Nr.: Renswoude, 3 oktober 2014 Behandeld door: B. Rozemeijer Onderwerp: Herprogrammering Dorpshart

Transcriptie

1 Agendapuntnr.: Nr.: Renswoude, 3 oktober 2014 Behandeld door: B. Rozemeijer Onderwerp: Herprogrammering Dorpshart Geachte raad, Aan de gemeenteraad Samenvatting: De bouw van het centrumplan Dorpshart is gestart. Vooralsnog worden de bouwdelen 1 en 4 gerealiseerd. Er is nader onderzoek gedaan naar de realisatie op korte termijn van de overige onderdelen (2, 3 en 5). Om dit mogelijk te maken wordt voorgesteld om over te gaan tot herprogrammering. Aanleiding Begin april 2014 heeft de fractie van de SGP verzocht om, gegeven de geconstateerde problematiek rond de verkoop van winkels in bouwdeel 1 en de realisatie van een ELGC in bouwdeel 5, te onderzoeken of een herprogrammering de oplossing is voor het afronden van het project Dorpshart. Daarnaast werd in die periode duidelijk dat de huisarts, overige potentiële huurders en beoogde investeerder niet voor de door ons gestelde deadline tot overeenstemming kwamen. Op een aantal eerdere momenten is aandacht besteed aan de problematiek rond de verkoop van winkels in het Dorpshart, nl: April 2014 aanpassen grondprijs bouwdeel 1 Mei 2014 realisatie van 20 individuele bergingen. Uitvoering bouwdelen 4 en 5 wijkt enigszins af 5 = huidige locatie ELGC 2 = beoogde locatie ELGC Schetsen problematiek In april van dit jaar heeft de gemeenteraad ingestemd met een voorstel om met een stimuleringsmaatregel de start van de bouw te forceren. De start van de bouw liet op zich wachten omdat de verkoop van de commerciële ruimten uit bouwdeel 1 achterbleef bij de met VolkerWessels Vastgoed (VWV) contractueel afgesproken 50%. Dit onder de voorwaarde dat de bouw van de bouwdelen 1 en 4 alsmede de aanleg van de infrastructuur gereed zijn voor 1 juni 2015 waardoor de subsidietoekenning waarschijnlijk niet in gevaar komt. 1/7

2 Gewijzigde omstandigheden ELGC: Aangezien het niet lukt is om de volledige 900 m 2 van het ELGC verhuurd te krijgen, zoals in de oorspronkelijk plannen was meegenomen, heeft de ontwikkelaar een voorstel gedaan het verhuurpercentage terug te brengen tot 60%, onder de voorwaarde dat de grondprijs fors naar beneden wordt bijgesteld. Het college heeft omtrent dit voorstel nog geen besluit genomen. Commerciële ruimte: De basis voor het huidig aantal m 2 commerciële ruimte is gebaseerd op een onderzoek van RE-Visie uit Het behoeft geen betoog dat de situatie rondom verkoop van winkelruimte na 2012 verder is verslechterd. Vanuit de Kopgroep zijn de meeste geïnteresseerde ondernemers inmiddels afgevallen. Het blijkt een ingewikkelde opgave om voor de nog resterende ruimten (Bouwdeel 1: 650 m 2 en Bouwdeel 2: m 2 ) kopers te vinden. Dat dit in de toekomst in positieve zin zal veranderen is niet te verwachten. Deze verwachting is mede gebaseerd op het rapport Retaillocaties in 2020, eind 2013 uitgebracht door ABN-AMRO. De geschetste ontwikkeling in de detailhandel wordt ook gedeeld door VWV, zij ondervinden deze ontwikkeling op veel plekken in het land aan den lijve. Huidige stand van zaken Bouwdeel 1: Naast de supermarkt is er 150 m 2 commerciële ruimte verkocht. Dit houdt in dat er nog 650 m 2 commerciële ruimte verkocht moet worden. Bouwdeel 2: Van de 465 m 2 commerciële ruimte is niets verkocht. Er is wel een intentieovereenkomst met een plaatselijke ondernemer voor de aankoop van 225 m2. Het is nog niet zeker of deze intentie leidt tot een daadwerkelijke verkoop. De geplande 11 appartementen zijn nog niet in de verkoop. Bouwdeel 3: Voor de kiosk is nog geen gegadigde gevonden. Bouwdeel 4: De grond hiervoor is verkocht en VWV heeft inmiddels 8 van de 10 woningen verkocht. De bouw hiervan is gestart. Bouwdeel 5: De huidige ontwikkelaar van het ELGC heeft in het verleden de voorwaarde gesteld dat de volledige 900 m 2 op de begane grond (ELGC) verhuurd moet zijn aan (para)medische partijen. Tot op heden is het niet gelukt om voldoende huurders te vinden voor het ELGC en de verwachting is dat dit ook niet gaat lukken. Er is geen voorverkooppercentage afgesproken voor de geplande 15 appartementen. Zoals te zien is inderdaad de bouw in juni van dit jaar gestart en zijn beide trajecten met de ontwikkelaar/aannemer(s) afgestemd. Maandelijks vindt monitoring plaats van de planning en de stand van het werk. Op dit moment (medio september) loopt de bouw conform de planning en de aanleg van de infrastructuur ligt ruim voor op de planning. Ondernomen vervolgstappen Als vervolg op de behandeling in de B&W-vergadering heeft het college een voorstel vastgesteld dat beoogt handvaten te bieden voor de communicatie over een mogelijke herprogrammering, zodat de gemeenteraad dit najaar over voldoende informatie beschikt om een gefundeerde keuze te maken voor een van de mogelijke herprogrammeringscenario s. Voor het college is uitgangspunt om de oorspronkelijke doelstellingen van het Dorpshart overeind te houden: de leefbaarheid van ons dorp in stand te houden of zelfs te verbeteren door winkels te concentreren op één locatie, in combinatie met wonen en zorg (ELGC).

