Meerjarenbegroting (MJB)

Transcriptie

1 Meerjarenbegroting (MJB) november 2016 Wonen Vierlingsbeek 1

2 1. INLEIDING ALGEMEEN TERUGBLIK VOORUITBLIK EN ONZE ORGANISATIE ORGANISATIE ONTWIKKELING TOEZICHT EN ONZE RELATIES GEMEENTE BOXMEER ILT (AW) WSW ACCOUNTANT MOOILAND/REGIO DOMAAS EN ONZE KLANTEN ALGEMEEN Het aanbod Nieuwbouw De vraag Vraag in relatie tot aanbod Verhuur overige verhuureenheden Individuele huurtoeslag HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Bewonersparticipatie Geschillencommissie LEEFBAARHEID Huurderstevredenheidsonderzoek PR VISITATIE EN ONS BEZIT SAMENSTELLING VAN HET BEZIT Woningen Overige verhuureenheden Toevoeging huurwoningen Aankopen Verkopen Sloop ONDERHOUD Inleiding Niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Meerjaren onderhoudsbegroting Aandachtspunten EN ONZE PROJECTEN PROJECTEN IN ONTWIKKELING PROJECTEN IN UITVOERING EN OPGELEVERD EN ONZE CIJFERS ALGEMEEN ONTWIKKELING EXPLOITATIE OVERIGE BEDRIJFSLASTEN/HEFFINGEN Wonen Vierlingsbeek 2

3 7.4 FINANCIERING Liquiditeitsontwikkeling Huurprijsbeleid 2017 en volgende jaren HUURACHTERSTANDEN BIJLAGE 1 SPECIFICATIE FINANCIËLE MEERJARENBEGROTING BIJLAGE 2 KASSTROMEN PROGNOSE BIJLAGE 3 SPECIFICATIE MEERJARENONDERHOUDSBEGROTING BIJLAGE 4: OVERZICHT VERHUUREENHEDEN BIJLAGE 5: MEEST GEBRUIKTE AFKORTINGEN Wonen Vierlingsbeek 3

4 1. Inleiding 1.1 Algemeen Voor u ligt de meerjarenbegroting van Wonen Vierlingsbeek voor de jaren. De cijfers voor deze 10 jaar geven een indicatie van de ontwikkelingen op basis van nu bekende feiten en aannames die zijn vervat in diverse parameters. 10 jaar vooruitkijken is soms inschatten en soms uitgaan van gewekte verwachtingen. Overheidsbeleid is daarbij een belangrijk gegeven. Voorgenomen plannen beïnvloeden in hoge mate de cijfers. Hoewel deze nog enige mate van onzekerheid in zich hebben, zijn deze wel verwerkt in de begroting, omdat wij achter deze voornemens staan en er ons voor willen inzetten om deze plannen ook te realiseren. De meerjarenbegroting geeft de verwachte ontwikkeling over deze jaren aan, met hetgeen op de korte termijn en met name in 2017 belangrijk is om aandacht aan te besteden. Alvorens we vooruitkijken eerst een algemene terugblik op het jaar 2016, dat al weer bijna voorbij is. Zo weten we waar we staan alvorens we vooruit kunnen kijken met deze gegevens als uitgangspunt. In de diverse hoofdstukken van deze meerjarenbegroting zal per onderwerp eerst worden teruggekeken om op basis van de ervaringscijfers een goede voorspelling te doen voor de toekomst. Een toekomst die nog steeds, door soms onbetrouwbaar overheidsbeleid, onzeker is. We laten ook iets achter ons. Na ruim 25 jaar nemen we i.v.m. vroegpensioen afscheid van één van onze collega s en hoe symbolisch kan het zijn, begin 2017 ook van ons kantoorpand. We gaan verhuizen! 1.2 Terugblik heeft voor Wonen Vierlingsbeek geen onverwachte wendingen qua beleid opgeleverd en ook, voor zover op dit moment te overzien, geen onoverzienbare tegenvallers op financieel gebied. Integendeel, daar waar een negatief resultaat werd begroot verwachten we nu per saldo een klein positief resultaat. De organisatie heeft in 2016 gewerkt aan een aantal wijzigingen. Zo voldoen we aan de nieuwe woningwet (tijdige aanpassing van statuten en vaststelling van reglementen), is de opvolging van aftredende RvC-leden conform de governance afspraken geregeld en is de opvolger van Gerard Willems (gaat 1 december met vroegpensioen) geregeld. Paniesse Brandts is in dienst getreden per 1 oktober. In oktober is besloten een ander pand in Vierlingsbeek te kopen t.b.v. ons kantoor. Afwikkeling en verhuizing zijn gepland in Het verkoopbeleid (bestaand bezit) is voortgezet en loopt iets voor op de begroting, hetgeen een gunstig effect heeft op de liquiditeitsontwikkeling. In 2016 zijn tot nu 2 woningen aan de zittende huurder verkocht en 1 woning is na mutatie verkocht. (1 nog te transporteren in december). Dit compenseert de (nog steeds) tegenvallende ontwikkelingen m.b.t. de verkoop van de woningen in de Merletgaarde en de extra afboeking op Hulder 7). De kortingsregeling is per 1 januari 2017 (bij RvC-besluit) aangepast. Er is een staffel toegevoegd waarbij de woonduur de hoogte van de korting bepaald. De verkoop in de Merletgaarde nadert het einde. In de loop van 2016 zijn 3 appartementen in het Parkblok en de tweekapper verkocht. Er staat nog 1 appartement te koop. De huurachterstanden waren in 2015 al gedaald naar een historisch laag niveau. In 2016 bleek wederom dat het nog beter kon met het laagste niveau eind september (0,29%). De achterstanden bedroegen 31 oktober ,32% (na aftrek deurwaarder in kas) Wonen Vierlingsbeek 4

5 Dit leert ons dat de huidige aanpak (er kort opzitten, maar toch sociaal benaderen) blijft werken. We zijn ons er echter van bewust dat de achterstanden ook weer zullen stijgen. Gezien het relatief kleine aantal huurders met huurachterstand leiden 1 of 2 probleemgevallen al snel tot een stijging. Desondanks is de doelstelling bijgesteld van < 1,00 naar < 0,6%. Op het gebied van leefbaarheid zijn naast de bestaande afspraken geen nieuwe initiatieven geweest. De Aw heeft in reactie op de ingediende stukken bij de jaarrekening 2015 aangegeven dat een aantal uitgaven (bibliotheek en sponsoring dorpsactiviteiten niet stroken met de uitgangspunten van de nieuwe woningwet. De RvC neemt zich voor een hoger budget te reserveren voor leefbaarheid. De initiatieven dienen echter wel binnen het gestelde kader van de woningwet te vallen. We zijn op diverse terreinen in overleg met onze partners, zoals de gemeente Boxmeer en Mooiland, over onder andere de prestatieafspraken. De aankoop van bezit van Mooiland in de kleine kernen is definitief van de baan. Mooiland staat er niet voor open. Daarnaast hebben we meerdere keren contact gehad met het WSW over o.a. het borgingsplafond en de Aw in relatie tot de toezichtrol Door het niet doorgaan van de aankoop van Mooiland is er geen financieringsbehoefte ontstaan in De nieuwbouw kon geheel uit eigen middelen worden gefinancierd. In 2016 zijn we gestart (in Domaasverband uitgewerkt) met de KWH pilot. Vanaf april kunnen huurders en woningzoekenden benaderd worden voor een tevredenheidsenquête. Deze gegevens worden vanaf 2016 ook gebruikt voor de Aedes-benchmark. Het cijfer volgens de Aedes benchmark als huurdersonderdeel is in 2016 gestegen naar ca. 8,3. Dit lag in 2015 op 7,9 (2014; 8,0). In 2015 zijn we er in geslaagd een huurderspanel (7 huurders) van de grond te krijgen. Laagdrempelig en stap voor stap zullen we de werkzaamheden van dit panel in de komende tijd gaan organiseren. In 2016 zijn er meerdere bijeenkomsten geweest, waarbij het huurderspanel wordt meegenomen (kennisontwikkeling) in de praktijk en op een aantal onderwerpen haar adviserende rol heeft kunnen uitoefenen. Eind 2016 bestaat het panel uit 6 huurders. Het ondernemingsplan uit 2011 (vitale kernen) was aan een herijking toe. Dit traject is in oktober 2015 ingezet waarna het nieuwe ondernemingsplan ( Partner in Wonen ) begin 2016 vastgesteld. Wonen Vierlingsbeek 5

