Advies. inzake het eventueel ontstaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van de bouw van 11 herenhuizen aan het Emmakwartier

Transcriptie

1 Advies inzake het eventueel ontstaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van de bouw van 11 herenhuizen aan het Emmakwartier te Alkmaar Definitief Studio Pro6 Einthovenstraat BV ALKMAAR Grontmij Nederland B.V. Alkmaar, 11 mei 2015

2 Verantwoording Titel : Advies Subtitel : inzake het eventueel ontstaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van de bouw van 11 herenhuizen aan het Emmakwartier te Alkmaar Projectnummer : Referentienummer : GM Revisie : --- Datum : 11 mei 2015 Auteur(s) : de heer ing. A.V. Dodkin en de heer ir. mr. J.O. Verhoog adres : anton.dodkin@grontmij.nl Gecontroleerd door : de heer L. Neetens Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : de heer R. Krom Paraaf goedgekeurd : Contact : Grontmij Nederland B.V. Robijnstraat RB Alkmaar Postbus AE Alkmaar T F Pagina 2 van 13

3 Inhoudsopgave 1 Opdracht Wijze van onderzoeken Peildatum Plangebied en risicogevoelige objecten Locatie Inventarisatie risicogevoelige objecten Het vigerende planologische regime De toekomstige planologische situatie Planschaderisicoanalyse Wijziging bebouwingsmogelijkheden Wijziging gebruiksmogelijkheden Planologisch nadeliger situatie en normaal maatschappelijk risico (NMR) Conclusie Bijlage 1: Planschade algemeen Pagina 3 van 13

4 1 Opdracht In opdracht van Studio Pro6, heeft Grontmij onderzocht met welke eventuele schade, als bedoeld in artikel 6.1 Wro, rekening gehouden dient te worden indien het beoogde bouwplan, omvattende 11 herenhuizen aan het Emmakwartier te Alkmaar, planologisch wordt verankerd. De volgende informatie is hierbij gehanteerd: bestemmingsplan Alkmaar Zuid, de gemeente Alkmaar; verstrekte informatie inzake toekomstige situatie. 1.1 Wijze van onderzoeken Er is geen contact geweest met potentiële belanghebbenden. De plangevoelige objecten zijn beoordeeld aan de hand van een opname ter plaatse, Google Maps en Bing Maps. Vervolgens is er een planvergelijking gemaakt tussen het vigerende bestemmingsplan en het beoogde bouwplan. Hierbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar de planologisch maximaal mogelijke situatie. Hierna is beoordeeld of er sprake is van een planologische wijziging, die dermate nadelig is dat hier ook planschade uit voortvloeit die voor vergoeding in aanmerking komt. Voor het algemene juridisch kader van deze planschaderisicoanalyse verwijzen wij naar bijlage Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de beoordeelde waardevermindering. Aangezien ten tijde van deze planschaderisicoanalyse het bouwplan nog geen rechtskracht heeft gekregen wordt als peildatum, de datum van het advies van 11 mei 2015 gehanteerd. Pagina 4 van 13

5 2 Plangebied en risicogevoelige objecten Het plangebied is gelegen aan het Emmakwartier in het centrum van Alkmaar. Het plangebied grenst ten noorden aan de Emmastraat, ten zuiden en ten oosten aan de Van Everdingenstraat. Ten westen wordt het plangebied begrensd door de eerste fase van het totale woningbouwontwikkeling aan het Emmakwartier. 2.1 Locatie Op onderstaande afbeelding is ter verduidelijking de ligging van het plangebied met een rode omkadering weergegeven. Bron: Google Maps Pagina 5 van 13

6 Plangebied en risicogevoelige objecten 2.2 Inventarisatie risicogevoelige objecten In aansluiting op de hierboven gemaakte omschrijving van het plan zijn de objecten geïnventariseerd waarbij, vanwege hun ligging nabij het plangebied, kans is op planschade. Onderstaand een overzicht van de risicogevoelige objecten: Straat Nummer(s) Type object Emmastraat 25, 27, 29 en 31 Herenhuizen Costerstraat 26 en 28 Appartementen Van Everdingenstraat 18-52* Zorgcomplex Van Everdingenstraat ** Appartementencomplex *Volgens de kadastrale recherche zijn deze objecten eigendom van de Stichting De Zorgcirkel en worden derhalve verhuurd. Een planschadeverzoek van huurders en verhuurders wordt in bijlage 1 nader toegelicht. Eventuele schade is derhalve niet aan de orde. ** Volgens de kadastrale recherche zijn deze objecten eigendom van de Stichting Woonwaard Noord- Kennemerland en worden derhalve verhuurd. Een planschadeverzoek van huurders en verhuurders wordt in bijlage 1 nader toegelicht. Eventuele schade is derhalve niet aan de orde. Pagina 6 van 13

