WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST MEMORANDUM

Transcriptie

1 WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST MEMORANDUM Mevrouw Meneer Binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt de toegang tot huisvesting steeds moeilijker. Het Woningfonds werkt actief mee aan de uitvoering van het huisvestingsbeleid en diversifieert in dat opzicht zijn activiteiten. De relevantie en efficiëntie van zijn activiteiten worden algemeen erkend, zeker als wordt gekeken naar het doelpubliek en naar de gewestelijke subsidies die het ontvangt. Aan het begin van deze nieuwe legislatuur wil het Fonds dan ook de aandacht vestigen op een paar fundamentele thema s en voorstellen die het in staat zouden moeten stellen om nog gerichter te werk te gaan. ACTIVITEITEN Hypothecaire kredieten Huurhulp Bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en Alliantie Huisvesting Gewestelijke groene lening Energieprestatiekrediet Huurwaarborgleningen Verzekering gewaarborgd wonen... 4 PROBLEMATIEKEN ALLERHANDE Huisvestingscode en uitvoeringsbesluiten Toegang tot de terreinen Stedenbouwkundig en milieubeleid + reglementering Opgesplitste zakelijke rechten Toepassing van het sociaal tarief Huisvesting en armoede Het Fonds, de Gewestelijke Grondalliantie (Community Land Trust) en de collectieve en solidaire spaargroepen Evaluatie van het huisvestingsbeleid Overheidsopdrachten Fiscaliteit... 8 FINANCIERING VAN DE ACTIVITEITEN VAN HET FONDS... 8

2 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 2 ACTIVITEITEN 1. Hypothecaire kredieten De voorbije drie jaar werden hypothecaire kredieten toegekend die evenveel gezinnen de kans hebben gegeven een eigen woning te kopen. We zetten de belangrijkste kenmerken van deze kredieten graag op een rijtje: - Gezinssamenstelling: 29 % alleenstaanden, 35 % gezinnen die uit 2/3 personen bestaan, 29 % gezinnen die 4/5 personen tellen en 7 % gezinnen met 6 of meer leden. - Jonge gezinnen (- 35 jaar): (45 %) Gemiddelde lening: EUR Gemiddeld maandgeld: 592 EUR of 29 % van het gemiddelde maandelijkse netto-inkomen (2.053 EUR). - Aantal gezinnen dat beantwoordt aan de inkomensvoorwaarden voor de sociale huisvesting: of 83,5 %. - Informatie aan het publiek: jaarlijks komen gezinnen langs voor een infogesprek. - Samenstelling van nieuwe leningsdossiers: per jaar. - Totaal aantal dossiers dat momenteel wordt opgevolgd: eind Terwijl de situatie op de residentiële vastgoedmarkt heel wat moeilijker is geworden, blijft het krediet van het Fonds een snel en efficiënt middel dat gezinnen toelaat hun recht op huisvesting op een volledige en autonome manier te laten gelden. De vraag naar woningen blijft stijgen in het Gewest, onder andere door de demografische evolutie en door de moeilijkheden die gezinnen met een laag of middelgroot inkomen hebben om een woning te vinden. Daarom is het belangrijk dat de kredietsector van het Fonds in verhouding groeit. Het streefdoel bijstellen van naar toegekende leningen per jaar lijkt ons dan ook aangewezen. Bijkomende financiële middelen die daarvoor jaarlijks moeten worden vrijgemaakt: een investeringsvermogen van EUR bestaande uit een ontleenvermogen van het Fonds van EUR en een gewestelijke dotatie van EUR. 2. Huurhulp Traditionele huurhulp Het patrimonium bestond eind 2013 uit woningen verspreid over 383 gebouwen. Momenteel worden ook 517 nieuwe wooneenheden gecreëerd (nieuwbouw die voldoet aan de standaarden voor lage energie of het "passiefwonen"). Wanneer die woningen voltooid zijn, zal het patrimonium zo'n woningen tellen die stuk voor stuk zullen worden verhuurd aan gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale woning. De renovatie en sterke verbetering van de energieprestatie van het oude patrimonium enerzijds en het onderhoud en beheer - zowel op materieel als op menselijk vlak - van het volledige patrimonium en zijn huurders anderzijds brengen heel wat kosten met zich mee waarvoor het Fonds geen overheidssteun krijgt. Deze sector zal dan ook enkel verder kunnen worden ontwikkeld wanneer een aangepaste financiering wordt uitgewerkt, naar het voorbeeld van de financiering voor de 500 woningen die worden gecreëerd binnen het Huisvestingsplan.

