Scheiden Wonen Zorg in de Praktijk. Praktijkaspecten van SWZ belicht in zeven artikelen van Linda Sanders en Henk Nouws (De Vijfde Dimensie)

Transcriptie

1 Scheiden Wonen Zorg in de Praktijk Praktijkaspecten van SWZ belicht in zeven artikelen van Linda Sanders en Henk Nouws (De Vijfde Dimensie)

2 Scheiden Wonen Zorg in de Praktijk Het scheiden van wonen en zorg houdt zorgorganisaties en corporaties bezig. Extramuralisering vraagt om nieuwe keuzes en het verkennen van nieuwe terreinen. Tussen september 2013 en maart 2014 belichtten Linda Sanders en Henk Nouws (De Vijfde Dimensie) in zeven artikelen verschillende praktijkaspecten van scheiden van wonen en zorg. De artikelenreeks 'Scheiden Wonen Zorg in de Praktijk' brengt zorgondernemers en corporaties aan het woord die aan de slag zijn gegaan met het scheiden van wonen en zorg. De reeks is gebundeld in deze PDF-uitgave. Meer (feitelijke) informatie over de onderwerpen die in deze artikelenreeks behandeld worden, is te vinden in het KCWZ-dossier Scheiden Wonen Zorg. De auteurs ontwikkelden ook een factsheet (pdf) over de belangrijkste feiten waar verzorgingshuizen mee te maken hebben bij de transitie, waarbij alle belangrijke begrippen aan bod komen. Artikelen 1. Verhuur in het verzorgingshuis: hoe doen corporaties en zorgondernemers dat? Rechtstreeks verhuren aan cliënten en de eisen die met verhuren samenhangen 2. Financiële dekking voor algemene ruimten in het verzorgingshuis Creatieve oplossingen voor dit nijpende vraagstuk 3. Scheiden wonen en zorg en woonruimteverdeling (Zorg)woningen bij de juiste klanten onder de aandacht brengen 4. De pijn verdelen: samenwerking tussen corporatie en zorgorganisatie bij SWZ Samenwerken ondanks conflicterende belangen, complexiteiten en beheers problemen 5. Meeliften op bestaande huizen: een betaalbaar full-service arrangement bij SWZ Oplossingen en rekenvoorbeelden voor betaalbare en aantrekkelijke dienstverlening 6. Verzorgingshuis vertimmeren niet altijd noodzakelijk Bouwkundige aanpassingen als oplossing na scheiden van wonen en zorg 7. Marketing van nieuwe concepten in verzorgd wonen Het belang van een goed klantcontact

3 1. Verhuur in het verzorgingshuis: hoe doen corporaties en zorgondernemers dat? De keuze om rechtstreeks te verhuren aan cliënten en de eisen die met verhuren samenhangen Wie verhuurt: corporatie of zorgaanbieder? Scheiden van wonen en zorg betekent dat verzorgingshuiseenheden, net als woningen, in de verhuur worden gebracht. De zorgaanbieder komt dan voor de vraag te staan of ze zelf de individuele verhuur doet of dit laat uitvoeren door de corporatie of een andere gespecialiseerde partij. De beantwoording van die vraag hangt mede af van de eigendomssituatie van het vastgoed. Als de zorgorganisatie zelf haar verzorgingshuizen bezit, kan ze betrekkelijk onafhankelijk haar keuze maken. Azora in de Achterhoek is een voorbeeld van een zorgorganisatie die intramuraal vastgoed in eigendom heeft. De omliggende woningen (aanleunwoningen) zijn in het bezit van de lokale corporatie Wonion. De verstandhouding en samenwerking is goed. Azora overwoog de verhuur van de voormalige verzorgingshuiseenheden uit te besteden aan Wonion, maar koos er uiteindelijk voor om zelf de verhuur op te pakken. Azora verwacht daarmee zelf de regie te houden en beter te kunnen bepalen op welke wijze en aan wie de woningen worden verhuurd. Sutfene en Diafaan zijn zorgorganisaties die vooral woonzorgcentra huren van (verschillende) corporaties. Voor deze zorgorganisaties is het bijna vanzelfsprekend dat de corporatie de verhuur gaat verzorgen. Belangrijk is dat de zorgorganisatie zeggenschap heeft in de doelgroep voor de woningen en kan (mede)bepalen wie gaat huren. Sutfene gaat dan ook zelf de toewijzing doen. Maar ze is nog in gesprek met de corporaties over zaken zoals de kosten van de gemeenschappelijke ruimten en leegstandsrisico. Diafaan huurt meerdere locaties van Laris, maar heeft zelf ook twee huizen in eigendom. Dat eigendom willen ze vasthouden want deze huizen lopen goed. Diafaan wil wel het verhuurproces uitbesteden aan Laris, samen met enkele facilitaire zaken zoals inkoop en het klein en groot onderhoud. Daarbij vormt de jarenlange, goede samenwerking een belangrijk argument. De partners weten wat ze aan elkaar hebben en er is wederzijds vertrouwen. Belangrijk is ook dat Laris de benodigde expertise heeft en Diafaan zich met deze werkwijze investeringen in verhuurderschap kan besparen. Diafaan bereikt via deze samenwerking dat ze min of meer aan tafel zit bij corporatieland. Diafaan is tevreden met de spreiding van risico door deels vastgoed in eigendom te hebben en deels te huren. Zouden de twee eigen locaties minder goed draaien, dan komt eerder de afweging in beeld om het vastgoed van de hand te doen.

4 Naast elkaar of tegenover elkaar Woningcorporaties en zorgorganisaties kunnen verschillend denken over de toekomst van zorgvastgoed. Soms is een zorgorganisatie van mening dat corporaties onvoldoende meedenken en meebewegen op de nieuwe omstandigheden. Omgekeerd zijn er ook woningcorporaties die vinden dat zorgorganisaties te afwachtend zijn of onvoldoende rekening houden met wat de markt aankan. Maar overwegend is de gedachte dat woningcorporatie en zorgorganisatie er samen uit moeten komen. Diafaan (zorg) en Laris (wonen) geven dat goed weer; de lange termijn strategie is om de klant te bedienen met een gezamenlijk product. De klant zoekt een integraal antwoord waarvan zowel wonen als zorg onderdeel uitmaakt. Aanbieders zouden dit antwoord niet uit elkaar moeten trekken, maar juist combineren. Laris en Diafaan verkopen samen een oplossing, is hun opvatting. De doelgroep voor dit type woningen blijft een doelgroep die een combinatie van wonen en zorg nodig heeft. Discussie met gemeente Dat een start is gemaakt met het doorvoeren van scheiden wonen zorg wil nog niet zeggen dat alle overheidsinstanties klaar zijn om de wijzigingen ook adequaat te kúnnen realiseren. In de provincie Gelderland hebben meerdere zorgorganisaties discussies (gehad) met gemeenten over de woningcontingenten (1). Een discussie die inmiddels achterhaald is, want elk appartement dat de beschikking heeft over douche, toilet en keukentje, krijgt een eigen huisnummer en is aldus een woning geworden. Gemeenten moeten dat huisnummer regelen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Verpleegeenheden vallen hier over het algemeen buiten, omdat daar geen sprake is van individuele voorzieningen zoals een kitchenette. Alles over huisnummering en contingenten is te vinden op de site van het Kenniscentrum >> 1 Veel gemeenten hebben een beperking in de hoeveelheid woningen die er gebouwd/gerealiseerd mogen worden. Als appartementen in verzorgingshuizen gaan tellen als woningen, lijkt het alsof het woningcontingent daardoor kleiner wordt en de gemeente minder woningen zou kunnen bouwen.

