Notitie functieverandering buitengebied. Regionale beleidsinvulling

Transcriptie

1 Notitie functieverandering buitengebied Regionale beleidsinvulling Vastgesteld door de KAN-raad op 18 oktober 2007

2

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Achtergrond Provinciaal beleid Streekplan Verevening Functieverandering Nevenfuncties Bijzondere situaties Mogelijkheden voor regionale beleidsinvulling Regionaal beleid Regionaal Plan Gemeentelijke initiatieven 6 2 Uitwerking regionaal beleid Differentiatie deelgebieden De stadsregio getypeerd De gebiedstypen Verevening en extra kwaliteitsverbetering Doel en uitgangspunten van verevening Vormen van verevening Verevening op locatie- en gebiedsniveau Praktische uitvoering 17 3 Functieverandering Functieverandering naar wonen Hergebruik bedrijfsbebouwing voor wonen Sloop en vervangende nieuwbouw Functieverandering naar werken Woon-werkcombinaties Glastuinbouw 23 4 Overige situaties Nevenfuncties Bestaande niet agrarische bedrijven 25 5 Bijlagen Begrippenlijst Tekst Streekplan Tekst Regionaal Plan 39 1 Notitie functieverandering buitengebied

4 2

5 1 Inleiding Deze notitie bevat de regionale beleidsinvulling voor functieverandering van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied. Inhoudelijke aanleiding hiervoor zijn de voortschrijdende ontwikkelingen in de agrarische sector, zoals schaalvergroting, waardoor veel ondernemers noodgedwongen stoppen met het uitoefenen van hun bedrijf of genoodzaakt zijn met nevenactiviteiten aanvullende inkomsten te verwerven. Daardoor gaat het gebruik van bedrijfsgebouwen in meer of mindere mate veranderen. Zowel het Streekplan Gelderland als het Regionaal Plan bevatten beleid om op deze ontwikkeling in te spelen. In deze notitie wordt dat regionaal uitgewerkt. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de doelstelling en de achtergrond van deze beleidsnotitie. Ook wordt het provinciaal beleid beschreven en wordt ingegaan op voorafgaande initiatieven van gemeenten. 1.1 Achtergrond In het Streekplan heeft de Provincie Gelderland generiek beleid opgenomen voor functieverandering van vrijkomende (agrarische) bebouwing. Onderdeel daarvan is de mogelijkheid een regionale beleidsuitwerking te maken met betrekking tot de maatvoering. Voorwaarde hiervoor is dat per regio één regionale beleidsuitwerking wordt opgesteld voor de gehele regio. In het Regionaal Plan is dit al beperkt opgepakt. De opgenomen beleidsregels maken ruimere nevenfuncties en niet agrarische functies (tot 750 m 2 ) mogelijk bij het recreatief routenetwerk en beperken de mogelijkheden in de gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij. Ook is in het Regionaal Plan opgenomen dat een regionale beleidsuitwerking zal worden opgesteld, waarin deze beleidsregels zullen worden verwerkt. Deze notitie vormt die regionale beleidsinvulling. Deze is vastgesteld door de KAN-raad op 18 oktober 2007 en treedt in de plaats van beleidsregels 5.1 tot en met 5.4 van het Regionaal Plan. Ook wordt de notitie aan GS voorgelegd met het verzoek hiervoor een Streekplanafwijking vast te stellen. Doel van deze notitie is invulling geven aan de mogelijkheid die het Streekplan biedt voor regionaal maatwerk voor functieverandering in het buitengebied. Zoals hiervoor aangegeven, dient dit te worden vastgelegd in één regionale beleidsinvulling. Deze bevat de keuzes op regionaal schaalniveau en bepaalt de mogelijkheden voor lokaal maatwerk. De gemeenten bepalen vervolgens zelf op welke plaatsen en in welke mate gebruik kan worden gemaakt van de mogelijkheden die het regionaal beleid biedt. Dat laatste is van belang om maatwerkoplossingen te kunnen bieden die het beste bijdragen aan de lokale kwaliteitsverbetering. 3 Notitie functieverandering buitengebied

6 1.2 Provinciaal beleid Streekplan In het Streekplan is generiek beleid voor functieverandering van vrijkomende (agrarische) gebouwen opgenomen. Bijlage 3.3 bevat de Streekplantekst hierover. De provincie wil bevorderen dat gebouwen in het buitengebied die hun huidige functie verliezen of verloren hebben, op een goede wijze kunnen worden (her)gebruikt. Dit moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Daartoe zijn als doelen van het beleid voor deze gebouwen geformuleerd: Land- en tuinbouwbedrijven de mogelijkheid geven niet-agrarische nevenfuncties te vervullen; De behoefte aan landelijk wonen en in tweede instantie werken accommoderen in vrijgekomen gebouwen in het landelijk gebied. Hiermee kan een impuls worden gegeven aan de leefbaarheid en vitaliteit van het landelijk gebied; Niet-agrarische bedrijvigheid die gebonden is aan de kwaliteiten en de functies van dat buitengebied ruimte bieden; Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende vrijgekomen gebouwen te slopen Verevening De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig hoog dat zij bij toepassing van functieverandering aandringt bij gemeenten op toepassing van een vorm van verevening. Uitgangspunt daarbij is dat door de initiatiefnemer wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is. Dit kan op twee schaalniveaus worden bereikt: op locatieniveau en op gebiedsniveau. Voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op de locatie beschrijft het Streekplan diverse mogelijkheden. Zodra nieuwe wet- en regelgeving het mogelijk maakt om door middel van exploitatieovereenkomsten op gebiedsniveau ontwikkelingsbijdragen overeen te komen, kan dat betekenen dat er dan verhoudingsgewijs meer maatregelen op gebiedsniveau aan de orde zijn. Wellicht voorziet de per 1 juli 2008 verwachte nieuwe Grondexploitatiewet hierin Functieverandering Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied. Uitgangspunt is dat bij functieverandering verevening plaatsvindt. Het Streekplan benoemt daarnaast een aantal algemene voorwaarden voor hergebruik, waaronder de voorwaarde dat functieverandering wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige bouwperceel en verkleining van het bouwvlak en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt, met uitzondering van monumentale 4

