Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Transcriptie

1 Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest JAARVERSLAG OVER DE VERRICHTINGEN VAN HET DIENSTJAAR 2011 voorgelegd aan de gewone Algemene Vergadering van 31 mei 2012 Coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid gesubsidieerd en gecontroleerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Administratieve en maatschappelijke zetel : Zomerstraat 73, 1050 Brussel Ond.nr

2

3 RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve LALEMANTSCHEERLINCK, Voorzitster Mevr. Brigitte MEIREHOMBERGEN, Ondervoorzitster Dhr. Olivier BAILLY Dhr. Daan DEHING Mevr. Christine DE MEERLEER Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES sinds 26 mei 2011 Dhr. Michel GODARD Mevr. Inge JOORIS tot 27 januari 2011 Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Jacques DE WITTE Dhr. Pol ZIMMER COMMISSARIS Mevr. Martine BRANCART ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine SCHEID, Directeurgeneraal Dhr. Erik BERVOETS, Adjunctdirecteurgeneraal DIRECTEURS Mevr. Christelle BEKÉVINCKE Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Didier DEBOSSCHER tot 31 oktober 2011 Dhr. Marc GEEROMS Dhr. Saïd MASTARI

4 AFKORTINGEN De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of F.S.T.) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan. Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen. * * * 4

5 VERSLAG VAN DE RAAD VAN BESTUUR Mevrouw Meneer 2011 is het jaar dat wordt gekenmerkt door het contrast tussen een reeks positieve elementen en één feit dat een domper zet op het jaar. In 2010 onderhandelden het Fonds en het Gewest over een nieuwe beheersovereenkomst. Op 27 januari 2011 werd ze afgesloten en op 9 mei daarop verscheen ze in het Belgisch Staatsblad. Verschillende doelstellingen uit deze overeenkomst zijn intussen al gerealiseerd. Aan de andere wordt gestaag verder gewerkt. Zo heeft de Regering eind 2010 een globaal akkoord gegeven voor de voorstellen die het Fonds had geformuleerd in verband met reglementswijzigingen voor zijn hypothecaire kredieten. Deze wijzigingen werden in het besluit gegoten van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011 houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen. Dit besluit is van kracht sinds 1 september 2011 en verscheen in het Belgisch Staatsblad van 9 september Er werden noodzakelijke aanpassingen aangebracht aan de waardebarema s voor de woningen, het maximumbedrag voor de kredieten en de bepaling van de rentevoeten. Er werden ook nieuwe toegangsvoorwaarden van kracht, vooral dan voor jonge gezinnen met een wat hoger salaris. En het is mogelijk geworden om een krediet af te sluiten aan een rentevoet van 0,00 % om werken uit te voeren waardoor de energieprestatie van de woningen verbetert. Dit aangepaste reglement werd in de publiciteitscampagne van september voorgesteld als de boosterlening van het Fonds. Het moet het doelpubliek beter wapenen tegen de moeilijkheden die het vandaag de dag ondervindt om een eigen woning te kunnen kopen. In 2011 zijn met het investeringsvermogen, dat 70 % hoger ligt dan in 2010, hypothecaire leningen gefinancierd. 938 kredietaktes werden verleden. Nooit eerder werd een dergelijk resultaat geboekt. Het toont aan hoe belangrijk de rol is die het Fonds vervult binnen het gewestelijke huisvestingsbeleid. Voor het Huisvestingsplan en de bouwverkoopverrichtingen werden vastgoedprojecten opgestart. Bedoeling is om 822 woningen te creëren. De financiering ervan werd verzekerd. Eind 2011 was voor 16 sites voornamelijk bouwgronden de aankoop in orde of liep de aankoopprocedure. Op deze sites zullen 84 % van de 822 voorziene woningen worden opgetrokken. Deze verbintenissen tonen aan dat het Fonds met het nodige dynamisme de nieuwe uitdaging aangaat die de Brusselse Regering het heeft gegeven. Hiervoor werd niet gewacht op de overeenkomsten voor het Huisvestingsplan tussen het Fonds en het Gewest enerzijds en tussen het Gewest, de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) en het Fonds anderzijds, aangezien deze pas in de loop van de maand mei werden ondertekend. Voor de huurhulpactiviteiten werd eind 2011 de laatste hand gelegd aan een reglement waarin alle geldende procedures en bepalingen worden samengebracht. Dit was ook het geval voor een basisinventaris over de staat van het patrimonium. Verder wil de beheersovereenkomst het Fonds betrekken bij de plannen om van Brussel de hoofdstad te maken van duurzame ontwikkeling. De maatregelen daarvoor worden momenteel in 5

6 kaart gebracht. Sommige zijn ook al van kracht, zoals de energieprestatieleningen die worden gefinancierd met de vervroegde terugbetalingen van hypothecaire kredieten. Er wordt ook een globaal actieplan voor het milieu opgesteld (CO 2, energie, afval, mobiliteit, lawaaihinder, enz...) dat zal worden gespreid over alle activiteiten van het Fonds en dat ook betrekking heeft op het interne beheer van de instelling. Momenteel wordt ook de uitwerking bestudeerd van een verzekering gewaarborgd wonen voor kandidaatkopers van een woning binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het Fonds is bovendien actief betrokken bij de reflectie over en uitwerking van concrete projecten voor alternatieven op de volle eigendom. Daarbij wordt onder andere gewerkt rond het erfpachtprincipe en rond de oprichting van een Community Land Trust. Tot slot werd in de beheersovereenkomst opgenomen dat de financiering van de jaarlijkse kapitaaldotatie zou worden herzien omwille van de financiële moeilijkheden waarmee het Gewest kampt. Het regeringsbesluit van 8 september 2011 wijzigt onder andere de vereffening van deze dotatie: voortaan zal deze niet meer gebeuren in één keer in de loop van het boekjaar (zoals voorzien in het besluit van 1996), maar in vier jaarlijke schijven. Dit alles kan worden beschouwd als de uiterst positieve aspecten van Maar er is ook één gebeurtenis die erg zwaar doorweegt op de financiële balans van het voorbije jaar: het verlies van 16 miljoen euro dat het Fonds heeft geleden door de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Het Fonds is gelukkig in staat dit verlies op te vangen zonder dat het een weerslag heeft op zijn lopende en toekomstige activiteiten en verbintenissen. Het wordt dus niet gevoeld door het Gewest, de financiële instellingen, de bedrijven waarmee het Fonds samenwerkt, zijn ontleners en huurders, of door het publiek waarop de activiteiten in het algemeen zijn gericht. Het Gewest laat een audit uitvoeren om na te gaan of het Fonds verantwoordelijkheid draagt voor de geleden verliezen. In die moeilijke context heeft het Gewest aan het Fonds voorgesteld om de kapitaaldotatie voor 2011, ter waarde van 16,50 miljoen euro, door te storten in verschillende schijven gespreid over de jaren 2012 tot Ondanks het opgelopen verlies kan de thesaurie van het Fonds dit aan, terwijl de gewestelijke financiën zwaar te lijden hebben onder de effecten van de vereffening van de Gemeentelijke Holding. Met andere woorden: ondanks het financiële verlies blijft het Fonds perfect in staat om voor een gelijkaardig bedrag betalingsfaciliteiten te bieden aan het Gewest! Deze verschillende punten worden geanalyseerd en becommentarieerd verderop in dit verslag. 6

7 Vastleggingen en verwezenlijkingen 2011 (fonds B2) (in EUR) Verrichtingen Vastleggingen aangegaan vóór 2011 en uitgevoerd in 2011 Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2011 Vastleggingen aangegaan in 2011 en niet uitgevoerd in 2011 Totale vastleggingen 2011 Verwezenlijkingen 2011 Hypothecaire leningen : Gewone leningen Leningen voor jonge gezinnen (1) (2) (3) (2) + (3) = (4) (1) + (2) = (5) , , , , , , , , , ,00 Totaal hypothecaire leningen , , , , ,00 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw Projecten , , , , ,50 Totaal aankoopsector , , , , ,50 7 Huurhulp : Projecten Bestaand immobiliënpark of bestaande programma s 2.158, , , , , , ,99 Totaal huurhulp , , , , ,63 Totaal investeringsvermogen , , , , ,13 Huurhulp : Stedenbouwkundige lasten , , , ,76 Huurhulp: Huisvestingsplan , , , , ,00 Energieprestatieleningen , , , ,00 Totaal zonder investeringsvermogen , , , , ,76 N.B. De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubrieken "huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw" opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek "hypothecaire leningen".

8 Bedragen in duizenden EUR Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (in het fonds B2) Investeringsvermogen Obligatieleningen Gewestelijke tussenkomsten Opnames uit thesaurie Jaar

9 In de ordonnantie van 24 december 2010 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2011, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 19 januari 2011, wordt een dotatie vermeld van ,00 EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst vervat in de intrestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van ,00 EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. Het oorspronkelijke investeringsvermogen bedraagt ,00 EUR. De dotatie en het ontleenvermogen worden bevestigd in het uitvoeringsbesluit van 24 maart 2011, net zoals het vereffeningsritme voor de dotatie: ,00 EUR in 2011 en drie jaarlijkse schijven van ,00 EUR in 2012, 2013 en Het besluit van 24 maart werd echter vervangen door dat van 22 december 2011 en de eerste dotatieschijf die werd doorgestort, bedroeg uiteindelijk slechts ,00 EUR. Omdat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest het financieel zwaar te verduren krijgt door de vereffening van de Gemeentelijke Holding, vraagt het aan het Fonds of een deel van de dotatie ter waarde van ,00 EUR gespreid kan worden betaald over de jaren 2012 tot Het Fonds is akkoord gegaan met dit voorstel. Het besluit van 22 december legt de nieuwe vereffeningsmodaliteiten vast: ,00 EUR in 2011, ,00 EUR in 2012, ,00 EUR in 2013, ,00 EUR in 2014 en ,00 EUR in In de tekst wordt echter niet geraakt aan het besluit van 8 september 2011 houdende wijziging van het besluit van 2 mei 1996 inzake de vereffeningswijze van de dotaties voor de komende jaren. Het Gewest had de eerste dotatieschijf al doorgestort in de loop van het jaar. Het Fonds heeft de ,00 EUR eind december teruggestort. In de dotatie zit ook ,63 EUR als tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de tweede obligatielening die het Fonds in 2007 afsloot. Een ordonnanceringskrediet van ,00 EUR werd ingeschreven in de stedenbouwkundige lasten. Dit is het saldo van de ,00 EUR die werden vrijgemaakt bij de begrotingsaanpassing van Bij de begrotingsaanpassing werd ,00 EUR ingeschreven als vastlegging en als ordonnancering. Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat hiervan slechts ,00 EUR zal worden doorgestort in 2011, de rest volgt in Eind 2011 had het Fonds echter nog niets ontvangen. In 2012 zullen dan ook nieuwe afspraken moeten worden gemaakt met het Gewest in verband met de betalingsmodaliteiten. De Regering verleent verder een gewestelijke waarborg voor de leningen die het Fonds afsluit bij de BGHM ter waarde van maximum ,00 EUR. Met deze lening wordt het Huisvestingsplan gefinancierd dat het Fonds moet uitvoeren en dat niet wordt bekostigd met het investeringsvermogen. Naar aanleiding van de begrotingsaanpassing wordt in het besluit van 1 december 2011 het ontleenvermogen uiteindelijk verhoogd tot ,00 EUR. De dotatie, die oorspronkelijk was berekend in functie van het voorgestelde investeringsvermogen, moet niet worden opgetrokken. Het investeringsvermogen bedraagt uiteindelijk ,00 EUR, het hoogste bedrag ooit sinds het ontstaan van het Fonds. Van het aangepaste en goedgekeurde investeringsvermogen wordt ,00 EUR gereserveerd voor de toekenning van een 1.000tal leningen, ,00 EUR voor de creatie van 262 woningen bestemd voor verkoop en ,00 EUR voor bijkomende investeringen in werven die werden opgestart voor 2011 en voor de renovatie van het oude huurhulppatrimonium. Voor de obligatieleningen van 2011 wordt een eerste offerteaanvraag voor een bedrag van ,00 EUR gelanceerd op 14 april. De fondsen worden opgenomen op 16 mei. Op 22 9

10 december werd de tweede procedure opgestart voor een bedrag van ,00 EUR. Op 1 februari 2012 wordt een lening van ,00 EUR afgesloten. Investeringsvermogen (in EUR) Activiteitensector Oorspronkelijk voorzien Aanpassing Aangepaste vooruitzichten Werkelijke vastlegging op 31/12/2011 Hypothecaire leningen: algemene verrichtingen (*) aanvullende leningen voor jonge gezinnen bouw/renovatieverkoop , , , , , , ,00 Totaal van de aankoopsector , , ,72 Huurhulp: programma 2011 bestaand immobiliënpark , , ,28 Totaal huurhulp , , ,28 Totaal hypothecaire leningen en huurhulp , , , ,00 De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Gewest en het Fonds voorziet dat het Fonds de nodige financiële middelen zal krijgen om, onder andere: het gewestelijke Huisvestingsplan mee vorm te geven door de creatie van 500 huurhulpwoningen. Dit zal gebeuren aan de hand van een lening; zijn huurhulppatrimonium verder uit te breiden met een deel van de dotatie die jaarlijks wordt bepaald samen met het Gewest, op voorwaarde dat daar de nodige financiële marges voor zijn. In 2011 kon op het investeringsvermogen voor de huurhulp geen budget worden vrijgemaakt voor de creatie van woningen. De verdere uitbreiding van het huurhulppatrimonium gebeurde het voorbije jaar dan ook enkel in het kader van de bijzondere financiering voor het Huisvestingsplan. Op het investeringsvermogen voor 2011 werd wel een budget vrijgemaakt voor verbintenissen die dateerden van vóór 2011 en voor de verdere, systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen over de hypothecaire leningen en de huurhulp is echter indicatief en niet dwingend. Met het investeringsvermogen voor 2011 werden de volgende activiteiten gefinancierd: leningen ,72 EUR (inclusief 17 jongerenleningen voor een bedrag van ,00 EUR) 250 woningen bestemd voor verkoop (BRV) ,00 EUR patrimonium of reeds bestaande huurhulpprogramma s ,28 EUR Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2011 vallen: ,63 EUR (afgerond tot ,00 EUR) als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; in het kader van het Huisvestingsplan is er op 31 december een budget van ,00 EUR beschikbaar voor de bouw van 236 woningen; er zijn 144 energieprestatieleningen (EPL) toegekend voor een bedrag van ,00 EUR afkomstig van de vervroegde terugbetalingen door ontleners; in het uitvoeringsbesluit van 22 december 2011 kent de Regering het Fonds een subsidie toe van ,00 EUR afkomstig uit de stedenbouwkundige lasten. De vereffening ervan zal gebeuren in 2 schijven. Een eerste schijf van ,00 EUR moest worden gestort in 2011, de resterende ,00 EUR zal worden gestort in De details van deze verrichting worden besproken in sectie III sub B, punt 3. 10

