Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Living i.

Transcriptie

1 ADVIES WONINGCORPORATIES OP EIGEN BENEN Aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Opgesteld door Raad van Deskundigen van het Forum for Housing and Living i. 21 maart 2011

2 INHOUD 1. AANLEIDING 3 2. EUROPA 4 3. MARKTPRINCIPES 5 4. URGENTIE 6 5. OPTING-IN ONDERNEMING 7 6. EXPERIMENTENSTATUS 8 7. VERWIJZINGEN 10 Stichting Forum for Housing and Living (FHL) is een opinieplatform bestaande uit woningcorporaties, bedrijfsleven, (semi) overheid en kennisinst ellingen. Missie is het stimuleren van de discussie over de veranderingsopgave van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid vanuit een Europees perspectief. Daarbij maakt de FHL gebruik van de praktijkervaringen die de afgelopen 20 jaar in Europese landen zijn opgebouwd. De stichting wil een maatschappelijke wegbereider zijn voor hervormingen in het volkshuisvestingsstelsel, waaronder het creëren van een geschikt investeringsklimaat voor private investeerders. Hiertoe is het bedrijfsmodel OPT-IN HOUSING ontwikkeld met onderscheid in vastgoedbeheer en vermogensbeheer. OPT-IN HOUSING wordt in de praktijk gebracht vanuit de vennootschap HOUSING CHALLENGE, waarin bestuurlijke verkenningen naar OPT-IN HOUSING en zakelijke transacties tussen woningcorporaties, kapitaalverschaffers en stakeholders worden voorbereid. Deelname aan FHL impliceert niet, dat betrokkenen de publicaties van FHL volledig onderschrijven. 2

3 1. Aanleiding Het Forum for Housing and Living (verder: FHL) richt zich op het introduceren van nieuwe private aandeelhouders, bedrijfsfinanciering en governance voor woningcorporaties. Doelstelling is de bijzondere prestaties van het volkshuisvestingsbeleid van de afgelopen eeuw te voorzien van een duurzaam bedrijfsmodel met voldoende zelfstandige verdiencapaciteit, op afstand van de overheid. Bestaande en toekomstige regelgeving vanuit Europa heeft een herkenbare plek binnen FHL. Innovaties worden gezocht via individuele en gezamenlijke bedrijfsstrategieën, minder via een generieke sectorstrategie. De essentie van het FHL-bedrijfsmodel is opting-in: het introduceren van private aandeelhouders bij een op continuïteit en rendement gebaseerde onderneming in het beheer van sociale en markthuurwoningen, met blijvende investeringsruimte voor de uitvoering van maatschappelijke taakopvattingen. FHL is een initiatief van de Van der Leij Groep, bestaande uit verschillende bouwbedrijven, gedreven door continuïteit en rendement en opererend vanuit een traditie van maatschappelijk ondernemen. De activiteiten van en door het Forum worden gecoördineerd door de initiatiefnemer, Rob van der Leij. Aan het Forum nemen op persoonlijke titel ongeveer 40 professionals deel met uiteenlopende expertises. Allen zijn het erover eens dat het huidige verdienmodel van woningcorporaties onhoudbaar is geworden. Het succes van het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid heeft veel te danken aan de maatschappelijke betrokkenheid van de woningcorporaties. Dit wordt ook door het Forum erkend. Echter, bij ongewijzigd beleid stevent het huidige verdienmodel van de corporaties af op een faillissement. Het is twee voor twaalf. Het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid wordt de laatste jaren onomkeerbaar ingehaald door Europa. Vermogens slinken, financiering wordt duurder en de overheid moet fors bezuinigen. De overheid houdt echte huurliberalisatie tegen ii en laat de corporaties wel aan de huurtoeslag meebetalen. Corporaties krijgen steeds meer kosten die geen tred houden met hogere opbrengsten. Privaat aandelenkapitaal is beschikbaar, maar alleen onder condities van rendement, zeggenschap en governance. Rendementsdenken staat nog in de kinderschoenen. Op 25 maart 2010 vond de eerste bijeenkomst plaats van FHL. Aanleiding daarvoor waren de start- en consultatiedocumenten Herijking van het corporatiebestel in Nederland; woningcorporaties gefaseerd op eigen benen, alsmede het document Nederlandse volkshuisvesting in Europees perspectief. Op hoofdlijnen waren de deelnemers het eens over de analyse uit deze documenten: Bestaan van een overmaat aan sociale huurwoningen (scheefwonen); Wenselijkheid van splitsing van huurwoningenvoorraad in sociaal en markt; Behoud sociale huurwoningen voor gedefinieerde doelgroep, naar omvang aansluitend bij lokale en regionale behoeften; Noodzaak van huurliberalisatie. Tevens werd het Europees perspectief als betekenisvol beschouwd. Ook werd tijdens deze bijeenkomst bevestigd dat het vermogen van de corporaties aan de private instelling zelf behoort. En dat een herijking van het corporatiebestel mogelijk is door middel van de introductie van de tucht van de markt. Het Besluit Beheer Sociale Huursector moet terug naar de kernactiviteiten, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds voor de Woningbouw en de daaraan verbonden 3