7 en karakteristieke bebouwing. De volledige tekst van het Streekplan over dit onderwerp is opgenomen in bijlage 5.2. Bij functieverandering naar wonen geldt: aanwezige gebouwen kunnen worden hergebruikt met meerdere wooneenheden in één of hoogstens twee gebouwen die bij elkaar staan. Uitgangspunt is reductie van de bebouwing met tenminste 50%. als hergebruik van de bestaande bebouwing niet mogelijk is, dan kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in één woongebouw met meerdere wooneenheden ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Bij functieverandering naar werken geldt: maximaal 500 m 2 niet agrarische bedrijvigheid in een bestaand gebouw. Vervangende nieuwbouw mag niet, en de resterende bebouwing moet worden gesloopt Nevenfuncties Nevenfuncties bij bestaande agrarische bedrijven in bestaande bedrijfsgebouwen mogen onder voorwaarden worden toegestaan tot maximaal 25 % van het bebouwd oppervlak, met een maximum van 350 m 2. Daarbij hoeft geen verevening plaats te vinden. Randvoorwaarde is dat de nevenfunctie qua oppervlak en inkomensvorming ondergeschikt moet blijven aan de hoofdfunctie Bijzondere situaties Functieverandering van omvangrijke gebouwen(complexen),waaronder vrijgekomen gebouwen op militaire- en zorgterreinen, is in principe ook mogelijk. Dit vraagt om maatwerkoplossingen, waarbij per saldo het bebouwd oppervlak afneemt en zo mogelijk compensatie op gebiedsniveau plaatsvindt. Voor glastuinbouw geldt een specifieke regeling. Indien alle glasopstanden worden gesloopt, mag bij beëindiging of verplaatsing van een glastuinbouwbedrijf 100 % van de bedrijfsgebouwen van functie veranderen naar wonen of werken. Onder bedrijfsgebouwen worden in dit geval die gebouwen verstaan die niet voor de primaire teelt bedoeld zijn, maar ondersteunend daaraan zijn (zoals opslag- en sorteerruimtes, koelcellen, ketelhuizen en dergelijke) Mogelijkheden voor regionale beleidsinvulling Het Streekplan maakt het onder voorwaarden mogelijk een regionale beleidsinvulling te maken, waarin gemotiveerd kan worden afgeweken van de gehanteerde maatvoering. 5 Notitie functieverandering buitengebied

8 1.3 Regionaal beleid Regionaal Plan Het doel van het Regionaal Plan is het werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat van de regio Arnhem Nijmegen voor haar inwoners, ondernemers en bezoekers. De stadsregio wil burgers en bedrijven aan de regio binden door het verbeteren van condities voor het goede leven : het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Vanuit deze doelen zet de stadsregio in op het verbeteren van bestaande ruimtelijke kwaliteiten. In dit Regionaal Plan staat de transformatie van het bestaand stedelijk en landelijk gebied centraal. Voor het landelijk gebied wordt een ontwikkelingsgerichte aanpak gekozen om het landschap nu en in de toekomst te laten aansluiten bij de veranderende maatschappelijke wensen en eisen. Tegelijkertijd moet worden voorzien in een robuuste ruimtelijke structuur die de diverse gebruiksmogelijkheden kan dragen en moeten ecologische en landschappelijke waarden beschermd en ontwikkeld worden. Daarbij staat de vraag centraal hoe het transitieproces van het landelijk gebied kan worden gestuurd en van een kwaliteitsimpuls kan worden voorzien. In het Regionaal Plan wordt al een beperkte invulling gegeven aan de mogelijkheid die het Streekplan biedt voor regionaal beleid voor functieverandering. De opgenomen beleidsregels bieden ruimere mogelijkheden voor functieverandering en nevenfuncties bij het recreatief routenetwerk en beperken de mogelijkheden voor functieverandering in de gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij. In bijlage 5.3 zijn deze beleidsregels opgenomen. 1.4 Gemeentelijke initiatieven Verschillende gemeenten hebben al eigen beleid voor functieverandering in het buitengebied voorbereid. Dit geldt met name voor de gemeente Montferland die samen met de gemeenten van de regio Achterhoek een voorstel voor regionaal beleid heeft gemaakt. Ook de gemeenten Wijchen en Beuningen hebben een belangrijke rol gespeeld bij het voorbereiden van regionaal beleid. Een bijzondere positie neemt de gemeente Mook en Middelaar in. Deze heeft bijdragen aan regionaal beleid voor de regio Maasduinen, waarvoor het Provinciaal Omgevingsplan Limburg het beleidskader vormt. Daarnaast hebben enkele gemeenten lokaal beleid vastgelegd. Het Streekplan biedt echter uitsluitend mogelijkheden voor regionaal beleid in de vorm van één regionale beleidsinvulling voor de gehele regio. Die kan wel een differentiatie naar verschillende deelgebieden bevatten. 6

9 2 Uitwerking regionaal beleid In het Regionaal Plan is gekozen voor kwaliteitsverbetering, waarbij wordt uitgegaan van de aanwezige en potentiële kwaliteiten van de verschillende deelgebieden in de regio. Ook kiest het Regionaal Plan voor een ontwikkelingsgerichte aanpak, waarbij de kansen die zich voordoen zoveel mogelijk worden benut. In deze beleidsuitwerking wordt daarom een onderscheid gemaakt naar verschillende deelgebieden en worden verschillende mogelijkheden geboden om de gewenste kwaliteitsverbetering te bereiken. 2.1 Differentiatie deelgebieden Een belangrijk aspect bij functieverandering is het bewerkstelligen van kwaliteitsverbetering in het buitengebied. Om te kunnen beoordelen of er sprake is van verbetering van de kwaliteit, moet er eerst een duidelijk beeld zijn van de typering van het gebied waarin de functieverandering zich afspeelt. Het gebiedstype is mede bepalend voor de aard en omvang van de functieverandering die wordt toegestaan, evenals voor de gewenste verevening. In de volgende paragraaf wordt hierop ingegaan. Welke mogelijkheden voor functieverandering in verschillende deelgebieden kunnen worden geboden, wordt door de gemeenten bepaald aan de hand van onderstaande gebiedstypering en de concrete situatie ter plaatse. Uitgangspunt is dat de gemeenten in concrete gevallen maatwerk moeten kunnen leveren om zodoende optimaal bij te kunnen dragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daartoe bepalen de gemeenten in het bestemmingsplan ook de te volgen ruimtelijke procedure De stadsregio getypeerd De ruimtelijke structuur van de stadsregio kent een zeer grote differentiatie. De stadsregio is opgebouwd uit veel verschillende deelgebieden met elk een eigen kwaliteit. Die deelgebieden worden gekenmerkt door verschillen in ontstaansgeschiedenis, landschap of beleidsdoelen. De kwaliteiten van de deelgebieden bepalen in welke mate ze zich lenen voor het toevoegen van nieuwe functies. Zo zal op oeverwallen vaker nieuwe bebouwing kunnen worden toegevoegd zonder de kenmerken van het gebied aan te tasten dan in open komgebieden. In deze paragraaf worden de verschillende deelgebieden met hun kwaliteiten globaal aangeduid en wordt een relatie gelegd met de mogelijkheden voor functieverandering. 7 Notitie functieverandering buitengebied