7 3 Het vigerende planologische regime Om te kunnen bepalen of een belanghebbende met succes een beroep zal kunnen doen op afdeling 6.1 Wro, moet worden nagegaan of er sprake is van een planologische verandering. Daartoe moet eerst worden vastgesteld welke planologische mogelijkheden het vigerende bestemmingsplan biedt. Omdat de Wro onverkort van toepassing is, worden de nadere eisen, planwijziging of planuitwerking, de zogeheten flexibiliteitsbepalingen, buiten beschouwing gelaten. In artikel 6.1, tweede lid Wro worden deze bepalingen namelijk als afzonderlijke schadeveroorzakende besluiten genoemd, waarbij de eventuele schade uitsluitend kan ontstaan indien de betreffende flexibiliteitbepaling rechtskracht krijgt. Bestemmingsplan Alkmaar Zuid Het bestemmingsplan Alkmaar Zuid is op 4 april 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Alkmaar. Dit plan is in werking getreden en is onherroepelijk geworden. Het plangebied heeft de enkelbestemming Wonen met een dubbelbestemming Waarde- Archeologie 3. Hierna volgt de verbeelding van het bestemmingsplan, daarop is het plangebied met een rode omkadering weergegeven. Hierna volgt een meest relevante selectie van de regels van het bestemmingsplan Alkmaar Zuid. Artikel 15 Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen; aan huis verbonden beroep/bedrijf met daarbij behorende: bouwwerken; tuinen en erven; wegen en paden; waterlopen en waterpartijen; speelvoorzieningen; groenvoorzieningen; parkeervoorzieningen. Pagina 7 van 13

8 Het vigerende planologische regime Voor het bouwen van hoofdgebouwen geldt dat deze uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Binnen het plangebied is geen bouwvlak aangeduid, daarmee is de bouw van gebouwen niet toegestaan. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt 2 m, met dien verstande dat de hoogte voor erf- en terreinafscheidingen voor zover gelegen vóór de voorgevelrooilijn maximaal 1 m mag bedragen; de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3,00 m bedragen, met dien verstande dat vóór de voorgevelrooilijn geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan anders dan erf- en terreinafscheidingen als hierboven bedoeld. Pagina 8 van 13

9 4 De toekomstige planologische situatie De voorgenomen ontwikkeling wordt in de toekomst naar verwachting planologisch verankerd door middel van een omgevingsvergunning. Dit plan is echter nog niet in de procedure gebracht. De toekomstige planlogische situatie wordt derhalve aan de hand van de verstrekte informatie beschreven. De woningbouwontwikkeling betreft 11 herenhuizen met een maximale bouwhoogte van circa 10 m. Hierna volgt een uitsnede van een ontwerptekening. Het plangebied is daarop bij benadering met een rode omkadering weergegeven. Pagina 9 van 13

