beeldkwaliteitsplan d n Hoge Suute

Transcriptie

1 project: beeldkwaliteitsplan d n Hoge Suute status: datum: projectnummer: auteur: definitief 5 oktober 2009 PS000 Joop van Kempen

2 Inhoud Verkavelingsvoorstel. Ambitie.2 Thema s.3 Verkaveling 2.4 Ontsluiting en parkeren 3.5 Groen en water 3 2 Beeldkwaliteit per deelgebied 2. Deelgebieden Markante punten Beeldkwaliteit naar analogie van Mariahout Differentiatie in bouwlagen Kapvormen en nokrichtingen Situering bijgebouwen 8 3 De centrale as 3. De centrale as De woningen 0 4 De woonstraten 4. De woonstraten De woningen 3 5 De randen 5. De rand Tuindersweg De woningen 6 6 De bedrijfskavels 6. Bedrijfskavels aan Wilhelminastraat De bedrijfsgebouwen 8 7 De openbare ruimte 7. Openbare ruimte Openbaar privé 20 8 Beeldkwaliteitregime 8. Realiseren beeldkwaliteit 2 Bijlage Register referentiebeelden 23

3 Verkavelingsvoorstel. Ambitie De ambitie is realisering van een woonbuurt met kwaliteit en een eigen gezicht. Daartoe beschikt de buurt over een eigen herkenbare structuur en een markant karakter. verkavelingsvoorstel d n Hoge Suute.2 Thema s Vanuit de directe omgeving is karakteristiek de laanbeplanting langs Tuindersweg en Wilhelminastraat. Toevoeging van enkele verbindende bomenrijen leidt tot een herkenbare afbakening en onderverdeling van de buurt. Daarmee refereert de buurt aan het in Brabant op veel plaatsen herkenbare coulissenlandschap.

4 De eigen identiteit krijgt vooral gestalte in de vorm van een centrale groene as, die overgaat in een park tussen oud en nieuw. De oorspronkelijke agrarische kavelindeling is leidend voor de richting en maatvoering van de verdere verkaveling. Daarmee is de maatvoering van de oorspronkelijke velden en akkers terug te lezen in de buurt. 3d-illustratie verkavelingsvoorstel.3 Verkaveling Centraal element binnen de verkaveling is de groene as, bestaande uit, van binnen naar buiten, een park, een podium (op de kop van het park, als markering van de centrale as) en een middenberm. De verkaveling bestaat verder uit enkele haaks op de centrale groene as gesitueerde woonstraten en straatjes. De bebouwingsdichtheid neemt af van de centrale groene as naar de randen en van west naar oost. 2

5 .4 Ontsluiting en parkeren De ontsluiting vindt plaats vanaf de randen. De Tuindersweg en Wilhelminastraat geven via de woonstraten toegang tot de woonbuurt. Parkeren vindt grotendeels op eigen terrein of op binnen de bouwblokken gelegen kleine parkeerterreinen plaats. In de woonstraten wordt ook op straat geparkeerd (langsparkeren in parkeerstroken)..5 Groen en water Aan de Wilhelminastraat zijn op de laagste plekken enkele grotere waterbuffers voorzien. Door een groene aankleding bewaren deze buffers ook voldoende afstand tussen de woonbuurt en het aangrenzende bedrijventerrein. 3d-illustratie verkavelingsvoorstel In het park zijn op de lagere plekken aan de rand nog twee buffers (doorgaans droog) voorzien, voor de opvang van regenwater in extreme situaties. 3

6 2 Beeldkwaliteit per deelgebied III III II I I II II 2. Deelgebieden onderverdeling in deelgebieden: I centrale as II woonstraten III rand Tuindersweg markante bebouwing Voor de eenheid en variatie in d n Hoge Suute is het van belang de beeldkwaliteit vooraf helder vast te stellen. Eenheid wordt nagestreefd binnen de in de woonbuurt te onderscheiden deelgebieden. De variatie ontstaat door het onderscheid tussen de betreffende deelgebieden. In hoofdlijnen bestaat de indeling uit de centrale as, de haaks daarop staande woonstraten en de randen. 2.2 Markante punten Door de markante ligging in de verkavelingsopzet, is op enkele plaatsen de bebouwing sterk bepalend voor de eerste indruk van de buurt. De beeldkwaliteit van deze bebouwing verdient daardoor extra aandacht. 4

