CONCEPT DEELNEMERSOVEREENKOMST Mede Opdrachtgeverschap Houthaven Memeleiland kavel 5d en 5e

Transcriptie

1 CONCEPT DEELNEMERSOVEREENKOMST Mede Opdrachtgeverschap Houthaven Memeleiland kavel 5d en 5e PARTIJEN De Ontwikkelcombinatie ERA Contour-BPD in oprichting vertegenwoordigd door <NAAM DIRECTEUR> gevestigd en kantoorhoudende te <PLAATSNAAM> hierna te noemen de ontwikkelaar en De heer/mevrouw <NAAM> en de heer/mevrouw <NAAM> wonende te <PLAATSNAAM> aan de <STRAATNAAM + HUISNR> hierna te noemen deelnemer gezamenlijk en afzonderlijk te noemen: partijen Overwegingen: - Ontwikkelaar heeft, middels een optieovereenkomst met de gemeente Amsterdam het optierecht tot verkrijging van het erfpachtrecht op het gemeentelijke perceel, plaatselijk bekend als kavel 5d en 5e, kadastraal bekend als E 14357/1, gelegen op het Memeleiland in de Houthaven (hierna: het bouwkavel) - De Gemeente Amsterdam heeft de voorwaarden en uitgangspunten, waaronder de ontwikkeling en realisering binnen plan en planning van het bouwprogramma op de bouwkavel, bestaande uit maximaal 88 woningen en een inpandige parkeervoorziening (hierna: het bouwprogramma) door de ontwikkelaar dient plaats te vinden, vastgelegd in de optieovereenkomst met de ontwikkelaar.; - De Gemeente Amsterdam heeft haar eisen met betrekking, stedenbouw, programma en welstandscriteria vastgelegd in de Bouwenvelop Houthaven kavel 5d & 5e, die als bijlage onderdeel uitmaakt van de optieovereenkomst met de ontwikkelaar en tevens als bijlage 1 bij deze deelnameovereenkomst is gevoegd. Naast de Bouwenvelop heeft de Gemeente Amsterdam een mijlpalenplanning opgesteld waarbinnen het project gerealiseerd dient te worden, bijgevoegd als bijlage 2. - Deelnemer heeft middels een optieovereenkomst een optie verkregen om als medeopdrachtgever te komen tot de realisatie van haar/ zijn woning binnen het bouwprogramma; - Middels documenten, workshop(s) en informatiebijeenkomsten is inzicht verschaft in de verantwoordelijkheden en risico s, die partijen ten opzichte van elkaar lopen en aangaan. Alle uitgangspunten en regels zijn samengevat in een brochure welke is toegevoegd als bijlage 3; - Partijen wensen op basis van medeopdrachtgeverschap (hierna: MO) te komen tot de realisatie van het bouwprogramma zoals partijen bekend en hier als bijlage 5 indicatief weergegeven - Het MO krijgt vorm volgens het bijgevoegde organogram bijlage 4. Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 1