5 Toen Azora de keuze maakte om verzorgingshuiseenheden zelfstandig te gaan verhuren, had ze verwacht ook nog een discussie met het College Sanering te moeten voeren. Doordat het College een nieuwe Beleidsregel vervreemding onroerende zaken heeft vastgesteld, kon dit probleem makkelijk getackeld worden met een eenvoudige melding aan het College. Meer over het College Sanering en de eisen aan verhuur op de site van het Kenniscentrum >> Een lastig vraagstuk kan zich voordoen als het gaat om het bestemmingsplan. Voor een intramurale locatie staat in het bestemmingsplan vrijwel altijd de bestemming maatschappelijke doeleinden. Op het moment dat er op deze locatie zelfstandige verhuur gaat plaatsvinden, doet zich de vraag voor of de bestemming gewijzigd moet worden in wonen of wonen en maatschappelijke doeleinden. Feitelijk is dit wonen echter nog steeds voor dezelfde doelgroep bestemd. Het is aan de eigenaar van een woonzorgcomplex om de noodzaak van een bestemmingsplanwijziging te bespreken met de gemeente. Soms is de bestemming overigens al passend doordat er al aan- of inleunwoningen zijn gerealiseerd. Een eventuele bestemmingsplanwijziging kost geld (en tijd). Seniorenhuisvester SOR in Rotterdam maakte mee dat de gemeente niet altijd ruimhartig meewerkt. Meer informatie over het woonzorgcomplex binnen het bestemmingsplan is te vinden op de website van het Kenniscentrum >> Zelfstandige woningen? Een voormalig verzorgingshuiseenheid kan zowel als zelfstandige of als onzelfstandige woning worden verhuurd. Voor de meeste organisaties die voor deze artikelenreeks zijn gesproken is dat overigens nauwelijks een vraag. Zij beschikken vooral over recent gebouwde en redelijk ruime appartementen die als zelfstandige woningen te verhuren zijn. Oudere verzorgingshuizen kennen vaak kleine eenheden die die toch ook wel als zelfstandige woning worden verhuurd. Als er maar een woon(slaap)kamer, eigen toilet en kitchenette is. Indien de huurprijs beneden de 681 euro (prijspeil 2013) is, kunnen bewoners mogelijk huursubsidie krijgen. Dat helpt in de betaalbaarheid. Voldoen de appartementen niet aan de criteria voor zelfstandige ruimten, dan kunnen ze verhuurd worden als onzelfstandige eenheden. Onder voorwaarden kan ook voor onzelfstandige eenheden huursubsidie verkregen worden, maar dat is wel ingewikkelder. Alles over huurtoeslag en (on-)zelfstandige woonruimte is te vinden op de website van het Kenniscentrum >> Afspreken om wonen en zorg te koppelen Met het scheiden van wonen en zorg neemt de onzekerheid toe voor zorgorganisaties. Willen mensen nog wel op deze locatie komen wonen, kan ik nog wel de vaste zorgleverancier zijn, brengt de huurprijs voldoende op om de kosten te dekken? De toekomst van de organisatie

6 wordt mede hierdoor bepaald. Of senioren nog de keuze maken om te verhuizen naar een voormalige verzorgingshuislocatie, hangt niet alleen af van het aanbod van de zorgaanbieder maar ook hoe dat aanbod bekend gemaakt wordt bij de klant. Het hangt ook in sterke mate af van de huurprijs. En hoewel keuzevrijheid voor de klant hoog gewaardeerd wordt, kun je toch regels bedenken om zelf als eerste aan zet te zijn bij het leveren van zorg. Het Oud Burgeren Gasthuis (OBG) heeft al jaren geleden scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Aanvankelijk was er meer keuzevrijheid voor de bewoners om hun zorgverlener te kiezen. Het OBG verwachtte vanwege haar zichtbare aanwezigheid in het gebouw ingeschakeld te worden. Maar mensen wilden soms toch hun hulp behouden die ze in de oude woonsituatie ook hadden. Inmiddels is doorgevoerd dat OBG de vaste zorgverlener is voor AWBZ- en Wmozorg. In de huurovereenkomst (of koopovereenkomst) is de clausule opgenomen dat de cliënt een algemene dienstverleningsovereenkomst met het OBG aangaat. Ook Azora heeft dat op soortgelijke wijze geregeld. De huurovereenkomst kan niet worden aangegaan of voortgezet als de zorgovereenkomst niet is afgesloten of wordt opgezegd. Een dergelijke koppelbeding wordt aanvaardbaar geacht, mits het degelijk is onderbouwd, er voor de klant andere alternatieven beschikbaar zijn en de nieuwe bewoners goed is geïnformeerd en een bewuste keuze heeft gemaakt. KCWZ heeft alle juridische aspecten van deze verplichte zorgafname bij huur samengevat >> Woningcorporaties als SOR en Woonzorg Nederland maken in hun afspraken met zorgaanbieders ook gebruik van een koppeling tussen zorgovereenkomst en huurovereenkomst. Beide signaleren wel het risico dat in het geval de zorgorganisatie failliet gaat, de corporatie mogelijk wordt belast met de verplichting om ook de zorg te leveren. Dat lossen ze op door samen te kijken naar de formuleringen in hun huidige huurcontracten. Welke huurprijs? Het bepalen van de hoogte van de huurprijs voor de individuele appartementen is een belangrijk onderdeel in het verdienmodel. Er zijn enerzijds regels hoe een huurprijs bepaald moet worden, maar er is ook een markt; welke prijs zijn ouderen bereid te betalen of wat is voor hen maximaal mogelijk? Als de huurprijs en prijs van bijkomende diensten en leveringen niet in overeenstemming zijn met de geboden kwaliteit, lukt het immers niet om klanten te verleiden om een appartement te huren. Het woningwaarderingsstelsel (2) bepaalt hoeveel punten een woning krijgt en hoeveel huur maximaal gevraagd kan worden (niet meer dan de maximaal redelijke huur). Ook een klein appartement kan al een behoorlijk aantal punten verzamelen o.a. door gebruik te maken van de serviceflattoeslag. Over het vaststellen van de (maximale) huurprijs is meer te vinden op de site van het KCWZ 2 Het woningwaarderingsstelsel is aan verandering onderhevig. De grootte van de woning bepaalt in hoge mate het puntentotaal.

7 Woonzorg Nederland maakt liever geen gebruik van de serviceflattoeslag omdat daarmee huren te hoog worden voor de doelgroep. De huur is dus eigenlijk aanmerkelijk lager dan mogelijk is. Voorbeeldberekening Verzorgingshuisappartement van 35 m2, bouwjaar 1994, gelegen in middelgrote stad in schaarstegebied, kan een puntentelling krijgen van 95 punten. Dat levert een maximaal redelijke huur op van 453 euro. Wordt de serviceflattoeslag toegepast, dan stijgt het puntentotaal naar ruim 128 punten en kan de huurprijs maximaal 620 euro bedragen. Een alleenstaande 65plusser met alleen AOW heeft een besteedbaar inkomen van en kan met dat inkomen niet meer huur betalen dan 375 euro (huurtoeslag bijna 150 euro) bij een normaal uitgavenpatroon voor deze inkomenscategorie. Een alleenstaande 65plusser met AOW en een klein pensioen, met bijv. een besteedbaar inkomen van euro, kan een huurprijs van 620 euro wel betalen, dankzij een huurtoeslag van bijna 300 euro per maand. (cijfers ontleend aan Nibud). Tot dusver zijn de meeste bewoners van verzorgingshuizen ouderen met een kleine portemonnee. Corporaties en zorgorganisaties willen ook in de nieuwe situatie van scheiden wonen-zorg deze doelgroep blijven huisvesten. Maar ook de doelgroep die iets meer te besteden heeft, zoekt een passende woning. OBG biedt zorg in drie verbonden complexen met daarin zowel sociale huur, vrije sector huur (boven 681 euro) als koopwoningen. De vrijesector appartementen zijn overigens niet aanmerkelijk groter of luxer dan de sociale huurwoningen. Azora heeft per locatie de huurprijs bepaald volgens het puntenstelsel, maar vooral ook gekeken welke huurprijs nodig is om uit de kosten te komen. Voor de nieuwste complexen leidt dat tot een huurprijs (soms net) boven de huursubsidiegrens. Gezien de geboden kwaliteit verwacht Azora dat deze huurprijzen reëel zijn. Laris en Diafaan hebben al een langer lopende samenwerking. Samen hebben ze bij nieuwbouw gekozen voor niet al te grote appartementen (65-70 m2) met een prijsstelling die een gezonde exploitatie mogelijk maakt. De exploitatie is bij aanvang gestart onder de AWBZ-vergoeding. Sutfene heeft een aantal recente woonzorgcomplexen met appartementen waarvan de oppervlakte zich prima leent voor zelfstandige verhuur. Over de hoogte van de huurprijzen is nog geen overeenstemming met de corporaties bereikt. Sutfene wil graag betaalbare huren hanteren, maar het kostenniveau ligt aanmerkelijk hoger.