7 Beeldkwaliteit naar analogie van Mariahout De beeldkwaliteit weerspiegelt de beeldkwaliteit, zoals die thans in Mariahout is te onderscheiden: I centraal in de kern de oudste bebouwing (jaren 30-40) aan de Mariastraat (inclusief park en Oranjeplein) en de Rooyseweg; II daar omheen de latere woonbuurten met uitsluitend woningbouw (jaren 50-90); III aan de randen enkele recente ruimte-voor-ruimte woningbouwontwikkelingen (na 2000). Mariahout: oudste bebouwing 2 later woonbuurten 3 nieuwe randen 5

8 Differentiatie in bouwlagen aantal bouwlagen per deelgebied en per markante locatie Het onderscheid in deelgebieden wordt ook in de hoogte van de bebouwing tot uitdrukking gebracht. In de centrale as bestaat de bebouwing steeds uit 2 bouwlagen, met uitzondering van het meest westelijke, aan het buitengebied grenzende bouwblok waar de bebouwing ook uit bouwlaag kan bestaan. In de woonstraten is sprake van bebouwing in of 2 bouwlagen, in de rand aan de Tuindersweg is enkel bebouwing in bouwlaag voorzien. De aangeduide markante bebouwing is doorgaans iets hoger, bijvoorbeeld door een extra bouwlaag, of doordat er sprake is van bebouwing op een onderbouw. 6

9 2.5 Kapvormen en nokrichtingen De woningen in d n Hoge Suute krijgen allen een kap, ofwel in de vorm van een zadeldak, ofwel in de vorm van een schilddak. De nokrichting van de daken is veelal parallel aan de straat gelegen. Alleen aan enkele woonstraten komen ook een nokrichtingen haaks op de straat voor. verkavelingsvoorstel met nokrichtingen De kapvorm van de bebouwing op de markante plekken is meer uitgesproken. Schilddaken en/of samengestelde daken benadrukken de bijzondere plek van de bebouwing in de locatie en maken die bebouwing tot ware blikvangers. 7

10 2.6 Situering bijgebouwen Bijgebouwen, in de vorm van garages/bergingen, worden vrijstaand achter op het bouwperceel gesitueerd. Daarmee wordt het open en groene karakter van de verkavelingopzet gewaarborgd, voorkomen wordt dat aan de woonstraten een aaneengesloten bebouwing ontstaat. En passant wordt hiermee de aanwezigheid van 2 parkeerplaatsen per vrijstaande en halfvrijstaande woning veilig gesteld. 3d-illustratie verkavelingsvoorstel 8

11 3 De centrale as De centrale as De centrale as kent door de groene middenberm uitlopend in het park, een royaal profiel, waar relatief veel kwalitatief hoogwaardige openbare buitenruimte aanwezig is. Gebruikmakend van deze buitenruimte, is aan de centrale as de bebouwing in de grootste dichtheid gesitueerd. Hier zijn halfvrijstaande en aaneengesloten woningen (korte rijtjes) voorzien en enkele appartementen. -6 referentiebeelden centrale as: kern Mariahout Rond de centrale as wordt een dorps beeld nagestreefd, zoals dat ook in het oudste deel van Mariahout aan de Mariastraat en rond het park aanwezig is. De ontginningsarchitectuur van pastorie, klooster en basisschool (oudste gedeelte), alsmede enkele woningen/boerderijen aan de Rooyseweg (nrs. 7, en 5) geldt daarbij als referentiebeeld. 9

12 referentiebeeld 2-3 bakstenen 4-5 dakpannen 6 erfafscheidingen 3.2 De woningen De woningen aan het park of ter hoogte van de middenberm bestaan uit 2 bouwlagen met een kap. De woningen in het blok aan het buitengebied bestaan uit of 2 bouwlagen, eveneens met een kap. De kap bestaat uit een zadeldak of éénzijdig schilddak (bij aansluiting zijstraten). De nokrichting ligt parallel aan de straat. De woningen liggen op ongeveer 3,5 à 4,5 m uit de uitgiftegrens. Op de markante locaties worden de woningen iets hoger door gebruikmaking van een onderbouw of grotere hoogte per bouwlaag. De kap bestaat uit een schilddak of een samengesteld dak, waarbij meerdere nokrichtingen mogelijk zijn (referentie dakvorm pastorie). 0

