 BC Efficiency in Building & Facility Management Business Interactive Media sprl - Profacility Magazine Nr 23 Driemaandelijkse publicatie juli - augustus - september 2009 Nederlandstalige uitgave 6,50 EUR Kantoor: Eupen 1 P Pro-FM Benchmark FM: Het gedroomde werkinstrument voor de facility manager Pro-Real Estate Sale & Rent Back van bedrijfsgebouwen Pro-Building Dolce Terhulpen: Tussen ontspanning en knowledge exchange Pro-Services Virtueel post- en archiefbeheer Middelen voor interne mobiliteit Dematerialisatie van werkdocumenten en aanwezigheid op het werk

2

3 Een publicatie van Business Interactive Media sprl Louisalaan Brussel Tel.+32(0) Fax +32(0) info@bimedia.be - Directeur van de uitgave: Didier VAN DEN EYNDE dvandeneynde@profacility.be Verspreiding via abonnement en gerichte mailings ex (één editie in het Frans + één editie in het Nederlands) REDACTIE Hoofredacteur: Patrick BARTHOLOME Redacteurs: Eduard CODDÉ, Thomas ELOY, Tim HARRUP, Stéphanie KOPLOWICZ, Alain SPILNER, Michaël VANDAMME, Philip WILLAERT. Vertaling: Simone BOGMAN, Michel BUCKINX, Axelle DEMOULIN, Annelies VERBIEST. Stuur ons uw persbericht via redaction@profacility.be (FR) redactie@profacility.be (NL). ADVERTENTIE & MARKETING Key Account Manager: Sigrid NAUWELAERTS snauwelaerts@profacility.be Marketing: Didier VAN DEN EYNDE dvandeneynde@profacility.be Advertentie tarieven beschikbaar op PRODUCTIE MMM Business Media Productie verantwoordelijke: Sonia COUNET Layout: Stéphane ANDRY, Laurent GOOR ABONNEMENTEN 3 magazines per jaar + de Profacility gids 1 jaar - 42 EUR - 2 jaar 68 EUR Abonneer u online op Betaling van uw abonnement via overschrijving op bankrekening KBC op naam van Business Interactive Media sprl met de vermelding: abo + uw naam. Uw abonnement start zodra we uw betaling hebben ontvangen. contact: abo@profacility.be Profacility is Media partner van Verantwoordelijke uitgever: Didier VAN DEN EYNDE, Louizalaan Brussel Overname van artikelen en afbeeldingen, zelfs gedeeltelijk gebeurt enkel na schriftelijke toestemming van de uitgever. Cover: foto CISCO Footprint & cost reduction: één pot nat Volgens een onafhankelijke studie (*) heeft 74% van de Belgische werknemers regelmatig aandacht voor het milieu op de werkvloer. Samen met Frankrijk staat België bovenaan de lijst van de bestudeerde landen terwijl Nederland de lijst afsluit met 64%. Zo bespaart en recycleert 92% van de ondervraagden in België papier, vergeleken met 82% in Frankrijk en 83% in Nederland. Fortissimi sunt Belgae zou Caesar zeggen Volgens de Belgische werknemers is spaarzaam zijn met papier de beste manier om de invloed van hun printactiviteiten op het milieu te beperken (38%). Niet slecht, maar het kan misschien ook een beetje een manier zijn om ons geweten te sussen. Want, terwijl wij op ons papierverbruik letten, zijn er volgens hetzelfde onderzoek heel wat meer Duitsers dan Belgen die hun printer uitschakelen aan het einde van hun werkdag. Net zoals er meer Fransen dan Belgen printen op beide kanten van het papier. Nu goed, al deze inspanningen lijken onbeduidend ten aanzien van de economische én ecologische kostenverminderingen die gerealiseerd zouden kunnen worden door het bedrijf anders te organiseren. Door het gedeeltelijk te dematerialiseren. Door overbodige verplaatsingen af te schaffen. Door een interne mobiliteit te creëren die het aantal werkposten, en dus de bezette oppervlakte, verkleint. De ecologische voetafdruk ('footprint') en de financiële lasten zullen er beide baat bij hebben. Ook de levenskwaliteit en de productiviteit zullen erop vooruitgaan. Waarom dus nog langer wachten om aan telewerken, videovergaderen, desk-sharing, digitalisering, enzovoort te doen? Het zijn allemaal sleutelbegrippen die ons beroepsleven en onze planeet kunnen veranderen. Daarvoor zijn natuurlijk wel de juiste technische en organisatorische middelen nodig. In dit nummer gaan we dan ook dieper in op deze oplossingen. Daarnaast zijn ook de juiste psychologische middelen nodig. Willen en kunnen veranderen. Want was de kracht van het menselijke ras niet net zijn vermogen om zich aan te passen? Patrick Bartholomé. We moeten onze ecologische voetafdruk verminderen. (*) Pan-Europese opiniepeiling, uitgevoerd door Vanson Bourne op verzoek van HP, bij gebruikers van informaticatechnologieën in België, Frankrijk, Nederland, Duitsland, Oostenrijk, Groot-Brittannië en Zwitserland. Profacility Magazine september

4 15 Pro-FM september Pro-Real Estate 06 Benchmarking Het gedroomde werkinstrument voor de facility manager 08 Juridiek Arbeidsongevallen: blijft de facility manager buiten schot? 10 Agenda Niet te missen voor alle facility managers! 15 New building Zenith Building: een keuze voor duurzaamheid 16 Vastgoed Nieuws uit de sector 18 Beheer Sale & Rent Back van bedrijfsgebouwen 14 Conferentie FM sourcing via modellen 20 Localisatie De plaats van tertiaire gebouwen in hun ruimtelijke context 4 Profacility Magazine september 2009

5 Download de referentie - documenten omtrent de artikels in dit nummer op Bekijk alle eerder verschenen artikels op Alle actualiteit vindt u op Pro-Building Pro-Services 22 Workplace design Dolce Terhulpen: Tussen ontspanning en knowledge exchange 27 Workplace innovation Case study: Philips Brussel 30 Uitrusting Het recente nieuws 44 Security Beter beveiligde parkings 48 Asset management De opportuniteiten van de crisis in de verhuissector volgens Mozer 50 Leveranciers Nieuws van dienstverleners NEW Dossier middelen voor interne mobiliteit 34 [Document Management] Digitalisering, een middel voor interne mobiliteit 36 [Document Management/Telecom] Onmisbare follow me -functie 39 [Telecom] Van audioconferentie tot telepresence 42 [Workplace outsourcing] Interview Regus kijkt vooruit ON LINE op [Telecom] Een geslaagde audio/videoconferentie (18/9/09) [Mobile workplace] De gebruiker bepaalt de evolutie van kantoren (12/03/2009) [Workplace equipment] DOSSIER INRICHTINGEN: Zijn kantoren aankleden (31/5/2007) [Document Management] Overzicht bewaren op afdrukkosten (27/03/2008) [Document Management] Van documentbeheer naar workflowbeheer (28/03/2008) Profacility Magazine september foto Cisco