6 Hoe staat het met de nieuwbouwplannen? De sloop van 8 woningen Merletgaarde is met wat tegenvallers (grond en asbest) afgerond, waarna in snel tempo de 10 nieuwbouwwoningen verrezen. De oplevering is gepland op 29 november Het plan voor 4 huurwoningen in Vortum Mullem is vanwege te weinig behoefte vooralsnog even in de ijskast gezet. Het overleg voor 5 woningen in Holthees loopt nog. 1.3 Vooruitblik We gaan er vanuit dat begin 2017 uiteindelijk alle woningen van koopproject Merletgaarde verkocht zijn. 31 oktober 2016 is er nog 1 te koop. Uitgaande van de in de begroting opgenomen plannen, zal er voor een korte en een langere periode een beperkte financieringsbehoefte ontstaan. We gaan er vanuit dat we van het WSW op basis van deze begroting voldoende borgingsruimte zullen ontvangen ( 1 miljoen in 2017/af te lossen in 2021 en 1,1 miljoen in 2023/25. Ook de uitwerking van het huurbeleid vraagt weer de nodige aandacht. De huursombenadering zal definitief haar intrede doen in De inkomensafhankelijke huurverhoging is daar onderdeel van. In 2016 heeft Wonen Vierlingsbeek de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegepast. De gevolgen van de gewijzigde woningwaardering zullen in het huurbeleid worden meegenomen. We gaan uit van een zeer gematigde huuraanpassing in 2017 De ruimte die het huurbeleid geeft is (deels) nodig om de verhuurdersheffing en saneringsheffing in de toekomst te kunnen opvangen. De Aw heeft voorlopig vastgesteld dat er in 2016 en 2017 geen saneringsheffing van toepassing is. Voor de jaren daarna (t/m 2021) is deze vooralsnog wel in de begroting opgenomen. Daarnaast blijft Aedes, maar ook de Woonbond lobbyen richting de Minister om de verhuurdersheffing na deze regeerperiode van tafel te krijgen. Het verhuurbeleid van Wonen Vierlingsbeek (van inschrijving woningzoekende t/m de verhuur van de woning aan de woningzoekende) is in 2016 gecontinueerd. In 2016 zijn de uitgangspunten voor medische indicatie aangepast en vastgesteld. De nieuwbouwplannen en de daaraan gekoppelde peiling van de behoefte heeft geleid tot een lichte stijging van het aantal woningzoekenden in Het aanpassen van het beleid qua adverteren heeft geen problemen met zich meegebracht. Besloten is om vanaf voorjaar 2017 (na het algemene huurdersoverleg) te stoppen met adverteren in het Boxmeers weekblad. De advertentie staat dan alleen nog op onze website. Het passend toewijzen heeft tot nu toe nog weinig problemen opgeleverd. Wel zagen we bij de toewijzing van de nieuwbouw (hoekwoningen 655,00) wat problemen. Een vijfde advertentie was nodig! Einde 2015 zijn we sinds lange tijd geconfronteerd met vragen over huisvesting van statushouders. Richting gemeente hebben we aangegeven open te staan voor het gesprek. Met Mooiland zijn we in gesprek om vast te stellen welke afspraken daar in het verleden over zijn gemaakt en hoe we dit in de toekomst kunnen oppakken. Dit is ook bij het opstellen van de prestatieafspraken wederom benoemd. Tot concrete verzoeken heeft dit nog niet geleid. De herijking van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is in 2015 afgerond. De door Duvama aangeleverde gegevens zijn verwerkt in ons primair systeem en na analyse verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting. De cijfers zijn ook zo gebruikt voor de onderhoudsbegroting. In 2017 zullen deze cijfers nog onderworpen worden aan een nadere analyse. (Nadat de nieuwe medewerker zich heeft verdiept in de systematiek en de verwerking in het automatiseringssysteem). Energiebeleid: In ons ondernemingsplan hebben we onderschreven dat voor een huurder de betaalbaarheid van een huurwoning niet alleen afhankelijk is van de huurprijs. Een ander belangrijk aspect is de duurzaamheid van de woning. De energiekosten van een woning vormen namelijk, samen met de huurprijs, voor het grootste deel de woonlasten. Het beperken van de energiekosten is voor Wonen Vierlingsbeek dan ook een belangrijk speerpunt om te komen tot een betaalbare woningvoorraad. Wonen Vierlingsbeek 6

7 Als Wonen Vierlingsbeek investeren we daarom de komende jaren gericht in duurzaamheid. Onze doelstelling is om in 2021, in lijn met het Aedesconvenant, een gemiddeld label B voor ons bezit te hebben. Op dit moment heeft circa 37% van onze woningen een label B of hoger. Iets meer dan de helft van de woningen (52%) heeft een label C. In het kader van de investeringen in duurzaamheid geven we de komende periode prioriteit aan de woningen, met als uitgangspunten dat: onze investeringen erop gericht zijn om in 2021 op gemiddeld label B uit te komen voor onze kernvoorraad bij nieuwbouw we minimaal label A toevoegen bij investeringen in de bestaande bouw vanaf label D of lager minimaal twee labelsprongen maken, waarbij we extra investeren in dak-, spouw- en gevelisolatie we deze uitgangspunten laten landen in energiebeleidsplan, dat we in 2016 gaan opstellen. ZAV-beleid: Daarnaast is een belangrijk aandachtspunt dat we onze bewoners de vrijheid willen bieden om zelf voorzieningen aan te brengen. Bij voorkeur nemen we deze voorzieningen bij mutatie over. Momenteel hebben we hier echter geen goed zicht op. Daarom gaan we nog in 2016 de zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) in beeld brengen en hier, in samenwerking met het huurderspanel, uitgangspunten op formuleren. Uiteindelijk willen we in 2017 hiervoor specifiek beleid opstellen. De laatste nieuwbouwhuurwoningen van Wonen Vierlingsbeek dateren van begin 2013 (10 won. Merletgaarde en 4 won. Maashees). In de vorige begroting waren een drietal projecten (nieuwbouw ed.) in de begroting opgenomen aangezien we voldoende zicht hadden op de mogelijkheden om deze te kunnen realiseren. In Vierlingsbeek betreft het de herbouw (10 won) van de 8 te slopen woningen Merletgaarde. Hier realiseren we een beperkte onrendabele top, gezien het feit dat de grond met een lage boekwaarde ingebracht kan worden (wel tegenvaller m.b.t. grond en asbest). Het plan (4 egw) in Vortum Mullem is in 2016 voorlopig geparkeerd vanwege te weinig behoefte in de doelgroep. Het plan (5 egw) is opnieuw opgenomen voor 2018, uitgaande van lagere huren en iets minder luxe bouwen. Naar aanleiding van de gesprekken in Holthees (voorbereiding voor een nieuwbouwplan van 5 huurwoningen) en contacten met Wonen Limburg en de gemeente Venray, verkennen we de mogelijkheden om in 2019 een aantal (5 egw) woningen in Smakt te realiseren. Er zal zorgvuldig gekeken worden naar de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep. De uitdaging voor de toekomst zit met name in leefbaarheid. We kunnen ons daarin beter profileren met de dorpsvisies als leidraad. We nemen dan ook voor de komende jaren een ruimer budget op in de begroting. De nieuwe woningwet geeft ons daarin echter veel minder ruimte dan verwacht. De afspraken met de bibliotheken worden vooralsnog niet verlengd. De nieuwe website die in 2015 is gelanceerd, zal in 2017 verder worden geoptimaliseerd. Daar waar mogelijk zullen er digitale formulieren worden opgenomen (nu alleen contactformulier en melding van een technische storing). Daarnaast nemen we ons voor een inlogdeel voor het huurderspanel van de grond te krijgen. In 2017 zullen we een start maken met een onderzoek naar de automatiseringsmogelijkheden voor de toekomst. Het contract voor de huidige toepassing loopt af in In 2017 zullen we na 25 jaar gaan verhuizen naar een nieuwe kantoorlocatie. Eind 2016 is het pand Spoorstraat 27 aangekocht en zijn de voorbereidingen gestart om dit pand geschikt te maken. We zijn in gesprek met de buurman van Grotestraat 90 voor de verkoop van het huidige kantoorpand. Dit is verwerkt in de meerjarenbegroting. Mogelijk gaan we ook in gesprek over de aankoop van Spoorstraat 27a. Gezien het feit dat daar nog te veel onduidelijkheden bij zijn is dit niet verwerkt in de cijfermatige begroting. Deze meerjarenbegroting is financieel technisch nog gebaseerd op waardering op historische kostprijs. Voor de in te dienen cijfers (dpi2016) en het jaarverslag 2016 dienen te cijfers omgezet te worden op basis van waardering op bedrijfswaarde. Hoewel we al met de voorbereiding van de jaarrekening moeten starten zijn de exacte richtlijnen voor de jaarrekening nog niet bekend (Rj 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting). Er zal moeten Wonen Vierlingsbeek 7

8 worden gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Dit betekent ook dat er niet meer wordt afgeschreven op activa in exploitatie. Consequentie zal zijn dat de waarde van de activa en dus het vermogen fors zal stijgen en dat de Winst- en verliesrekening een geheel ander beeld zal laten zien. De overheid zal dit wel gebruiken om aan te tonen dat de sector heel erg rijk is. De kasstromen blijven echter exact hetzelfde. Bij de voorbereiding van het jaarverslag zal tijdig een aansluiting van deze meerjarenbegroting en de meerjarenbegroting o.b.v. de nieuwe richtlijnen worden opgesteld. Ook de vergelijkende cijfers over 2015 zullen moeten worden aangepast. Voor de inschatting van de cijfers voor 2016 zijn we uitgegaan van de situatie en de bekende feiten per 31 oktober Begroting 2017 en Meerjarenraming vastgesteld bij DB-besluit Vierlingsbeek, 7 november 2016 P.W.H.M. Verhoeven, directeur-bestuurder Wonen Vierlingsbeek Vastgesteld en goedgekeurd door de RvC van Wonen Vierlingsbeek bij RvC-besluit Vierlingsbeek, 21 november 2016 Wonen Vierlingsbeek 8

9 en onze organisatie 2.1 Organisatie ontwikkeling Formatieplaatsen, ziekteverzuim, dienstjaren, leeftijd Formatieplaatsen organisatie 31 oktober december 2015 Omschrijving aantal fulltime verzuim aantal fulltime verzuim directie 1 1,00 0,55% 1 1,00 0,00% administratieve zaken 1 1,00 0,00% 1 1,00 0,00% technische zaken 2 2,00 2,33% 1 1,00 0,00% verhuur/bewonerszaken 1 0,67 3,21% 1 0,56 1,54% totaal 5 4,67 1,32% 4 3,56 0,24% Het ziekteverzuim t/m 31 oktober 2016 bedraagt 0,28 %. In 2015 bedroeg het ziekteverzuim 0,24%. We mogen ons als organisatie gelukkig prijzen met dit zeer lage ziekteverzuim. Een kleine organisatie als Wonen Vierlingsbeek is gezien het aantal medewerkers in principe gevoelig voor ziekteverzuim. Dit is op zich een risicofactor, die financieel technisch is afgedekt met een ziekteverzuimverzekering, waarmee langdurig ziekteverzuim wordt gecompenseerd. Het aantal formatieplaatsen is (tijdelijk) gestegen na de aanstelling per 1 oktober 2016 van Paniesse Brandts als opvolger van Gerard Willems die per 1 december 2016 met vroegpensioen gaat. Dienstjaren, leeftijd 31 oktober 2016 dienstjaren aantal leeftijd aantal 0-5 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar 0 > 20 jaar 2 > 55 jaar 3 totaal 5 5 gemiddeld 13,11 50,7 Als gevolg van bovengenoemde invulling van de ontstane vacature is het gemiddeld aantal dienstjaren en de gemiddelde leeftijd gedaald. Deze waren ultimo 2015 respectievelijk 15,53 en 53 jaar. Wonen Vierlingsbeek 9