13 Gebruik van natuurlijke materialen of, als alternatief, materialen met een duurzame natuurlijke uitstraling, wordt als criterium gesteld. De voorkeur ligt bij het gebruik van traditionele materialen, zoals baksteen en pannen. De nadruk ligt op materiaal- en streekeigen kleuren. Voor baksteen zijn dit rode en bruine tinten, voor de pannen rode of antraciettinten. -2 bakstenen 3 referentiebeeld 4-5 dakpannen 6 erfafscheidingen De erfafscheidingen bij de woningen, die grenzen aan de openbare ruimte (waaronder begrepen de parkeerterreinen op de binnenterreinen), bestaan uit hagen van inheemse soorten. Aan de voorzijde van de woningen (voor de voorgevelrooilijn) zijn ook gemetselde erfafscheidingen, al dan niet in combinatie met smeedwerk, mogelijk, mits qua materiaal- en kleurgebruik afgestemd op de woning.

14 4 De woonstraten , 3, 5 referentiebeeld woonstraten eigentijdse variant 2, 4,6 referentiebeeld woonstraten: kern Mariahout 4. De woonstraten De hoofdwoonstraten, met bomenrij, verbinden de centrale as met de Tuindersweg en Wilhelminastraat. De overige woonstraten hebben uitsluitend een functie voor de ontsluiting van de aanliggende woningen. Aan deze straten zijn meest vrijstaande en enkele halfvrijstaande woningen gelegen. Het referentiebeeld voor de woningen is dat van de eerste uitbreidingen om de oorspronkelijke kern van Mariahout. De bebouwing wordt hier bepaald door woningen met een eenduidige hoofdmassavorm, afgedekt met een kap in de vorm van een zadeldak. Materiaal- en vooral kleurgebruik kennen een grote mate van variatie. 2

15 De woningen De woningen bestaan uit of 2 bouwlagen met kap. De kap bestaat uit een zadeldak of, in een enkel geval (overgang buitengebied), een éénzijdig schilddak. De nokrichting ligt bij de hoofdwoonstraten parallel aan de straat, bij de overige woonstraten is de nokrichting vrij. De woningen liggen op ongeveer 5 m uit de uitgiftegrens. Bij de hoofdwoonstraten is sprake van een duidelijke voorgevelrooilijn (voorgevels in één lijn, uitgezonderd bij begin/eind van de straat)), bij de overige woonstraten is sprake van ten opzichte van elkaar verspringende voorgevels. -2 bakstenen 3 gekeimde gevel 4-6 dakpannen 7-9 erfafscheidingen 3

16 houten geveldeel 2-3 bakstenen 4-6 dakpannen 7-9 erfafscheidingen Ook hier geldt het criterium van het gebruik van natuurlijke materialen of, als alternatief, materialen met een duurzame natuurlijke uitstraling. De voorkeur ligt bij het gebruik van traditionele materialen, zoals baksteen en pannen. Gekeimde gevels zijn ook mogelijk, evenals het gebruik van hout, mits op ondergeschikte delen. De nadruk ligt op materiaal- en streekeigen kleuren. Voor baksteen zijn dit rode en bruine tinten, voor de pannen rode of antraciettinten. De gekeimde gevels worden in wit-grijstinten uitgevoerd, de houten delen krijgen een donkere kleurstelling, passend bij de kleuren van de overige gebruikte materialen. De erfafscheidingen bij de woningen, die grenzen aan de openbare ruimte (waaronder begrepen de parkeerterreinen op de binnenterreinen), bestaan uit hagen van inheemse soorten. 4

17 5 De randen De rand Tuindersweg De rand aan de Tuindersweg vormt de overgang naar het buitengebied. In aansluiting op de aan de overzijde gerealiseerde/geplande ruimte voor ruimte woningen, worden hier vrijstaande woningen op royale kavels gebouwd. -4 referentiebeeld randen: buitengebied Mariahout Het referentiebeeld voor deze woningen is de oorspronkelijke agrarische bebouwing in het buitengebied. Deze is in de directe omgeving (Heieindseweg, Wilhelminastraat) nog aanwezig in de vorm van enkele langgevelboerderijen. 5