8 Naast de huurprijzenwet die bepaalt hoe een huurprijs tot stand komt, heeft ook het College Sanering spelregels opgesteld. Een zorgorganisatie die vastgoed aan de zorg onttrekt, moet minstens 70% van de maximaal redelijke huur vragen. Corporaties zitten gemiddeld maar iets boven die 70%-grens voor vaak ruime driekamerwoningen. Het is dan ook belangrijk om de markt te verkennen voor dit type appartementen. SOR maakt zich daar zorgen over. Als alle zorgvastgoed wordt getransformeerd naar zelfstandige appartementen ontstaat er een overschot op die markt is haar vaste overtuiging. SOR bepleit dat er coördinatie komt tussen de plannen van afzonderlijke zorgvastgoedeigenaren. Verhuurorganisatie De zorgorganisaties die gaan verhuren en dat nooit eerder hebben gedaan, begeven zich in een voor hen nieuw beleidsveld met eigen regels, geboden en verboden. Dat vraagt om het opbouwen van kennis en het beleggen van een verantwoordelijkheid hiervoor bij een persoon of onderdeel van de organisatie. Sommige zorgaanbieders laten zich niet afschrikken door de extra taken en inspanningen. Woningverhuur hoeft voor zorgverlener niet lastig te zijn, stelt Twentse zorgorganisatie Livio. Het artikel hierover met een interview met Livio RvB-voorzitter Hans Arnoldy is te lezen op de website van het Kenniscentrum >> De keuze van Azora om zelf de individuele verhuur te doen, betekent kennis verwerven en in huis halen. Een zorgorganisatie die al aanleunwoningen zelf verhuurt, beschikt over enige kennis over verhuurprocessen en dan lijkt verhuur van verzorgingshuisappartementen meer voor de hand te liggen. Azora realiseert zich dat het nodig is om extra expertise te verwerven en nam besluiten over huurprijzen, (voorschot-)bedrag van de servicekosten, omvang en prijs van een aanvullend serviceabonnement en de inrichting van het verhuurproces. Azora heeft de verhuurtaken neergelegd bij haar cliëntadviseurs; zij krijgen dit als extra taak erbij. Cliëntadviseurs zijn front-office-medewerkers die belast zijn met intake, wachtlijstbeheer en opnamevoorbereiding van intramurale cliënten. Daarnaast kan Azora een beroep doen op de kennis van corporatie Wonion. Ook Woonzorg Nederland ondersteunt haar huurders/zorgorganisaties in het verkennen van deze materie. Woonzorg Nederland begrenst haar inzet tot de eigen huurders. Veel zorgorganisaties zijn al jaren actief om óók in de intramurale setting een zorgverlening te (gaan) bieden die de zelfstandigheid van de bewoners bevordert. Van het personeel vraagt dat ook een andere attitude. Ook daarin moet getraind en geschoold worden. In de intramurale setting kon daarmee nog geoefend worden, maar bij scheiden wonen en zorg zit de voordeur van de woning echt dicht en moet de zorgverlener aanbellen bij de huurder, die ook cliënt is. Linda Sanders en Henk Nouws September 2013

9 2. Financiële dekking voor algemene ruimten in het verzorgingshuis Scheiden van wonen en zorg betekent huur vragen voor de woningen in het verzorgingshuis. Maar die huur biedt meestal geen dekking voor de kosten van bijvoorbeeld de gezamenlijke huiskamer, de recreatiezaal, de receptie en de activiteitenruimten. Deze algemene ruimten drukken zwaar op de exploitatie. De overheid heeft geen tegemoetkomingsregeling getroffen voor de kosten van deze ruimten. Dus zoeken zorgaanbieders en corporaties naar creatieve oplossingen voor dit nijpende vraagstuk. Sluiten of aanpassen? Eigenlijk is het geen optie voor zorgaanbieders en corporaties: volledig afstoten en sluiten van ruimten die juist zorgen voor de beschutte omgeving die een verzorgingshuis kenmerkt. Het verdwijnen van collectieve ruimten, zoals huiskamers, recreatiezaal en activiteitenruimten, doet afbreuk aan de aantrekkelijkheid van de woonlocatie. Het is immers vanwege deze extra s dat mensen gaan wonen in het (voormalige) verzorgingshuis. Verdwijnen deze algemene ruimten, dan mag trouwens ook geen serviceflattoeslag bovenop de huurprijs worden berekend. Wel is het zo dat sommige huizen meer algemene ruimten hebben dan noodzakelijk. Zorgorganisaties Laris en Diafaan constateren dat zij locaties hebben met te veel algemene meters ; dat staat het scheiden wonen en zorg in de weg. Zij zien drie mogelijke oplossingen: vercommercialiseren, verbouwen tot appartementen of de algemene ruimten beschikbaar stellen aan de gemeente en de gemeenschap. Ombouwen tot appartementen is in veel gevallen lastig. De algemene ruimten lenen zich er moeilijk voor (bijv. hoge ruimten bij recreatiezaal) of liggen te decentraal (bijv. was- en linnenkamer). Maar het is vooral een kostbare verbouwing. Als eigenaar van veel intramurale zorglocaties kiest Woonzorg Nederland (WZN) zo min mogelijk voor het aanpassen in bestaande gebouwen. Elke verbouwing brengt immers weer kosten met zich mee die doorberekend moeten worden in de huurprijs. En betaalbaarheid voor de financieel kwetsbare groep is een belangrijk issue voor WZN. De verbouwingen die WZN in

10 ieder geval noodzakelijk acht, betreffen aanpassingen voor legionellapreventie en brandwerendheid (compartimentering en doorvoeringen). Abonnementen Het is duidelijk dat kantoorruimten in het verzorgingshuis niet bij huurders in rekening gebracht kunnen worden; dat kan alleen voor ruimten die door hen gebruikt kunnen worden. In het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige ruimten wordt beperkt rekening gehouden met collectieve ruimten, maar er is wel de mogelijkheid om 35% meer punten toe te kennen voor een serviceflat. Wordt een eenheid beschouwd als onzelfstandige ruimte dan tellen de gemeenschappelijke voorzieningen wel mee, maar dat leidt over het algemeen niet tot een hogere huurprijs dan bij een zelfstandige woning met gelijke voorzieningen. Alles over de berekening van de huurprijs op de site van het Kenniscentrum >> Zorgorganisaties Oud Burgeren Gasthuis (OBG) in Nijmegen en Azora bieden cliënten de mogelijkheid van een aanvullend abonnement. Daarmee worden kosten van gemeenschappelijke voorzieningen verrekend. De formulering luistert dan wel nauw. Zo noemt het OBG in haar ADO (algemene dienstverleningsovereenkomst) dat de bewoner recht heeft op OBG-faciliteiten, d.w.z. de beschikbaarheid en, tegen gereduceerd tarief, medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Azora noemt haar abonnement een basisarrangement. Onderdeel daarvan zijn: aanwezigheid voedingsdienst en aanwezigheid activiteiten (inclusief deelname aan één activiteit per maand). Op deze wijze wordt tevens vastgelegd dat ook anderen van de voorzieningen gebruik kunnen maken, maar wel tegen een ander tarief. Want dat is een punt om aandacht aan te geven;

11 voorzieningen die in rekening worden gebracht bij huurders, mogen niet zonder meer aan anderen worden aangeboden. Het is immers niet de bedoeling dat huurders zo de wijkvoorziening voor de buurt betalen in hun huurprijs. Recreatieruimte als wijkvoorziening De recreatieruimte annex restaurant van het verzorgingshuis vervulde afgelopen jaren al vaak een wijkfunctie. De gemeente heeft daar tot dusver meestal niet of weinig aan meebetaald. Dit is het moment om met de gemeente om tafel te gaan zitten om die wijkfunctie verder in te vullen. Tot voor kort gebeurde het dat een welzijnsgebouw, kulturhus of wijkservicepunt werd gerealiseerd op korte afstand van een verzorgingshuis met recreatieruimten. Zoals in Dwingeloo waar een zorgcentrum staat en even verderop een welzijnsgebouw. Zie ook het artikel Verzorgingshuis weg, hele dorp gedupeerd met het interview met Gerard Schoep van Zorgcentra Zuidwest Drenthe op de website van het Kenniscentrum» Gemeenten zagen het verzorgingshuis als iets vanzelfsprekend waar zij zelf geen bemoeienis mee hadden. Nu het voorzieningenniveau van het verzorgingshuis onder druk staat, zal een gemeente haar visie herzien. Zeker in kleinere kernen is het verzorgingshuis een van de weinige ontmoetingsplekken in het dorp. Een zorgorganisatie of corporatie die meerdere verzorgingshuizen heeft, zal wellicht één locatie afstoten om de andere levensvatbaar te houden. De houding en bijdrage van de gemeente kan dan medebeslissend zijn bij de besluitvorming van de zorgorganisatie en corporatie. De recreatieruimte is een voorziening die ook de omliggende buurt ten goede komt. Als de zorgorganisatie deze niet meer kan betalen, is dat een aanmerkelijke verschraling van het