11 Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 Jaar 2001 Jaar 2002 Jaar 2003 Jaar 2004 Jaar 2005 Jaar 2006 Jaar 2007 Jaar 2008 Jaar 2009 Jaar 2010 Jaar 2011 Gewestelijke tussenkomsten Obligatieleningen 100% Opnames uit thesaurie 11

12 De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2011 met de volgende middelen: Financieringsbronnen Geïnvesteerde bedragen in EUR % Leningen Gewestelijke kapitaalpremie (*) Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B , , ,00 74,24 24,70 1,06 Totaal ,00 100,00 (*) De totale dotatie bedraagt EUR maar omvat eveneens de tussenkomst van het Gewest in de 2 de obligatielening van Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2011 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Activiteitensector Vrijgegeven bedragen in EUR % Hypothecaire leningen : algemene verrichtingen aanvullende leningen voor jonge gezinnen , ,00 84,46 0,08 Totaal hypothecaire leningen ,00 84,54 Huurkoop en verkoop na sanering of (weder)opbouw ,50 8,70 Totaal aankoopsector ,50 93,24 Huurhulp : programma 2011 patrimonium en bestaand programma 2.158, ,99 0,00 6,76 Totaal huurhulp ,63 6,76 Totaal ,13 100,00 Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend. 12

13 Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2011 voor gezorgd dat nieuwe gezinnen, of in totaal personen zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen personen (76,55 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen en 34 personen (0,95 %) dankzij een aanvullende lening voor jonge gezinnen. 255 personen (7,14 %) konden een woning betrekken in de huurhulp. Ten slotte waren er 549 personen (15,36 %) die gehuisvest werden dankzij een huurwaarborglening. De energieprestatieleningen hebben aan 144 gezinnen, in totaal 402 personen, de kans gegeven om hun woning energiezuiniger te maken. In dit jaarverslag vindt u verder: in hoofdstuk I, de weergave van de activiteiten van het Fonds in 2011 aan de hand van zijn belangrijkste activiteiten: algemene verrichtingen van hypothecaire leningen, aanvullende leningen voor jonge gezinnen, bouw/renovatieverkoopverrichtingen, huurhulp, immobiliënverrichtingen en de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; in hoofdstuk II, de belangrijkste gebeurtenissen sinds 1 januari 2012 en de te verwachten wijzigingen die een invloed kunnen hebben op de latere werking of op de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk III, een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van de wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks raken aan de activiteiten van het Fonds; in hoofdstuk IV, de rekeningen van het dienstjaar en een analyse ervan, een reeks gegevens over de interne werking van het Fonds en de sociale balans. Tot slot volgt een samenvattend overzicht van de gebeurtenissen naar aanleiding van de vereffening van de Gemeentelijke Holding en de gevolgen ervan voor het Fonds. * * * 13

14 14

15 HOOFDSTUK I INVENTARIS VAN DE ACTIVITEITEN SECTIE I DE HYPOTHECAIRE LENINGEN A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN 1. ALGEMENE BEMERKINGEN. De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 werd afgesloten tussen het Fonds en het Gewest ondersteunt de sector van de hypothecaire kredieten, zowel wat betreft doelstellingen en reglement als wat betreft de financiële middelen die moeten worden voorzien om alles te kunnen verwezenlijken leningen per jaar, dat is het vooropgestelde doel leningen, dat is wat in 2011 in de praktijk werd verwezenlijkt. De reglementswijzigingen die het Fonds voorstelde, werden grotendeels door de Regering aanvaard en opgenomen in het besluit van 14 juli 2011 dat op 1 september 2011 van kracht werd. Het belangrijkste doel van het aangepaste reglement is om het kredietaanbod van het Fonds beter af te stemmen op de sterke stijging van de vastgoedprijzen en om zo de toegankelijkheid tot de vastgoedmarkt te vergroten voor het publiek waarvoor het Fonds zich al decennialang inzet. Dat publiek zijn de kleine, middelgrote en grote gezinnen met een zeer laag, laag of middelgroot inkomen. Het Fonds wil op deze manier ook jonge gezinnen met een middelgroot inkomen uit arbeid aantrekken, die wat meer mogen verdienen wanneer het om een gezin van tweeverdieners gaat. Het is belangrijk dat zij de middelen krijgen om zich blijvend in het Gewest te vestigen en zo te vermijden dat zij wegtrekken, wat zou leiden tot een algemene verarming van de bevolking en tot een onevenwicht in de overheidsfinanciën. Bedoeling is ook dat het Fonds opnieuw actief wordt op het hele gewestelijke grondgebied. Dit is allang niet meer het geval, omdat de vastgoedprijzen in bepaalde gemeentes onbetaalbaar zijn geworden. Ten slotte wil het Fonds een eerste antwoord formuleren op de zorgwekkende stijging van de energieprijzen en op de noodzakelijke bescherming van ons leefmilieu. Daarom kunnen ontleners voortaan een renteloze lening afsluiten om werken uit te voeren die hun woning energiezuiniger moeten maken. Om het met de woorden te zeggen uit de publiciteitscampagne die het voorbije jaar werd gevoerd: bedoeling is om een boost te geven aan de leningen van het Fonds. Wat de financiële middelen betreft, is het systeem bevestigd van de zogenaamde evenwichtsdotatie in kapitaal en van de gewestwaarborg voor goede afloop die wordt gegeven voor de leningen die het Fonds afsluit. De dotatie zal wel niet meer worden gestort in de loop van het begrotingsjaar, maar in jaarlijkse schijven gespreid over 4 jaar. 15

16 De wettelijke bepalingen kunnen worden nagelezen in het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 september 2011 tot wijziging van een aantal besluiten betreffende het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het financiële evenwicht van de belangrijkste opdracht en activiteit van het Fonds wordt zo gewaarborgd, wat uiteraard van vitaal belang is voor de instelling. 2. INVESTERINGEN Het investeringsvermogen voor 2011 werd oorspronkelijk vastgelegd op ,00 EUR om hypothecaire leningen toe te kennen en op ,00 EUR om ongeveer 262 bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV) te verwezenlijken. Deze cijfers weerspiegelen de wil van de Regering, zoals die ook is opgenomen in de beheersovereenkomst, om het Fonds de nodige middelen te geven zodat het jaarlijks ongeveer leningen kan toekennen en zodat de productie van nieuwe woningen wordt ondersteund. Nieuwe woningen op de markt brengen, is absoluut noodzakelijk in het licht van de Brusselse bevolkingsaangroei en van de prognoses hierover. Voor de allereerste keer maakten de BRVverrichtingen geen deel uit van het investeringsvermogen dat wordt gereserveerd voor de hypothecaire leningen, maar was er een apart budget voor. Dat bedraagt 39 % van het budget dat wordt besteed aan de klassieke leningen, wat aanzienlijk is. Vroeger startte het Fonds BRVverrichtingen op in functie van de mogelijkheden die het investeringsvermogen voor de hypothecaire leningen bood. In de praktijk betekende dit dat er heel weinig marge voor was. In 2011 werden investeringen vrijgemaakt voor de toekenning van hypothecaire leningen en voor de oprichting van 250 BRVwoningen. De budgetten hiervoor bedragen respectievelijk ,791,72 EUR en ,00 EUR of in totaal ,72 EUR. Het aantal kredietaanvragen is sterk gestegen: van 972 in 2010 tot in Dit komt neer op een stijging met maar liefst 35,80 %. Die stijgende vraag werd al aan het begin van het jaar vastgesteld, maar zette zich duidelijk sterker door toen het nieuwe reglement van kracht werd. Terwijl in 2010 maandelijks gemiddeld 81 aanvragen werden ingediend, liep dit op tot 103 in de periode januari augustus 2011 en zelfs tot 127 voor de periode september (start nieuwe reglement) december Naast de nieuwe, zeer aantrekkelijke leningsvoorwaarden van het Fonds, zijn er ook andere factoren die deze boost verklaren: de verhoging van de rentevoeten op de private leningsmarkt en een verharding van de kredietvoorwaarden in deze sector door de financiële crisis. Gelukkig moesten er het voorbije jaar geen maatregelen worden genomen om een ontoereikend investeringsvermogen op te vangen. Met het beschikbare budget kon aan alle aanvragen worden voldaan. Dit is uiterst positief nieuws, want de voorbije jaren werden we verschillende keren geconfronteerd met het tegenovergestelde scenario. In 2011 werden slechts 3 leningen geïnvesteerd voor een gesubsidieerd vastgoedproject (voor 2 ervan werd de rentevoet verhoogd met 0,50 %). Het ging telkens om de aankoop van een GOMBwoning. 16

17 Leningen geïnvesteerd in 2011 Kenmerken (zonder EPL) A. volgens het reglement voor 01/09/2011 Gezinstype Aantal % Gemiddelde lening Bedrag van de leningen Gemiddelde rentevoet Jonge gezinnen < 1) , , ,00 2,12 Jonge gezinnen >= 2) Gezinnen 4 ptl en meer 52 7, , ,52 2,08 Gezinnen 3 ptl 3) 73 11, , ,00 2,10 Gezinnen 2 ptl , , ,00 2,23 Gezinnen 1 ptl 77 11, , ,00 2,27 Gezinnen 0 ptl 82 12, , ,00 2,37 Totaal , , ,52 2,17 B.volgens het reglement vanaf 01/09/2011 Gezinstype Aantal % Gemiddelde lening Bedrag van de leningen Gemiddelde rentevoet Jonge gezinnen < 1) , , ,00 1,91 Jonge gezinnen >=2) 1 0, , ,00 3,49 Gezinnen 4 ptl en meer 28 8, , ,00 1,28 Gezinnen 3 ptl 30 8, , ,00 1,37 Gezinnen 2 ptl 59 16, , ,00 1,81 Gezinnen 1 ptl 32 9, , ,00 2,33 Gezinnen 0 ptl 29 8, , ,00 2,34 Totaal , , ,00 1,84 ALGEMEEN TOTAAL , ,52 2,05 Energieprestatieleningen in 2011 Gezinstype Aantal % Gemiddelde lening Bedrag van de leningen Gemiddelde rentevoet Jonge gezinnen < 1) 69 47, , ,00 Jonge gezinnen >= 2) 1 0,69 550,00 550,00 Gezinnen 4 ptl en meer 10 6, , ,00 Gezinnen 3 ptl 14 9, , ,00 Gezinnen 2 ptl 21 14, , ,00 Gezinnen 1 ptl 16 11, , ,00 Gezinnen 0 ptl 13 9, , ,00 Totaal , , ,00 0,00 1) waarbij het belastbaar inkomen max ,00 EUR bedraagt. 2) waarbij het belastbaar inkomen hoger is dan ,00 EUR en max ,00 EUR bedraagt. 3) ptl = personen ten laste Ook al werd het nieuwe reglement pas op 1 september 2011 ingevoerd, toch heeft het al duidelijke effecten gehad op de resultaten. We stellen het volgende vast: het bedrag dat gemiddeld wordt ontleend, stijgt van ,27 EUR tot ,85 EUR. Dit komt neer op een stijging met 13,00 %. Deze stijging geldt voor alle gezinscategorieën; de gemiddelde rentevoet daalt van 2,17 % tot 1,84 %, wat 0,33 % voordeel oplevert voor de ontleners. Vooral de grote gezinnen met 4 personen ten laste en meer en met 3 17

18 Bedragen in duizenden EUR Evolutie van de investeringen aangewend voor hypothecaire leningen (fonds B2) (*) leningen gerecupereerd budgetten BRV 2005 (*) 2006 (*) 2007 (*) 2008 (*) 2009 (*) Jaar (*) Tussen 2004 en 2011, inbegrepen de verbintenissen voor de creatie van woningen bestemd voor verkoop

19 personen ten laste profiteren hiervan: voor hen daalt de rentevoet respectievelijk met 0,80 % en met 0,73 %; een grotere lening heeft een evenredig effect op het maandgeld. De verhoging daarvan wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de verlaging van de rentevoet. Terwijl de leningen gemiddeld stijgen met 13,01 %, verhoogt het maandgeld (voor een lening op 25 jaar) met slecht 2,59 %; voor de energieprestatieleningen (EPL) was men ervan uitgegaan dat gemiddeld ,00 EUR zou worden geleend. In werkelijkheid bedraagt de gemiddelde EPL echter 9.006,09 EUR. Grote gezinnen sluiten een EPL af van gemiddeld ,50 EUR. Dit is logisch, omdat zij veeleer een eengezinswoning kopen dan een appartement. Op financieel vlak moet erop worden gelet dat de gemiddelde rentevoet samenvalt met die waarvan is uitgegaan om de gewestelijke dotatie en het investeringsvermogen voor 2012 te bepalen (1,97 %). Er moet ook goed worden opgevolgd of de gezinnen in staat blijven de terugbetalingslast van de leningen te dragen. Dankzij de verhoging van het maximumbedrag dat kan worden geleend, hebben ze duidelijk weer gemakkelijker toegang gekregen tot de vastgoedmarkt. Tot slot willen we er hier op wijzen dat de budgetten waarmee de energieprestatieleningen (kortweg EPL) worden gefinancierd afkomstig zijn van de vervroegde terugbetalingen van de leningen die de laatste jaren gebeurden. De bedragen die op deze manier terugbetaald werden, namen zo sterk toe dat daarmee deze nieuwe kredieten van het Fonds kunnen worden bekostigd. Omdat met de EPL pas op 1 september 2011 werd gestart, was het beschikbare budget ( ,00 EUR) op het einde van het boekjaar nog niet volledig besteed. De terugbetalingsduur voor de EPL is dezelfde als de duur die werd toegekend voor dat deel van het krediet dat is bestemd voor de aankoop van de woning en de uitvoering van renovatiewerken. De gemiddelde looptijd is iets meer dan 25 jaar. Hiermee moet rekening worden gehouden, omdat de EPL worden gefinancierd met fondsen afkomstig uit vervroegde terugbetalingen. En de resterende terugbetalingsduur daarvan ligt heel wat lager dan 25 jaar. 3. JAARVERRICHTINGEN. Reglement Zoals hiervoor al werd vermeld, werd het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 14 juli 2011, houdende wijziging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2011 en werd het van kracht op 1 september Belangrijk is ook dat het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 22 maart 2008 betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn aanvullende hypotheekverrichtingen voor jonge gezinnen op 1 september 2011 nietig werd verklaard. In het reglement werden nieuwe bepalingen geïntegreerd voor de jonge gezinnen. In het jaarverslag over de activiteiten van 2010 werden de belangrijkste wijzigingen aan het reglement toegelicht. Verderop in deze sectie, onder titel C, vindt u gecoördineerde versie van het reglement voor de kredietverrichtingen. 19

