Quickscan Life Sciences. Analyse van de Life Sciences sector

Transcriptie

1 Analyse van de Life Sciences sector

2 Inhoud 1 Kwalitatieve marktanalyse life sciences Inleiding Wat wordt onder life sciences verstaan? Ontwikkeling van de life sciences sector Geografische spreiding van de life sciences sector Drijfveren achter de life sciences sector Kwantitatieve marktanalyse life sciences Inleiding Kwantitatieve kenmerken science parken Concurrerende scienceparken in Nederland De aanbodzijde van de life sciences kantoren/labruimte markt De vraagzijde van de life sciences kantoren/labruimtemarkt Vestigingsvoorwaarden life sciences locaties Conclusie...24 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 1

3 1 Kwalitatieve marktanalyse life sciences 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk is een kwalitatief beeld geschetst van de huidige en toekomstige life sciences markt. De belangrijkste trends en ontwikkelingen binnen deze markt zijn kort en bondig in kaart gebracht om een duidelijk beeld te krijgen hoe de sector en de daarmee samenhangende vastgoedmarkt zich gaat ontwikkelen. De volgende paragrafen komen daarbij aan bod: Wat wordt onder life sciences verstaan? ( 1.2) Ontwikkeling van de life sciences sector ( 1.3) Geografische spreiding van de life sciences sector ( 1.4) Drijfveren achter de life sciences sector ( 1.5) 1.2 Wat wordt onder life sciences verstaan? Life sciences kent verschillende definities in de literatuur. Meest toepasbare definitie is: Life sciences zijn technieken of processen waarbij levende organismen (zoals bacteriën, virussen of planten) of vormen van biologisch leven (bijvoorbeeld enzymen of DNA) worden onderzocht of gebruikt voor nieuwe producten of verbeterde productieprocessen. Bijvoorbeeld om nieuwe medicijnen te maken. De totale life sciences markt kan onderverdeeld worden naar de volgende drie hoofdcategorieën: Dedicated life sciences bedrijven: kennisintensieve, in biotechnologie gespecialiseerde bedrijven die actief zijn in Research & Development (R&D) en de toepassing in processen, producten en/of diensten. Voorbeelden hiervan zijn Crucell, Keygene en Pharming. Diversified life sciences bedrijven: bedrijven die, door de opkomst van de moderne life sciences, in hun bestaande R&D- en productieactiviteiten zijn gaan integreren. Voorbeelden hiervan zijn Unilever, Akzo Nobel, Philips en DSM. Volgende life sciences bedrijven: bedrijven die zelf geen life sciences R&D-activiteiten uitvoeren, maar wel gebruik maken van (elders ontwikkelde) life sciences kennis in hun bedrijfsactiviteiten. Voorbeelden hiervan zijn bierbrouwerijen en het merendeel van de zaadveredelaars. De eerste twee categorieën samen ( dedicated en diversified ) vertegenwoordigen samen de hoog-innovatieve life sciences bedrijven. De life sciences sector, bestaande uit bovenstaande drie categorieën, kan vervolgens onderverdeeld worden in de volgende subsectoren: Agro-food: betreft de aandachtsgebieden animal, plant & seeds en food & nutricials. Deze sector richt zich op toepassingen in de landbouw en voedselproductie. Human health: betreft de aandachtsgebieden diagnostics, therapeutics en prevention. In deze sector gaat het vooral om de toepassing van biotechnologie in de gezondheidszorg. Wordt gebruikt bij de productie van medicijnen en vaccins, maar ook om ziekten op te sporen en te voorkomen. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 2

4 Environment: betreft milieutechnologische bedrijven. Deze sector richt zich op de toepassing in de industriële productie van bioproducten. Productie van plastic en brandstof uit suiker en zuivering van afvalwater zijn enkele voorbeelden. General biotechnology: biochemie, instrumenten en dergelijke. Figuur 1: Onderverdeling life sciences categorieën Animal Agro-Food Plant & Seeds Food / Nutraceuticals Other Diagnostics Human Health Therapeutics Prevention Life Science Other Environment General Biotechnology Bio-chemicals Equipment, instrument & reagents Technology general Other Bron: SenterNovem - Dynamiek van de hoog-innovatieve Life sciences bedrijven in Nederland Naast de hierboven beschreven onderverdeling wordt binnen de biotechnologie meestal een onderverdeling gemaakt in drie - deels overlappende - vakgebieden: wit, groen en rood. Witte biotechnologie staat voor biotechnologie in industriële productie. Productie van brandstof en de bestrijding van bodemverontreiniging met aangepaste bacteriën zijn voorbeelden van witte biotechnologie. Ontwikkelingen hangen nauw samen met voor- en nadelen voor het milieu. Groene biotechnologie is biotechnologie in de landbouw en de voedselproductie. Hieronder valt het maken van kaas en bier, maar ook genetisch gemodificeerde gewassen vallen eronder. Rode biotechnologie staat voor biotechnologie in de gezondheidszorg, ofwel medische biotechnologie. Medische biotechnologie wordt gebruikt bij de ontwikkeling van nieuwe medicijnen, vaccins en behandelingen, maar ook om ziekten op te sporen en een diagnose te stellen. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 3

5 1.3 Ontwikkeling van de life sciences sector De grootste internationale spelers binnen de life sciences sector zijn de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. De groei begin jaren negentig is dan ook voornamelijk te danken aan de sterke groei binnen deze landen, waar fondsmanagers zich in grote mate hadden ingekocht in de markt. Echter, begin 2000 nam de waarde van bioscience aandelen sterk af en zo ook het vertrouwen in de sector. Hierdoor hadden investeerders geen vertrouwen meer in de sector als geheel, waardoor internationaal gezien een aantal jaar geen groei heeft plaatsgevonden binnen de life sciences sector. Sinds 2004 is deze dalende trend doorbroken en daarmee is het vertrouwen teruggekeerd in de sector. Zoals blijkt uit Figuur 2 heeft Nederland een soortgelijke trend doorgemaakt. Na de periode 2004 was er ook een groei in de sector waar te nemen. Uit de meest recente cijfers van SenterNovem 1 (sinds 2010 bekend als AgentschapNL) blijkt dat de groei zich tot 2006 voornamelijk concentreerde op de sectoren Human Health en General Biotechnology. De sectoren Agro-Food en Environment zijn de afgelopen jaren min of meer gestabiliseerd. De groei binnen de life sciences markt deed zich voornamelijk voor binnen de zogenaamde dedicated life sciences bedrijven. Figuur 2: Hoog-innovatieve life sciences starters in Nederland ( ) Nieuwe Oprichting Spin-off Splitsing Gemiddelde Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve life sciences bedrijven in Nederland (2005) Naast nieuwe oprichtingen waardoor de life sciences markt is gegroeid, hebben spin-off s van kennisinstellingen ook een wezenlijke bijdrage geleverd aan het aantal nieuwe starters. In de periode valt het aantal nieuwe oprichtingen in een bandbreedte van 8 tot 38 per jaar. Het gemiddelde aantal starters over deze periode bedroeg 21 per jaar. Het aantal nieuwe oprichtingen had hierin het grootste aandeel, namelijk gemiddeld 12 per jaar. 1 SenterNovem, Innovation Intelligence: Life sciences & Gezondheid, 2008 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 4