12 voorzieningenniveau in buurten en kernen. Maar wellicht kan de gemeente met minder maatschappelijke accommodaties toe, indien er een goed gebruik gemaakt wordt van deze gemeenschappelijke voorzieningen van zorgorganisaties en corporaties. Diafaan en Laris spreken gemeenten aan op een duidelijk uitgangspunt: laat geen nieuwe initiatieven toe in de gemeente als er nog voldoende aanbod aan ruimten is. Daarmee zou de gemeente de levensvatbaarheid van het bestaande aanbod van locaties ondermijnen. Laris en Diafaan werken aan het indikken van de totale capaciteit en dan zou het vreemd zijn als op een andere plek nieuwe capaciteit wordt geschapen. Laris en Diafaan dragen deze boodschap gezamenlijk uit. Ook woningcorporatie SOR verwacht van de gemeente een actieve opstelling in de veranderingen in de verzorgingshuissector. Elke vastgoedeigenaar maakt eigen keuzes over mogelijke sluiting van locaties of transformatie naar zelfstandige woningen en/of verpleeghuiszorg. Zonder coördinatie leidt dat tot verkwisting van kapitaal, zoals sluiting van panden op een goede plek, terwijl slecht gelokaliseerde huizen in stand worden gehouden. Een goede plek is bijvoorbeeld een woonkern of wijk waar het pand het enige verzorgingshuis is. Dit verzorgingshuis weghalen, betekent een grote schade voor de gemeenschap. Een gecoördineerde aanpak voorkomt onnodige schade. Dit is niet alleen een voordeel voor de betrokken partijen, maar bespaart ook AWBZ- en Wmo-kosten. Niemand is immers gebaat bij ouderen die in groten getale moeten verhuizen, voorzieningen die omvallen en juridische conflicten die gaan ontstaan. Lees een interview hierover met Harry Rietveld, directeur-bestuurder SOR op de website van het Kenniscentrum >> Ouderenhuisvester SOR maakt zich sterk voor een gezamenlijk plan voor een rationele afweging over wat met verzorgingshuizen gaat gebeuren. SOR verwacht dat er in de Rotterdamse omgeving een aanzienlijke hoeveelheid eenheden uit de markt moet worden genomen. Maar als meerdere partijen meedoen, is het mogelijk om een oplossing te vinden in het onderling schuiven met functies. Door de bundeling van veel locaties in één plan kunnen de beste panden worden gehandhaafd voor de woningmarkt. Veel minder bewoners hoeven dan gedwongen te verhuizen. Dat plan vergt medewerking van de gemeente en het rijk om de kosten overzienbaar te maken. Het OBG loopt tegen een andere rol van de gemeente aan. OBG heeft te maken met nabijgelegen welzijnsvoorzieningen waar de gemeente een nultarief hanteert voor maatschappelijke organisaties en verenigingen. Het OBG ervaart dit als oneerlijke concurrentie en is hierover in gesprek met de gemeente. Keuken en restaurant Zonder gemeentelijke bijdrage is een keuken en restaurant vrijwel niet te exploiteren. Hulpmiddel voor succesvol ondernemen in wijkrestaurants op site van het Kenniscentrum >>

13 Een regenereerkeuken kan nog, een grootkeuken niet. Er zijn goede redenen om met de gemeente in gesprek te komen over een bijdrage. De huidige wijkrestaurants en lunchcafés in wijkservicepunten functioneerden vaak op basis van een AWBZ-bekostigde keukenvoorziening. Dat verandert nu. Een keuken en restaurant zijn haalbaar als er voldoende omzet is. De grote complexen, met een mix van allerlei woonvormen en een goede uitstraling, kunnen wel een restaurantvoorziening dragen. In die omstandigheden wil een cateraar ook nog wel instappen. Diafaan heeft bijvoorbeeld de maaltijdvoorziening uitbesteed. Azora kiest ervoor om op haar locaties een restaurant te blijven bieden. Zij is ervan overtuigd dat een modern geoutilleerd woonzorgcentrum de toekomst heeft. Kenmerkend is een mix van woonvormen met bijpassende zorginfrastructuur. Het restaurant is in eigen beheer om meer controle te kunnen houden op de uitstraling en de bedrijfsvoering. Het is tenslotte een van de visitekaartjes van zo n complex. Azora heeft haar personeel daarom bijgeschoold in goed gastheer- en gastvrouwschap. Het OBG heeft een andere keuze gemaakt. Conform het principe van scheiden van wonen en zorg zijn de bewoners vrij om zelf te kiezen hoe ze hun maaltijd nuttigen. Er lopen in de wooncomplexen verschillende cateraars rond die maaltijden afleveren. Ook heeft een cateraar het restaurantgedeelte overgenomen. Verhuren Het OBG heeft niet alleen het restaurantgedeelte uitbesteed. Onder andere heeft ze Buurtzorg binnengehaald. Die huurt ruimte en samen wordt gewerkt aan de complexere zorg. Lees het artikel Buurtzorg vol vertrouwen over hervorming AWBZ op de website van het Kenniscentrum >> Het OBG verhuurt ruimten permanent (aan kapper, cateraar etc.), maar ook incidenteel aan een bewoner die bijvoorbeeld een feestje wil houden. Strategie van het OBG is om de overhead zo laag mogelijk te houden, het voorzieningenniveau wel op peil te houden en daartoe zoveel mogelijk uit te besteden en te verhuren. Waar het OBG vooral kiest voor permanente verhuur waar dat kan (zodat de ruimte volledig en permanent ter beschikking staat aan de huurder), kiest Azora vooral voor incidentele verhuur aan verenigingen e.d. zodat de ruimten op andere momenten beschikbaar blijven voor de doelgroep.

14 Zelfbeheer Zorgorganisaties hebben beperkte ervaring met (bewoners)zelfbeheer. Een bekend voorbeeld van zelfbeheer is het winkeltje in de complexen dat vaak wordt gerund door vrijwilligers. De lokale supermarkt verzorgt de levering. Gevraagd naar zelfbeheer in het restaurant of de wasen linnenservice geven de meeste organisaties aan daar wel open voor te staan, maar concrete initiatieven zijn zeldzaam. Natuurlijk kent elke organisatie al wel de vrijwilligers die in de recreatiezaal de koffie verzorgen. Diafaan biedt de algemene ruimten kosteloos aan de gemeenschap aan. Verenigingen en anderen kunnen hier hun activiteiten organiseren. Diafaan vraagt wel een tegenprestatie: iets doen voor de bewoners. Dit is in de praktijk nog niet zo eenvoudig; de kaartclub wil eigenlijk alleen maar kaarten, en heeft geen andere doelstelling. Het OBG heeft meedoen nadrukkelijk in haar missie staan. Op de website is net zoveel aandacht voor zorgverlening als voor de ontmoeting. Mensen worden aangemoedigd om zelf activiteiten te organiseren of een ruimte te huren voor een activiteit of feestje. Linda Sanders en Henk Nouws, Oktober 2013 Fotografie: Linda Sanders. De foto s zijn genomen in verschillende verzorgingshuizen, niet alleen op de locaties van de geïnterviewde zorgorganisaties.

15 3. Scheiden wonen en zorg en woonruimteverdeling Het was nooit een probleem; de klant kwam vanzelf. Het verzorgingshuis was wellicht geen aanlokkelijk vooruitzicht, maar wel een dankbaar alternatief als thuis wonen niet meer ging. Inschrijven op de wachtlijst, ook als de benodigde indicatie nog niet is verkregen, is echter niet langer vanzelfsprekend. Door het scheiden van wonen en zorg veranderen verzorgingshuizen naar te huren (on)zelfstandige appartementen waar men diensten en zorg kan afnemen. Om bewoners te werven is goede marketing noodzakelijk. Dit artikel gaat over woonruimteverdeling die ervoor zorgt dat de (zorg)woningen bij de juiste klanten onder de aandacht komen. Woonruimteverdeelsysteem of eigen PR? Vrijwel elke regio in Nederland kent een systeem voor woonruimteverdeling van sociale huurwoningen. Via dit systeem wordt ruchtbaarheid gegeven aan vrijkomende huurwoningen. Ook zijn dan afspraken gemaakt over wie als eerste in aanmerking komt voor een woning. Corporaties doen altijd mee, maar zorgorganisaties maken eigen keuzes over deelname. Zij kunnen hun aanleunwoningen aanbieden via het woonruimteverdeelsysteem of zelf een wachtlijst hanteren. Corporaties maken meestal aanvullende afspraken over de eigen aanleunwoningen die zijn ondergebracht in het regionale verdeelsysteem. Worden de verzorgingseenheden, die nu te huur zijn als woonzorgappartementen, onderdeel van de regionale woonruimteverdeling? Voor veel (voormalige) verzorgingshuiseenheden is nog geen keuze gemaakt. Corporatie Woonzorg Nederland stelt vast dat zorgorganisaties nog niet zover zijn en krijgt er geen vragen over. Zorgaanbieder Diafaan heeft al wel beslist over de woonruimteverdeling. In haar toekomstplannen wordt in de (gemengde) complexen onderscheid gemaakt tussen zorgwoningen en zelfstandige woningen. De zorgwoningen verhuurt Diafaan zelf. De zelfstandige woningen brengt Diafaan onder in de regionale woonruimteverdeelsystematiek Entree. Entree onderscheidt indicatiewoningen ; dat zijn levensloopgeschikte of rolstoeltoegankelijke woningen waarvoor de gemeente een indicatie afgeeft. De zorgwoningen vallen hier buiten en daarvoor wordt verwezen naar de woningcorporatie of zorgorganisatie.

