Informatie van het college aan de raad Onderwerp: Consultatie principemedewerking functieverandering VAB naar wonen Eekterweg 49 te Oosterwolde.

Transcriptie

1 GEMEENTE OLDEBROEK Informatie van het college aan de raad Onderwerp: Consultatie principemedewerking functieverandering VAB naar wonen Eekterweg 49 te Oosterwolde. Portefeuillehouder: H. Westerbroek Kenmerk: / Behandelend ambtenaar B. bij t Werk/J.W. van Hoorn Aanleiding om te informeren Tijdens de vergadering van de commissie Ruimtegebruik en Leefomgeving op 6 april 2016 is de afspraak gemaakt dat de commissie zal worden geconsulteerd bij afwijkingen van het gangbare proces dan wel bij mogelijke interpretatieverschillen tussen beleidsuitgangspunten functieverandering VAB (vrijkomende agrarische bebouwing) en de uitvoering. De afspraak is gemaakt naar aanleiding van de behandeling van de college-informatie Aanvullende informatie inzake de uitvoeringspraktijk functieverandering, de projecten Zuiderzeestraatweg 224 en Eekterweg 14 c.a. en vooraankondiging wijziging functieveranderingsbeleid. In deze notitie staan ook de lopende zaken vermeld die nog worden afgehandeld op basis van het huidige beleid. Een van de zaken is Eekterweg 49. In deze zaak heeft initiatiefnemer de aanwezige agrarische bebouwing op het perceel Stationsweg 63 te Oldebroek overgenomen en wenst deze direct te slopen na een positief besluit op het principeverzoek. Initiatiefnemer wil niet wachten met sloop tot na het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. Initiatiefnemer weet dat het mogelijk is dat de verzochte bestemming niet gerealiseerd kan worden. Initiatiefnemer aanvaardt alle risico s die verbonden zijn aan het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure. Samenvatting Bij brief van 18 februari 2016 is een principeverzoek ingediend voor functieverandering VAB naar wonen voor het perceel Eekterweg 49 te Oosterwolde, waarbij uitruil van sloopmeters (saldering) plaatsvindt met het perceel Stationsweg 63 te Oldebroek. Het verzoek voorziet in de sloop van alle agrarische bebouwing op de percelen Eekterweg 49 (circa 130 m²) en Stationsweg 63 (circa 560 m²). In totaal wordt circa 690 m² gesloopt. Als compensatie voor de sloop wordt een vrijstaande woning gerealiseerd op het perceel Eekterweg 49. De voormalige veeschuur op dit perceel zal dienst doen als bijgebouw voor de nieuwe woning en de bestaande woning. Het verzoek is getoetst aan de uitgangspunten van functieverandering VAB zoals vermeld in de Streekplanuitwerking Functieverandering Noord-Veluwe (april 2007) en de Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2010 (opgenomen in de Structuurvisie Functieverandering Oldebroek, april 2015). Het verzoek voldoet aan de algemene regeling van dit beleid. Initiatiefnemer heeft bij het verzoek een erftransformatierapport en een salderingsovereenkomst (soort van afstandsverklaring) inzake de agrarische bebouwing op het perceel Stationsweg 63 ingediend. Voornoemde stukken zijn beoordeeld. Het erftransformatierapport biedt voldoende borging voor de landschappelijke inpassing en versterking. Uit de salderingsovereenkomst blijkt dat initiatiefnemer vrijelijk kan beschikken over de betreffende agrarische bebouwing en deze kan slopen. De eigenaar van Stationsweg 63 wenst de agrarische bebouwing op dit perceel zo spoedig mogelijk te slopen na een positief besluit op het principeverzoek. Gebruikelijk is hier toe over te gaan na afronding van de bestemmingsplanprocedure. Het is immers mogelijk dat het plan niet wordt vastgesteld. De initiefnemer heeft aangegeven de volledige risico hiervoor te willen dragen. Conform afspraak van 6 april 2016 willen wij u graag consulteren. Wij vernemen graag uw reactie op het voornemen van initiatiefnemer om de bebouwing op het perceel Stationsweg 63 te Oldebroek te slopen na een positief besluit van ons.