6 Pro-FM [ Benchmark] Het gedroomde werkinst Iedereen die met facility management begaan is streeft naar kostenbesparing. Toch worden beoordelingen als te duur of juist aanvaardbaar nog al te vaak gevoelsmatig geuit m.b.t. de verschillende aspecten van het FM, al is het maar door het ontbreken van een vlot hanteerbare maatstaf. Daar komt eindelijk verandering in! Door het samenbrengen van de expertises, inzichten en methoden van KaHo Sint-Lieven en IFMA kon een volstrekt neutraal en competent onderzoeksteam aan de slag. Nu zowat drie jaar geleden werd binnen IFMA België het initiatief genomen om een werkgroep op te richten die een praktisch georiënteerd werkinstrument zou ontwikkelen voor de facility manager, waarmee deze op eenvoudige wijze de eigen resultaten zou kunnen vergelijken met andere bedrijven uit dezelfde of andere sectoren. Daarvoor is een gedetailleerde database nodig als toetssteen. Een dergelijk tool bestond al in Nederland, doch de verschillen tussen beide Beneluxlanden bleken te groot om de gedane ontwikkeling aan te passen aan de Belgische noden. De Katholieke Hogeschool Sint-Lieven Campus Waas in Sint-Niklaas kon een projectmatige aanpak plaatsen binnen wetenschappelijk onderzoek, gestimuleerd door de Vlaamse Gemeenschap. In de Scandinavische landen, Groot-Brittannië en Nederland is men al geruime tijd op heel hoog niveau bezig met onderzoek in het domein van FM. De krachten werden gebundeld en zowel KaHo Sint-Lieven als IFMA investeerden in het project. Van overheidswege vloeide euro in het onderzoek en IFMA investeerde euro, de grootste investering sinds haar oprichting. Gestructureerde aanpak Door het samenbrengen van de expertises, inzichten en methoden van KaHo De kernrubrieken Sint-Lieven en IFMA kon een t.o.v. de beoogde gebruikers volstrekt neutraal en competent onderzoeksteam aan de slag. Dit team staat onder de supervisie van een stuurgroep met vertegenwoordigers uit KaHo St Lieven en IFMA. Bovendien is de samenwerking een stimulans voor de IFMA-leden om het project te steunen en er voordeel mee te doen. In oktober 2007 ging het project officieel van start. Vooreerst werd begonnen met een grondige analyse van wat er bestond en waar de exacte noden van het facility management in België lagen. Internationaal bestaat er al heel wat cijfermateriaal rond FM, zeker in de USA, maar deze gegevens zijn weinig of niet relevant voor de Belgische markt. Niemand wist op dat ogenblik in Vlaanderen precies te vertellen wat het kost om een vierkante meter kantoorruimte schoon te maken of van energie te voorzien, een werkplek in te richten of een eigen bedrijfsrestaurant te exploiteren, schetst Johan Ryckx, lector FM aan de KaHo Sint-Lieven Campus Waas de uitgangssituatie. Er werd besloten de bestaande Nederlandse NEN 2748 norm als basis te hanteren, een beslissing die gestaafd wordt door het feit dat ook de EU op dezelfde norm steunt voor de uitwerking van een Europese norm. Hoewel deze norm de meest aangewezen vertrekbasis biedt, roept hij tevens een 1) Huisvesting O.a. subrubrieken als gebouw, verzekeringen, onderhoud, verbouwingen, energie en water en de rente van vastgoed. 2) Diensten en middelen Hieronder vallen o.a. de verbruiksdiensten als bedrijfsrestaurant, drankenautomaten, de risicobeheersing, de schoonmaakoperaties, verhuizingen, documentbeheer, alle kantoorartikelen 3) ICT De volledige transmissie-infrastructuur, hardware, software en de daarbij horende ondersteuning. 4) Externe Voorzieningen Bevat o.a. de kosten voor vergaderaccommodaties en de inrichting van thuiswerkplekken. 5) Facilitair Management Hieronder ressorteert de integrale sturing van voorgaande rubrieken zoals uitgeschreven staat in het facilitair beleid; de ondersteuning van FM door secretariaatsdiensten; het oprichten van een helpdesk, enz. 6 Profacility Magazine september 2009

7 rument FM groot aantal vragen en bedenkingen op. Voor het voeden van de beoogde database is het immers onontbeerlijk dat de gegevens zo duidelijk mogelijk zijn afgebakend en vrije interpretatie wordt uitgesloten. Anders kan men nooit tot precies vergelijkbaar cijfermateriaal komen en dat is een conditio sine qua non om een praktisch bruikbare tool te ontwikkelen. Uiteindelijk werden de 5 hoofdrubrieken met tal van subrubrieken van de NEN 2748 norm overgenomen en door de werkgroep gecompleteerd met toelichtingen en verduidelijking, samen goed voor in totaal ruim 200 vragen. Dit maakt het ook mogelijk niet-financiële -benchmarks te genereren. Denken we hierbij aan het aantal beschikbare werkplekken per gebouw, het aandeel van organisaties (eventueel per sector) die hun technisch onderhoud uitbesteden, enz Na het opstellen van de te volgen methodiek werd deze via mensen uit de dagelijkse FM-praktijk afgetoetst om met maximale zekerheid op het doel af te gaan. Webtool De stuurgroep opteerde voor het zelf ontwikkelen van een webtool, zodat facility managers het eigen cijfermateriaal vlot kunnen vergelijken met de in de database opgenomen gegevens van andere bedrijven, al dan niet uit dezelfde sector. Na een marktconsultatie bleek Meerwaarde voor IFMA-leden er geen bestaand IT-product te voldoen aan de eisen gesteld door het project. Een eigen ontwikkeling zou ook maximale flexibiliteit garanderen naar o.a. de noodzakelijke tweetaligheid voor ons land. De eerste versie van de webtool doorloopt momenteel een uitgebreide testfase met de medewerking van enkele bedrijven en derdejaarsstudenten van de KaHo Sint-Lieven - Sint-Niklaas. Vervolgens wordt gestart met het verzamelen van het eerste cijfermateriaal voor het aanzwengelen van de database. Hieraan verleent een pilootgroep van drie bedrijven zijn medewerking. Deze fase wordt besloten met een grondige evaluatie. De werkgroep rekent erop uiteindelijk groen licht te kunnen geven voor de openstelling van de webtool tegen begin Wanneer de database voldoende gestoffeerd is, zullen per rubriek de gemiddelde kostprijzen berekenbaar zijn en ook gepubliceerd worden. Door de toegevoegde diepgang in vergelijking tot de oorspronkelijke NEN 2748, kan de webtool onderscheid maken tussen kostenbepalende en nietkostenbepalende data. De finale webtool biedt veel meer dan het zuiver vergelijken van kosten, maar biedt heel wat finesse door rekening te houden met factoren als service level. Zo kan een op het eerste zicht dure schoonmaakkost alsnog de beste keuze zijn, wanneer men de daaraan verbonden service level Als beroepsvereniging is IFMA bekommerd om haar leden voor het lidmaatschap een aantrekkelijke meerwaarde te bieden, commentarieert IFMA-secretaris Jean Morren. Studiedagen zijn daar een voorbeeld van, maar het benchmarkingproject is ongetwijfeld het meest ambitieuze. Drie jaar geleden werd daar een zeer grote Jean Morren: Het project wil de leden betere investering voor gedaan. Het project inzichten geven op het facilitaire gebeuren. wil de leden betere inzichten geven op het facilitaire gebeuren, hen de mogelijkheid bieden om hun eigen facilitaire kosten in kaart te brengen en te vergelijken met concreet vergelijkbare gegevens van collega s, schetst Jean Morren. Dat laatste is erg belangrijk, omdat de kosten gerelateerd zijn aan het type gebouw en de werkomgeving alsook de aangeboden diensten. Wij zullen een tool ter beschikking stellen om gericht te vergelijken op zeer hoog niveau. in aanmerking neemt. De geïmplementeerde verfijning biedt de gebruikers tevens verregaande filtermogelijkheden voor het optimaal benchmarken van de eigen informatie. Uitnodigend Het gebruik van de webtool voor het benchmarken van facilitaire kosten wordt zeer laagdrempelig gehouden. Zo is de gebruiker niet verplicht om alle rubrieken en subrubrieken te doorlopen. Hij of zij kan zich beperken tot één of een aantal rubrieken. Hoe meer bedrijven hun gegevens toevertrouwen aan dit platform, hoe nauwkeuriger het benchmarken van de eigen prestaties zal kunnen gebeuren. Dat betekent een onmiskenbare win/winsituatie voor alle participanten. Vanzelfsprekend blijven de aan het systeem toevertrouwde gegevens strikt anoniem. Welke informatie voor wie onder welke voorwaarden zal worden ter beschikking gesteld moet in de komende maanden door de stuurgroep nog verder worden uitgemaakt. Op termijn verwachten de initiatiefnemers vanuit het opgezette platform statistieken te kunnen trekken die zelfs moeten toelaten tendensen af te bakenen en te analyseren. Dit aspect van de ontwikkeling zou kunnen bijdragen om vanuit IFMA de FM-opleidingen bij te sturen in functie tot de praktijk. Daarnaast kunnen de statistieken impulsen geven tot bijkomend onderzoek door de KaHo Sint-Lieven Campus Waas. In eerste instantie zal het gebruik van de webtool volledig gratis zijn voor de deelnemers. Wie zijn cijfermateriaal invoert krijgt daarvoor de door FM-collega s aangevulde database als toetssteen ter beschikking. De inzet van de enthousiaste stuur- en werkgroep heeft het professionaliseren van het vakgebied FM als hoofddoel. Door het vergelijken van allerhande data kan men als FM-manager gericht en efficiënt kosten gaan besparen en daardoor professioneler werken. Met dank aan alle leden van de stuur- en werkgroep voor een professionelere Belgische FM-toekomst! Eduard CODDÉ Profacility Magazine september