3 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 3 Het Fonds vraagt dan ook dat wordt bekeken hoe aangepaste financieringsvoorwaarden kunnen worden uitgetekend, zodat deze activiteitensector toegespitst op de economisch kwetsbaarste gezinnen ook in de toekomst verder kan worden ontwikkeld. "Alternatieve" huurhulp Eind 2013 startte het Fonds een pilootproject op rond het opstalrecht en de verkoop van de bijhorende 54 woningen die het heeft opgetrokken. De woningen zullen worden verkocht aan kandidaat-huurders die geregistreerd staan in het huurhulpregister. De gezinnen kopen het opgedeelde eigendomsrecht (de grond blijft eigendom van het Fonds) voor 50 jaar. Ze sluiten hiervoor een lening aan een verminderde rentevoet af bij het Fonds met een (progressieve) maandelijkse afbetaling die kan worden vergeleken met de huur die ze zouden hebben betaald als huurder van diezelfde woning. Elke overdracht van dit recht wordt zeer strikt geregeld door nieuwe voorwaarden vastgelegd in een Regeringsbesluit. Op het einde van het contract betaalt het Fonds de houder van het recht een vergoeding die gelijkstaat met de resterende waarde van de constructie. De formule is vernieuwend op sociaal, maar ook op economisch en juridisch vlak. Ze zorgt ervoor dat de kosten worden teruggedrongen, zowel voor de betrokken gezinnen als voor het Fonds. Dit proefproject van een "nieuw sociaal huisvestingsbeleid" zal op verschillende vlakken grondig worden geëvalueerd. Binnen de gewestelijke context heeft deze alternatieve aanpak zin. Het zou dan ook goed zijn dat het pilootproject snel wordt uitgebreid met vergelijkbare verrichtingen, zodat het openbare beleid kan worden verdergezet en zodat het doelpubliek van de sociale huisvesting in de breedst mogelijke zin meer en meer loskomt van de overheidssteun. Op financieel vlak is het model gebaseerd op dat voor de hypothecaire kredieten. Hierbij moet er echter wel rekening mee worden gehouden dat de immobilisatie van het terrein een duidelijk voelbare aanpassing van de gewestelijke dotatie zal vereisen. Voor de jaarlijkse productie van 50 woningen (aan een gemiddelde kostprijs van EUR) is een investeringsvermogen nodig van EUR, een bedrag dat wordt gedekt door een ontleenvermogen van het Fonds van ongeveer EUR en een gewestelijke dotatie van zo'n EUR. 3. Bouw/renovatie-verkoopverrichtingen en Alliantie Huisvesting In 2011 heeft het Fonds - parallel met de constructie van huurwoningen voor het Huisvestingsplan - een programma opgestart voor de bouw van meer dan 300 koopwoningen. Bedoeling was om op deze manier woonsites te creëren waar de sociale vermenging zou worden gestimuleerd. Deze woningen zullen aan kostprijs worden verkocht aan gezinnen die een hypothecaire lening aan een verminderde rentevoet zullen kunnen afsluiten bij het Fonds. De kopers zullen de volle eigendom van de woning verwerven, maar er zijn maatregelen voorzien waardoor de sociale bestemming van de woningen blijvend wordt. Deze bepalingen zijn onlangs vastgelegd in een Regeringsbesluit. De uittredende Regering lanceerde ook nog de Alliantie Huisvesting. In dat kader heeft het Fonds de opdracht gekregen om "sociale koopwoningen" te creëren. Op de financiering van deze grote verrichting - het globale budget ervoor werd geraamd op EUR - werd onvoldoende diep ingegaan. Met de formule zoals de Regering die tot nog toe heeft goedgekeurd, zou de overheidssteun de creatie dekken van niet meer dan 500 woningen. Het Fonds dringt er dan ook op aan dat zo snel mogelijk een evenwichtig financieel model wordt uitgewerkt voor dit grote en erg belangrijke project dat een antwoord moet bieden op de nood aan nieuwe woningen.

