BOUWKUNDIG ONDERHOUDSRAPPORT. lsabellaland Den Haag. VvE Diensten Nederland Den Haag BV

Transcriptie

1 BOUWKUNDIG ONDERHOUDSRAPPORT lsabellaland te Den Haag Den Haag, 23 juni 2010 VvE Diensten Nederland Den Haag BV

2 INHOUDSOPGAVE I. ALGEMEEN 3 2. OPDRACHT EN VERWERKING 4 3. BETONWERK 5 4. METSEL WERK 6 5. KOZIJNENIRAMEN EN DEUREN. 7 6.DAKEN 8 7. HEMELWATERAFVOEREN 9 8. RIOLERING EN STANDLEIDING CENTRALE AFZUIGING POSTBOXEN INTERCOM INSTALLATIE CV INSTALLATIE BESTRATING UFT INSTALLATIE HYDROFOORINSTALLATIE TEGELWERK ARMATUREN ALGEMENE VERLICHTING SCHIWERWERK JAARBEGROTING MEERJARENBEGROTING

3 -----~-= ALGEMEEN Opdrachtgever: VvE lsabellaland te Den Haag p/a VvE Diensten Nederland Den Haag BV Frijdastraat 28, 2288 EZ Rijswijk, Object: 49 etagewoningen en 8 garages gelegen aan de lsabellaland te Den Haag Opdracht: Bouwkundige inspectie, rapportage en opstellen meerjaren onderhoudsbegroting van de gemeenschappelijke bouwdelen Ophame: Juni2010 Opname door: A.M. de Boer

4 2. OPDRACHT EN VERWERKING VvE Diensten Nederland Den Haag B.V. heeft opdracht gekregen om het woongebouw aan de lsabellaland te Den Haag te inspecteren en deze inspectie te vertalen in een meerjarenplanning onderhoud. Verwerking van de gegevens zullen tevens in een meerjaren - onderhoudsprogramma worden opgenomen welke jaarlijks kan worden bijgesteld, indien VvE Diensten Nederland Den Haag B.V. daar opdracht voor krijgt. Het betreft een appartementencomplex van zeven verdiepingen, waarbij op de begane grond voornamelijk de bergingen en drie garages zijn gesitueerd. Los van het gebouw staan aaneengeschakeld vijf garages. Het pand bevat 49 etage-woningen. De appartementen zijn via een decentraal gelegen inpandig trappenhuis te bereiken. In dit trappenhuis zijn tevens twee liften geïnstalleerd. De kozijnen van de woningen zijn buiten de vereniging van eigenaren gehouden. Het gehele complex dateert uit 1965 en verkeert in goede staat van onderhoud. Dit jaar is rondom het gevelschilderwerk uitgevoerd. Klachten die zich achter de voordeur voordoen en niet van algemeen bouwkundig belang zijn, worden in dit rapport niet behandeld. Storingen en klein onderhoud zoals lampen vervangen, sloten vervangen en dergelijke zijn buiten beschouwing gebleven. Voor de begroting geldt dat: de kosten m.b.t. de Arbo-wetgeving meegenomen zijn voor zover bekend; alle bedragen genoemd in deze rapportage inclusief BTW zijn; de kosten gebaseerd zijn op prijspeil datum rapport; de bereikbaarheidskosten, indien van toepassing, indicatief zijn. 4

5 3. BETONWERK betonnen balkonvloeren, betonwanden, betontrappen, betonbordessen, betongalerijen, betonnen balkons en consoles Tijdens een uitgebreide rondgang door en rondom het complex is geen betonschade geconstateerd. Dit euvel ontstaat veelal als gevolg van een te geringe betondekking op de wapening. In combinatie met verticale haarscheuren, die ontstaan door het werken van de wapening onder invloed van temperatuurwisselingen, biedt het beton onvoldoende bescherming en oxideert de wapening. Door de oxidatie ontstaat aanzienlijke volumevermeerdering van het wapeningstaal en wordt het betonnen oppervlak weggedrukt. Al het betonwerk is in goede staat. De kitvoegen van de galerijen zijn eveneens in goede staat. Het betonwerk is recent voorzien van een nieuwe afwerklaag, behoudens van de balkonvloeren. De coating van de galerijen is in goede staat. Voor de afwerking/coaten van de balkonvloeren is een jaarlijkse post opgenomen. Het gevelschilderwerk wordt in hoofdstuk 18 nader toegelicht. Voor het in de toekomst herstellen van eventuele betonschade is en kleine post opgenomen in de begroting voor