2 - De voor de deelnemer gereserveerde unitnummer(s) zijn <NUMMERS> met een geschatte VON prijs voor de woning/ units van.* (dit is met erfpacht gebaseerd op jaarlijkse canonbetaling en exclusief parkeerplaats, maar inclusief berging, standaard inbouwpakket en alle in deze overeenkomst genoemde kosten). - Het aantal voor de deelnemer gereserveerde parkeerplaats à * : * De hierboven genoemde prijzen kunnen bij de uiteindelijke prijsvorming + of - 2% afwijken. Looptijd Deze deelnemersovereenkomst is bedoeld voor de ontwerp- en vergunningen fase. Het wordt t.z.t. opgevolgd door een koop- en aannemingsovereenkomst tussen ontwikkelaar (en/of aannemer) en deelnemer. De diverse rechtsverhoudingen Deze deelnemersovereenkomst regelt de rechten, plichten, bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen ontwikkelaar en deelnemer voor de ontwerpfase. In de ontwerp- en vergunningenfase zullen overeenkomsten tot stand worden gebracht tussen enerzijds de ontwikkelaar en anderzijds architect, constructeur en overige adviseurs. De deelnemer zal zich tezamen met de andere deelnemers voor het bouwprogramma verenigen in een MO-vereniging en van daaruit beslissingen nemen en eventuele adviseurs (o.a. bouwkostendeskundige, notaris, bouwtoezicht etc.) contracteren. Alle deelnemers voor het bouwprogramma tezamen hierna te noemen: deelnemers. In verband met bovenstaande activiteiten van deelnemers is in de geschatte VON prijs van alle woningen tezamen een budget opgenomen van ,- excl. BTW voor de door de MO-vereniging te maken kosten.; De positie van de deelnemer(s), de ontwikkelaar en de aannemer zal voor wat betreft de realisatiefase in een separate koop-/aannemingsovereenkomst worden geregeld. KOMEN OVEREEN Artikel 1: Verplichtingen van ontwikkelaar 1.1. De ontwikkelaar: a) is de formele opdrachtgever van de architect, constructeur en overige adviseurs in de ontwerpfase; b) is de formele opdrachtgever naar de procesbegeleider, welke is aangesteld om als contactpersoon richting de gedelegeerden van de MO-vereniging het proces te begeleiden en optreedt als belangbehartiger van de deelnemers tijdens de ontwerpfase voor de drie collectieve aspecten en een goed functioneren van de MOvereniging; c) treedt op als risicodragende partij ten aanzien van uitval van deelnemers; d) bewerkstelligt dat deelnemers, met een door ontwikkelaar geselecteerde aannemer, komen tot een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst op basis waarvan de feitelijke realisatie van het bouwprogramma zal worden uitgevoerd; e) draagt het leegstandsrisico voor de onverkochte parkeerplaatsen; Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 2

3 f) draagt zorg voor een constructief goed gerealiseerd gebouw welke voldoet aan de ten tijde van de omgevingsvergunningaanvraag vigerende wet- en regelgeving; g) draagt zorg voor de totstandkoming van (niet limitatief en voor zover van toepassing): - schetsontwerp; - voorlopig ontwerp; - definitief ontwerp; - bewaking van de planning en deadlines zoals door de gemeente opgelegd; - tekeningen/documenten ten behoeve van realisatie; - aanvragen omgevingsvergunning; - alle overige werkzaamheden, die nodig zijn als voorfase voor totstandkoming van de koopovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten tussen ontwikkelaar respectievelijk aannemer en deelnemer en het (doen) sluiten van hiervoor bedoelde contracten; - contracteren van de aannemer, en het laten verstrekken van SWKgarantiecertificaat; - (indien van toepassing grondlevering) De ontwikkelaar verklaart zich bereid tot het aangaan van overeenkomsten met architect, constructeur en overige adviseurs voor de totstandkoming van (ontwerp en constructie van) het bouwprogramma De ontwikkelaar draagt zorg voor de informatie aan de deelnemers met betrekking tot alle zaken, gerelateerd aan de ontwikkeling en realisering van het bouwprogramma De ontwikkelaar verklaart zich bereid tot het voorleggen van marktconforme koopovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten voor de realisatiefase, waarbij desgewenst een externe door de MO- vereniging gecontracteerde kostendeskundige de marktconformiteit van de door de ontwikkelaar gehanteerde prijzen en overige voorwaarden namens de deelnemers mag beoordelen. Artikel 2: Verplichtingen van de deelnemer In het kader van het vorenstaande zal de deelnemer: - tijd (gemiddeld 1 dagdeel per week) reserveren om mail en stukken te lezen, besluiten te nemen en te communiceren, en minimaal 90% van de workshops en vergaderingen bijwonen; - participeren in de totstandkoming middels MO van de door hem/haar gewenste woning; - zich conformeren aan de werkwijze in MO conform de tijdens de workshops en voorlichtingsavonden verstrekte informatie; - met ontwikkelaar komen tot een koopovereenkomst en met door ontwikkelaar geselecteerde aannemer komen tot een aannemingsovereenkomst op basis waarvan de feitelijke realisatie van de woning(en) zal worden uitgevoerd; - lid worden van de MO-vereniging en deelnemen aan vergaderingen van de MOvereniging (die onafhankelijk van de ontwikkelaar opereert en op basis van meerderheid van stemmen besluiten neemt); - zich conformeren aan de door MO-vereniging genomen besluiten en de met de overige deelnemers gemaakte afspraken, die vervolgens binnen drie werkdagen schriftelijk aan procesbegeleider en ontwikkelaar worden gemeld door het bestuur van de MO-vereniging; Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 3