6 Figuur 3: Het aantal hoog innovatie (dedicated) life sciences bedrijven naar deelsector Agro-Food Environment General Human-Health Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve life sciences bedrijven in Nederland (2008) Zoals toegelicht in paragraaf 1.1 kan de life sciences sector verdeeld worden in vier deelsectoren (zie Figuur 1). In 2004 waren de deelsectoren Human-Health, General en Agro-Food ieder voor circa éénderde vertegenwoordigd. Echter, niet alle deelsectoren hebben in deze periode dezelfde groei doorgemaakt. De deelsectoren General en Human Health vertoonde over deze periode de sterkste groei van de vier deelsectoren. De deelsector Human Health laat in tegenstelling tot de overige sectoren in nog een duidelijke groei zien van het aantal bedrijven. Mede daardoor heeft de sector over de gehele langjarige periode de sterkste groei laten zien van circa 40 bedrijven in 1994 tot circa 150 in Het aantal life sciences bedrijven in de sector Agro-Food heeft daarentegen een minder snelle groei doorgemaakt. Deze sector is zeer stabiel gegroeid in deze periode van circa 75 bedrijven in 1994 tot circa 100 in Geografische spreiding van de life sciences sector De geografische clustering van life sciences bedrijven hangt sterk samen met de al aanwezige kennisinstellingen. Zo blijkt in Zuid-Limburg en de randstedelijke provincies dat medische life sciences research het best is vertegenwoordigd. Dit heeft voornamelijk te maken met de bedrijvigheid die rondom de universiteiten en medische centra is ontstaan. De sector Agro-Food concentreert zich voornamelijk op de locaties Wageningen (Food Valley) en de Kop van Noord-Holland, waar onder andere de zaadveredeling in Enkhuizen voor aantrekkingskracht zorgt. Zoals blijkt uit Figuur 4 richt de sector General zich voornamelijk op Eindhoven en Groningen. De sector in Eindhoven betreft voornamelijk Philips Nederland, waarvan de R&D-activiteiten op het High Tech Campus Eindhoven gesitueerd zijn. Gezien de geografische clustering en subthema s van de diverse life sciences sectoren kunnen voornamelijk Amsterdam, Utrecht en Leiden elkaar beschouwen als directe concurrenten binnen de subsector Human Health en Environment. Tot op heden is de Environment-sector een relatief kleine sector waarvan de diverse partijen de geografische clustering nog niet in kaart hebben gebracht. De locaties Amsterdam, Utrecht en Leiden worden dan ook in de volgende paragraaf kort toegelicht. De overige life sciences locaties in Nederland richten zich voornamelijk op alle subsectoren en zijn eveneens kleiner van omvang. In Figuur 4 is de regionale spreiding weergegeven van de diverse life sciences sectoren. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 5

7 Figuur 4: Spreiding life sciences sector Human Health Agro-Food General Bron: SenterNovem, Dynamiek van de hoog-innovatieve Life sciences bedrijven in Nederland (2005) Life sciences in de regio Utrecht Utrecht is centraal gesitueerd tussen acht grote Nederlandse universiteiten met een sterk onderzoeksgericht opleidingsprogramma in life sciences. De Universiteit Utrecht en het UMC Utrecht alleen leiden al meer dan studenten op in verschillende life sciences disciplines, met een focus op biomoleculair en biomedische wetenschappen. In Utrecht ligt dan ook een relatief breed spectrum aan kennis op het gebied van life sciences. Dit mede doordat er vijf betrokken faculteiten zijn: Geneeskunde, Diergeneeskunde, Farmaceutische Wetenschappen, Biologie en Scheikunde. Daarnaast zijn er internationaal erkende onderzoeksinstituten en participeert ook het KNAW-Hubrecht Laboratorium. Bovendien is er samenwerking met onder andere TNO, RIBM en het Nederlands Vaccin Instituut. Het biomedisch onderzoek en onderwijs is ondergebracht in één samenwerkingsverband: het Academisch Biomedisch Centrum Utrecht (ABC), gelegen op en vlakbij de Uithof. Als antwoord op het relatief kapitaalintensieve biomedische onderzoek zijn verschillende hightech faciliteiten en expertisecentra opgericht. Momenteel zijn ongeveer 20 grootschalige life sciences organisaties gesitueerd in de provincie Utrecht, waaronder Isotis en GenMab. Life sciences in de stad Utrecht is voornamelijk gericht op biomedische technologie. In 2004 is het startschot gegeven voor de Uithof als Science Park Utrecht. De Uithof is een plek waar onderwijs, onderzoek en kennisintensieve bedrijven elkaar versterken door hun onderlinge nabijheid. In 2008 bestond dit park uit twee bedrijfsverzamelgebouwen, te weten het Van Geunsgebouw en het Alexander Numangebouw. Dit laatste gebouw heeft drie verdiepingen die specifiek zijn ingericht voor starters en die het Biopartner Center Utrecht vormen. Naast voorzieningen die zich specifiek richten op biotechbedrijven bevat het gebouw zowel laboratoriumruimte als kantoren,. Tegen vergoeding stelt het ABC onderzoeksapparatuur beschikbaar en biedt daarnaast een compleet pakket aan van patent en financiering tot oprichting, marketing en COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 6

