Voorwoord. opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 1

Transcriptie

1 opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 1 Voorwoord Investeer mee in de toekomst van Nederland! Met deze publicatie presenteren de studentenhuisvesters, verenigd in het samenwerkingsverband Kences, hun investeringsprogramma voor de komende jaren. Wij nodigen u uit mee te investeren in elf projecten studentenhuisvesting. De kamernood is groot en hardnekkig. De Kencescorporaties voelen zich als maatschappelijk ondernemers verantwoordelijk om voor die kamernood oplossingen te bieden. In dit investeringsprogramma staan heldere en meetbare ambities. De Kencesleden laten zien wat zij aan nieuwbouw, aankoop, herbestemming en tijdelijke huisvesting willen realiseren. U kunt ze hier op aanspreken. Het verwezenlijken van die ambitieuze plannen gebeurt vaak in samenwerking met collegacorporaties en/of andere partijen. Wij hebben een overzicht opgenomen van bestaande samenwerkingsinitiatieven. De voorbeelden tonen aan dat studentenhuisvesters goede en creatieve samenwerkingspartners zijn. In Investeren in de toekomst van Nederland presenteren de Kencesleden elf projecten waarvoor zij collegiale samenwerking zoeken. Collegacorporaties worden uitgenodigd om mee te investeren in interessante projecten voor een spraakmakende doelgroep. Het zijn projecten in Delft, Den Haag, Leiden, Utrecht, Nijmegen en Twente. Potentiële investeerders treffen een heldere beschrijving aan van aard en omvang van de projecten, aantallen eenheden, het investeringsbedrag, startdatum en de aangeboden _ transparante _ samenwerkingsvorm. Desgewenst is aanvullende informatie beschikbaar. Bent u geïnteresseerd? Dan praten wij graag verder met u verder. Door samenwerking met u is het mogelijk de tekorten in de studentenhuisvesting weg te werken en aan de vraag in Nederland Kennisland tegemoet te komen. De Kencesleden nodigen u uit!! Gijsbert Mul Directeur Kences g.mul@kences.nl Utrecht, juni

2 opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 2 2

3 opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 3 Inhoud 1. Inleiding 4 2. Ambities in beeld Ambities tot Behoefte en ambities tot 2010 per werkgebied Randvoorwaarden Rijk 8 3. Collegiale samenwerking: de gewoonste zaak van de wereld Scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom Verkoop aan een collegacorporatie van (niet-kern) bezit De commanditaire vennootschap Laagrentende leningen van collegacorporaties Collegiaal investeren in projecten studentenhuisvesting 17 Acasa, projecten Enschede 20 DUWO, projecten in Delft, Den Haag en Leiden 24 SLS, projecten in Leiden 30 SSHN, projecten in Nijmegen 34 SSH Utrecht, gebiedsontwikkeling campus Uithof 38 BIJLAGEN Bijlage I - Aanbevelingen pilot Utrecht 40 Bijlage II - Werken aan oplossingen 41 3

4 opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 4 1. Inleiding De markt voor studentenhuisvesting is in beweging. Voordat wij de nieuwe projecten presenteren, wordt het kader geschetst: de behoefte aan woonruimte en de ambities van de Kencescorporaties. De studentenhuisvesters, verenigd in Kences, worden geconfronteerd met stijgende wachttijden voor hun complexen. Utrecht en Amsterdam, van oudsher de plaatsen met de grootste kamernood, zijn allang niet meer de enige studentensteden met structurele tekorten in het kameraanbod voor studenten. In Delft, Den Haag, Leiden, Tilburg, Nijmegen en Eindhoven lopen de tekorten eveneens flink op. In plaatsen als Enschede en Wageningen, waar tot voor kort een redelijk ontspannen kamermarkt bestond, is de situatie nu ook zo drastisch aan het veranderen dat nieuwbouw noodzakelijk is. De demografische ontwikkelingen en de nog steeds stijgende participatiegraad in het onderwijs voorspellen voor de komende tien jaar een verdere stijging van het aantal studenten in het hoger en wetenschappelijk onderwijs. Dit blijkt onder meer uit het in 2001 gepubliceerde onderzoek Spanning op de markt voor studentenhuisvesting: tijdelijk of structureel en het rapport Kamernood 2002, beide in opdracht van het ministerie van VROM geschreven door Laagland'advies. Aan de andere kant kalft de particuliere kamermarkt onder invloed van diverse maatschappelijke ontwikkelingen en fiscale maatregelen juist af. Bovendien brengt de invoering van het nieuwe bachelormastersysteem in het hoger en wetenschappelijk onderwijs in de Europese Unie met zich mee dat het aantal buitenlandse studenten dat tijdelijk onderwijs in Nederland volgt, fors zal toenemen. De komende jaren zal dus fors bijgebouwd moeten worden. Totdat die nieuwbouw gerealiseerd is, pogen de studentenhuisvesters met allerlei tijdelijke oplossingen (denk aan slooppanden, voormalige bejaarden- en zusterhuizen, oude kantoren en onderwijsgebouwen en prefab-eenheden) de student toch onderdak te verschaffen. KAMERNOOD 2003: OORZAKEN 1. Toenemende aantallen Nederlandse studenten 2. Groei van het aantal buitenlandse studenten 3. Afnemend aanbod in de particuliere sector 4. Beperkte mogelijkheden voor nieuwbouw en aankoop 5. Gebrek aan doorstroming 4

5 opm Kences A4-paper/ :18 Pagina 5 PILOT UTRECHT Kences werkt aan oplossingen. In het najaar van 2001 voerde Kences samen met de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) overleg met de toenmalige staatssecretaris van VROM, Johan Remkes, over de toenemende problemen in de studentenhuisvesting. Afgesproken werd om in een gemeentelijke pilot in Utrecht te onderzoeken welke creatieve oplossingen mogelijk zijn. In april 2002 publiceerde Kences samen met de Utrechtse partijen het resultaat in het rapport Studeren op kamers in Utrecht. Knelpunten en oplossingen voor de kamernood in studentensteden. In het rapport staan voor alle betrokken partijen - studentenhuisvesters, gemeenten, onderwijsinstellingen, particuliere verhuurders, studenten en de rijksoverheid - een reeks aanbevelingen waarmee de tekorten aan kamers aangepakt kunnen worden. Het rapport is - zo lang de voorraad strekt - nog te verkrijgen bij Kences.