4 - met de deelnemers in hetzelfde trappenhuis overleggen om besluiten te nemen over de collectieve aspecten (zie organogram) en accepteren dat deze besluiten via de MO-vereniging aan de ontwikkelaar worden gecommuniceerd; - binnen de deadlines besluiten nemen opdat tijdig gestart kan worden met de volgende fase en realisatie van het gebouw binnen de planning mogelijk is; - accepteren dat de ontwikkelaar een besluit neemt als de MO-vereniging of deelnemer dat niet binnen de deadlines in de planning (zie bijlage 2) doet; - de verantwoordelijkheid nemen dat de individuele aspecten indien deze niet door ontwikkelaar gerealiseerd worden - binnen de planning en conform vigerende weten regelgeving wordt gerealiseerd. Artikel 3: Waarborgsom 3.1. Als waarborgsom voor het commitment dat deelnemer middels ondertekening van deze overeenkomst aangaat zal ontwikkelaar van de deelnemer per unit een waarborgsom ontvangen. De waarborgsom bedraagt een vast bedrag per unit en is vastgesteld op 3.000,- inclusief BTW. Deze vergoeding wordt betaald conform het betalingsschema als opgenomen in artikel De werkzaamheden worden verdeeld in de volgende fasen met daarbij het termijnschema voor de waarborgsom (inclusief BTW): FASE EINDIGT BIJ VERGOEDING per unit a. initiatieffase * ondertekening 1.000,- deelnemersovereenkomst b. definitief ontwerp fase goedkeuring definitief ontwerp 1.000,- c. vergunning en contractfase indienen omgevingsvergunning 1.000,- *indien men later instapt en er geen optieovereenkomst is gesloten, komt er in deze fase eenmalig 500,- bij voor uitvoering van de krediettoets. Na c. wordt de koopovereenkomst en aanneemovereenkomst gesloten met de daarin opgenomen termijnen die moeten worden betaald. Bij verkrijging van een (hypothecaire) geldlening worden die termijnen uit het bouwdepot betaald. De waarborgsom in fase a. t/m c. worden door de deelnemer rechtstreeks aan ontwikkelaar betaald op basis van een factuur. Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 4

5 Artikel 4: (Voor)financiering 4.1. De ontwikkelaar draagt zorgt voor betaling van de ontwikkelingskosten, bestaande uit o.a. : - kosten architect, - kosten constructeur, - kosten overige derden/adviseurs, - kosten planologische medewerking, leges, reservering grond/ erfpacht, overig etc., 4.2. Deze ontwikkelingskosten worden volledig doorbelast in de V.O.N.-prijs van de woning en zullen door deelnemer worden voldaan middels de te betalen koopsom voor de grond uit hoofde van de koopovereenkomst en/of aannemingstermijnen tijdens de bouw voortvloeiend uit de aannemingsovereenkomst. Artikel 5: Erfpachtrecht 5.1. De ontwikkelaar zal het gebouw met bijbehorende grond i.o.m. de MO- vereniging splitsen in appartementsrechten De gemeente Amsterdam zal het/de appartementsrecht(en) rechtgevende op een koopwoning alsmede het appartementsrecht rechtgevend op een parkeerplaats alsmede eventuele collectieve ruimtes in het bouwprogramma, in erfpacht uitgeven aan de ontwikkelaar die het vervolgens levert aan deelnemer. Artikel 6: De positie van partijen tijdens ontwikkeling van het bouwprogramma 6.1. Een deelnemer is bevoegd om in de periode van fase a. tot en met fase c. (als bedoeld in artikel 3.2.) aan het einde van elke fase te beslissen over deelname aan de volgende fase. Mocht een deelnemer besluiten af te zien van deelname aan een volgende fase, dan dient hij binnen 5 werkdagen na afronding van de vorige fase deze overeenkomst schriftelijk op te zeggen middels aangetekend schrijven aan de ontwikkelaar met afschrift aan de MO-vereniging Indien de deelnemer deze overeenkomst beëindigt in een van de fasen a. t/m c. dan worden aan de ontwikkelaar betaalde vergoedingen voor 80% gerestitueerd, uitsluitend onder de voorwaarde en op het moment dat sprake is van een nieuwe deelnemer die zijn woning wenst over te nemen. Artikel 7: De realisatiefase 7.1. Voor de realisatiefase zal op basis van in de ontwikkelingsfase tot stand gebrachte documenten en het in artikel 2 bepaalde - tussen ontwikkelaar en/of aannemer en deelnemers een (koop-)/aannemingsovereenkomst tot stand worden gebracht. In deze overeenkomst zal worden geregeld dat de aannemer de Verantwoordelijkheid voor in ieder geval de feitelijke realisatie van de woning draagt. Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 5

