De meerwaarde van een doeltreffende effectieve vraag analyse bij toepassing van de SER-ladder. Marinda de Smidt (SKA) & Rienk de Jong (Fakton)

Transcriptie

1 De meerwaarde van een doeltreffende effectieve vraag analyse bij toepassing van de SER-ladder Marinda de Smidt (SKA) & Rienk de Jong (Fakton)

2 SER-ladder = ladder duurzame verstedelijking Motiveringseis m.b.t. nut en noodzaak en zorgvuldig ruimtegebruik van nieuwe stedelijke ontwikkeling Bijv. woningbouw, kantoren, bedrijventerreinen, culturele voorzieningen en detailhandel 22 mei

3 Toepassing ladder Toepassing van ladder verplicht bij bestemmingsplan en provinciale verordening met nieuwe stedelijke ontwikkeling (art Bro). Toepassing aan te bevelen bij overige plannen en ruimtelijk beleid. Bijv. structuurvisies en masterplannen 22 mei

4 Drie Treden 22 mei

5 Trede 1 Behoefte Regionale vraag per functie: Wonen Werken Detailhandel Overige stedelijke voorzieningen 22 mei

6 Trede 2 Bestaand stedelijk gebied Aanbod kwantiteit (Financieel) haalbaar aanbod in bestaand stedelijk gebied opgevangen regionale vraag Ruimteaanbod Match Resterende regionale vraag 22 mei

7 Trede 3 Bereikbaarheid Aanbod multimodale locaties buiten bestaand stedelijk gebied match Buiten bestaand stedelijk gebied opgevangen vraag 22 mei

8 De ladder en de bestuursrechter Highlights uit de jurisprudentie: - Ten onrechte ladder niet toegepast -> bestuurlijke lus / vernietiging; - Marginale toets -> wijze van toepassing ladder is aan bevoegd gezag; - Relativiteitsvereiste niet snel een blokkade (ECLI:NL:RVS:2014:1442); 22 mei

9 De ladder en de bestuursrechter 1 6 woningen (meestal) geen stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2013:2471); Wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht zijn ladderplichtig (ECLI:NL:RVS 2013:1275, 2013:1038 en 2014:1398); Salderen beoogde uitbreiding bedrijventerrein met sluiting ander bedrijventerrein mag niet (ECLI:NL:RVS:2014:570); Enkele verwijzing naar beleid (woonvisie; kostenraming) niet voldoende (ECLI:NL:RVS 2013:1275); Bestaande inbreidingscapaciteit hoeft niet perse te worden benut motivering (ECLI:RVS:2014:307). 8

10 Trede 1: behoefte bepalen Nieuwe vorm van vraag analyse voor wonen Regionale effectieve vraag: De meest waarschijnlijke toekomstige te effectueren vraag naar nieuwbouw woningen. In een specifiek gebied. Gebaseerd op de feitelijke patronen van het verhuisgedrag van consumenten tussen 2005 en Rekening houdend met woontrends. 9

11 Big Data biedt nieuwe kansen Veel: de hoeveelheid van data. Vaak: snelheid van data genereren Variatie: combineren van bronnen Big Data geeft nieuwe inzichten die wij nu over het hoofd zien? 22 mei

12 Big Data voorspellen de woningvraag Combineren van big data en analytische skills om weer grip te krijgen op de woonconsument. Huishoudenskenmerken: levensfase, koopkracht, samenstelling, leefstijl. Woonproductkenmerken: prijssegmenten, eigendom (huur/koop), grootte, waarde. Verhuisgedrag: Huishoudens die verhuizen van het ene naar het andere woonproduct met behulp van verhuisservice Post NL. 22 mei

13 Dit geeft antwoord op Welke woonproducten is de komende jaren vraag? Sluit het programma dat ik aanbied binnen mijn projecten goed aan bij de vraag? Is afzet kansrijk? Welke projecten moet ik wel doen en welke projecten voorlopig niet? Hoe kan ik mijn projectenportefeuille hier zo goed mogelijk op afstemmen? Waar zitten de potentiële kopers en huurders van mijn project?