16 Zorgaanbieders Sutfene en Azora hebben nog niet besloten over deelname aan de regionale woonruimteverdeling. Sutfene maakt eerst nog nadere afspraken met de corporaties. Azora wacht eerst af hoe de verhuur verloopt die in september 2013 is gestart. In Rotterdam doen verzorgingshuizen niet mee in het woonruimteverdeelsysteem. Als seniorenhuisvester SOR in Rotterdam een verzorgingshuis omzet naar gewoon wonen voor ouderen, dan krijgen de eenheden wel een plek in het woonruimteverdeelsysteem. Blijft de zorgorganisatie exploiteren en is deze verantwoordelijk voor de individuele verhuur, dan laat SOR het aan de zorgaanbieder over om hierover een besluit te nemen. Speciale afspraken Het opnemen van voormalige verzorgingseenheden in het regionale woonruimteverdeelsysteem vergt soms wijzigingen. De meeste systemen kennen wel een aparte categorie ouderenwoningen, mivawoningen (mindervaliden) of indicatiewoningen (voorbeeld Entree). Voor dergelijke woningen geldt dan bijvoorbeeld dat ze beschikbaar zijn voor woningzoekenden vanaf 55 jaar en met voorrang worden toegewezen aan mensen met een indicatie. Maar voor de doelgroep die voorheen naar het verzorgingshuis ging, zullen aanvullende afspraken nodig zijn die de zwaarte van de indicatie laten meewegen in de voorrangsregels. In onderzoek uit 2009 werd geconstateerd dat nergens het (ideale) systeem operationeel is waarin transparantie van het systeem is gekoppeld aan maatwerk voor de doelgroep zorgvragers. Waarschijnlijk is zo n systeem nog steeds niet ontwikkeld, maar KCWZ verneemt graag nieuwe ontwikkelingen.

17 Woonruimteverdeling zorgwoningen Bron: Puttens Weekblad 11 jul 2012 PUTTEN - Het college van b en w heeft ingestemd met de spelregels betreffende de toewijzing van zorgwoningen. Het cliëntenservicebureau dient dan wel ieder jaar een verslag te overleggen over de verdeling van de zorgwoningen in Putten. Vertegenwoordigers van Woningstichting Putten, Zorggroep Noord-West Veluwe en de gemeente hebben met elkaar over de verdeling van de woningen gesproken. Onder zorgwoningen wordt verstaan: nultredenwoningen die liggen in de onmiddellijke nabijheid van een zorgcentrum. Een van de conclusies was dat de zorgwoningen niet allemaal conform de reguliere woonruimteverdeling toe te wijzen zijn. Dit omdat bijvoorbeeld mensen met een lagere zorgindicatie door wijzigingen in de zorgfinanciering niet meer in een instelling worden opgenomen. Voor sommige mensen is zelfstandig wonen zonder de nabijheid van voorzieningen geen optie. Het emotionele effect van beschutting, veiligheid en contactmomenten moet volgens de partijen ook niet worden onderschat. Voor het welzijn van een grote groep ouderen is dit heel belangrijk. Woningen bij Elim en De Schauw aan de westkant van de Engweg worden toegewezen via de wachtlijst van het cliëntenservicebureau van de Zorggroep Noord-West Veluwe. Als die er niet zijn worden de woningen toegewezen via de reguliere woonruimte verdeling, dat wil zeggen, er komt een advertentie en er kan gereageerd worden op grond van woon- en inschrijfduur. Alleen mensen met een AWBZ-indicatie of een WMO-verhuisindicatie komen voor deze woningen in aanmerking. Funda voor zorgwoningen Sinds kort bestaat er een soort Funda voor zorgwoningen; Woonz.nl. Ook Zorgwoning.nl biedt zich aan als specialist op het gebied van verhuur van woningen met zorg. Waar regionale woonruimteverdeelsystemen gaan over sociale huurwoningen (tot 681 euro huur), Funda een zoeksysteem is voor koopwoningen, zijn Woonz en Zorgwoning online zoeksystemen voor zorgwoningen. AWBZ-zorgwoningen, serviceflats en andere woonvormen met service- en zorgmogelijkheden kunnen hier worden geplaatst. Op deze manier komt het aanbod van zorgwoningen onder de aandacht van senioren en familieleden. De systemen zijn in de opbouwfase en moeten verder gevuld worden. Het is een interessant medium om de potentiële klantengroep voor zorgwoningen te vergroten. Organisaties als Vestia, Ymere, Vierstroom, Sutfene en Woonzorg Nederland hebben een deel van hun bezit geplaatst op deze sites. PR Lang niet elke senior of familielid weet dat verzorgingshuizen straks bijna niet meer bestaan en veranderd zijn in (on-)zelfstandige woonzorgappartementen of verpleeghuiszorg. Het zal nog wel even duren voordat deze zorgwoningen net zo n bekend begrip zijn geworden als aanleunwoningen, verzorgingshuis of serviceflat. Het is aan de aanbieders van (on-)zelfstandige eenheden in de voormalige verzorgingshuizen om bekendheid te geven aan de veranderingen. Ouderen (en hun familie) moeten weten dat ze wellicht nog steeds in het verzorgingshuis terecht kunnen, maar dan onder andere condities. Naast deelname aan online-

18 zoeksystemen en/of het regionaal woonruimteverdeelsysteem, verdient het aanbeveling nieuw foldermateriaal te maken en teksten op websites te herschrijven. Kortom, er is aandacht nodig voor promotie en reclame. Zorgorganisatie Azora, dat vanaf september een groot deel van haar appartementen verhuurt, heeft daarom een interne PR-commissie in het leven geroepen die bekijkt hoe de appartementen bekendheid kunnen krijgen. Publicaties in de lokale pers kunnen bijdragen aan de bekendheid en zijn tevens een handige vorm van free publicity. Azora verhuurt lege kamers zorgcentra TERBORG - Zorginstelling Azora gaat leegstaande appartementen en kamers in verzorgingshuizen verhuren aan hulpbehoevende ouderen die nog zelfstandig thuis wonen. Zo wil Azora leegstand van de zorgcentra tegengaan. Zoals de meeste verzorgingshuizen kampt ook Azora met leegstand doordat mensen met een lichte zorgindicatie sinds begin dit jaar niet meer in aanmerking komen voor een plaats in het verzorgingshuis. Langer thuis Daarom moeten hulpbehoevende ouderen langer thuis blijven wonen, met hulp van mantelzorgers, thuiszorg, buren en vrijwilligers. Azora denkt een tussenvorm gevonden te hebben, waarbij ouderen een appartement in het zorgcentrum kunnen huren. Daar kunnen ze zelf bepalen of en zo ja welke aanvullende diensten ze tegen betaling afnemen, zoals maaltijden, schoonmaak of alarmering. Bron: De Gelderlander (28 augustus 2013) Linda Sanders en Henk Nouws Oktober 2013

19 4. De pijn verdelen: samenwerken bij scheiden van wonen en zorg Het vraagstuk van extramuralisatie is te groot voor de individuele zorgaanbieder of corporatie. Volgens de personen in dit artikel maakt samenwerking het verschil tussen slagen en mislukken. Samenwerking tussen zorgaanbieders en woningcorporaties bij het scheiden van wonen en zorg heeft strategische en maatschappelijke voordelen. Maar het is ingewikkeld om samen te werken in een omgeving van conflicterende belangen, complexiteit en beheers problemen. Toch zijn er voorbeelden van geslaagde samenwerkingsverbanden en er zijn aanknopingspunten om aan de slag te gaan. Belang van samenwerking Zorgaanbieders en woningcorporaties krijgen het zwaar voor hun kiezen met de veranderingen die gaande zijn. De overheid trekt zich terug, maatschappelijke bekostiging staat onder druk. Aanbodgerichte financiële regelingen worden afgeschaft, waardoor hogere prijzen doorberekend worden aan de burger. Persoonsgerichte subsidies worden verlaagd en eigen risico s verhoogd, wat de bestedingsruimte van burgers aantast. Dit kan alleen maar een terugloop van het beroep op voorzieningen tot gevolg hebben en woningcorporaties en zorgaanbieders staan voor de uitdaging het overaanbod te saneren. Woningcorporaties en zorgaanbieders die willen samenwerken bij de exploitatie van verzorgingshuizen lopen tegen verschillende netelige kwesties aan. Om te beginnen geldt het oude vastgoed verdienmodel niet meer. Stefan Kusters, beleidsmedewerker strategisch voorraadbeheer bij ouderenhuisvester SOR: Voorheen was zorgvastgoed goed voor hoge rendementen en lage risico's. Dat is niet meer. De huidige rendementen zijn nog hoog, maar de risico's op leegstand zijn hoog en de nieuw te verwachten rendementen zijn veel lager.