8 strategieplanning, aanvraag van subsidies, investeringsadvies en onderdak. Momenteel bevinden zich meer dan 80 bedrijven en instituten op en nabij het Science Park Utrecht. Recent heeft ook Danone besloten haar research te vestigen in De Uithof. Life sciences in de regio Groot-Amsterdam Amsterdam is voor life sciences bedrijven in een aantal opzichten aantrekkelijk: de aanwezigheid van toonaangevende kennisinstellingen, de goede mogelijkheden voor klinische studies, de aanwezigheid van Schiphol, de goede ICT-infrastructuur en de internationale oriëntatie. Om de toonaangevende positie van de regio Amsterdam in de kenniseconomie te helpen behouden en te versterken is de Amsterdamse Innovatie Motor (AIM) opgericht. AIM functioneert als aanjager van initiatieven tussen kennisinstellingen, bedrijfsleven, overheid en maatschappelijke organisaties in de Amsterdamse regio en richt zich onder andere op de life sciences sector. Tot voor kort vonden life sciences activiteiten in de Amsterdamse regio versnipperd plaats. Een gezamenlijke aanpak van de kennisexploitatie door UvA, AMC en VU/VUmc enerzijds en AIM anderzijds heeft geresulteerd in het Amsterdam BioMed Cluster. Het cluster is een ontmoetingsplaats voor ondernemers, wetenschappers en overheid en vormt een centrum van internationaal hoogstaande biomedische expertise gericht op innovatie in life sciences. Het Amsterdam BioMed Cluster heeft drie doelen, te weten het ondersteunen van de biomedische sector in de regio Amsterdam, het promoten van de regio als vestigingsplaats voor life sciences activiteiten en het koppelen van kansen en kennis binnen het cluster. Naast het bouwen van een dynamische life sciences gemeenschap die synergie tussen regionale partijen exploiteert, wil de cluster de regionale kennis ontsluiten om zo nationale en internationale partijen naar de regio te trekken. De regio Amsterdam biedt verschillende locaties met kantoor- en laboratoriumruimte die specifiek gericht zijn op life sciences activiteiten. Zo is er de campus van het Academisch Medisch Centrum Amsterdam (AMC), het grootste medische centrum van Nederland. De AMC Campus is de thuisbasis van de Universiteit van Amsterdam Faculteit der Geneeskunde, de verpleegkundeopleiding, de School voor Fysiotherapie, evenals het Food Research & Management Institute van de Hogeschool van Amsterdam. Verschillende nationale academische onderzoeksinstituten verbonden aan de universiteit zijn eveneens gesitueerd op de AMC-Campus. De Campus wordt momenteel ontwikkeld tot een Medical Business Park, met de nadruk op medische en onderwijsgerelateerde organisaties. Doel is het aantrekken van life sciences bedrijven die actief zijn in geneesmiddelen, medische hulpmiddelen en patiëntenzorgsystemen en het bevorderen van de oprichting van nieuwe bedrijven. Het biedt life sciences bedrijven de mogelijkheid actief gebruik te maken van het kennisnetwerk en de researchfaciliteiten van het AMC. In de eerste ontwikkelingsfase van het Medical Business Park creëert het AMC m² nieuwe ruimte voor laboratoria en kantoren. Bovendien zijn er plots beschikbaar voor greenfield ontwikkelingen en wordt er een incubator voor startende en kleine ondernemingen opgericht. In de afgelopen jaren zijn meer dan tien biomedische spin-off bedrijven vanuit het AMC opgericht, allen gelegen op de AMC Campus. Naast de AMC Campus is er het Science Park Amsterdam, dat een aantal belangrijke kennisinstellingen huisvest. Deze omvatten de Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica van de Universiteit van Amsterdam en internationaal gerenommeerde onderzoeksinstituten zoals het Nationaal Instituut voor kernfysica en Hoge Energie Fysica (NIKHEF), het Instituut voor Atoom- en Molecuulfysica (AMOLF) en het National Research Institute for Mathematics and Computer Informatica (CWI), evenals SARA Reken- en Netwerkdiensten. Verder zijn er meer dan zeventig kennisintensieve bedrijven gehuisvest. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 7

9 De gemeente Amsterdam, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO) en de Universiteit van Amsterdam ontwikkelen Science Park Amsterdam verder tot een internationaal kenniscentrum, waar samenwerking tussen wetenschappelijk onderwijs, onderzoek en kennisintensieve bedrijvigheid sterk wordt gestimuleerd. Een ambitie die kan worden gerealiseerd door infrastructuur van wereldklasse en hoogstaande reken- en netwerkdiensten. Zo beschikt Science Park Amsterdam over de Amsterdam Internet Exchange (AMS- IX), één van de krachtigste internetknooppunten ter wereld. In totaal is er ruimte voor de ontwikkeling van m² voor kantoorruimte, laboratoria en onderwijsgebouwen en ondersteunende voorzieningen en faciliteiten. Figuur 5: Regio Groot-Amsterdam Bron: Gemeente Amsterdam, Monitor Life sciences (2007) In de regio Groot-Amsterdam (Figuur 5) is de precieze omvang en samenstelling van de sector niet volledig transparant. De Dienst Onderzoek & Statistiek van de gemeente Amsterdam heeft ten tijde van haar onderzoek 127 verschillende life sciences bedrijven onderscheiden in de regio Groot-Amsterdam 2. Het betreft 66 dedicated en diversified bedrijven, de overige 61 bedrijven zijn volgend. Van de dedicated en diversified bedrijven in de totale regio Groot-Amsterdam is circa de helft gelegen binnen de gemeentegrenzen (Amsterdam en Amsterdam Zuidoost). De grootste concentraties binnen de regio Groot- Amsterdam bevinden zich in de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam (Zuidoost). Desondanks is een groot aantal life sciences partijen verspreid over de volgende locaties: het Science Park Amsterdam, het Medical Business Park Amsterdam (AMC) en het eveneens in de regio Groot-Amsterdam gelegen MAC3 Park Life sciences Center Lelystad. 2 Monitor Life sciences Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam, januari 2008 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 8

