BEELDKWALITEITPLAN. Meuleneind, Hoogeloon Gemeente Bladel

Transcriptie

1 BEELDKWALITEITPLAN Meuleneind, Hoogeloon Gemeente Bladel

2 colofon SAB Eindhoven bezoekadres: Meerkollaan BS Eindhoven T I beeldkwaliteitplan Meuleneind, Hoogeloon projectnummer: opdrachtgever: Gemeente Bladel 7 februari 2012 SAB Eindhoven 2

3 Inhoud 1 Inleiding Algemeen Het plangebied Doel Leeswijzer 5 2 Schetsontwerp Plangebied Plantoelichting Verkeer en parkeren 9 3 Stedenbouwkundige thematiek Bebouwing Rooilijn Oriëntatie Bouwhoogte 13 4 Architectonische thematiek Massaopbouw en plastiek Kapvorm en kaprichting Gevelindeling Materiaal- en kleurgebruik Detaillering 17 5 Inrichting openbare ruimte en percelen Openbare ruimte Erfinrichting en -afscheidingen 21 3

4

5 1 Inleiding 1.1 Algemeen De gemeente Bladel heeft het voornemen om aan de Akkerstraat nummer 10 in Hoogeloon woningen te realiseren. Dit bouwinitiatief past niet binnen het vigerende bestemgsplan. Daarom wordt een nieuw bestemgsplan opgesteld om een planologisch juridische basis te scheppen voor het project. Een dergelijk project dat afwijkt van het vigerende bestemgsplan, kan dan toch worden verwezenlijkt. SAB is al enkele jaren betrokken bij de planontwikkeling voor de transformatie van het agrarische bedrijf van wijlen J.H. Beerens. Inmiddels is de grond in handen van de gemeente. De gemeente wil het gebied ontwikkelen tot een landelijk woonbuurtje. Naast het bestemgsplan heeft SAB ook het (stedenbouwkundige) schetsontwerp gemaakt wat in hoofdstuk 2 nader toegelicht zal worden. 1.2 Het plangebied Het plangebied ligt in het noordwesten van Hoogeloon. Het gebied wordt aan de zuidzijde ontsloten door de Akkerstraat. Het gebied ten noorden en westen kent een sterk agrarisch en groen karakter. Het plangebied ligt de in de kern Hoogeloon, onderdeel van gemeente Bladel. 1.3 Doel Het beeldkwaliteitplan moet een bron van inspiratie zijn om een zo hoog mogelijke ruimtelijke en architectonische kwaliteit te bereiken. Doel van het beeldkwaliteitplan is om toekomstige architecten in te lichten over de ruimtelijke bedoelingen van het plan en datgene dat moet worden gedaan op collectief en individueel niveau om een hoge omgevingskwaliteit te garanderen. Daarbij gaat het dus niet alleen om de kwaliteit van de gebouwde omgeving, maar ook om de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte. Uiteindelijk moet het beeldkwaliteitplan als toetsingskader functioneren voor de welstandcommissie bij de toetsing van bouwplannen. 1.4 Leeswijzer Dit beeldkwaliteitplan begint met een korte introductie van het schetsontwerp zoals dat in 2012 is gemaakt. Vervolgens zijn de voorschriften voor de beeldkwaliteit onderverdeeld naar stedenbouw, architectuur en inrichting van het perceel. Een sfeerimpressie en toelichting van het na te streven eindbeeld vormt de inleiding van ieder onderdeel. Allereerst komen de stedenbouwkundige voorschriften aan bod die een samenspel van bebouwing en omgeving tot stand moeten brengen. De paragraaf met architectonische voorschriften schetst een beeld van de gewenste uitstraling van de nieuwe bebouwing. Het beeldkwaliteitplan sluit af met voorschriften voor de inrichting van de percelen. 5