3 Om dit te bereiken zijn gesprekken gevoerd met: Huisarts en apotheker als dragers voor het ELGC in bouwdeel 2 Beide partijen zijn enthousiast omtrent het verplaatsen van het ELGC. Zij zouden gezamenlijk zo n 360 tot 380 m 2 willen afnemen. Op dit moment zijn zij rechtstreeks met VWV in gesprek om de mogelijkheden van koop te bespreken. VolkerWessels Vastgoed VWV is positief over de mogelijkheden voor herprogrammering. Zij hebben dit middels een brief laten weten, zie bijlage. Enerzijds houdt dit verband met beoogde invulling op de begane grond in bouwdeel 2, het aanbod aan beschikbare commerciële ruimte daalt. Anderzijds ontstaat er een betere marktsituatie met betrekking tot de verkoop van appartementen. Door het laten vervallen van 15 appartementen in bouwdeel 5 wordt verwacht dat de 11 appartementen in bouwdeel 2 sneller worden verkocht. VWV is met de huisarts en de apotheker in gesprek. Er wordt gestreefd om het resultaat hiervan vast te leggen in een intentieovereenkomst en deze bij te voegen voor de behandeling in de raadsvergadering van 8 november. Stedenbouwkundige Een stedenbouwkundige is gevraagd een verkenning op te stellen voor de locatie van bouwdeel 5. Met inachtneming van de ruimtelijke mogelijkheden biedt deze locatie de mogelijkheid om hier 10 tot 12 grondgebonden woningen te realiseren. Kostendeskundige Deze heeft onderzocht wat de invloed van de beoogde herprogrammering is op de grondexploitatie. Daarnaast is onderzocht of de risico s voor de gemeente toe of afnemen. Samengevat wordt de volgende conclusie getrokken: o De grondopbrengst voor bouwdeel 5 wordt lager; o Het risicoprofiel daalt echter ook aanzienlijk. Er is minder onzekerheid over de verkoop van grond, appartementen en commerciële ruimte; o De snellere verkoop van gronden heeft een gunstige invloed op de cashflow waardoor rentelasten worden omgezet in renteopbrengsten. Beoordelingscriteria: Om te kunnen beoordelen welke van de hieronder genoemde scenario s ( 0 =oorspronkelijk plan en 1 =herprogrammering) zijn een aantal beoordelingscriteria s benoemd. Het oorspronkelijke plan, zoals aan u voorgelegd op 22 april 2014, is echter vanwege het laatste aanbod van de projectontwikkelaar, waarbij de voorgestelde grondprijs lager is en de risico s voor de gemeente toenemen, inmiddels achterhaald. Wij hebben daarom in de beoordelingsmatrix links de kolom opgenomen ten tijde van het raadsvoorstel 22 april 2014, vervolgens beoordelen wij onze criteria op basis van het laatste aanbod van de projectontwikkelaar (scenario 0) en in de uiterst rechtse kolom geven wij onze beoordeling weer voor scenario 1, met de daarin de door ons voorgestelde herprogrammering. Programmatisch is er geen verschil tussen de plannen ten tijde van behandeling in de raad van 22 april jl en na het laatste aanbod van de projectontwikkelaar. Inhoudelijke invulling concept Scenario 0 Scenario 1 ** Wonen 46 app. (20 huur/26 koop) 31 app. (20 huur/11 koop Winkels Supermarkt m2 Winkels m2 Supermarkt m2 Winkels m2 Voorzieningen 900 m2 ELGC 465m2 ELGC **Bouwdeel 5 dient nog nader ingevuld te worden.

