Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck 5 februari 2014

Transcriptie

1 Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck 5 februari 2014 Context verkenning Om landgoederen en hun maatschappelijke waarde duurzaam in stand te houden moeten veel landgoederen kosten besparen, processen optimaliseren of nieuwe economische dragers ontwikkelen. Voor sommige eigenaren gaat de verandering echter verder, gaat het roer geheel om en wordt er gezocht naar fundamentele innovatie, een echte transitie in denken en doen van het landgoed. Oplossingen zijn op ieder landgoed anders en vragen om lokaal maatwerk en kennis van kansrijke mogelijkheden. Provincie Overijssel wil eigenaren hierbij faciliteren, inspireren en stimuleren om tot uitvoering over te gaan. In het najaar van 2013 en begin van 2014 heeft Overijsels Particulier Grondbezit (OPG) en Wing daarom in opdracht van de provincie een reeks praktijkdagen en expertverkenningen georganiseerd. Expertverkenning Den Alerdinck In totaal zijn eind 2013 en begin 2014 een drietal expertverkenningen uitgevoerd. Tijdens de expertverkenningen werd telkens rondom één onderwerp een groep experts bij elkaar gebracht om nieuwe oplossingen te formuleren. De onderwerpen van de expertverkenningen waren: Samenwerking Kansen voor energiebesparing en -opwekking Verdienmodellen Op 5 februari kwamen 5 experts bij elkaar om op Den Alerdinck de strategie voor nieuwe verdienmodellen uit te werken. De experts waren: Carolien Bakker; communicatie adviseur en coordinator activiteiten op Den Alerdinck. Eric van Veluwe; eigenaar van de Vale Ouwe een culinair projectmanagement bureau en betrokken bij diverse verkenningen voor exploitatie van landgoederen en eigenaar van diverse horeca locaties en concepten. Kien van Hövell; transitieadviseur bij Co-Creatie, adviespraktijk voor duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed en historische landgoederen en mede initiatiefnemer van Het Landgoedbedrijf. Joukje Bosch; stafmedewerker OPG, bekend met veel ontwikkelingen op landgoederen in Nederland. Harm Luisman; medewerker Wing, mede-eigenaar Vallei vis, betrokken bij diverse start-ups en ervaring met verdienmodellen in landelijkgebied en bij landgoederen. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck Wing 1

2 Ontwikkeling van missie en visie Een missie en visie vaststellen is geen doel, maar een middel om richting te geven aan ontwikkelingen. Immers, zonder een missie geen visie, zonder een visie geen strategie en zonder een strategie kunnen nu eenmaal geen doelen gesteld, laat staan bereikt worden. In het businessplan moet de visie centraal staan om de transitie te maken van individuele macht naar gebundelde kracht. Om maximaal te profiteren van de voordelen van werken in netwerken is het van belang om duidelijk te zijn over het doel dat je wilt bereiken. In voorgesprekken met de eigenaar van Den Alerdinck, Wouter Koning en rentmeester Kees Blok zijn de toekomstplannen voor het landgoed toegelicht. Door de grote diversiteit aan ideeën is gezamenlijk besloten om eerst de missie en visie te bespreken en uit te werken tot verschillende aanpakken. Samen met de experts zijn de kansen en uitdagingen van de mogelijke aanpak besproken zodat de gekozen richting uiteindelijk verder versterkt kan worden. Missie Waarom zijn we er Visie Wat we willen zijn en wat zijn kernwaarden? Strategie Wat we moeten doen Aanpak Hoe gaan we dat doen Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