20 De Regering aanvaardde de wijzigingen die de Raad van Bestuur voorstelde tijdens een buitengewone zitting in december 2010, behalve deze: op basis van het reglement is de ontlener verplicht om volle eigenaar te zijn van het pand, maar de Raad stelde voor om ook de mogelijkheid te creëren om over een ander zakelijk recht te beschikken. Voorwaarde hiervoor was wel dat dit alternatieve recht voldoende garanties zou bieden aan zowel de ontlener als het Fonds. Dit voorstel kaderde in de noodzaak om alternatieven te definiëren op het volle eigendomsrecht, omdat het voor het doelpubliek van het Fonds steeds moeilijker wordt om volle eigenaar te worden. De Regering heeft dit voorstel afgewezen. Daarom is de algemene verplichting van kracht gebleven, net zoals de uitzonderlijke afwijking die reglementair kan worden toegestaan. Leningen voor gesubsidieerde woningen. Voor dit punt verwijzen we naar de hele problematiek rond de toekenning van een hypothecaire lening voor de aankoop van een gesubsidieerde woning. Naar aanleiding van de beslissing van de Raad van Bestuur om dergelijke leningen niet langer te verstrekken, besliste de Regering in december 2010 om jonge gezinnen en gezinnen met 3 of meer personen ten laste die willen investeren in een GOMBwoning (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) toch weer toegang te geven tot de leningen van het Fonds. Ze verwachtte bovendien van het Fonds dat het voor alle andere gezinnen een voorstel zou uitwerken om zijn hypothecaire leningen in dergelijke gevallen toe te staan aan een hogere rentevoet. Deze aanpak zou een antwoord moeten bieden op de striktere leningsvoorwaarden op de financieringsmarkt. In januari 2011 heeft de Raad de volgende, dubbele maatregel voorgesteld: de rentevoet van de leningen aan deze andere gezinnen zal met 1,00 % worden verhoogd; er wordt een maximumpercentage van het investeringsvermogen bepaald dat zou kunnen worden gereserveerd voor de toekenning van een lening voor de aankoop van een gesubsidieerde, en meer bepaald een GOMBwoning. Toen de Regering in maart 2011 het ontwerpbesluit goedkeurde tot wijziging van het besluit van 22 maart 2008 (= het besluit waarin het reglement voor de leningen wordt vastgelegd) besliste ze dat de verhoogde rentevoet voor kandidaten behorend tot een hogere categorie die een GOMBwoning kopen en die niet behoren tot de groep jonge gezinnen of gezinnen met 3 personen of meer ten laste zou worden geëvalueerd bij de derde lezing van het ontwerpbesluit. Er zou worden uitgegaan van het principe dat de maximale rentevoet (= de basisrentevoet + verhoging) zou overeenstemmen met de rentevoeten die de banken hanteren voor gelijkaardige producten. Het voorstel van het Fonds om een maximumpercentage vast te leggen voor het deel van het investeringsvermogen dat mag worden gebruikt voor de financiering van dergelijke verrichtingen werd afgewezen. Na onderzoek door de Raad van Bestuur stelde het Fonds in juni 2011 aan de Minister voor om de rentevoet voor de betrokken gezinnen te laten variëren tussen minimum 2,00 % en maximum 5,00 %. 5,00 % is de geldende referentierentevoet die bovendien 0,50 % hoger ligt dan de maximumrentevoet die wordt toegepast voor alle andere gezinscategorieën. In juli 2011 heeft de Regering beslist dat voor deze gezinnen (= kopers van een gesubsidieerde woning die ouder zijn dan 35 of minder dan 3 personen ten laste hebben) de rentevoet simpelweg zal worden verhoogd met 0,50 % op jaarbasis. 20

21 Deze beslissing werd vastgelegd in een nieuwe, specifieke bepaling van het reglement voor de hypothecaire kredieten. Energieprestatieleningen. Eén van de belangrijke wijzigingen aan het reglement voor de hypothecaire kredieten is de opname van een nieuwe bepaling waardoor een krediet kan worden toegekend of een deel van het krediet kan worden gereserveerd om werken uit te voeren waardoor de woning energiezuiniger wordt. De voorwaarden voor dit krediet worden in globo opgenomen in het nieuwe artikel 16 bis van het reglement. Daar staat het volgende te lezen: (...) Het Fonds bepaalt, middels het akkoord van de Minister en in overeenstemming met het stelsel van de energiepremies en hun technische voorwaarden, de lijst van de werken die in overweging worden genomen (...). In de beheersovereenkomst is opgenomen dat: het Fonds een reglementsaanpassing zal indienen bij de Minister waarin de systematisering, bij de toekenning van een lening, van een energetische quick scan is geïntegreerd die het mogelijk zal maken om de eventuele investeringen ter verbetering van de energieprestatie vast te stellen die voor de bewoner van prioritair belang en rendabel zijn. Er staat ook te lezen dat het Fonds aan de aankoper een vrijblijvende financiering zal voorstellen (type derdeinvesteerder ) van de geïdentificeerde investeringen. Tot slot stelt de beheersovereenkomst dat het Fonds in zijn kredietvoorstel rekening moet houden met de reeds bestaande gewestelijke voorzieningen, de mogelijke cumulatie met andere sociale kredietvoorzieningen vermijden en erop gericht zijn het geheel van instrumenten dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ter beschikking wordt gesteld, zo goed mogelijk te harmoniseren, met name op het vlak van de technische voorwaarden. In oktober 2011 heeft het Fonds zijn voorstel overgemaakt aan de Minister. Het komt grosso modo hierop neer: Lijst van de werken: Isolatie en ventilatie: dak, muur en vloerisolatie, plaatsen van isolerende ramen, groen dak, externe zonnebescherming, ventilatie. Verwarming: verwarmingsketel, verwarmingsinstallatie, waterverwarmer, thermische regulering, warmtepomp. Hernieuwbare energie: thermische zonnepanelen, fotovoltaïsche zonnepanelen, warmtekrachtkoppeling. Quick scan : bestaat erin om, na een kort bezoek ter plaatse, een lijst van werken op te maken die de energieprestatie van de woning zouden verbeteren, om hun kostprijs te ramen en om vast te leggen welke werken prioritair zijn. Wat de evaluatie van de investeringsreturn betreft (= de afschrijving van de investeringen op basis van de geschatte minuitgave voor energie), heeft het Fonds aangegeven dat hier heel moeilijk uitspraken over kunnen worden gedaan, zeker wanneer de quick scan wordt uitgevoerd voor de aankoop van een woning die de kandidaatontlener niet bewoont. Bovendien is het energieverbruik erg verschillend van gezin tot gezin. Een dergelijke studie zou bovendien heel wat tijd vergen. Er moet bij dit punt nog worden vermeld dat verschillende medewerkers van de dienst leningproductie de opleiding tot energieadviseur hebben gevolgd bij het BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer). 21

22 Derdeinvesteerder : in het kader van de relatie die het Fonds heeft met een ontlener is het onduidelijk wat de rol als derdeinvesteerder zou kunnen inhouden. Het Fonds is geen energieleverancier en kan deze investeringen dus niet financieren en ze laten terugbetalen in functie van de eventuele besparingen voor de ontlener. Reeds bestaande gewestelijke voorzieningen : de leningsakte verplicht de ontlener voortaan om af te zien van elk voordeel dat hij zou kunnen halen uit andere sociale kredieten voor de werken die worden gefinancierd met de lening van het Fonds. Bovendien zou de ontlener ertoe kunnen worden verplicht om eventuele overheidssubsidies die hij zou ontvangen voor de uitvoering van deze werken te gebruiken voor de gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van zijn lening. Deze bepaling zorgt er ook voor dat het fonds waarmee de energieprestatieleningen worden gefinancierd sneller wordt aangevuld. Tot slot bevestigde het Fonds in diezelfde brief dat de energieprestatieleningen enkel bestemd zijn voor de ontleners van het Fonds, zoals ook is opgenomen in de beheersovereenkomst. De ontleners van het Fonds zijn de personen die een lopende lening hebben of een nieuwe lening afsluiten voor de aankoop van een woning. Bij uitbreiding worden ook de uitonverdeeldheidstredingen en de terugbetalingen van een hypothecaire schuld gelijkgesteld met een aankoop. De onderhandelingen met het Kabinet waren op het einde van het jaar nog niet afgerond en dus had het Fonds ook nog geen formeel antwoord gekregen op zijn voorstel. Omdat met de energieprestatieleningen pas op 1 september 2011 werd gestart, werden de voormelde voorstellen sindsdien geleidelijk in de praktijk gebracht. We willen er hier in het bijzonder op wijzen dat wanneer voor een deel van het krediet een normale rentevoet geldt en voor het deel dat bestemd is voor de energieprestiewerken een rentevoet van 0,00 % wordt toegepast, er een gewogen rentevoet wordt berekend op basis van een specifieke formule. De leenakte geeft een gedetailleerde beschrijving van de elementen waaruit deze formule bestaat. De terugbetalingsmodaliteiten voor de lening worden op deze manier sterk vereenvoudigd. Zo kan er onder andere worden gewerkt met slechts één aflossingstabel en één mensualiteit. Er kan worden gesteld dat het Fonds met de energieprestatieleningen een eerste stap heeft gezet in de concretisering van het leefmilieuplan, waarvan sprake in de beheersovereenkomst. Op 17 oktober 2011 aanvaardde de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten) de nieuwe prospectus voor de hypothecaire kredieten, de modelakte en het bijhorende lastenboek. Intussen werd ook de website van het Fonds volledig aangepast en vernieuwd. In verband met het reglement zijn er nog twee punten die onder de aandacht moeten worden gebracht: 1. Er is vastgesteld dat de ABEXindex die de evolutie bepaalt van de waardebarema s van de woningen en van het maximumbedrag van de leningen niet in dezelfde mate evolueert als de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² van de woningen die de ontleners aankopen. Die kostprijs steeg met 77 % tussen 2003 en Omdat de Abexindex niet langer relevant bleek, werd hij vervangen door de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m². Deze kostprijs wordt gedefinieerd als de kostprijs van alle woningen die werden aangekocht met een lening van het Fonds en 22

23 bestaat uit de aankoopprijs van het gebouw, de kosten voor de bouw of renovatiewerken (exclusief taksen en belastingen), gedeeld door het totale aantal bruto bewoonbare m² van deze woningen. Deze kostprijs wordt bekeken voor de periode van 1 november tot 31 oktober van het daaropvolgende jaar. 2. Een nieuwe reglementaire bepaling voorziet dat bij de aanpassingen van de rentevoet tijdens de looptijd van de leningen het Fonds, met akkoord van de Minister, andere aanpassingsvoorwaarden kan hanteren. Deze moeten van toepassing zijn op alle ontleners, binnen eenzelfde kalenderjaar, die onderworpen zijn aan dezelfde rentevoet die voortkomt uit hetzelfde reglement en voor zover die gunstig zijn voor de betrokken ontlener. Deze reglementswijziging werd doorgevoerd omdat in het verleden bij bepaalde rentevoetaanpassingen werd vastgesteld dat de nieuwe rentevoet hoger was dan de rentevoet die op dat moment vooral werd toegepast door de banken. Dergeljike situaties leidden tot vervroegde terugbetalingen. Aanpassing van het maandgeld. In de beheersovereenkomst is opgenomen dat de mogelijkheid zal worden voorzien om de mensualiteiten aan te passen, zodat de hypothecaire leningen van het Fonds nog toegankelijker worden voor zijn doelpubliek. Er werden het voorbije jaar geen maatregelen in die zin genomen. Er moet worden nagegaan of een dergelijke ingreep wel interessant is, zowel voor de ontlener als voor het Fonds dat een financieel evenwicht nastreeft tussen de terugbetaling van de obligatieleningen en de kredieten die het toekent. Bepalingen voor een betere herverdeling van de overheidssteun. Een andere paragraaf in de beheersovereenkomst stelt dat: het Fonds de bepalingen in zijn hypothecaire leen en verkoopakten zal herbekijken, om zo de overheidssteun die werd toegekend om een woning te kunnen kopen zo goed mogelijk te herverdelen wanneer dit pand opnieuw wordt doorverkocht. We herinneren eraan dat vooral in de verkoopaktes zeer strenge voorwaardes zijn opgenomen. De Raad van Bestuur heeft die voorwaarden in 2006 goedgekeurd voor een BRVverrichting. Deze paragraaf verwijst naar de kwesties over eventuele speculatie of onterechte en onverantwoorde verrijking ten voordele van ontleners en/of kopers van een woning van het Fonds. Het Fonds heeft al herhaaldelijk bevestigd dat het nog nooit werd geconfronteerd met een dergelijke situatie. Toch is het nuttig om stil te staan bij een betere herverdeling van de overheidssteun en om er een evenwichtige en billijke terugvordering van te voorzien voor het geval men ervan uitgaat dat ze verkeerd wordt gebruikt en zo dus onterecht wordt beschouwd als speculatie of een onaanvaardbare verrijking. Het is ongetwijfeld de bedoeling om via de hypothecaire kredieten en de BRVverrichtingen een duurzaam karakter te geven aan de overheidssteun. Alternatieven voor de volle eigendom. Het is noodzakelijk om alternatieve rechten te bepalen op de volle eigendom. Het Fonds blijft ervan overtuigd dat de volle eigendom van een degelijke woning elke eigenaar de grootste voldoening geeft. Die stelling heeft het al meermaals benadrukt en het handelt er ook naar in zijn dagelijkse werking. 23