6 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 6 2. Ambities in beeld 2.1 Ambities tot 2010 De Kencesleden geven invulling aan hun verantwoordelijkheid als maatschappelijk ondernemer. De ambities zijn helder, concreet en meetbaar. Nieuwbouw en aankoop De Kencesleden voegen tot 2010 ruim eenheden studentenhuisvesting toe aan de bestaande voorraad studentenwoningen. Het gaat daarbij om nieuwbouw, aankoop van bestaande (stads-) panden en aankoop van gebouwen zonder woonfunctie. Deze gebouwen worden via herbestemming en verbouw toegevoegd aan de voorraad. Tijdelijke huisvesting De Kencesleden realiseren de komende jaren hiernaast eenheden tijdelijke huisvesting in oude bejaarden- en zusterflats, kantoren en woningen die op termijn gesloopt of geherstructureerd worden. Nieuwbouw valt immers niet direct te realiseren. Het vinden van locaties, de planvorming, de procedures en de eigenlijke bouw kosten tijd. Maar de student van nu wil óók wonen. Particuliere markt Ook op de particuliere markt vinden veel studenten een kamer of zelfstandige woning. Het particuliere aanbod van de hospitamarkt kan vooral in piekperioden, aan het begin van elk studiejaar, goede diensten bewijzen. Om de afname van het aanbod in deze sector te keren, nemen corporaties verschillende maatregelen. Zo bemiddelen ze tussen woningzoekenden en particuliere verhuurders en verstrekken ze informatie over de mogelijkheden op de particuliere kamermarkt. Ook kunnen de professionele studentenhuisvesters aanbieden de incasso of zelfs het volledige beheer over te nemen. Doorstromingsmaatregelen Met collegacorporaties en/of de gemeente worden afspraken gemaakt over de uitbreiding van het vervolgaanbod voor afgestudeerden. Om deze starters op de reguliere woningmarkt meer kansen te geven, hebben ze in de meeste studentensteden de mogelijkheid gekregen zich in één keer in te schrijven bij de studentenhuisvester voor een kamer en voor vervolghuisvesting. Op die manier kan er al vanaf het begin van de studie wachttijd opgebouwd worden voor na het afstuderen. Ook worden studenten gestimuleerd zelf te zoeken naar vervolghuisvesting door invoering van tijdelijke contracten voor specifieke studentenwoningen. Afgestudeerden dienen plaats te maken voor een nieuwe generatie studenten. Prefab-eenheden Met de bouw van prefab-eenheden kan in principe snel woonruimte beschikbaar komen. Prefab is echter een dure oplossing, omdat met korte exploitatietermijnen gerekend moet worden en geen zekerheid bestaat over de mogelijkheid van hergebruik op een andere locatie of verkoop. De regelgeving werkt evenmin mee aan de totstandkoming van prefab-eenheden. Kencesleden hebben uitgebreid de mogelijkheden onderzocht om op een goedkopere manier toch iets met prefab-eenheden te kunnen doen. Naast de bekende containerbouw of elementenbouw (IFD) gaat het bijvoorbeeld om de inzet van voormalige COA-huisvesting, het inzetten van caravans, verbouwde zeecontainers of kunststof spaceboxen. De komende jaren zullen in verschillende plaatsen prefabeenheden neergezet worden in om in tijdelijke huisvesting te voorzien Behoefte en ambities tot 2010 per werkgebied Om in algemene termen over kamernood te spreken doet onvoldoende recht aan de grote tekorten in de diverse studentensteden. Behoefte en ambities van de Kencesleden per werkgebied staan hieronder beknopt weergegeven. In Bijlage II vindt u een uitgebreid overzicht van de ambities en de projecten van de verschillende Kencesleden sinds 2000.

7 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 7 Utrecht: In Utrecht studeren ongeveer studenten, waarvan ruim voltijdstudenten. Er bestaat een acuut kamertekort voor ruim kamerzoekenden. Vanwege de groei van het aantal buitenlandse studenten is er nog een aanvullende behoefte van eenheden. De SSH Utrecht is tot 2010 van plan eenheden bij te bouwen en 540 eenheden aan het bezit toe te voegen door aankoop van bestaande (stads)panden. Een in het oog springend nieuwbouwproject is Uithof II (De Bisschoppen). Dit complex voor 550 bewoners wordt opgeleverd vanaf De investering bedraagt bijna 38 miljoen. Het onrendabele deel is ruim 9 miljoen. Tot 2010 wil de corporatie voorts jaarlijks tijdelijke eenheden beschikbaar krijgen. Delft en Den Haag: Aan de TU Delft volgen zo'n studenten onderwijs. De vraag naar woonruimte steeg de laatste jaren met 200 à 300 eenheden per jaar, maar recent neemt deze vraag exponentieel toe vanwege een sterke stijging van het aantal buitenlandse studenten. In Den Haag stijgt het aantal studenten net als in Delft gestaag, naar circa in Studentenhuisvester DUWO heeft de ambitie om tot 2010 in de regio Haaglanden structureel verhuureenheden aan de woningmarkt toe te voegen. Hiervan zullen eenheden nieuw gebouwd worden, 500 eenheden worden verkregen door aankoop van bestaand vastgoed. In 2004 moet bijvoorbeeld het nieuwbouwcomplex TU-midden gereed zijn. Dit project in de universiteitswijk telt 550 eenheden en betekent een investering van 30 miljoen. Nieuwbouw studentenhuisvesting Artist impression Enschede: In totaal studeren er ruim studenten in Enschede. De tekorten hebben niet die omvang als in de Randstad. De krapte op de woningmarkt neemt toch zoveel toe, dat nieuwbouw hard nodig blijkt. Op de korte termijn is uitbreiding met minimaal 200 eenheden noodzakelijk. Acasa moet bovendien rekening houden met de sloop van een aantal eenheden, die kwalitatief niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Tot 2008 heeft Acasa een totale opgave van minimaal 750 nieuw te bouwen eenheden op de campus. Tilburg en Breda: In het werkgebied van Wonen Midden Brabant (in verband met de recente fusie wordt de naam per 1 januari 2004 WonenBreburg) zijn studenten ingeschreven. Daarvan wonen er naar schatting op kamers. De tekorten in Tilburg zijn de laatste paar jaar sterk gestegen. Betrokken partijen in Tilburg verwachten dat er bij ongewijzigd beleid in 2006 een tekort van ruim studentenkamers zal zijn. Wonen Midden Brabant wil daarom de komende jaren 350 eenheden realiseren in nieuwbouwen verbouwprojecten en 300 eenheden door aankoop. In het werkgebied van het voormalige Wonen- Breda, de recente fusiepartner van Wonen Midden Brabant, zijn eveneens meer studenteneenheden noodzakelijk. Nijmegen: Nijmegen kent ongeveer voltijdstudenten, daarnaast nog circa deeltijdstudenten. Nu al woont een aanzienlijk en toenemend deel noodgedwongen thuis en door de komst van Hogeschool Diedenoort (uit Wageningen) in 2004 zullen de tekorten alleen maar toenemen. De extra kamerbehoefte wordt ingeschat op ongeveer wooneenheden. De helft heeft een structureel karakter. De SSHN wil daarom ongeveer nieuwe eenheden realiseren, waarvan de helft ter vervanging van oudere eenheden, die na 2010 als gevolg van renovatie en samenvoeging verdwijnen. Eind 2003 start de SSHN met de nieuwbouw van ruim 400 eenheden op de campus van de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarnaast worden in samenwerking met de gemeente aanvullende locaties gezocht voor nog eens 500 eenheden. Tot slot wil de SSHN 100 eenheden door de aankoop van bestaand vastgoed realiseren. Leiden: In Leiden staan ruim studenten ingeschreven. Het aantal kamerzoekenden tot eind 2002 is meer dan verdubbeld tot ruim SLS wil op grond van de vraag binnen vijf jaar een uitbreiding realiseren van circa verhuureenheden. Tot en met 2010 is de geplande groei van het aantal eenheden op gesteld. Daarvan zouden er 800 nieuwbouw moeten zijn en door aankoop bij moeten komen. Drie belangrijke aankopen zijn het voormalige Elisabeth Ziekenhuis, een voormalig onder- SSH Utrecht, voormalige kantoorpanden verbouwd tot studentenhuizen SSH Utrecht, voormalige zusterflat, tijdelijke studentenhuisvesting 7