8 Pro-FM [ Intelligence FM] FM sourcing via modellen Tijdens de learnshops op 28 mei 2009 in het kader van de Facility Services - beurs in Tour&Taxis deelde Benoît Schmits, Director Office Real Estate, Facilities Management & Security bij GlaxoSmithKline Biologicals, zijn visie op facility management. Van zijn lange uiteenzetting vestigen we de aandacht op enkele centrale ideeën, zoals vooral de sourcingstrategie op basis van modellen. De spreker besprak eveneens enkele aspecten van een grootscheeps project dat momenteel uitgevoerd wordt bij GSK, namelijk de bouw van een administratief gebouw met een capaciteit van mensen. Wat dit betekent op het gebied van facility planning en organisatie, werd aandachtig gevolgd door een publiek dat voor de helft bestond uit bestaande of potentiële dienstverleners en leveranciers! In onze volgende nummers komen we zeker terug op het verdere verloop van dit project. Een matrixsysteem Our mission is to provide people with a secure physical (and virtual) workplace environment and cost effective support services that allow them to focus time & effort on global priorities. Dat is de definitie van facility management volgens B. Schmits. Daarbij moet echter nog een flinke nuance toegevoegd worden, die niet in de definitie opgenomen werd maar die wel aanwezig is in de dagelijkse realiteit van de FM-dienst van GSK, zijnde deze opdracht uitvoeren in een bedrijf dat een explosieve groei kent (zie kader). Facility Management omvat twee aspecten en het is de combinatie van de twee die ervoor zorgt dat de klant tevreden is, verduidelijk de spreker. Aan de ene kant is er een verticale as die de begrippen discipline, controle (KPI/SLA) en contract management dekt, en aan de andere kant is er een horizontale as die gericht is op het dagelijks beheer door de facility managers op het terrein, die aandacht hebben voor de behoeften en wensen van de eindgebruiker. B. Schmits maakt eveneens een interessante vergelijking tussen facility management en het beheer van een schouwburg: Een schouwburg bestaat uit een publiek, onze klanten, een te verbeteren en te onderhouden infrastructuur, een onthaaldienst als interface met het publiek en regiepersoneel dat alles in goede banen leidt en ervoor zorgt dat iedereen zijn rol in goede omstandigheden kan spelen. Maar een van de rollen van de facility manager is de vraag heroriënteren en te standaardiseren om de kosten te optimaliseren en om economische schaalvergrotingen en besparingen te realiseren. Het is niet de bedoeling om elke gebruiker te laten kiezen wat hij leuk vindt. Dit standpunt wijst op de aansporingen tot verantwoordelijkheidsbesef van de gebruiker, die professor A. Lainé maakte tijdens zijn laatste conferentie (zie Profacility nr. 22). Drie doelstellingen Volgens B. Schmits moet een facility manager drie doelstellingen nastreven: kwaliteit, zoals onder meer bepaald via de SLA s; Benoît Schmits, Director Office Real Estate, Facilities Management & Security bij GlaxoSmithKline Biologicals. Explosieve groei Na diverse overnames en fusies van vergezeld geleidelijke naamveranderingen, ging GlaxoSmithKline Biologicals van 419 werknemers in 1984 naar 9750 in 2008! 8 Profacility Magazine september 2009

9 klanttevredenheid: door steeds een antwoord te geven op de vragen, hoewel dit antwoord niet per se positief hoeft te zijn. Er kan ook gereageerd worden door middel van correctieve maatregelen zodra de vastgelegde kwaliteitsnormen verlaagd zijn; strategie: door een zo flexibel mogelijke organisatie te creëren om te voldoen aan de grote veranderlijkheid van de hedendaagse bedrijven. Modellen voor de sourcing van diensten Voor de bepaling van de wijze van samenwerking met de externe leveranciers van facilitaire diensten stelde Benoît Schmits vervolgens een sourcingsysteem op basis van modellen voor. Hij stelde vijf modellen voor, die gerangschikt worden van A tot E en die een steeds meer geïntegreerde werking mogelijk maken: Model A houdt in dat er een beroep gedaan wordt op 7, 8 of zelfs meer leveranciers met elk een eigen expertise. Volgens model B worden de uitbestede opdrachten toevertrouwd aan twee grote leveranciers die zullen instaan voor een deel van de dienstverleningen en die op hun beurt de gebieden uitbesteden, waarvoor ze zelf niet over de juiste competenties beschikken. Model C doet een beroep op een dienstenintegrator die zelf al dan niet operationele activiteiten uitvoert maar die vooral het werk van de toeleveranciers met alle nodige expertises beheert. Het voordeel van dit model voor de klant is dat hij maar één contract met de integrator moet sluiten en bijgevolg maar één onderhandelingspartner heeft. Model D bestaat erin dat de integrator zelf operationele activiteiten uitvoert en enkele specialistische expertises uitbesteedt, die hij zelf niet beheerst. Volgens model E wordt een contract gesloten met een groep bedrijven die samen kunnen beantwoorden aan de behoeften van de klant. De modellen van type A en volgende maximaliseren de specialisatie maar bieden geen schaalvergroting of optimalisering van de kosten, zegt B. Schmits. De transactie zelf en vooral de verplichting om een contract te sluiten met elke partij, brengt trouwens ook kosten mee. Modellen D en E, de andere uitersten, maken het mogelijk om diensten te genereren, een hefboomeffect, globalisatie op verschillende plaatsen of in verschillende landen en standaardisering te creëren en om nieuwe technologieën in de processen in te voeren. Benoît Schmits beveelt deze modellen aan voor grote organisaties, voor zover de integrator waarde creëert door een efficiënt beheer van zijn toeleveranciers. In dat geval zijn er echter twee nadelen: de ingewikkeldheid met als gevolg dat onderhandeling voor geen enkele van beide partijen gemakkelijk is, en de moeilijkheid om dit type van contract op te zeggen. Patrick BARTHOLOMÉ Profacility Magazine september