10 5 Planschaderisicoanalyse In het voorgaande is vermeld dat het plangebied onder de werking van het bestemmingsplan Alkmaar Zuid van de gemeente Alkmaar valt. Op de betreffende gronden rust de enkelbestemming Wonen. De voorgenomen woningbouwontwikkeling wordt naar verwachting planologisch verankerd middels een omgevingsvergunning. Het bouwplan betreft 11 herenhuizen met een maximale bouwhoogte van circa 10 m. Indien beide situaties (vigerend en toekomstig) met elkaar worden vergeleken dan volgt daaruit dat er sprake kan zijn van een tweetal mogelijke wijzigingen, te weten: een wijziging van de bebouwingsmogelijkheden; een wijziging van de gebruiksmogelijkheden Wijziging bebouwingsmogelijkheden Binnen het vigerende bestemmingsplan geldt de bestemming Wonen. Ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden is vermeld dat er enkel erf- en terreinafscheidingen van 2 m en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van 3 m zijn toegestaan. In de nieuwe situatie mogen 11 herenhuizen van circa 10 m worden gebouwd. Indien de bebouwingsmogelijkheden met elkaar worden vergeleken dan volgt hieruit dat er een toename van bebouwing aan de orde is, met meer bouwvolume tot gevolg. Ondergetekenden zijn op grond hiervan van oordeel dat er een planlogisch nadeel is ontstaan. Of de gestelde planologische wijziging daadwerkelijk in een waardevermindering van de als schadegevoelig aangemerkte objecten resulteert, wordt aan de hand van de onderstaande schadefactoren beschouwd. Mogelijke schadefactoren: uitzicht; bezonning. Uitzicht In de huidige jurisprudentie is aantasting van uitzicht aangemerkt als een mogelijke schadefactor. Niet relevant is daarbij of een vrij uitzicht teniet zou kunnen worden gedaan door opgaande beplanting, voor het aanbrengen waarvan in beginsel geen vergunning nodig is. Het gaat dan ook vooral om een ingrijpende beperking van uitzicht door bebouwing. Naar het oordeel van de ondergetekenden zal, als gevolg van de uitbreiding van bebouwing binnen het plangebied, het uitzicht van een aantal omliggende panden nadelig wijzigen. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat de betreffende woningen al geen vrij uitzicht hadden vanwege de ligging in de stedelijke omgeving. Daarnaast worden de situering van deze panden ten opzichte van het plangebied en de voorheen toegestane bebouwingsmogelijkheden (bouwwerken geen gebouwen zijnde van 3 m hoogte) bij de schadebeoordeling betrokken. Pagina 10 van 13

11 Planschaderisicoanalyse Ondergetekenden stellen vast dat de planologische wijziging een gering nadelig effect heeft op het uitzicht van de volgende schadegevoelige objecten, gelegen aan de Emmastraat 25 en 27. Bezonning Ten gevolge van de uitbreiding van bebouwing en de toename van het bouwvolume binnen het plangebied zou de bezonningssituatie kunnen verslechteren. Ondergetekenden zijn echter van oordeel dat gelet op de draairichting van de zon en de situering van de omliggende woningen ten opzichte van het plangebied niet kan worden gesteld dat de voorgenomen wijziging schaduwwerking tot gevolg zal hebben. De mogelijke schaduwwerking voor de omliggende huurobjecten resulteert zoals eerder is gesteld niet in vergoedbare schade Wijziging gebruiksmogelijkheden In de nieuwe situatie zal het plangebied haar woongerelateerde functie behouden. Echter zal door de komst van woonbebouwing zal het gebruik toenemen. De gronden kunnen in de nieuwe situatie met woningen bebouwd worden. Of de gestelde planologische wijziging daadwerkelijk in een waardevermindering van de als schadegevoelig aangemerkte objecten resulteert, wordt aan de hand van de onderstaande schadefactoren beschouwd. Mogelijke schadefactoren: privacy; omgevingsverslechtering; verkeer/parkeren. Privacy Op grond van jurisprudentie is er sprake van een verlies van privacy bij inkijkbiedende bebouwing op een zodanige afstand, dat van daaruit een goed onderscheidend, onbelemmerd zicht in een risicogevoelig object ontstaat. Hierbij dient gedacht te worden aan een afstand van niet meer dan enkele tientallen meters. In de beoordeling is een afstand van circa 40 m aangehouden. Ondergetekenden zijn van oordeel dat in het kader van privacyaspect een gering nadeel ontstaat. De planologische wijziging gaat namelijk gepaard met het mogelijk maken van woonbebouwing, vanuit deze bebouwing is zicht mogelijk in de tuinen en woningen van enkele omliggende woningen. In de beoordeling wordt rekening gehouden met de al voorheen aanwezige woonfunctie van het plangebied. Daarnaast was het privacyaspect reeds negatief beïnvloed door situering van de omliggende woonobjecten langs doorgaande wegen. Het mogelijke privacyverlies voor de omliggende huurobjecten resulteert zoals eerder is gesteld niet in vergoedbare schade. Ondergetekenden stellen vast dat de planologische wijziging een gering nadelig effect heeft op de privacy van de volgende schadegevoelige objecten, gelegen aan de Emmastraat 25 en 27. Omgevingsverslechtering De omgeving/ligging van een woning maakt een belangrijk deel uit van de waarde van een woning. In het algemeen geldt dat een geobjectiveerde koper bij zijn keuzebepaling in hoge mate rekening houdt met de aantrekkelijkheid van de locatie. Het planologisch mogelijk maken van woningen met bijbehorende voorzieningen nabij als risicogevoelig aangemerkte objecten, zou kunnen resulteren in de verandering van de omgeving/ligging, met een mogelijk nadelig effect tot gevolg. Pagina 11 van 13