6 Luchtfoto plangebied

7 2 Schetsontwerp 2.1 Plangebied De kern Hoogeloon ligt temidden van landbouwgronden en is onderdeel van de gemeente Bladel. In het oosten ligt de bovenloop van de Kleine Beerze. Deze rivier was sterk gekanaliseerd. Enkele jaren geleden is het zuidelijk deel van de Kleine Beerze heringericht. De beek stroomt nu weer kronkelend door het landschap. Hierdoor ontstaat een meer natuurlijk en een evenwichtiger watersysteem. Er is meer ruimte voor het vasthouden en bergen van water, meer variatie in strog, een afwisselende bodem en oever en ook schoner water. Ten oosten van Hoogeloon ligt ook het Hoogeloons bos of Loons bos. Dit heeft onderdeel uitgemaakt van een oud landgoed. Daarin ligt de Kabouterberg, wat feitelijk een Romeinse grafheuvel is. Hier werd ook een Romeinse villa gevonden, waarvan echter niets aan de oppervlakte is te zien. Akkerstraat met aan de linkerzijde langgevelboerderij Akkerstraat 10 (inmiddels afgebroken) Ten noorden van Hoogeloon ligt een afwisselend landschap van stukken naaldbos die op stuifzand zijn aangelegd, afgewisseld met open weiland. Hier en daar zijn nog kleine wateren en stukjes heide te vinden. Aan de Groenstraat vindt men ook grafheuvels uit de Urnenveldencultuur. Het plangebied ligt in de noord-westrand van Hoogeloon. Het omliggende gebied heeft een sterk groen en agrarisch karakter. De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat veelal uit vrijstaande woningen. Het agrarische bedrijf dat in het plangebied lag deed derhalve afbreuk aan het karakter van de omgeving. Het nieuwe woongebiedje krijgt een groene inrichting, passend in de dorpsrand. Akkerstraat vanuit noordwestelijke richting 7

8 Schetsontwerp 2012 (schaal 1:1000)

9 2.2 Plantoelichting Alle agrarische gebouwen zijn gesloopt ten behoeve van de bouw van twaalf á dertien nieuwe woningen. Het plan voorziet in de realisatie van negen aaneengebouwde woningen en drie vrijstaande woningen met bijbehorende voorzieningen. In het bestemgsplan wordt de mogelijkheid geboden één vrijstaande woning aan de noordzijde van het plan te vervangen voor een tweekapper. De Akkerstraat is een oud lint met woonbebouwing. De twee nieuwe volumes aan deze straat repareren het lint. Ongeveer op de plek van de voormalige boerderij komen drie woningen in het volume van een langgevelboerderij. Het nieuwe volume staat op iets grotere afstand tot de straat om ruimte te laten voor een trottoir. De bestaande bomen aan de Akkerstraat blijven zoveel mogelijk behouden. Loodrecht op de Akkerstraat staat een vrijstaande woning die de entree van het nieuwe buurtje begeleidt. Deze woning is ongeveer in dezelfde lijn als het volume met drie woningen aan de Akkerstraat gesitueerd zodat de karakteristieke bestaande bomen aan de voorzijde van het perceel behouden kunnen blijven. de smalle strook achterop het terrein (vanaf de Akkerstraat naar De Leemvelden) blijven bovendien behouden. Vanaf het erf loopt een pad door deze strook naar de Akkerstraat. 2.3 Verkeer en parkeren Het plangebied wordt voor gemotoriseerd vervoer ontsloten vanaf de Akkerstraat ten zuidoosten van het plangebied. Deze ontsluitingsstraat gaat over in een woonerf. Op het erf is het mogelijk in een lus rond te rijden. Vanaf het erf loopt een pad langs de paardenwei naar het noorden en buigt daar af richting de Akkerstraat. In combinatie met het doortrekken van het trottoir aan de zuidoostzijde van het plangebied, ter plaatse van de oude boerderij, ontstaat een meerwaarde voor het dorp. Voetgangers kunnen vanuit het dorp via het plangebied naar het buitengebied lopen. Hiermee hecht het nieuwe buurtje bovendien aan op het dorp. De centrale ontsluitingsweg krijgt een bestrating van gebakken klinkers waardoor een dorps beeld ontstaat. Het pad wordt uitgevoerd in halfverharding en heeft groene bermen. Varianten waarin aan de noordzijde een vrijstaande woning en een langgevelvolume met twee woningen zijn ingepast in plaats van twee vrijstaande woningen Achter de bebouwing aan de Akkerstraat liggen twee vrijstaande woningen (of een vrijstaande woning en een langgevelvolume met daarin twee woningen) en twee langgevelvolumes met elk drie woningen aan een nieuw erf. In het midden van dit erf is ruimte voor een groene plek met bomen. Vanaf de entree ontstaat op deze manier een aantrekkelijk dorps beeld. De vrijstaande woningen liggen aan de noordzijde van het erf. Het gebied ten noorden daarvan wordt ingericht als paardenwei of krijgt een vergelijkbare landschappelijke open uitstraling. Door deze opbouw onstaat een geleidelijke overgang van het dorp naar het buitengebied. De bestaande bomen in Uitgaande van een parkeernorm van 2,1 parkeerplaatsen per vrijstaande woning en 1,6 parkeerplaats per aaneengebouwde woning, zijn voor onderhavig plan 20,7 parkeerplaatsen benodigd. In het plangebied zijn openbare parkeerplaatsen opgenomen langs de ontsluitingsweg en ten noorden van het erf. Op het erf aan de noordzijde van de groene verblijfsplek is eveneens ruimte voor enkele auto s doordat de weg wat breder is. Bovendien hebben de meeste kavels de mogelijkheid op eigen terrein te parkeren. (zie pag 20) In het plan zijn hiermee ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Als gekozen wordt voor een tweekapper (norm van 1,8 parkeerplaats per woning) in plaats van een vrijstaande woning, zijn er nog steeds voldoende parkeerplaatsen in het plan aanwezig. 9