10 Het Streekplan onderscheidt in de stadsregio beleidsmatig de volgende gebiedstypen: de EHS, onderverdeeld in EHS-natuur, EHS-verbinding en EHS-verweving; zoekgebieden voor waterberging; concentratiegebied intensieve teelten (landbouwontwikkelingsgebieden en concentratiegebieden glastuinbouw); multifunctioneel landelijk gebied al dan niet met de aanduiding waardevol landschap. Binnen de laatste categorie zijn enkele gebieden aangeduid als waardevol open gebied. In het Regionaal Plan worden in aanvulling op het Streekplan enkele gebieden aangeduid als waardevol landschap en als gebieden handhaven van het open karakter. Daarnaast worden gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij benoemd. De gemeenten maken in landschapsontwikkelingsplannen en bestemmingsplannen buitengebied onderscheid in verschillende deelgebieden. Dit is veelal gebaseerd op de geomorfologie, waarbij onder andere onderscheid wordt gemaakt in uiterwaarden, komgronden en oeverwallen. Deze indeling is niet goed bruikbaar voor een gebiedstypering voor het funct ieveranderingsbeleid op regionale schaal. Zo zijn er grote verschillen tussen de oeverwallen in de diverse gemeenten, waardoor daar ook verschillen in mogelijkheden voor functieverandering gewenst zijn. Het maken van één regionaal beleid waarin voor alle oeverwallen dezelfde mogelijkheden worden geboden, komt onvoldoende aan die verschillen tegemoet. De uitwerking hiervan kan derhalve het best op gemeentelijk schaalniveau plaatsvinden. Voor het regionaal beleid wordt daarom aangesloten bij de beleidsmatige indeling in gebiedstypen die is opgenomen in het Streekplan en het Regionaal Plan. De gemeenten kunnen dit regionaal beleid vervolgens verder uitwerken voor het eigen grondgebied, waarbij de geboden mogelijkheden verder kunnen worden gedifferentieerd De gebiedstypen De gebiedstypering voor de verschillende deelgebieden sluit aan op die uit het Streekplan en het regionaal plan, waarmee voor alle gemeenten sprake is van hetzelfde toetsingskader. Daarbij bestaat de mogelijkheid de ruimtelijke kwaliteit op gebiedsniveau nader invulling te geven door op dit niveau de juiste balans te zoeken tussen de verschillende ruimtelijke kwaliteitsbijdragen. Hiertoe kan gebruik worden gemaakt van landschapsbel eidsplannen, landschapsontwikkelingsplannen, beeldkwaliteitsplannen e.d., beleidsplannen die rechtstreeks verband houden met de typering van het landschap op (inter) gemeentelijk niveau. 8

11 Ecologische Hoofdstructuur (EHS) De ecologische hoofdstructuur vormt een samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke cultuurlandschappen. Door de vergroting van natuurgebieden, de ontwikkeling van nieuwe natuurgebieden en de aanleg van ecologische verbindingszones ontstaat het beoogde samenhangende netwerk. Vergroting en verbinding zullen bijdragen aan het oplossen van problemen op het vlak van verdroging, vermesting en versnippering. Het doel is te komen tot duurzame populaties van kwetsbare planten- en diersoorten. De Ecologische Hoofdstructuur is onderverdeeld in EHS-natuur, EHS-verweving en EHS-verbinding. Bij het vormgeven van de verevening zou bij functieverandering in de EHS bij voorkeur ingezet moeten worden op verbetering van de natuurwaarden. De Streekplanuitwerking kernkwaliteiten EHS kan hierbij als leidraad worden gebruikt. EHS-natuur Dit gebied bestaat uit bestaande natuurgebieden en voor een deel uit natuur ontwikkelingsgebieden die momenteel agrarische cultuurgrond zijn. Gebiedsprioriteit: alles gericht op ontwikkeling van de natuur en de bescherming en ontwikkeling van aanwezige waarden en biotopen. Relatie met functieverandering: hergebruik/functieverandering is beperkt mogelijk. Er mag geenszins afbreuk worden gedaan aan de ter plaatse voorkomende natuurwaarden. EHS-verweving Dit gebied omvat landgoederen onder de Natuurschoonwet, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen. De natuur is de belangrijkste functie. Grondgebonden land- en tuinbouw vervullen een blijvende rol in het duurzaam beheer van cultuurgrond en de daarmee verweven natuurwaarden. Land- en tuinbouw kunnen zich in dit gebied duurzaam ontwikkelen voor zover de aanwezige natuurwaarden niet worden geschaad. Gebiedsprioriteit: gericht op ontwikkeling en duurzaam beheer van natuurwaarden met het oog op koppeling aan EHS-natuurgebieden. Relatie met functieverandering: bestaande rechten moeten worden gerespecteerd. Hergebruik is beperkt mogelijk. Gebiedsgebonden functies hebben de voorkeur. Overige functies zijn mogelijk, maar in een geringere omvang. De ruimtelijke kwaliteitsbijdrage is gericht op aanleg, behoud en beheer van natuurwaarden. EHS-verbinding Tussen EHS-natuur en EHS-verweving worden ecologische verbindingen gerealiseerd. De verbindingszones bestaan uit een schakeling van natuurelementen (stapstenen) die het multifunctioneel gebied doorsnijden, waarmee ze sterk overeen komen met de kenmerken van EHS-verweving. Het betreft smalle zones met een strategische ligging. De zones bestaan uit landbouwgronden en verspreid gelegen kleine natuur- en boselementen, waarbij veelal beken en andere watergangen de as van de ecologische 9 Notitie functieverandering buitengebied