4 staatsgarantie worden overbodig. Andere in het verleden door de overheid aangestuurde organisaties (onder meer Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, Nederlandse Credietverzekerings Maatschappij, de Nationale Investeringsbank) zijn de woningcorporaties succesvol voorgegaan om op eigen benen te gaan staan door verkoop, afsplitsing of beursgang. In de afgelopen decennia heeft niemand meer gevraagd om terugkeer van deze instituties. De woningcorporaties zijn de laatste der Mohikanen. De Raad van Deskundigen van FHL iii neemt hier de vrijheid de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een ongevraagd advies te geven over de financiële urgentie en maatschappelijke relevantie om het binnen de gelederen van FHL ontwikkelde bedrijfsmodel van opting-in in een ministerieel experiment nader op praktische toepasbaarheid uit te laten werken. Er zijn enkele corporaties en private investeerders die de bereidheid tonen hierin voor eigen rekening en risico te willen participeren. Onder auspiciën van FHL, is een bedrijfsmodel uitgewerkt en op hoofdlijnen toegepast bij enkele woningcorporaties en een ontwikkelend belegger in verschillende min of meer gespannen woningmarktgebieden iv. Tevens is een benchmark opgesteld tussen enkele woningbeleggers, woningcorporaties en een private equity woningfonds in Duitsland. Ook is op verzoek van de initiatiefnemer van FHL door Prof.dr. Peter van Gool een beschouwing opgesteld over het plan FHL voor herijking van het corporatiebestel v. 2. Europa In Nederland als zeer welvarend Europees land zou het grootste deel van de bevolking zonder inmenging van de overheid zelfstandig een woning moeten kunnen vinden. Onderstaand overzicht toont de overmaat van sociale huurwoningen in Nederland. Land Aandeel sociale Besteedbaar In eigendom woningbouw inkomen/capita 2008 overheid Nederland 43%* 134 Nee Oostenrijk 21% 125 Ja Ver. Koninkrijk 20% 116 Ja Denemarken 20% 120 Ja en nee Zweden 19% 120 Ja Frankrijk 19% 107 Ja België 7% 115 Ja Duitsland 6% 115 Deels Italië 5% 102 Ja Spanje 1% 102 Nee Griekenland 0% 94 Nvt (bron: Housing Europe 2007, CECODHAS, en EU Stat 2009) * van 34% in 2008 inmiddels per 1 januari 2010 toegenomen tot 43% als gevolg van het van kracht worden van de 90% EU-toewijzingsgrens bij inkomensgrens. Nederland loopt in toenemende mate uit de pas: 43% sociale woningbouw als land met (een van) de hoogste inkomens in de EU. Toch zit de woningmarkt in Nederland nog behoorlijk op slot; met name starters en middeninkomens kunnen zich nog niet zelfstandig toegang tot een betaalbare woning verschaffen. 4