6 4. METSELWERK De gevels zijn rondom uitgevoerd in metselwerk. Het gevelmetselwerk, een bruine waalformaat baksteen, gemetseld in kiezoorverband en platvol gevoegd, vertoont geen scheurvorming en is in redelijke staat. Op de begane grond is in plaats van een bruine baksteen een donkere mangaansteen gebruikt. Recent is door de firma BOUWSTAD Projectmanagement B.V. bij de beide kopgevels onder andere gecontroleerd of de spouwankers niet zijn doorgeroest. Spouwankers zorgen ervoor dat het buitenblad is verankerd aan het binnenblad. In de jaren zestig zijn gegalvaniseerde spouwankers toegepast die kunnen doorroesten. Nadien zijn voornamelijk roestvrij stalen ankers gebruikt. Uit de rapportage van dit onderzoek blijkt in ieder geval dat de spouwankers nog in goede staat zijn. Wel wordt geadviseerd om het aantal spouwankers per m2 te verhogen. Hiervoor is alvast een raming opgenomen in de begroting voor Op het parkeerterrein staan vijf garages. Het metselwerk van deze garages is redelijk, het voegwerk is aan het verzanden. Een post voor het op termijn herstellen van het voegwerk is opgenomen in de meerjaren begroting. 6

7 5. KOZIJNEN/RAMEN EN DEUREN. De meeste gevelkozijnen en voordeuren zijn van hout en gedekt geschilderd. Daarnaast zijn er ook op meerdere plaatsen stalen kozijnen aangetroffen. Op de kopgevel zijn kunststof kozijnen geplaatst, evenals bij het trappenhuis. De gevelkozijnen van de appartementen zijn buiten de VvE gehouden. Aan de balkonzijde is de afdichting tussen de balkonvloer en de houten kozijnen in slechte staat, een post voor herstel is opgenomen. Ook voor het regelmatig waxen van de kunststof kozijnen zijn posten opgenomen in de begroting. De houten en stalen kozijnen van de algemene ruimten zijn in goede staat. Overzicht kozijnen voorgevel: Hout 3 stuks 2,50 x 2,60 m (deuren garages) 14 stuks 1,02 x 2,10 m (deuren galerijtoegang) Overzicht kozijnen voorgevel: Staal 16 stuks 0,34 x 0,35 m (ramen bergingen) 3 stuks 0,69 x 0,80 m (ramen bergingen) 2 stuks 1,01 x 2,13 m (deuren toegang bergipgen) Overzicht kozijnen voorgevel: Kunststof 7 stuks 4,30 x 2,56 m (ramen trappenhuis) Overzicht kozijnen achtergevel: Staal 21 stuks 0,34 x 0,35 m (ramen bergingen) 6 stuks 0,69 x 0,80 m (ramen bergingen) 1 stuks 4,40 x 2,50 m (pui CV ruimte) Overzicht kozijnen kopgevel Kunststof 7 stuks 2,40 x 1,54 m 19,50 m2 29,99 m2 1,90 m2 1,66 m2 4,30 m2 77,06 m2 2,50 m2 3,31 m2 11,00 m2 25,87 m2 Diversen Hout 1 stuks 1 stuks 1 stuks 5,95 x 2,95 m (pui entree) 1,65 x 2,24 m (tussenpui entree) 2,70 x 8,50 m (plafondschroten fietsenstalling) 17,55 m2 3,70 m2 22,95 m2 Diversen Staal 2 stuks 5 stuks 7 stuks 7 stuks 12 stuks 16 stuks 42 stuks 1 stuks 3,10 x 2,08 m (pui entree) 2,50 x 2,60 m (deuren garages) 65,00 x 0,90 m (galerijhekken) 71,00 x 0,90 m (galerijhekken) 1,00 x 2,20 m (liftdeuren) 2,50 x 0,80 (hekwerken trappenhuis) 1,20 x 1,80 m (privacy schermen) noodtrap 12,90 m2 32,50 m2 409,50 m2 447,30 m2 26,40 m2 32,00 m2 90,00 m2 7