18 De woningen referentiebeeld 2-3 bakstenen 4 referentiebeeld 5-6 dakpannen 7 referentiebeeld 8-9 erfafscheidingen De woningen aan de Tuindersweg bestaan uit bouwlaag, afgedekt met een kap in de vorm van een zadeldak. De nokrichting hiervan ligt parallel aan de weg. Aanbouwen met een nokrichting haaks op de Tuindersweg markeren de aansluitingen van de hoofdwoonstraten en de overgang naar het buitengebied. De bebouwing ligt op 5 tot 8 m uit de uitgiftegrens, van de weg gescheiden door een brede berm met laanbeplanting en sloot. De woning op de markante locatie, die mede de entree tot d n Hoge Suute vanuit de kern vormt, wordt in 2 bouwlagen uitgevoerd. In samenhang met de bestaande woning aan de Zr. Persoonsstraat vormt deze woning een poort tot d n Hoge Suute. 6

19 Voornaamste criterium is het gebruik van natuurlijke materialen of, als alternatief, materialen met een duurzame natuurlijke uitstraling. De voorkeur ligt bij het gebruik van traditionele materialen, zoals baksteen, pannen en riet. Het gebruik van hout, mits op ondergeschikte delen, is daarbij mogelijk. De nadruk ligt op materiaal- en streekeigen kleuren. Voor baksteen zijn dit rode en bruine tinten, voor de pannen antraciettinten. De houten delen krijgen een donkere kleurstelling, passend bij de kleuren van de overige gebruikte materialen. -2 bakstenen 3 referentiebeeld 4-5 dakpannen 6 erfafscheiding De erfafscheidingen bij de woningen, die grenzen aan de openbare ruimte, bestaan uit hagen van inheemse soorten. 7

20 6 De bedrijfskavels 6. Bedrijfskavels aan Wilhelminastraat De bedrijfskavels aan de Wilhelminastraat maken deel uit van de locatie d n Hoge Suute. Aansluiting bij de hiervoor beschreven beeldkwaliteit is dan ook vanzelfsprekend. Het referentiebeeld voor de bedrijfsgebouwen wordt gevormd door de oorspronkelijke agrarische bebouwing in het buitengebied. De langgevelboerderijen en bijbehorende schuren en stallen aan de Heieindseweg en Wilhelminastraat zijn hiervan voorbeelden. 6.2 De bedrijfsgebouwen De omvang van de bebouwing wordt beperkt: de omvang van bedrijfsgebouwen mag maximaal 600 m² bedragen. Alle bedrijfsgebouwen worden voorzien van een zadel- of schilddak. De bedrijfsgebouwen worden op een afstand van ten minste 5 m van elkaar gesitueerd. Voornaamste criterium is ook voor de bedrijfsgebouwen het gebruik van natuurlijke materialen of, als alternatief, materialen met een duurzame natuurlijke uitstraling. De voorkeur ligt bij het gebruik van traditionele materialen, zoals baksteen en pannen. Het gebruik van hout, mits op ondergeschikte delen, is daarbij mogelijk. De nadruk ligt op materiaal- en streekeigen kleuren. Voor baksteen zijn dit rode en bruine tinten, voor de pannen antraciettinten. De houten delen krijgen een donkere kleurstelling, passend bij de kleuren van de overige gebruikte materialen. De in het vorige hoofdstuk opgenomen referentiebeelden zijn ook voor de bedrijfsgebouwen van toepassing. Daar waar de bedrijfspercelen grenzen aan woonpercelen zijn groenstroken voorzien, met bomen en struiken van inheemse soorten. Onderdeel van de groenstroken is een wal of vergelijkbare voorziening bestaande uit korven begroeid met klimplanten. 8

21 7De openbare ruimte 7. Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte dient kwaliteit en samenhang uit te stralen. Dit wordt bereikt door het gebruik van duurzame materialen en afgewogen kleurtoepassingen. Eenvoud en rust zijn belangrijke criteria. Door het aanbrengen van nuanceringen in de keuze voor verharding, boomsoort en verlichting, wordt er onderscheid gemaakt tussen de afzonderlijke plandelen. dwarsprofielen openbare ruimten De centrale as wordt gekenmerkt door een grote mate van openheid. Er is overwegend sprake van grasvelden met verspreid daarbinnen grote bomen ( e orde, hoogte tot 25 m). Binnen de centrale as worden ook de nodige speelvoorzieningen aangelegd. 9