5 3. Marktprincipes Een financieel gezonde toekomst van de huurwoningenvoorraad is gediend bij een woningexploitatie die primair volgens marktprincipes verloopt. Innovaties in onder meer Duitsland en Zweden hebben laten zien dat de sociale huisvestingstaak vanuit (geleide) marktwerking kan worden georganiseerd. In de opgestelde vergelijking tussen Deutsche Annington Immobilien Group (DAIG) en een viertal woningcorporaties in Nederland. In onderstaand overzicht is een aantal parameters inzichtelijk gemaakt, waarbij voor de vier woningcorporaties omwille van anonimiteit- het ongewogen gemiddelde is genomen; deze woningcorporaties representeren circa 5% van de Nederlandse woningvoorraad. DAIG (2009) Corporaties (2009) Woningen Totale waarde* 10,0mrd 3,9 mrd Lang vreemd 8,0mrd 3,0 mrd vermogen Waarde/woning Ontwikkeling 0** 45 mln Huur/woning Leegstand 3,0% 1,5% FTE/1000woning 5,7*** 11,9 Aandeel sociaal N/A 98 % Aandeel sociaal N/A 77 % obv Maximaal redelijk Opmerkingen bij onderstaand overzicht: * De waardebepaling van de woningportefeuille verschilt in definiëring: DAIG spreekt van fair value ( the carrying amount of investment properties is the fair value of those properties; any gains or losses from a change in fair value are recognised in the income statement ). De onderzochte corporaties waarderen op bedrijfswaarde: de contante waarde van het saldo van toekomstige exploitatieopbrengsten minus de toekomstige exploitatielasten over de geraamde resterende looptijd van de investering. ** Deutsche Annington heeft in 2007 besloten om projectontwikkeling af te stoten. *** Deutsche Annington heeft in 2008 en mln. geïnvesteerd in het optimaliseren van bedrijfsprocessen om de klantvriendelijkheid te vergroten; op deze wijze kunnen de bedrijfslasten verder worden teruggebracht en nieuwe producten en diensten ontwikkeld. De vergelijking laat zien dat de prestaties van de woningcorporaties achterblijven: (sociale en markt) woningen met een gemiddeld hogere waarde ( versus circa ) dan in Nederland kennen een substantieel lagere gemiddelde huurprijs dan een corporatiewoning in Nederland ( 320 versus ruim 418 per maand). Deze prestatie wordt ook geleverd met ongeveer de helft van het aantal werknemers. En de private aandeelhouders van DAIG zijn tevreden over het gerealiseerde rendement. Bij een dergelijke vergelijking behoren uiteraard ook enkele nuances; zo zijn verschillen in belastingstelsel, subsidies en inkomenspolitiek niet uitvoerig in beschouwing genomen. Dit staat ons inziens de kern van de hoofdboodschap niet in de weg: de bedrijfsprestaties van woningcorporaties in Nederland moeten en kunnen beter. Europa en marktprincipes gezamenlijk in beschouwing nemend, laten zien dat het huidige stelsel niet alleen onhoudbaar is geworden, maar dat er ook alternatieve oplossingen voor handen zijn. Het behalen van een marktconform rendement kan 5