10 Life sciences in de regio Leiden Het Bio Science Park Leiden is het grootste dedicated life sciences park in Nederland en zal naar verwachting verder groeien in de komende jaren. Het omvat een cluster van bedrijven en kennisinstellingen dat tot de Europese top 5 behoort en uiteindelijk arbeidsplaatsen zal gaan tellen. Het science park richt zich volledig op biomedische life sciences bedrijven, van starters tot gevestigde ondernemingen. Onderwijsinstellingen als de Universiteit Leiden en het Leids Universitair Medisch Centrum (LUMC) zijn verbonden aan het Bio Science Park. Leiden huisvest circa 70 life sciences bedrijven, meer dan de helft van alle biomedische life sciences bedrijven in Nederland, waaronder Johnson & Johnson (Crucell) en Janssen Biologics B.V. (voormalig Centocor). De meeste zijn spin-offs van het LUMC en richten zich op onderzoek op het gebied van geneeskunde, farmacologie, celbiologie, genetica en scheikunde. Ook kennisinstituten die onderzoek uitvoeren en opleidingen geven zijn vertegenwoordigd. Daarnaast is er een groeiend aantal gespecialiseerde dienstverlenende bedrijven en ondersteunende instellingen die tegemoet komen aan de behoeften van de bedrijven die gevestigd zijn in het Bio Science Park. Leiden Bio Science Park heeft twee incubatorgebouwen: het Biopartner Center Leiden en het Biopartner Center Leiden II (voorheen bekend als het Academic Business Center). Deze gebouwen zijn uitgerust met alle faciliteiten die jonge life sciences start-up bedrijven nodig hebben: laboratoria, kantoren, centrale voorzieningen, vergaderzalen, het gebruik van het universitaire bibliotheeksysteem en IT-ondersteuning. Een derde incubator gebouw is momenteel in ontwikkeling en wordt naar verwachting eind 2012 of het eerste kwartaal van 2013 opgeleverd. Voor kleine tot middelgrote life sciences bedrijven zijn er multi-tenant gebouwen. Deze omvatten het Kroon Biolab & OVA gebouw en de Accelerator gebouwen, die kantoren en laboratoria bevatten. De Beagle gebouwen staan in het teken van life sciences en andere hoogwaardige technologische bedrijven die met succes de opstartfase zijn doorgekomen, maar nog geen grootschalige investeringen kunnen doen. De Beagle gebouwen zijn ontworpen om te voldoen aan alle biotechnologische en farmaceutische laboratoriumeisen en de lay-out kan worden aangepast aan de behoeften van de huurder. Het eerste Accelerator gebouw, Beagle Darwin, bevat m² aan kantoren en m² laboratoriumruimte. De huidige bewoners zijn de bedrijven Pharming, Microsafe en Galapagos. Het gebouw is volledig verhuurd. Het nieuwe Beagle gebouw Zernike, dat in 2009 is ontwikkeld, bevat m² kantoren en m² laboratoriumruimte. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 9

11 1.5 Drijfveren achter de life sciences sector Economische groei Onder invloed van de internationale economische vertraging is de economische groei in Nederland de aankomende jaren gematigd. De gemiddelde groei over de afgelopen vijf jaar ( ) bedroeg 1,39% per jaar. In de jaren 2006 en 2007 werden nog groeicijfers van respectievelijk 3,4% en 3,9% genoteerd, terwijl 2009 een krimp van 3,9% liet zien. Voor de komende jaren ( ) wordt een gemiddelde groei verwacht van 1,41% per jaar (bron: Global Insight, maart 2011). Nederland blijft daarmee achter op de overige sterke Centraal Europese landen en laat een licht lagere groei zien dan het gemiddelde binnen de Eurozone. Figuur 6: Economische ontwikkelingen Nederland in Europees perspectief % Belgie Eurozone Frankrijk Duitsland Nederland Zweden Verenigd Koninkrijk Bron: Global Insight, 2011 Gemiddelde Gemiddelde Figuur 7: Economische groei in Nederland ( ) % Bron: Global Insight, maart 2011 Zoals blijkt uit Figuur 7 is na een aantal sterke jaren boven 3% jaarlijkse groei de economische groei in de periode 1999 tot 2002 sterk teruggelopen. De gemiddelde groei over de periode kwam uit op 3,1% per jaar. Vervolgens is de groei weer gaan toenemen tot circa 3,9% in In 2008 en vooral 2009 is de Nederlandse economie hard geraakt met als dieptepunt een krimp van 3,9% in In 2010 is een eerste herstel zichtbaar geworden en is een groei van circa 1,7% gerealiseerd. Voor de komende jaren wordt zoals gezegd een gematigde groei verondersteld. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 10

12 Vergrijzing van de bevolking De Nederlandse samenleving besteedt ieder jaar een aanzienlijk deel van het bruto binnenlands product aan de gezondheidszorg. In het afgelopen decennium bedroeg dit gemiddeld ruim 9,0% van het bruto binnenlands product. Er bestaan berekeningen die aantonen dat dit percentage in 2009 is toegenomen naar ruim 10%. Een groot deel van deze kosten heeft betrekking op chronische ziekten. Tot een leeftijd van 60 jaar zijn deze kosten beperkt. Echter, voor de bevolking ouder dan 60 stijgen deze kosten aanzienlijk. Daar komt ook nog bij dat het aantal ouderen de komende decennia blijft toenemen van ongeveer 2,6 miljoen in 2010 tot circa 4,4 miljoen in 2060 (zie Figuur 8). In het laatstgenoemde jaar zal circa 25% van de bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Deze omslag binnen de bevolkingsopbouw doet zich niet alleen voor in Nederland. Ook wereldwijd is de vergrijzing een onvermijdelijk resultaat. Deze demografische trend brengt de volgende ontwikkelingen met zich mee die van invloed zullen zijn op de life sciences sector: Personeelstekort: het tekort aan personeel in de zorg als gevolg van de demografische ontwikkelingen vraagt om technologische en ICT-oplossingen om de toenemende vraag naar zorg te kunnen beantwoorden. Nieuwe zorgdiensten: om de groei, kwaliteit en betaalbaarheid van de zorg te waarborgen zijn nieuwe en innovatieve zorgproducten- en diensten nodig. Figuur 8: Bevolkingsprognose Nederland tot 2060 miljoen inwoners Bron: CBS, december tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 11

13 Opleidingsniveau personeel In Nederland is momenteel circa 33% van de beroepsbevolking hoogopgeleid (zie Figuur 9). Ook de kwaliteit van ons hoger onderwijs is relatief goed. Nederland kent misschien geen internationaal erkende topuniversiteiten, maar de gemiddelde kwaliteit doet niet onder voor die van onze buurlanden. Nederland is in de 2011 ranking van universiteiten met de beste reputatie ter wereld met vier noteringen vertegenwoordigd binnen de top 100. In Nederland is behoefte aan goede bèta-opgeleiden die een impuls kunnen geven aan onderzoek en ontwikkeling ten behoeve van de beoogde groei van de kenniseconomie. Tegelijkertijd groeit ook de dienstverlening rondom de R&D-sector: het regelen van octrooien, het verkrijgen van venture capital en het ontwikkelen van software die systemen met elkaar verbindt. Figuur 9: Opleidingsniveau beroepsbevolking Nederland x ,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, Bron: CBS Statline Laag Middelbaar Hoog Onbekend COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 12