4 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 4 4. Gewestelijke groene lening Energieprestatiekrediet Ontleners kunnen bij het Fonds een energieprestatiekrediet (EPK) afsluiten (leningen van maximum EUR aan een rentevoet van 0 %). Deze activiteit wordt voornamelijk gefinancierd via de vervroegde terugbetalingen van de kredieten die werden toegekend voor de aankoop van de woning. Op initiatief van de uittredende Regering bekijken het Fonds en het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) momenteel samen hoe op gewestelijk niveau een systeem van groene leningen kan worden uitgewerkt om de energieprestatie van het Brusselse woningenbestand te verbeteren. Het Fonds staat achter het idee van de gewestelijke groene leningen en is bereid om samen met de Energiehuizen dergelijke kredieten te verlenen aan het doelpubliek. Het Fonds hoopt dat de Regering de nodige financiering kan voorzien om jaarlijks kredieten (hypothecaire en op afbetaling) toe te kennen. Hiervoor is een investeringsvermogen nodig van ongeveer EUR. De modaliteiten hiervan moeten nog worden bepaald (ontlening van het kapitaal en gewestelijke dotatie). 5. Huurwaarborgleningen Om gezinnen te helpen hun huurwaarborg samen te stellen, heeft het Fonds sinds renteloze leningen toegekend die moeten worden terugbetaald binnen een termijn van maximum 18 maanden. Sinds 2005 zien we steeds duidelijker dat het bestaande mechanisme op bepaalde punten moet worden aangepast of dat zelfs een volledig nieuw systeem zou moeten worden uitgewerkt. We stellen immers vast dat gezinnen met een laag inkomen er nauwelijks in slagen om de huur en de bijhorende kosten voor huisvesting, plus andere schulden, te betalen. De bijkomende last van een zelfs renteloze lening is er vaak te veel aan. Het huidige systeem kan slechts worden volgehouden als er een omkadering komt van de huurprijzen binnen de private sector of wanneer er een soort veralgemeende huurtoelage wordt ingevoerd. Zo zou er, bijvoorbeeld, een soort overheidswaarborg kunnen worden voorzien. In afwachting van een dergelijk mechanisme zou het kredietsysteem beter worden vervangen door de toekenning van het bedrag voor de huurwaarborg in de vorm van een niet terug te betalen toelage. 6. Verzekering gewaarborgd wonen In de Huisvestingscode is sprake van een verzekering gewaarborgd wonen. Tot vandaag wordt een dergelijke verzekering niet aangeboden, omdat er nog geen uitvoeringsbesluit over bestaat en omdat er nog geen budget voor is vrijgemaakt. Het Fonds heeft de uittredende Staatssecretaris een ontwerpbesluit overgemaakt. Het Fonds is bereid een verzekering gewaarborgd wonen aan te bieden zodra de regelgeving hierover rond is en er de nodige financiële middelen voor worden voorzien.