12 verbindingszone vormen. Gebiedsprioriteit: aaneenkoppeling van elementen met natuurwaarden tussen kern- en verwevingsgebieden met als doel versterking van de natuurwaarde voor bepaalde doelsoorten. Relatie met functieverandering: met de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage kan op basis van een landschapsbeleidsplan of landschapsontwikkelingsplan worden bijgedragen aan het geschikt maken van het betreffende gebied als verbindingszone. Multifunctioneel gebied waardevol landschap Waardevolle landschappen zijn gebieden met zeldzame of unieke kwaliteiten van visuele, aardkundige en / of cultuurhistorische aard, en in relatie daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. De samenhang tussen de verschillende landschapsaspecten is groot. Grondgebonden landbouw speelt een belangrijke rol bij het instandhouden van de landschapskwaliteiten. Ontwikkelingen die plaatsvinden, moeten bijdragen aan de landschappelijke samenhang. Gebiedsprioriteit: landschappelijke samenhang en landschappelijke kernkwaliteiten. Zorgvuldige inbedding van lokale en regionale kwaliteiten op het vlak van beleving, aardkunde en cultureel erfgoed. Relatie met functieverandering: een landschapsbeleidsplan of landschapson twikkelingsplan op (inter)lokaal niveau verschaft inzicht in de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage die op lokaal niveau het meest wenselijk wordt geacht. Leidraad hiervoor is het provinciale beleid voor de waardevolle landschappen, zoals dat is uitgewerkt in de Streekplanuitwerking kernkwaliteiten waardevolle landschappen. Multifunctioneel gebied Dit zijn de gebieden met verspreid liggende waarden. Gebiedsprioriteit: zorgvuldige inbedding van lokale en regionale kwaliteiten op het vlak van beleving, aardkunde en cultureel erfgoed. Relatie met functieverandering: ruimtelijke kwaliteitsbijdrage is gericht op behoud en verbetering van bestaande kwaliteiten conform de karakteristiek van het landschap op lokaal niveau. Gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij Deze relatief grote en landschappelijk open gebieden zijn hoofdzakelijk in gebruik voor grondgebonden landbouw en veehouderij. Gebiedsprioriteit: bieden van een blijvend duurzaam perspectief aan de vitale agrarische bedrijven door de grondgebonden landbouw en veehouderij hier het primaat te laten houden. Relatie met functieverandering: in deze gebieden staat de bedrijfsontwikkeling van grondgebonden agrarische bedrijven voorop. Het Regionaal Plan maakt bij sloop van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen in deze gebieden onder voorwaarden compensatie door nieuwbouw buiten deze gebieden en het groenblauwe raamwerk mogelijk. 10

13 Concentratiegebied intensieve teelten Hieronder vallen landbouwontwikkelingsgebieden en concentratiegebieden glastuinbouw In het Reconstructieplan Achterhoek en Liemers zijn voor de intensieve veehouderij landbouwontwikkelingsgebieden aangewezen die op afstand liggen van kwetsbare natuur en woonkernen. De provincie staat hier de stichting of uitbreiding van nieuwe locaties voor woningbouw, bedrijvigheid en verblijfsrecreatie niet toe. In de stadsregio ligt rond de kern Azewijn een landbouwontwikkelingsgebied. Dit gebied is momenteel al hoofdzakelijk agrarisch in gebruik. De landbouwontwikkelingsgebieden dienen functioneel voor de landbouw te worden ingericht. Gebiedsprioriteit: functionele inrichting ten behoeve van de landbouw. Relatie met functieverandering: hergebruik is met uitzondering van landbouwverwante nevenfuncties niet toegestaan, functieverandering naar werken is niet toegestaan. Hergebruik naar wonen (inwoning in het hoofdgebouw) mag, mits het aantal woningen niet wordt uitgebreid. Het beleid voor de landbouwontwikkelingsgebieden is op vergelijkbare wijze van toepassing op het concentratiegebied glastuinbouw en de gebieden die zijn aangewezen als zoekzones voor clusters glastuinbouw. Binnen het multifunctioneel gebied kan een verdere onderverdeling worden gemaakt, gebaseerd op het in de vorige paragraaf genoemde onderscheid in gebiedstypen op lokaal niveau. Daarbij zullen in de kernrandzones en op oeverwallen bij functieverandering in de meeste gevallen meer mogelijkheden kunnen worden geboden voor rode functies dan op andere plaatsen. De gemeenten kunnen in het bestemmingsplan deze verschillen in mogelijkheden opnemen. Onderstaande tabel bevat de gebiedstypering, de karakteristieken van deze gebieden, de prioriteiten die in deze gebieden gelden en de relatie met functieverandering. Dit overzicht maakt duidelijk dat de mate van hergebruik en de ruimtelijke procedure die daarvoor gevolgd moet worden, afhankelijk is van het gebiedstype. 11 Notitie functieverandering buitengebied

14 Overzichtstabel gebiedstypes en de gebiedsprioriteiten Gebiedstype Kenmerken Prioriteit Relatie met functieverandering EHS-natuur Natuurgebieden met belangrijke en kwetsbare natuurwaarden Alles gericht op ontwikkeling van de natuur en de bescherming en ontwikkeling van aanwezige waarden en levensgemeenschappen Hergebruik is beperkt mogelijk. Er mag geenszins afbreuk worden gedaan aan de ter plaatse voorkomende natuurwaarden EHS-verweving Natuur is de belangrijkste functie. Grondgebonden landbouw treedt op als beheerder van gronden en natuurwaarden. Extensieve recreatieve gebruiksfunctie Gericht op ontwikkeling en duurzaam beheer van natuurwaarden met het oog op koppeling aan kerngebieden Hergebruik is beperkt mogelijk. Gebiedsgebonden functies hebben de voorkeur. Overige functies zijn mogelijk, maar in geringere omvang. De ruimtelijke kwaliteitsbijdrage is gericht op aanleg, behoud en beheer van natuurwaarden EHS-verbindingszone Schakeling van elementen met natuurwaarden in multifunctioneel gebied Aaneenkoppeling van elementen met natuurwaarden tussen kern en verwevingsgebieden met als doel versterking van de natuurwaarde voor bepaalde doelsoorten Met de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage kan op basis van een landschapsbeleidsplan of landschapsontwikkelingsplan worden bijgedragen aan het geschikt maken van het betreffende gebied als verbindingszone Multifunctioneel gebied (waardevol landschap) Grote samenhang tussen bepaalde landschapsaspecten Extensieve recreatieve gebruiksfunctie Grondgebonden landbouw speelt een belangrijke rol bij instandhouding Landschappelijke samenhang en landschappelijke kernkwaliteiten Zorgvuldige inbedding van lokale en regionale kwaliteiten op het vlak van beleving, aardkunde en cultureel erfgoed Toegankelijkheid van het landschapsbeleidsplan of landschapsontwikkelingsplan op (inter) lokaal niveau verschaft inzicht in de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage die op lokaal niveau het meest wenselijk wordt geacht landschapskwaliteiten gebied Multifunctioneel gebied (overig) Geringe landschappelijke en natuurwaarde, of niet van provinciale betekenis Zorgvuldige inbedding van lokale en regionale kwaliteiten op het vlak van beleving, aardkunde en cultureel erfgoed Vitaliteit, leefbaarheid en kwaliteit terugbrengen Ruimtelijke kwaliteitsbijdrage is gericht op behoud en verbetering van bestaande kwaliteiten conform de karakteristiek van het landschap op lokaal niveau. Rekening wordt gehouden met ontwikkelingslocaties 12