14 2 Kwantitatieve marktanalyse life sciences 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk ligt de nadruk op de kwantitatieve ontwikkelingen binnen de Nederlandse life sciences kantorenmarkt. Om dit in perspectief te plaatsen is allereerst een wereldwijd onderzoek naar science parken nader bekeken. Binnen Nederland zijn verschillende life sciences clusters te onderscheiden. Inventarisatie van deze clusters heeft plaatsgevonden op gebiedsniveau en belicht kenmerken als omvang terrein in hectares en vierkante meters bebouwing, aantal werknemers, uitbreidingsplannen en doelgroepenfocus. Voor een gedegen analyse van de aanbod- en vraagzijde is een ruim onderzoeksgebied in kaart gebracht. Een groot aantal gebruikers binnen de life sciences markt heeft geheel Nederland als zoekgebied. De concurrentie vanuit de ontwikkelaar/gemeente/belegger geredeneerd vindt dan ook voor een groot deel plaatst op nationaal niveau. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de specifieke kennis, voorzieningen en arbeidspotentieel die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van deze bedrijven. Starters/incubators handhaven bij de locatiekeuze veelal een kleiner, vaak regionaal, zoekgebied. De directe aanwezigheid van kennisinstituten en universiteiten is zeer belangrijk voor deze partijen. De focus van dit hoofdstuk ligt, vanwege de positionering van Matrix 6, op de life sciences markt in de regio Groot-Amsterdam. Op basis van de inventarisatie van de grootste en meest concurrerende life sciences locaties wordt de aanbod- en vraagzijde belicht. Hoofdstuk 2 kent de volgende opbouw: Kwantitatieve kenmerken Science Parken ( 2.2) Life sciences locaties in Groot-Amsterdam ( 2.3) Overige life sciences locaties in Nederland ( 2.4) De aanbodzijde van de kantoren / labruimtemarkt ( 2.5) De vraagzijde van de kantoren / labruimtemarkt ( 2.6) 2.2 Kwantitatieve kenmerken science parken In 2006 en 2007 heeft de International Association of Science Parks (IASP) een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar wereldwijde science- en technologieparken. In 65 landen zijn 77 parken onder de loep genomen. Er is gekeken naar de gemiddelde omvang van deze parken (in hectares en vierkante meter bebouwing), het aantal aanwezige bedrijven en het aantal werknemers. Circa 40% van het aantal parken kent een relatief klein oppervlak van het gebied, namelijk kleiner dan 20 hectare. Aan de andere kant heeft circa 19% van het aantal parken een omvang groter dan 100 hectare. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 13

15 Figuur 10: Gemiddelde omvang science- en technologieparken 19% 4% 10% 40% 27% Bron: IASP (2007) N/A < 20 ha ha ha > 100 ha Het Utrecht Science Park (USP) heeft als doel de Utrechtse universitaire campus De Uithof te transformeren tot een dynamische regionale motor van kennisintensieve werkgelegenheid. Het USP bundelt in dit kader onder andere organisaties die binnen de provincie Utrecht werken aan kennisvalorisatie en bedrijfsondersteuning op het gebied van Life Sciences en Duurzaamheid en brengt ze tezamen onder een herkenbare paraplu. Daarnaast vormt het USP een katalysator voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte en krijgt het bekendheid en een ondernemend kennisimago door middel van marketing en promotie. Kortom, het USP draagt bij aan de uiteindelijke realisatie van een bloeiend cluster en ontplooit activiteiten om het cluster verder te versterken. 3 Figuur 11: Gemiddelde omvang science- en technologie gebouwen (m²) 36% 6% 16% 17% 25% N/A < > Bron: IASP (2007) Circa de helft van de science- en technologieparken heeft minder dan 100 gebruikers/instellingen. Daarentegen heeft 20% van de parken meer dan 400 verschillende gebruikers/instellingen. 3 Bron: Minimum voorwaarden Facilitaire Voorzieningen Life Sciences Incubator Utrecht Science Park, November 2010 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 14

16 Figuur 12: Gemiddelde omvang aantal huurders op science- en technologieparken 13% 3% 1% 3% 13% 16% 30% 21% N/A < > Bron: IASP (2007) 2.3 Concurrerende scienceparken in Nederland Zoals reeds beschreven in hoofdstuk 1 kent Nederland diverse science clusters. In deze paragraaf zijn de kerngegevens van deze parken opgenomen. Science Park Amsterdam Omvang terrein: 70 hectare Geplande uitbreiding: circa m² bvo kantoor- en bedrijfsruimte. Daarnaast ook studentenhuisvesting, een hotel met congresruimte, appartementen en een nieuw treinstation. Aantal bedrijven: circa 80 bedrijven Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: vanaf de NS-stations Amstel en Muiderpoort is de reistijd circa 10 minuten met de bus, de fiets of de taxi. In 2009 is het nieuwe treinstation Science Park in gebruik worden genomen. Nabij de snelweg A10. Gerelateerde bedrijvigheid: Universiteit van Amsterdam Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica. Focus: kenniscentrum voor computer science en life sciences. Medical Business Park Amsterdam (AMC) Omvang terrein: 64 hectare (circa m² aan vloeroppervlak) Geplande uitbreiding: circa m² bvo kantoor- en labruimte Aantal bedrijven: circa 15 starters en 10 spin-off s Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: nabij de A2 (Amsterdam Utrecht). Metro station Amsterdam Holendrecht. Gerelateerde bedrijvigheid: Amsterdam Medisch Centrum (AMC) Focus: medische- en opleidingsgerelateerde organisaties. De huidige AMC-campus wordt de komende jaren getransformeerd in Medical Business Park Amsterdam. Het doel is om life sciences organisaties aan te trekken, actief in 'biopharmaceuticals, medical devices, en patient care systems. Daarnaast staat het promoten van nieuwe onderzoeksorganisaties hoog op de agenda. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 15