8 6. DAKEN Het betreft hier een plat dak met een oppervlak van circa 750 m2, voorzien van een bitumineuze dakbedekking zonder ballastlaag grind. Het dak is circa vijf jaar geleden vervangen en de dakbedekking is goede staat. Het metselwerk en lood van de zeven schoorstenen cq. ventilatiekanalen is eveneens in goede staat. De bitumineuze dakbedekking van de entree is sterk vervuild maar nog in redelijke staat. Dit geldt eveneens voor de vrijstaande garages. Deze dakvlakken zijn wel voorzien van een ballastlaag. De oppervlaktes ervan zijn resp. circa 40 m2 en 95 m2. Posten voor vervanging zijn opgenomen in de begroting. 8

9 7.HEMELWATERAFVOEREN De pvc hemelwaterafvoeren die zijn voorzien van stalen ondereinden verkeren in goede staat. Vermoedelijk zijn deze afvoeren enkele jaren geleden al eens vervangen. De afvoeren zijn zowel aan de voorgevel alsmede ook aan de achtergevel aangebracht. Per zijde zijn het er zeven, de totale lengte van alle afvoeren is circa 300 meter. Problemen rondom de waterafvoer zijn niet bekend. Ook de stalen doorvoeren zijn voor zover waarneembaar in goede staat. Er zijn dan ook geen posten opgenomen in de meerjaren begroting voor dit onderdeel. 9

10 8. RIOLERING EN STANDLEIDING De standleidingen zijn vervaardigd uit gietijzer. Dit materiaal heeft als euvel dat het op den duur van binnenuit gaat doorroesten. Hier en daar zijn op de begane grond al sporen van lekkage aangetroffen. Een gedeelte van het leidingwerk is inmiddels al vervangen door kunststof. Totaal gaat het volgens opgave om 14 standleidingen. Ten tijde van de schouwing is de algehele situatie niet duidelijk geworden. Daarom is voor het herstellen van de resterende gietijzeren leidingstukken een jaarlijkse post opgenomen in de meerjarenbegroting. 10

11 9. CENTRALE AFZUIGING De afzuiging is op basis van natuurlijke atvoer individueel geregeld. Voor het 1 x in de tien jaar reinigen van deze ventilatiekanalen is een post opgenomen in de begroting. 11

12 1 0. POSTBOXEN De stalen postboxen zijn in goede staat. Voor het op termijn vervangen van de postboxen is een post opgenomen in de begroting voor Het zijn er 49 en het is 1 geheel. Kleine reparaties zijn niet meegenomen bij het opstellen van de meerjarenbegroting. 12

13 11. INTERCOM INSTALLATIE Er is een intercom installatie, proefondervindelijk is vastgesteld dat deze redelijk functioneert. Voor het in de toekomst vervangen van de intercom installatie is alvast een post opgenomen in de begroting voor Er is geen videofoon installatie. Ook met betrekking tot het bellentableau zijn geen bijzonderheden te melden. 13

14 12. CV INSTALLATIE De verwarming van de appartementen geschiedt middels twee gasgestookte Remeha 310 ketels die in 2008 zijn geïnstalleerd, nominaal vermogen 327 kw. De technische levensduur van de CV ketels zelf bedraagt normaliter twintig jaar. In de CV ruimte op de begane grond zijn tevens twee Pneumatex units geplaatst, bouwjaar 2008 en met een inhoud van 400 liter en 140 liter. De vijf expansievaten die in de dakopbouw zijn aangetroffen dateren uit Tijdens de schouwing zijn geen geluiden gehoord over problemen met de verwarming. De installatie wordt door de firma TotalKlima onderhouden. Voor het vervangen van pompen/ regelkleppen/expansievaten en dergelijke is een jaarlijkse post opgenomen in de begroting. Daarnaast is eenmalig een post opgenomen in 2011 voor het modificeren van de rookgasafvoer. Onderhoudscontracten worden niet meegenomen bij het opstellen van een meerjaren begroting. 14

15 13. BESTRATING Het parkeerterrein bestaat uit stoeptegels 300 x 300 mm. Vanwege het autoverkeer is een onregelmatig oppervlak ontstaan dat struikelen in de hand werkt. Een opdracht voor het plaatselijk opnieuw leggen zal in de toekomst noodzakelijk zijn. Het betreft ongeveer 925 m2, totaal is er plaats voor circa 23 auto's. Voor het om de vijf jaar laten reinigen van de drie straatkolken zijn posten opgenomen in de begroting, evenals voor het herstellen van het straatwerk. Daarnaast is een stelpost opgenomen voor het vernieuwen van de hemelwaterafvoeren die onder het parkeerterrein zijn aangelegd. 15