15 Gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij Hoofdzakelijk grondgebonden landbouw en veehouderij Bieden van een blijvend duurzaam perspectief aan de grondgebonden landbouw en veehouderij Functieverandering slechts toegestaan indien de bedrijfsontwikkeling van de agrarische bedrijven in de omgeving niet wordt belemmerd. Hergebruik is met uitzondering van landbouwverwante nevenfuncties niet toegestaan, functieverandering naar werken is niet toegestaan. Hergebruik naar wonen mag, mits het aantal woningen niet wordt uitgebreid Concentratiegebied intensieve teelten Hoofdzakelijk agrarisch in gebruik Functionele inrichting ten behoeve van de landbouw dan wel de glastuinbouw Tabel 1: bovenstaande tabel bevat de gebiedstypering, de karakteristieken van deze gebieden, alsmede de prioriteiten in die gebieden en de relatie tot hergebruik. Een en ander leidt er toe dat bepaalde vormen van hergebruik zich minder verenigingen met een bepaald gebiedstype dan andere vormen van hergebruik. 2.2 Verevening en extra kwaliteitsverbetering De provincie geeft in het Streekplan aan, dat in ruil voor de mogelijkheid tot hergebruik of functieverandering een tegenprestatie moet worden geleverd die bijdraagt aan de kwaliteit van het buitengebied. De basis daarvoor is het uitgangspunt dat tenminste de helft van de vrijkomende bebouwing wordt gesloopt, en dat er een maximum geldt voor de oppervlakte van bedrijfsmatige activiteiten. In dit regionaal beleid wordt dat uitgewerkt voor de verschillende gebiedstypen. De stadsregio kiest in aanvulling op deze vorm van verevening voor andere mogelijkheden die bijdragen aan de gewenste kwaliteiten en functies van de verschillende deelgebieden. De gebiedstypering en de daaruit voorkomende gebiedsprioriteit zijn daarmee de basis voor (de omvang van) het hergebruik in het desbetreffende gebied en de daaraan gekoppelde verevening Doel en uitgangspunten van verevening Verevening is een bijdrage die gevraagd wordt aan de initiatiefnemer tot hergebruik of functieverandering ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving. De bijdrage moet in verhouding staan met de gevolgen van de functieverandering voor de omgeving en de vanuit de nieuwe functie(s) gewenste verbeteringen in omgevingskwaliteit. Hoe hoog de vereveningsbijdrage moet zijn, is niet in een algemene regel te vatten. Bij functieverandering wordt uitgegaan van sloop van alle overtollige bebouwing. De provincie gaat bij functieverandering naar wonen uit van een reductie van 50% van het bebouwd oppervlak. Dit regionaal beleid maakt het mogelijk hiervan gemotiveerd af te wijken, mits minder sloop door een andere kwaliteitsbijdrage wordt gecompenseerd, waarbij de totale bijdrage proportioneel moet zijn. Dit vraagt om maatwerk voor specifieke situaties. 13 Notitie functieverandering buitengebied

16 Met de verevening wordt een bijdrage geleverd aan één of meerdere van de te onderscheiden kwaliteitsdimensies: De beeldkwaliteit van de bebouwing; Het in stand houden van karakteristieke of monumentale bebouwing en daarmee bijdragen aan de belevingswaarde van het buitengebied. Of door de sloop van gebouwen die de beeldkwaliteit verlagen. De landschappelijke en/of ecologische kwaliteit; Landschappelijke inpassing kan aan de orde zijn als het gaat om in het waardevol landschap of in een gebied dat juist landschappelijke versterking behoeft. Een bijdrage aan de natuurontwikkeling kan worden gevraagd als de locatie binnen de ecologische hoofdstructuur ligt. In beide gevallen kan de bijdrage verschillende vormen hebben De kwaliteit van publieke voorzieningen. Bestaande voorzieningen zoals infrastructuur kunnen verbeterd worden en er kunnen wellicht nieuwe voorzieningen gecreëerd worden, bijvoorbeeld wandel- en/of fietspaden Leefbaarheid van het platteland. Er kan bijvoorbeeld grote milieuwinst voor de woonomgeving worden bereikt door beëindiging van een solitair gelegen milieuhinderlijk bedrijf Vormen van verevening De volgende vormen van verevening worden onderscheiden: Sloop Dit betekent dat gebouwen die niet bijdragen aan de beeldkwaliteit verdwijnen en de hoeveelheid verhard oppervlak afneemt. Alle gebouwen op het bouwperceel die geen nieuwe functie krijgen en niet karakteristiek of monumentaal zijn, worden gesloopt. Een nader te bepalen aantal vierkante meters zal mogen blijven staan voor de benodigde ruimte aan bijgebouwen (aansluitend aan de standaardmaat voor oppervlakte voor bijgebouwen in het buitengebied). Sloop van gebouwen die buiten het bouwvlak staan, kan meegeteld worden als vereveningsbijdrage wanneer er een ruimtelijke relatie met het betreffende bouwperceel is. Het is mogelijk de ontwikkeling op twee of meer locaties gezamenlijk te bezien, waarbij saldering tussen de locaties kan plaatsvinden mits dit de ruimtelijke kwaliteit op beide locaties ten goede komt. Verkleining bouwvlak / groene herbestemming Net als sloop zorgt verkleining van het bouwvlak voor ontstening van het buitengebied. Hierbij gaat het niet om gerealiseerde bebouwing, maar nieuw op te richten bebouwing. Buiten een bouwvlak kan (in principe) niet gebouwd worden. Het bestemmen van percelen of delen hiervan tot groen heeft hetzelfde effect. Dit is ook een goede manier om aangeplant groen te beschermen. 14