10 Personeelsbeleid Ook in 2017 zal bekeken worden op welke gebieden middels opleidingen en of instructie kennis kan worden bijgespijkerd/op peil worden gehouden. Aandachtsgebieden daarbij zijn onder andere automatisering en wijzigingen in regelgeving. Voor de directeur-bestuurder geldt, dat deze in de periode minimaal 108 PE-punten haalt (Persoonlijke Educatie). Naar verwachting is dit eind 2016 reeds bereikt. Werkapparaat Wonen Vierlingsbeek is ingericht volgens het tweelaags bestuursmodel, waarbij sprake is van een raad van commissarissen, een directeur-bestuurder en een werkapparaat. Het werkapparaat (incl. directie) bestaat per 31 oktober 2016 uit de volgende personen: Naam Functie Datum benoeming P.W.H.M. Verhoeven directeur-bestuurder H.G.M. Sijmons administratief medewerker G.M.J. Willems bouwkundig opzichter P.J.A Brandts allround bouwkundig opzichter N.L.J. Timmermans bewonerszaken/secretariaat Vacatures Op 31 oktober 2016 zijn er geen vacatures. De in 2016 ontstane vacature naar aanleiding van de toekomstplannen (vroeg pensioen) van onze bouwkundig opzichter is in 2016 tijdig ingevuld. Bedrijfsmiddelen/automatisering/Kantoor Het automatiseringssysteem (Netwerk) is begin 2013 geheel vervangen. Ook het contract met SG (Tobias) is eind 2012 verlengd met 6 jaar. In 2016 is de copier/scanner vervangen. In 2017 worden nog geen bijzondere investeringen verwacht. Wel gaan we verder met de optimalisatie van het huidige systeem. Daarnaast nemen we in 2017 en 2018 een extra kostenpost op voor onderzoek naar en implementatie van een (eventueel vervangend) ICT toepassing. Eind oktober is de koopovereenkomst getekend voor ons nieuwe kantoorpand (Spoorstraat 27 te Vierlingsbeek). Het huidige pand (Grotestraat 90) is te koop aangeboden aan de buurman. Hij heeft de intentie tot koop uitgesproken en bedenktijd tot eind november. Begin 2017 zullen we de beschikking krijgen over het nieuwe kantoor, waarna we zorgvuldig de inrichting op gaan pakken. De verhuizing is in ieder geval gepland voor de zomervakantie (misschien lukt het al in de eerste periode van 2017). Wonen Vierlingsbeek 10

11 DB-besluiten 2016 DB-BESLUITEN JANUARI OPDRACHTVERLENING SLOOP AANSLUITINGEN 8 WONINGEN MERLETGAARDE VERKOOP NIEUWBOUWWONING; SPOORSTRAAT 21 (MERLETGAARDE) TE VIERLINGSBEEK DB-BESLUITEN FEBRUARI OPDRACHTVERLENING CONTROLE IN HET KADER VAN DE WET WOZ (MOMENTEEL) BELASTE DEEL VAN KM VERGOEDING VAN KM TIJDENS WERK TOEKENNEN ALS EINDHEFFINGSCOMPONENT VOOR DE WKR DB-BESLUITEN MAART AANPASSING ARBEIDSOVEREENKOMST NEELTJE TIMMERMANS OPDRACHTVERLENING SLOOP 8 WONINGEN MERLETGAARDE VASTSTELLING CONCEPT JAARREKENING EN JAARVERSLAG 2015 DB-BESLUITEN APRIL OPDRACHT VERLENING ATRIVÉ INZAKE IMPLEMENTATIE WONINGWET ED VASTSTELLING DEFINITIEF HUURBELEID OPDRACHTVERLENING NIEUWBOUW 10 WONINGEN MERLETGAARDE DB-BESLUITEN MEI VERKOOP HUURWONING; ST. CORNELISSTRAAT 28 TE VORTUM-MULLEM VERKOOP NIEUWBOUWWONING; MERLETGAARDE 28A (MERLETGAARDE) TE VIERLINGSBEEK DB-BESLUITEN JUNI VASTSTELLING BEDRIJFSVOORTGANGSOVERZICHT 1 E PERIODE AFSLUITEN ABONNEMENT T.B.V. EERSTELIJNS JURIDISCHE HULPVERLENING BIJ RECHT DIRECT ONTBINDING HUUROVEREENKOMST THEOBALDUSWEG 37 TE OVERLOON VERKOOP HUURWONING; ANNA VAN BURENSTRAAT 2 TE VIERLINGSBEEK VASTSTELLING HUURPRIJZEN EN TOEWIJZING 10 NIEUWBOUWWONINGEN TE VIERLINGSBEEK DB-BESLUITEN JULI AANSTELLING VACATURE ALLROUND BOUWKUNDIG OPZICHTER VERLENEN VAN RECHT TOT KOOP VAN GRONDSTUK GILDESTRAAT HOLTHEES AANKOOP STUK GROND EN OPSTAL BIJ HULDER 7 (HULDER 5) UIT HANDEN GEVEN VORDERING AAN INCASSOBUREAU DB-BESLUITEN AUGUSTUS VERKOOP NIEUWBOUWWONING; MERLETGAARDE 29B (MERLETGAARDE) TE VIERLINGSBEEK AANZEGGING ONTRUIMING TRANTERT 1 TE OVERLOON AFWIKKELING VERKOOP IN GEBRUIK ZIJNDE GROND AAN GEMEENTE IN OVERLOON FINANCIEEL REGLEMENT TER GOEDKEURING VOORLEGGEN AAN RVC DB-BESLUITEN SEPTEMBER AFZIEN VOORNEMEN AANKOOP WONINGEN MOOILAND ONTWIKKELING FORMAT PRESTATIEAFSPRAKEN MET GEMEENTE BOXMEER VASTSTELLING BEDRIJFSVOORTGANGSOVERZICHT 2 E PERIODE WIJZIGING ASSURANTIEPORTEFEUILLE DB-BESLUITEN OKTOBER AANKOOP SPOORSTRAAT 27 TE VIERLINGSBEEK VERKOOP HUURWONING; HULDERSTRAAT CONTINUEREN SAMENWERKINGSOVEREENKOMST INZAKE SCHULDHULPVERLENING VASTSTELLEN SLOOPBELEID Wonen Vierlingsbeek 11

12 2.2 Toezicht In de eerste 10 maanden van 2016 heeft de raad van commissarissen zes maal vergaderd, waaronder 3 extra vergaderingen i.v.m. de vast te stellen stukken in relatie tot de nieuwe woningwet, de procedure inzake de opvolging van RvC leden en het ondernemingsplan. Aantal vergaderingen en besluiten tot en met 31 oktober 2016 Omschrijving aantal Besluiten Raad van Commissarissen (RvC-besluiten) 6 24 Directie (DB-besluiten) 33 Huurdersoverleg 1 Huurderspanel (i.o) 3 Overige bijeenkomsten 0 In 2017 zullen er naar verwachting 5 of 6 reguliere RvC vergaderingen worden gepland, waarin o.a. het jaarverslag 2016, de voortgangsrapportages (BVO 1 en BVO 2) en de meerjarenbegroting aan de orde zullen komen. De RvC bestaat uit de volgende personen Raad van Commissarissen Naam Functie maatschappelijke functie R.J.J.B. van Daal Voorzitter Business controller ForFarmers H.M.C.A. van Mil Lid RvC 3) Maatschappelijk werker/gepensioneerd R.L.J.M. Franssen Vice voorzitter 3) MKB adviseur op administratief gebied I.F.T. Peters Lid RvC 2) Projectmanager en mediator gemeente Nijmegen aftredend Profiel ) Financieel-economisch en management organisatie ) Bestuurlijk en sociaal-maatschappelijk/ Huurderszetel 2018 Volkshuisvestelijk en juridisch/ Huurderszetel lid sinds Juridisch P.P.M. Nouwen Lid RvC Senior Adviseur 2020 Vastgoed ) niet herbenoembaar/aftredend in 2017/2019 2) beoogd opvolger als voorzitter in ) huurderszetel Gezien het vervroegd aftreden van C. de Boer, is in 2016 in overleg met het huurderspanel besloten rolwisseling toe te passen waardoor de tweede huurderszetels nu wordt ingenomen door H. van Mil. (de ander is R. Franssen) In 2017 is de voorzitter aftredend en niet herbenoembaar. Mevr. I. Peters is de beoogd voorzitter. In de nieuwe statuten is vastgelegd dat de RvC bestaat uit 3 tot 5 personen. Vooralsnog wordt uitgegaan van aanvulling tot 5 in De RvC-leden dienen conform de governance code in de periode PE-punten te halen. Daar wordt door de reeds zittende leden naar verwachting aan voldaan RvC Besluiten 2016 RVC-BESLUITEN D.D. 18 JANUARI VASTSTELLING CONCEPT ONDERNEMINGSPLAN BESLUITVORMING INZAKE UITWERKING POSTEN MEERJAREN ONDERHOUDSBEGROTING BESLUITVORMING INZAKE AFBOEKING BOEKWAARDE HULDER 7 Wonen Vierlingsbeek 12