3 Missie en visie van Den Alerdinck De maatschappij veranderd, een focus op individualisme heeft geleid tot onpersoonlijke en gemaximaliseerde in plaats van geoptimaliseerde systemen en processen. Collectieven, samenwerking en (gedeelde) initiatieven kenmerken de energieke samenleving die nu ontstaat. Missie Den Alerdinck wil midden in deze ontwikkeling staan, mensen ruimte bieden om zichzelf te (her)ontdekken, inspireren en werkende voorbeelden creëren met hen. Het landgoed helpt bezoekers en klanten zo om zichzelf beter te voelen en werkt zo mee aan een gedeeld bewustzijn over werkelijke duurzaamheid voor mens, omgeving en economie. Dit wordt voelbaar en zichtbaar in het gekozen businessmodel en aanpak. Den Alerdinck wil een op alle vlakke gezond en zelfredzaam landgoed zijn met een open karakter waar het bijzondere gevoel van het landgoed gedeeld wordt met bezoekers en klanten. Visie Den Alerdinck wil op het landgoed werkende voorbeelden van nieuwe collectieven creëren. De weconomy kan zo de drijvende economische kracht worden en ervoor zorgen dat het landgoed gezond aan de volgende generaties kan worden nagelaten. Kernwaarden van het landgoed zijn / worden: Duurzaam: qua economie, omgeving en mens. Open: voor contact, inspiratie opdoen en delen van kennis en ervaringen. Samen en collectief: samenwerking helpt om weer aandacht voor elkaar te krijgen en creëert nieuwe (economische) kansen. Mooi; het landgoed is nu al een parel in Nederland en Overijssel. In de toekomst wordt het omliggende bebouwing ingepast zodat het bij het karakter van het landschap en landgoed past. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

4 Strategie Om een gezond en zelfredzaam landgoed te worden zal het gehele landgoed slim geëxploiteerd moeten worden. Eerste uitdaging is om de (economische)basis gezond te krijgen. Wens is om verdienmodellen te ontwikkelen die het landgoed en de omgeving versterkt. De aankoop van de Pulsaracademie terrein tegenover Den Alerdinck van Natuurmonumenten maakt een gefaseerde strategie en aanpak mogelijk. Nieuwe modellen kunnen op het Pulsarterrein getest worden voordat ze voor het hele landgoed ingezet worden. Ondertussen kan de huidige exploitatie van het hoofdhuis en bijgebouwen voortgezet worden om lopende kosten te dekken. Om op korte termijn kosten te dekken kan het belangrijk zijn om in te zetten op besparing van energie (door ander gebruik en gedrag) of personeel. Op linkerkant van de afbeelding is de oprit en de panden van het landgoed Den Alerdinck zichtbaar. Rood omkaderde terrein is het huidige Pulsaracademie terrein. Rode vlak geeft gebouwen aan die gesloopt moeten worden. Blauwe vlak geeft gebouwen aan waar Pulsaracademie actief in kan blijven Groen vlak geeft gebouwen aan die Den Alerdinck voor nieuwe verdienmodellen kan inzetten. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