14 De bewoners: waardeoriëntatie

15 De bewoners: woonoriëntatie

16 Wij kennen de bewoners 22 mei

17 Wij weten hoe zij wonen Wij voorspellen van elk huishouden in een gemeente de verhuiskans (gebaseerd op meer dan 2 mln verhuisbewegingen in Nederland). Ter illustratie: de verhuiskans naar dure eengezinswoningen 22 mei

18 Wij weten hoe zij verhuizen Wij weten tussen welke postcodes wordt verhuisd. Wij weten per productsegment over welke afstand verhuizingen plaatsvinden. project Overige 50% afkomstig van buiten catchment area Catchment area nieuwbouw (in km) 50% 75% HUUR - Eengezins - goedkoop 2,4 6,7 HUUR - Eengezins - middelduur 2,5 6,1 HUUR - Eengezins - duur 2,7 7,5 HUUR - Meergezins - goedkoop 2,0 5,5 HUUR - Meergezins - middelduur 1,7 5,8 HUUR - Meergezins - duur 3,1 23,1 KOOP - Eengezins - goedkoop 3,2 6,8 KOOP - Eengezins - middelduur 2,7 6,5 KOOP - Eengezins - duur 2,4 6,4 KOOP - Meergezins - goedkoop 2,2 7,4 KOOP - Meergezins - middelduur 2,3 7,8 KOOP - Meergezins - duur 2,8 12,2 22 mei

19 Waardoor wij kunnen voorspellen wat Lucas gaat doen 18

20 en de buren van Lucas. Wij weten niet precies wie verhuist, wel dat vanuit een groep met een verhuiskans van 10 procent er één op de tien zal verhuizen. Voorbeeld: vraagdruk in de omgeving van een willekeurig project inzichtelijk gemaakt. Welke vraag gaat op het project landen? 22 mei

21 Kaders bepalen Vraag en aanbod confronteren, om aanbod te prioriteren en kwalificeren. Invulling geven aan trede 2 en 3. EFFECTIEVE VRAAGANALYSE Welke effectieve vraag kan de komende jaren verwacht worden voor hoeveel projecten is ruimte? PRIORITERINGS- AGENDA AANBOD ANALYSE Wat is de kwaliteit, potentie en momentum van projecten bij welke projecten komt de vraag het beste tot zijn recht? REGIONALE DOELSTELLING Financiële, strategische en maatschappelijke doelstellingen Welke projecten komen ten goede aan deze doelstellingen? 22 mei

22 Ons advies Vooraf doorlopen van de ladder. Gericht op goed beleid als input voor woonvisie of regionale woonagenda Met goed en betrouwbaar Raad van State proof onderzoek. Waarbij regionale afstemming en draagvlak is geborgd. 22 mei

23 Tot slot: Big Data, Big City, Big Money Ladder gaat verder dan alleen wonen Big Data om steden te versterken. Denk aan: Kantoorvraag Winkels Maatschappelijke Voorzieningen Veiligheid Welke bronnen zou u koppelen als u beschikking had over alle bronnen van Google? 22 mei

24 De Ronde Tafel van Ska en Fakton (Boven)regionaal kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling Joost Hoekstra (Ska) Jimmy Kools (Fakton)

25 Inleiding Vraagstelling: planologische medewerking aan stedelijke ontwikkeling, in ruil voor financiële bijdrage wat mag wel en wat niet? Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (Geen) baatafroming (Boven)regionaal kostenverhaal Jurisprudentie Praktijkvoorbeelden 22 mei

26 Hoofdlijnen Grondexploitatiewet (I) Grondexploitatiewet (Wro): kostenverhaal via Anterieure overeenkomst of (Na vaststelling exploitatieplan:) omgevingsvergunning / posterieure overeenkomst Verhaal van kosten van ruimtelijke ontwikkelingen Verhaal van bovenplanse kosten via fondsbijdrage 22 mei

27 (Geen) baatafroming (I) Totstandkoming Grondexploitatiewet: kopen van planologische medewerking niet toegestaan Brief Minister IenM maart 2014: baatafroming is in strijd met de wet Brief NEPROM maart 2014: Rijk moet stelling nemen tegen baatafroming Omgevingswet: (toch) introductie baatafroming? 22 mei

28 (Geen) baatafroming (II) Jurisprudentie: Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden voor weigering planologische medewerking Uitzondering: Publiekrechtelijk kostenverhaal niet mogelijk Financiële uitvoerbaarheid niet gewaarborgd 22 mei

29 (Boven)regionaal kostenverhaal (I) Jurisprudentie: Ruimte voor Ruimte Noord-Brabant: ABRvS 26 september 2012, BR 2013, 7 Ruimte voor Ruimte Limburg HR 14 juni 2013, BR 2013, 133 Verordening Ruimte Zuid-Holland ABRvS 29 januari 2014, AB 2014, mei