8 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 8 wijsgebouw en de Meelfabriek, die op termijn aan enige honderden studenten onderdak moeten bieden. Al deze panden prijken op de monumentenlijst. SLS heeft hiernaast meer monumentale panden in haar bezit. Aan tijdelijke huisvesting wil SLS tot 2010 jaarlijks 400 verhuureenheden in herstructureringswijken in portefeuille krijgen. Wageningen: In Wageningen staan studenten aan de universiteit ingeschreven. Door de groei van het aantal internationale studenten en de verhuizing in 2006 van Hogeschool Larenstein van Deventer naar Wageningen ontstaat een extra behoefte van ongeveer verhuureenheden. Zo is er ook op deze tot voor kort zeer ontspannen kamermarkt sprake van zodanige tekorten dat nieuwbouw noodzaak is. Tot 2010 wil de SSHW in deze extra behoefte voorzien met deels structurele en deels tijdelijke maatregelen. Een voorlopige schatting gaat uit van een structurele toevoeging van circa 800 eenheden aan het bestand, waarvan zo'n 750 eenheden nieuwbouw zullen zijn (inclusief reeds lopende projecten) en circa 50 aangekocht zullen worden. Daarnaast is de SSHW bezig met herstructurering van de bestaande voorraad Randvoorwaarden Rijk Zowel in Kencesverband als individueel maken de studentenhuisvesters zich sterk voor de aanpak van de groeiende huisvestingsproblemen in studentensteden. Toch is dit niet voldoende. De Kencescorporaties hebben daarom ook het Rijk aangesproken op zijn verantwoordelijkheid. De rijksoverheid vormt een noodzakelijk sluitstuk in een ketenaanpak. Lokale en landelijke maatregelen zijn tegelijkertijd nodig om de hardnekkige kamernood te bestrijden. De belangrijkste maatregelen waarmee het Rijk een bijdrage dient te leveren, zijn de (her-)invoering van huursubsidie voor onzelfstandige eenheden, het mogelijk maken van campuscontracten en verruiming van de Leegstandswet. * Huursubsidie voor kamers Met de (her-)invoering van huursubsidie voor onzelfstandige eenheden (lees: kamers) kan de productie ervan flink opgevoerd worden, zowel met nieuwbouw als door het creëren van nieuw aanbod in de bestaande voorraad via bestemmingswijzigingen. De Tweede Kamer is het hiermee eens; in december 2002 is met algemene stemmen een motie aangenomen om huursubsidie voor kamers mogelijk te maken. Demissionair minister Kamp van volkshuisvesting wil echter nog geen regeling treffen om huursubsidie voor (nieuwbouw)kamers mogelijk te maken. * Campuscontracten Een maatregel die de doorstroming vanuit studentencomplexen kan bevorderen, is de invoering van zogenaamde campuscontracten. Dit zijn huurcontracten voor wooncomplexen die aangemerkt zijn als studentencomplexen. Demissionair minister Kamp heeft al aangegeven zich sterk te willen maken voor een wetswijziging die in 2004 zou moeten ingaan en die dit soort contracten mogelijk maakt. In een campuscontract is een inspanningsverplichting voor de huurder opgenomen. De huurder dient binnen zes maanden na het beëindigen van de studie andere woonruimte te zoeken. Doet hij dit niet, dan vervalt het recht op huurbescherming en kan de verhuurder het huurcontract door de rechter laten ontbinden. Het gerechtshof in Den Haag heeft reeds een positieve principe-uitspraak over het campuscontract gedaan, zodat het erop lijkt dat het in de toekomst een doorstromingsinstrument met wettelijke basis kan gaan worden. * Werkingsduur Leegstandwet naar vijf jaar Met een verbeterde werkingsduur van de Leegstandswet kunnen de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting verruimd worden. De ministerraad is op 14 februari 2003 akkoord gegaan met een voorstel van demissionair minister Kamp om de maximaal wettelijke termijn voor tijdelijke verhuur van sloopwoningen te verlengen van drie naar vijf jaar. Bij een voorspoedige procedure via de Raad van State en de Tweede Kamer is het mogelijk dat de wetswijziging per 1 januari 2004 ingaat. Bij deze verhuur onder de Leegstandswet is de huurbescherming niet van toepassing. De verhuurder is er daardoor zeker van dat bij sloop en herstructurering de woning tijdig leeg is en zal daarom eerder bereid zijn deze woningen in tijdelijke verhuur te geven. De huurovereenkomst wordt voor minstens zes maanden aangegaan, met een opzegtermijn van minimaal drie maanden.