16 14. LIFT INSTALLATIE Er zijn twee liften aanwezig, één met vier stopplaatsen en één met acht stop plaatsen. Een lift is geschikt voor vier personen of 300 kg, de ander kan tien personen of 750 kg vervoeren. De liften worden regelmatig gekeurd en zijn in goede staat van onderhoud. Wel dateert de gehele installatie uit 1974 en is aan vervanging toe. De liftkooien zien er gedateerd uit maar zijn verder nog in orde. Omdat er voor reparatie en onderhoud een all-in contract is afgesloten zijn hiervoor geen posten opgenomen in de onderhoudsbegroting. Deze bedragen worden namelijk al op een andere wijze in de totale begroting van de VvE verwerkt. Om in de toekomst te voldoen aan aanvullende arbo eisen is hiervoor regelmatig een kleine post opgenomen in de meerjaren begroting. 16

17 15. HYDROFOORINSTALLATIE Op de begane grond staat in de CV ruimte een hydrofoor installatie bestaande uit twee pompen en een drukvat Deze installatie zorgt ervoor dat ook op de hoger gelegen verdiepingen voldoende waterdruk aanwezig is. De installatie is gloednieuw en wordt door de firma Duyvelaar Pompen onderhouden. De levensduur van een dergelijke installatie bedraagt normaliter minstens 15 jaar en er zijn dan ook geen posten opgenomen in de meerjarenbegroting op dit gebied. 17

18 16. TEGELWERK Het tegelwerk van de wanden in het trappenhuis is op diverse locaties vervangen. Op meerdere plaatsen is nu ook weer geconstateerd dat er tegels loszitten of beschadigd zijn. De wandtegels hebben een afmeting van 200 x 100 mm, de vloertegels zijn 100 x 100 mm. Voor herstel van het tegelwerk is om de twee jaar een post opgenomen op de begroting. Het tegelwerk van de entreevloer is nog in goede staat. 18

19 17. ARMATUREN ALGEMENE VERLICHTING Totaal zijn er in en rondom het complex circa 100 acht watt opbouw armaturen geplaatst. Op het parkeerterrein staan ook twee straatlantaarns opgesteld. De verlichting is over het algemeen in goede staat. De verlichtingsarmaturen van de algemene ruimten zullen op termijn moeten worden vervangen. Oorzaak is dat de kappen van de armaturen door de warmte van de lichtbron gaan verkleuren waardoor de lichtopbrengst zal afnemen. Tevens gaan na verloop van tijd de transformatoren en voorschakel apparaten storingen vertonen. Posten voor vervanging zijn opgenomen in de meerjaren begroting. 19

20 18. SCHILDERWERK Het schilderwerk van de gevelkozijnen van de appartementen is buiten de VvE gehouden. Het overige buitenschilderwerk is recent uitgevoerd, op de stalen noodtrap en de galerijvloer na. Het binnenschilderwerk van de houten delen is goed, de deuren van galerijen zijn zojuist in de transparante lak gezet. Ook de stalen liftdeuren zijn net geschilderd. Het sauswerk en de hekwerken van het trappenhuis kunnen nog even mee. Overigens ontbreekt de technische noodzaak om het binnenschilderwerk uit te voeren, het is vooral een optische zaak. Het schilderwerk in de bergingsgangen is buiten beschouwing gebleven. Overzicht schilderwerk: schilderwerk op hout buiten schilderwerk op hout binnen schilderwerk op staal buiten schilderwerk op staal binnen saus/coatwerk werk buiten sauswerk trappenhuis m2 m2 m2 m2 m2 m2 20