6 samengaan met betaalbare huren, efficiënt ingerichte bedrijfsprocessen en klanttevredenheid. 4. Urgentie Mede door onvoldoende legitimiteit, zijn de woningcorporaties de laatste jaren tussen een aantal schuivende smeltende- ijsschotsen terecht gekomen. Resultaat: slinkende vermogens en duurdere financiering. In de eerste plaats, politiek Den Haag laat corporaties interen op hun vermogen: Inflatievolgende huurinkomsten die geen tred houden met loonkostenvolgende bouw- en onderhoudskosten. Weliswaar biedt het huidige kabinet de mogelijkheid voor een boveninflatoire huurverhoging van 5% voor huishoudens met een inkomen boven ; maar dit heeft slechts betrekking op 15% van de huishoudens in een sociale huurwoning. Daarnaast is er de door het kabinet aangekondigde huurtoeslagheffing van 630 mln. En tenslotte de verplichte bijstortingen in het Centraal fonds voor de Volkshuisvesting als gevolg van een toenemend beroep op sanering- en steunaanvragen door woningcorporaties; in 2011 is deze bijstorting geraamd op 56 mln. In de tweede plaats, politiek Brussel maakt financiering duurder: Er is inmiddels een (tijdelijke) ministeriële regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB) als uitvoering van de EU - staatssteun beschikking. Voor niet-daeb activiteiten (onder andere woningen met een huurgrens boven 652,52 en bedrijfsonroerend goed niet zijnde erkend maatschappelijk vastgoed) is bij (her)financieringen geen WSW borging meer mogelijk. En naar verwachting zal de EU het Nederlandse volkshuisvestingsdossier nauwlettend blijven volgen op staatssteun en worden aanvullende maatregelen niet uitgesloten. In de derde plaats is sprake van welhaast een productiestop in de bouw. Corporaties hebben, in navolging van ontwikkelaars, grond- en vastgoedposities ingenomen in de gebiedsontwikkeling; tegenover de doorlopende financieringslasten, staan voorlopig geen opbrengsten. Dit legt een sterke druk op de liquiditeiten. En dan laten we de tegenvallers in de gebiedsontwikkeling, die (moeten) leiden tot afwaarderingen van het eigen vermogen, gemakshalve nog buiten beschouwing. Tot slot zijn de commerciële banken, mede door toedoen van nieuwe regelgeving van haar toezichthouders (DNB, AFM), ook terughoudender geworden in de hypotheekverstrekking. Hierdoor wordt de koop van een (sociale) huurwoning bemoeilijkt. Dit leidt tot teruglopende verkopen van bestaande sociale huurwoningen, zelfs als deze onder de marktprijs aan zittende huurders wordt aangeboden. Door te moeten opereren tussen deze schuivende en smeltende ijsschotsen, wordt de investeringsruimte van corporaties verder beperkt, terwijl de overheid wel een beroep blijft doen op investeringsruimte bij de woningcorporaties. Door regionale verschillen op de woningmarkt, is de extra verdiencapaciteit die nog benut kan worden bij berekenen van maximaal redelijke huren beperkt. Daar komt bij dat corporatiebestuurders nu zelf aangeven dat men af wil van het huidige verdienmodel, zoals een recent onderzoek van KPMG uitwijst. Het kan en moet daarom anders. Niets doen geen optie; dit leidt tot een koude sanering en faillissementen binnen de private sector (bouw, toeleveranciers); steunaanvragen op grote schaal bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting om faillissementen van 6

7 corporaties te voorkomen worden onwaarschijnlijk geacht. Opting-out (het uitstappen uit het bestel van toegelaten instellingen) is een onderschatting van de financiële werkelijkheid, wordt beschouwd als vluchten voor de werkelijkheid en mag simpelweg niet van de Raad van State. Opting-in kan een oplossing bieden, zeker nu investeerders lange termijn zekerheden zoeken; huurwoningen voldoen hieraan. Zoals Prof. dr. Peter van Gool in zijn beschouwing aangeeft zijn er ook nog andere mogelijkheden, zoals onder meer een beursgang en het afstoten van (markt) woningportefeuilles aan beleggers. In tegenstelling tot bijvoorbeeld een beursgang, ziet FHL in het huidige tijdsgewricht betere mogelijkheden en draagvlak bij een geleidelijke introductie van private aandeelhouders. 5. Opting-in onderneming Op basis van de resultaten van de uitgevoerde pilot-verkenningen, heeft adviesbureau NADC in nauwe samenwerking met FHL-initiatiefnemer Rob van der Leij, vervolgstappen gezet voor de concretisering van het opting-in bedrijfsmodel in een concrete bedrijfssituatie. In het onderzoek wordt opting-in omschreven als het introduceren van private aandeelhouders bij een op continuïteit en rendement gebaseerde onderneming in het beheer van sociale en markthuurwoningen, met blijvende investeringsruimte voor de uitvoering van maatschappelijke taakopvattingen. De verkenningen zijn besproken met enkele financiers uit binnen- en buitenland; de laatste hebben met name beoordeeld onder welke condities zij bereid en in staat zouden zijn als aandeelhouder toe te treden in een nieuwe opting-in onderneming met rendementseisen waarin corporaties een minderheidsaandeel vertegenwoordigen en zeggenschap en governance volgens bedrijfsprincipes wordt georganiseerd en waarin ruimte blijft voor het realiseren van maatschappelijk rendement. Enkele contouren van een opting-in onderneming: Profiel: het lijkt raadzaam om meerdere zowel nationale als internationale investeerders aan te trekken uit oogpunt van risicospreiding, toepasbaarheid en draagvlakverwerving binnen de sector en kunnen aantrekken van verschillende soorten kapitaal: kort, middellang en lang. Ook is het wenselijk als private investeerders uit de regio kunnen worden aangetrokken. Dit vergroot de betrokkenheid bij de uitvoering van de maatschappelijke taakopvattingen. Omvang van onderneming: binnen de onderneming, zal bij aanvang een woningportefeuille tenminste en bij voorkeur meer woningen moeten bevatten. Dit teneinde financiële schaalvoordelen, mede door een efficiënte bedrijfsvoering te kunnen bereiken. Huurtoeslagverhuringen: de nieuwe onderneming zal bij de start een proportioneel aandeel van de huurtoeslagverhuringen van de deelnemende corporaties moeten bevatten. Hiermee loopt zij vooruit op het kabinetsvoornemen om de corporatiesector aan te slaan voor een bijdrage in de bekostiging van de huurtoeslag. Dit onderdeel vereist een experimentenstatus. Het betekent dat de uit te keren huurtoeslag niet meer door de rijksoverheid wordt bekostigd, maar eenmalig wordt verrekend via een discount in de aankoopprijs van de onderneming. Deze woningen blijven bereikbaar voor de doelgroep. Fasering: een overgang naar de nieuwe onderneming in twee tranches lijkt raadzaam, waarbij de corporatie in de eerste tranche tenminste 51% van het bedrijf splitst. Bij gebleken succes, na afloop van de experimentenstatus, gaat het resterend deel van de 7