20 Daar komt bij dat de marktwaarde van locaties voor maatschappelijk vastgoed daalt door het overaanbod en de bestemmingsbeperkingen, wat de loan-to-value ratio bij de banken onder druk kan zetten. De vraag is hoe organisaties deze pijn gaan delen. De inkomsten van de een zijn immers de kosten van de ander. Corporatiebestuurder Jan Peters van Laris: Dit is een korte termijn strategie die op de lange termijn niet werkt. Maar het is wel de reden waarom veel zorgaanbieders en woningcorporaties op dit moment lijnrecht tegenover elkaar staan. Vaak hoor je zorgaanbieders zeggen: De woningcorporatie snapt het probleem niet; de collectieve huurcontracten zijn wurgcontracten. En woningaanbieders: De zorgorganisatie is niet betrouwbaar; zij trekken zich terug en wij blijven achter met onze kapitaalsinvestering. Deze kosten en problemen zijn te groot voor de individuele zorgaanbieder of woningcorporatie. De pijn verdelen in onderlinge samenwerking kan voor beide de beste strategie zijn om te overleven. Handelen is beter dan afwachten. Stefan Kusters: De partijen die zorgvastgoed hebben, zijn afwachtend. Zij rekenen er op dat anderen de klappen krijgen en zij zelf niet. Volgens hem gaat de leegstand snel oplopen. Een verzorgingshuis loopt in drie jaar leeg, partijen gaan omvallen en je krijgt een onderlinge juridisering. Het nut van samenwerken Samenwerking kan allereerst een maatschappelijk doel dienen. Bijvoorbeeld ervoor zorgen dat de beste oplossing voor zorgbehoevende ouderen beschikbaar komt, waarbij wonen en zorg dus zo goed mogelijk op elkaar aansluiten. Zorgaanbieder Diafaan en woningcorporatie Laris handelen vanuit deze gezamenlijke maatschappelijke opdracht. Samenwerking kan daarnaast voorkomen dat er de komende jaren maatschappelijk kapitaal (huisvesting en werknemers) verloren gaat in wijken en woonkernen waar verder geen voorzieningen voor ouderen aanwezig zijn. SOR wil een maatschappelijk ongewenste wilde sanering voorkomen. Tot slot dient samenwerking ook strategische doelen. Laris en Diafaan richten zich al tien jaar samen op het lange termijn klantbelang, de werkelijke markt. Dat maakt hen, volgens eigen zeggen, minder kwetsbaar voor het veranderende overheidsbeleid. De markt voor wonen met zorg zal krimpen, verwachten velen. Niet iedereen ziet dat zo: De vergrijzing en het terugtrekken van de overheid zullen er juist toe leiden dat meer burgers hun toevlucht zoeken tot wonen met zorg. Wie er ook gelijk heeft, in beide situaties zou het goed zijn wanneer woningcorporaties en zorgaanbieders vanuit een gezamenlijke visie op de marktontwikkelingen handelen en gelijke beelden hebben bij vragen als: Is verhuizen populair bij ouderen? Zijn juist de hogere inkomens op zoek naar wonen met zorg? Kunnen er hogere huren worden gevraagd?

21 Voorbeelden van samenwerking tussen corporatie en zorgaanbieder Woningcorporatie en zorgaanbieder spreken af elkaars preferred partner te zijn. Dat hoeft niet te betekenen dat ze geen zaken meer kunnen doen met andere partijen. Laris en Diafaan doen ook gewoon zaken met andere zorgaanbieders c.q. woningcorporaties. De zorgaanbieder besteedt de verhuur van scheiden wonen en zorg uit. Minder vergaand is kennisuitwisseling: Azora, een zorgaanbieder die al is overgegaan op het verhuren van zorgappartementen, kiest ervoor zelf deze verhuur te doen en maakt daarbij gebruik van de expertise van woningcorporatie Wonion. Zie voor meer informatie hierover het artikel Verhuur in het verzorgingshuis, hoe gaat het in zijn werk? op de site van het Kenniscentrum Zorgaanbieders en woningcorporaties hebben een overlap aan facilitaire diensten. Breng deze bij elkaar onder, bijvoorbeeld de meer sociale taken bij de zorgaanbieder, de meer technische taken bij de woningcorporatie. Laris en Diafaan denken momenteel na over een grotere rol van de woningcorporatie bij de facilitaire dienstverlening van de zorgaanbieder. Gezamenlijk extern beleid voeren: zorgaanbieder en corporatie trekken gezamenlijk op richting gemeenschap, gemeente en regio. Bij scheiden van wonen en zorg gebruiken zorgaanbieder en corporatie de regionale woonruimteverdeling. Zo nodig zetten zij samen de schouders eronder om het woonruimteverdeelsysteem sensitiever te maken voor specifieke doelgroepen die persoonlijke begeleiding nodig hebben bij het vinden van de weg. SOR wil haar verzorgingshuizen, die worden omgezet naar scheiden wonen en zorg, onderbrengen in het regionale woonruimteverdeelsysteem. Meer informatie hierover vindt u in het derde artikel in deze KCWZ-serie, genaamd: Marketing van het verzorgingshuis Koppelen, binnen de toegestane mogelijkheden, van het zorgcontract aan het huurcontract. Alles hierover vindt u in het artikel Koppelbeding_wonen_en_zorg op de site van het Kenniscentrum Als een woningcorporatie en zorgaanbieder elkaar en de klant op deze manier binden, dan hebben beide partijen leveringsplicht, wat bij faillissement van een van de partijen gaat spelen. Stefan Kusters van ouderenhuisvester SOR: Bij faillissement van de zorgaanbieder gaat het contract over op de woningcorporatie. Dan wil deze laatste wel iets te zeggen hebben over wat er in het contract staat. Knelpunten Met het groeien van de afstand tussen overheid en publieke dienstverlening is het overzichtelijke landschap van de naoorlogse periode toen het Rijk nog beleid en financiering

22 regelde en kleine publieke organisaties dit uitvoerden veranderd in een ingewikkeld landschap met bedrijfsmatige prikkels en omvangrijke en complexe publieke doelstellingen. In dit systeem stuurt de overheid vanuit een relatief korte termijn perspectief. Zorgaanbieders en woningcorporaties daarentegen zijn een lange termijn commitment aangegaan naar hun kapitaalsverschaffers en medewerkers. Zorg en vastgoed delen de noodzaak om een lange termijn strategie te hanteren op basis waarvan organisaties worden opgebouwd en producten worden ontwikkeld. Bij discussies over dit thema valt vaak te beluisteren dat de kapitaalsintensieve corporatiesector een lange termijn perspectief hanteert, terwijl de arbeidsintensieve zorgsector een korte termijnperspectief hanteert. Daarom zou het moeilijk zijn om tot een evenwichtige afstemming van elkaars belangen te komen. Maar is dat werkelijk zo? Een zorgaanbieder bouwt jarenlang aan organisatie, kennis, werkwijzen, personeelsformatie: een kostbare investering die zich alleen over een langere periode terugverdient. Omgekeerd kan een vastgoedinvesteerder die vrij van handelen is dat zijn woningcorporaties natuurlijk niet in korte periodes vastgoedposities opbouwen en van de hand doen. De realiteit is dat zowel woningcorporaties als zorgaanbieders een lange termijn perspectief hanteren. Korte termijn versus lange termijn lijkt een spagaat binnen het publieke bestel. Want de overheid wil snel schakelen en de publieke organisaties hebben investeringen gedaan in kapitaal en menskracht die nog niet zijn terugverdiend. Vanuit dit lange termijn belang, en in reactie op het korte termijn beleid van de overheid, zouden zorgaanbieders en woningcorporaties met elkaar moeten samenwerken. Sommigen drukken het plastischer uit: je niet tegen elkaar laten uitspelen. Samen optrekken betekent duidelijk maken dat lange termijnvisies en -investeringen nodig zijn om lokale gemeenschappen te kunnen bedienen. Het vertrouwen dat nodig is om kosten en problemen evenwichtig te verdelen, is niet vanzelfsprekend. De zakelijkheid die de afgelopen twee decennia zijn intrede heeft gedaan in het publieke domein prikkelt niet tot transparantie over en weer. De onderlinge