9 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 9 Waarom huursubsidie voor kamers? Gelijkheidsbeginsel en keuzevrijheid Onbetaalbaarheid van passende kwaliteit lost men in de volkshuisvesting normaliter op via het verstrekken van individuele huursubsidie. Dat geldt voor alle huurders, met één uitzondering: jongeren die als starter op de woningmarkt goedkoop bij elkaar willen wonen en voorzieningen willen delen, zoals bijvoorbeeld studenten, hebben géén recht op huursubsidie. Door concurrentienadeel hogere maatschappelijke kosten Nieuwbouw van onzelfstandige eenheden is onlogisch geworden. De verhuurder kan met zelfstandige éénkamerwoningen meer kwaliteit bieden tegen een lagere netto huur, omdat voor deze woningen wél de mogelijkheid van huursubsidie bestaat. Dat brengt echter fors hogere maatschappelijke kosten met zich mee, en dus geen doelmatige inzet van maatschappelijke middelen, zowel als het gaat om de onrendabele investeringen van de studentenhuisvester als om het huursubsidiebeslag. Wordt huursubsidie voor nieuwbouwkamers ingevoerd, dan zullen verhuurders deze onzelfstandige eenheden ook weer bouwen. De onrendabele investeringen zijn lager en de lagere huurprijs leidt tot een geringer beslag op huursubsidie. Vanzelfsprekend is het niet gewenst dat huursubsidie voor onzelfstandige eenheden 'in de zakken van huisjesmelkers' verdwijnt. Kences pleit er daarom voor de huursubsidie te beperken tot nieuwbouw en herbestemming. Dat kan bijvoorbeeld met een systeem van 'aangewezen eenheden', zoals dat in het verleden tot 1997 ook bestond en nu nog bestaat voor huursubsidie voor kamers bij groepswonen voor ouderen of begeleid wonen. Eventueel is er een iets uitgebreider model mogelijk waarvan de werking uitgebreid wordt naar de bestaande voorraad kamers, maar dan alléén voor kamers van sociale verhuurders en gecertificeerde particuliere verhuurders. Bevordering doorstroming Kamers zijn een geschikte woonvorm voor jongeren in een bepaalde levensfase. Er is voldoende basiskwaliteit en er kunnen sociale contacten en een netwerk opgebouwd worden. Alle behoefteonderzoeken tonen aan dat een groot deel van de studenten, zeker in de eerste jaren van hun studie graag in groepsverband woont. Zij delen de voorzieningen dan niet meer met 12-16, maar met 4-8 mensen. De kwaliteit is echter niet zo hoog dat mensen na het afstuderen lang (willen) blijven zitten. Het aanbieden van kamers in plaats van zelfstandige eenpersoonseenheden is dus een woonvorm die de doorstroming bevordert. StudentenserviceDesk Wonen Midden Brabant SSH Nijmegen, Westerhellin Anthoney Fairley Efficiënt gebruik van schaarse lokaties Het vinden van nieuwbouwlocaties is meestal een groot probleem. De locaties die gevonden worden, moeten daarom zo efficiënt mogelijk benut worden. Een kamer neemt minder oppervlakte in dan een zelfstandig éénkamer- of tweekamerappartement. Als de realisatie van nieuw kameraanbod door invoering van huursubsidie voor kamers weer aantrekkelijk wordt, dan kunnen op eenzelfde locatie beduidend méér eenheden gebouwd worden. SLS Leiden, Loridanshof 9

10 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina COLLEGIALE SAMENWERKING: DE GEWOONSTE ZAAK VAN DE WERELD De Kencescorporaties staan voor een grote uitdaging en zoeken de wegen om die te realiseren. Daarbij is samenwerking met anderen heel gewoon. Kencescorporaties werken namelijk al jaren met collegacorporaties en andere partijen. Het is onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Samenwerkingsvormen die hun waarde in de praktijk van de Kencescorporaties of elders reeds bewezen hebben: 1. de scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom; 2. verkoop aan een collegacorporatie van (niet-kern)bezit tegen marktwaarde; 3. de commanditaire vennootschap; 4. laagrentende leningen van collegacorporaties. 3.1 Scheiding van juridisch en economisch eigendom of gedeeld eigendom Een samenwerkingsvorm die steeds meer gebruikt wordt om projecten te kunnen realiseren, is de splitsing van het juridisch eigendom, het beheer en de exploitatie. Kern van het idee is dat een kapitaalkrachtige partner juridisch eigenaar wordt van een nieuwbouw- of verbouwproject, of van aangekocht vastgoed; de kapitaalkrachtige partner neemt hierbij de noodzakelijke investeringen voor zijn rekening. De minder kapitaalkrachtige partner - de studentenhuisvester in dit geval - zorgt als specialist en als kenner van de lokale woningmarkt voor het beheer en de exploitatie. Los van volledige scheiding van het juridisch en economisch eigendom is het ook mogelijk één of beide eigendomsvormen gezamenlijk te delen tussen twee of meer samenwerkingspartners. 10 Project Laaktoren, Den Haag Twee jaar geleden trof DUWO een regeling met de Wassenaarse Bouwstichting (WBS) voor de bouw van circa 300 eenheden in Den Haag. Het project Laaktoren is bestemd voor studenten van de Haagse Hogeschool. Het totale investeringsbedrag voor dit project bedraagt bijna 20 miljoen met een onrendabele top van per eenheid, die DUWO samen met WBS in een doordachte financieringsconstructie heeft weten op te vangen. Op deze manier is de realisatie van het complex mogelijk gemaakt en worden de krappe huisvestingsmogelijkheden voor Haagse hogeschoolstudenten verruimd. De overeenkomst tussen DUWO en WBS houdt in dat de corporatie uit Wassenaar juridisch eigenaar is van het gebouw, terwijl DUWO het economische eigendom heeft. In de praktijk is DUWO verantwoordelijk voor de bouw van het project, waarbij WBS voortdurend geïnformeerd wordt over de voortgang. Als juridisch eigenaar zorgt WBS voor de financiering en voor borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Voor die financiering is WBS een lening aangegaan ter hoogte van de stichtingskosten minus de subsidies van de gemeente Den Haag. De uit de lening voortvloeiende aflossings- en rentebetalingen brengt WBS bij DUWO in rekening. Vanaf de start van de exploitatie van het complex in 2003 is DUWO verantwoordelijk voor het gehele onderhoud van het gebouw. DUWO draagt hiernaast alle risico's van huurachterstand, leegstand, afboekingen en dergelijke; het exploitatierisico ligt dus volledig bij DUWO. Als onderdeel van de samenwerkingsconstructie zijn DUWO en WBS enkele aanvullende overeenkomsten aangegaan, zoals een beheerovereenkomst, een exploitatieovereenkomst en een projectovereenkomst. Hierin is onder meer ook geregeld dat DUWO na vijf jaar het eerste recht heeft op koop van het gebouw van de WBS, tegen de boekwaarde van het gebouw op dat moment. Als DUWO op dat moment financieel niet in staat is het juridisch eigendom over te nemen, dan heeft de corporatie gedurende vijf jaar jaarlijks weer hetzelfde eerste recht op koop. Na tien jaar vervalt het recht. Het grote voordeel van deze constructie voor DUWO is dat de onrendabele top nu niet op het eigen