10 Pro-FM [ Juridiek] Blijft de facility manager b Alle voorzichtigheid ten spijt, kunnen (zware) arbeidsongevallen nooit helemaal uitgesloten worden. De geleden schade zal sowieso vergoed worden, daar stelt het probleem zich niet, maar in hoeverre kan de facility manager hiervoor aangesproken worden? Met deze hamvraag als uitgangspunt, richtte de IFMA een bijzondere commissie op. Wat volgt is een relaas van enkele cruciale bevindingen. Besluiten doen we met een aantal preventieve vuistregels. Referentie Rapport IFMA werkgroep Het eindrapport van de conclusies van de werkgroep Juridische Verantwoordelijkheid van de facility manager bij een zwaar arbeidsongeval wordt u aangeboden aan de prijs van 35 EUR + BTW. Contact: secretary@ifma.be Tel.+32(0) Profacility Magazine september 2009 Confédé construct Het gebeurde enkele jaren geleden: een werknemer werd door de schuifdeur van een garage met een defect veiligheidssysteem geklemd en overleed ten gevolge van het ongeval. Tegen de 'facilitaire directeur' van de onderneming werd een juridische procedure opgestart. Er werd hem grote nalatigheid aangewreven, waarbij de rechter hem in eerste aanleg ook schuldig bevond. Tot ieders verbazing trouwens, want het was geweten dat de man - hij beheerde honderden gebouwen - zijn job op een professionele manier uitoefende. Uiteindelijk werd in beroep alles rechtgezet en keerde hij als een vrijgesproken man huiswaarts. Recht was geschied, alleen gingen daar wel vele jaren vol slopende procedures aan vooraf. En hoeft het gezegd dat de ervaring een vergaande weerslag had op het leven van de betrokkene? Voor het IFMA was dit voorval de onmiddellijke aanleiding om een werkgroep op te richten met dit onderwerp als kerntaak. Een tijdje geleden kregen de IFMA-leden tijdens een lezing enkele belangrijke bevindingen gepresenteerd. Juridisch plaatje In eerste instantie moeten man en paard genoemd worden. Begrijpen hoe ver de aansprakelijkheid van de facility manager kan reiken is pas mogelijk als men zich een beeld kan vormen van de juridische context waarin hij zijn beroep In de meeste gevallen zal de geleden schade van de slachtoffers van arbeidsongevallen door de werkgevers gedragen worden. uitoefent. Een eerste vaststelling is dat hij bij een arbeidsongeval op zowel strafrechtelijk als burgerlijk vlak aangesproken kan worden, althans in theorie. Ruw samengevat: het strafrecht beoogt degene die een inbreuk gepleegd heeft te straffen, terwijl de burgerlijke kant van de zaak zich op de schadeloosstelling van de slachtoffers (of hun nabestaanden) richt. Wat betekent dit nu in de praktijk? We vertrekken van een klassiek te noemen voorbeeld: een facility manager is als werknemer bij een bedrijf tewerkgesteld; een van de toestellen waar hij de verantwoordelijkheid voor draagt raakt op een dergelijke manier stuk dat een andere werknemer verwondingen oploopt. Bestraffing Voor wat de strafrechtelijke kant betreft zal de bestraffing gebeuren op basis van het Strafwetboek en enkele bijzondere wetten (het zogenaamde sociaal strafrecht). 'Onopzettelijke slagen en verwondingen' is de meest courante beschuldiging die men een facility manager in deze gevallen voor de voeten zal werpen. Indien het ook daadwerkelijk tot een strafrechtelijke veroordeling komt, zal de straf, boete en/of gevangenisstraf (eventueel voorwaardelijk), afhangen van het concrete geval. De ervaring leert echter dat het juridisch zwaartepunt van dergelijke onge-