13 RVC-BESLUITEN D.D. 15 FEBRUARI VASTSTELLING ONDERNEMINGSPLAN VASTSTELLING KWALITEITSPROFIELEN RVC WONEN VIERLINGSBEEK VASTSTELLEN HUURBELEID AKKOORD MET CONCLUSIES INTERN FRAUDE ANALYSE BESLUITVORMING 10 NIEUWBOUWWONINGEN VIERLINGSBEEK RVC-BESLUITEN D.D. 11 APRIL BESLUITVORMING 10 NIEUWBOUWWONINGEN VIERLINGSBEEK BESLUITVORMING INZAKE ROLWISSELING RVC RVC-BESLUITEN D.D. 2 MEI VASTSTELLING JAARREKENING EN JAARVERSLAG VOORDRACHT 2 NIEUWE RVC-LEDEN PROJECT NIEUWBOUW VORTUM MULLEM RVC-BESLUITEN D.D. 23 JUNI STOPZETTEN PROJECT NIEUWBOUW VORTUM MULLEM BESLUITVORMING VERKOOP HULDER VASTSTELLING RVC-VERGOEDINGEN RVC-BESLUITEN D.D. 24 AUGUSTUS BENOEMING 2 NIEUWE RVC-LEDEN BESLUITVORMING KANTOORPAND WONEN VIERLINGSBEEK VASTSTELLING STATUTEN, BESTUURSREGLEMENT EN REGLEMENT RVC GOEDKEURING FINANCIEEL REGLEMENT, TREASURYSTATUUT PROCEDURE PLANNING EN CONTROL RVC-BESLUITEN D.D. 3 OKTOBER BESLUITVORMING AANKOOP KANTOORPAND SPOORSTRAAT BESLUITVORMING BELEID MEDISCHE INDICATIE BESLUITVORMING INZAKE ADVERTEREN VRIJKOMENDE WONINGEN BESLUITVORMING PRIJS (KORTING) BELEID BIJ VERKOOP HUURWONINGEN Wonen Vierlingsbeek 13

14 en onze relaties 3.1 Gemeente Boxmeer Met de gemeente Boxmeer heeft over diverse onderwerpen contact/overleg plaatsgevonden. Tezamen met het huurderspanel zijn we in overleg geweest over de prestatieafspraken. Bij dit overleg zijn ook Mooiland en de huurdersorganisatie van Mooiland betrokken. Er heeft meerdere keren overleg plaatsgevonden hetgeen onder andere geleid heeft tot een in mei vast te stellen samenwerkingsovereenkomst. Deze is medio juli ondertekend. Met deze overeenkomst leggen partijen (Gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties) afspraken vast over welke rol en verantwoordelijkheid partijen hebben, de wijze waarop zij invulling geven aan hun samenwerking en hoe zij met elkaar wensen te komen tot gedeelde prestatieafspraken. De gemeente heeft besloten vooralsnog geen uitgebreide woonvisie voor te leggen aan de Raad, maar één en ander vast te leggen in een speerpuntennotitie. Deze notitie is in september 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van Boxmeer. Daarna heeft dit traject een vervolg gekregen met het ontwikkelen van een format (gezamenlijk met Mooiland) voor het maken van prestatieafspraken en uiteindelijk met het maken van de prestatieafspraken. Dit laatste is een jaarlijks terugkomend verhaal, maar dan in het voorjaar. In november 2016 was dit traject in de afrondende fase In de diverse contacten heeft Wonen Vierlingsbeek meermalen aangegeven open te staan voor de huisvesting van statushouders. Tot nu toe heeft de gemeente echter geen beroep op ons gedaan. Ambtelijk is overleg geweest over een aantal lopende projecten, zoals Hulder 7, Merletgaarde en Vortum Mullem. Daarnaast is er contact geweest over de WOZ waardes en het besluit om het bedrijf Previcus in te schakelen om de WOZ waardes nader te beoordelen. We willen daar overigens in goed overleg met de gemeente uit komen. Het afstemmingsoverleg is in oktober gestart. In het kader van schuldhulpverlening is in 2013 een samenwerkingsoverkomst afgesloten tussen de gemeente Boxmeer (Plangroep) en Wonen Vierlingsbeek met als doel, zorg te dragen dat de huurachterstand niet verder oploopt en de huurder een reële kans krijgt om een oplossing te zoeken voor het probleem van de achterstallige huur. We zijn op zich tevreden over de wijze waarop Plangroep de zaken rond huurders met huurachterstand oppakt. Eind 2016 heeft de evaluatie plaatsgevonden en is besloten de overeenkomst voort te zetten met jaarlijks stilzwijgende verlenging. De afspraak dat schulden in principe geheel kwijtgescholden worden na afloop van de saneringsperiode is aangepast. Wonen Vierlingsbeek kan daar in bijzondere gevallen van afwijken. 3.2 ILT (Aw) Het CFV is per 1 juli 2015 als zelfstandig bestuursorgaan opgeheven. Alle taken (m.u.v. de saneringstaak die gaat naar het WSW en het toekennen van projectsteun naar het ministerie van BZK) zijn overgegaan naar de Autoriteit woningcorporaties Aw). De Aw maakt onderdeel uit van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Wonen Vierlingsbeek 14

15 Verantwoording: Op 14 december 2015 is voldaan aan de verplichting tot aanleveren van de prospectieve informatie aan Corpodata middels het insturen van de dpi Deze informatie wordt zowel door het WSW als de Aw gebruikt. Wonen Vierlingsbeek heeft daarnaast op 29 juni 2016 voldaan aan de verantwoordingseisen door de dvi 2015 voorzien van de accountantsmededeling (d.d. 30 juni) in te sturen aan Corpodata. Op 14 april 2016 is voldaan aan de verplichting om de stresstest derivaten in te dienen. Beoordeling: De laatste beoordeling heeft in september 2016 plaatsgevonden. De toezichtbrief kan elk moment binnenkomen. Via de mail is contact geweest over de opmerkingen die de Aw zal gaan maken. Dit betreft o.a. het niet vooraf toestemming vragen voor verkoop aan een niet natuurlijk persoon (inmiddels alsnog aangevraagd), de leefbaarheidsuitgaven (niet toegestane bestedingsdoelen) en het ontbreken van een sloop reglement (geagendeerd voor RvC vergadering van 21 november 2016) Dit geeft overigens geen aanleiding tot nader onderzoek en geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Op 24 juni 2016 heeft de Aw de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) ter beschikking gesteld. (jaarlijks voor 1 juli). Dit is te raadplegen op De indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties, de IBW, geeft inzicht in de financiële armslag van corporaties op lokaal niveau. Aan de hand van de IBW kunnen gemeenten en huurders beter inzicht krijgen in de financiële mogelijkheden van corporaties. De IBW zal jaarlijks in juni bekend worden gemaakt. In de tekst bij de IBW staan ook links naar de transparantietool van Aedes en de rekentool van het WSW. In combinatie met dit soort instrumenten kan de IBW laten zien welke mogelijkheden de corporatie heeft binnen de financiële kaders om te investeren of huurmatiging door te voeren. Interpretatie van deze cijfers dient nog uitgewerkt te worden. Overig: Op 31 augustus zijn conform de woningwet de aangepaste statuten en het financieel reglement ter beoordeling aan de Aw voorgelegd. Inmiddels zijn de statuten goedgekeurd en doorgestuurd naar de notaris en is ook het financieel reglement goedgekeurd door de Aw. 3.3 WSW Met het WSW heeft op 9 juni 2016 een gesprek plaatsgevonden m.b.t. het borgingsplafond en de afstemming van de leningenportefeuille. Dit gesprek is mede gevoerd met als leidraad de 24 business risks die het WSW hanteert. Beoordeling: Mede op basis van dit gesprek heeft het WSW de integrale review 2016 (gebaseerd op de dpi 2015) afgerond en middels een brief (18 juli 2016) haar bevindingen gerapporteerd. Gebleken is dat Wonen Vierlingsbeek op de meeste van de 24 risicogebieden geen overmatig risico profiel heeft. Men ziet o.a. de schaalgrootte als een kwantitatief en kwalitatief risico. Men komt daar bij de volgende beoordeling op terug. Daarnaast wordt belang gehecht aan een gedegen investeringsbegroting waarin ook de investeringen m.b.t. energetische maatregelen worden meegenomen. Zoals uit de tevens ontvangen borgbaarheidsverklaring is Wonen Vierlingbeek borg baar en kunnen we indien nodig de benodigde financiering aantrekken. Wonen Vierlingsbeek 15

16 3.4 Accountant Controle opdracht accountant: Bij RvC-besluit is besloten de accountant te herbenoemen voor de periode van de jaarrekeningcontrole 2014 t/m In 2017 zullen we moeten gaan bekijken hoe we dit binnen de regelgeving voor de komende jaren kunnen gaan invullen. Het wordt voor kleine corporaties steeds moeilijker om dit goed te regelen. Zoals het eer nu naar uit ziet zouden we de huidige accountant tot maximaal de controle van de jaarrekening 2018 kunnen herbenoemen. In november start de interim controle ter voorbereiding op de controle van de jaarrekening Op 1 november vond hiertoe een pre-audit gesprek plaats waarbij tevens een delegatie van de RvC aanwezig was. De accountant heeft aangegeven dat de regelgeving en het accountantsprotocol relatief grote gevolgen heeft voor de accountantskosten. Deze zullen fors ( ca. 20%) stijgen. 3.5 Mooiland/Regio Begin 2015 heeft Wonen Vierlingsbeek formeel aan Mooiland aangegeven open te staan voor de overname van het bezit in Vierlingsbeek (18 won.) Maashees (4 won) en Overloon (40 won). We werden in dit proces begeleid door Atrivé (de heer Hanjo Lagas). Hoewel er enig licht in de gesprekken viel te ontdekken, heeft Mooiland in oktober 2016 formeel aangegeven niet over te willen gaan tot verkoop. Jammer! Vanaf begin dit jaar trekken we gezamenlijk met Mooiland en de beide huurdersorganisaties op in het overleg op het gebied van prestatie afspraken met de gemeente Boxmeer. In regionaal verband is afgesproken (vastgelegd in een gezamenlijke brief) om te opteren voor een regio indeling uitgaande van woningmarktgebied Noordoost-Brabant. De Minister zal in de loop van 2016 een besluit nemen over de definitieve regio indeling. Voor corporaties bestaat er daarna de mogelijkheid om een verzoek in te dienen voor uitzonderingen. In ons geval zou dat kunnen spelen voor Smakt-Holthees. Inmiddels heeft de Minister de regio indeling definitief vastgesteld (nog wel bezwaar mogelijkheden). Voor ons geldt inderdaad de regio Noordoost Brabant. 3.6 Domaas Domaas is een samenwerkingsverband tussen een aantal kleine woningcorporaties in Limburg. Gezamenlijk bezitten de corporaties meer dan verhuureenheden. Domaas is een samentrekking van Domus en Maas. Wonen aan de Maas. Wonen Vierlingsbeek is de enige Brabantse corporatie in dit overlegorgaan. De corporaties in dit samenwerkingsverband kiezen zowel voor zelfstandigheid als voor samenwerking. Vertrekpunt is het vertrouwen in eigen kracht. De kracht van kleine corporaties is dat ze een sterke lokale binding hebben en dicht bij hun klanten staan. Door zelfstandigheid en eigen identiteit te Wonen Vierlingsbeek 16