11 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 11 vermogen afgeboekt hoeft te worden, terwijl WBS het project moeiteloos kan financieren. Als de financiële positie van DUWO over vijf tot tien jaar aanmerkelijk beter is geworden, kan het Haagse studentencomplex wél aan het bezit worden toegevoegd. * Projecten Walstraat en Wilhelminastraat, Enschede Studentenhuisvester Acasa heeft met collegacorporaties twee gezamenlijke nieuwbouwprojecten op stapel staan. In hartje centrum had Acasa al enige jaren aan de Walstraat een klein complex in handen. Dit bestond uit een opslagloods met enkele eengezinswoningen erboven. Grond en opstal worden overgedaan aan woningcorporatie WBO Oldenzaal. Gezamenlijk ontwikkelen WBO Oldenzaal en Acasa het vastgoed tot een complex met 19 zelfstandige eenheden voor reguliere studenten. Op de begane grond is ruimte gereserveerd voor (horeca-)activiteiten. Vanaf de oplevering is Acasa verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van het gehele project. Een vergelijkbaar project ontwikkelt Acasa met collega-corporatie Volion uit Enschede. Volion bezit een terrein in de stad (Wilhelminastraat), waarop in gezamenlijke ontwikkeling een nieuwbouwproject met 52 eenheden voor short stay zal verrijzen. Eigendom van grond en pand is in handen van Volion, Acasa verzorgt het beheer, in ieder geval voor de komende tien jaar. Met het oog op de doelgroep wordt er direct een snelle internetverbinding aangelegd. Acasa Enschede, Wilhelminastraat 'Matching gewoonste zaak van de wereld' Directeur Peter Pels van WBO Oldenzaal over de samenwerking met Acasa bij het project Walstraat: Er waren voor ons meerdere insteken om in dit project te stappen. Onze lokale opgave is primair, maar we willen ook regionaal bijdragen aan de volkshuisvesting. We zitten wat ruimer in onze jas. Als een corporatie in de buurgemeente dan beperkte financiële middelen heeft, springen we graag bij. Onderlinge matching moet tot de gewoonste zaken ter wereld gaan behoren in de corporatiesector. Jongeren- en studentenhuisvesting is in Oldenzaal niet zozeer aan de orde, maar is wél interessant. Corporaties als de onze specialiseren zich vaak in ouderenhuisvesting, maar wij willen voor alle doelgroepen actief blijven. Vandaar dat we op het verzoek van Acasa ingingen, geen moment van twijfel. We laten de ontwikkeling van het project Walstraat geheel aan Acasa over; enige voorwaarde is dat de eenheden in de toekomst terugbouwbaar moeten zijn voor eventuele andere doelgroepen. Het vertrouwen is er, het middel is zeker voor herhaling vatbaar. Stadspand, SSH Wageningen Project studentenpanden, Utrecht De SSH Utrecht heeft het eigendom en beheer van vijf van haar studentenhuizen, met 28 verhuureenheden, gesplitst. Volksbelang Vianen is sinds 2002 eigenaar, de SSH Utrecht beheert en exploiteert de panden. Deze panden maakten deel uit van een grotere vastgoedportefeuille die de SSH Utrecht enkele jaren geleden aankocht van een particulier eigenaar. De broodnodige renovatie van deze vijf studentenhuizen (kosten: ) zou een hoge onrendabele top met zich meebrengen. Nu ze zijn verkocht, heeft de SSH Utrecht de renovatie kunnen uitvoeren en zijn ze behouden als studentenhuis. Collegiale financiering Gedeeld eigendom Uithof I (Cambridgelaan), Utrecht DUWO/Wassenaarsche Bouwstichting Samenwerking is ook mogelijk door in plaats van het splitsen van beheer en eigendom uit te gaan van René Verleg gedeeld eigendom. Een gedeelde investering betekent namelijk ook een gedeeld risico. Zo zijn de SSH Utrecht en Stichting Bo-Ex'91 uit Utrecht samen eigenaar van het complex Cambridgelaan in De Uithof. Het is een studentencomplex met ruim studenteneenheden, dat in 1998 en 1999 gefaseerd is opgeleverd. 11

12 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 12 Bo-Ex riep de hulp in van de SSH Utrecht, om gezamenlijk een grootschalig woonproject voor studenten op het terrein van de grond te krijgen. In 1999 is het opmerkelijke, beeldbepalende studentencomplex Cambridgelaan geheel gereedgekomen. Het werd ontworpen door het gerenommeerde architectenbureau van Rudy Uytenhaak. De SSH Utrecht is als specialist in studentenhuisvesting verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie. Project beheer voor derden, Nijmegen In Nijmegen heeft de SSHN een samenwerkingsproject met de faculteit Theologie van de KUN. Gezien de specifieke context heeft de faculteit Theologie zelf een aantal eenheden op de particuliere markt gehuurd, ten behoeve van de huisvesting van een groep van buitenlandse studenten die één à twee jaar een opleiding aan deze faculteit volgen. De SSHN ondersteunt de faculteit daarbij in de vorm van haalbaarheidsstudies, technisch beheer en de inzet van een complexbeheerder. Voor dit 'beheer voor derden' zijn specifieke afspraken gemaakt. Medio 2002 werden in overleg met de SSHN 12 eenheden in het voormalige Jeugddorp Neerbosch aan het bestand van de faculteit toegevoegd. In totaal heeft de faculteit Theologie hiermee circa 50 eenheden voor buitenlandse studenten beschikbaar. 3.2 Verkoop van (niet-kern)bezit tegen marktwaarde Deze samenwerkingsvorm kan ingezet worden als een corporatie c.q. studentenhuisvester op korte termijn financiële middelen nodig heeft voor nieuwe investeringen. De corporatie verkoopt dan eigen bezit tegen marktwaarde, bij voorkeur bezit dat niet tot de kernvoorraad behoort. Bij studentenhuisvesters kan dat alleen als zij woningen hebben die niet tot de voorraad studenteneenheden behoren. De kopende partij is bij voorkeur een collega-corporatie, zodat er een grotere garantie is dat het verkochte vastgoed voor de doelgroepen van de volkshuisvesting behouden kan blijven (tenzij het natuurlijk om andersoortig vastgoed gaat). Overname 129 eengezinswoningen, Delft Halverwege 2002 sloten stichting DUWO uit Delft en Woningbouwvereniging Bergopwaarts uit Deurne een bijzondere financiële overeenkomst af. Bergopwaarts nam 129 Delftse eengezinswoningen tegen marktwaarde van DUWO over. De transactie maakt het voor DUWO financieel mogelijk om nieuwbouw te realiseren voor studenten van de TU Delft. DUWO is als studentenhuisvester nauw betrokken bij de ontwikkeling van het zogenaamde TU-Noordgebied en TU-middengebied. De TU Delft heeft een plan ontwikkeld dat voorziet in de herinrichting van het TU-terrein, met onder meer de ombouw en nieuwbouw van circa studenteneenheden. De voorgenomen nieuwbouw en ombouw van bestaande universiteitsgebouwen kost circa 90 à 100 miljoen. Dit bedrag ging de financiële mogelijkheden van DUWO ruim te boven. De ombouw van de bestaande, veelal oude universiteitsgebouwen blijkt een kostbare aangelegenheid te zijn. Daarnaast is nieuwbouw in deze tijd niet meer kostendekkend te realiseren. Becijferd is dat 'Collegiale financiering: wij blij, zij blij' Henriëtte Maas, directeur van Woningbouwvereniging Bergopwaarts uit Deurne: "Wij bevinden ons in een positie dat we meer middelen dan opgaven hebben. Maatschappelijk ondernemerschap is dan op zoek gaan naar projecten waar onze middelen goed geïnvesteerd worden. Vervolgens is DUWO langsgekomen met een investeringsopdracht die ons heel sterk aan sprak. Het aantrekkelijke voor ons was dat we die investering mogelijk konden maken door het kopen van eengezinswoningen. Enerzijds kreeg DUWO zo het geld voor haar investeringsopdracht, anderzijds bleven deze woningen zo voor de sociale woningmarkt behouden. Wij blij, zij blij." 12