21 Advies: Schilderbeurt gedekt met een cyclus van 6 jaar houten gevelkozijnen, uitvoering Schilderbeurt stalen gevelkozijnen met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Schilderbeurt houten deuren en kozijnen binnen met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Schilderbeurt stalen deuren en kozijnen binnen met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Schilderbeurt stalen hekwerken trappenhuis met een cyclus van 8 jaar, uitvoering Schilderbeurt stalen hekwerken buiten met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Schilderbeurt stalen noodtrap met een cyclus van 8 jaar, uitvoering Schilderbeurt sausen trappenhuis met een cyclus van 8 jaar, uitvoering Schilderbeurt coaten plafonds, consoles, dakranden, lateien ed. met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Schilderbeurt coaten galerijvloeren met een cyclus van 6 jaar, uitvoering Vanwege de bereikbaarheidskasten en om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken is het schilderwerk zoveel mogelijk in hetzelfde jaar gepland. Vervolgens wordt verklaard dat: die gebreken c.q. afwijkingen zijn vermeld, welke voor het oog zichtbaar waren op het moment van opname; de inspectie zonder hulpmiddelen heeft plaatsgevonden; de inspectie is uitgevoerd op basis van visuele waarneming; geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden aan dak - en spouwmuurisolatie, funderingen en riolering; VvE Diensten Nederland Den Haag BV niet aansprakelijk kan worden gesteld voor enige schade aan het pand welke zich in de toekomst voordoet en in tegenspraak is met de resultaten uit het rapport. Den Haag,

22 20. MEERJARENBEGROTING

23 12857 VvE Isabellaland '!Den Haag 4% Bouwjaar Opgesteld door Datum I P. Pronk D. Stevens 49 won. en 9 garages 20llncl. B.T.W VvE Diensten Nederland Den Haag B.V. Frijdastraat 28,-2288 EZ RDSWUK ~) STELPOST HERSTELLEN BETONSCHADE 2 STELPOST BALKONVLOEREN OVERLAGEN I.V.M. 3 I HERSTELLEN_METSELWERK_GARAG~S 4 WAXEN KUNSTSTOF KOZIJNH 5 HERST ELLEN GEVEL AFDICHT! 0 VO:MVI\NGEN BITUMINEUZE DA 7 VERVANGEN BITUMINEUZE DA 8 VERVANGEN BITUMINEUZE DA 9 VERVANGEN HEMo:L 10 INCIDEN 11 REINIGE TKAI 12 VERVANGE... r-... _. KOZIJNEN BALKONZIJDE IG HOOFDDAK KKING GARAGES ~ING ENTREE GIETIJZEREN RIOLERING J;N 13 VERVANGEN INTERCOM INSTALLATIE 114 VERVANGEN CV-INSTALLATIE 15 VERVANGEN POMPEN, REGELKLEPPEN E!l 16 MODIFICEREN ROOKGASAFVOER CV KETEl 17 HERSTELLEN STRAATWERK PARKEERTERREIN 18 REINIGEN STRAATKOLKEN PARKEERTERREIN 19 STELPOST VERVANGEN HEMELWATERAFVOEREN 120 STELPOST AANPASSEN UFnNSTALLATIE I.V.M. 21 VERVANGENHYDROFOORINSTALLATIE 22 REPARATIE TEGELWERK 23 VERVANGEN BUITEN ARMATUREN BEGANE GRON[) EN 24 VERVANGEN ARMATUREN 25 VERVANGEN ARMATUREN 26 VERVANGEN ARMATUREN p, 27 SCHILDERWERK HOUTEN DELEN GEVI 28 SCHILDERWERK HOUTEN PLAFOND Fll UNG :N 34 I EN PRIVACY: Ts 36 'RWEF 38 SCHILDERWERKCOATWERK 39 CONTROLE DROGE BLUSLEIDING 40 STELPOST BEREIKBAARHEIDSKOSTEN SCH Lil I STELPOST BEREIKBAARH.. DSI(OSTEN SCHIL 14; Rt I ~ I STELPOST BOUWI IING :IN : ARBO EISEN_ ( BALKONZIJDE Aantal C 9s s 1 1 I Eenheid I Cydus POSl POSl POSl M2 PC Ml Ml M P< p;- p, Pi PC P( PC PC p;- Pi Pi p p PI M2 P05T POS / / / / / / / /20 t ; ) C! !.948 _1._ ,()_66_ ! !.634! ! ! _ : ! :.250! : 2.634!.740 :!.aso ! I totaal I I 7o.9ö4 I - : I 2i?.Q79 I I I I Opbouw reservefonds 2011/ / / / / / /20 Reservefonds aanva aar BD: Dct!tie aan reservefonds BD: Eenmalioe blldraqe conform voorstel "''" WB. MJB lsabellaland /