10 mi n 2m mi n 3m 3m 3m n3 m mi n8 n4 m m 3m n3 mi mi 3m mi,5 mi n7 m m Afstanden tot perceelsgrenzen en Akkerstraat 2m mi n3 3m 3m m 3 m 2m 3m 3m 3 m

11 3 Stedenbouwkundige thematiek De toekomstige woonbebouwing dient aan te sluiten bij de bestaande woningen aan de Akkerstraat. De woningen in de directe omgeving bestaan uit (voormalige) boerderijen, tweekappers en vrijstaande woningen. De woningen zijn veelal opgebouwd uit één of twee lagen met een kap. De richting van de hoofdvolumes ligt voornamelijk evenwijdig aan de straat. Het nieuwe front aan de Akkerstraat zal gevormd gaan worden door een langgevelvolume met daarin drie woningen en een vrijstaande woning. De nieuw te bouwen langgevelboerderij komt ongeveer evenwijdig aan de straat. Het volume staat ongeveer ter plaatse van de oude boerderij, maar op iets grotere afstand tot de weg om ruimte te laten voor de bestaande bomen en voor het toevoegen van een trottoirstrook. Een strook is vrijgehouden tot aan tot de buitenste zijdelingse perceelsgrenzen om afstand tot de buren te behouden op Akkerstraat 8 en om een ruime entree van het nieuwe woonbuurtje te creëren. De vrijstaande woning aan de Akkerstraat staat met de kap loodrecht op de Akkerstraat en ligt ongeveer op zelfde afstand tot de Akkerstraat als het langgevelvolume met drie woningen. De kap van deze woning volgt de nieuwe centrale ontsluitingsweg. Beide volumes zijn zowel geörienteerd op de Akkerstraat als de nieuwe centrale ontsluitingsweg. De vier á vijf volumes achter op het terrein zijn gericht naar het woonerf om zo een levendige plek te krijgen met een goede sociale veiligheid. De rooilijnen volgen ongeveer de vormen van het woonerf. Alle volumes bestaan uit anderhalve laag met een kap en zijn langwerpig. Hiermee refereren ze aan langgevelboerderijen. Ze staan op ruime kavels. Dit geldt ook voor de eventuele tweekapper. Daardoor ontstaat een landelijk beeld waarin zicht mogelijk is tussen de woningen door. De stedenbouwkundige voorschriften hieronder zorgen dat het gewenste beeld ontstaat. 3.1 Bebouwing vrijstaande woningen op ruime kavels of langgevelvolumes met daarin meerdere woningen die voldoende ruimte houden tot de zijdelingse perceelsgrenzen; eenvoudige rechthoekige hoofdvolumes; de volumes refereren aan langgevelboerderijen; 3.2 Rooilijn het langgevelvolume met de drie woningen aan de Akkerstraat heeft dezelfde richting als de Akkerstraat, de voorgevelrooilijn van het hoofdvolume ligt imaal 7,0 meter van de rijbaan van de Akkerstraat, het hoofdvolume staat op een afstand van imaal 4,0 meter tot de oostelijke zijdelingse perceelsgrens, het hoofdvolume staat op een afstand van imaal 3,0 meter tot de westelijke zijdelingse perceelsgrens; de vrijstaande woning aan de Akkerstraat staat loodrecht op de Akkerstraat, de rooilijn van het hoofdvolume ligt op imaal 8,5 meter van de Akkerstraat; 11