13 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 13 DUWO onrendabel circa 10,5 miljoen netto zou moeten investeren op de totale investering. De rendabeleinvestering kan DUWO via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgd en geleend krijgen, maar het onrendabele gedeelte moet uit het eigen vermogen komen. Bijkomend probleem is dat zo'n investering de eerste jaren gepaard gaat met aanzienlijke negatieve complexresultaten, die een hoger eigen vermogen vereisen dan waarover DUWO beschikt. Desalniettemin vond de studentenhuisvester dat de uitdaging uit marktoverwegingen toch aangegaan moest worden. Voorwaarde was dat de onrendabele top van 10,5 miljoen op welke wijze dan ook afgedekt werd. Bij een fusie met een andere Delftse corporatie had DUWO eerder ruim 500 aantrekkelijke eengezinswoningen in gewilde wijken van Delft in handen gekregen. DUWO had zo'n 200 van deze woningen reeds aan een institutionele belegger verkocht. Gewijzigde regelgeving van het Rijk maakte het echter onmogelijk opnieuw dergelijke transacties uit te voeren. Vandaar dat de Delftse corporatie op zoek ging naar een kapitaalkrachtige financieringspartner in de eigen sector. Deze partner werd gevonden in Woningbouwvereniging Bergopwaarts. De Brabantse corporatie was op zoek naar mogelijkheden haar kapitaal maatschappelijk beter te laten renderen, want in tegenstelling tot DUWO heeft Bergopwaarts juist een ruim eigen vermogen. Bergopwaarts had in haar beleidsplan aangegeven onrendabel te willen investeren bij financieel noodlijdende corporaties. De twee corporaties vonden elkaar dankzij Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties. DUWO hield een presentatie, Bergopwaarts wilde collegiaal financieren en tekende in op het pakket van 129 eengezinswoningen van DUWO. Met de overname, tegen marktwaarde, was een bedrag van 26 miljoen gemoeid. Het is voor het eerst dat collegiale financiering op deze schaal in de corporatiesector tot stand is gekomen. De boekwaarde van het complex was echter aanzienlijk lager dan 26 miljoen, namelijk 4 miljoen. Het verschil tussen boek- en marktwaarde kan DUWO nu inzetten bij nieuwe investeringen. Met de overeenkomst is de financiële positie van DUWO dusdanig versterkt dat er ook weer nieuwe investeringen in Den Haag en Leiden mogelijk zijn, twee steden waar de corporatie sinds 1995 eveneens actief is. Ondertekening overeenkomst tussen DUWO en Bergopwaarts. Henriëtte Maas, directeur Bergopwaarts, Jan Benschop, directeur DUWO en Willem van Leeuwen, directeur Aedes Voor de huurders van de overgenomen woningen verandert er niets. DUWO blijft de woningen gewoon beheren en het huurbeleid blijft ongewijzigd. Dit is vastgelegd in een koop- en beheerovereenkomst, waarin aangegeven is dat DUWO de economisch eigenaar van het complex woningen blijft. Bergopwaarts is juridisch eigenaar en ontvangt eenmaal per jaar de positieve cashflow van de beherende corporatie. Verder is bepaald dat de huurwoningen beschikbaar zullen blijven in de sociale-huursector. Over tien jaar krijgt DUWO de mogelijkheid om de woningen terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Het Rijk, het WSW en de gemeenten Deurne en Delft hebben meegewerkt aan de totstandkoming van de financiële samenwerkingsconstructie. Bergopwaarts hoeft van het ministerie van VROM pas later een aanvraag te doen voor toelating in het werkgebied Delft. Het ministerie onderzoekt tevens of die toelating in dit geval achterwege kan blijven. De gemeenten zijn akkoord gegaan met hun achtervangpositie voor het WSW. Het Fonds verklaarde zich op grond daarvan bereid de boekwaarde van de woningen te borgen. Op deze manier kan een deel van het oververmogen van Bergopwaarts maatschappelijk verantwoord ingezet worden en is de studentenhuisvesting in het werkgebied van DUWO geholpen. 3.3 De commanditaire vennootschap (CV) Een nieuwe loot aan de samenwerkingsstam in de corporatiesector is de commanditaire vennootschap (CV). Het idee hiervoor is afkomstig uit de zeescheepvaart. Een aantal vennoten - de commanditissen - hebben gezamenlijk het eigendom van een object in handen. Er is geen aparte rechtspersoon verantwoordelijk voor het beheer en de exploitatie. Dat is namelijk de beherend vennoot. De andere commanditissen hebben als een soort stille vennoot zeggenschap op afstand. Ze beslissen dus niet over het beheer, wel beoordelen ze het jaarverslag en buigen ze zich over besluiten van aanmerkelijk belang. Bijvoorbeeld als in de toekomst een bestemmingswijziging voor het pand nodig is, of als verkoop aan de orde komt. Een CV is een eenvoudige en flexibele constructie. Elke deelnemer kan zelf bedenken voor welk aandeel hij erin wil stappen. De CV is ook een 'fiscaal doorlaatbare', oftewel een transparante constructie. Het bezitsdeel van elke vennoot komt gewoon op de eigen balans te staan. Het financiële risico dat men in een CV loopt, is maximaal de eigen inleg. 13