30 (Boven)regionaal kostenverhaal (II) Praktijkvoorbeelden: Maatschappelijke tegenprestatie (provincie Zuid-Holland) Omslagbijdrage (Stadsregio) 22 mei

31 Hartelijk dank voor uw aandacht Vragen? Joost Hoekstra mei

32 Bovenregionaal kostenverhaal in de Praktijk Hoe pak je het aan? Jimmy Kools, MSc 31

33 De omslagverordening 2011 aka de regiobijdrage 1. De Stadsregio stelt een investeringsreserve in waarvoor de gemeenten in de regio gaan betalen middels een omslag. 2. De Stadsregio heft van alle gemeenten een omslag van 1.372,31 per in aanvang genomen woning of woningequivalent. 3. Hierbij staat elke 100 m2 bedrijventerrein gelijk aan een woning (woningequivalent). 4. Dit betekent dat de Stadsregio 13,72 bij de gemeente heft per m2 uitgifte. 32

34 De casus m2 bruto terrein te bestemmen als bedrijventerrein 2. Circa 70% uitgeefbaar 3. 80% van het gebied is in handen van de gemeente en een investeerder 4. Van de 80% is 74% in handen van de investeerder en 26% in handen van de gemeente 5. Gemeente en investeerder onderhandelen over SOK en bestemming en kostenverhaal 33

35 Een snelle rekensom leert dat ha. * 70% = 63 ha. Uitgeefbaar 2. Regiobijdrage bedraagt dan: 13,72 * m2 = 8,7 miljoen Dit komt boven op: 1. Kostenverhaal voor infra buiten plan van 15 miljoen 2. Hoge verwervingskosten plankosten 3. Financieringsopgave 34

36 Stappenplan in de onderhandelingen 1. De regiobijdrage wordt geheven bij de gemeente niet bij de GREX 2. De regiobijdrage is niet te verhalen via EP dus wij willen daar ook geen anterieure afspraken over maken 3. Waarvoor betalen we eigenlijk. 35

37 Betalen voor het volgende: Teneinde realisering van het convenant inzake de uitvoering van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra mogelijk te maken werd de stadsregio voor een aantal aanzienlijke financiële opgaven gesteld met betrekking tot het realiseren van regionale plannen voor infrastructuur en groen. Omdat de kosten niet (uitsluitend) toe te rekenen zijn aan specifieke locaties is besloten tot een omslagfonds Voor de werking van de Omslagverordening en de toekenning van gelden uit de in te stellen investeringsreserve, wordt verwezen naar 3 belangrijke documenten te weten: Ruimtelijk plan Regio Rotterdam 2020 (RR 2020); De Regionaal Strategische Agenda (RSA) -> uitwerking van RR 2020; Investeringsstrategie Regio Rotterdam (ISRR ) 36

38 A.) RR 2020: Betalen voor het volgende: Noodzakelijke groei stelt hogere eisen aan de infrastructuur, het landschap en het milieu. De zuidflank het deltalandschap tussen de maasvlakte en de Hoeksche Waard, landschapsontwikkeling voor recreatie, water en natuur samengaan met groeimogelijkheden voor het haven- en industriecomplex Offensieve aanpak van groen en water, Investeren in de versterking van infrastructuur en knooppunten B.) ASR Economie: focus en differentiatie in economische programmering Verkeer en vervoer: robuust mobiliteitssysteem Groen: samenhangend metropolitaan landschap. C.) ISRR De kern is dat de stadsregio zich richt op een duurzame ontwikkeling van ruimte en mobiliteit; De doorontwikkeling van knooppunten; De opgave om de regio duurzaam bereikbaar te houden, de infrastructuur optimaal te benutten en de netwerken voor OV en fiets uit te bouwen; Een duurzame economische groei bewerkstelligen door o.a. de aanpak van verouderde bedrijventerreinen, realisatie van nieuwe bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling. 37

39 Gezamenlijk naar de provincie De kern is dat telkens de link wordt gelegd met infrastructuur, economie/bedrijvigheid en milieu. Wij beargumenteren dan ook dat de omslag (te) veel vraagt van de grondexploitatie omdat we reeds flink investeren in infrastructuur, economie / bedrijvigheid en milieu. De omslagverordening is een te hoge stapeling omdat reeds 18,4/m2 betaald extra betaald wordt infrastructuur, economie/bedrijvigheid en milieu Resultaat?????? 38

40 DISCUSSIE 39