17 Behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing Dit vereveningsmiddel zorgt er voor dat waardevolle rode landschapselementen behouden blijven. Hierbij wordt ook rekening gehouden met het ensemble dat de individuele gebouwen vormen (zoals op een karakteristiek boerenerf). De norm hiervoor wordt bepaald aan de hand van bestaande inventarisaties. Waar nodig worden individuele gebouwen of ensembles van gebouwen beoordeeld. Een deel van de bebouwing is aangewezen als rijksmonument of gemeentemonument. Er zijn ook gebouwen die weliswaar geen monumentenstatus hebben, maar toch bijzonder zijn en daarom het behouden waard. Dit noemen we de karakteristieke gebouwen. Bepalen van wat karakteristieke gebouwen zijn, is sterk subjectief. De nominatie voor een monumentenlijst is een belangrijke indicatie voor het karakteristiek zijn van een gebouw. Een andere indicator is een vermelding op de bestemmingsplankaart voor karakteristieke gebouwen, zoals veel gemeenten die kennen. Indien het pand niet op een lijst voorkomt, maar wel karakteristiek is, is een afzonderlijke beoordeling door een onafhankelijke adviescommissie noodzakelijk. Natuurontwikkeling Natuurontwikkeling als verevening kan bijvoorbeeld de aanleg van nieuwe natuurelementen betreffen, zoals poelen of beplanting die ter plaatse voorkomt en uit ecologisch oogpunt van belang is als verblijf- en schuilplaats voor dieren in dat gebied. Ook het behoud en het verbeteren van bestaande natuurelementen met een ecologische waarde kan bijdragen aan de verevening. Het middel kan onder andere ingezet worden bij gebieden met een Natuurschoonwet-status en gebieden die binnen de EHS liggen of hieraan grenzen. Indien voor het grondgebied van een gemeente een landsc hapsontwikkelingsplan is opgesteld, wordt dit als toetsdocument gebruikt. Landschappelijke inpassing Landschappelijke inpassing speelt bij hergebruik een grote rol. Op welke wijze landschappelijke inpassing plaatsvindt, is afhankelijk van de karakteristiek en de beeldkwaliteit van het gebied. Indien voor het grondgebied van een gemeente een landschapsontwikkelingsplan is opgesteld, wordt dit als toetsdocument gebruikt. In gebieden die in het Streekplan zijn aangeduid als waardevol landschap zal hierbij ook moeten worden gekeken naar de gebiedskwaliteiten die in de Streekplanuitwerking Kernkwaliteiten Waardevolle Landschappen zijn benoemd. Verbetering infrastructuur De nieuwe functie kan hogere eisen stellen aan de bestaande infrastructuur, doordat er meer of zwaarder verkeer ontstaat. Ook bestaande knelpunten en problemen kunnen aangepakt worden. Het kan hierbij gaan om de kwaliteit van de wegen, maar ook om het verbeteren van de toegankelijkheid of het aanleggen van andere voorzieningen, zoals verkeersremmende maatregelen. 15 Notitie functieverandering buitengebied

18 Aanleg recreatieve voorzieningen Fiets- en wandelpaden of andere recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of direct aangrenzend aan het bouwperceel waar hergebruik plaatsvindt. Deze voorzieningen kunnen ook op afstand van het bouwperceel worden gerealiseerd, indien een overeenkomst met de initiatiefnemer dit mogelijk maakt. Financiële bijdrage Indien de andere vereveningsvormen geen uitkomst bieden is het mogelijk een financiële bijdrage te vragen. De bijdrage zal slechts gebruikt worden voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de directe omgeving en dient gerelateerd te zijn aan de functieverandering. In de op te stellen overeenkomst wordt duidelijk aangegeven waaraan het geld wordt uitgegeven en wat de relatie met de functieverandering is. Aandachtpunt bij deze vorm van verevening is het opstellen van een transparante berekeningmethode en een goede, juridisch houdbare, regeling. Deze lijst is niet limitatief, eventuele andere vormen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit zijn mogelijk. Welke vorm van verevening uiteindelijk wordt ingezet is afhankelijk van verschillende factoren. Van belang zijn onder andere het gebiedstype waar de functieverandering plaatsvindt, de hoeveelheid en kwaliteit van de aanwezige bebouwing, de aanwezige infrastructuur en het aanwezige groen. Ook de aard van de functieverandering is van belang voor de vereveningsvorm. Een combinatie van verschillende vormen is mogelijk. De in dit document genoemde vereveningsregeling en oppervlaktenormen hebben betrekking op een erf als geheel. Het kan voorkomen dat op een erf beide type gebouwen (zoals genoemd in dit document) aanwezig zijn ( karakteristiek/monumentaal en overige bebouwing ). De initiatiefnemer geeft daarbij in eerste instantie aan hoe hij/zij binnen dit beleid om gaat met bestaande bebouwing. Uitgangspunt is dat karakteristieke en/of monumentale gebouwen niet worden gesloopt, maar juist een (nieuwe) invulling krijgen die bijdraagt aan behoud Verevening op locatie- en gebiedsniveau Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit kan zowel betrekking hebben op de directe omgeving van het gebouw zelf (locatieniveau) als op een wat ruimer gebied daar omheen (gebiedsniveau). De wet biedt nu alleen mogelijkheden om op locatieniveau een proportionele bijdrage van de initiatiefnemer te vragen. Zodra nieuwe weten regelgeving (Grondexploitatiewet) het mogelijk maakt om ook op gebiedsniveau door middel van exploitatieovereenkomsten vereveningsbijdragen te vragen, kunnen hierover nieuwe afspraken worden gemaakt op basis van nog te bepalen criteria. 16

19 2.2.4 Praktische uitvoering Gemeenten kunnen gebruik maken van de verschillende mogelijkheden van verevening indien dit mogelijk wordt gemaakt middels een regeling in het bestemmingsplan dan wel door middel van een vrijstellingsbesluit. Hierbij is het van belang dat de afspraken met de initiatiefnemer in een overeenkomst worden vastgelegd. Dit is een bevoegdhedenovereenkomst waarbij het gemeentebestuur planologische medewerking toezegt (inspanningsverplichting) en de initiatiefnemer zich verplicht de overeengekomen vereveningsmaatregelen uit te voeren of te laten uitvoeren. De overeenkomst dient voldoende duidelijk en goed gemotiveerd te zijn. In geval van verevening ter verbetering van de kwaliteit van het groen dient bijvoorbeeld een groenplan ingediend te worden. Bij dit groenplan dient een beheerplan gevoegd te worden waarin het streefbeeld en de wijze van onderhoud staat weergegeven. In de overeenkomst wordt een boeteclausule en de termijn van realisatie opgenomen. Wanneer een activiteit bij rechte is toegestaan, kan geen verevening geëist worden. Indien overeenstemming bestaat tussen gemeente en initiatiefnemer aangaande de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage als bovengenoemd, kan planologische medewerking worden verleend. Planologische medewerking kan bestaan uit een vrijstelling van het bestemmingsplan (art. 15 of 19 WRO), een bestemmingsplanwijziging ex artikel 11 WRO of herziening ex artikel 10 WRO. Als er gebruik gemaakt wordt van een vrijstelling, kan de overeengekomen verevening als voorwaarde aan deze vrijstelling worden verbonden. In artikel 15 lid 3 jo. artikel 19a lid 1 van de WRO is bepaald dat in het plan voorwaarden zijn opgenomen, die aan een vrijstelling gekoppeld kunnen worden. Deze voorwaarden dienen ter bescherming van de belangen ten behoeve waarvan de bepalingen waarvan vrijstelling wordt verleend. Dit is in de jurisprudentie nader en vrij ruim uitgelegd, waarbij gesteld is dat voorwaarden mogen worden verbonden ter behartiging van planologische belangen. Een vereveningsovereenkomst kan dus slechts aan een vrijstelling gekoppeld worden als de inhoud van deze overeenkomst voldoende planologische relevantie heeft. De gemeente zal aan moeten tonen dat de overeengekomen vereveningsmaatregelen rechtstreeks planologisch verband houden met het ruimtelijke wijzigingen op het betreffende perceel. 17 Notitie functieverandering buitengebied