6 Artikel 8: Verantwoordelijkheden 8.1. De deelnemer is verantwoordelijk voor het tijdig nemen van gedegen besluiten conform planning en brochure conform bijlage 3; 8.2. In de ontwerpfase wordt onder verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar c.q. de door de ontwikkelaar in te schakelen deskundigen gezorgd voor ontwerp en constructie van het te realiseren woongebouw. De ontwikkelaar zal deze partijen contracteren, zodat tussen de deelnemers en de in te schakelen derden geen rechtstreekse rechtsverhouding ontstaat. Artikel 9: Overlegstructuur: In het organogram, zoals toegevoegd als bijlage 4, zijn de verhoudingen en overlegstructuren weergegeven. De overleggen tussen MO-ers en overige partijen vinden plaats zoals vermeld in de brochure, tenzij Partijen anders overeenkomen. De ontwikkelaar organiseert de infobijeenkomsten en de workshops. De deelnemers dienen binnen de MO-vereniging met ondersteuning van de procesbegeleider zorg te dragen voor hun vergaderingen. Artikel 10: Voortijdige beëindiging De ontwikkelaar is gerechtigd om eenzijdig door schriftelijke opzegging aan de overige partij(en) te komen tot een voortijdige beëindiging van deze overeenkomst. Deze opzegging kan uitsluitend worden gegrond op de constatering dat sprake is van: a. minder dan 50% van de units ondertekende deelnemersovereenkomsten bij einde Definitief Ontwerp Fase (zoals genoemd in artikel 3.2); b. minder dan <80% van de units ondertekende koopovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten bij geplande ingangsdatum erfpacht; c. externe omstandigheden die een onaanvaardbare vertraging opleveren voor de realisatie van het bouwprogramma dan wel deze realisatie onmogelijk maakt Indien opzegging geschiedt op grond van de in artikel 10.1 a., b., c. genoemde omstandigheid dan zal de deelnemer 90% van zijn betaalde waarborgsom retour ontvangen Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat zij in geval van voortijdige beëindiging als in dit artikel bedoeld behoudens het in dit artikel 10 bepaalde over en weer niets van elkaar te vorderen hebben. Artikel 11: Overige en slotbepalingen In geval van geschillen voortvloeiend uit deze overeenkomst zullen partijen zoveel mogelijk trachten hun geschil te beslechten rekening houdend met de aard van het geschil. In geval van een geschil met een technisch karakter zullen partijen arbitrage kunnen overwegen (zeker indien ook architect, constructeur of ontwikkelaar betrokkenheid bij de oorzaak van het geschil zouden kunnen hebben). In geval van een geschil zonder specifiek technisch karakter zullen partijen een civiele rechtsgang dan wel mediation kunnen overwegen. Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 6

7 Indien partijen geen schriftelijke overeenstemming weten te bereiken over de wijze van geschillenbeslechting is de gewone rechter in het arrondissement s-hertogenbosch bevoegd tot geschillenbeslechting Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing Deze deelnemersovereenkomst eindigt met het sluiten van de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst. Bijlagen 1. Bouwenvelop 2. Mijlpalenplanning 3. Brochure 4. Organogram 5. Indicatief bouwprogramma Aldus overeengekomen te <PLAATS>, d.d. <DATUM> Deelnemer <NAAM> <NAAM> Ontwikkelaar BPD Ontwikkeling BV en ERA Contour BV <NAAM > Paraaf: Deelnemer Ontwikkelaar: 7