5 Aanpak Concept 1: Feesten en partijen De huidige exploitatie van het hoofdhuis en enkele bijgebouwen richt zich op verhuur voor bruiloften en verhuur voor bewoning en recreatieve overnachting. Doordat de afgelopen jaren minder onderhoud aan het pand is gepleegd kan op termijn de kwaliteit van de faciliteiten te laag worden voor het hogere segment. De komende jaren zal daarom ook ingezet worden op familiefeesten. Samen moeten de familiefeesten en bruiloften de komende jaren zorgen voor een stabiel inkomen voor het landgoed. Deze activiteiten kunnen, mitst stevig uitgebreid, een gedegen economische drager worden onder het landgoed. Een goede exploitant, of het creëren van een restaurant / herberg op het pulsarterrein kan hier sterk positief aan bijdragen. Concept 2: Nieuwe dragers op terrein pulsaracademie Met de bijgebouwen op het landgoed en op het terrein van de pulsaracademie wordt een nieuw inkomstenmodel getoetst. Wens is om een deel van de bebouwing in te zetten voor cursussen, workshops en een herberg of speciaal (vegetarisch?) restaurant. Deze functies kunnen direct inkomsten opleveren. Concept 3: ondernemerscollectief Het landgoed wil een ondernemerscollectief creëren. Ondernemers in het collectief vestigen zich op Den Alerdinck en dragen concreet iets bij aan het landgoed. Doel is dat er een unieke uitruil van waarden, diensten en geld ontstaat passend bij de Weconomy. Wens is dat het collectief enkele basisbehoeften zoals loonadministratie biedt aan de ondernemers. Partijen in het collectief leveren deze diensten kosteloos aan het landgoed en kunnen als tegenprestatie gebruiken maken van aanwezige bebouwing. Dat betekent dat ze mogelijk gratis kunnen wonen of een gratis praktijkruimte kunnen benutten mits ze voldoende waardevolle diensten of producten daar tegenover stellen. De experts geven aan dat deze uitwerking alleen nog te smal is. In het nieuwe model vindt niet alleen een uitwisseling van euro s maar ook van producten en diensten plaats. Voordeel van deze constructie is dat lopende kosten van het landgoed sterk verlaagd kunnen worden; Den Alerdinck zit dan niet vast aan personele kosten of dure contracten, maar aan samenwerkingsovereenkomsten. De locatie, het collectief en de uitwisseling van ruimte, diensten en producten moet meerwaarde voor alle partijen opleveren, alleen dan kan het succesvol worden. Naast de nieuwe activiteiten wordt het huurcontract met de Pulsaracademie heronderhandeld. Het nieuwe contract kan meerdere vormen aannemen maar zou bijvoorbeeld een erfpachtconstructie kunnen worden (verkoop pand, jaarlijkse inkomsten vanuit erfpacht). De Pulsaracademie kan zo voor een stabiel inkomen zorgen. Den Alerdinck en de Pulsaracademie zullen vooralsnog duidelijk gescheiden organisaties zijn zonder overlap in activiteiten, op termijn is het echter zeer goed denkbaar dat activiteiten elkaar gaan versterken. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

6 Activiteiten die onderdeel van de exploitatie van Den Alerdinck zouden kunnen worden zijn: Restaurant / herberg. Hoge kwaliteit passend bij omgeving met open karakter en duidelijke focus zodat het aandacht en aantrekkingskracht creëert, bijvoorbeeld als een top vegetarische locatie. Investeerder/exploitant nodig die (deels) kosten herbestemming en inrichting op zich neemt. Aandachtspunt is aansluiting met overige huurders (Pulsaracademie). Wandel en fietstochten. Aansluiting op bestaande tochten voor extra explosure en om extra bezoekers te trekken die nodig zijn voor de economische activiteiten op het landgoed. Vrijwilligersnetwerk opzetten. Vrijwilligers leveren op veel landgoederen een belangrijke bijdrage; in regulier onderhoud, tijdens evenementen, voor het geven van rondleidingen en meer. Een actief netwerk kan bijdragen aan kostenbesparingen en een verbinding leggen tussen het landgoed en de omgeving. Een goed netwerk kan alleen ontstaan als er een goede waarde propositie is, kortom ook de vrijwilligers moeten er iets voor terug krijgen. Landwinkel. Een winkel voor regionale producten passend bij het karakter van het landgoed. Mogelijkheid voor samenwerking met agrariërs of juist met andere landgoederen. Vergader-, congres en workshoplocatie. Lesprogramma s voor scholen. Het educatief programma van Luchtkasteel tot Dassenburcht zou prima ingezet kunnen worden op Den Alerdinck of als model kunnen dienen voor een eigen programma voor lokale scholen en zo voor extra bezoek (ouders) kunnen zorgen. Moet een trekker gevonden worden die activiteit kan opzetten en begeleiden. Bestaande en nieuwe activiteiten op het landgoed en het Pulsarterrein moeten passen in het bestaande landschap en bij het bijzondere karakter / ensemble van het landgoed. Dit zal, op termijn, onder andere betekenen dat het Pulsarterrein landschappelijk beter ingepast moet gaan worden en bebouwing aangepast moet worden aan een uitstraling die past bij de omgeving. Deze aanpassingen zijn echter niet direct noodzakelijk en advies is om sowieso voor een minimum verbouw optie te kiezen. Temper dus cosmetische ingrepen om grote kosten uitgaven te voorkomen. Bij succesvolle exploitatie kunnen dan verdere aanpassingen gemaakt worden. Zo kan het terrein ook natuurlijk groeien passend bij de capaciteit van het landgoed. Bij de herinrichting van het terrein en aanpassing van de bebouwing op het Pulsarterrein zou nadrukkelijk gekeken moeten worden naar het verband met de omgeving qua energie en voedsel. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