17 behouden, blijft ook de lokale binding intact maar kan wel doelmatiger worden gewerkt. Als gevolg van een aantal fusieprocessen daalt het aantal deelnemers. Begin 2015 waren het er nog 18, nu nog 15. Samenwerking wordt gerealiseerd door kennis en kunde uit te wisselen en gezamenlijk projecten op te pakken. Doel is het verbeteren van het bedrijfsmatig en maatschappelijk rendement. Voorbeelden hiervan in 2016 zijn o.a. de evaluatie van de in 2015 gezamenlijk opgepakte visitatie en het uitwerkingen van het huurderstevredenheidsonderzoek met KWH dat in 2016 van start is gegaan. Wonen Vierlingsbeek 17

18 en onze klanten 4.1 Algemeen Het aanbod Tot en met zijn 22 woningen leeggekomen (vertrekdatum tussen en ) en opnieuw verhuurd aan woningzoekenden. Vorig jaar waren dit in de vergelijkbare periode 29 woningen. 1 woning betrof een mutatie in het kader van het sociaal plan i.v.m. de sloop van de 8 woningen Merletgaarde (geen advertentie dus). 1e periode 2e periode 3e periode hele jaar won 1) % , , , , , , ,56 1) Aantal verhuureenheden excl. gezondheidscentrum (dus alleen woningen) De mutatiegraad bedraagt tot nu toe in ,56%. Naar verwachting zal dit cijfer uiteindelijk uitkomen op ca. 6/6,5% (rekening houden met 8 mutaties in de komende 2 maanden). In 2015 en 2016 een stijging dus t.o.v. de voorgaande jaren. Desondanks constateren we nauwelijks doorstroming. 10 Mutatiegraad in % % Wij zien momenteel geen aanleiding om te veronderstellen dat de mutatiegraad in 2017 fors zal stijgen Nieuwbouw In de prestatieafspraken met de gemeente Boxmeer zal o.a. worden opgenomen dat het aantal sociale huurwoningen de komende jaren niet zal dalen, maar licht stijgen. Gezien het feit dat we er vanuit gaan dat er gemiddeld 2 woningen per jaar verkocht worden, dienen er dus ook jaarlijks woningen (kleine projecten) toegevoegd te worden. In 2013 zijn de laatste nieuwbouw huurwoningen (4 woningen aan de Jo de Kuperstraat in Maashees) opgeleverd. In 2016 wordt er één nieuwbouwplan opgeleverd. Het plan voor 10 levensloopbestendige woningen in Vierlingsbeek, ter vervanging van de 8 gesloopte seniorenwoningen in de Merletgaarde, wordt 29 november opgeleverd aan de huurders. Wonen Vierlingsbeek 18

19 We waren in overleg met de gemeente Boxmeer, de dorpsraad en een ontwikkelaar over de realisatie van 8 (uiteindelijk 4) huurwoningen in Vortum Mullem. Deze plannen zijn vooralsnog geparkeerd aangezien er op dit moment voor deze huurklasse (en voor de koopwoningen) geen behoefte voor deze woningen kon worden aangetoond. Het plan is in de begroting doorgeschoven naar (5 kleinere eengezinswoningen in een lagere huurklasse). Indien de plannen in deze kleine kern van de grond komen, zullen 2 woningen die voorheen niet op de verkooplijst zijn geplaatst i.v.m. het lage aantal huurwoningen, alsnog aan de lijst worden toegevoegd. (Luinbeekweg 8 en 10 in Vortum Mullem). Ook in Holthees zijn we in gesprek over de mogelijkheid om 5 huurwoningen te realiseren. Hoewel er nog geen definitieve besluiten zijn genomen, hebben we wel besloten de realisatie van deze plannen in de begroting mee te nemen. Inclusief de daarmee gemoeide (rekenkundige) onrendabele top. Dit geldt ook voor een mogelijke locatie in Smakt (5 egw) De vraag Op 31 december 2015 stonden 297 personen ingeschreven als woningzoekende. Op 31 oktober 2016 bedraagt het aantal actieve woningzoekenden 317. Ontwikkeling aantal (ingeschreven) woningzoekenden: 1-jan nieuw uitgeschreven woning toe gewezen 31 dec/31 okt ) 2) 1) gegevens per 31 okt, overige jaren per 31 december 2) aantal toegewezen woningen wijkt af van mutaties a.g.v. toewijzing en andere periode/soc.plan en toewijzingen nieuwbouw. 300 Ontwikkeling aantal Woningzoekenden aantal De woningzoekenden worden jaarlijks aangeschreven met de vraag of ze nog actief ingeschreven willen blijven. Ook indien men na een herinnering niet reageert wordt men uitgeschreven als woningzoekende. Wonen Vierlingsbeek 19

20 Middels de opschoningsronde proberen we extra informatie op te halen bij de woningzoekenden, zodat we meer zicht krijgen in de woonwensen. Er zullen extra vragen gesteld worden die het ons mogelijk maken het bestand aan ingeschreven woningzoekende beter te analyseren. Daarnaast zal in 2017 extra aandacht besteed worden aan het feit dat we stoppen met het adverteren in het Boxmeers weekblad. Woningzoekenden kunnen dan alleen nog terecht op onze website. Zij kunnen hun e- mailadres doorgeven en zich daarmee abonneren op de mail die we versturen als er nieuw aanbod is Vraag in relatie tot aanbod Op de advertenties m.b.t. de tot 31 oktober 2016 gemuteerde woningen zijn 86 reacties binnengekomen. Gezien de stijging van het aantal woningzoekenden en de daling van het aantal mutaties zouden we een stijging van het gemiddeld aantal reacties mogen verwachten. Dit blijkt in de praktijk (nog) niet zo te zijn. Wel moet natuurlijk rekening worden gehouden met een aantal preventieve inschrijvers (jongeren en senioren). 1e periode 2e periode 3e periode 1) totaal 2016 adres Aantal adv Totaal Gemiddeld 5,2 4,2 2,8 4,1 Hoogste J. de Rooystraat 12 Overloon Laagste P.Swinkelstraat 10 De Goeystraat 4d Vrijthof 14 Ringoven 43 Maashees Maashees Vierlingsbeek Overloon 1) t/m 31 oktober Wel viel op, dat de wachttijd (inschrijfduur vóór woningtoewijzing) van degenen aan wie de woning uiteindelijk wordt toegewezen het laatste jaar ten opzichte van voorgaande jaren flink gestegen is. (van minder dan een jaar naar ca. 3 jaar). De laatste maanden zien we weer korte wachttijden. Van de woningen die in 2016 zijn toegewezen, had één kandidaat een inschrijftijd van meer dan 9 jaar (Vierlingsbeek; 6 reacties op deze woning). Voor één toewijzing gold een inschrijftijd van 1 maand en voor 2 woningen 2 maanden. Het komt nog steeds voor dat iemand zich pas inschrijft als een woning waarin hij/zij geïnteresseerd is geadverteerd wordt. (preventieve inschrijvers) Toewijzingsbeleid De vrijgekomen huurwoningen worden verdeeld volgens het zogenaamde aanbodmodel en te huur aangeboden via de website van Wonen Vierlingsbeek en via advertenties in het Boxmeers Weekblad, een regionale krant die huis-aan-huis wordt verspreid. Op deze advertenties kan alleen worden gereageerd door woningzoekenden die bij Wonen Vierlingsbeek zijn ingeschreven. Vanaf voorjaar 2017 vervalt de advertentie en wordt de vrijgekomen woning alleen nog op de website gepubliceerd. Ter bepaling van de volgorde is de opgebouwde woonduur bij doorstromers of de inschrijfduur bij starters van belang. Doorstromers zijn zij die na verhuizing een zelfstandige huurwoning van Wonen Vierlingsbeek achterlaten, die aansluitend weer voor verhuur beschikbaar komt. In alle overige gevallen is men een starter op de woningmarkt. Bij RvC-besluit is besloten dat het verhuurbeleid per 1 januari 2015 is aangepast. Zo is de voorrang vervallen voor woningzoekenden met binding met één van de dorpen waar we woningen verhuren en de voorrang die gold voor inwoners uit de 4 kleine kernen (in hun kern) op andere woningzoekenden. Daarmee is ook de noodzaak vervallen om economische binding toe te kennen. Wonen Vierlingsbeek 20