8 woningcorporatie ook over. Daarnaast is het verstandig om in latere fasen ook andere corporaties in dezelfde regionale woningmarkt te laten aansluiten volgens het zogeheten aanhaak- of oliedruppelmodel. Kernactiviteit: de onderneming richt zich alleen op woningbeheer; omwille van het permanent aansluiting kunnen vinden bij veranderende vraag- en aanbodverhoudingen op de lokale en regionale woningmarkt en het financieel gezond blijven, hoort daar ook periodieke aankoop en verkoop van woningen bij. Projectontwikkeling van nieuwbouw wordt uitbesteed aan gekwalificeerde derden. Omwille van helderheid adviseert de Raad om maatschappelijk vastgoed te verbijzonderen in een aparte entiteit en geen onderdeel te laten zijn van de eerste tranche van de bedrijfssplitsing. Kostenbeheersing: voor regulier bouwtechnisch beheer van de woning wordt een marktnormering gehanteerd, die recht doet aan het in stand houden van de bouw- en woontechnische kwaliteit van de totale voorraad. Voor maatschappelijk beheer wordt uitgegaan van een vast bedrag per woning. Tot slot is er de ontwikkeling van de duurzame relatie tussen de opting-in onderneming met private investeerders als meerderheidsaandeelhouders en bij aantoonbaar succes na afloop van de experimentenstatus- de achterblijvende corporatiestichting ( zonder vastgoed, zonder personeel). Deze inrichting van deze relatie bepaalt uiteindelijk in belangrijke mate het succes van het opting-in bedrijfsmodel. Binnen de scope van dit advies geven wij de eerste contouren van een mogelijke uitwerking hiervan. De opting-in onderneming stuurt op rendement. Het bestuur wordt benoemd door de aandeelhouders, bestaande uit private investeerders en de deelnemende woningcorporatie(s). De veelal- stichtingen kunnen in de loop der tijd van hoedanigheid wijzigen; van woningbedrijven tot rentmeesters ; met het rendement op het eigen vermogen (verkregen uit verkoop van het bedrijf) kunnen lokaal verankerde maatschappelijke projecten worden bekostigd. Het bestuur van deze stichting kan worden benoemd vanuit verschillende lokale en regionale stakeholders. In alle situatie is het van belang dat het vermogen aan de stichting blijft toevallen. 6. Experimentenstatus De opting-in onderneming kan in belangrijke mate worden voorbereid binnen de huidige wet- en regelgeving. Naar verwachting zal dit op enkele onderdelen niet lukken. Bijvoorbeeld de juridische eigendomsoverdracht van woningen naar een onderneming waar toegelaten instellingen een minderheidsaandeel hebben. En het eenmalig bruteren van huurtoeslagverhuringen. Voor deze en andere onderdelen is het noodzakelijk een experimentenstatus aan te vragen bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. FHL laat het aan de minister waar dit experiment juridisch kan worden ondergebracht en doet de suggestie voor het opnemen van een experimentenartikel in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Enkele criteria waaraan de experimentenaanvraag zou moeten voldoen: Op de eerste plaats zouden uiteindelijk- meerdere corporaties aan een experiment moeten deelnemen; dit voorkomt exclusiviteit en er kan worden geleerd van de noodzakelijke schaalgrootte; conditie vanuit private kapitaalverschaffers. Op de tweede plaats moeten bij voorkeur verschillende woningmarktgebieden gelijktijdig in beschouwing worden genomen: groei, consolidatie en krimp. Op de derde plaats krijgt het experiment meerwaarde en realiteitszin als een of meerdere (ook buitenlandse) kapitaalverschaffers worden uitgenodigd, omdat deze ook specifieke expertise van marktwerking in de sociale huursector meebrengen. 8