5 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 5 PROBLEMATIEKEN ALLERHANDE 1. Huisvestingscode en uitvoeringsbesluiten Aankoopsector: 80 % van de gezinnen die een krediet afsluiten bij het Fonds hebben een inkomen dat beantwoordt aan de barema s voor de sociale huisvesting. De nieuwe bepalingen van de Huisvestingscode brengen de activiteiten van het Fonds echter onder in de bescheiden aankoopsector. In het kader van de Alliantie Huisvesting die werd opgestart vlak nadat de gewijzigde Huisvestingscode van kracht werd heeft het Fonds dan weer de opdracht gekregen om sociale koopwoningen te creëren! Huursector: de huurhulp van het Fonds richt zich tot gezinnen met een erg laag inkomen en zelfs tot gezinnen die op de armoedegrens leven. De Huisvestingscode brengt de huurhulp echter onder in de sector van bescheiden huurwoningen. Deze definiëring wordt nog kracht bijgezet door ontwerpbesluiten die ervoor zorgen dat wordt afgeweken van de kernideeën van de huurhulp en die de sector financieel in gevaar brengen. Het Fonds dringt er dan ook op aan dat een aantal fundamentele bepalingen en voorschriften uit de Huisvestingscode en de bijhorende uitvoeringsbesluiten worden toegelicht, zodat de openbare vastgoedoperatoren een coherent beleid kunnen voeren ten opzichte van het doelpubliek en zodat ook verduidelijking wordt gegeven over de subsidiëring van deze verschillende operatoren. 2. Toegang tot de terreinen Om eender welk woningprogramma te kunnen ontwikkelen, is het van cruciaal belang dat de operatoren toegang hebben tot de beschikbare terreinen en dit aan financieel haalbare voorwaarden. Net als elke andere operator ondervindt het Fonds steeds meer problemen in deze fase. Het zou niet goed zijn dat diezelfde operatoren hierdoor als concurrenten tegenover elkaar komen te staan. Het Fonds waardeert het platform (opvolgingscomité Alliantie Huisvesting) dat het Gewest heeft opgericht dat, onder andere, de verdeling van de grondreserves tussen de verschillende operatoren zal organiseren, vooral dan voor de Alliantie Huisvesting. Het Fonds rekent erop dat dit zal leiden tot concrete resultaten. 3. Stedenbouwkundig en milieubeleid + reglementering Vastgoedprojecten gaan hand in hand met het verkrijgen van allerha nde vergunningen (stedenbouwkundige en milieuvergunning, beheer van vervuilde bodems, enz). De procedures hiervoor zijn complex en lang en de uitkomst ervan is onzeker. De noodzaak om woningen te creëren op het volledige gewestelijke territorium en dus in alle gemeentes botst vaak op eisen die vooral te maken hebben met de verzuchtingen van de buurtbewoners en hun lokale vertegenwoordigers onder het mom van subjectieve criteria als de architecturale kwaliteit, de stedenbouwkundige integratie, de goede inrichting van de ruimtes, de dichtheid, of nog de veiligheid, enz. De stedenbouwkundige en milieuwetgeving vormt ontegensprekelijk een kader dat gerespecteerd moet worden, maar het zou goed zijn dat degenen die moeten toezien op de naleving ervan zich ook volmondig achter de nog grotere uitdaging scharen om woningen in openbaar beheer, in al zijn vormen, te promoten.

6 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 6 Het Fonds vraagt de Regering om een constructieve dialoog op te starten tussen de operatoren die moeten zorgen dat er woningen in openbaar beheer worden gecreëerd en de overheidsfunctionarissen en mandatarissen die gespecialiseerd zijn in stedenbouw. 