14 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 14 Het aandeel is vrij verhandelbaar, tegen de marktwaarde op het moment van verkoop. Het kan dus in waarde stijgen of dalen, afhankelijk van de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt. Verder levert deelname aan een CV ook een bepaald jaarrendement op. Project Wittevrouwenkade De SSH Utrecht heeft de commanditaire vennootschap ingezet als zeer bruikbare samenwerkingsconstructie met collegacorporaties. De CV-constructie is in 2002 als eerste ingevoerd bij de aankoop en verbouw van een monumentaal binnenstadspand (Wittevrouwenkade 1). In het pand komt een pension met 28 plaatsen voor jongeren die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Naar verwachting zal het in het najaar van 2003 geopend worden. Dankzij de deelname van deze partijen is het project haalbaar geworden. De SSH Utrecht is voor 50 procent eigenaar van de CV en tevens beherend vennoot. De andere helft is in handen van zes participerende corporaties: Volksbelang Vianen, Bo-Ex'91, Mitros, Portaal, Seyster Veste uit Zeist en Groenrand Wonen uit Vleuten-De Meern. Volksbelang Vianen heeft twee deelnemingen à in het project, de andere vijf ieder één deelneming. De totale aankoop- en verbouwkosten van het pand bedragen 2 miljoen; het onrendabele deel is Project Uithof III De SSH Utrecht herhaalt de CV-constructie bij een veel groter project, te weten het nieuwbouwplan Uithof III. Een CV moet dit project voor 300 extra studenteneenheden op het universiteitsterrein financieel haalbaar maken. De totale kosten voor de nieuwbouw zijn geraamd op 23 miljoen, met een onrendabele top van 6 miljoen. De beschikbare participaties zijn inmiddels geplaatst en daarmee is deze CV het eerste voorbeeld in Nederland van een unieke samenwerking van corporaties uit verschillende delen van het land. De oplevering van het complex vindt naar verwachting in 2007 plaats. Over de eerste twintig jaar prognosticeert de SSH Utrecht een rendement van 3 procent, voor de rest van de looptijd bedraagt de prognose 6,5 procent. Project Meelfabriek Het voorbeeld van de SLS maakt duidelijk dat de CV-constructie ook met andere, commerciële partijen mogelijk is. Begin 2002 is de SLS voor vijftig procent eigenaar geworden van de Meelfabriek, een groot industrieel erfgoed aan de oostkant van binnenstad van Leiden, dat ook Rijksmonument is geworden. Samen met een tweetal particuliere ontwikkelaars verenigd in een VOF Meelhattan is een aparte 'Samenwerking van harte aanbevolen' 14 Oltman Boer, directeur Bouwvereniging Volksbelang uit Vianen, over de collegiale samenwerking met SSH Utrecht: De CV-constructie is een zeer geschikte methode voor matching in de corporatiesector. Projectgericht ga je samenwerking aan met een collega-corporatie en ieder plukt er de vruchten van. De beherende vennoot behoudt zijn zelfstandigheid en doet waar hij/zij goed in is: bouwen en beheren van onroerend goed in de lokale markt. De stille vennoten zetten hun kapitaal op een verstandige wijze in voor maatschappelijke ontwikkeling en zien ook hun bezit groeien. Voor ons is dit inmiddels een normaal onderdeel van de bedrijfsvoering. Wij participeren via CV-constructies in twee projecten van de SSH Utrecht. Een manier van samenwerking die wellicht wat verder gaat is de overname van bezit van een collega. Ook dat hebben we gedaan met een aantal SSH-panden. Zo blijven deze panden voor de sociale verhuur behouden en de oorspronkelijke eigenaar blijft deze normaal beheren. Al met al zijn we zeer tevreden over de samenwerking met de SSH Utrecht. Ik kan de samenwerking met collega's van harte aanbevelen.

15 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 15 CV/BV opgericht teneinde de ontwikkeling van het geheel ter hand te nemen. De eigenaren hebben het atelier van Rijksbouwmeester Jo Coenen gevraagd te adviseren bij de architecten keuze waarbij ook de gemeente Leiden en de Rijksdienst voor de Monumentenzorg nauw betrokken waren. De Zwitserse architect Peter Zumthor is aangetrokken om het Masterplan vorm te geven. Ten minste twintig procent van de te realiseren vloeroppervlakte zal worden aangewend voor de huisvesting van de doelgroepen van de SLS. Tevens zullen koopappartementen, hotel, horeca, ateliers en andere culturele functies kunnen worden gerealiseerd. Het plan is ondertussen ook een Belvedere project geworden als voorbeeld van hergebruik van monumentale gebouwen. Op deze wijze werkt de SLS, in samenwerking met andere particuliere partijen, aan het tot stand brengen van studentenwoningen op een aantrekkelijke locatie met een bijzondere uitstraling, en met een belangrijke toegevoegde waarde aan de omgeving. 3.4 Laagrentende leningen van collega-corporaties Wittevrouwenkade, Utrecht Deze constructie is in Kencesverband nog niet toegepast. Voor een aantal nieuwe projecten worden echter wel laag rentende leningen gevraagd. Via het Wooninvesteringsfonds ( WIF) is het al een bekende en in de praktijk bewezen methode. Het WIF is in 1999 opgericht en is een voorbeeld van collegiale samenwerking door goedkope financiering. Dit investeringsfonds maakt het corporaties die te weinig financiële armslag hebben, toch mogelijk de noodzakelijke investeringen te doen, doordat collegacorporaties tegen een gunstige rente middelen beschikbaar stellen. Overigens is dit model van samenwerking ook mogelijk zonder investeringsfonds, namelijk in een directe relatie tussen twee individuele corporaties. Daarvan zijn voldoende voorbeelden bekend in de sector. Vorm en looptijd van de lening en de omvang van de korting op de marktrente zijn onderhandelbaar. Voormalige meelfabriek, Leiden 15

16 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 16 16

17 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 17 4.Collegiaal investeren in projecten studentenhuisvesting Investeer mee! De komende jaren zal een toenemend aantal studenten uit binnen- en buitenland gaan studeren aan één van de universiteiten of hogescholen in Nederland. De kamernood is nu al groot en zonder extra inspanningen zullen die tekorten alleen maar toenemen. De studentenhuisvesters verenigd in Kences willen voldoen aan de vraag naar studentenhuisvesting. Een groot deel van het investeringsprogramma wordt op eigen kracht uitgevoerd, maar voor een aantal projecten nodigen wij u uit om mee te investeren. Mee-investeren in de huisvesting van een groep die zeker mondig, weerbaar en kansrijk is, maar in deze fase van hun leven weinig mogelijkheden heeft om zelf te voorzien in huisvesting. Daar ligt voor u als investeerder ook uw maatschappelijke meerwaarde. Deelname aan één van de hierna beschreven projecten betekent inzet van uw kapitaal op een verantwoorde wijze. Het gaat om projecten waarvan het maatschappelijk belang breed onderschreven wordt. Hieronder volgt de beschrijving van elf projecten in Delft, Den Haag, Leiden, Utrecht, Nijmegen en Twente.* Aard en omvang van de projecten, aantallen eenheden die gerealiseerd worden, het verwachte investeringsbedrag en de startdatum zijn benoemd. Als u overweegt om een bijdrage te leveren aan de matching van taken en middelen ligt hier ons aanbod met verschillende -transparante- constructies en samenwerkingsvorm(en). Voor een deel van de projecten is op korte termijn een investering noodzakelijk, andere projecten starten pas in de tweede helft van dit decennium. Maar ook in die gevallen is het belangrijk om tijdig helderheid te krijgen dat de investeringsbedragen geen beletsel vormen voor de realisatie van het project. Wij nodigen u uit! * Op dit moment zijn er geen concrete projecten van de Kencesleden in Wageningen en Tilburg/ Breda opgenomen. Gezien het feit dat de kamernood in deze steden relatief laat manifest geworden is, zijn de SSH Wageningen en Wonen Midden Brabant op dit moment nog in een inventariserende fase. De behoefte is in beeld gebracht en de ambitie is ook concreet benoemd. In de komende periode worden de verschillende mogelijkheden (locaties voor nieuwbouw, aankoop, prefab) in beeld gebracht en de verschillende projecten doorgerekend. 17