9 Op de vierde plaats is het verstandig op voorhand een exit in te bouwen voor de particuliere aandeelhouder: corporaties kunnen gedurende een bepaalde periode de woningen terugnemen tegen een vooraf overeengekomen waarderingsmethode; de wijze van financiering, zal ook vooraf in het experiment geregeld worden. FHL zal bij de voorbereidingen van de opting-in onderneming en de specifieke experimentenaanvraag gevraagd en ongevraagd haar adviezen blijven geven. Daarnaast zal FHL adviseren in het selectieproces van private aandeelhouders en het uiteindelijke ondernemingsplan. 9

10 7. Verwijzingen i FHL is een door de Van der Leij Groep ( in het vierde kwartaal van 2009 ondernomen initiatief, waarbij de rol slechts initiërend en faciliterend van aard is. Op basis van de daartoe ten grondslag liggende notitie Woningcorporaties gefaseerd op eigen benen (december 2009) nemen ongeveer 40 personen deel in een daartoe opgericht Forum. De deelnemers in dit Forum hebben internationale expertise op het gebied van huisvesting, openbaar bestuur, financiële instellingen, wetenschap, institutionele beleggers, politiek en beursgenoteerde ondernemingen. Er is onderzoek verricht naar het aandeel sociale woningbouw in de verschillende landen van Europa in relatie tot het inkomen per hoofd van de bevolking. Dit is vastgelegd in de notitie Nederlandse volkshuisvesting in Europees perspectief (maart 2010). Onder auspiciën van de Raad van Deskundigen van FHL, is door adviesbureau NADC ( een bedrijfsmodel in ontwikkeling genomen en op hoofdlijnen toegepast bij enkele woningcorporaties en een ontwikkelend belegger in verschillende min en meer gespannen woningmarktgebieden (augustus 2010). Tevens is een vergelijking opgesteld met een private equity woningfonds in Duitsland. ii Althans onvergelijkbaar met de voorstellen zoals in 2005 gedaan door toenmalig Minister van VROM, mevrouw S. Dekker. iii De Raad van Deskundigen bestaat uit: W. Bodewes (Voorzitter Raa d van Bestuur Amvest), E. Brinkman (Voorzitter Bouwend Nederland), R. van der Leij (Voorzitter Bestuur Van Der Leij Groep), H. Meijdam (Voorzitter VROM-Raad), R. Platschorre (Vrm. Voorzitter NVTB), J. Streppel (Vrm. CFO Aegon) en P. Vermeulen (Vrm. Voorzitter Raad van Bestuur Bank Nederlandse Gemeenten). iv De pilot-verkenningen zijn uitgevoerd in de periode april-augustus Omwille van de anonimiteit zijn de rapporten alleen aan de individuele deelnemers ter beschikking gesteld. De Raad heeft gebruik gemaakt van een samenvatting van het onderzoek. v Beschouwing over plan Forum for Housing and Living (FHL) voor herijking van het corporatiebestel. Prof.dr. P. Van Gool FRICS, 24 januari