2 - 2 - Toelichting Toelichting 1. Inleiding Bij brief van 18 februari 2016 is een principeverzoek ingediend voor functieverandering VAB (vrijkomende agrarische bebouwing) naar wonen voor het perceel Eekterweg 49 te Oosterwolde, waarbij uitruil van sloopmeters (saldering) plaatsvindt met het perceel Stationsweg 63 te Oldebroek. Het verzoek voorziet in de sloop van alle agrarische bebouwing op de percelen Eekterweg 49 (circa 130 m²) en Stationsweg 63 (circa 560 m²). In totaal wordt circa 690 m² gesloopt. Als compensatie voor de sloop wordt een vrijstaande woning gerealiseerd op het perceel Eekterweg 49. De voormalige veeschuur op dit perceel zal dienst doen als bijgebouw voor de nieuwe woning en de bestaande woning. 2. Historie In het kader van functieverandering is geen eerder verzoek ingediend voor de percelen Eekterweg 49 en Stationsweg 63. Voor de locatie Stationsweg 63 is recentelijk een omgevingsvergunning afgegeven voor het verplaatsen van een woning. 3. Wettelijk kader Het verzoek is ingediend in het kader van functieverandering VAB. Het verzoek dient derhalve te worden getoetst aan de Streekplanuitwerking Functieverandering Noord-Veluwe (april 2007). Aanvullend op de Streekplanuitwerking heeft de gemeente Oldebroek de Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek 2010 vastgesteld. De beleidsnotitie is verankerd in de Structuurvisie Functieverandering Oldebroek 2015 (vastgesteld 23 april 2015). Het verzoek dient ook hieraan te worden getoetst. Daarnaast moet het verzoek getoetst worden aan het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2007 (quickscan). 4. Toelichting/uitwerking situatie/overwegingen 4.1. Bestemmingsplan Buitengebied 2007: bestemmingen Het initiatief omvat de percelen Eekterweg 49 en Stationsweg 63. Beide percelen zijn in het bestemmingsplan Buitengebied 2007 bestemd als Wonen 1. De als zodanig aangewezen percelen zijn bestemd voor woningen Toetsing principeverzoek aan Functieveranderingsbeleid VAB / Quick scan Het verzoek is getoetst aan de uitgangspunten van functieverandering zoals vermeld in de Streekplanuitwerking Functieverandering Regio Noord-Veluwe (2007) en aan de Beleidsnotitie functieverandering gemeente Oldebroek Toets algemene regeling De percelen Eekterweg 49 en Stationsweg 63 liggen buiten de EHS/thans Gelders Natuur Netwerk (GNN). Buiten de EHS/GNN moet er minimaal 500 m² worden gesloopt. Uit de geleverde stukken blijkt dat er circa 130 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig is op het perceel Eekterweg 49 en circa 560 m² op het perceel Stationsweg 63. In totaal wordt circa 690 m² aan agrarische bebouwing gesloopt. Alle agrarische bedrijfsbebouwing op deze percelen wordt gesloopt. De sloop m² op de percelen Eekterweg 49 en Stationsweg 63 zijn gecontroleerd a.d.h.v. het bouwdossier. De conclusie is dat er voldoende legale sloop m² aanwezig zijn. Daarmee wordt voldaan aan de algemene regeling Toets basispakket Als initiatieven voldoen aan de criteria uit de algemene regeling, dan moet worden voldaan aan een basispakket van kwaliteitsbijdragen. Deze bijdragen gelden voor alle initiatieven en zijn niet afhankelijk van het gebiedstype.

3 - 3 - a. Sloop agrarische bedrijfsgebouwen Sloop draagt bij aan ontstening van het buitengebied. Gebouwen die niet bijdragen aan de beeldkwaliteit worden gesloopt en de hoeveelheid verhard oppervlakte wordt verminderd. Alle agrarische bedrijfsbebouwing op de percelen die niet wordt hergebruikt voor wonen of als bijgebouw wordt gesloopt. Het agrarisch bedrijf Eekterweg 49 is volgens de initiatiefnemer in 1991 gestopt. Het perceel heeft sinds 2004 een woonbestemming (Woondoeleinden, aanduiding B). Gesproken kan worden van een voormalig agrarisch bedrijf. Het traject van functieverandering VAB staat in principe open voor Eekterweg 49. Op de locatie Stationsweg 63 is een agrarische bedrijf actief geweest tot b. Saldering Gebouwen die buiten het bouwvlak liggen, kunnen via de salderingsregeling worden meegeteld bij de totale hoeveelheid te slopen bebouwing. Saldering is uitruil van het aantal vierkante meters te slopen bebouwing tussen percelen, waarbij op een ander perceel de woningbouw mag worden gecompenseerd. Sloop is in de gehele gemeente mogelijk. Alle (voormalige) bedrijfsgebouwen