17 VU Medisch Centrum Omvang terrein: zes gebouwen Geplande uitbreiding: geen Aantal bedrijven: 16 life sciences bedrijven (circa 50% biomedisch/rood) Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: nabij de A10. Station Zuid/WTC en metrostation De Boelelaan of Amstelveenseweg. Gerelateerde bedrijvigheid: VU Medisch Centrum Focus: medisch (rood) MAC3 Park Life sciences Center Lelystad Omvang terrein: solitair multi-tenant gebouw Geplande uitbreiding: niet bekend Aantal bedrijven: 6-10 Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: langs de snelweg A6 (Almere Leeuwarden/Groningen). Circa 50 minuten van Luchthaven Schiphol. Gerelateerde bedrijvigheid: geen Focus: flexibele bedrijfshuisvesting voor starters, doorstarters en groeiende bedrijven in Flevoland met het thema Life sciences. Leiden Bio Science Park Omvang terrein: circa 120 hectare (3 grondeigenaren) Geplande uitbreiding: uitbreiding van circa 36 hectare Aantal bedrijven: circa 70 bedrijven Aantal werknemers: werknemers en nog eens bij het Leids Universitair Medisch Centrum Verbinding: nabij Leiden Centraal Station, 20 minuten (auto/trein) naar luchthaven Schiphol, langs de snelweg A44 (Amsterdam Den Haag). Gerelateerde bedrijvigheid: LUMC en zeven academische opleidingscentra Focus: de focus van het Leiden Bio Science Park is de biomedische life sciences. De bedrijven op het park ontwikkelen bijvoorbeeld medicijnen tegen autoimmuunziekten, ouderdomsziekten, spierdystrofie en vaccins. Business en Science Park Wageningen Omvang terrein: 20 hectare Geplande uitbreiding: niet bekend Aantal bedrijven: circa 20 bedrijven Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: 60 minuten naar luchthaven Schiphol, nabij snelweg A12 (Den Haag Arnhem). Gerelateerde bedrijvigheid: Wageningen Universiteit Focus: dit bedrijventerrein is vanuit het thema agro-wetenschappen ontwikkeld. De reden hiervoor is de relatie met de al gevestigde universiteiten en onderzoeksinstellingen. Het park dient als vestigingsplaats voor productie- en dienstverlenende bedrijven alsmede onderzoeks- en ontwikkelingsinstellingen die functioneel met het agrokenniscentrum zijn verbonden. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 16

18 Zernike Science Park Groningen Omvang terrein: 25 hectare Geplande uitbreiding: nog bijna 14 hectare uitgeefbaar Aantal bedrijven: circa 40 bedrijven Aantal werknemers: circa werknemers Verbinding: 120 minuten luchthaven schiphol. Nabij snelweg A7 en A28. Gerelateerde bedrijvigheid: Rijksuniversiteit Groningen, Hanzehogeschool Focus: bedoeld voor de vestiging van kennisintensieve bedrijven in het bijzonder op gebieden als life sciences en ICT. Bedrijvenpark Science en Business Park Rotterdam (Schieveen) Omvang terrein: 20 hectare in ontwikkeling Geplande uitbreiding: uiteindelijke uitbreiding tot circa 100 hectare (na 2011) Aantal bedrijven: in ontwikkeling Aantal werknemers: als het volledige terrein in gebruik is genomen, biedt het aan circa mensen werk. Verbinding: 10 minuten luchthaven Rotterdam, 40 minuten luchthaven Schiphol, nabij snelwegen A13 (Ypenburg Den Haag Rotterdam) en A20 (Westland - knooppunt Gouwe) Gerelateerde bedrijvigheid: Technische Universiteit Delft en Erasmus Universiteit Focus: Hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid en op bedrijven die een relatie met de luchthaven hebben. Een (kennisintensief) medisch cluster is daar een goed voorbeeld van. Het bedrijventerrein moet invulling geven aan de Rotterdamse ambities. Namelijk het profileren op het gebied van kenniseconomie en het aantrekken van internationale hoofdkantoren en shared service-centra. Technopolis Innovation Park Delft Omvang terrein: 120 hectare (inmiddels 50 hectare in gebruik) Geplande uitbreiding: nog 60 hectare uitgeefbaar. Volgens de huidige planning wordt het gehele gebied in ongeveer 20 jaar ontwikkeld. Aantal bedrijven: niet bekend Aantal werknemers: niet bekend Verbinding: circa 40 minuten luchthaven Schiphol, circa 10 minuten luchthaven Rotterdam, langs de snelweg A13 (Ypenburg Den Haag Rotterdam). Gerelateerde bedrijvigheid: Technische Universiteit Delft, Exact en Nederlands Meetinstituut Focus: bestemd voor met name bedrijven met een hoge research & development component. Key sectoren zijn Nanotechnology, Water, Multifunctional, Infrastructures design & management, Sustainable Energy en Aerospace. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 17

19 High Tech Campus Eindhoven Omvang terrein: 100 hectare Geplande uitbreiding : nieuwe ontwikkelingen minimaal m2 bvo; herontwikkelingspotentieel m2 bvo Aantal bedrijven: ca. 75 Aantal werknemers: werknemers Verbinding: direct aan A2/A67 gelegen met privé op-/afrit voor de Campus, en A50 nabij. Luchthaven Eindhoven (2de luchthaven van NL) op 10 autominuten ("daily flights connect Eindhoven to London, Barcelona, Budapest, Rome, Milan, Marseille, Madrid, Dublin and Paris"). Hoogwaardig OV-verbinding met bushaltes op de site. Goede fietsverbindingen en -stallingen. Gerelateerde bedrijvigheid: High-Tech "Corporates" (o.a. Philips, NXP, Atos Origin, IBM, Dalsa), High Tech Start-ups (o.a. Silicon Hive, Polymere Vision, Handshake Solutions, 3D-solutions, IREX, Virtual Proteins, Fluxxion), Technical Services/Business Support, Network Organisations/Venture Funds, Brainport Eindhoven en de Research Institutes/Universities (TNO, IMEC, Holst Centre, FOM, Embedded Systems Institute, Centre for Translational Molecular Medicine). Focus: Human Focused Innovation, met als geselecteerde deelgebieden Personal Health & Well-being, Microsystems Medicine, Smart Environments, Personal Entertainment. Life sciences Provincie Limburg Omvang terrein: Science Park Maastricht (onbekend) en Sittard-Geleen Chemelot (50 ha), Parkstad MedTec Trilandis (onbekend) Geplande uitbreiding: Maastricht tot banen, Geleen (onbekend), Parkstad maximaal m² bvo. Aantal bedrijven: niet bekend Aantal werknemers: werknemers Verbinding: snelwegen A2 (Maastricht Amsterdam) en A73 (knooppunt Ewijk aansluiting A2 bij Maasbracht Maastricht Airport). Gerelateerde bedrijvigheid: Universiteit Maastricht (faculteit der gezondheidswetenschappen), Academisch Ziekenhuis Maastricht, diverse onderzoekscentra Focus: Venray Science Link is hoofdzakelijk gericht op life sciences. Ook Science Park Maastricht kent deze focus. Het thema Life sciences omvat in Maastricht naast biomedische technologie ook de medische technologie en de zorgtechnologie. Sittard-Geleen (Chemelot) is onderdeel van DSM en richt zich met name op chemie. Parkstad (MedTec Trilandis) voornamelijk volgend. 2.4 De aanbodzijde van de life sciences kantoren/labruimte markt Organisaties voor starters/incubators De aanbodzijde van de life sciences markt is relatief ontransparant ten opzichte van de normale kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Starters vinden veelal huisvesting binnen universiteitsgebouwen en medische centra. Deze locaties, ook wel incubators genoemd, zijn een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen. Het doel is om de veelal jonge startende bedrijven te ondersteunen om een gezonde, goed draaiende onderneming te worden. De snelle doorlooptijd van de contracten en de volatiele groei/krimp van deze startende bedrijven bevorderen de transparantie aan de aanbodzijde niet. Daarnaast vestigen niet alle life sciences starters zich in de praktijk in een life sciences center. Dit is mede te wijten aan de hoge (marktconforme) huurprijs die gevraagd moet worden voor de hoogwaardige infrastructuur en aan de beschikbaarheid van alternatieve ruimte in gebouwen van de kennisinstellingen zelf. Op de volgende pagina is een aantal centra weergegeven, waarbij de focus ligt op het aanbieden van huisvesting voor startende ondernemingen binnen de life sciences sector. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 18