12 Planschaderisicoanalyse Echter zijn ondergetekenden van oordeel dat de verandering marginaal van aard is, omdat voorheen de omgeving rondom en binnen het plangebied ook gekenmerkt werd door een stedelijke woonomgeving. Rondom het plangebied zijn voornamelijk woonwijken met bijbehorende ontsluitingswegen gesitueerd. Gelet op het bovenstaande is de beoogde woningbouwontwikkeling passend te noemen in de huidige omgeving en zal door een geobjectiveerde koper niet als nadelig worden beschouwd. Ondergetekenden stellen vast dat de planologische wijziging geen nadelig effect heeft op de omgeving/ligging van de schadegevoelige objecten. Overlast door verkeer en parkeren De planologische wijziging leidt tot gebruiksintensivering van het plangebied, zodat er een toename van het aantal verkeersbewegingen en parkeeroverlast te verwachten is. Ondergetekenden zijn echter van oordeel dat de planlogische wijziging, inhoudende de realisatie van 11 herenhuizen, te marginaal van aard is. De toegangswegen van en naar het plangebied worden niet zodanig intensiever gebruikt dat er schade aan de orde kan zijn. Ten aanzien van het parkeren ontstaat mede geen nadeel, immers waren de parkeerplaatsen binnen het plangebied overal toegestaan. Ondergetekenden stellen vast dat de planologische wijziging geen nadelig effect heeft op de verkeer- en parkeersituatie. 5.2 Planologisch nadeliger situatie en normaal maatschappelijk risico (NMR) De planschade wordt bepaald aan de hand van de schadefactoren. Op basis van kennis en ervaring is per schadefactor bepaald hoeveel schade ontstaat. Ondergetekenden concluderen, op grond van het voorgaande, dat indien de wijziging planologisch wordt verankerd er geringe vergoedbare schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro zal ontstaan. Wettelijk minimum-forfait blijft altijd voor rekening van aanvrager Als gevolg van het bepaalde in artikel 6.2 tweede lid van de Wro, blijft in ieder geval voor rekening van de onderhavige objecten een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Deze drempel is een minimum-forfait, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om vergoeding van indirecte planschade in de vorm van waardevermindering, ongeacht de vraag of de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Daarbij geldt dat die waardevermindering het gevolg dient te zijn van een bestemmingswijziging buiten de betreffende percelen. Daarvan is in het onderhavige geval sprake. In het onderstaande beoordelingsoverzicht wordt weergegeven voor welke objecten schade aan de orde is. Daarin is het wettelijk minimum-forfait van 2% (NMR) direct verwerkt. Straat Nummers Uitzicht Bezon ning Privacy Woonomgeving /Ligging Overlast Verkeer/Parkeren Soort schade Met 2 % NMR Emmastraat 25 en 27 gering gering Geen schade Emmastraat 29 en 31 Geen schade Costerstraat 26 en 28 Geen schade Van Everdingenstraat Van Everdingenstraat Geen schade, huurobjecten Geen schade, huurobjecten Pagina 12 van 13

13 6 Conclusie Ondergetekenden concluderen, op grond van het voorgaande, dat indien de wijziging planologisch wordt verankerd er geen vergoedbare schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro zal ontstaan. Het ontstane planologische nadeel met geringe schade zal nimmer het normaal maatschappelijk risico van 2%, zoals bedoeld in artikel 6.2 tweede lid van de Wro, overstijgen. Dit advies kan enkel worden beschouwd als een indicatie van de eventuele planschade. Grontmij acht zich dan ook niet aansprakelijk voor de eventuele nadelige gevolgen voor de opdrachtgever als op basis van een volledige behandeling van een planschadeverzoek tot een afwijkend oordeel wordt gekomen. Aldus naar beste eer en kunnen gedaan en getekend te Alkmaar op 11 mei ing. A.V. Dodkin Rentmeester NVR mr. ir. J.O. Verhoog Juridisch adviseur Pagina 13 van 13