11 uiten schot? "Werkgever is wie betaalt" Een panel van deskundigen gaf een antwoord op alle mogelijke vragen van de IFMA-leden. Het voorbeeld is uit het leven gegrepen. Een bedrijf doet beroep op een externe partner voor haar Facility beheer. Deze partner huurt op zijn beurt de diensten van een gespecialiseerde ruitenwasser in. Tijdens het ruiten wassen valt een van de gebruikte attributen naar beneden en een toevallige voorbijganger raakt gewond. Zoals geweten - het werd tijdens de voorstelling van de IFMA meermaals onderstreept - staat de werkgever in voor de vergoeding van door het slachtoffer geleden schade. Alleen, wie is nu in deze gegeven situatie de werkgever? De vraag werd door een van de leden gesteld. Luc Van Hamme, adviseur-generaal van de FOD Werkgelegenheid, gaf een duidelijk antwoord: "degene die het loon van die ruitenwisser betaalt". Niet de firma die voor de geleverde diensten betaalt zoals sommigen zouden denken, wel degene die ervoor zorgt dat het salaris van deze ruitenwisser maandelijks betaald wordt. vallen toch eerder op burgerlijk vlak gezocht moet worden. Schadeloosstelling In het hierboven aangehaalde voorbeeld, heeft de facility manager een werknemersstatuut. Zijn werkgever zal dan ook voor hem de burgerlijke verantwoordelijkheid dragen (in het bijzonder op basis van artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek voor de liefhebbers). In de meeste gevallen zal deze facility manager dan ook uit de kou blijven wanneer zich een ongeval voordoet. En precies door dit werknemersstatuut zal de verantwoordelijkheid voor het vergoeden van de schade bij zijn werkgever worden geplaatst. Slechts in uitzonderlijke gevallen - bij opzettelijke fout, een zware fout of een herhaaldelijke lichte fout van de facility manager - zal hij als werknemer rechtstreeks aangesproken kunnen worden voor deze vergoeding. Voor het betalen van de vergoeding aan de gewonde werknemer zal de arbeidsongevallenverzekeraar van de werkgever tussenkomen. Er bestaat trouwens een specifieke wet op de arbeidsongevallen (10 april 1971) die elke werkgever verplicht zo'n arbeidsongevallenverzekering aan te gaan. Ook hier bestaan enkele schaarse uitzonderingen. Enkel in uitzonderlijke gevallen en voor bepaalde schades (bv. indien een werkgever het geval opzettelijk veroorzaakt zou hebben of wanneer zich schade aan de goederen van de werknemer voordoet), zijn dan weer de algemene principes van het burgerlijk recht van toepassing. Wat hieruit te onthouden? Er zijn in de wet een aantal garanties ingebouwd die ervoor zorgen dat een facility manager die zich op een gedegen manier van zijn taak gekweten heeft niet persoonlijk voor de geleden schade zal moeten opdraaien. Persoon vinden Op zijn minst zo belangrijk als de vraag welke risico's een facility manager loopt, is de persoon die 'als dusdanig' beschouwd wordt. Wanneer zich een ongeval voordoet, wordt obligaat de schuldvraag gesteld. Veel heeft te maken met de bevoegdheden waar deze of gene persoon over beschikt. Zeker in grotere bedrijven is het niet altijd een eenvoudige klus af te bakenen wie waar precies voor bevoegd is. Wie is de uiteindelijke verantwoordelijke wanneer zich een probleem met de facilities voordoet? De CEO? De 'Directeur Gebouwen'? Of simpelweg de drager van de titel facility manager? Niet de benaming telt, wel de inhoud. Wat zijn de reële bevoegdheden, en tot waar reiken ze? Het brengt ons bij wat wellicht het belangrijkste onderdeel van het verhaal is: de preventie. Preventietips Voorkomen is beter dan genezen; alle wettelijke grendels ten spijt. Precies om die reden is het belangrijk dat een facility manager de nodige stappen zet teneinde zich in te dekken wanneer het noodlot zou toeslaan. De IFMA bundelde enkele aanbevelingen: Een duidelijke taakomschrijving: Idealiter wordt deze schriftelijk vastgesteld. Op die manier kan bepaald worden welke de rechten en plichten van een gegeven facility manager zijn, én wat daarbuiten valt. Wijzigingen hierin moeten niet enkel tot een aanpassing van dit geschreven document leiden, ze moeten ook binnen de organisatie gecommuniceerd worden. Genomen acties documenteren: Welke acties worden hier precies bedoeld? Het gamma is alvast heel ruim. Dit gaat van risicoanalyses, periodieke controles (zowel van onderhoudsfirma's als controleorganismen), rapporten van eigen technici, accidenten/incidenten, audits. Een samenwerking met externe partners is een geval apart. Hierbij is het fundamenteel dat deze ondernemingen duidelijk op de hoogte worden gebracht van de geldende procedures en regels. Processen en regels: Een facility manager mag geen werken laten uitvoeren indien de werkinstructies niet duidelijk opgesteld en gecommuni- Profacility Magazine september

12 [ Juridiek] ceerd zijn. Wie hiervoor instaat, is een interne aangelegenheid. Verminderen van de kans op ongevallen: Om ongevallen te vermijden, moet de facility manager de reflex hebben risicoanalyses uit te voeren, of die op zijn minst te laten uitvoeren. Een actieve medewerking van de FM in het veiligheidsbeleid van de onderneming zal zonder twijfel een meerwaarde betekenen voor de veiligheid en een vermindering van het aantal ongevallen. De samenwerking tussen Preventieadviseur en FM zijn in deze heel belangrijk. Opleidingen: In de sensibilisering van ondernemingen en hun medewerkers voor hun verantwoordelijkheid op veiligheidsvlak, spelen opleidingen een cruciale rol. Per slot van rekening is het onontbeerlijk dat een FM over voldoende kennis en knowhow beschikt. Benchmarking: Kijk eens over de muur! Het kan voor een FM vaak een leerrijke oefening zijn na te gaan hoe men het bij andere firma's doet. Lessen trekken uit de goede voorbeelden die men er aantreft is de boodschap. Michaël VANDAMME Zelfstandige facility manager Het gebeurt wel vaker dat de verantwoordelijke voor de facilities iemand is die op zelfstandige basis tewerkgesteld is. Dit zorgt voor een heel andere situatie dan hun collega's die in loonverband bedrijvig zijn. Bij afwezigheid van een formele 'werkgever', kan men deze immers niet aanspreken voor die burgerlijke schade die uit een arbeidsongeval voortvloeit. In dergelijke gevallen staat de 'zelfstandige' facility manager er alleen voor, wat wil zeggen dat hij zelf moet zorgen voldoende verzekerd te zijn. Zich indekken tegen mogelijke strafrechtelijke sancties is sowieso uitgesloten. Dat is trouwens een algemene regel en niet anders dan voor wie als werknemer aangesteld is. Maar op burgerlijk vlak zit het plaatje ingewikkelder in mekaar. Men onderscheidt twee soorten dekkingen: enerzijds de burgerlijke aansprakelijkheid (BA) Beroep en anderzijds de BA Uitbating. De BA Beroep dekt de schade aan derden die bij het uitoefenen van het beroep kan optreden. BA Uitbating zorgt echter voor een ruimere dekking die verder gaat dan de BA Beroep. De handelingen die door dit soort polis gedekt kunnen worden zijn divers: fouten, nalatigheden, maar ook diefstal of zwendel gepleegd met iemand die de verzekerde - de facility manager dus - als een verantwoordelijke beschouwde. Voor alle duidelijkheid: de diefstal of zwendel moet gepleegd worden door een andere persoon dan de verzekerde zelf. Vanzelfsprekend kan een facility manager zich niet verzekeren tegen dergelijke misdrijven die hij zelf moedwillig zou plegen. De meeste verzekeraars bieden doorgaans de mogelijkheid om een rechtsbijstandsverzekering aan te gaan. Trouwens zowel voor BA Beroep als BA Uitbating polissen. De meerwaarde hiervan kan niet miskend worden, toch formuleert de IFMA hier één belangrijke waarschuwing bij: goed nagaan of de rechtsbijstand ook wel alle mogelijke scenario's dekt. Veel te vaak gaat men hiervan uit, terwijl de veronderstelling niet met de werkelijkheid overeenstemt.