20 Kadans BioPartner bieden huisvesting en diensten voor starters in de life sciences, gestart in BioPartner Centers bevinden zich in Amsterdam, Groningen, Leiden, Maastricht, Utrecht en Wageningen. Dit zijn life sciences incubators die met name toegang tot laboratoria bieden. Het Life sciences Center in Lelystad is een incubator gericht op de support van (startende) ondernemingen op het gebied van life sciences in Lelystad en omstreken. Het center is gerealiseerd met onder meer financiële steun van de Europese Unie. Het betreft een solitair multi-tenant bedrijfsverzamelgebouw. Echter, er ontbreken nabijgelegen universiteitsgebouwen en/of andere kennisinstellingen. YES!Delft staat voor Young Entrepreneurs Society. YES!Delft is een incubator voor technostarters, maar ook life sciences starters kunnen hier terecht. Het is een samenwerking, gestart in 2005, tussen de Technische Universiteit Delft en de gemeente Delft. Philips Healthcare Incubator en Philips Lifestyle Incubator beide gevestigd op High Tech Campus Eindhoven. De hiervoor beschreven centra richten zich specifiek op startende life sciences partijen. Ook zijn er in de afgelopen jaren gebouwen gerealiseerd zoals de Beagle gebouwen in Leiden. Deze gebouwen bieden huisvesting aan starters tot middelgrote gebruikers. De middelgrote tot grote gebruikers laten voornamelijk huisvesting op maat ontwikkelen, vanwege de specifieke eigenschappen van de ruimtes. Hierdoor moet het veelal grootschalige toekomstige aanbod (nieuwbouwplannen) op de verschillende clusters in ogenschouw worden genomen. 2.5 De vraagzijde van de life sciences kantoren/labruimtemarkt Om de vraagkarakteristieken van de Nederlandse life sciences markt in beeld te brengen, is een enquête uitgevoerd onder gebruikers in Leiden. Daarnaast is een groot aantal opnametransacties die plaatsvonden op life sciences locaties geanalyseerd. Ook is gekeken naar het aantal nieuwe dedicated life sciences starters met bijbehorende ruimtevraag, om het vraagvolume beter in beeld te brengen. Karakteristieken van de vraag Momenteel bevindt het grootste cluster aan life sciences bedrijven zich in Amsterdam en Leiden. In 2007 heeft Jones Lang LaSalle een enquête uitgevoerd onder gebruikers gevestigd op Leiden Bio Science Park. Ongeveer 60 bedrijven zijn reeds gevestigd op het park. Van deze 60 bedrijven zijn 20 bedrijven geënquêteerd. De meeste bedrijven op het Bio Science Park zijn actief in farmaceutisch, biotechnologisch of genetisch onderzoek, danwel voorzien ze in ondersteunende of gerelateerde activiteiten. Een groot deel van de bedrijven heeft een relatief klein aantal werknemers: 50% heeft minder dan 20 werknemers en 70% heeft minder dan 50 werknemers. De omvang van de objecten is echter wel relatief groot. Dit valt te verklaren doordat onderzoek- en kennisinstituten veelal laboratoria tot hun beschikking hebben. De gemiddelde ruimte per persoon is circa 40 m² vvo. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 19

21 Figuur 13: Omvang naar aantal werknemers (a) Omvang naar m² vvo (b) 10% 5% 25% 10% 20% 15% 25% 5% 10% 20% 25% 30% < Bron: Jones Lang LaSalle (2008) > 400 N/B In eerste instantie is aan de bedrijven die naar het Bio Science Park verhuisd zijn, gevraagd wat de reden was om te gaan verhuizen. De behoefte aan een grotere locatie was de meest genoemde reden om te verhuizen. De belangrijkste reden om zich op Bio Science Park te vestigen betrof de aanwezigheid van andere R&D-bedrijven. Dit was voor de helft van de bedrijven de belangrijkste overweging. Samenvattend laat het onderzoek naar bedrijven die zijn gevestigd op het Bio Science Park een aantal interessante kenmerken zien van R&D-partijen: Relatief grote ruimte per werknemer: 40 m² vvo. Veel kleinschalige bedrijven: 50% minder dan 20 werknemers. Veel jonge bedrijven: driekwart jonger dan 10 jaar. Aanwezigheid van andere technische (R&D) bedrijven is de belangrijkste locatiefactor. Omvang en concentratie van de vraag Er is de laatste jaren een toename waar te nemen in de vraag naar kantoor-/labruimte voor life sciences bedrijven. Dit uit zich voornamelijk in de analyse van middelgrote tot grote opnametransacties. De gemiddelde jaarlijkse opname in de life sciences sector van middelgrote en grote gebruikers (groter dan 500 m² vvo) kwam de afgelopen vier jaar uit op circa m² vvo. De gemiddelde transactiegrootte bedroeg daarbij m² vvo. Aangezien transacties kleiner dan 500 m² vvo beperkt door de markt worden geregistreerd, zijn deze niet meegenomen in de cijfers. De meeste middelgrote tot grote transacties hadden betrekking op de regio s Amsterdam, Rotterdam, Groningen, Utrecht, Leiden en Wageningen. Dit komt overeen met de belangrijkste clusters zoals geïdentificeerd in de inventarisatie. Met name Amsterdam en Leiden lieten een toenemend aantal opnametransacties zien door life sciences bedrijven. Binnen Amsterdam was de opname voornamelijk gesitueerd in Science Park Amsterdam en Amsterdam Medical Business Park. Grootste transactie in de afgelopen jaren betrof de transactie van Danone. Zij besloten haar research te vestigen in De Uithof. Ondanks dat kleine transacties zeer beperkt worden geregistreerd, kan gesteld worden dat er een toename te zien is in het aantal incubators dat kleinschalige kantoor- en labruimte heeft opgenomen. Dit is gebaseerd op het aantal starters dat door SenterNovem is geregistreerd. Dit is een schatting gebaseerd op het aantal starters maal de gemiddelde huisvestingsvraag van gemiddeld circa 250 m² vvo (bandbreedte m² vvo). Het gemiddelde jaarlijkse volume van deze partijen bedroeg circa m² vvo. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 20