23 verstandhouding blijft veelal beperkt tot het contractuele koppelvlak; beter je niet bemoeien met de zaken van een ander en dus deelgenoot worden van zijn problemen. Wil de pijn echt verdeeld kunnen worden, dan vraagt dat van organisaties om de wil op te brengen om elkaar te begrijpen en het vertrouwen te bezitten om openheid van zaken te geven. SOR vraagt transparantie en vertrouwen van de zorgaanbieders, openheid van zaken: hoe staan jullie er voor, wie zijn jullie cliënten, welke zorgzwaarte? SOR wil de eigen business case kunnen maken vanuit de visie van de zorgaanbieder en zich verdiepen in het bedrijfsmodel van de zorgaanbieder en investeren in begrip. Samenwerking is niet een speeltje van bestuurders. Is de samenwerking tussen een woningcorporatie en een zorgaanbieder serieus, dan zullen de medewerkers van beide organisaties zich kennis en opvattingen van zowel de harde als de zachte kant eigen willen maken. Samenwerking maakt deel uit van de genen. Samenwerken in de praktijk Onze lange termijn strategie is om de klant te bedienen met een gezamenlijk product. De klant zoekt een integraal antwoord, wonen én zorg. Als aanbieders moet je dit antwoord niet uit elkaar trekken, maar combineren. Aan het woord is Jan Peters, bestuurder van woningcorporatie Laris. Will ten Westeneind, bestuurder van zorgaanbieder Diafaan, is het met hem eens: hij en Peters verkondigen hun gezamenlijke visie al een decennium lang. Laris en Diafaan zijn twee handen op één buik, een voorbeeld van een bilaterale, strategische samenwerking. De 9 tips van Laris en Diafaan Stel de klant centraal, die zoekt één oplossing en samen ben je die ene oplossing. Kijk naar de lange termijn. Definieer elkaars rollen precies. Als er een overlap is in rollen, bijvoorbeeld in dienstverlening, herschik de taken. Wees bereid om van elkaar te leren. Wat drijft de ander? Ken elkaars belangen, risico's en mogelijkheden. Trek daar samen in op. Streef naar een hoog serviceniveau. Alle locaties 5 sterren! Werk strategisch samen. Sluit samen aan bij de gemeenten. Zij zijn het die straks iedere dag geconfronteerd gaan worden met de probleemsituaties van hun burgers. Dankzij jarenlang bewust beleid beschikken Laris en Diafaam over goedkope woningen op goede locaties in de dorpen en wijken waar daar vraag naar is. Dit aanbod doet het goed. Will ten Westeneind: Bij nieuwbouw is de prijsstelling zo gekozen dat een gezonde huurexploitatie mogelijk is, ook al is de exploitatie in aanvang onder de AWBZ geschoven. Een aantal gebouwen

24 heeft zeer gemengde functies, waardoor wonen en zorg flexibel kan worden ingevuld. Meulenvelden in Didam is een goed voorbeeld. Meer informatie hierover vindt u op de Laris-site bij Meulenvelden. Jan Peters voegt toe: We hebben niet meegedaan aan de trend van alsmaar groter. Een maat van m² is voldoende. Deze appartementen zijn betaalbaar en exploiteerbaar als sociale huur. Laris en Diafaan hebben ook geluk gehad: zij hebben de afgelopen jaren veel ontwikkeld, voor goede prijzen, op goede locaties en zij bezitten nauwelijks verouderd vastgoed. De zorg brengen zij flexibel onder op meerdere locaties. In Rotterdam en omstreken streeft SOR naar een regionale strategische samenwerking tussen de belangrijkste aanbieders van wonen en zorg. Stefan Kusters, beleidsmedewerker strategisch voorraadbeheer: Er dreigt een overschot aan ouderenwoningen als alle verzorgingshuizen scheiden wonen en zorg toepassen. Het gezamenlijke plan is om een afweging te maken welke panden uit de markt moeten worden genomen. Dit kan door bestaande verzorgingshuizen om te bouwen naar zelfstandige woningen of te slopen. Het is zaak kwaliteit te behouden voor de toekomst. Enerzijds moet er worden afgeboekt, anderzijds moet er investeringsruimte ontstaan om de geplande ombouw te laten plaatsvinden. SOR hoopt dat de overheden het belang zien om financieel bij te dragen. Strategische samenwerking in de regio Rotterdam Het schuifplan is een afweging over welke woonzorgpanden het gaat om tot wooneenheden - uit de markt moeten worden genomen. Probleem is dat huizen dreigen te verdwijnen op plekken waar zij juist hard nodig zijn; goede locaties worden afgebroken terwijl zij op langere termijn nodig zijn voor de zware intensieve verblijfszorg. De afwegingen in het schuifplan zijn: iedere woonkern een huis; markt niet overladen met goedkope woningen; handelen vanuit maatschappelijk belang. Door de bundeling van veel locaties in één plan kunnen de beste panden worden gehandhaafd voor de woningmarkt. Andere panden blijven een intramurale bestemming hebben en er kan onderling worden geschoven met functies. Huidige bewoners hoeven niet gedwongen te verhuizen. De samenwerking moet resulteren in een gezamenlijk huisvestingsplan en business case. Op basis daarvan moet de pijn worden verdeeld en functies gespreid. Dit moet voor beide partijen interessant zijn. Het vergt vertrouwen. Het voordeel is dat een onbeheerste ontwikkeling wordt gestopt en onnodige schade wordt voorkomen. De oogst is een zachte landing. Niet alleen een voordeel voor de aanbieders, maar ook voor de AWBZ en de gemeenten want zij draaien op voor de kosten van een harde landing, financieel én maatschappelijk: ouderen die moeten verhuizen, voorzieningen die omvallen, juridische conflicten die ontstaan, gemeenschappen die goede locaties verliezen. Het voordeel is te kapitaliseren. Om de investeringen die hiervoor nodig zijn naar voren te kunnen halen, willen samenwerkende partijen, het Rijk en de gemeenten vragen om een financiële bijdrage. De totale kosten over een langere periode kunnen daardoor lager zijn dan bij een ongecontroleerde sanering.

25 Diafaan en Laris hebben in zekere zin makkelijk praten: ze hebben al jaren een gemeenschappelijk doel en strategie. Maar zij benadrukken dat het nooit te laat is: Als het gaat om de problemen van individuele locaties, dan zijn er meerdere wegen die naar Rome leiden. Detail: Diafaan heeft kort geleden de huur van een Laris pand opgezegd, in onderling overleg. In plaats van verzorgingshuiseenheden zijn het nu seniorenwoningen. Het kan dus. Linda Sanders en Henk Nouws Oktober 2013 Fotografie: Linda Sanders. De foto s zijn genomen in verschillende verzorgingshuizen, niet alleen op de locaties van de geïnterviewde zorgorganisaties.