op beide locaties dienen te worden gesloopt. De locaties Eekterweg 49 en Stationsweg 63 liggen in onze gemeente. De woningbouw wordt gecompenseerd op de locatie Eekterweg 49. Het verzoek voldoet aan de eisen van saldering. Terzijde wordt opgemerkt dat de eigenaar van Stationsweg 63 de agrarische bebouwing eerst heeft aangeboden voor saldering met een functieveranderingsproject VAB in de gemeente Nunspeet (volgens functieveranderingsregels VAB van die gemeente). De gemeente Oldebroek wilde daar aan mee werken. Het functieveranderingsproject in Nunspeet ging helaas niet door. Daarop heeft eigenaar de bebouwing aangeboden aan de initiatiefnemer van Eekterweg 49. In november 2015 heeft de gemeente op verzoek van de eigenaar toestemming gegeven om uit oogpunt van volksgezondheid en veiligheid alle asbest te verwijderen op de locatie Stationsweg 63. c. Intrekking milieuvergunning Eventueel nog aanwezige gebruiks- en milieuvergunning dan wel -meldingen voor beide percelen moeten worden ingetrokken. d. Behoud cultuurhistorisch waardevolle gebouwen De bebouwing op het perceel Eekterweg 49 kan worden getypeerd als een karakteristiek (vroeg) wederopbouw erf, waarbij het woonhuis los staat van de veeschuur. De woning en de voormalige veeschuur worden niet gesloopt. De te slopen werktuigberging is als gebouw niet waardevol. De bebouwing is niet aangemerkt als een rijks- of gemeentelijk monument. Dit geldt ook voor de bebouwing op het perceel Stationsweg 63. De eigenaar van dit perceel realiseert ter vervanging van de boerderij een nieuw woonhuis op de locatie. De aanwezige agrarische bebouwing is niet waardevol en wordt derhalve gesloopt. e. Bestemmingswijziging De bestemming op het perceel Eekterweg 49 wordt gewijzigd via een bestemmingsplanwijziging. De woonbestemming zal zodanig worden gewijzigd dat op dit perceel twee woningen aanwezig mogen zijn. ƒ. Beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing/erftransformatierapport Om de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning op het perceel Eekterweg 49 goed te kunnen waarborgen, heeft initiatiefnemer het plan voorgelegd aan de ervenconsulent van het Gelders Genootschap. In het advies van februari 2016 worden randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd voor het ruimtelijk ontwerp. Randvoorwaarden en uitgangspunten zijn vertaald in een schetsplan. Dit schetsplan is basis voor de verdere uitwerking in een bestemmingsplan. Uit dit rapport blijkt dat de nieuwe woning vanuit landschappelijk oogpunt inpasbaar is. g. Gebiedsplan Zoekzones landschappelijke versterking en groene wiggen

4 - 4 - Het perceel Eekterweg 49 ligt in de zoekzone nabij Oosterwolde (Groote Woldweg - Eekterweg - Winterdijk). In deze zoekzones zijn nieuwe ontwikkelingen in het kader van functieverandering VAB mogelijk. De spelregels voor dit gebied zijn betrokken bij het opstellen van het erftransformatierapport Overige voorwaarden/quickscan Overige voorwaarden Een belangrijke voorwaarde is dat de bedrijfswoning wordt gehandhaafd. De voormalige bedrijfswoning op het erf Eekterweg 49 blijft behouden. Daarmee is aan deze eis voldaan. De overige voorwaarden komen aan bod in de Quick scan Functieverandering Eekterweg 49. Quick scan Functieverandering Eekterweg 49 Het verzoek is strijdig met het bestemmingsplan Buitengebied 2007 omdat de bestemming Wonen - 1 niet toelaat om op het perceel een extra woning te realiseren. Omdat het hier een verzoek om functieverandering VAB betreft, is een bestemmingsplanwijziging zonder meer aan de orde. Er is een erftransformatierapport opgesteld waarin de maatregelen om te komen tot een goede landschappelijke inpassing worden benoemd. Met dit erftransformatierapport kan worden ingestemd. Ten aanzien van archeologie, natuur/ecologie en bodem zijn nadere onderzoeken nodig. Het functieveranderingsproject heeft geen nadelige gevolgen voor omliggende functies. Het project past binnen de kaders van het huidige volkshuisvestingsbeleid. Vanuit stedenbouw is opgemerkt dat het erftransformatierapport een goede basis vormt voor een passende invulling Salderingsovereenkomst Het initiatief vindt plaats in het kader van functieverandering. In dit specifieke geval is er sprake van saldering met de locatie Stationsweg 63 