20 Aan artikel 11 WRO-plannen kunnen geen voorwaarden worden gekoppeld. De vereveningsvoorwaarde zal in het (moeder-)bestemmingsplan moeten komen te staan zodat duidelijk is dat de verevening noodzakelijk is voor planologische medewerking. Voordat het college en de raad besluiten tot medewerking, moet er overeenstemming zijn over de verevening. Voor artikel 10 plannen geldt een overeenkomst als basis voor planologische medewerking. De overeenkomst is vervolgens onderdeel van de belangenafweging die plaatsvindt bij het besluit tot medewerking. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de verevening, zal het bestuur een negatief besluit over planologische medewerking nemen. Reden dat er niet wordt meegewerkt, is dat er in zo n geval geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De nieuwe planologische situatie zou dan namelijk zonder verevening ruimtelijk slechter zijn dan de oude. De ruimtelijke relatie tussen de verevening en de gewenste wijziging op het perceel moet ook hier duidelijk naar voren komen. 18

21 3 Functieverandering De in deze paragraaf beschreven mogelijkheden voor functieverandering hebben betrekking op de vrijkomende of vrijgekomen (agrarische) bedrijfsbebouwing. De in veel situaties aanwezige dienstwoning valt daar niet onder. Die blijft als woning bestaan. Uitgangspunt bij functieverandering is conform het Streekplan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door vrijgekomen gebouwen te hergebruiken en door per bouwperceel waar functieverandering plaatsvindt de resterende gebouwen te slopen. De vrijkomende gronden komen weer in agrarisch gebruik of worden zo ingericht dat zij op andere wijze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. 3.1 Functieverandering naar wonen Functieverandering naar wonen kan plaatsvinden bij volledige beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten. In veel gevallen is het goed mogelijk op de plaats van vrijkomende bebouwing nieuwe woonfuncties toe te voegen. Zowel in het Streekplan als in het Regionaal Plan is opgenomen dat hiermee voor een belangrijk deel aan de behoefte aan landelijk wonen kan worden tegemoet gekomen. Volgens de generieke regeling uit het Streekplan kunnen voormalige bedrijfsgebouwen een woonfunctie krijgen, waarbij uitgangspunt is dat 50 % van de bebouwing wordt gesloopt en het wonen plaatsvindt in maximaal twee woongebouwen met meerdere wooneenheden. Het is ook mogelijk alle bestaande vrijkomende gebouwen te slopen en in plaats daarvan één nieuw woongebouw te realiseren met meerdere wooneenheden. Het regionaal beleid maakt het in aanvulling op de regeling uit het Streekplan mogelijk bij sloop van alle vrijkomend bedrijfsgebouwen twee in plaats van één woongebouw te realiseren. Ook wordt het in dit geval onder voorwaarden mogelijk gemaakt één of twee vrijstaande woningen te realiseren in plaats van woongebouwen. Ter toelichting hierop het volgende. Het landelijk gebied in de stadsregio is voor een groot deel gelegen in de directe nabijheid van stedelijk gebied. Dat heeft gevolgen voor de gewenste vorm waarin nieuwe woningen worden gerealiseerd. In grote delen van het verstedelijkt gebied wordt een forse inspanning geleverd om betaalbare woningen in de nabijheid van voorzieningen te realiseren. In aanvulling op dit woonmilieu is het gewenst ook te voorzien in de vraag naar bijzondere woonmilieus in de vorm van duurdere vrijstaande woningen in het buitengebied. De stadsregio kiest er daarom voor om bij vrijkomende bebouwing in het buitengebied niet alleen woningen in de vorm van woongebouwen mogelijk te maken, maar daarnaast ook ruimte te bieden aan het realiseren van vrijstaande woningen. De gemeenten bepalen vervolgens in het bestemmingsplan in welke mate en op welke locaties van 19 Notitie functieverandering buitengebied

22 deze mogelijkheid gebruik kan worden gemaakt. De afstemming op de regionale woningmarkt wordt hierbij gewaarborgd doordat alle nieuw te realiseren woningen onderdeel uitmaken van de afspraken die gemaakt zijn in de concessies woningbouw. Door deze aanpak wordt zo goed mogelijk ingespeeld op de regionale woningmarkt en worden de kansen die het buitengebied biedt optimaal benut Hergebruik bedrijfsbebouwing voor wonen. Indien de bestaande bebouwing voor wonen wordt hergebruikt, is het uitgangspunt dat maximaal twee woongebouwen ontstaan en tenminste 50 % van de bebouwing wordt gesloopt. Deze sloop vormt in dat geval de noodzakelijke verevening. Het regionaal beleid stelt geen voorwaarden aan het aantal woningen dat per woongebouw wordt gerealiseerd. De gemeenten kunnen dit op basis van hun eigen beleid verder uitwerken. De verevening kan ook op een van de andere in paragraaf genoemde wijzen plaatsvinden, mits wordt onderbouwd dat dit de beoogde verbetering in ruimtelijke kwaliteit oplevert. Een voorbeeld hiervan is hergebruik van karakteristieke en/of monumentale bebouwing. In dat geval vormt het behoud van die bebouwing de verevening, en kan de gehele karakteristieke en/of monumentale bebouwing gebruikt worden voor de woonfunctie. Deze vorm van hergebruik is in alle gebiedstypen goed inpasbaar. Er wordt immers gebruik gemaakt van bestaande gebouwen. Niettemin kan het gewenst zijn hieraan in specifieke situaties beperkingen op te leggen in het bestemmingsplan. Dat geldt zeker voor het landbouwontwikkelingsgebied, waar zoveel mogelijk ruimte voor intensieve landbouwfuncties wordt gereserveerd en functieverandering slechts in bijzondere situaties mogelijk is, zoals is aangegeven in paragraaf Sloop en vervangende nieuwbouw. Functieverandering naar wonen is ook mogelijk door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en herbouw van een woongebouw. Uitgangspunt hierbij is dat één woongebouw of maximaal twee woongebouwen met meerdere wooneenheden wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50 % van de gesloopte bebouwing. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing. Deze vorm van hergebruik is in alle gebiedstypen mogelijk. In veel gevallen is het gewenst in te spelen op de specifieke situatie om daardoor een hogere ruimtelijke kwaliteit te bereiken of om daardoor meer mogelijkheden voor functieverandering te bieden. Dit geldt in het bijzonder voor de volgende situatie. Bij sloop in gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderij is vervangende nieuwbouw ook mogelijk buiten deze gebieden en buiten het groenblauw raamwerk uit het Streekplan. Het Regionaal Plan biedt deze mogelijkheid al. Bij mogelijke functieverandering in het landbouw- 20