14 Bijlage 1 Planschade algemeen

15 Bijlage 1 : Planschade algemeen Wettelijk kader Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat burgemeester en wethouders aan degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een omgevingsvergunning of aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Directe en indirecte planschade Directe planschade is planschade die ontstaat binnen de te wijzigen bestemming. In casu is er geen sprake van directe planschade, omdat de bestemmingen met bijbehorende regels binnen het plangebied voor een grondeigenaar niet nadelig wijzigen. Indirecte planschade is de planschade die ontstaat aan objecten die buiten het te wijzigen planologische regime vallen. Normaal maatschappelijk risico De Wro kent het begrip normaal maatschappelijk risico (NMR). Voor de indirecte planschade betekent dit dat een deel van de schade voor rekening van een verzoeker dient te blijven. Dit risico is gegoten in de vorm van een forfait hetgeen betekent dat de eerste 2% van de schade voor eigen rekening van verzoeker blijft. Slechts het deel dat deze 2% te boven gaat, komt voor vergoeding in aanmerking. Vergoeding van gemaakte kosten van rechtskundige of deskundige bijstand. In artikel 6.5 Wro is bepaald dat, indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 (planschade) toekennen, zij daarbij tevens vergoeden de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundigenkosten. Wettelijke rente Ten aanzien van wettelijke rente merken ondergetekenden op dat in navolging van de meest recente jurisprudentie als ingangsdatum moet worden aangehouden het moment waarop het verzoek om schadevergoeding is ingekomen bij de gemeente. In zijn uitspraak, d.d. 6 februari 1995 (Bouwrecht 1995, 864), heeft de Afdeling rechtspraak van de Raad van State bepaald dat voor verzoeken die zijn ingediend na 1 januari 1992 het tijdstip waarop de rente ingaat, moet worden gesteld op de datum van ontvangst van het verzoek door het college van burgemeester en wethouders. De wettelijke rente gaat in op de dag waarop het college het verzoek heeft ontvangen en loopt tot de dag van uitbetaling, mits het besluit onherroepelijk is. De vergoeding van de wettelijke rente dient te worden berekend op basis van het bepaalde in de artikel 6.5 Wro. Schadecategorieën Bij de beoordeling van de hoogte van de planschade wordt aangesloten bij de noot behorende bij de uitspraak van de AbRS , /1, LJN AF7016 (m.nt. BR 2003, p. 696 e.v.). In de planschadepraktijk is dit de meest geëigende wijze op basis waarvan planschade kan worden ingedeeld en is er tot op heden geen andere uitspraak die deze werkwijze wijzigt of verbiedt zoals Licht, Middelmatig en Ernstig. Dit model geeft dan ook richting voor de wijze waarop planschade kan worden ingedeeld en blijft in die hoedanigheid ook van toepassing na inwerkingtreding van de Wro en het hiermee geïntroduceerde normaal maatschappelijk risico (hierna: NMR). Als gevolg van de introductie van het NMR wordt Lichte schade niet langer altijd tegemoet gekomen. Huurders en verhuurders Voor huurders van huurwoningen geldt dat zij geen planschade kunnen eisen, zij worden immers niet geconfronteerd met een inkomensderving. Wel kunnen huurders van sociale huurobjecten op basis van het woningwaarderingstelsel op grond van het aantal behaalde punten huurverlaging aanvragen.

16 Bijlage 1 : Planschade algemeen (Vervolg 1) Hiervoor dienen de huurders contact op te nemen met het secretariaat van de Huurcommissie. Alleen op veranderingen in de woonomgeving en hinderlijke situaties kan huurverlaging zijn gebaseerd. In het waarderingssysteem zijn privacy en uitzicht geen gronden voor de waardering. Op basis van het punten stelsel blijkt ook dat het verlies aan bezonning niet is opgenomen als reden voor een huurverlaging. Ook aan de eigenaar van huurwoningen wordt niet direct planschade toegekend. De Raad van State hanteert de volgende criteria om te bepalen of een eigenaar in aanmerking komt voor een planschade vergoeding: 1 aan de hand van objectieve gegevens moet blijken dat de te genereren huurinkomsten negatief zijn beïnvloed door de planologische wijziging (RvS ; LJN: AF 7018; ); 2 daarnaast heeft de Raad van State in dit arrest bepaald dat de waarde van panden pas kan dalen als ook de verhuurbaarheid en de huurprijs van een dergelijk pand afneemt. De huuropbrengsten zijn namelijk bepalend voor de marktwaarde van een pand als beleggingsobject. Op basis van ervaring is de algemene trend dat planologische ontwikkelingen zelden leiden tot een huurverlaging op basis van het woningwaarderingsstelsel.