24 Een analyse van de statistische gegevens over de hypothecaire leningen die werden verwezenlijkt in 2011 toont aan dat de recent gewijzigde leningsvoorwaarden hun effect niet hebben gemist. 874 gezinnen konden het voorbije jaar een eigen woning kopen en dat ondanks de steeds moeilijkere situatie op de gewestelijke vastgoedmarkt. Toch is dit niet haalbaar voor alle gezinnen die tot het doelpubliek van het Fonds behoren en jaarlijks met duizenden komen aankloppen. Of het nu gaat om kleine, middelgrote of grote gezinnen, één of tweeoudergezinnen, economisch kwetsbare families of zij die toch beschikken over een bescheiden, middelgroot of nog iets hoger inkomen,... allemaal worden ze geconfronteerd met dezelfde grote uitdaging in hun zoektocht naar een duurzame woonoplossing. De allergrootste uitdaging waarmee ze worden geconfronteerd, is het steeds kleinere aanbod aan toegankelijke woningen. Een beperkt eigendomsrecht zou een realistisch alternatief kunnen zijn. Er worden daarbij 2 belangrijke doelstellingen nagestreefd: enerzijds wil men op deze manier de kostprijs voor het verwerven van een woning verlagen, maar toch een onbeperkt woonrecht verschaffen. De koper betaalt dit recht bij de ingebruikname van de woning met een hypothecair krediet toegekend door het Fonds. Hij eigent zich de woning toe die hem vanaf dat moment toebehoort. Het gaat dus niet om een huur op lange termijn, omdat hij ook moet instaan voor alle lasten die horen bij een volle eigendom (belastingen en taxaties, onderhoud en investeringen,...); anderzijds wil men op deze manier het openbaar woningaanbod uitbreiden en de sociale bestemming ervan onder overheidstoezicht plaatsen. De eigendom van de grond blijft openbaar. De speculatie en onredelijke en onaanvaardbare verrijking kunnen hierdoor worden geneutraliseerd. Zoals in de beheersovereenkomst is opgenomen, denkt het Fonds mee na over alternatieve modellen. Het maakt deel van het begeleidingscomité dat op initiatief van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris, bekijkt of er een Community Land Trust (CLT) kan worden opgericht. Het Fonds wordt als een sleutelpartner beschouwd om de beoogde vastgoedprojecten te kunnen realiseren. Eind augustus 2011 nodigde de Staatssecretaris het Fonds uit om actief deel te nemen aan de uitbouw van een structuur om de projecten te lanceren en om ervoor te zorgen dat de nodige middelen zouden worden vrijgemaakt om de gekozen vastgoedverrichtingen te kunnen verwezenlijken. De Staatssecretaris heeft ook aangegeven dat vanaf 2012 bijkomende middelen zouden worden vrijgemaakt om dit beleid verder uit te breiden, naast de huidige activiteiten van het Fonds. Nog steeds in het kader van de zoektocht naar alternatieve, nieuwe mogelijkheden op de volle eigendom, onderhandelt het Fonds ook met de lokale besturen (wat ook wordt voorzien in de beheersovereenkomst) van de gemeentes WatermaalBosvoorde en Elsene. Eind 2011 zaten deze onderhandelingen in volgende fase: In WatermaalBosvoorde zou een erfpachtovereenkomst worden afgesloten voor 70 jaar in ruil voor een symbolische canon tijdens de eerste dertig jaar. Daarna zou de canon een bepaald percentage bedragen van de grondwaarde. Die zou wel erg bescheiden kunnen zijn. 24

25 Het Fonds zou een gebouw van 10 tot 12 woningen optrekken dat beantwoordt aan de passiefstandaard en aan alle milieuvriendelijke vereisten. De gemeente zou worden betrokken bij de conceptie van het gebouw. De bewoners zouden een zakelijk woonrecht van lange duur verwerven en zouden de verrichting kunnen financieren met een krediet bij het Fonds. Ze zouden het recht ook kunnen overdragen, maar hiervoor zouden strikte voorwaarden worden uitgewerkt. Zo zou de nieuwe koper, onder andere, moeten beantwoorden aan de toegangsvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een lening bij het Fonds. Wanneer de erfpachtovereenkomst afloopt, zou de gemeente de woningen overnemen tegen betaling van hun intrinsieke waarde. Het project in Elsene zou dicht aanleunen bij dat in Watermaal. De erfpachtduur zou 99 jaar bedragen en er zou tijdens die hele periode een symbolische canon verschuldigd zijn. In het gebouw zouden een 15tal woningen worden gecreëerd. Heel wat vragen rond dit project moeten nog worden bekeken: de toegangsvoorwaarden voor de kopers van een dergelijk recht en de afstandsvoorwaarden ervan (bij erfenis, verkoop, verhuur, terugkeer naar het Fonds of naar de gemeente in de loop de erfpacht door, bijvoorbeeld, een voorkooprecht, enz...). De Raad van Bestuur blijft erover debatteren of het een goed idee is om dergelijke projecten te realiseren, maar vindt evenzeer dat ervoor moet worden gezorgd dat ook de zogenaamde groene gemeentes, bekend om hun steeds hogere grondprijzen, toegankelijk moeten blijven. De Raad hecht veel belang aan een goed evenwicht tussen de betrokken partijen waarbij rekening wordt gehouden met de rechten en plichten die eigen zijn aan dit alternatieve recht. Kortom, iedereen is ervan overtuigd dat men niet meer om het alternatieve eigendomsrecht heen kan, maar wordt tegelijkertijd geconfronteerd met koudwatervrees omdat dergelijke rechten nog onvoldoende gedefinieerd en ongekend zijn. Toch gelooft het Fonds dat deze twee pilootprojecten zullen worden gerealiseerd samen met de twee betrokken gemeentes, die zelf op zoek zijn naar alternatieven voor hun doelpubliek. Boostercampagne. Op 14 september 2011 werd een publiciteitscampagne gelanceerd om het grote publiek op de hoogte te brengen van de reglementswijzigingen. Het startschot werd gegeven met een persconferentie op het Kabinet van de Staatssecretaris voor Huisvesting. Er werd gekozen om in deze campagne de term BOOSTER te introduceren, omdat het modern en vlot klinkt en omdat de term bovendien in de twee landstalen kan worden gebruikt. Bedoeling van de campagne was een algemene sensibilisering van het publiek en een snelle doorstroom van potentiële kandidaten naar het Fonds, zodat ze grondig kunnen worden geïnformeerd. Er is voor gekozen om de campagne over verschillende maanden te spreiden van september 2011 tot februari 2012 en ze dus niet te concentreren in één of twee weken. Ze bestond uit de volgende elementen: persconferentie gegeven door de Staatssecretaris; creatie van een gratis groen nummer dat bellers tot januari 2012 verbond met een extern callcenter. Sinds januari behandelt het Fonds de oproepen zelf; 25

26 creatie van de website Op deze site kunnen geïnteresseerden binnen enkele seconden checken of hun leningaanvraag ontvankelijk zou zijn; radiospotjes op FM Brussel en Vivacité Bruxelles (1 week); tvspotje op TV Brussel en Télé Bruxelles (1 week); publiciteitscampagne van 3 weken in de geschreven pers: Brussel deze Week en La Tribune de Bruxelles ; affichecampagne: er werden ongeveer affiches verstuurd naar verschillende openbare diensten, instellingen, verenigingen, notarissen, immokantoren, enz...; publiciteit op de websites en grotere zichtbaarheid op de zoekmachine Google; mailing naar 130 personen die het Fonds al begin 2011 hadden gecontacteerd toen bekend werd gemaakt dat het reglement zou veranderen. Op 1 september werd ook de vernieuwde website van het Fonds gelanceerd: Voor de periode van 14 september 2011 (start van de campagne) tot 31 december 2011, kan het volgende worden vastgesteld: mensen hebben de websites en bezocht, wat neerkomt op gemiddeld bezoekers per week. Voor 70 % van de surfers was het hun eerste bezoek aan onze website; mensen hebben doorgeklikt naar de websites en wat neerkomt op een gemiddelde van 357 bezoekers per week; 26

27 83 mensen hebben naar het groene nummer gebeld, dat zijn zo n 5 tot 6 oproepen per week. Dat is niet veel, maar hoogstwaarschijnlijk hebben de meeste mensen rechtstreeks contact opgenomen met het Fonds of hebben ze onze website bezocht in plaats van naar het groene nummer te bellen. Verzekering gewaarborgd wonen. De ordonnantie van 22 januari 2009 zorgde voor een uitbreiding van de opdrachten van openbaar nut van het Fonds zoals die worden opgesomd in artikel 80 van de Brusselse Huisvestingscode. Het krijgt er een nieuwe opdracht bij: het aanbieden van een gratis verzekering gewaarborgd wonen waarvan de voorwaarden worden bepaald door de Regering. Deze verzekering is bestemd voor gezinnen met een laag of een middelgroot inkomen. Binnen de grenzen van de beschikbare middelen dekt deze verzekering, naargelang het geval: het risico voor de loontrekkende die, voor de renovatie van een enige woning, de bouw, aankoop of aankoop en renovatie, de verbetering, aanpassing of renovatie van een enige woning, een lening afsluit en zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen door onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid; het risico voor de zelfstandige die, voor de renovatie van een enige woning, de bouw, aankoop of aankoop en renovatie, de verbetering, aanpassing of renovatie van een enige woning, een lening afsluit en zijn contractuele verplichtingen niet kan nakomen door arbeidsongeschiktheid. De lening waarvoor het risico wordt gedekt door de verzekering gewaarborgd wonen moet afgesloten zijn voor de woning die de ontlener persoonlijk bewoont/zal bewonen. De venale waarde ervan mag het door de Regering bepaalde plafond niet overschrijden. De ontlener mag bovendien geen volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed. De ordonnantie kwam er op voorstel van een aantal Brusselse parlementsleden. Er is tot nog toe geen uitvoeringsbesluit uitgevaardigd. Het Kabinet van de heer C. Doulkeridis, Staatssecretaris, wil werk maken van een eerste ontwerpreglement. In dat kader heeft het Fonds in november 2011 een brief verstuurd met een aantal princiepsvragen over de rol van het Fonds als aanbieder van zo n verzekering. Eind 2011 had de Staatssecretaris nog niet geantwoord op dit schrijven. Infoonderhoud. Tot vorig jaar gingen nooit meer dan gepersonaliseerde infogesprekken door in de kantoren van het Fonds. In 2011 steeg dat aantal echter door tot Tijdens deze gesprekken werd getoetst of de gezinnen beantwoordden aan de reglementaire voorwaarden en, vooral, of het door hun voorgestelde woonproject haalbaar leek. Deze informatiefase is van ontzettend groot belang. Van de medewerkers die ervoor instaan, wordt totale beschikbaarheid verwacht. Het gaat dan ook om complexe materie waarmee een groot deel van het publiek niet vertrouwd is of die door de kandidaatkopers niet wordt begrepen. Vier werknemers staan op voltijdse basis in voor deze informatiegesprekken. De kandidaatkopers blijven natuurlijk de hoofdrolspelers in de verwezenlijking van hun woonproject. Het infogesprek helpt hen om een klaardere kijk te krijgen op de haalbaarheid ervan. Hieronder enkele interessante cijfergegevens over die infogesprekken: 27

28 de kleine gezinnen (12 personen) maken 39,50 % uit van het publiek dat langskomt, de middelgrote gezinnen (34 personen) 38,22 % en de grote gezinnen (5 personen of meer) 22,28 %. Deze verhoudingen liggen in dezelfde lijn als vorig jaar; een gezin bestaat gemiddeld uit 3,16 personen, tegenover 3,18 personen in 2010; van de mensen die langs zijn gekomen voor een infogesprek werkt 30,31 % als bediende, 25,52 % als arbeider, 3,97 % als zelfstandige, 0,24 % is gepensioneerd en 39,96 % is werkloos. Voor 26,98 % van de gezinnen ligt het gemiddelde nettoinkomen (exclusief kinderbijslag) onder 1.500,00 EUR. 31,48 % beschikt over een inkomen tussen 1.500,00 EUR en 2.000,00 EUR. 41,54 % heeft maandelijks meer dan 2.000,00 EUR netto. 27,74 % van deze gezinnen heeft een belastbaar inkomen dat lager ligt dan ,00 EUR. Voor 20,66 % van hen ligt dit inkomen tussen ,00 EUR en ,00 EUR. Globaal genomen heeft 66,06 % van hen een belastbaar inkomen dat lager ligt dan ,00 EUR. 13,84 % heeft zelfs geen belastbaar inkomen. Binnen deze laatste groep tellen we 38,38 % alleenstaanden of kinderloze koppels; 58,39 % van deze potentiële kandidaatkopers heeft de Belgische nationaliteit. 24,56 % beschikt over het verblijfsstatuut van gevestigde vreemdeling. Deze groep kunnen we opdelen in 18,19 % EUonderdanen en 6,37 % onderdanen van buiten de EU. Verder heeft 16,69 % een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. 0,36 % kan een Immatriculatieattest of een andere verblijfstitel voorleggen. De medewerkers van het onthaal moeten steeds meer telefoontjes verwerken voor de dienst leningen. Sinds september 2010 is een callcenter opgericht om efficiënter te kunnen ingaan op de vragen om basisinformatie die telefonisch worden gesteld. Deze fase kan echter het gepersonaliseerde infogesprek in de burelen van het Fonds niet vervangen. Zodra een vraag een genuanceerder antwoord vereist, zal de operator van het callcenter de persoon aan de andere kant van de lijn dan ook doorverwijzen naar de persoonlijke afspraken met een collega van de dienst leningen. In de loop van 239 werkdagen heeft het callcenter telefonische oproepen verwerkt. 56,77 % van deze oproepen hebben geleid tot een persoonlijk informatiegesprek. 6,63 % tot een onderhoud om een leningsaanvraag in te dienen. In 36,60 % van de gevallen volstond het doorgeven van de basisinformatie om de beller alle nodige gegevens te verstrekken. Momenteel wordt het callcenter voltijds bemand door 2 werknemers. Behalve het infoonderhoud wordt het publiek via de volgende kanalen ingelicht over de activiteiten van het Fonds: de verdeling van folders en brochures (samenvatting of gedetailleerde beschrijving van het reglement); de website. 28

29 De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de algemene verrichtingen van hypotheekleningen. De leningsaanvragen. In 2011 zijn dossiers geopend. In 2010 waren dat er 972 (+ 35,80 %), in (+ 22,45 %) en in (+ 11,96 %). Bij deze dossiers moeten nog 266 andere worden geteld die op 1 januari 2011 in onderzoek waren. In totaal werden dus dossiers behandeld in de loop van het boekjaar. Van deze dossiers werden er: 243 (15,32 %) geannuleerd nog voor ze aan de Raad van Bestuur werden voorgelegd, en dit om de volgende redenen: 70 kandidaten zagen af van hun project nadat de deskundige zijn verslag had opgesteld, maar geven verder geen reden; 28 kandidaten zagen hun project de mist ingaan, omdat de woning intussen was verkocht aan iemand anders (20) of omdat de eigenaar intussen had beslist toch niet te verkopen (8); 39 kandidaten gaven er de voorkeur aan hun lening af te sluiten in de klassieke banksector; 106 kandidaten borgen hun plannen op om één van de volgende redenen: onaangepaste woning, te hoge aankoopprijs, onvoldoende eigen middelen, overschrijding van de toegelaten maximumwaarde of er moesten te veel noodzakelijke werken worden uitgevoerd; 903 (56,94 %) geëvalueerd door de Raad van Bestuur; 440 (27,74 %) nog samengesteld op 31 december