4. Opgesplitste zakelijke rechten Door de beperkingen die het eigendomsrecht oplegt, zijn er maar enkele juridische constructies voorhanden. Het opstal- en erfpachtrecht lijken de meest interessante formules te zijn. In tegenstelling tot de erfpacht die voor maximum 99 jaar kan worden toegekend, heeft het opstalrecht een maximumduur van maar 50 jaar. Hierdoor kunnen operatoren geneigd zijn terug te vallen op juridische constructies die minder zekerheid bieden, zoals blijkt uit een analyse van de rechtsleer en de jurisprudentie. Het Fonds vraagt dat het Gewest, binnen zijn bevoegdheden inzake huisvesting, een ordonnantie uitvaardigt die, wat betreft de openbare vastgoedoperatoren en de Gewestelijke Grondalliantie, artikel 4 wijzigt van de wet van 10 januari 1824 houdende het opstalrecht door de maximale duur van dit recht op te trekken van 50 tot 99 jaar. Bovendien is het erfpachtrecht de eerste 27 jaar niet verenigbaar met een ander instrument van het grond- en huisvestingsbeleid: het voorkooprecht. Daarom vraagt het Fonds dat, binnen hetzelfde kader als hiervoor, artikel 2 wordt gewijzigd van de wet van 10 januari 1824 over het erfpachtrecht, zodat de minimumduur van 27 jaar voortaan verenigbaar is met de uitoefening van het voorkooprecht uitgeoefend door een openbare vastgoedoperator of door de Gewestelijke Grondalliantie, ook al zouden zij zelf hebben gekozen voor de formule van het erfpachtrecht. 5. Toepassing van het sociaal tarief Volgens het ministerieel besluit van 30 maart 2007 tot vaststelling van de sociale maximumprijzen van elektriciteit aan de beschermde residentiële klanten met een laag inkomen of in een kwetsbare situatie is "het sociale tarief van toepassing op huurders die een woongelegenheid betrekken in appartementsgebouwen waarvan de verwarming met aardgas plaatsvindt door middel van een collectieve installatie, wanneer de woningen in huur zijn gegeven voor sociale doeleinden door een sociale huisvestingsmaatschappij". Het Fonds dringt er al verschillende jaren tevergeefs op aan dat dit tarief zou worden toegepast voor de huurhulpgezinnen die in een appartement wonen dat wordt verwarmd met een gasketel aangesloten op een collectieve installatie. Het Fonds vraagt het Gewest om de bevoegde federale autoriteit hierover aan te spreken, zodat het huurhulppubliek van het Fonds, net zoals de bewoners van een sociale woning, voortaan in aanmerking komt voor het sociaal tarief. 6. Huisvesting en armoede Sociale interventies ten gunste van de kwetsbaarste gezinnen binnen het Gewest zijn noodzakelijkerwijs pluridisciplinair. Het Fonds speelt hierin een belangrijke rol, toegespitst op huisvesting. Maar ook andere aspecten dragen bij tot het slagen van de operatie: de toegang tot sociale rechten, budget- en schuldbeheer van het gezin, enz. Het Fonds vraagt dat samenwerkingsverbanden worden gesmeed met andere gewestelijke, sociale diensten (OCMW s, schuldbemiddelingsdiensten, sociale diensten, jeugdhulp, enz) zodat samen kan worden gestreden tegen de sociale uitsluiting van bepaalde bijzonder kwetsbare gezinnen.

7 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 7 Bovendien lijkt het noodzakelijk dat het Fonds zijn doelpubliek begeleiding kan aanbieden in het beheer van de woning, zowel binnen de sector van de klassieke leningen en de BRV-verrichtingen (volle eigendom of opgesplitst eigendomsrecht) als binnen de huurhulp. Het Fonds hoopt dat het Gewest het hiervoor de nodige financiële steun zal geven. 7. Het Fonds, de Gewestelijke Grondalliantie (Community Land Trust) en de collectieve en solidaire spaargroepen Het Fonds is de geprivilegieerde partner van beide organisaties (die nu ook worden vermeld in de aangepaste Huisvestingscode). Omdat het gaat over de aankoop van een woning, kloppen de betrokken gezinnen immers bij het Fonds aan om een hypothecaire lening af te sluiten aan een verminderde rentevoet. De grond waarop de woning wordt gebouwd, blijft bovendien eigendom van de CLT en het Fonds treedt op als promotor van de constructies waarvoor het de overheidsopdrachten voor diensten en werken organiseert, hierbij zoveel mogelijk rekening houdend met de wensen van de kandidaatkopers, die zich op hun beurt hebben verenigd in een collectieve en solidaire spaargroep. Het Fonds werkt constructief samen met de twee organisaties die zijn interventie van essentieel belang vinden in het project. Daarom is het belangrijk de nodige financiële middelen te voorzien voor deze interventie, en dit als aanvulling op het investeringsvermogen waarover het Fonds beschikt voor zijn eigen projecten. Het Fonds vraagt de Regering om deze financiering te garanderen, vooral in het kader van de doelstellingen die zijn geformuleerd voor de Alliantie Huisvesting. 