21 Tevens is de mogelijkheid gecreëerd om (maximaal) 2 woningen per jaar toe te wijzen aan bijzondere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld kandidaten die worden aangedragen door Aksent of via het zorgmijders overleg. Daarvan is in keer gebruik gemaakt (Aksent/Merletgaarde) en in keer. In overleg met Mooiland zijn de urgentieregelingen in 2016 afgeschaft. Wonen Vierlingsbeek heeft echter wel een besluit genomen over de medische urgentie RvC-besluit Voorrang op andere woningzoekenden is uitsluitend mogelijk wanneer zelfstandig wonen in de huidige woning door ziekte of ongeval niet meer mogelijk is. De huidige woning is redelijkerwijs niet aan te passen en er is sprake van een acute situatie of een situatie waarbij het aannemelijk is dat de toestand van de betreffende persoon niet zal verbeteren en/of zal verslechteren. Aan dit beleid zijn verder een aantal voorwaarden gekoppeld. In de prestatieafspraken wordt vastgelegd dat we medewerking zullen verlenen aan voorrang voor huisvesting van statushouders. De gemeente heeft daar de laatste jaren geen beroep voor op Wonen Vierlingsbeek gedaan. De overheid heeft met het passend toewijzen (ingegaan per 1 januari 2016) druk gelegd op het toewijzingsbeleid. Wonen Vierlingsbeek zou op basis van de praktijk in 2016 bekijken of hier specifiek beleid voor nodig is. Gezien de ervaringen in 2016 is aanpassing van beleid (nog) niet nodig. Vooralsnog zullen de woningen binnen de vastgestelde criteria worden aangeboden Verhuur overige verhuureenheden Sinds eind 2012 verhuurt Wonen Vierlingsbeek 3 verhuureenheden niet zijnde woningen in de Merletgaarde. Deze worden verhuurd aan een huisarts, een fysiotherapeut en een tandarts. Daarnaast wordt 1 woning (Spoorstraat 12) verhuurd aan een echtpaar dat een gezinsvervangend tehuis exploiteert. Dit is de enige dure woning die Wonen Vierlingsbeek in exploitatie heeft. (wel Daeb) Individuele huurtoeslag Per 1 januari 2014 bedraagt de maximale huurgrens om voor huurtoeslag in aanmerking te komen 710,68. Deze grens is door de overheid voor een aantal jaren bevroren op dit niveau. De enige woning die boven deze grens ligt, is de woning (Spoorstraat 12) die wordt verhuurd als gezinsvervangend tehuis. Deze vhe wordt derhalve gezien als Daeb. In het verleden konden huurders de huurtoeslag waar zij recht op hebben rechtstreeks via Wonen Vierlingsbeek laten uitbetalen. Deze mogelijkheid is per 2014 komen te vervallen. Dit heeft uiteindelijk niet geleid tot een stijging van de huurachterstanden. We hebben echter nu helaas geen zicht (meer) op het aantal huurders dat gebruik maakt van huurtoeslag. Landelijk ligt het percentage rond de 30%. We hebben de indruk dat dit in ons gebied een stuk lager ligt (10/15%). 4.2 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Bewonersparticipatie In het BBSH is in één of andere vorm een huurdersbelangenorganisatie voorgeschreven. Wonen Vierlingsbeek heeft sinds eind 2015 een huurderspanel. De formele samenwerkingsovereenkomst is ondertekend op 5 november Wonen Vierlingsbeek 21

22 Het huurderspanel is in keer bij elkaar geweest en zal ook in december (indien voldoende agendapunten) nog een keer vergaderen. Voor 2017 staan in principe ook 3 á 4 bijeenkomsten gepland. In deze bijeenkomsten hebben zij hun mening kunnen geven over o.a. de volgende onderwerpen: - Ondernemingsplan Rolwisseling huurdersvertegenwoordiging in RvC - Huurbeleid Concepttekeningen Nieuwbouwplannen - Beleid medische urgentie - Afschaffen van de advertenties in Boxmeers weekblad - Aanpassen kortingsregeling verkoop huurwoningen (invoeren van een staffel) Daarnaast zijn de bedrijfsvoortgangsoverzichten 2016 (BVO 1 en 2) en het jaarverslag 2015 besproken. Ter voorbereiding op de adviserende rol over het huurbeleid 2017, is een kennissessie huurbeleid georganiseerd. Het huurderspanel is daarnaast actief betrokken bij het traject van de prestatieafspraken met de gemeente Boxmeer en heeft de samenwerkingsovereenkomst mede ondertekend. Het huurderspanel bestaat uit de volgende personen. (1 vacature) Naam Adres Postcode Woonplaats Mevrouw I. van Sambeek Vlasakker CR Vierlingsbeek De heer C. Frederix Luciastraat CL Vierlingsbeek De heer E. Langenkamp Horstenweg AS Holthees Mevrouw I. Reijnders Hogeweg BH Vierlingsbeek De heer J. Hendriks Laurentiusstraat AT Vierlingsbeek De heer J. Pingen Horstenweg AS Holthees De algemene huurdersvergadering Eenmaal per jaar worden de huurders van Wonen Vierlingsbeek uitgenodigd voor een algemene huurdersvergadering. Deze heeft voor het laatst plaatsgevonden op 6 april De volgende bijeenkomst staat gepland voor april 2017, waarbij o.a. het huurbeleid 2017 (informatief) op de agenda zal staan. Een nieuw agenda punt zal zijn de invulling van (eventuele) vacatures in het huurderspanel. Hans Gooren is eind september 2016 gestopt (persoonlijke omstandigheden). Dit betekent, dat we de opvolging agenderen. De voorkeur gaat uit naar een huurder uit Overloon, omdat deze kern nog niet vertegenwoordigd is. Overig overleg De directeur-bestuurder neemt deel aan een aantal overlegorganen. Domaas directeuren overleg (indien relevant ook bij overleg financials) MKW directeurenoverleg NVBW Nederlandse vereniging van bestuurders van woningcorporaties Werkgroep wonen Land van Cuijk Regio overleg Noordoost Brabant Wonen Vierlingsbeek 22

23 De medewerkster verhuur en bewonerszaken participeert in het zorgmijders overleg en het Domaas verhuurdersoverleg. Onze bouwkundig opzichter neemt deel in de Domaas groep techniek Geschillencommissie Wonen Vierlingsbeek participeert in de geschillencommissie Mooiland. Evenals in de afgelopen jaren is er in 2016 geen geschil, waarbij Wonen Vierlingsbeek betrokken is, voorgelegd. We wachten de landelijke besluitvorming inzake een landelijke commissie af en zullen hierover in overleg treden met Mooiland. Vooralsnog hebben we besloten aan te sluiten bij deze geschillencommissie Mooiland. 4.3 Leefbaarheid Dorpen/Dorpsraden Indien de dorpsraden een initiatief oppakken waarbij Wonen Vierlingsbeek een rol kan vervullen, schuift Wonen Vierlingsbeek aan bij eventueel overleg. In 2016 hebben we o.a. contact gehad met Vortum Mullem en Smakt-Holthees inzake mogelijke nieuwbouwprojecten. Er zijn bijdragen toegekend aan de ontwikkeling van de aanleg van een jeu de boules baan in Vierlingsbeek ( 2.500,00), een mobiel activiteitenpodium in Holthees ( 2.500,00). Daarnaast is een bijdrage vanuit het budget 2015 en 2016 toegekend ten behoeve van de inrichting (na de verbouwing) van het gemeenschapshuis in Maashees (2x 2.500,00). De Aw heeft aangegeven dat deze niet passen binnen de uitgangspunten van de woningwet. Jaarlijkse bijdrage aan bibliotheken In het kader van de leefbaarheid in de kernen wordt (ten laste van budget leefbaarheid) jaarlijks een bedrag van 3.000,00 beschikbaar gesteld aan de bibliotheken in Overloon en Vierlingsbeek. De bijdrage voor 2016 is uitgekeerd. Uitkering vindt plaats op declaratiebasis nadat een overzicht van de exploitatie over het afgelopen jaar is ontvangen. Deze afspraak/overeenkomst loopt t/m het jaar Inmiddels hebben we de bibliotheken laten weten dat deze bijdragen volgens de Aw in strijd zijn met de woningwet en na 2016 vervallen. We zullen ons beleid in 2017 moeten heroverwegen/aanpassen. Tuinonderhoud Bij een aantal complexen worden de algemene tuinen in opdracht en voor rekening van Wonen Vierlingsbeek onderhouden. Ook dit geschiedt in het kader van leefbaarheid. De jaarlijkse kosten daarvan bedragen ongeveer 6.000,00. Wonen Vierlingsbeek 23

24 Overig Gezien het feit dat de uitdagingen voor een corporatie zoals Wonen Vierlingsbeek vooral op het gebied van leefbaarheid komen te liggen is een verhoging van het jaarbudget een logisch gevolg. Het totale leefbaarheidsbudget is voor de komende jaren vastgesteld op ca ,00 (dit was voorheen ca ,00) waardoor er ruimte bestaat voor eventuele nieuwe initiatieven. Onderbouwde initiatieven wel te verstaan, het geld hoeft niet op, maar er zit eventueel ook nog wel wat rek in! De regelgeving beperkt echter wel de mogelijke doelen. We zullen daar zorgvuldig naar moeten kijken. Veiligheid van de woningomgeving en daarmee extra inzetten op het politiekeurmerk wonen (PKVW) zal nader onderzocht worden Huurderstevredenheidsonderzoek Er lag al lange tijd een voornemen om een huurdertevredenheidsonderzoek uit te voeren. Wonen Vierlingsbeek heeft in 2014 en 2015 meegedaan aan de door Aedes geïnitieerde benchmark. De huurders beoordeelden Wonen Vierlingsbeek respectievelijk gemiddeld met een 8/7,9. Dit lag in Nederland gemiddeld op respectievelijk 7,3/7,4. In Domaas verband is gezamenlijk gekeken naar een methodiek die voldoet aan wat we verwachten van een huurderstevredenheidonderzoek, die bruikbaar is (vanaf 2016) voor de Aedes benchmark, laagdrempelig is en tegen beperkte kosten kan worden uitgevoerd. Besloten is daarvoor een pilot op te starten met KWH. Dit is in maart 2016 van start gegaan. De gegevens voor de Aedes Benchmark worden deels automatisch aangeleverd vanuit de KWH deelname (huurderstevredenheid) en vanuit de via de dvi 2015 aangeleverde gegevens. Een aantal aanvullende gegevens zijn in augustus via de daarvoor bestemde portal aangeleverd. Inmiddels is bekend dat dit een score van ca. 8,3 oplevert in PR Wonen Vierlingsbeek wil ook graag meer aan de weg timmeren. Enerzijds met advertenties (naast die van de koop- en huurwoningen), maar ook naamsbekendheid via plattegrondinformatiekasten (bij binnenkomst in Vierlingsbeek). Hiervoor is in totaliteit een budget opgenomen van 5.000,00. We doen niet aan sponsoring van verenigingen e.d. maar dat wil niet zeggen dat we niets doen. Elk verzoek zal op zijn meerwaarde worden beoordeeld. Indien er een leefbaarheidsaspect aan zit worden deze kosten gedekt uit het budget leefbaarheid. De nieuwe website die eind 2015 is gelanceerd, zal ook in 2017 verder worden geoptimaliseerd. Daar waar mogelijk zullen er digitale formulieren worden opgenomen (nu alleen contactformulier en Wonen Vierlingsbeek 24