4 De volgende criteria zijn door ons beoordeeld (in willekeurige volgorde): Draagvlak arts/apotheker De huisarts en de apotheker zijn de dragers van het ELGC. Risico garantstelling gemeente Omdat niet voor alle m2 van het ELGC direct een huurder/koper is, wil de gemeente zich richting ontwikkelaar garant stellen voor de resterende m2. Bij beide scenario s kan de gemeente op een later moment besluiten tot het uiteindelijk zelf afnemen van het resterende deel. Doorlooptijd project Beide scenario s kennen een afzonderlijk (deels ingeschatte) doorlooptijd. Financieel risicoprofiel gemeente Elk scenario kent zijn eigen financieel risicoprofiel. Hierbij zijn meegenomen: hoogte en volledigheid beoogde grondopbrengst, tijdstip ontvangst van deze grondopbrengst en de hieraan gekoppeld rente-invloed. Leegstand winkels Bij beide scenario s is er sprake van een latent risico van leegstand van winkels. Flexibiliteit/afstemmen op vraag In het verleden is een inhoudelijke invulling gemaakt voor het Dorpshart. Bij beide scenario s is gekeken naar de mogelijkheid om de plannen aan te passen aan gewijzigde marktomstandigheden. Parkeerbalans Aanpassing van plannen heeft gevolgen voor de parkeerbalans. In onderstaande matrix is voor de scenario s een samenvatting weergegeven van de verschillende beoordelingscriteria. Ttv raad Scenario 0 Scenario Inhoudelijke invulling concept (wonen/winkels/voorzieningen) Draagvlak arts/apotheker +/- +/- + + Risico garantstelling gemeente -/+ -/- + Doorlooptijd project -/- +/- + Financieel risico gemeente -/+ -/- + Leegstand winkels -/+ +/- + Flexibiliteit afstemmen op vraag -/- -/- + Parkeerbalans Onderstaand lichten wij onze beoordeling toe. Daarbij is het wel belang in overweging te nemen dat de uiteindelijk score van scenario 1 afhangt van de uiteindelijke invulling van bouwdeel 5. Toelichting score beoordelingscriteria s Inhoudelijke invulling concept Bij zowel scenario 0 als 1 blijft het inhoudelijke concept overeind. Scenario 0 komen er meer m 2 ELGC en winkels alsmede meer appartementen. Bij scenario 1 is meer onzekerheid over de invulling. Voor de goede orde wordt gemeld dat het hier gaat om een inhoudelijke beoordeling en niet een markttechnisch aspect rondom het aantal appartementen en m 2 winkels.