30 Evolutie van het aantal geopende dossiers per jaar Aantal gezinnen Jaar De 903 leningsaanvragen die werden voorgelegd aan de Raad van Bestuur werden zonder uitzondering goedgekeurd. Van deze 903 dossiers vallen er 66 niet onder het investeringsvermogen voor 2011: de Raad kende in januari en februari leningen toe, waarvan 9 bestemd voor de terugbetaling van schulden die de kandidaatontleners later waren aangegaan, die nog werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor 2010; 2 dossiers hadden betrekking op woningen die het Fonds verkocht in het kader van zijn huurverkoopverrichtingen: het gaat om 1 woning in de L Olivierstraat te Schaarbeek en 1 woning in de Hartelijkheidsstraat te Anderlecht; er werd 1 lening toegekend die enkel en alleen diende voor de financiering van werken om de energieprestatie van de woningen te verbeteren. In januari en februari 2012 kende de Raad 159 leningen toe die nog werden gefinancierd met het investeringsvermogen voor In 2011 werden 19 dossiers nog geannuleerd nadat de Raad van Bestuur de leningsaanvraag had goedgekeurd. De redenen hiervoor zijn dezelfde als die opgesomd voor de aanvragen die werden ingetrokken nog voor ze werden voorgelegd aan de Raad. Van deze 19 dossiers zouden er 6 gefinancierd worden met het investeringsvermogen voor De 13 andere hadden betrekking op het investeringsvermogen van een vroeger dienstjaar. In totaal vallen dus 990 dossiers onder het investeringsvermogen voor In 2010 waren dat er 711. Dat zijn er 279 meer, of een stijging met 28,41 %. 30

31 De verwezenlijkte leningen. In 2011 zijn 918 leningsaktes verleden tegenover 733 in 2010, wat neerkomt op een stijging met 25,24 %. a) Sociaaleconomische kenmerken van de nieuwe ontlenersgezinnen Het gemiddelde aantal personen per gezin (2,98) stijgt lichtjes in vergelijking met 2010 (2,86). Sinds 2007 (toen het gemiddelde gezin bestond uit 2,68 personen) stellen we een stijgende tendens vast; 307 (33,45 %) ontlenersgezinnen bestaan uit één of meerdere ontleners zonder personen ten laste. Dit is een daling met 2,98 % tegenover Het aantal middelgrote gezinnen (met 1 tot 2 personen ten laste) vertegenwoordigt 43,46 % van het ontlenerspubliek, wat te vergelijken is met de cijfers van 2010 (43,79 %). Het aantal grote gezinnen (3 personen ten laste of meer) blijft verder stijgen: ze maakten in ,09 % (212) uit van het ontlenerspubliek, tegenover 19,78 % (145) in 2010, 18,89 % (156) in 2009 en 16,04 % (145) in 2008; De nieuwe ontleners zijn gemiddeld 36 jaar. De gemiddelde leeftijd van de andere personen die deel uitmaken van hun gezin is 10 jaar en 1 maand; Van de ontleners hebben er 893 (66,35 %) de Belgische nationaliteit. De 453 andere (33,65 %) hebben een andere afkomst (zowel EUonderdanen als niet EUonderdanen). Binnen deze laatste groep beschikken 269 personen (19,98 %) over een verblijfsstatuut van gevestigde vreemdeling (10,77 % EUonderdanen en 9,21 % niet EUonderdanen). 141 andere (10,48 %) hebben een Inschrijvingsgetuigschrift in het Vreemdelingenregister dat is uitgereikt voor een tijdelijke verblijfsvergunning of voor een verblijfstitel van onbepaalde duur. Bij de tijdelijke verblijfsvergunningen beantwoorden de ontleners aan de voorwaarden om hun verblijf te verlengen (arbeidscontract van bepaalde duur, gezinshereniging, enz...). Ten slotte zijn er 43 personen (3,19 %) die een Immatriculatieattest of een andere verblijfstitel op zak hebben. Ook zij komen in aanmerking voor een verlenging van hun verblijfsvergunning, vooral omwille van gezinshereniging; Voor 97,35 % van de ontleners is de woning die ze in 2011 hebben gekocht ook de eerste woning waarvan ze eigenaar zijn; Het gemiddelde maandinkomen (inclusief kinderbijslag) bedraagt in ,26 EUR. Dit komt neer op een gemiddelde stijging met 64,58 EUR (3,40 %) in vergelijking met Op het moment dat de lening werd toegekend, beschikten 42,16 % van de nieuwe ontlenersgezinnen over een gemiddeld maandelijks nettoinkomen van minder dan 1.500,00 EUR (exclusief kinderbijslag). Ter vergelijking: in 2010 zaten 43,66 % van de gezinnen in een dergelijke situatie en in 2009 waren dat er 39,35 %. 42 gezinnen (4,58 %) moeten zelfs rondkomen met een gemiddeld nettoinkomen van minder dan 1.000,00 EUR per maand! 654 gezinnen (71,24 %) beschikken maandelijks over 1.000,00 EUR tot 2.000,00 EUR. 120 gezinnen (13,07 %) kunnen 31

32 Aankopen en renovaties door ontleners van het Fonds. 32

33 rekenen op een inkomen tussen 2.000,00 EUR en 2.500,00 EUR. En 102 gezinnen (11,11 %) beschikt maandelijks over meer dan 2.500,00 EUR. De helft van de gezinnen heeft een belastbaar inkomen dat lager ligt dan ,00 EUR. Globaal gezien beschikt 70,59 % van ons ontlenerspubliek over een belastbaar inkomen van minder dan ,00 EUR (tegenover 75,17 % in 2010, 69,39 % in 2007, 84,48 % in 2005 en 81,88 % in 2004). 63 (6,86 %) gezinnen heeft dan weer geen belastbaar inkomen. Deze laatste groep bestaat voor 42,86 % uit alleenstaanden of koppels zonder personen ten laste. De gezinnen met een belastbaar inkomen dat hoger ligt dan ,00 EUR maakt 29,41 % uit van het ontlenerspubliek. In 2010 was dat 24,83 %; In verband met de sociaalprofessionele situatie hebben we vastgesteld dat 193 gezinnen (21,02 % tegenover 15,42 % in 2010) enkel over een vervangingsinkomen beschikken. 479 gezinnen (52,18 %) beschikken over slechts één beroepsinkomen. 246 ontlenersgezinnen (26,80 %) ten slotte kunnen terugvallen op meerdere bronnen van inkomsten. Van de personen die in 2011 een lening hebben afgesloten bij het Fonds hebben er 442 (32,84 %) het statuut van bediende, 364 (27,04 %) dat van arbeider en 63 (4,68 %) dat van zelfstandige. 477 ontleners hebben geen werk (35,44 %). In totaal hebben 869 (64,56 %) personen een beroepsinkomen. In 2010 waren dat er 734 (67,59 %); Een grote meerderheid van de nieuwe ontleners (797 of 86,82 %) voldoet aan de inkomensvoorwaarden om aanspraak te kunnen maken op een sociale woning. In 2010 waren deze voorwaarden geldig voor 87,31 % van ons publiek, in 2009 voor 86,80 %, in 2008 voor 75,22 % van hen, in 2007 voor 76,28 %, in 2006 voor 82,16 % en in 2005 voor 88,27 % van de ontleners. De volgende grafiek geeft de verdeling weer van de gezinnen in functie van de regels die toegepast worden op het belastbaar inkomen binnen de sociale huisvestingssector. 33

34 Onderverdeling van de ontlenersgezinnen volgens hun inkomensniveau in verhouding tot de toegepaste barema s in de sociale huisvesting. % 100,00 13,18 80,00 60,00 40,00 5,45 3,16 4,58 86,82 20,00 23,20 39,98 23,64 0,00 Alleenstaanden Nietalleenstaanden enig inkomen Nietalleenstaanden meerdere inkomens Totaal gezinnen die voldoen aan de barema's van de sociale huisvesting andere gezinnen 81 (8,82 %) van de 918 nieuwe ontlenersgezinnen hebben geen eigen middelen ingebracht. 64 (6,97 %) brachten minder dan 5.000,00 EUR in. 225 (24,51 %) investeerden tussen 5.000,00 EUR en ,00 EUR. Globaal genomen, hebben 620 gezinnen (67,54 %) zelf minder dan ,00 EUR geïnvesteerd. 298 (32,46 %) gezinnen konden een grotere eigen inbreng voorleggen. Jonge gezinnen Voor de nieuwe ontlenersgezinnen die jonger dan 35 waren op het moment dat ze hun leningsaanvraag indienden, zijn de volgende vaststellingen te noteren: de 918 nieuwe ontlenersgezinnen tellen 296 jonge gezinnen. Dit is 32,24 %, tegenover 45,29 % in Deze groep bestaat uit 197 (66,55 %) alleenstaanden en 99 (33,45 %) koppels; 159 (53,72 %) jonge gezinnen hebben geen personen ten laste, 110 (37,16 %) hebben er 1 of 2 en 27 (9,12 %) hebben er 3 of meer ten laste; 149 (50,34 %) van de jonge gezinnen beschikken over een maandelijks nettoinkomen (exclusief kinderbijslag) dat lager is dan 1.500,00 EUR. Deze groep bestaat hoofdzakelijk uit alleenstaanden. 137 (46,28 %) van hen heeft maandelijks tussen 1.500,00 EUR en 2.500,00 EUR. 3,38 % jonge gezinnen beschikken netto over meer dan 2.500,00 EUR per maand. Deze groep wordt volledig gevormd door koppels; 107 (36,15 %) jonge gezinnen (84 alleenstaanden en 23 koppels) hebben een belastbaar inkomen dat lager is dan ,00 EUR. Binnen deze groep hebben er 18 (waarvan 14 alleenstaanden) geen belastbaar inkomen. 165 van hen (55,74 %) hebben een belastbaar inkomen dat schommelt tussen ,00 EUR en ,00 EUR. Slechts 24 gezinnen (8,11 %) hebben een 34

35 belastbaar inkomen dat hoger is dan ,00 EUR. Binnen deze groep hebben er 6 meer dan ,00 EUR. b) Kenmerken van de leningen Voor 2011 bedraagt de gemiddelde lening ,35 EUR. In 2010 bedroeg ze ,26 EUR. Deze stijging met 7.955,09 EUR (6,29 %) in vergelijking met 2010 is, onder andere, een rechtstreeks gevolg van de rentevoetverlaging en van de baremaverhoging die werd doorgevoerd voor het maximumbedrag van de leningen, zoals die zijn opgenomen in het nieuwe reglement. En dit ondanks het feit dat deze nieuwe regels pas sinds september 2011 van kracht zijn; Evolutie van het gemiddelde leningsbedrag Gemiddeld ontleend bedrag , , , , , , , Jaar Het maandgeld bedraagt gemiddeld 570,83 EUR, wat neerkomt op 29,09 % van het gemiddelde maandinkomen. Dit percentage is te vergelijken met wat de voorgaande dienstjaren werd vastgesteld: 28,60 % in 2010, 28,97 % in 2009, 28,19 % in 2008, 28,38 % in 2007, 28,74 % in 2006, 28,55 % in 2005, 28,08 % in 2004, 27,86 % in 2003, 27,80 % in 2002 en 26,95 % in 2001; 35

36 Evolutie van het gemiddelde maandelijkse nettoinkomen (inclusief kinderbijslag) en van de gemiddelde nettomensualiteit. Bedragen EUR EUR 1.858, , , , , EUR EUR 500 EUR 527,46 537,90 556,44 542,64 570,83 0 EUR mensualiteit inkomsten Jaar Voor 2011 bedraagt de gemiddelde terugbetalingsduur 25,32 jaar. De volgende evolutie werd de voorbije jaren waargenomen: 19,23 jaar in 2003, 20,18 jaar in 2004, 22,66 jaar in 2005, 24,22 jaar in 2006, 24,20 jaar in 2007, 24,65 jaar in 2008, 24,86 jaar in 2009en 25,17 jaar in De terugbetalingsduur kent dus een constante en voelbaar stijgende tendens. In 2011 is 38,56 % van de leningen toegekend voor een duur van 30 jaar. In 2010 bedroeg dat percentage 32,74 %, in ,34 %; De gemiddelde rentevoet bedraagt 2,11 %. Dit is iets lager dan de gemiddelde rentevoet van 2,19 % die voor 2010 werd opgetekend. 36

37 37 Gemiddelde kostprijs in EUR Financiering van de algemene verrichtingen van hypothecaire leningen (in gemiddelden) Kostprijs per verrichting Spaargelden Lening van het Fonds Vreemde middelen en andere bronnen Jaar

38 c) Kenmerken van de woningen Voor 2011 bedraagt de gemiddelde aankoopprijs voor een bestaande woning (niet onderworpen aan het btwstelsel, wel aan dat van de registratierechten) ,68 EUR. In 2010 was dat ,26 EUR, in ,99 EUR, in ,31 EUR en in ,80 EUR. Dit komt neer op een stijging met 8.353,42 EUR, of 6,13 %, in vergelijking met vorig jaar; Van de 918 gezinnen die in 2011 een lening hebben afgesloten, hebben er: 819 een bestaande woning gekocht, waarvan 1 aankoop gebeurde in het kader van de huurverkoopverrichtingen; 12 een nieuwe woning gekocht of gebouwd; 87 een lening afgesloten met een andere bedoeling (waarvan 44 om de renovatiewerken te financieren); De 830 woningen die onze ontleners hebben gekocht (aankoop, aankoop + werken, nieuwbouw) en die niet werden verkocht door het Fonds en evenmin werden gesubsidieerd door het Gewest, bestaan uit: 12 studio s met een gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte van 42,33 m²; 682 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van 82,67 m²; 31 delen van huizen of duplexappartementen met een gemiddelde oppervlakte van 115,10 m²; 105 huizen met een gemiddelde oppervlakte van 143,30 m². De gemiddelde bruto bewoonbare oppervlakte bedraagt 90,97 m² tegenover 87,51 m² in 2010 De gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m² bedraagt 1.661,90 EUR in 2011 tegenover 1.629,73 EUR/m² in 2010; 58,60 % van de gekochte woningen liggen in één van de volgende gemeentes: Anderlecht (16,66 %), SintJansMolenbeek (15,25 %), Schaarbeek (10,02 %), Jette (8,50 %) en Laken (8,17 %); van de 918 woningen waarvoor een lening is afgesloten, liggen er 302 (32,90 %) binnen de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en stadsvernieuwing. De voorgaande jaren zag dit percentage er als volgt uit: 40,93 % in 2002, 38,21 % in 2003, 44,46 % in 2004, 42,60 % in 2005, 38,24 % in 2006, 42,47 % in 2007, 38,06 % in 2008, 39,10 % in 2009 en 39,70 % in 2010; 378 nieuwe ontlenersgezinnen (41,18 %) zijn in dezelfde gemeente blijven wonen. 486 gezinnen (52,94 %) zijn verhuisd naar een andere gemeente en 54 gezinnen (5,88 %) woonden nog niet in het Gewest. Deze laatste groep vertegenwoordigde 6,68 % in 2010, 7,87 % in 2009, 9,18 % in 2008, 11,45 % in 2007 en 7,57 % in De leningsaanvragen en de leningen verwezenlijkt in het kader van de aanvullende hypotheekleningen voor jonge gezinnen. Zoals eerder in dit verslag al werd vermeld, is het regeringsbesluit over de aanvullende hypotheekleningen aan jonge gezinnen op 1 september 2011 ingetrokken. 38