22 2.6 Vestigingsvoorwaarden life sciences locaties In de literatuur wordt een aantal succesfactoren genoemd die een rol spelen bij het initiëren en groeien van R&Dlocaties, waaronder science parken. In het algemeen kan een aantal cruciale voorwaarden worden gesteld aan life sciences locaties. Voorwaarden life sciences locaties: Aanwezigheid onderzoeksfaciliteiten (Universiteit en/of Researchinstituten). Netwerk van toeleveranciers en aanverwante bedrijvigheid (clustering). Medewerking met en/of subsidiëring door overheid. Toegang tot een goed opgeleide beroepsbevolking. Beschikbaarheid van kapitaal. Initieel lage kosten (zoals huurprijzen). Mogelijkheid tot korte huurcontracten. Levens- en onderhoudskosten (in het bijzonder huizenprijzen). Locatiekwaliteit. Goede ICT-infrastructuur. Naast kennisoverdracht heeft clustering de volgende voordelen: Groei: Clusters zijn belangrijk voor de regionale economische groei. Life sciences clusters noteren een snellere en hogere groei dan gelijke bedrijven op andere locaties. 4 Daarnaast beschikken ze over inkoopvoordelen wat eveneens bijdraagt aan de groei van de aanwezige bedrijven. Werknemers: Clusters hebben een aantrekkingskracht voor werknemers. Tevens kunnen clusters ervoor zorgen dat werknemers betere doorgroeimogelijkheden hebben. Competitie: De nabijheid van concurrenten verbetert de concurrentiepositie en stimuleert continue innovatie. Naast deze specifieke vestigingsvoorwaarden voor life sciences parken en clustervoordelen, is er een aantal algemene voorwaarden waaraan vestigingslocaties moeten voldoen om succesvol te worden, danwel te blijven. Deze zijn onder te verdelen naar omgevings-, locatie- en vastgoedkwaliteiten. Voorwaarden omgevingskwaliteit: Gunstig economisch kader in de betreffende gemeente wat betreft economische sectoren, beroepsbevolking en werkgelegenheid. Gunstige kantorenmarkt in de betreffende gemeente (verhouding vraag/aanbod). Goede kwaliteit bebouwde omgeving. Veilige omgeving. 4 The competitive Advantage of Nations, Cooke and Morgan, 1998 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 21

23 Voorwaarden locatiekwaliteit: Goede autobereikbaarheid; bij voorkeur ligging aan een afrit van een snelweg. Voldoende parkeerplaatsen. Goede OV-bereikbaarheid; bij voorkeur ligging bij een (intercity) treinstation. Op een zichtlocatie; bij voorkeur is een kantorenlocatie duidelijk zichtbaar vanaf een snelweg/openbaar vervoerslijn. Makkelijke vindbaarheid van een kantoorgebouw op een kantorenlocatie. Voorwaarden vastgoedkwaliteit: Goede kwaliteit kantoorgebouw. Goed en duidelijk imago kantorenlocatie. Goede functionaliteit van het kantoorgebouw voor de bedrijven die er in komen. Flexibel kantoorgebruik. Kwaliteit aanwezige bebouwing. Op het niveau van huisvesting van specifieke life sciences bedrijven zijn een aantal factoren van belang wanneer een verhuizing of start plaatsvindt. Hier zijn de volgende zes punten van belang: Dichtbij originele locatie: Veel van de life sciences bedrijven die zoekende zijn naar een nieuwe locatie (verhuizen/nieuw te starten) hebben het zoekgebied veelal beperkt tot dichtbij hun huidige locatie. Ook bij fusies en dergelijke wordt er gekeken naar de optie met het minste tijdverlies om zo kosten te besparen. Dit is in veel van de gevallen de locatie dichtbij de huidige locatie. Geen high tech ruimte: Bedrijven binnen de life sciences sectoren geven de voorkeur aan het huren van een ruimte die niet van te voren is ingericht. Toekomstige huurders geven er de voorkeur aan om betrokken te worden bij het inrichtingsproces en zo naar wens hun toekomstige ruimte in te richten. Lab- en kantoorruimte op hetzelfde terrein: Uit internationaal onderzoek van Jones Lang LaSalle blijkt dat een grote meerderheid van de life sciences bedrijven wenst dat de voorzieningen en labruimte zich allemaal op hetzelfde terrein moeten bevinden. De verhouding tussen lab- en kantoorruimte varieert bij elke subsector binnen de life sciences markt. Algemeen kan gesteld worden dat single-tenant gebouwen meer labruimte nodig hebben dan multi-tenant gebouwen. Bedrijven in een multi-tenant gebouw, zoals incubatorcentra, hebben vaak een hogere kantorenratio. Multi-tenant gebouwen: Een multi-tenant gebouw heeft voornamelijk voordelen voor de verhuurder. De verhuurder kan zo het risico spreiden over verschillende bedrijfssectoren, om zo niet in te grote mate afhankelijk te zijn van een bepaalde sector. Ook voor de huurder zijn er voordelen te benoemen. Zo zijn er voordelen te behalen waneer life sciences wordt gecombineerd met andere high-tech bedrijven, zoals IT. De samenwerking tussen deze twee bedrijfssectoren komen beide ten goede. Zo kunnen zij profiteren van samenwerking, het wederzijdse netwerk en voorzieningen. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All Rights Reserved 22