12 Oriëntatie aan de Akkerstraat en aan het de centrale ontsluitingsweg

13 de rooilijnen van de langgevelvolumes met drie (of twee) woningen en de vrijstaande woningen op het achterterrein liggen ongeveer evenwijdig aan de grenzen van het woonerf, de volumes houden een afstand aan tot de buitenste zijdelingse perceelsgrenzen van 3,0 meter. Als uitzondering hierop is het voor de meest noordwestelijke woning toegestaan een afstand van 2,0 meter aan te houden tot de buitenste perceelsgrens aan de westzijde van de kavel. Dit vanwege de praktische invulling van de kavel. Het heeft echter de voorkeur ook hier 3,0 meter aan te houden. bij-, uit- en aanbouwen houden bij voorkeur een afstand aan tot de zijdelingse perceelsgrenzen om doorzichten tussen de woningen mogelijk te maken. Uitzonderingen daarop vormen de dubbele garage achter de vrijstaande woning aan de Akkerstraat en de garage in de bovenste alternatieve verkaveling met de tweekapper. m ax. 4,5 m m ax. 9,0 m 3.3 Oriëntatie de woningen op de hoek van de Akkerstraat en de nieuwe centrale ontsluitingsweg zijn zowel op de Akkerstraat gericht als op de nieuwe weg; de langgevelvolumes met drie (of twee) woningen en de vrijstaande woningen op het achterterrein richten zich op het woonerf; de vrijstaande woning aan het pad, richt zich zowel op het woonerf als op het pad; 3.4 Bouwhoogte de hoofdmassa van de woningen is maximaal 1,5 laag met kap, met een maximale goothoogte van 4,5 meter en een maximale nokhoogte van 9,0 meter. aan- en uitbouwen en bijgebouwen hebben een maximale nokhoogte van 5,5 meter en een maximale goothoogte van 3,2 meter. 13

14 De volumeopbouw van de traditionele langgevelboerderij geldt als referentie Afwijkend materiaalgebruik aan de achterzijde Moderne uitstraling maar traditionele volumeopbouw Uit- en aanbouwen aan de achterzijde