39 Omdat in 2011 maar enkele jongerenleningen (19) werden toegekend, wordt er hier niet verder op ingegaan. De huurverkoopverrichtingen en de bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV). Zoals hiervoor al werd aangegeven, bevestigt de beheersovereenkomst de rol van het Fonds als woningproducent. Om die rol te kunnen spelen, kende de Regering het Fonds voor 2011 een investeringsvermogen van ,00 EUR toe waarmee zo n 262 woningen moesten worden gecreëerd. Samen met het BRVprogramma van 2010 staat de teller daardoor op 322. Dit cijfer is ongezien in de geschiedenis van het Fonds. Op het einde van het jaar werd nog onderhandeld over de aankoop van 2 sites waarop 72 woningen zullen worden gebouwd en waren er 346 woningen in aanbouw. Het Fonds krijgt heel wat aanvragen van gezinnen die zich als kandidaatkoper van een woning van het Fonds willen melden. De beschikbare budgetten zijn dan ook gerechtvaardigd. Het project Broederschap in Schaarbeek werd overgeheveld naar het Huisvestingsplan. De argumenten voor deze transfert worden toegelicht in sectie III van dit hoofdstuk. De oorspronkelijke investering die werd voorzien voor deze verrichting werd overgeheveld naar het project Sans Souci in Elsene. De vorderingsstaat van de BRVverrichtingen vindt u gedetailleerd terug in sectie III B. van dit hoofdstuk. De huurverkoopverrichtingen. In 2010 restten er nog twee gebouwen waarvoor een huurverkoopovereenkomst was opgesteld. In juli 2011 werd één van deze twee gebouwen verkocht. Het laatste project zou moeten kunnen worden afgerond in de loop van

40 Vandenbogaerde 32 woningen (1) Mariemont 9 woningen BOUW/RENOVATIEVERKOOP In productie Gepland Beukenootjes 50 woningen (2) RequetteCandries 46 woningen Moestuin 38 woningen Jacques Dormont 38 woningen Koningin 19 woningen Birmingham MalherbeEnsor 60 woningen Herder 14 woningen GroeninckxDe May 20 woningen Delta 53 woningen Van Volxem 12 woningen 346 WONINGEN IN PRODUCTIE 72 WONINGEN GEPALND SITUATIE OP 31/12/2011 Ottervanger 12 woningen Sans Souci 15 woningen (1) waarvan 20 op het investeringsvermogen 2010 (2) waarvan 40 op het investeringsvermogen

41 De bouw/renovatieverkoopverrichtingen (BRV). Het voorbije jaar werd geen enkele woning verkocht. Er werden wel 617 nieuwe kandidaturen toegevoegd aan het algemene register. Het aantal nieuwe kandidaturen ligt voor 2011 gevoelig hoger dan wat in de jaren voordien werd geregistreerd. In het verleden liepen er jaarlijks gemiddeld 530 nieuwe inschrijvingen binnen. Deze stijging kan hoogstwaarschijnlijk gedeeltelijk worden verklaard door de mogelijkheid om een kandidatuur te registreren met een formulier dat op de website kan worden gedownloaded. Tussen 1 september en 31 december 2011 hebben 131 van de 298 gezinnen (= ongeveer 44 %) het inschrijvingsformulier op de website van het Fonds gebruikt. En op de nieuwe website van het Fonds zijn sinds de lancering ervan al 487 vragen binnengerold om informatie over de BRVverrichtingen. Op 31 december 2011 telt het register kandidaturen. Wat de reglementaire bepalingen voor deze verrichtingen betreft, geven we mee dat artikel 30 van het besluit van 22 maart 2008 houdende het reglement voor de hypothecaire kredieten is vervangen door de volgende richtlijnen: Artikel Een persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het Fonds wordt overgedragen in het kader van het artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorstelt om deze woning aan te kopen beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomensvoorwaarden. Hij mag op hetzelfde moment geen houder zijn van een ander zakelijk recht op een onroerend goed dan het recht dat betrekking heeft op de in lid 1 bedoelde woning of de woning die uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. De overeenkomst tot overdracht van de woning bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt. Deze clausules preciseren dat de koper geen zakelijk recht mag verwerven dat betrekking heeft op een andere woning onder bezwarende titel of door schenking onder levenden gedurende een periode van twintig jaar, behalve als hij ondertussen zijn rechten op de in lid 1 bedoelde woning overgedragen heeft. Zoniet, zal de koper een bedrag van minstens 25 % van de aankoopprijs moeten betalen, verminderd met ten minste 1,25 % per jaar dat verstreken is sinds de aankoop. De door het Fonds overgedragen woning moet uitsluitend als woning bestemd zijn, behalve als het Fonds een afwijking toestaat. De woning mag in geen enkel geval gebruikt worden voor het uitbaten van een café of een herberg. Bij verkoop van de woning binnen tien jaar dient de koper een vergoeding te betalen die niet groter mag zijn dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een periode van twintig jaar die volgt op de aankoop, mag er enkel vervreemd worden ten voordele van één of meerdere natuurlijke personen, die, wat hun inkomsten betreft, beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit. De verkoop gebeurt met recht van wederinkoop. Het Fonds behoudt zich een voorkooprecht voor, voor het geval de woning vrijwillig of gerechtelijk verkocht wordt. 41

42 Het Fonds bepaalt, in akkoord met de Minister, de verkoopvoorwaarden volgens bovenstaande principes. 2. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds worden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden. We herinneren er in dit verband aan dat twee belangrijke maatregelen werden genomen: ten eerste geldt voortaan een btwtarief van 6,00 % op constructies en op het terrein. Daarnaast werd het barema aangepast voor zowel de maximumwaardes als voor het maximale leningsbedrag waardoor in principe de volledige prijs van de verkochte woning zou worden gedekt. Toch blijft de grootste uitdaging van de BRVverrichtingen nog steeds gelden: kan het doelpubliek de kosten voor deze woningen betalen? Geen enkele subsidie of overheidstussenkomst is voorzien om deze kosten op te vangen en dus moet voor de BRVverrichtingen van het Fonds de volle prijs worden betaald. Dit in tegenstelling tot GOMBwoningen waarvan de prijs aanzienlijk wordt verlaagd en tot de woningen die worden gecreëerd in het kader van het Huisvestingsplan uitgevoerd door de BGHM waarvan de grondprijs wordt geneutraliseerd. De aankoop van een BRVwoning is vooral mogelijk dankzij de leningsvoorwaarden die het Fonds biedt. Maar zullen deze voorwaarden blijven volstaan? Het wordt absoluut noodzakelijk om voor elke vastgoedverrichting het maximumbudget strikt te respecteren. De lastenboeken voor de architectuuropdrachten en voor de opdrachten voor werken worden in die zin opgemaakt. Gebeurt dit niet, dan zal het vooropgestelde doel niet worden bereikt. Andere elementen die de woningprijs de hoogte induwen, zijn: de hogere kosten die moeten worden gemaakt wat anderen ook beweren om een gebouw te laten beantwoorden aan de passiefstandaard in plaats van aan de courante energieprestatie, Stedenbouw die oplegt dat per woning bestemd voor verkoop een parkeerplaats moet worden voorzien en, vooral, de erg hoge terreinprijzen die moeten worden betaald binnen het Gewest. De kans is groot dat het Fonds voor zijn BRVverrichtingen het eigendomsrecht op de één of andere manier zal opdelen, vooral om ervoor te zorgen dat het doelpubliek deze woningen kan blijven kopen. Essentieel zal ook zijn een manier te vinden om de impact van de grondprijs te neutraliseren. De prijzen voor het alternatieve eigendomsrecht zullen zo 20 tot 30 % lager liggen. De ideeën en voorstellen die het Fonds heeft geopperd toen de Regering het huidige Huisvestingsplan uitwerkte en waarin de idee werd gelanceerd om meer in te zetten op een sociale aankoopsector dan op een sociale huursector zullen zeker nog van pas komen. De studie was gebaseerd op het idee van de Community Land Trust. Zoals beschreven aan het begin van dit hoofdstuk werkt het Fonds momenteel mee aan de verwezenlijking van een dergelijk project. Voor dit onderwerp verwijzen we ook graag naar sectie III D van het jaarverslag van

43 4. LOPENDE LENINGEN. a) In het kader van het fonds B2. Algemeen beheer leningen waren lopend eind leningen werden gedurende het jaar gesaldeerd, waarvan 11 op termijn en 432 vervroegd werden terugbetaald. 2 leningen werden vervroegd terugbetaald ingevolge het overlijden van de ontlener. 69 leningen hadden in de loop van de terugbetaling een voorsprong opgebouwd met betrekking tot de normale leningsduur (bv. wegens de afboeking van een aankoopof renovatiepremie of van de opbrengst van de verkoop van een woning waarin ze delen bezaten, of wegens een vrijwillige vervroegde gedeeltelijke terugbetaling in de loop van de lening). 53 ontleners betaalden het nog openstaande kapitaal af met eigen middelen. 153 leningen werden terugbetaald na de onderhandse verkoop van het pand, 3 na een openbare verkoop (waarvan 2 om uit onverdeeldheid te treden en 1 gedwongen verkoop op initiatief van een derde schuldeiser). 152 leningen werden geherfinancierd. Het totale bedrag aan vervroegde terugbetalingen bedraagt in 2011, ,72 EUR. Dit bedrag vertegenwoordigt 35,05 % van alle verschuldigde bedragen van het jaar. In het vorige verslag zijn we dieper ingegaan op het fenomeen van de vervroegde terugbetalingen. De voornaamste redenen waren de verkoop van de woning omwille van een wijziging in de gezinsgrootte en de herfinanciering van de lening op de private hypotheekmarkt en dit o.a. ten gevolge van het effect van de vijfjaarlijkse aanpassing op de rentevoet. Het aantal leningen dat vervroegd werd terugbetaald ingevolge een spontane storting van de ontleners daalde in 2011 ten opzichte van het vorige dienstjaar van 66 naar 53, zijnde een vermindering met 19,70 %. In 2010 had men een gevoelige verhoging gekend (+ 65 % ten opzichte van 2009), wellicht door een gebrek aan vertrouwen in de banken. Het gemiddelde bedrag van deze terugbetalingen bedroeg in 2011, ,18 EUR, tegenover ,09 EUR in Ook het aantal herfinancieringen daalde 152 tegenover 183 in 2010 en dit met 16,94 %. Dit is begrijpelijk en werd reeds voorspeld in het vorige verslag. 98,25 % van de leningen die in 2011 voor de eerste maal onderhevig waren aan de vijfjaarlijkse aanpassing van de rentevoet, werden toegekend aan een referentierentevoet van 4,10 %. De maximale rentevoet bedraagt 3,85 % voor de ontleners met een inkomen dat binnen de inkomstenlimiet valt, en 4,10 % voor degenen die deze limiet overschrijden. Een overname van de lening omwille van de rentevoet wordt gezien deze evolutie minder aantrekkelijk. Vorig dienstjaar bedroeg de referentievoet voor 82,72 % van de leningen die voor de eerste maal herzien werden nog 6,75 %, met een maximale rentevoet van respectievelijk 6 % of 6,75 % naargelang het inkomen binnen of boven de inkomenslimiet viel. De rentevoet is evenwel niet het enige criterium dat aan de basis ligt van de herfinanciering van de lening. 65,13 % van de ontleners die hun lening lieten overnemen betaalden immers een rentevoet van minder dan 3,50 %. Het uit onverdeeldheid treden of de herschikking van de schulden maar evenzeer de regelgeving van het Fonds met de beperkingen die ze inhoudt voor de ontleners nopen tot een herfinanciering: bezit van een tweede woning, verhuring, nietbewoning van het 43