25 melding van een technische storing). Daarnaast wordt bekeken of er een inlogdeel voor het huurderspanel kan worden gerealiseerd. 4.4 Visitatie Leden van Aedes zijn verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Woningcorporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. Aedes handhaaft de naleving van de vierjaarlijkse visitatieplicht actief. Als leden zich niet tijdig laten visiteren en hiervoor geen tijdelijke dispensatie hebben, spreekt Aedes hen hierop aan. Aan het niet naleven van deze plicht zijn sancties gekoppeld. Wonen Vierlingsbeek heeft zich in 2015 laten visiteren. Hiervoor hebben we ons geconformeerd aan de offerte die in Domaas verband is uitgebracht. Het traject van de visitatie is afgerond met de rapportage op 16 juli Wonen Vierlingsbeek 25

26 en ons bezit 5.1 Samenstelling van het bezit Woningen Het woningbezit is per 31 oktober 2016 als volgt samengesteld: Voorraad huurwoningen per 31 oktober 2016 Categorie Goedkoop Passend Betaalbaar Duur Overig Totaal < 409,92 < 586,68 < 628,76 < 710,68 > 710,68 Eengezinswoningen HAT-woningen kamer bovenwoning Seniorenwoningen Totaal per Totaal per Totaal per Totaal per Totaal per Mutatie t.o.v. 31 december 2015 betreft 2 verkochte woningen en 8 gesloopte woningen Merletgaarde. Verdeling obv huurprijs per 31 okt 2016 Verdeling obv woningtype per 31 okt % 0% 10% 13% 74% < 409,92 < 586,68 < 628,76 < 710,68 > 710,68 6% 29% 13% 52% Eengezinswo ningen HATwoningen 3 kamer bovenwoning Seniorenwoni ngen Verdeling van het bezit over de zes kernen: Verdeling over 6 kernen per 31 oktober 2016 Categorie eengezinswon. Senioren HAT- woning 3 kamer boven Totaal Vierlingsbeek Overloon Maashees Holthees Vortum Mullem Groeningen Totaal per Wonen Vierlingsbeek 26

27 Verdeling bezit over de 6 kernen eengezinswon. Senioren 3 kamer boven HAT- woning Overige verhuureenheden Naast woningen exploiteert Wonen Vierlingsbeek ook nog andere verhuureenheden. Dit betreft: 3 verhuureenheden in de Merletgaarde (gezondheidscentrum) Deze worden verhuurd aan een huisarts, een tandarts en een fysiotherapeut. Deze eenheden zijn gekwalificeerd als DAEB (maatschappelijk onroerend goed) Daarnaast wordt 1 woning (opgenomen bij woningen) verhuurd aan Aventurijn. Het betreffende echtpaar exploiteert in deze woning een gezinsvervangend tehuis. (betreft de woning met huur > 710,68 die wel wordt aangemerkt als DAEB bezit) Toevoeging huurwoningen Er zijn in 2016 nog geen woningen toegevoegd aan het bezit van Wonen Vierlingsbeek. Wel waren we in gesprek met Mooiland over de eventuele overname van een aantal huurwoningen. Dit gaat helaas echter niet door. Mooiland heeft aangegeven dat dit niet in hun beleid past. 29 november worden de 10 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Deze komen in de plaats van 8 gesloopte woningen. Daarnaast zijn er in 2016 (tot nu toe) 2 woningen verkocht en getransporteerd. Waardoor er per saldo een mutatie van 0 woningen is. Mogelijk wordt dit -1 als het transport van de 3 e verkochte woning nog in 2016 plaats vindt. Daar gaan we cijfermatig wel van uit. Indien ook de 3 nieuwbouwprojecten (Holthees, Vortum Mullem en Smakt) waarover we in gesprek zijn of in 2017 gaan, doorgaan vinden, kan er een totale toevoeging van 15 woningen plaatsvinden in de komende 3 jaar. Na aftrek verkoop (2 per jaar) dus Aankopen Er zijn in 2016 geen woningen aangekocht. Wel is het pand Spoorstraat 27 eind oktober aangekocht. Dit pand zal worden ingezet als ons nieuwe kantoorpand. Mogelijk gaan we in gesprek met de eigenaar van Spoorstraat 27a om dat ook aan te kopen. Dit laatste idee is in de cijfers echter nog niet verwerkt. Wonen Vierlingsbeek 27

28 5.1.5 Verkopen In de RvC vergadering van 14 januari 2013 heeft Wonen Vierlingsbeek het verkoopbeleid vastgesteld. In de meerjarenbegroting is voor de eerste 5 jaar rekening gehouden met de verkoop van 2 woningen per jaar (daarna 1 woning per jaar). Dit verkoopbeleid is opgesteld om voldoende middelen te kunnen genereren om de toekomstige verhuurdersheffing (deels) te kunnen financieren en om trouwe huurders de mogelijkheid te geven hun huurhuis te kopen. De lijst bestond uit 65 woningen, waaraan er in 2013, 2 zijn toegevoegd (waarvan 1 verkocht). We zullen als de nieuwbouwplannen in Vortum Mullem doorgaan 2 huurwoningen in deze kern toevoegen aan deze lijst. Luinbeekweg 8 en 10 zijn tot nu toe niet toegevoegd vanwege het beperkt aantal huurwoningen in Vortum Mullem. De boekwinst van de verkopen kan echter ingezet worden om nieuwbouw te realiseren. De afgelopen jaren zijn reeds 2 woningen verkocht in Vortum Mullem. Daar kunnen we dus ook iets voor terug doen. Stand van zaken verkochte huurwoningen: Verkochte woningen (bestaand) Totaal 1) won. per potentieel te verkopen 2) begroot t/m 2016 verkocht, incl. nog te transporteren waarvan nog te transporteren feitelijke verkoop tgv resultaat opgezegd/ te koop staande woningen Vierlingsbeek Overloon Maashees Holthees 10 1 Vortum Mullem Groeningen 4 1 Totaal per 31 oktober In t/m 31 december ) excl. gezondheidscentrum/aantal voor start verkoopbeleid 2) incl. de later toegevoegde woningen Te koop: Hulderstraat 3 Maashees (voorlopig koopcontract/transport ca ) Theobaldusweg 49 Overloon (mutatie 1 november 2016) In 2016 is besloten het verkoopbeleid vooralsnog op dezelfde voet voort te zetten. Dit geeft ruimte voor het vernieuwen van het bezit door kleinschalige nieuwbouw. Wel is besloten de kortingsregeling per 1 januari 2017 aan te passen. Er is een staffel ingesteld waarbij de woonduur het kortingspercentage bepaald. De maximale korting is gehandhaafd op 10% Theobaldusweg 49 Overloon Wonen Vierlingsbeek 28

29 Verkocht en getransporteerd: 2013: Gen. Whistlerlaan 10 Overloon 2014: Bergkampweg 1 Overloon St. Cornelisstraat 43 Vortum Mullem Laurentiusstraat 12 Vierlingsbeek Laurentiusstraat 41 Vierlingsbeek Theobaldusweg 55 Overloon J. de Rooijstraat 2 Overloon Jenniskensstraat 9 Vierlingsbeek Laurentiusstraat 31 Vierlingsbeek 2015: Laurentiusstraat 45 Vierlingsbeek 2016 A. van Burenstraat 2 Vierlingsbeek Laurentiusstraat 47 Vierlingsbeek St. Cornelisstraat 28 Vortum Mullem Frank van Bijnenstraat 7 Overloon Sloop Er zijn in woningen gesloopt in de Merletgaarde. Het definitieve besluit tot sloop is in de RvC vergadering van 11 mei 2015 genomen. De sloopmelding is op 24 juni 2015 ingediend bij de gemeente Boxmeer. De sloop is in mei afgerond, waarna de voorbereidingen voor de nieuwbouw kon starten. De asbestsanering heeft enige vertraging en extra kosten opgeleverd. We zijn nog in overleg over de verantwoordelijkheden in deze. Daarnaast hebben we diverse malen overleg gehad met de gemeente over de verwijdering van een oude olietank die in het verre verleden werd gebruikt voor de verwarming van dit complex. Deze tank bleek echter op gemeentegrond en deels op de grond van de achterbuurman (koopwoningen) te liggen. Hoewel Wonen Vierlingsbeek dus geen eigenaar van deze grond is voelen we wel een verantwoordelijkheid en trekken we in deze samen op met de gemeente. De gemeente is akkoord gegaan met het onder hun verantwoordelijkheid verwijderen van de tank. Wonen Vierlingsbeek heeft zich bereid verklaard een deel van de kosten (vaste prijs) voor haar rekening te nemen. De tank is uiteindelijk met succes op 24 augustus 2016 verwijderd. De Aw heeft naar aanleiding van de jaarlijkse toezichtbrief vastgesteld dat Wonen Vierlingsbeek geen vastgesteld sloopbeleid heeft. Voor het hier genoemde sloopcomplex hebben we gehandeld op basis van een in overleg met de huurders vastgesteld sociaal plan. Dit dekt echter niet de lading van de in de wet vastgelegde verplichting (ondanks dat er geen voornemen is om in de nabije toekomst te slopen) om een sloopbeleid vast te stellen. Dit zal in november 2016 worden opgepakt. In 2016 is daarnaast ook een besluit genomen om Hulder 7 niet te slopen. Deze woning was verhuurd op basis van de leegstandswet (contract liep 1 juli 2016 af). Deze woning staat nu te koop. Wonen Vierlingsbeek 29