13

14 Pro-FM [Agenda] 2 e FM-congres: Ontwikkelingen, kansen en bedreigingen Op 21 en 22 oktober 2009 organiseert Ki' communications zijn tweede congres over facility Management. Deze editie heeft als thema: De facility manager in een constant veranderende bedrijfsomgeving: ontwikkelingen, kansen & bedreigingen. De onderwerpen die tijdens het congres behandeld zullen worden, werden enerzijds door Facility managers en directeurs tijdens een evaluatievergadering na het eerste congres en anderzijds door middel van een enquête bepaald. Tijdens de vergadering werden de drie hoofdthema s besloten, namelijk Kostenbeheersing en flexibiliteit, Outsourcing en De facility manager binnen het organigram, terwijl uit de enquête een interesse voor een duurzame visie op FM bleek. De eerste drie thema s zullen tijdens individuele workshops behandeld worden. De sessies zullen in goede banen geleid worden door een groep ervaren moderatoren, bestaande uit facility managers en consultants. De bedoeling is om interactieve discussies te voeren, waarbij de zaal evenveel inbreng zal hebben als het panel. De sessie over Duurzaamheid en Total Cost of Ownership is een (tweetalige) plenaire sessie met een ervaren panel s Avonds wordt een zakendiner aangeboden met als eregast de heer Marc Josz, algemeen directeur van Electrabel Customer Solutions. Events 23>24/9 easyfairs HVAC Brussels 2009 Brussels Expo ngchoice=nl&showid=713& 23>24/9 easyfairs ECL Brussels 2009 Brussels Expo ngchoice=nl&showid=714& 24/9 FM & Overheid Provinciehuis Vlaams Brabant te Leuven 8/10 IFMA - EMAB event - Janssen Pharma Janssen Pharmaceutica Beerse 21/10 Facility Management Congres 2009 Château-Ferme du Sart-Ampsin (Huy) 26/10 Orgatec 2010 Office & Facility Kölnmesse Keulen 3/11 A+A 2009 : Safety, Security & Health at work Düsseldorf 24/11 Facility Nights 18de editie SportOase Leuven De easyfairs Building & Facility Management vakbeurs vindt plaats in Tour & Taxis in Brussel op 26 en 27 mei Het evenement is het resultaat van de fusie tussen de beurzen easyfairs Buildings of Belgium en easyfairs Facility Services en is gewijd aan oplossingen voor duurzame renovatie en restauratie en voor het beheer van stedelijke commerciële en residentiële gebouwen. In Hall 1 van Tour & Taxis bevinden zich alle ondernemers, technici en installateurs, exposanten die gebouwen renoveren of de bestemming ervan wijzigen na een grondige transformatie. Ook is er heel wat info te vinden over het onderhoud van gebouwen en technische installaties. In Hall 2 vinden we bedrijven die actief zijn in facilitaire dienstverlening en producten. Thema s zijn onder andere gevelrenovatie, normen voor energieprestaties en acclimatisatie. easyfairs stelt twee centrale thema s voor: energie en restauratie. De normen voor energieprestaties hebben een enorme impact op groene renovatie en op het beheer van gebouwen. Restauratie wordt trouwens ook steeds vaker gelinkt aan een groter renovatieproject. Opleidingen 17/9 Methodes en technieken voor de meting en evaluatie van het energieverbruik Hotel Leonardo Wépion 21/9 Sleutels voor het begrijpen van overheidsopdrachten: focus op de gunningsprocedure Burogest Office Park, Loyers (Namen) 24/9 Postgraduaat FM Dag 13 (3h) Verhuizen Haute Ecole de la Province de Liège, Jemeppe 1/10 Sleutels voor het begrijpen van overheidsopdrachten: IAM platform en portaal overheidsopdrachten (workshop) Burogest Office Park, Loyers (Namen) Lees meer over deze data in de online agenda op

15 Pro-Real Estate [ New building] Zenith Building Duurzame keuze Zopas werd de Zenith Building in de Brusselse Noordwijk opgeleverd. Bij de totstandkoming werd niet alleen de architecturale lat hoog gelegd, ook een bijzondere aandacht voor de aspecten van duurzaam gebruik liep als een rode draad door het project. IFMA greep alvast de gelegenheid aan om in het gebouw een activiteit te organiseren. Ook architecturaal werd de lat hoog gelegd. Vandaag plukt men dan ook de vruchten van deze inspanning. De spontane reacties van de deelnemers logen er niet om. De beslissing van het IFMA om de slotactiviteit van haar werkingsjaar in de kakelverse Zenith Building te organiseren werd algemeen gesmaakt. De zomer was nog maar enkele dagen oud, de weergoden gunstig gestemd en het talrijk opgekomen publiek werd op een panoramisch terras ontvangen. En cijferliefhebbers geven we alvast dit mee: de Zenith staat voor m 2 kantooroppervlakte, gespreid over 20 verdiepingen. Interactie met de buurt Er is het gebouw en de ligging. De Zenith Building is assymetrisch uit verschillende modules opgebouwd. Deze vinden steun op één voetstuk, waar ook de toegang tot het gebouw aangebracht is. Het levert een zicht op dat bezwaarlijk doorsnee genoemd kan worden. De beelden spreken zonder meer boekdelen. De nadruk, zo beklemtoont promotor Codic, ligt tegelijkertijd ook op duurzaamheid. Begrijp: het gebouw is voorzien om vele jaren lang aan een zo laag mogelijke kost gebruikt te worden. Een vorm van duurzaamheid vindt men ook terug in de interactie met de buurt. De Zenith is geen solitaire constructie, maar schrijft zich helemaal in het multifunctioneel project dat voor deze Gaucheretwijk uitgetekend werd. Gelegen aan het ene uiterste van de Koning Albert II laan is het gebouw het sluitstuk van de wijkontplooiing. Bereikbaarheid als handelsmerk De ligging van de Zenith brengt ons onmiddellijk bij een eerste belangrijke troef: de bereikbaarheid. Onder het gebouw is parkeergelegenheid voorzien, maar het is vooral de nabijheid van het Noordstation die uitgespeeld wordt. Dat rekening werd gehouden met alle veiligheidsaspecten is een ander voordeel. En dan is er de benutting van de beschikbare ruimte. Codic cijferde het voor: één werkplek voor elke 10m 2 beschikbare ruimte behoort tot de mogelijkheden, uiteraard afhankelijk van de keuze voor een landschapskantoor, individuele ruimtes of een tussenoplossing. Werken is echter ook een kwestie van ontspanning. Precies om het goed gevoel van gebruikers te voeden, zijn op verschillende verdiepingen terrassen voorzien. Wie kan ontkennen dat het halen van een frisse neus terwijl men van het panorama geniet geen prima motivator is? Toch wordt dit aspect van ruimtebenutting pas ten volle duidelijk wanneer men de dingen heel erg praktisch bekijkt. Concrete case 'Geen appelen met peren vergelijken'; het is een boodschap die ontwikkelaar Codic meermaals onderstreept. De meerwaarde van een modern gebouw als de Zenith Building zal slechts ten volle duidelijk worden wanneer alle relevante parameters in rekening worden gebracht. Een praktische case moet dit in de verf zetten. Het vertrekpunt is een (fictief) bedrijf met 82 werknemers, thans gevestigd in een Grade B building. De gemiddelde oppervlakte per werkeenheid bedraagt 26 m 2 (alle overige lokalen zoals vergaderruimtes of cafetaria inbegrepen), wat wil zeggen dat een totale oppervlakte van m 2 gebruikt wordt. Hieraan hangt een kostenplaatje van vast, of per werknemer. Dankzij het potentieel van de Zenith Building men gaat er bij Codic prat op kan deze kost met ruim één vierde verminderd worden. Hoe? Door de optimale inrichtingsmogelijkheden te benutten, kan de vereiste ruimte per werkeenheid tot 18,4 m 2 herleid worden. Een dergelijke besparing draait echter om meer dan oppervlakte. Ook verlichting (maximaal gebruik maken van natuurlijk licht bijvoorbeeld) of het type verwarming spelen een rol. De resultaten zijn wat ze zijn. Extrapoleert men de jaarlijks uitgespaarde bedragen, dan krijgt men op minder dan vier jaar een besparing die overeenstemt met de jaarlijkse kantoorkost van voormeld bedrijf ( ). Michaël VANDAMME Profacility Magazine september