44 pand, inwoning waarmede het Fonds niet kan instemmen, weigering tot uitvoering van de verplichtingen in de leenakte met betrekking tot de werken. Trouwens, 7 leningen (waaronder 4 jongerenleningen) werden terugbetaald nadat het Fonds de volledige vervroegde terugbetaling had geëist wegens het niet bewonen van het pand of de verhuring ervan. Maar liefst 80,26 % van de ontleners die hun lening lieten herfinancieren gingen deze aan tussen 2002 en Voor degenen die hun woning verkochten ligt dit percentage zelfs op 86,53 %. Op te merken valt ook dat meer dan de helft van de betrokkenen alleenstaand was op het ogenblik van het aangaan van de lening. Dit is ongetwijfeld het gevolg van de reglementswijziging die werd doorgevoerd in 2002 en die het ontlenerspubliek grondig heeft hertekend. De leningen van het Fonds werden toegankelijk gemaakt voor gezinnen zonder kinderen. Daar waar het gemiddelde aantal personen per gezin in 2001 nog 4,74 bedroeg, daalde dit na 2002 telkens tot onder de (39,66 %) op een totaal van gezinnen aan wie van 2002 tot 2011 een lening werd toegestaan hadden geen enkele persoon ten laste, (34,48 %) waren alleenstaand. 74 ontlenersgezinnen die hun woning in 2011 verkochten hadden geen kinderen bij het aangaan van de lening, 53 onder hen waren alleenstaand. Het betreft hier vooral jonge mensen, aan het begin van een beroepscarrière en die nog geen gezin hebben gesticht. Naarmate hun situatie wijzigt, veranderen ook de woonbehoeften: een woning dichter bij het werk of die meer ruimte biedt aan een jong gezin, al dan niet met kinderwens, verhuis om (tijdelijk) nieuwe horizonten op te zoeken. Op dat ogenblik rijst de vraag: behoud ik al dan niet de woning? Naargelang van het antwoord wordt de lening via herfinanciering terugbetaald of na de verkoop van de ons pand. Opvallend is wel dat jonge gezinnen die een meer aangepaste woning kopen zelden terug beroep doen op het Fonds. Nochtans biedt het herziene leningsreglement de boosterlening op dit vlak nieuwe perspectieven, vooral voor de jongeren onder de 35 jaar. 48,08 % van de ontleners hadden immers bij de verkoop van hun woning deze leeftijd nog niet bereikt. Hun gemiddelde leeftijd bij het aangaan van de lening was 26 jaar en 6 maanden. De reglementswijziging zou de resultaten in de komende jaren kunnen beïnvloeden. Ook bij de andere categorieën ontleners is een woning die niet meer aangepast is aan een gewijzigde gezinssamenstelling nog steeds de voornaamste reden die wordt aangehaald voor de verkoop van de woning. De prijzen op de immobiliënmarkt nopen een zeker aantal kandidaatontleners om steeds meer kleinere woningen aan te kopen wat maakt dat de woning ook vlugger te krap wordt. Tussen 2003 en 2011 is enkel de gemiddelde oppervlakte van de studio s niet gedaald (39,33 m² in 2003, 44,38 m² in 2011), maar deze van de appartementen, opgedeelde huizen en huizen hebben gedurende deze periode een daling gekend van de gemiddelde oppervlakte van respectievelijk 6,83 % (van 88,79 m² tot 82,73 m²), 12,59 % (van 130,84 m² tot 114,38 m²) en 6,70 % (van 154,60 m² tot 144,24 m²). Overeenkomstig de verbintenissen van de leenakte, bezit het Fonds een recht van voorkoop. 203 ontleners en 23 exontleners hebben gevraagd om hun woning te mogen verkopen aan welbepaalde voorwaarden. De motieven voor de verkoop zijn uiteenlopend. In 15 gevallen liggen echtscheiding (8) of andere familiale redenen (7) aan de basis van dit verzoek. 16 gezinnen kennen financiële problemen (waarvan 7 omwille van de zware lasten van de medeeigendom). 106 gezinnen wensen een andere woning, 69 onder hen kijken uit naar een grotere woning, 11 gezinnen verkiezen een kleinere woning, 15 gezinnen verkopen hun appartement om een eengezinswoning te verwerven, 9 gezinnen wensen hun woning te verkopen om een meer geschiktere woning aan te kopen, 2 gezinnen verkopen hun 44

45 woning omwille van de werken die er dienen in uitgevoerd te worden. 1 gezin kiest ervoor om huurder te worden. 17 gezinnen wensen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te verlaten, waaronder 4 om naar het buitenland te vertrekken. 3 ontleners verkopen de woning om dichter bij het werk te gaan wonen. 1 gezin opteert voor een aangenamere buurt, 3 gezinnen willen verkopen omwille van problemen met de buren, 6 anderen omwille van problemen met de medeeigendom, 2 omwille van een onveiligheidsgevoel. 2 gezinnen wensen te verhuizen om gezondheidsredenen, nog 2 anderen hebben gebruik gemaakt van een bijzondere opportuniteit die hen werd geboden om hun woning te verkopen. De 55 andere gezinnen gaven geen reden op waarom ze hun woning wensten te verkopen. Het Fonds heeft het niet opportuun geacht om zijn recht van voorkoop uit te oefenen. 100 van de betrokken woningen werden nog verkocht in 2011, 68 andere woningen waarvan de verkoop werd voorgesteld vóór 2011, veranderden gedurende het dienstjaar van eigenaar. 22 van deze woningen werden verkocht aan nieuwe ontleners van het Fonds. 2 ontleners vroegen een hypotheekoverdracht aan, welke werd toegestaan. 12 ontleners die de wens hadden geuit hun woning te verkopen, lieten uiteindelijk de lening overnemen door een andere financiële instelling, 5 anderen betaalden hun lening vervroegd terug. 3 leningen liepen ten einde zonder dat de woning werd verkocht. De vijfjaarlijkse aanpassing van de rentevoeten, gebaseerd op de evolutie van het aantal kinderen ten laste en het belastbare inkomen, werd in 1993 ingevoerd op vraag van het Gewest. Zij beoogt een grotere sociale rechtvaardigheid. Om praktische redenen worden de aanpassingen gegroepeerd op 1 juni en 1 december van elk jaar. De aanpassing van de rentevoeten van de leningen die voorheen werden toegekend in het kader van het fonds B2 geschiedt op basis van de 5 geïndexeerde inkomstenbarema s en in functie van het aantal kinderen ten laste. De berekening van de rentevoet van de leningen van het fonds B2A gebeurt sinds 2002 op een andere basis. De nieuwe formule houdt een verfijnde en billijkere weging in van de rentevoet, die echt proportioneel is in verhouding tot het belastbaar inkomen van het gezin en het maximaal toegelaten belastbaar inkomen (zijnde voor het jaar 2011, EUR voor een gezin zonder personen ten laste). De rentevoet wordt eveneens gewogen in functie van het aantal personen ten laste en niet enkel meer in functie van het aantal kinderen ten laste (een vermindering van 0,50 % per jaar per persoon ten laste met een maximum van 2,00 %). De rentevoet wordt ook met 1,00 % per jaar verminderd voor de ontlener die op de referentiedatum gehanteerd bij de toekenning van de lening, jonger was dan 35 jaar. Zoals hiervoor opgemerkt, werd in 2005 de referentierentevoet, een van de parameters voor de berekening van de rentevoet van de leningen in het fonds B2A, van 6,75 % teruggebracht op 4,10 %. Voor de ontleners waarvan het inkomen onder het voornoemde plafond valt, bedraagt de maximum rentevoet van de lening 3,85 %. De rentevoet bedraagt 4,10 % voor de ontleners met een inkomen dat dit plafond overschrijdt. Voor de leningen B2 wordt bij overschrijding van het hoogste inkomenbarema de maximum rentevoet voorzien volgens het aantal kinderen ten laste, verhoogd met 1 %. In 2011 dienden leningdossiers aangepast te worden. 29 leningen werden binnen de vier maanden voorafgaand aan de herziening terugbetaald en 23 anderen kort na de aanpassing. 48 ontleners hebben de nodige documenten voor aanpassing niet ingediend. De maximale rentevoet werd derhalve toegepast, overeenkomstig de bepalingen van de leenakte. Voor 11 dossiers werd op het einde van het dienstjaar nog gewacht op 45

46 bijkomende elementen. De hierna vermelde gegevens en de tabellen 32 en 33 houden geen rekening met deze 111 voornoemde dossiers en betreffen derhalve 905 aanpassingen, waarvan 334 leningen B2 (oude reglementering) en 571 leningen B2A. Voor alle leningen B2A ging het om een eerste herziening. Voor 245 leningen B2 betrof het een tweede herziening en voor de overige 89 leningen B2, een derde herziening. De rentevoet van 553 leningen, zijnde 58,90 %, bleef ongewijzigd. 292 ontleners, zijnde 32,26 %, zagen hun rentevoet verhoogd. De rentevoet van 80 leningen, zijnde 8,84 %, daalde. Voor 71,82 % van de ontleners die bij de aanpassing een verhoging van de rentevoet kenden, was deze het gevolg van hun verbeterde financiële situatie, voor 10,31 % lag een vermindering van het aantal personen ten laste aan de basis van de verhoging. Voor de overige 17,87 % was de verhoging te wijten aan een combinatie van beide factoren. Voor 59,74 % van de ontleners die van een verlaging genoten, was dit het gevolg van een verslechterde financiële situatie, voor 32,47 % van een verhoging van het aantal personen ten laste, voor 7,79 % speelden beide factoren mee. Het belastbare inkomen van 81 ontlenersgezinnen (50 in het kader van het fonds B2, 31 in dat van het fonds B2A), zijnde 8,95 % oversteeg het reglementaire voorziene maximum inkomen. Globaal gezien steeg de gemiddelde rentevoet aangerekend aan de 905 gezinnen van 2,47 % naar 2,76 %. Voor de leningen B2, ging de rentevoet van 3,16 % naar 3,61 %, voor de leningen B2A, van 2,07 % naar 2,27 %. Het gemiddelde maandgeld van alle aangepaste leningen verhoogde van 510,6 EUR naar 519,29 EUR. Het gemiddelde maandgeld van de leningen B2 ging van 520,61 EUR naar 529,18 EUR, dat van de leningen B2A, van 504,79 EUR naar 513,51 EUR. Het hoeft geen betoog dat de werklast die deze herzieningen meebrengt jaar na jaar stijgt. In 2000 werden 286 leningen herzien, in 2004, 497, in 2008 bedroeg dit aantal 639, in 2010, 688. Zonder rekening te houden met de vervroegde terugbetalingen die allicht tegen dan nog zullen plaatshebben, dienen in 2013, 2015 en 2016 respectievelijk 1.300, en leningen herzien te worden. Dit betekent een verhoging van 354 % tussen 2000 en 2013 en van 532 % tussen 2000 en Met deze stijging van het aantal dossiers verhoogt ook de complexiteit van de behandeling ervan : meer minimum en maximum rentevoeten waarmede moet rekening worden gehouden, toepassing of niet van een vermindering voor jonge gezinnen, verschillende referentiejaren voor het belastbaar inkomen, eventuele ponderatie van de rentevoet door de energieprestatieleningen. De leenaktes voorzien reeds jaren systematisch de verplichting voor de ontleners om binnen een bepaalde termijn, afhankelijk van de uit te voeren werken, een reeks veiligheidswerken en bijhorende controles te laten uitvoeren die de gelijkvormigheid van de werken aan de huidig geldende veiligheidsnormen moeten waarborgen in de woning waarvan ze eigenaar zijn geworden. Het betreft de stabiliteit van het gebouw, elektriciteits, gas, verwarmingsinstallatie, waterafvoer, verluchting van de ruimtes, evacuatie verwarmingsgassen, enz. Het Fonds eist eveneens de aanwezigheid in de woning van rookmelders die conform zijn aan de bepalingen van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 15 april 2004 tot bepaling van bijkomende verplichtingen inzake brandvoorkoming in de te huur gestelde woningen. Het Fonds kijkt nauwlettend toe op de naleving van deze verplichtingen. Helaas moet men vaststellen dat een aantal ontleners het belang van de overeengekomen werken miskennen en talmen om de veiligheidswerken uit te voeren. Sinds 2002 kan het Fonds een sanctie toepassen in de vorm van een verhoging van de rentevoet wanneer de 46

47 ontlener de voorziene werken niet binnen de afgesproken termijn uitvoert. De maximumrentevoet kan oplopen van 6,10 % tot 8,75 % (naargelang de in voege zijnde referentierentevoet) voor de gewone leningen B2A en tot 7,00 % voor de bijkomende leningen voor jongeren B2B. Het Fonds heeft in de loop van 2004 beslist om gebruik te maken van deze sanctie voor de ontleners die in gebreke blijven voor wat het afleveren van de veiligheidsattesten betreft, in de hoop dat dit hen ertoe zal bewegen zich snel in orde te stellen. Een strikte procedure die in een vorig verslag werd omschreven werd uitgewerkt. Ze kan uiteindelijk wel nog uitmonden in de terugbetaling van de lening, zo de ontlener, na twee etappes van intrestverhoging en een verzoeningsprocedure die in de eerste plaats de uitvoering van de veiligheidswerken beoogt, nog steeds nalaat zijn verplichtingen terzake na te komen. In 2011 werd de rentevoet verhoogd van 43 leningen, tegenover 24 in het voorafgaande jaar. Voor een meerderheid van de betrokken ontleners was dit voldoende om hen wakker te schudden. 27 ontleners stelden zich in orde binnen de twee maanden na toepassing van de verhoging. In voorkomende gevallen werd de verhoging volledig tenietgedaan. 6 gezinnen hadden iets meer tijd nodig. Voor hen werd de verhoging aangehouden zolang de attesten niet werden afgeleverd. De 10 overige ontleners hadden hun dossier nog niet geregulariseerd op het einde van het jaar. Voor 1 onder hen werd een tweede verhoging toegepast. 4 ontleners die de rentevoet van hun lening verhoogd zagen vóór 2011, regulariseerden hun dossier in de loop van het dienstjaar, 2 weliswaar na een tweede verhoging. 1 andere ontlener betaalde uiteindelijk de lening terug, zonder zich in orde te stellen. 1 andere lening, die eveneens vóór 2011 een verhoging van de rentevoet kende, werd volledig afgelost na de openbare verkoop van het pand. Geen enkele verzoeningsprocedure wegens het niet naleven van de veiligheidswerken werd in de loop van het dienstjaar opgestart. In 2011 werd aan 4 ontlenersgezinnen toestemming gegeven om een gedeelte van hun woning te verhuren aan derden, mits verhoging van de rentevoet. 10 ontleners hebben in 2011, in het kader van de reglementering van het fonds B2, de toestemming gekregen om een familielid te laten inwonen. Dergelijke toelating wordt slechts gegeven voor zover de bewoonbaarheid van het goed niet in het gedrang komt. 4 ontleners dienden een aanvraag in voor de vestiging van een sociale zetel in het pand, 2 voor de uitoefening van een zelfstandige activiteit in het pand. Het Fonds heeft deze aanvragen aanvaard. In het kader van hun (echt)scheiding hebben 33 ontleners gevraagd om te worden ontheven van hun verplichtingen ten overstaan van het Fonds. 1 aanvraag werd niet aanvaard omwille van de precaire financiële toestand van de ontlener die in het pand zal blijven. In 13 van deze dossiers heeft de ontlener die de woning overneemt een bijkomende lening gevraagd teneinde het deel dat de expartner in het pand bezit te kunnen overkopen en enkele werken te kunnen uitvoeren. Deze leningen werden toegekend. Om de verrichting draaglijk te houden, werd aan 8 van deze ontleners een verlenging toegestaan van de duur van de oorspronkelijke lening. Beheer van de betalingen. De achterstallen in de terugbetaling van de hypotheekleningen kenden in 2011 een toename van ,14 EUR. In 2008 en 2009 verhoogden de achterstallen respectievelijk met ,70 EUR en ,98 EUR. In 2010 werd er, zeer uitzonderlijk, een vermindering met 7.864,85 EUR opgetekend. 47