30 5.2 Onderhoud Inleiding De meerjaren onderhoudsbegroting zoals die wordt gehanteerd geeft aan welke onderhoudskosten de komende 10 jaar worden verwacht. De uitgangspunten en met name de onderdelen waaruit deze onderhoudsbegroting is opgebouwd, zijn met de inventarisatie door Duvama opnieuw vastgesteld en verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting. Het gehele bezit is geïnventariseerd. Inmiddels zijn de gegevens ingevoerd in ons primaire systeem en zijn deze gebruikt voor de meerjaren onderhoudsbegroting Vanwege de personeelswisseling is besloten de voor 2016 vastgestelde meerjaren onderhoudsbegroting ongewijzigd (jaarschijven 2017 en verder) over te nemen voor de meerjarenbegroting Er is te weinig tijd en expertise beschikbaar om in deze periode van de nieuwe medewerker te verlangen dat er eerst een grondige analyse plaatsvindt. Gezien het feit dat we werken met zeer actuele inventarisatie (Duvama) is dit een te verantwoorden keuze. In 2017 zal in een vroegtijdig stadium worden gestart met analyseren en actualiseren van de begrotingscijfers. We realiseren ons dat dit kan betekenen dat er in 2017 nog verschuivingen in de begrotingsbedragen kunnen komen. De cijfers zijn niet hard, maar geven wel een goede richting aan. Inspectie van de voor 2017 op de rol staande werkzaamheden kan tot anderen inzichten leiden. Naar verwachting zal dit met name kostenbesparende consequenties hebben. Er schuiven slechts enkele posten die in 2016 niet zijn uitgevoerd door naar 2017 en komende jaren Niet planmatig onderhoud De werkelijke kosten voor niet planmatig onderhoud 2015 en de stand van zaken per 31 oktober 2016 (werkelijke kosten t.o.v. begroting) is als volgt: Begroting Kosten Kosten Kosten Begroting t/m t/m t/m Dagelijks onderhoud , , , , ,48 Mutatieonderhoud , , , , ,43 Diverse schades 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Totaal niet planmatig onderhoud , , , , , Planmatig onderhoud De werkelijke kosten voor planmatig onderhoud 2016 en de stand van zaken per 31 oktober 2016 (werkelijke kosten t.o.v. begroting) is als volgt: Begroting Kosten Kosten Kosten Begroting t/m t/m t/m Planmatig onderhoud , , , , ,21 Renovatie onderhoud , , , , ,96 Totaal planmatig onderhoud , , , , ,17 De post planmatig onderhoud valt uiteen in normaal planmatig onderhoud en renovatieonderhoud. Onder renovatie onderhoud wordt naast renovatie van badkamers en toiletten o.a. verstaan de uit te Wonen Vierlingsbeek 30

31 voeren renovaties bij mutatie van woningen die eerst opgeknapt moeten worden alvorens ze verhuurd kunnen worden. Dit betreft jaarlijks slechts 1 of 2 woningen Meerjaren onderhoudsbegroting De uitkomsten van de inventarisatie van Duvama zijn in zijn geheel overgenomen in de meerjarenbegroting van ons primair pakket (SG/Aareon). Zoals hiervoor aangegeven gaan we uit van de cijfers uit de vorige meerjarenbegroting. Cijfermatig wordt uitgegaan van het door exploiteren van het bezit. Daarom worden bij die complexen die cijfermatig tegen het einde van de levensduur aanliepen de kosten voor planmatig onderhoud geactiveerd. Dit betekent, dat ze op zich wel in de begroting zijn opgenomen, maar niet te laste van de winst- en verliesrekening worden gebracht. Voor deze complexen wordt op dat moment levensduurverlenging toegepast. De kosten worden geactiveerd, zodat dit in de jaren erna terugkomt als afschrijvingskosten. Voor de totaaltelling wordt daarnaast rekening gehouden met extra onderhoudskosten vanwege de opgenomen nieuwbouwprojecten. Door de nieuwe waarderingsregels (marktwaarde) zal deze systematiek mogelijk wijzigen Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Totaal niet planm. onderhoud Planmatig begroot Corr. Te activeren Totaal planmatig onderhoud Corr. Nieuwbouw Totaal begroot onderhoud Het jaar 2016 was een relatief duur jaar. Dit wordt veroorzaakt door een tweetal complexen (32 en 38). In deze complexen (totaal 54 woningen) staat de renovatie van toilet en badkamers gepland. Deze posten waren in voorgaande begrotingen gespreid over 2 jaren ingepland, maar vanwege beschikbare liquiditeiten steeds doorgeschoven. Het werk wordt eind 2016 afgerond. We kunnen nu reeds concluderen dat er een forse onderschrijding gerealiseerd gaat worden op dit project van ruim , is qua kosten een gemiddeld jaar en kent geen projecten/complexen die er uit springen. Voor een verdere specificatie wordt verwezen naar bijlage Aandachtspunten Het uitwerken van ZAV-beleid dat al geruime tijd op de agenda staat is doorgeschoven. Dit zal worden opgepakt door de nieuwe medewerker nadat de actuele onderhoudstoestand en de onderbouwing van de onderhoudsbegroting geheel is afgrond. Op zich heeft het ook geen echte prioriteit omdat dit op zich geen problemen oplevert bij een mutatie. Wonen Vierlingsbeek 31

32 Wonen Vierlingsbeek 32

33 en onze projecten 6.1 Projecten in ontwikkeling Wonen Vierlingsbeek heeft in 2009 de woning Hulder 7 bij de gemeentewerf aangetrokken met de bedoeling hier t.z.t. een bouwplan te kunnen ontwikkelen. Er zijn momenteel nog geen concrete plannen voor. De woning werd tot 1 juli 2016 verhuurd. De huurder heeft inmiddels de huur opgezegd, waarna Wonen Vierlingsbeek met de gemeente in overleg is gegaan. De gemeente heeft geen interesse in koop, zodat Wonen Vierlingsbeek Hulder 7 zelf zal gaan verkopen. Ter bevordering van de verkoop heeft Wonen Vierlingsbeek overeenstemming bereikt om het nog niet gesloopte deel van Hulder 5 voor 1,00 aan te kopen. De vraagprijs is vooralsnog gesteld op een bedrag van ,00 (er is onderhandelingsruimte; taxatie Hulder ,00) Via de advertentie op onze website zijn diverse reacties gekomen die echter niet tot een concrete interesse hebben geleid. De verkoop is dan ook eind juli uit handen gegeven aan de makelaar. Een veelgehoorde wens is de mogelijke aankoop van een strook grond links van het pand, zodat ook de achterzijde ontsloten kan worden. We hebben deze vraag bij de gemeente neergelegd. Deze wens is deels gehonoreerd. We wachten nog op een definitief voorstel. Mogelijk trekt dit potentiële klanten over de brug. In de begroting is een afboeking (in 2016) verwerkt van , projecten in uitvoering en opgeleverd Project Merletgaarde Dit project bestaat uit het gezondheidscentrum (3 eenheden; tandarts, huisarts en fysiotherapeut), 10 huurwoningen en 13 koopwoningen. Het gezondheidscentrum en de 10 huurwoningen zijn allemaal in 2012 reeds verhuurd. Van de 13 koopwoningen staat er momenteel nog 1 te koop. De prijsaanpassingen en extra verkoopkosten hebben tot gevolg dat er verlies op deze woningen genomen moest worden. Boven op het al in 2014 en 2015 genomen verlies zal dit in 2016 een extra verlies van ca ,00 betekenen. In de liquiditeitsplanning is rekening gehouden met de verkoop van de laatste woning in de eerste helft van Vierlingsbeek In Vierlingsbeek worden eind november de 10 levensloopbestendige woningen opgeleverd. De ingeschatte onrendabele top was in de begroting meegenomen in Als gevolg van tegenvallers m.b.t. asbest en grondsanering valt deze ca ,00 hoger uit. Vortum Mullem De initiatieffase voor mogelijke woningbouw in Vortum-Mullem was halverwege 2016 afgerond. Uitgangspunt was een bouwplan van 8 woningen (2 blokken van 4) waarbij de aannemer de 4 tussenwoningen na oplevering turn-key oplevert aan Wonen Vierlingsbeek. De 4 hoekwoningen worden door de aannemer in de verkoop genomen. De aannemer had van hogerhand te horen gekregen dat een blok pas gebouwd mag worden als de koopwoningen zijn verkocht. Dit heeft er toe geleid dat er voorlopig sprake was van 1 blok. Dit werkte Wonen Vierlingsbeek 33

34 prijsverhogend. Wonen Vierlingsbeek heeft de aannemer aangegeven garant te willen staan voor afname van de 2 e woning in dit blok indien deze na oplevering niet verkocht blijkt te zijn. Uiteindelijk bleek de kandidaat koper af te vallen en moesten we vaststellen dat er geen kandidaat huurders waren binnen de voor deze woningen vastgestelde doelgroep. We hebben dan ook moeten besluiten dit plan (voorlopig) in de ijskast te zetten. In de begroting was voor 2016 rekening gehouden met een onrendabele top van ,00. Deze post komt dus te vervallen. In 2017 zullen we een nieuwe poging gaan doen om een project van de grond te krijgen. We gaan uit van een blok van 5 eengezinswoningen. Kleiner en iets goedkoper, zodat het beter past bij de doelgroep. Voorbereiding in 2017 en bouwen in 2018, dat is het uitgangspunt. We hebben daarvoor in de begroting in 2017 een onrendabele top begroot van ,00 Smakt-Holthees De initiatieffase is gestart voor mogelijke woningbouw in Holthees. Één en ander na een gesprek met de dorpsraad van Smakt Holthees. Zij hebben aangegeven dat de gemeente Boxmeer akkoord gaat met het aanpassen van het bestemmingsplan, zodat het mogelijk wordt om een blok van 5 woningen in de sociale huursector te realiseren. Zonder verder toezeggingen te doen wordt de intentie uitgesproken om gezamenlijk te onderzoeken of dit plan haalbaar is. Dit plan is gezien de uitgesproken intenties en verwachtingen als reëel haalbaar in de begroting opgenomen voor 2017, waarbij de onrendabele top ( ,00) wordt genomen in Eind 2016 ronden we het onderzoek naar de behoefte af. Er vanuit gaande dat dit project een succes wordt, hebben we voorgenomen dit daarna te kopiëren naar Smakt. Voorbereiding 2018 en bouw Een en ander onder voorwaarde dat overheidsinstanties hier aan mee willen werken (beperkingen regio-indeling). We hebben het project wel cijfermatig meegenomen in de meerjarenbegroting. (onrendabele top ,00 in 2018) Wonen Vierlingsbeek 34