te Oldebroek. Dit betekent dat initiatiefnemer er zeker van moet zijn dat hij kan beschikken over de sloop m² op deze locatie om aan de sloopeis van minimaal 500 m² te kunnen voldoen. Initiatiefnemer heeft daarom bij het verzoek een salderingsovereenkomst (een soort van afstandsverklaring) gevoegd, waaruit blijkt dat initiatiefnemer vrijelijk kan beschikken over de betreffende agrarische bebouwing en deze kan slopen Omgevingsvisie Gelderland/overleg provincie In de Omgevingsvisie Gelderland (2014) is ten aanzien van functieveranderingsbeleid VAB opgemerkt dat de provincie nu niet meer kiest voor een apart beleidskader (zoals het huidige beleidskader dat is gebaseerd op het Streekplan 2005), maar voorstander is van beleid en afspraken in regionaal verband. Kansen voor functieverandering moeten passen bij de aard en de schaal van een bepaald gebied. In de praktijk werden de projecten vooraf besproken aan de hand van het erftransformatierapport. Dat hoeft nu niet meer. Het ontwerpplan en het vastgestelde plan worden nu ter beoordeling toegezonden aan de provincie Conclusie Het verzoek voldoet aan de algemene regeling van functieverandering Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Ook wordt voldaan aan het basispakket. Initiatiefnemer heeft een Erftransformatierapport (februari 2016) ingediend. Het erftransformatierapport is een goede basis voor de verdere uitwerking in een bestemmingsplan. Met de randvoorwaarden en uitgangspunten en het schetsplan uit het erftransformatierapport kan worden ingestemd. Bij het verzoek is de salderingsovereenkomst gevoegd waaruit blijkt dat initiatiefnemer vrijelijk kan beschikken over de agrarische bebouwing op het perceel Stationsweg 63 en deze kan slopen. Daarmee wordt voldaan aan de minimale sloopeis van 500 m 2. Op grond van het verzoek en de ingediende documenten kan worden geconcludeerd dat voldaan is aan de voorwaarden voor medewerking aan functieverandering VAB naar wonen. Uit de quickscan is gebleken dat er op voorhand geen belemmeringen zijn. Uit eerste onderzoek is gebleken dat voldaan kan worden aan de overige voorwaarden zoals vermeld in de

5 - 5 - Streekplanuitwerking. Ten aanzien van archeologie, natuur/ecologie en bodem zijn nadere onderzoeken nodig. Het voorstel is om principemedewerking te verlenen aan functieverandering VAB naar wonen voor het perceel Eekterweg 49 te Oosterwolde conform het advies van de ervenconsulent van februari Financiën Het betreft hier een besluit op het principeverzoek. Voor het afhandelen van dit principeverzoek zijn leges verschuldigd. Een aanslagbiljet wordt toegezonden aan initiatiefnemer. Indien het daadwerkelijk komt tot een bestemmingsplanwijziging, dan zijn hiervoor ook leges verschuldigd en zal er een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten worden met de initiatiefnemer. 6. Communicatie en burgerparticipatie Indien de plannen doorgaan zal er in ieder geval bij de planologische procedure de mogelijkheid zijn om op de plannen te reageren (wettelijke procedure). Daarnaast moet de initiatiefnemer het plan bespreken met omwonenden en daartoe een informatieavond beleggen. 7. Uitvoeringsaspecten Het afhandelen van principeverzoeken behoort tot het reguliere werk en is opgenomen in de jaarplanning. 8. Toelichting op eventuele niet-openbaarheid van stukken Niet van toepassing. Bijlagen: 1. Aanvullende informatie inzake de uitvoeringspraktijk functieverandering, de projecten Zuiderzeestraatweg 224 en Eekterweg 14 c.a. en vooraankondiging wijziging functieveranderingsbeleid. 2. Principeverzoek (2a) voor het beoordelen van een ruimtelijk initiatief functieverandering VAB Eekterweg 49 in combinatie met saldering Stationsweg 63 te Oldebroek (18 februari 2016) inclusief toelichting (2b en 2c), salderingsovereenkomst 16 februari 2016 (2d) met plattegrond en foto s Stationsweg 63 (2e) en Erftransformatierapport Advies Eekterweg 4 februari 2016 (2f). 3. Mailbericht bevestiging instemming sanering asbest perceel Stationsweg 63 te Oldebroek, 13 november (De bijlagen 1, 2a, 2d en 2f zijn via de griffie in te zien; de bijlagen 2b, 2c en 2e staan in ibabs.) Oldebroek, 26 april Burgemeester en wethouders van Oldebroek,, wnd. secretaris drs. M.G.M. van de Geijn,, burgemeester mr. A. Hoogendoorn.