23 ontwikkelingsgebied en in de zoekgebieden voor glastuinbouw kan het gewenst zijn dezelfde mogelijkheid te hebben. Bij sloop buiten gebieden voor grondgebonden landbouw en veehouderijen buiten het groenblauw raamwerk, is vervangende nieuwbouw buiten het gebied waar de sloop plaatsvind mogelijk indien dit ten goede komt aan de ruimtelijke kwaliteit. Als alternatief gebied komen in elk geval kernrandzones in aanmerking. Gemeenten kunnen dit voor deze gebieden opnemen in het bestemmingsplan. In veel gevallen kan het gewenst zijn bij sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen in plaats van één of twee woongebouwen één of twee vrijstaande woningen te realiseren. Het is mogelijk om bij sloop van minimaal 750 m 2 bedrijfsbebouwing één vrijstaande woning te realiseren in plaats van een woongebouw. Indien 1500 m 2 of meer aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, kunnen ter plaatse twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Als van deze mogelijkheden gebruik wordt gemaakt, dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een proportionele invulling van de verevening. Ook is een goede inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving belangrijk. 3.2 Functieverandering naar werken Naast wonen ondersteunen ook niet-agrarische werkfuncties in het buitengebied de vitaliteit van het landelijk gebied. Het Streekplan maakt functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied naar kleinschalige vormen van niet-agrarische bedrijvigheid mogelijk. Grootschalige bedrijvigheid en/of bedrijven die veel mobiliteit genereren horen thuis op een bedrijventerrein. De stadsregio onderschrijft dit. In het Streekplan is opgenomen dat maximaal 500 m 2 vloeroppervlak per locatie voor niet-agrarische bedrijvigheid kan worden hergebruikt, waarbij de overtollige bebouwing wordt gesloopt. Het gehanteerde maximumvloeroppervlak voor niet-agrarische bedrijvigheid kan echter onnodige beperkingen opleggen aan deze bedrijvigheid en aan de mogelijkheden voor functieverandering. Regionaal uitgangspunt voor functieverandering naar werken is dat in multifunctioneel gebied functieverandering naar werken mogelijk is tot 50 % van de bestaande bebouwing met een maximum van 750 m 2 in bestaande gebouwen, waarbij overige vrijkomende bebouwing wordt gesloopt. Indien meer dan 500 m 2 gebruikt wordt voor de nieuwe werkfunctie, dient proportionele verevening plaats te vinden. Hierdoor worden meer mogelijkheden geboden de gewenste verbetering van ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Bij de beoordeling van het hergebruik is het gewenst gebruik te maken van een indicatieve bedrijvenlijst. Het bepalen van een indicatieve bedrijvenlijst voor de gehele regio is echter niet mogelijk gebleken. De verschillen tussen de gemeenten zijn daarvoor te groot. Dat geldt zowel voor de inrichting van het buitengebied als voor de ligging ten opzichte van bedrijventerreinen of 21 Notitie functieverandering buitengebied

24 andere alternatieve vestigingslocaties voor bedrijven. Zo is in sommige gemeenten in het multifunctioneel gebied van oudsher veel meer nietagrarische bedrijvigheid aanwezig dan in andere. Daardoor zal in het ene geval een bepaalde vorm van bedrijvigheid passend kunnen zijn, terwijl diezelfde bedrijvigheid in een andere gemeente niet passend is. Gemeenten stellen zelf een regeling op, rekening houdend met de algemene voorwaarden uit het Streekplan en het regionale beleid. Ook worden de mogelijke negatieve effecten op de in paragraaf opgenomen gebiedsprioriteiten zwaar meegewogen. Bijzondere aandacht bij functieverandering wordt gegeven aan de functies verblijfsrecreatie, dagrecreatie en zorg. Deze specifieke functies kunnen een grote bijdrage leveren aan het versterken van de vitaliteit van het landelijk gebied. Daarom kiest de stadsregio er voor bij functieverandering naar één van deze functies extra ruimte te bieden. Dit sluit aan op de extra mogelijkheden voor functieverandering in de nabijheid van het recreatief routenetwerk die al in het Regionaal Plan zijn opgenomen. Het hiervoor genoemde algemene uitgangspunt wordt verder gedifferentieerd voor verschillende gebiedstypen en voor al dan niet gebiedsgebonden functies: Als sprake is van één gebouw dat qua oppervlakte groter is dan de maximaal toegestane oppervlakte voor de werkfunctie, mag dat gehele gebouw worden gebruikt mits niettemin de bebouwde oppervlakte met 50 % wordt gereduceerd dan wel verevening op andere wijze plaatsvindt; Indien sprake is van één of meer van de volgende situaties wordt het hiervoor genoemde maximum verhoogd met 250 m 2. De voorwaarden dat ten hoogste 50 % van de bestaande bebouwing mag worden gebruikt en dat de bebouwde oppervlakte met 50 % wordt gereduceerd dan wel verevening op andere wijze plaatsvindt, blijven hierbij van kracht. Dit geldt: voor de specifieke functies verblijfsrecreatie, dagrecreatie en zorg; in de nabijheid van het recreatief routenetwerk voor functies die het recreatief routenetwerk versterken; in kernrandzones en in buurtschappen; De gemeente bepaalt, indien gewenst, welke gebieden hiervoor in aanmerking komen en nemen hiervoor lokaal maatwerk op in bestemmin gsplanvoorschriften. In afwijking van het bovenstaande geldt: In EHS-natuur is geen algemene functieverandering mogelijk. Voor de specifieke functies verblijfsrecreatie, dagrecreatie en zorg en voor de functies die het recreatief routenetwerk versterken is wel functieverandering mogelijk. Hiervoor geldt een maximum van 750 m 2. Functieverandering binnen de EHS dient te passen binnen het provinciale nee-tenzij beleid dat voor de EHS geldt. Dit houdt in dat bestemmingswijziging niet mogelijk is als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast, 22