16 Pro-Real Estate [Actu] Geschiedenis van Brusselse kantoren Brussel telt vandaag meer dan 12 miljoen m² kantoorruimte tegenover m² in Met het boek Brussel, haar kantoren en bedienden, gepubliceerd door de Directie Studies en Planning van het ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, heeft Het Overzicht van het Kantorenpark getracht deze evolutie te belichten vanuit een historische, geografische, stedenbouwkundige, architecturale, economische en maatschappelijke invalshoek. Het resultaat is een referentiewerk van 256 pagina s, aangevuld met een interactieve DVD en geïllustreerd met orthofotoplannen en iconografische documenten, waaraan zo n twintig auteurs meegewerkt hebben. (AD) Een referentiewerk van 256 pagina s, aangevuld met een interactieve DVD. Solaris, eerste gebouw met groen Valideocertificaat Solaris, een gebouw van investeringsmaatschappij Fidentia Green Buildings in Brussel, is het eerste gebouw met het Valideocertificaat voor duurzaam bouwen. Solaris is uitgerust met een stormbekken, apparatuur voor het opvangen van regenwater, een geothermische warmtepomp, geocooling, superisolerende dubbele beglazing, een gecentraliseerd systeem voor technisch beheer, 800 m² fotovoltaïsche panelen, hoog-rendementsverlichting, ventilatie met warmterecuperatie, enz. Solaris biedt m² kantoorruimte te huur aan. (AD) Solaris Arch. Assar. Foto Assar 16 Profacility Magazine september 2009

17 4 Belgische projecten genomineerd voor de RICS Awards 2009 Er zijn vier Belgische architectuurprojecten genomineerd voor de RICS Awards 2009 in Londen. Dit is opmerkelijk aangezien slechts 9 van de 371 voorgestelde projecten niet Brits zijn. De vier projecten in kwestie zijn het cultureel centrum Wolubilis in Brussel (A2RC) in de categorie 'Community Benefit', de Raad van Europa in Straatsburg (Art & Build) in de categorie 'Sustainability', Les Ecuries de la Chasse Royale in Brussel (ASSAR) in de categorie 'Building conservation' en Regency Office/Hotel Merode in Brussel (VIZZION) in de categorie Regeneration. De resultaten worden bekendgemaakt op 16 oktober. (AD) Foto Georges De Kinder Foto Jean-Francois De Witte Wolubilis Arch. A2RC I 2. Raad van Europa Bâtiment Général Arch. Art & Build I 3. Regency Arch. Vizzion I 4. Les Ecuries de la Chasse Royale Arch. Assar 2 Foto M. Detiffe.jpg Foto S. Brison Dapesco bouwt eerste positieve-energiegebouw in wallonië Dapesco bouwt binnenkort het eerste positieve-energiegebouw van Wallonië. Passieve kantoren zouden op termijn meer energie produceren dan ze verbruiken. Studiebureau Dapesco is gespecialiseerd in energiebeheer voor klanten uit de industriële en dienstverlenende sector en zal zijn sociale zetel vestigen in het Fleming wetenschapspark in Louvain-la-Neuve. Het nieuwe gebouw zal ook gebruikt worden voor demonstraties aan klanten. De constructie van 300 m 2 is er volledig op gericht het energieverbruik tot een minimum te beperken dankzij zuinige verlichtingselementen en vooruitstrevende isolatie. De meeste ramen zijn naar het zuiden gericht en de verwarming werkt hoofdzakelijk op zonne-energie. Bij die passieve elementen komen nog de richtbare zonnepanelen en een kleine windmolen om elektriciteit op te wekken. De hitte in de kamers waar de computerservers staan wordt herbruikt voor de ventilatie van het gebouw. (AD) Blijf elke dag op de hoogte van het nieuws uit de sector op Profacility Magazine september

18 Pro-Real Estate [ Beheer] Sale & Rent Back Dat heel wat bedrijven eigenaar zijn van het door hen gebruikte vastgoed is een feitelijke vaststelling. Is het beheren van zo'n eigen vastgoedportefeuille wel een verstandige zet? En welke alternatieven bestaan er? Beide vragen lagen aan de basis van een recente "bedrijfscauserie", georganiseerd door CFO-Magazine. Aan de hand van een praktisch voorbeeld Univeg werden de voor- en nadelen van een Sale & Rent Back operatie er onder de loep genomen. 18 Profacility Magazine september 2009 Verkopen aan een BEVAK creëert een aparte fiscale context waardoor de S&RB operatie er plots veel aantrekkelijker gaat uitzien. Waarom het beheer van het gebruikte vastgoed niet uitbesteden? De idee druist misschien in tegen wat door veel bedrijven als een toonbeeld van goed beheer beschouwd wordt, toch is het lijstje met argumenten om dit wel te doen langer dan men denkt. Om te beginnen is er de vaststelling dat dit beheren van onroerend goed doorgaans niet de kerntaak van de onderneming is. Niet alleen dreigt dit veel energie op te slorpen, door het feit dat het hier al bij al om een erg gespecialiseerde taak gaat, bestaat het risico dat dit beheer niet optimaal gebeurt. Het klinkt misschien wat paradoxaal, maar het van de hand doen van zijn eigen vastgoed komt vaak de flexibiliteit van het beheer ten goede. 'Klassieke' Sale & Rent Back De klassieke operatie waarmee het managen van het eigen vastgoed uit handen wordt gegeven, is een zogenaamde Sale & Rent Back, kortweg S&RB. In een notendop: na een onroerend goed verkocht te hebben, huurt men het van de koper voor eigen gebruik. Een onmiddellijk voordeel is het plotse vrijkomen van aanzienlijk wat middelen. Nogal wiedes: tegenover elke verkoop staat een verkoopprijs. Hierdoor daalt de schuldgraad en/of de marge om te investeren in wat net wél de core business is neemt zienderogen toe. Een boekhoudkundig voordeel is een verbetering van de balansratio's. En door de toegenomen middelen die in de eigen werkzaamheden herbelegd kunnen worden, komt men ook in aanmerking voor een belangrijkere notionele intrestaftrek. Om hier slechts één cijfer op te kleven: een extra vermogen van één miljoen euro levert jaarlijks een bijkomende notionele intrestaftrek van om en bij de euro op. Het klinkt misschien wat paradoxaal, maar het van de hand doen van zijn eigen vastgoed komt vaak de flexibiliteit van het beheer ten goede. Hoe vaak beschikt een bedrijf immers niet over ruimte die niet of inefficiënt gebruikt wordt? Vastgoed wordt op die manier vooral een lastgoed. Een S&RB operatie kan daar verandering in brengen. Want voortaan zal men immers moeten betalen voor hetgeen gebruikt wordt, wat een optimalisering in de hand werkt. Vennootschapsbelasting halveren Het plaatje is pas volledig als ook de nadelen in overweging genomen worden. Door de verkoop verdwijnt dit vastgoed ook effectief uit het vermogen van de onderneming. Het valoriseren ervan, ook al gebeurt dit aan een aantrekkelijke marktprijs, is nu eenmaal een eenmalige operatie. Ook de emotionele betekenis ervan kan een rol spelen, zeker bij familiebedrijven. En het moet gezegd dat een dergelijke operatie niet kosteloos is. Toch kan door het eerbiedigen van een aantal best practices dit kostenplaatje aanzienlijk gemilderd worden. Door de verkoop van het bedrijfsvastgoed genereert men een aanzienlijke meerinkomst voor de onderneming. En dat is een ontwikkeling waar ook de