26 5. Meeliften op bestaande huizen: een betaalbaar full-service arrangement bij scheiden wonen en zorg Dienstverlening nieuwe stijl De transformatie van verzorgingshuizen naar scheiden wonen en zorg is meer dan een administratieve verandering. De kosten van wonen en verblijf in het verzorgingshuis worden straks volledig in rekening gebracht en de cliënt zal dit niet altijd kunnen of willen betalen. Het knelpunt is niet alleen de hoogte van de huur, maar vooral de prijs van de dienstverlening. Dit artikel gaat over deze dienstverlening, die niet langer vergoed zal worden uit de AWBZ (de verblijfscomponent ) en over de vraag hoe deze betaalbaar en aantrekkelijk gemaakt kan worden. Er worden verschillende oplossingen gegeven, onderbouwd met rekenvoorbeelden. Kloof tussen kosten en kwaliteit Voor ouderen is het verzorgingshuis oude stijl aantrekkelijk vanwege het full-service concept. Er zijn geen zorgen over de prijs, want deze is voor rekening van de AWBZ. De meeste mensen hebben geen idee wat een maand verzorgingshuis kost. Die rekening krijgen zij onder ogen bij het scheiden van wonen en zorg en de meesten zullen schrikken van een nota van tweeduizend euro per maand voor wonen en diensten. De prijs kan omlaag als we het full-service concept loslaten en maatwerk leveren. Maar dan zullen ouderen zich afvragen wat nog de meerwaarde is en blijven zij thuis wonen. Het verzorgingshuis zit dus klem: de kosten moeten omlaag anders is het onbetaalbaar, maar niet ten koste van de service, want dan wil niemand er wonen. Een hele klus dus om binnen de muren van het oude verzorgingshuis, en al zijn historische balast, een kostendekkend concept neer te zetten dat meerwaarde heeft. De kloof tussen kosten en kwaliteit is groot. De omzet zal hoe dan ook fors dalen, het aantal gegadigden zal ook afnemen. Misschien gaan organisaties zich afvragen wat ze eigenlijk nog te zoeken hebben in deze markt, temeer daar ze het risico lopen het contract voor huishoudelijke zorg en inkoop

27 van persoonlijke verzorging te missen. Diensten uitbesteed, zorg naar de concurrent, vastgoed verliesgevend geen prettig vooruitzicht.! Is het dan maar het beste om wonen met zorg nieuwe stijl over te laten aan de markt? Of is hier een maatschappelijke rol weggelegd voor zorgaanbieders, woningcorporaties en overheden? Het laatste, er ligt een maatschappelijke opdracht, want er zijn ouderen die niet zelfstandig thuis kunnen wonen en geen geld hebben voor een particuliere voorziening. De eerste zorgaanbieders hebben hun nek al uitgestoken: tot en met ZZP 3 kan het concept scheiden van wonen en zorg in veel gevallen prima in de behoeften van cliënten voorzien, vindt Hans Metzemaekers, bestuurder van Azora. Azora biedt in al haar panden de mogelijkheid van scheiden wonen en zorg. Verderop in dit artikel laten we zien wat een klant bij Azora betaalt. Het kan Er zijn scenario s denkbaar om het geschetste probleem te ondervangen. Die scenario s meeliften of flexibiliseren worden zodadelijk uitgewerkt. Bij het uitwerken van deze scenario s zitten we vast aan de nadelen van bestaande gebouwen, hebben we rekening te houden met de financiële beperkingen van de klant en heeft de klant het laatste woord of het aanbod het geld wel waard is. De klant wil een totaalpakket, zorg én wonen én dienstverlening. Het is daarom onjuist de transformatie van de verzorgingshuizen te versmallen tot een vastgoedprobleem. Voor een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening dat betaalbaar is voor de laagste inkomens moet de kostenstructuur van het verzorgingshuis onder het mes. Het bestaande verzorgingshuis is geen erg handig gebouw. Van ontmoetingsruimten, restaurant en activiteitenruimten kan nog worden gezegd dat zij een functie hebben voor de bewoners. Zij kunnen doorberekend worden in de dienstverlening. Brede gangen, behandelruimten, opbergruimten, personeelsruimten, kantoren enzovoorts zitten het verzorgingshuis nieuwe stijl in de weg. Bewoners gaan de vergaderingen van de organisatie niet uit eigen zak betalen. Full-service of maatwerk Het huidige verzorgingshuis is een full-serviceconcept en dat maakt het aantrekkelijk voor ouderen. De kosten van dit pakket zijn helaas te hoog voor de portemonnee van de meeste ouderen. Kunnen we bij wijze van gedachtenexperiment een full-service concept bedenken dat wel betaald kan worden door mensen met een laag inkomen? Zo ja, dan hebben we goud in handen. Zo nee, dan bieden we dus maatwerk en zullen we ons moeten gaan inleven in de retail markt. Maatwerk betekent dat de klant niet bereid is te betalen voor een ander en productprijzen vergelijkt met commerciële diensten die op iedere straathoek verkrijgbaar zijn. Kunnen we de klant niet behagen, dan blijft hij weg.

28 Het beleid van de overheid heeft veel invloed op de toekomstige mogelijkheden van het verzorgingshuis. Houdt de overheid bepaalde collectieve gebouwgebonden verstrekkingen in stand dan is het verzorgingshuis als bezoekadres interessant. Maar de toekomst van het verzorgingshuis blijft onvoorspelbaar. Meelift scenario Een betaalbaar full-service arrangement op basis van scheiden wonen en zorg is haalbaar en wel in het meelift scenario. De essentie is dat een zorgaanbieder een huis in stand houdt voor intensieve AWBZ zorg en hiervoor een dekkende exploitatiebegroting opstelt. Dit huis biedt vervolgens een aantal plaatsen scheiden wonen en zorg aan waarbij de exploitatie gedekt is uit de extra marge. Het full-service arrangement lift dus mee op de intramurale exploitatie. De exploitatiebegroting van het huis wordt losgekoppeld van die van scheiden wonen en zorg. Kosten en uitgaven zijn transparant en het risico calculeerbaar. Zolang het aantal plaatsen scheiden wonen en zorg beperkt blijft, is de exploitatie houdbaar. Wordt dit aantal te groot, dan zakt de reguliere exploitatie door de bodem. Een goedkoop maatwerk arrangement is hier ook goed denkbaar. Maaltijden kunnen bijvoorbeeld goedkoop worden aangeboden. Azora vraagt bij scheiden wonen en zorg 5 euro voor een warme maaltijd. Dit meelift scenario biedt veel kansen, mits goed uitgewerkt. De oogst van dit scenario moet vooral gewaardeerd worden op basis van het aantal ouderen dat er mee geholpen is en niet in termen van omzet. Je moet het als organisatie vooral willen aanbieden vanuit je maatschappelijke rol. De meeste verzorgingshuizen die nu starten met scheiden wonen en zorg, doen dit binnen het meelift scenario: men heeft leegstand en vult die op door appartementen te verhuren in combinatie met thuiszorg en een basisarrangement aan diensten. Omdat elke locatie een mengvorm is van kleinschalig wonen voor PG-cliënten, intramuraal wonen voor de zwaarder somatische ZZP's en zelfstandig wonen, kunnen de kosten van de zorginfrastructuur ook gedeeld worden. Anders zou het te kostbaar worden om nog keukens, ontmoetingsruimten en recepties te handhaven, aldus Azora. Een slim scenario, want je doet ervaring op, loopt nauwelijks risico, en in de toekomst kan je altijd nog beslissen om de stekker er uit te trekken. Azora rekent voor het basis arrangement 150 euro per maand. Daarnaast zijn er de huurkosten, gebaseerd op het puntenstelsel, en woonservicekosten waaruit de algemene ruimten worden betaald. Flexibel scenario Een tweede scenario is het flexibele scenario. Er is geen intramurale basis meer. Het verzorgingshuis nieuwe stijl biedt alleen scheiden wonen en zorg. Dit is een lastige opdracht. Om het betaalbaar te maken, zal er fors gekort moeten worden op de dienstverlening en de algemene kosten. Dan nog zal het prijsplaatje hoog zijn. Ook in dit

29 flexibele scenario kunnen we een full-service arrangement en een maatwerk arrangement aanbieden, maar de kosten van beide liggen boven die van het meelift scenario. Concurrenten die niet de historische kwaliteiten van het verzorgingshuis hoeven te dragen, staan sterker. Het flexibele scenario is geen theorie. Het bestaat al. Het Oudburgeren Gasthuis in Nijmegen weet al tien jaar lang, door slim combineren en voldoende volume, een flexibel concept in de lucht te houden dat voldoende meerwaarde heeft voor ouderen om daar het eigen huis voor in te ruilen. Wel zijn de gebouwen moderner en beter geschikt dan traditionele verzorgingshuizen. Tips van het Oudburgeren Gasthuis Hoe maak je scheiden wonen en zorg haalbaar? Wees voldoende interessant voor de potentiële klant; Maak de organisatie zo plat en flexibel mogelijk: weinig leidinggevenden en fulltimers; Probeer extra ruimten te verhuren, zodat de vaste kosten zo laag mogelijk worden; Breng als vast bestanddeel van huur en koopprijs een algemene dienstenovereenkomst in rekening, die een bodem legt in de bekostigingsstructuur; Lever zoveel mogelijk diensten en zorg, ook in de wijk en ook particulier betaald, met keuzevrijheid; Zorg voor voldoende schaalgrootte.