8. Evaluatie van het huisvestingsbeleid Op vraag van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, is een vergelijkende studie uitgevoerd van wat de verschillende huisvestingsinitiatieven kosten. Deze studie vormt slechts een eerste stap, maar ze toont wel al duidelijk aan dat er grote verschillen zijn in de financiering naargelang het instrument en de beoogde doelstellingen. Een van de vragen die eruit voortvloeien, is om te zorgen voor een harmonisering van de subsidies aan de verschillende operatoren en om ze af te stemmen op de werkelijke middelen van het betrokken doelpubliek. Binnen het domein huisvesting bestaat er een veelheid aan soorten overheidssteun. Het systeem moet worden geoptimaliseerd en de steun moet rechtvaardiger worden verdeeld. Vandaag de dag worden terecht vragen gesteld over het subsidieniveau waarop de verschillende gezinscategorieën recht hebben: welk type recht op huisvesting, voor welk gezinstype en aan de hand van welke vorm van overheidssteun? Het Fonds wil dat de Regering werk maakt van deze evaluatie, zeker nu door de laatste Staatshervorming moet worden stilgestaan over hoe de "woonbonus" zal worden toegekend. 9. Overheidsopdrachten Het Fonds stelt voor om een platform op te richten dat alle openbare vastgoedpromotoren verenigt, waar ze hun ervaringen en kennis over overheidsopdrachten kunnen delen en waar samenwerkingsverbanden kunnen worden gesmeed om zo te komen tot zo voordelig mogelijke overheidsopdrachten, zowel voor de renovatie van bestaande gebouwen als voor de bouw van nieuwe woningen (in het kader van de Alliantie Huisvesting woningen - zou dat bijvoorbeeld erg interessant zijn).

8 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest - Memorandum 8 Een ander voorstel van het Fonds is de oprichting van een "Gewestelijke aankoopcentrale" zoals die ook bestond op federaal niveau. Een dergelijke centrale zou de lancering van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten of werken vergemakkelijken. 10. Fiscaliteit Om de toegang tot een eigen woning (in volle eigendom of via een opgesplitst eigendomsrecht) te ondersteunen, vraagt het Fonds dat er maatregelen worden genomen om de registratierechten te spreiden en ze zo te verlichten voor het doelpubliek. Deze maatregelen zouden ook gepaard kunnen gaan met een verlichting van de onroerende voorheffing. Het Fonds hoopt dat het vrijgesteld kan worden van de taxatie op het patrimonium dat het aankoopt, zodat dit geld in de creatie van woningen kan worden gepompt. Deze belastingen hebben immers een zware impact op de bouwkosten. FINANCIERING VAN DE ACTIVITEITEN VAN HET FONDS De overheidssteun voor de activiteiten van het Fonds bestaat uit jaarlijks toegekende gewestelijke dotaties die het verschil dekken tussen de intresten die het Fonds moet betalen op zijn ontleende kapitalen en de intresten die het ontvangt voor de kredieten die het zelf toekent. De dotaties voor zover het Fonds de geldstromen hiervoor rechtstreeks ontvangt zijn bestemd voor het investeringsvermogen van het betrokken boekjaar. Het Fonds dringt erop aan dat de investeringsprogramma s worden ondersteund door een vereffeningsplan dat samenvalt met de gewestelijke dotaties. De gespreide vereffening ervan zou immers een zware hypotheek kunnen leggen op de liquiditeiten van het Fonds, waardoor het verplicht zou worden om zijn investeringen ook te beginnen spreiden, wat op zijn beurt zou leiden tot een in verhouding dalende trend van de verwezenlijkingen. Binnen de Regering zou er zelfs sprake van zijn om de vereffening van de dotatie opnieuw te spreiden over lange termijn. In concreto zou de gewestelijke dotatie voor het investeringsvermogen van een bepaald jaar worden uitbetaald in evenveel stukken als de ontleentermijn voor dat investeringsvermogen. Een dergelijke beslissing zou zware gevolgen hebben omdat de activiteiten van het Fonds zo fors zouden worden teruggedrongen.