15 4 Architectonische thematiek De architectuur moet refereren aan de lokale en regionale architectuurkenmerken en gebouwentypologieën. Hierbij sluiten woningen in anderhalve laag met kap goed aan. Tegelijk is er ook de ambitie verder te willen gaan dan regionale en historische verwijzingen. Dit beeldkwaliteitplan gaat uit van hoofdvolumes die qua massa aansluiten bij de typisch regionale bebouwing (langgevelboerderijen) maar in de detaillering en materialisatie een eigentijdse invulling krijgen. Met name aan de achterzijdes kan worden gezocht naar een vrijere architectuur met meer open gevels. Bij dorpse bebouwing is de situering van ramen en deuren in de gevel vaak het directe gevolg van het achterliggende programma. De oorspronkelijke woningen kenden geen gecomponeerde gevels met symmetrieassen. Variatie in de grootte van de gevelopeningen en een gestrooide verdeling over de gevel versterken het ongedwongen dorpse beeld. De driekappers, vormgegeven als langgevelboerderij, moeten in aanzicht één woning lijken. Door twee voordeuren aan de zijkanten te plaatsen en één voordeur aan de voorkant van het volume wordt dit beeld versterkt. Bij de tweekapper geldt één voordeur aan de zijkant en één aan de voorkant. aanleiding toe is. De robuustheid komt tot uitdrukking in het overheersende metselwerk waarin de gevelopeningen ondergeschikt zijn. Garages zijn vaak inpandig binnen het langgevelvolume. Bij- en aangebouwen kennen een andere signatuur dan de hoofdvolumes. Van oudsher werden aan de achterzijde nieuwe stallen toegevoegd en veelal later verbonden met de aanwezige bebouwing. Deze stallen hadden vaak een andere dakhelling, materialisatie en gevelinvulling dan de bestaande volumes. 4.1 Massaopbouw en plastiek anderhalve laag met kap; robuuste hoofdmassa s met ingetogen detaillering; eenvoudige langwerpige hoofdvolumes aan de voorzijde; secundaire functies zoals garages, bijkeuken en hobbyruimten zoveel mogelijk geïntegreerd in de hoofdmassa, dus inpandig. Robuuste en sobere hoofdmassa s zijn het uitgangspunt voor de woningen. Zorgvuldig en ingetogen ontworpen details versterken de robuustheid van de hoofdmassa. Bij deze sobere architectuur is siermetselwerk toegestaan, mits behoudend toegepast en alleen op plaatsen waar daar constructieve 15

16 Oorspronkelijke langgevelboerderij als inspiratiebron; zadeldak, hoofdmassa evenwijdig aan de straat

17 Landelijk karakter bijgebouwen Traditioneel materiaalgebruik in aardse kleuren 4.2 Kapvorm en kaprichting duidelijke beëindiging daken met kappen; de woningen zijn gedekt met een zadeldak of mansardekap; woningen hebben de kaprichting van de hoofdmassa ongeveer evenwijdig aan of loodrecht op de Akkerstraat of het woonerf; het dakvlak heeft een traditionele hellinghoek van 40 0 tot 55 0 ; aan- en bijgebouwen hebben een kap; de kap van aan- en bijgebouwen heeft een andere hellingshoek dan het hoofdgebouw; dakkapellen in het dakvlak zijn toegestaan, hun omvang en uitvoering moeten overeenkomen met de regels van de welstandsnota van de gemeente; doorgestoken dakkapellen zijn toegestaan; de zijwangen van de dakkapellen zijn bij doorgestoken dakkapellen bij voorkeur gemetseld in de gevelsteen; de combinatie van doorgestoken dakkapellen en gewone dakkapellen is niet toegestaan; bij toepassing van dakkapellen of daklichten dient de nok niet onderbroken te worden. 4.3 Gevelindeling symmetrische gevelindelingen zo mogelijk vermijden; de driekappers hebben één voordeur aan de voorkant en twee voordeuren aan de zijkanten. De tweekapper heeft één voordeur aan de zijkant en één aan de voorkant. individuele raamopeningen bepalen het beeld; combinaties van raampartijen zijn niet gewenst; aan de voorzijde hebben imaal twee ramen een afwijkende grootte van de overige ramen; de gevels maken aan de straatzijde een gesloten indruk en bestaan overwegend uit metselwerk (imaal 65%); aan de achterzijde zijn grotere raamvlakken toegestaan. 4.4 Materiaal- en kleurgebruik baksteengevel overheerst; baksteen is in hand- of bakvorm; het metselwerk is in aardse kleuren; per woning is één kleur baksteen toegestaan; gebakken vlakke pannen vormen de dakbedekking. 4.5 Detaillering eigentijdse uitstraling; zorgvuldige aansluiting op het maaiveld; siermetselwerk is mogelijk wanneer daarvoor een constructieve aanleiding bestaat zoals bij rollagen boven gevelopeningen; toevoegingen als erkers, luifels, balkons en dergelijke zijn slank geconstrueerd in staal, hout of glas. 17