22 Voor de inrichting van het parkgedeelte, met de daarin gelegen waterbuffers, wordt een afzonderlijk inrichtingsplan opgesteld. Het profiel van de hoofdwoonstraten is opgebouwd uit een rijweg met aan beide zijden molgoten en aan één zijde een grasberm met grote bomen ( e orde, hoogte tot 25 m) en daartussen parkeerplaatsen. Aansluitend aan de grasberm is een trottoir voorzien. Het profiel van de overige woonstraten is niet verder onderverdeeld. De straten worden van perceelsgrens tot perceelsgrens bestraat, slechts onderbroken door een molgoot in het midden. De bestrating wordt, zoals in grote delen van Mariahout reeds het geval is, uitgevoerd in kwalitatief goede betonstenen. Op bijzondere plekken, zoals ter plaatse van de doorsteken door de middenberm van de centrale as, worden natuurlijke materialen toegepast, zoals gebakken klinkers. De waterbuffers aan de Wilhelminastraat krijgen een ruigere, meer avontuurlijke groeninrichting, aansluitend bij de zich bij tijd en wijle voordoende natte terreingesteldheid (opvang regenwater). 7.2 Openbaar-privé De overgangen tussen openbaar en privé is altijd helder vormgegeven. Voorkanten met toegangen van woningen worden altijd aan de zijde van de openbare ruimte gesitueerd. Privé-achtertuinen liggen altijd aan de binnenzijde van de bouwblokken. 20

23 8 Beeldkwaliteitregime 8. Realiseren beeldkwaliteit Om de gewenste beeldkwaliteit ook in de praktijk gestalte te geven, geldt in deelgebied I een beeldkwaliteitregime dat slechts beperkte vrijheid biedt. In deelgebied II laat het beeldkwaliteitregime een grote mate van vrijheid toe. Als rand naar het buitengebied kent deelgebied III weer een beeldkwaliteitregime dat slechts beperkte vrijheid biedt. Het beeldkwaliteitregime is het meest strikt voor bebouwing op de markante locaties. De beeldkwaliteitregels worden hier het meest strikt toegepast. Bovenstaande betreft nuanceringen van de Welstandsniveaus, zoals die binnen de gemeente Laarbeek worden gehanteerd. Voor Mariahout geldt Welstandsniveau 2. Dit niveau zal ook gaan gelden voor d n Hoge Suute, met inachtneming van de nuancering zoals hiervoor gegeven. 2

24 22

25 Bijlage Register referentiebeelden Referentiebeelden kleur- en materiaalgebruik. Bladzijde 8: - afbeelding 2: Mariastraat 27 - afbeelding 3: Heieindseweg 6 - afbeelding 4: Mariastraat 27 - afbeelding 5: Mariastraat 39 - afbeelding 6: Mariastraat Bladzijde 9: - afbeelding : Mariastraat 33 - afbeelding 2: Mariastraat 68 - afbeelding 4: Mariastraat 60 - afbeelding 5: Mariastraat 68 - afbeelding 6: Mariastraat 29/3-33 Bladzijde : - afbeelding : Julianastraat 74 - afbeelding 2: Julianastraat 39 - afbeelding 3: Rooyseweg - afbeelding 4: Julianastraat 74 - afbeelding 5: Julianastraat 70 - afbeelding 6: Knapersven B - afbeelding 7: Rooyseweg - afbeelding 8: Wilhelminastraat afbeelding 9: Bernadettestraat 45 Bladzijde 2: - afbeelding : Bernadettestraat 20 - afbeelding 2: Meerven 6 - afbeelding 3: Julianastraat 42 - afbeelding 4: Mariastraat 60 - afbeelding 5: Meerven 6 - afbeelding 6: Julianastraat 42 - afbeelding 7: Rooyseweg A - afbeelding 8: Bernadettestraat 40 - afbeelding 9: Meerven 6 23

26 Bladzijde 4: - afbeelding 2: Wilhelminastraat 2 - afbeelding 3: Heieindseweg 6 - afbeelding 4: Wilhelminastraat 2 - afbeelding 5: Heieindseweg 6 - afbeelding 6: Heieindseweg 7 Bladzijde 5: - afbeelding : Heieindseweg 5 - afbeelding 2: Rooyseweg 7 - afbeelding 4: Heieindseweg 5 - afbeelding 5: Rooyseweg 7 - afbeelding 6: Heieindseweg 6 24