5 Draagvlak arts/apotheker Beiden hebben vanaf het begin kenbaar gemaakt dat zij de voorkeur hebben voor de koopoptie. Een bijkomend voordeel kan zijn dat verschillende functies in bouwdeel 2 niet behoeven te worden gecombineerd. Risico garantstelling gemeente In scenario 0 lag het risico in eerste instantie op 150 m 2 en door het terugtrekken van de fysio werd dit 300 m 2. In Scenario s 1 ligt het risico op 85 à 105 m 2. Doorlooptijd project Bij Scenario 0 wordt bouwdeel 2 pas gerealiseerd als zowel 70% van de winkels als de appartementen is verkocht. Voor bouwdeel 5 geldt voor het ELGC een verhuurpercentage van 60% en voor de woningen is geen voorverkooppercentage genoemd. Doordat er in totaal 26appartementen in dit programma zitten en de appartementen in bouwdeel 5 in een lager prijssegment worden verkocht mag worden verwacht dat de appartement in bouwdeel 2 veel later worden verkocht. Vanwege de teruglopende vraag naar winkelruimte en de hiervoor geschetste problematiek rondom appartementen wordt uitgegaan van een langere doorlooptijd van 1 à 2 jaar. Bij scenario 1 is het voor bouwdeel 2 de inzet dat als 100% van de begane grond (ELGC) is verkocht deze wordt gerealiseerd. Doordat de appartementen van bouwdeel 5 komen te vervallen mag worden verwacht dat 50% redelijk snel wordt verkocht (< 1 jaar). Financieel risico gemeente Het financiële risico is het meest positief in scenario 1. Inhoudelijk wordt hieromtrent verwezen naar het vertrouwelijke raadsvoorstel. Leegstand winkels Ten opzichte van scenario 0 is er in scenario m2 minder winkelruimte. Flexibiliteit/afstemmen op vraag Doordat de invulling van bouwdeel 5 op een later moment zal plaatsvinden kan indien gewenst worden ingespeeld op een eventueel veranderende behoefte aan voorzieningen en/of woningen. Parkeerbalans De parkeerbalans in scenario 0 is positief. Door het vervallen van de huidige invulling van bouwdeel 5 in scenario 1 blijft deze positief. Voorstel Na afronding van het onderzoek naar de mogelijkheid van een herprogrammering komt het college tot de conclusie dat het anders invullen van de commerciële ruimte in bouwdeel 2 en een andere ontwikkeling van bouwdeel 5 de meest verstandige oplossing is om aan te sluiten bij de veranderde (markt)omstandigheden. Onderstaande argumenten liggen hieraan ten grondslag: Door de herprogrammering wordt nog steeds voldaan aan het oorspronkelijke concept van het Dorpshart: wonen, winkelen en zorg (ELGC). De herprogrammering kan leiden tot snellere verkoop van grond, hetgeen een gunstig effect heeft op de cashflow van de gemeente. Op dit moment sluit minder commerciële ruimte meer aan bij de behoefte in de markt. Bij het eventueel aantrekken van de markt voor commerciële ruimte biedt de locatie van bouwdeel 5 de mogelijkheid om dit alsnog te realiseren vanwege de gemengde bestemming die is opgenomen in het bestemmingsplan. Er ontstaat dus meer flexibiliteit om op veranderende marktomstandigheden in te spelen. Minder appartementen sluit beter aan bij de marktomstandigheden. Huisarts en apotheker hebben altijd al de voorkeur gehad voor de koopoptie. Voor het ELGC in bouwdeel 2 hoeft er nog maar 85 tot 105m2 ingevuld te worden.

6 Met inachtneming van de hierboven genoemde argumenten wordt de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met de verplaatsing van het ELGC binnen het Dorpshart (Bd5 BD 2). Voor de financiële consequenties wordt verwezen naar het vertrouwelijke raadsvoorstel. Nog te ondernemen vervolgstappen na besluit gemeenteraad Provincie: Indien de gemeenteraad instemt met het voorstel dient overlegt te worden met de provincie Utrecht over de eventuele gevolgen van de herprogrammering in relatie tot de subsidie-eisen voor Leefbaarheid kleine kernen en Stedelijk bouwen en wonen. Uiteindelijk zullen er waarschijnlijk een aantal woningen minder worden gerealiseerd. Communicatie richting commissie/gemeenteraad/ondernemers/inwoners. Het is van belang om bij ingrijpende wijzigingen rondom het project Dorpshart aandacht te besteden aan de communicatie en de inspraak hieromtrent. Onderstaand wordt inzicht gegeven in het communicatietraject: Datum Commissie/Raad Betreft 15 oktober Cie SE openbaar Inhoudelijk informeren herprogrammering 15 oktober Cie SE besloten Financiële gevolgen herprogrammering 11 november Raad openbaar (principe) besluitvorming en voor advies voorleggen aan Kop- en klankbordgroep nov. --- Overleg met Kop 1 - en Klankbordgroep 19 november Cie SE openbaar Wegen adviezen Kop- en Klankbordgroep 9 december Raad openbaar Formele besluitvorming herprogrammering 9 december Raad besloten Formele besluitvorming financiële gevolgen Het college blijft vanzelfsprekend de gemeenteraad structureel op de hoogte houden van de vorderingen omtrent de bereikte resultaten omtrent de herprogrammering. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude, de secretaris, de wnd. burgemeester, J. van Dijk A.E.H. van der Kolk Bijlagen: Rapport RE-Visie, 10 februari 2004 Rapport retaillocaties in 2020 van ABN-AMRO 1 Aan deze groep worden toegevoegd de heren van Rinsum en van Beek.

7 Nr. [Klik hier en typ inboeknummer] De raad van de gemeente Renswoude; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 30 september 2014; Overwegende dat de marktomstandigheden sinds de planvorming voor het Dorpshart in 2004 sterk zijn gewijzigd en er naar verwachting minder behoefte is aan commerciële ruimte en appartementen. BESLUIT: ELGC van bouwdeel 5 wordt verplaatst naar bouwdeel 2; Bouwdeel 5 wordt herontwikkeld. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van [Klik hier en typ datum raadsvergadering] de griffier, de voorzitter,