18 Halfverhard pad Doorsnede pad richting Akkerstraat Gebakken straatstenen

19 5 Inrichting openbare ruimte en percelen Smalle entree van het pad vanaf de Akkerstraat Een rustplek langs het pad De nieuwe centrale ontsluitingsweg is 5 meter breed en heeft een bestrating van gebakken klinkers passend bij de dorpse en agrarische context. Ruim 40 meter vanaf de Akkerstraat komt deze weg uit op een woonerf. De bestrating van gebakken klinkers is hier doorgezet. Midden op het erf komt een groene verblijfsruimte met bomen. Ten noorden van het erf loopt een halfverhard pad langs de paardenwei en via een bocht naar de Akkerstraat. Het pad is voor langzaamverkeer en heeft aan weerskanten groene bermen. Dit pad moet een natuurlijke uitstraling krijgen. Richting de Leemvelden wordt een strook ingericht met bosschages en bomen. Uitgangspunt is een imale verharding voor de percelen. Op verschillende plaatsen grenzen de tuinen aan de openbare ruimte. De erfafscheidingen dienen te bestaan uit hagen. De hagen kunnen gecombineerd worden met bomen en gemetselde elementen. Dit schept een warme sfeer en ademt dorpse kwaliteit. Bomen en struiken bestaan bij voorkeur uit inlands en passend materiaal. Een lage haag vormt aan de voorzijde de afbakening van de voortuinen. Ook het voorste deel van zijdelingse perceelsgrenzen is uitgevoerd in lage hagen. Hierdoor is vanaf de Akkerstraat zicht op de zijgevels van de woningen. Voor het overige deel van de zijdelingse perceelsgrenzen is een hoge haag mogelijk. Aan de Akkerstraat komt ten westen van de aantakking van de nieuwe ontsluitingsweg bij voorkeur een smalle bermstrook met gras als overgang van de straat naar de voortuin. Ter plaatse van het trottoir aan de oostzijde, heeft het de sterke voorkeur een haag tussen het trottoir en de rijloper te plaatsen. 5.1 Openbare ruimte het profiel van de centrale ontsluitingsweg heeft een rijbaan met een breedte van 5 meter uitgevoerd in gebakken klinkers; de rijbaan wordt gebruikt door zowel auto s als langzaamverkeer; de breedte van het pad voor langzaam verkeer is 3 meter en is uitgevoerd in halfverharding die voor een natuurlijke uitstraling zorgt; aan weerskanten van het pad ligt een groene berm met wilde gras- en bloemsoorten; op de plek waar het pad de hoek om gaat is ruimte voor een rustplek in de vorm van een bankje; de bestaande bomen aan de zuidkant van het pad blijven behouden; aan de entree van het pad vanaf de Akkerstraat komt een open hek waar fietsers en voetgangers eenvoudig doorkunnen maar dat voor brommers net te smal is. richting de Leemvelden wordt een strook ingericht met bosschages en bomen. 19

20 Erfafscheidingen: lage hagen overwegend aan de voorzijde (mosgroen), hoge hagen als zij - achterafscheiding (donkergroen), muur (rood); Parkeren op eigen terrein (V)

21 5.2 Erfinrichting en -afscheidingen Een hoge haag schermt een bijgebouw af verharding van de percelen wordt bij voorkeur in gebakken materiaal en in aardse kleuren uitgevoerd; de bestaande bomen aan de Akkerstraat blijven waar mogelijk behouden; erfbeplanting zal bestaan uit inheemse soorten; hagen worden uitgevoerd in beuk (Fagus sylvatica); de hagen aan de voorzijde en deels op zijdelingse perceelsgrenzen, zijn maximaal 1 meter hoog; tussen de kavels aan de Akkerstraat en de straat komt bij voorkeur een grasberm van imaal 1 meter breed; bij toepassing van een trottoir, heeft het de sterke voorkeur een haag tussen het trottoir en de rijloper te plaatsen. op zijdelingse- en achterperceelsgrenzen komen hagen van maximaal 2 meter hoog; bijgebouwen worden bij voorkeur afgeschermd door hagen; op de achterperceelsgrens aansluitend op de kavels 16 en 18 aan de Akkerstraat staat een stenen muur van 2 meter hoog. 21