18 opm Kences A4-paper/ :19 Pagina 18 18

19 opm Kences A4-paper/ :20 Pagina 19 Campus 19

20 opm Kences A4-paper/ :20 Pagina 20 Acasa, projecten Enschede Enschede projecten Centrumplan I,II en III Vooraf Acasa wil voldoen aan de vraag van (buitenlandse) studenten naar huisvesting in Enschede. Als dé Campushuisvester van Nederland heeft zij een aantal nieuwbouwprojecten voor studentenhuisvesting in ontwikkeling op de Campus. Deels als vervanging voor een aantal eenheden die op termijn gesloopt worden, deels om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar studentenhuisvesting. Acasa rondt in 2004 het laatste grootschalige renovatie project af (Campuslaan Hoog). Hiermee is een bedrag van 1,6 miljoen gemoeid. Met dit project komt een (voorlopig) einde aan de grootscheepse renovaties die Acasa de afgelopen tien jaar uitgevoerd heeft en kan Acasa kwalitatief goede huisvesting aanbieden tegen een aantrekkelijke prijs voor studenten. Daarnaast hield Acasa zich de afgelopen jaren druk bezig met de wijze waarop zij het aanbod kan vergroten, omdat de vraag groter is dan de markt kan aanbieden. Komend jaar krijgen de eerste studentbewoners een sleutel van twee nieuwe complexen in het centrum van Enschede, dus buiten de campus. Het eerste complex is het project Wilhelminastraat, met 52 éénkamerappartementen met gemeubileerde huisvesting voor buitenlandse studenten en gasten. Het tweede complex is het project Walstraat, met 19 éénpersoonsappartementen. Beide projecten zijn reeds met collegiale financiering gerealiseerd. Ontwikkeling nieuwbouw op campus Acasa heeft de ambitie om de komende jaren ruim 1500 eenheden nieuwbouw op de Campus te ontwikkelen om aan de vraag naar studentenhuisvesting te voldoen. Er wordt gewerkt aan de ontwikkeling van zowel zelfstandige als onzelfstandige eenheden. In het laatste geval betreft het groepen van zes tot acht bewoners. Zij delen samen de keuken en hebben al dan niet een eigen toilet en/of douchegelegenheid. Wat de doelgroep betreft richt Acasa zich enerzijds op bewoners die langere tijd blijven en dus zelf de eenheden willen inrichten om zo een optimale leefomgeving te creëren. Anderzijds richt Acasa zich op bewoners die maar gedurende korte tijd in Enschede komen studeren of onderzoek komen plegen. Om flexibel in te kunnen spelen op de verschillende vragen vanuit de markt zal Acasa aanpasbare eenheden ontwikkelen. De volwaardige campus biedt naast huisvestingsmogelijkheden vanzelfsprekend ook aanvullende faciliteiten. Daarom wordt op de begane grond ruimte vrijgehouden voor bijvoorbeeld een supermarkt en horeca, in aanvulling op wat er al is. Projectgegevens Locaties Aantal eenheden Oppervlakte eenheden : Diverse plekken op de campus : eenheden : Tussen 20 en 35 m 2 netto, zowel zelfstandig en onzelfstandig Centrumplan I (260 eenheden) Stichtingskosten 15.4 miljoen Stichtingskosten per eenheid ,- Gemiddelde huurprijs (netto) 150,- per maand Onrendabele top 5,4 miljoen Onrendabele top per eenheid Startdatum 2004 Realisatie/Oplevering

21 opm Kences A4-paper/ :20 Pagina 21 Centrumplan II (300 eenheden) Sichtingskosten 18,2 miljoen Stichtingskosten per eenheid Gemiddelde huurprijs (netto) 160,- per maand Onrendabele top 6,4 miljoen Onrendabele top per eenheid Startdatum 2005 Realisatie/oplevering 2007 Centrumplan III (1000 eenheden) Het gaat om een nog te ontwikkelen multifunctioneel gebouw waarin naast wonen ook "Sports&Leisure" activiteiten zullen worden gevestigd. Stichtingskosten PM Stichtingskosten per eenheid PM Gemiddelde huurprijs (netto) PM Onrendabele top PM Onrendabele top per eenheid PM Startdatum 2007 Realisatie/oplevering 2009 Maquette Centrumplan Gevraagd: Voor alle drie de projecten geldt dat de financiering dient te geschieden tegen zo laag mogelijke kosten. Vanaf 2005 investeert Acasa minimaal voor 33,6 miljoen in deze projecten. Over de specifieke wijze van financieren, willen we graag met u van gedachten wisselen. Wat ons betreft zijn meerdere opties mogelijk zoals, een laagrentende lening, een CV-constructie waarbij u als stille vennoot en Acasa als beherend vennoot zal optreden of het (gedeeltelijk) in eigendom verkrijgen van de panden. Waarom investeren in Enschede? Acasa biedt u de mogelijkheid om een relatie op te bouwen met een innovatieve en ondernemende organisatie in de aantrekkelijke omgeving van de Universiteit Twente en de Saxion Hogescholen. Niet alleen het groen maakt de omgeving aantrekkelijk, ook de architectuur. De Rotterdamse architect Hoogstad is verantwoordelijk voor de vernieuwende stedenbouwkundige visie van het Campusterrein. Er zijn qua architectuur vele kwalitatief hoogwaardige gebouwen te vinden. Architecten als Van Tijen, Haan en Blom hebben in het verleden getekend voor sfeerbepalende gebouwen op het campusterrein. De woonomgeving is ook aantrekkelijk met een boeiende leefomgeving. Er is ruimte voor startende ondernemers, dit geeft een economische impuls. Het gaat Acasa echter niet alleen om de investering zelf, maar ook om de kwaliteit van deze leefomgeving. Daarin is de Campus uniek in Nederland. En daarin investeert u mee! Voor nadere informatie: Acasa: Marcel Jeths, directeur Maquette Centrumplan 21