7 Opmerkingen experts Locatie kans en uitdaging De locatie is relatief afgelegen; mensen moeten naar Den Alerdinck toegehaald worden, ze komen er niet vanzelf en in de omgeving of op het landgoed zijn momenteel geen activiteiten die bezoekers trekken. Introduceer een exploitant die als trekker voor zoveel uniciteit zorgt, zulke bijzondere producten of diensten levert, dat mensen ervoor naar Den Alerdinck komen. De exploitant zal dan ook als trekker voor andere activiteiten fungeren. Mensen komen naar de locatie voor rust, afzondering en de bijzondere sfeer van de locatie. Sluit daar in activiteiten op aan. Momenteel heeft het landgoed nog de uitstraling van een privé-erf, het is gesloten en er is weinig leven zichtbaar: het is niet duidelijk wat de activiteiten zijn op het landgoed. Advies is om dit karakter aan te passen, meer uitnodigend te maken en meer te laten zien wat er op het landgoed gebeurt. Advies is om de verkankering in de omgeving, bij de lokale bevolking, verder uit te werken. Alleen dan kan bijvoorbeeld een succesvol vrijwilligersnetwerk ontstaan of goed aangesloten worden op activiteiten in omgeving. Exploitatie: maak een duidelijk keus Een landgoed is essentie een economische eenheid met waarden die elkaar overlappen en versterken. Deze eenheid is op den Alerdinck nu niet zichtbaar doordat er vooral sprake is van losse activiteiten. Ook huidige plannen hebben geen duidelijke exploitant of trekker die voor eenheid zorgt. Op dit moment is er geen duidelijke exploitant. Het lijkt erop dat veel mensen met (soms losstaande) activiteiten bezig zijn. Maak een duidelijke keuze in exploitatie optie/aanpak en ga vanuit daar verder rekenen wat mogelijk is. De aanpak voor op het pulsarterrein is nog niet concreet genoeg uitgewerkt, er is nog geen trekkende exploitant, het vernieuwende collectief concept heeft zich nog niet bewezen en levert bovendien (nog) niet de benodigde opbrengsten op. Logisch, elk begin is onzeker. Geadviseerd wordt om het collectief concept nader uit te werken. Een concept dat werkelijk aansluit bij weconomy gaat verder dan een uitruil van basisdiensten zoals een loonadministratie. Kijk daarbij nadrukkelijk naar wat een collectief werkend maakt. Locatie, verhaal en businesplannen moeten elkaar dan wederzijds versterken. Het huidige concept lijkt niet eenvoudig om te realiseren. Doelgroep van huidige exploitatie zijn vooral welgestelden voor bruiloften. Hoe gaat deze doelgroep veranderen? Creëer sowieso een systeem met zo min mogelijke vaste kosten, zo min mogelijk personeel en bezuinig waar mogelijk (bijvoorbeeld op energie, zet lichten uit en verwarming lager). De tijd dat er bijna ongelimiteerd geld van buiten benut kon worden om Den Alerdinck op orde te houden is voorbij. Wees daarom reëel in wat je nu direct al kan oppakken. Het inpassen van panden kan veel goedkoper dan wordt geschetst. Werk vanuit wat minimaal nodig is en kijk dan wat je erbovenop kan zetten. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck

8 Organisatie De missie en visie van het landgoed worden steeds duidelijker. Het is belangrijk dat de eigenaar, Wouter Koning een duidelijke keuze maakt en vervolgens ruimte creëert voor medewerkers, samenwerkingspartners of een exploitant om in lijn van de missie en visie te komen tot een goed exploitatiemodel. Maak expliciet wie welke rol heeft en houd daaraan vast. Deze centrale continue en consistente rol is cruciaal. Strategie voor nieuwe inkomsten op den Alerdinck