19 Met de expertise van het magazine Jean-Paul Van de Velde, Chief Legal Council bij Univeg: Onze Sale & Rent Back operatie moest onze ontwikkelingen blijvend maken. fiscus een bijzondere belangstelling voor heeft. Bij een 'gewone' S&RB operatie wordt dan ook een belasting van 34% op de gerealiseerde meerwaarde geheven. Toegepast op de case study van Univeg zou dit volgend resultaat opleveren. De meerwaarde, die overeen komt met het verschil tussen de marktwaarde (29,4 miljoen euro) en de boekwaarde van het onroerend goed (4,9 miljoen euro), zou 24,5 miljoen euro bedragen. In die veronderstelling zou de onderneming voor het jaar van de verkoop een extra vennootschapsbelasting van 8,33 miljoen euro moeten ophoesten. Geen prettig vooruitzicht, maar er bestaat echter een manier om het financiële impact te verminderen. En dat is precies ook het pad dat Univeg bewandeld heeft. Ruilen voor aandelen Essentieel hierbij is de partner aan wie men zijn vastgoed verkoopt. In het geval van Univeg was dit WDP die het statuut van BEVAK bezit (zie 'BEVAK in een notendop'). Verkopen aan een BEVAK creëert een aparte fiscale context waardoor de S&RB operatie er plots veel aantrekkelijker gaat uitzien. Anders dan bij een gewone S&RB wordt de vennootschapsbelasting van 34% op de gerealiseerde meerwaarde vervangen door een "exit-taks" van 17%, een halvering dus! Registratierechten (10%) zijn evenmin verschuldigd. Verkopen aan een BEVAK is ook geen verkoop in de strikte betekenis van het woord. Het vastgoed waar men afstand van doet wordt in de BEVAK ingebracht, en in ruil worden aandelen uitgekeerd. Hoe lang deze portefeuille van aandelen in het bezit van de inbrenger in casu Univeg moet blijven is niet wettelijk bepaald. Anders gezegd: men kan deze erg snel terug te koop aanbieden. Er bestaan evenmin verplichtingen over de prijs van zo'n aandeel. Hier speelt het marktmechanisme, waardoor koersstijgingen of -dalingen na afloop van de operatie de winst of verlies van de verkoper zullen bepalen. Michaël VANDAMME Profacility Magazine september

20 Pro-Real Estate [ Localisatie] Tertiaire gebouwen in hu In de bouwsector wordt energie maar al te vaak beschouwd als een kwestie van speciale technieken. Daarnaast moet echter ook rekening gehouden worden met de inplanting en architectuur van het gebouw, de integratie ervan in de wijken en de geografische ligging. In dit artikel gaan we dieper in op deze drie niveaus: Belangrijk: zich vestigen in de buurt van openbaar vervoer! Referentie Op geografisch niveau: 1. de locatie kiezen Door de uitbreiding van de tertiaire sector in Wallonië wordt de behoefte aan kantoorruimten alsmaar groter. Zo zijn de oppervlakten voor winkels, kantoren en diensten tussen 2001 en 2006 met maar liefst 7,5% gestegen terwijl de toename van de terreinen voor openbare diensten en gemeenschapsvoorzieningen dan weer bescheiden bleef (+ 0,6%). Vandaag bestaat de grootste uitdaging op geografisch niveau er dus in om te voldoen aan deze toenemende behoefte. De keuze van de locatie hangt echter grotendeels af van de criteria op het gebied van bereikbaarheid en grondbelasting. Het aanbod van nieuwe terreinen concentreert zich vooral in zones met economische activiteit of in voorstedelijke gebieden. Maar dat heeft een prijs, vooral voor energie. Als voorbeeld wijzen we erop dat ongeveer 56% van de energiefactuur van een tertiair gebouw rechtstreeks toe te schrijven is aan de kosten voor transport van zowel personen als goederen (Bron: Bilan énergétique de la Région wallonne 2006: Bilan de consommation des transports DGO4, 2008). Een locatie vinden waar deze kosten beperkt kunnen worden, is een eerste stap in een verantwoordelijke aanpak. Enkele grondregels: Zich vestigen in de buurt van een Bereikbaarheidskaarten De Waalse permanente conferentie van de ontwikkeling van het grondgebied (CPDT) heeft bereikbaarheidskaarten uitgewerkt die kunnen helpen met de beslissing van de locatie. Ze geven de plaatsen aan die het best toegankelijk zijn met andere vervoersmiddelen dan de auto, en dit voor heel Wallonië, uitgedrukt in verwachte modale deel per trein, bus of traag middel. U kunt deze kaarten raadplegen op het Portail Cartographique de la Région Wallonne. Website: Beschikbaar op structurerend aanbod van openbare vervoermiddelen (zie kader Bereikbaarheidskaarten ). Het hergebruik van braakliggende en verlaten percelen stimuleren en een functionele mix garanderen (zie kader BedZED ). De rol van de overheid is essentieel voor de aanmoediging van projecten die aan deze voorwaarden voldoen. Het voorbeeld van BedZED Het ecologisch dorp BedZED (Beddington Zero Energy Development) bestaat uit 82 woningen en m² kantoor- en handelsruimten en is gelegen in het Engelse district Sutton, ten zuiden van Londen. Door zijn architecturale en stedenbouwkundige opbouw heeft het een zeer hoge bevolkingsdichtheid terwijl een maximale constructiehoogte van 3 verdiepingen gerespecteerd werd. De dichtheid van het centrum van de wijk, waar 500 mensen per hectare wonen en werken, werd verkregen door de architecturale integratie van de woonruimten: naar het zuiden gerichte gevels voor een maximale blootstelling aan de zon en terrassen tegen de naar het noorden gerichte kantoren om de neiging tot overmatig verwarmen te verminderen en de ruimten koel te houden. BedZED 1 past eveneens vernieuwende technieken en systemen toe voor energiebeheersing (superisolatie, driedubbele beglazing, huishoudelijke toestellen met zeer hoge energieprestaties, enz) en maakt gebruik van hernieuwbare energie (zonne-energie, warmtekrachtkoppeling). 2. Op wijkniveau: de functionele mix bevorderen Op wijkniveau zal een gebouw met verschillende activiteiten (residentiële en handelsactiviteiten, diensten) aangeboden worden om de uitwisselings- en contactmogelijkheden te vergroten (zie 'Praktische handleiding voor de duurzame bouw en renovatie van kleine gebouwen Gelegenheid bieden voor sociaal verkeer, BIM, februari 2007). Het principe van de functionele mix biedt immers meerdere voordelen zowel op sociaal en economisch vlak als op milieugebied. Enkele voorbeelden: Betere energie-efficiëntie aangezien de verbruiksprofielen van de verschillende 20 Profacility Magazine september 2009