48 Uit bijgevoegde tabellen kan men lezen dat het aantal lopende leningen blijft stijgen. Op 5 jaar tijd gaat het om een stijging van 30,63 %, met name van in 2007 naar leningen in Dit vertaalt zich nog meer in de evolutie van de verschuldigde bedragen op jaarbasis. Op 5 jaar tijd stegen deze met 46,97 %, met name van ,07 EUR in 2007 naar ,72 EUR in Deze bedragen omvatten o.a. verschuldigde mensualiteiten, nalatigheidsinteresten, verzekeringspremies betaald door het Fonds voor de ontleners die hun verplichtingen ten aanzien van hun verzekeringsmaatschappijen niet nakwamen, eventuele procedurekosten en vervroegde terugbetalingen, voornamelijk ingevolge verkoop van de woning of ingevolge een overname van schuld door een andere kredietverlener. De jongste jaren hebben wij telkens verwezen naar de problematiek van de onbetaalde premies. De meeste ontleners gaan een verzekering aan die bij overlijden het saldo of een percentage van het saldo van de lening dekt en waarvan de premie maandelijks, driemaandelijks, semestrieel of jaarlijks wordt betaald. Bovendien sluiten zij uiteraard ook een brandverzekering af, meestal betaalbaar op jaarbasis. Wanneer na een ingebrekestelling door de verzekeraar, de desbetreffende premie niet vereffend wordt door de ontlener, dan wordt het Woningfonds hiervan op de hoogte gesteld. Het Fonds betaalt dan deze premie en vordert deze uiteraard terug bij de ontlener. Zo heeft het Fonds in 2011 niet minder dan 453 brandverzekeringspremies en 451 levensverzekeringspremies betaald, voor een totaal bedrag van ,66 EUR. In vergelijking met 5 jaar terug (2007) is het aantal onbetaalde premies gestegen met 44,87 % en het totaal verschuldigd bedrag aan premies met 50,20 %. Het spreekt voor zich dat deze verontrustende evolutie een negatieve invloed heeft op het niveau van de achterstallen. Men dient zich dan ook de vraag te stellen of de woonkosten voor onze gemiddelde ontlener nog een groter aandeel in het gemiddeld gezinsbudget kunnen uitmaken dan vandaag de dag, zeker in het licht van de evolutie van de energieprijzen en van de levensduurte in het algemeen. Zo blijkt uit een studie van het Onderzoeks en Informatiecentrum van de Verbruikers Organisaties van november 2011, dat tussen 1997 en 2009 de energieuitgaven (gas en electriciteit) viermaal sneller gestegen zijn dan de lonen in diezelfde periode. Tussen juni 2006 en juni 2011 stegen de lonen met 11,66 %, terwijl de gas en electriciteitsprijs respectievelijk met 31,42 % en 26,27 % stegen. In diezelfde periode van 5 jaar, is de prijs voor het drinkwater met circa 30,00% toegenomen. In een persmededeling dd. 19 januari 2012, meldt de Centrale voor Kredieten aan Particulieren bij de Nationale Bank, dat de vaststellingen die in 2009 en 2010 werden gedaan inzake betalingsachterstallen doorgetrokken worden in Consumenten ondervinden de impact van de crisis en zien zich in toenemende mate met betalingsmoeilijkheden geconfronteerd. Zo bedraagt het aantal kredietnemers met een openstaande betalingsachterstand in voormelde Centrale personen (zijnde een stijging met 3,3 %). Ter herinnering: overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake, moet het Woningfonds voor een schuld die langer dan 3 maanden openblijft, de identiteit en de achterstallen van de ingebreke blijvende ontleners melden aan de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. Hoewel dit een drukkingsmiddel is ten overstaan van de ontlener (hij wordt per aangetekende brief tijdig verwittigd van het risico van melding aan de Centrale) heeft het Fonds in 2011, de identiteit van 188 ontleners (voor 122 leningsdossiers) moeten mededelen aan de Centrale. 48

49 Deze melding aan de Centrale houdt geen juridische gevolgen in voor de ontlener.hij zal het wel bijzonder moeilijk hebben om een een krediet te bekomen zolang hij gekend is bij de Centrale. Elke kredietgever heeft trouwens de wettelijke verplichting om de Centrale te raadplegen vooraleer hij een krediet toekent. De evolutie van het aantal procedures van collectieve schuldenregeling, kan een beeld geven van de financiële draagkracht van de gezinnen. Het betreft een vrijwillige procedure, waarbij een persoon met een overdadige schuldenlast aan een schuldbemiddelaar vraagt om een regeling uit te werken voor al zijn schuldeisers. Deze schuldbemiddelaar wordt aangeduid door de bevoegde arbeidsrechtbank en zolang de schuldbemiddeling loopt, kunnen de schuldeisers geen gerechtelijke stappen nemen tot invordering van hun schuldvordering. De schuldbemiddelaar zal een aanzuiveringsregel trachten uit te werken en heeft bovendien een controletaak op de uitvoering van de door de rechtbank aanvaarde maatregelen. Sedert het ontstaan van deze procedure bij wet van 5 juli 1998, werden over het hele land collectieve schuldenregelingen uitgesproken, waarvan 7738 in 2011, zijnde een verhoging met 8,90 %. In 2011 hebben er 4 ontleners van het Fonds een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Dit is eenzelfde aantal dan het jaar voordien. Sedert het in voege treden van deze wet, hebben er tot op heden 50 ontleners een dergelijke procedure aangevat. De leenakte voorziet dat bij achterstallen in de terugbetaling van de lening, het Woningfonds de mogelijkheid heeft om loonsafstand uit te voeren via de werkgever van de ontlener. Om dit te kunnen uitvoeren, dient de ontlener uiteraard over een inkomen uit arbeid te beschikken, wellicht voltijds en mag er uiteraard op het ogenblik van het verzoek nog geen loonsbeslag zijn uitgaande van een andere schuldeiser. Vele ontleners hebben bovendien kinderen ten laste, wat tot gevolg heeft dat het beslagbaar bedrag nog vermindert. Zo bepaalt het koninklijk besluit van 24 december 2010 dat voor het jaar 2011 het bedrag dat niet vatbaar is voor beslag 1.003,00 EUR bedraagt. De schijf tussen 1.000,01 EUR en 1.077,00 EUR is beslagbaar a rato van 20 %, de schijf tussen 1.077,01 EUR en 1.188,00 EUR a rato van 30% en de schijf tussen 1.188,01 EUR en 1.300, 00 EUR a rato van 40 %. Al wat dit laatste bedrag overschrijdt, is volledig beslagbaar. Bij voormelde bedragen dient een bedrag van 62,00 EUR per kind ten laste te worden toegevoegd. Geen enkele loonsafstand was lopende eind Wanneer ondanks verschillende aanmaningen tot betalen, de achterstallen blijven toenemen en voor zover er geen procedure van collectieve schuldregeling loopt, dan blijft er in het slechtste geval enkel de procedure van openbare verkoping over. Vooraleer deze procedure te kunnen starten, dient er eerst voor de rechtbank een verzoeningsprocedure te worden ingezet. Zo werden er in 2011, 33 verzoeningsprocedures opgestart (tegenover 37 in 2010), waarvan er: 8 konden worden stopgezet voor de zitting, waarvan 4 ingevolge volledige terugbetaling van de achterstallen, 3 ingevolge het vaststellen van een terugbetalingsplan en 1 ingevolge volledige terugbetaling bij verkoop van het goed; 12 tot een minnelijke schikking hebben geleid met vaststelling van een terugbetalingsplan; 9 niet tot een akkoord hebben geleid omdat bv. de ontleners niet aanwezig waren op de zitting of omdat er op de zitting geen akkoord kon bekomen worden wat betreft de terugbetaling van de achterstallen; 49

50 3 dossiers waren nog niet behandeld eind Wanneer ondanks deze verzoeningsprocedure de situatie nog verslechtert, dat dient men via gerechtsdeurwaarder over te gaan tot het onroerend beslag, zijnde de laatste procedurestap voor het neerleggen van het verzoekschrift tot aanduiding van de notaris belast met de openbare verkoop. Er werden in procedures van onroerend beslag ingezet, zijnde eenzelfde aantal als het jaar voordien. Als ultiem middel om de schuldvordering te innen, is er uiteindelijk de gedwongen openbare verkoop van het goed. Het Fonds heeft in procedures van openbare verkoop opgestart. Beide procedures waren nog lopende eind Daarnaast werden er 5 procedures van openbare verkoop opgestart door andere schuldeisers, met name 4 door de vereniging van medeeigenaars ingevolge achterstallen in de betaling van kosten eigen aan de medeeigendom en 1 door een andere kredietinstelling. Wat deze procedures betreft: was er 1 waarbij de nettoopbrengst van de openbare verkoop voldoende was om het saldo van de lening terug te betalen; waren er 2 waarbij de nettoopbrengst van de openbare verkoop onvoldoende was om het saldo van de lening te dekken. Deze panden werden door het Fonds in het kader van de openbare verkoop aangekocht. waren er 2 nog hangend eind b) In het kader van andere fondsen. Eind 2011, waren er 101 leningen in omloop in het kader van het F.S.T. en in het fonds B1, sensu stricto. Voor 96 leningen verloopt de terugbetaling zonder noemenswaardige problemen, 5 leningen hebben een achterstand. * * * 50

51 B. STATISTIEKEN. 1. Algemene verrichtingen van hypothecaire leningen Fonds B2. Tabel 1.a. Infoonderhoud Spreiding van de gezinnen die voor een infoonderhoud langskwamen bij het Fonds en dit volgens hun grootte Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Aantal Absoluut % , , , ,69 4 of meer ,09 Totaal ,00 Tabel 1.b. Infoonderhoud (1) Gezinssamenstelling van de aanvragers. Jaar Totaal aantal gezinnen Totaal aantal personen Gemiddeld aantal personen per gezin Totaal aantal aanvragers Totaal aantal inwonenden die geen aanvrager zijn Ten laste Gemiddeld 2009 (2) , , , , , ,59 (1) Het infoonderhoud gaat hoofdzakelijk over de algemene hypothecaire leningen en in bijkomende orde over de jongerenleningen. (2) vanaf april

52 Tabel 1.c. Infoonderhoud Sociaalprofessioneel statuut van de aanvragers (*) Statuut Aantal aanvragers % Zelfstandige Bediende Arbeider Gepensioneerd Zonder werk ,97 30,31 25,52 0,24 39,96 Totaal ,00 (*) Totaal van de aanvragers, verdeeld over gezinnen. Tabel 1.d. Infoonderhoud Identiteits en verblijfstitel van de aanvragers Titel Aantal % Belgische indentiteitskaart Europese titel Titel voor vreemdelingenpas van 5 jaar IGVR tijdelijk IGVR onbepaald Inschrijvingsbewijs EU Inschrijvingsbewijs buiten EU Onbepaald ,39 18,19 6,37 2,23 14,46 0,09 0,27 0,00 Totaal ,00 52

53 Tabel 1.e. Infoonderhoud Spreiding van de gezinnen volgens het belastbaar inkomen (*) dat in aanmerking wordt genomen voor de toekenning van de lening en de vaststelling van de rentevoet Bedrag van het belastbaar inkomen Grootte van het gezin Totaal 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 personen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % < , , , , , , ,74 > of = en < , , , , , , ,66 > of = en < , , , , , , ,66 > of = en < , , , , , , ,21 53 > of = , , , , , , ,73 Totaal , , , , , , ,00 (*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2008 of 2009, naargelang de infoaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2011.

54 Tabel 1.f. Infoonderhoud Spreiding van de gezinnen naargelang het niveau van hun gemiddeld maandelijks nettoinkomen (zonder kinderbijslag) Gemiddeld netto maandelijks inkomen Gezinnen < > of = en < > of = en < > of = en < > of = en < > of = Totaal Aantal % 3,33 23,65 31,48 18,05 13,02 10,47 100,00 Tabel 2 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen die een aanvraag deden (*) en dit volgens hun grootte Samenstelling van de gezinnen in functie van het aantal personen ten laste Aantal Absoluut % , , , , ,30 5 of meer 49 3,71 Totaal ,00 (*) met name gezinnen die een leningsaanvraag indienden voor een welbepaalde woning. 54

55 Tabel 3 Algemene verrichtingen Samenstelling van de ontlenersgezinnen. Jaar Totaal aantal gezinnen Totaal aantal personen Gemiddeld aantal personen per gezin Totaal aantal ontleners Totaal aantal inwonenden die geen ontleners zijn Ten laste Niet ten laste Totaal Gemiddeld , , , , , , , , , ,51 Tabel 4 Algemene verrichtingen Spreiding van de ontlenersgezinnen volgens het aantal personen ten laste. Jaar Gezinnen zonder personen ten laste Gezinnen met 1 persoon ten laste Gezinnen met 2 personen ten laste Gezinnen met 3 personen ten laste Gezinnen met 4 personen ten laste Gezinnen met 5 personen ten laste of meer Alle gezinnen samen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 55

56 Tabel 4 bis Algemene verrichtingen Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden. Jaar 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 personen 7 personen en + Alle gezinnen samen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 56

57 Tabel 5 Algemene verrichtingen Gemiddelde leeftijd van de ontleners. Jaar Gemiddelde leeftijd van de ontleners Gemiddelde leeftijd van de inwonenden die geen ontlener zijn (*) jaar 3 maanden 34 jaar 1 maand 34 jaar 6 maanden 35 jaar 3 maanden 36 jaar 0 maanden 10 jaar 3 maanden 9 jaar 7 maanden 9 jaar 7 maanden 10 jaar 3 maanden 10 jaar 1 maand (*) vanaf 2003 wordt rekening gehouden met de leeftijd van alle personen die deel uitmaken van het gezin van de ontlener, deze laatste uitgesloten. Tabel 6 Algemene verrichtingen Sociaalprofessioneel statuut van de ontleners (1) Statuut Aantal ontleners % Zelfstandige Bediende Arbeider Zonder werk (2) ,68 32,84 27,04 35,44 Totaal ,00 (1) totaal van alle personen die ontlenen, onderverdeeld in 918 gezinnen. (2) waaronder 205 het statuut van uitkeringsgerechtigde werkloze hebben, 182 zonder enig inkomen zijn, 27 die genieten van een ziekte of invaliditeitsuitkering, 26 van een leefloon of gelijkwaardig inkomen, 5 van een ouderdoms of overlevingspensioen en 32 andere. 57

58 Tabel 7 Algemene verrichtingen Evolutie van het maandelijks nettoinkomen van de ontlenersgezinnen (eventuele kinderbijslagen inbegrepen). Jaar Nettoinkomen (in EUR) Evolutie (2005 = 100) (*) 1.858, , , , ,26 100,00 102,67 103,33 102,10 105,57 (*) In 2011 bedraagt het maandelijks nettoinkomen van de gezinnen die kinderbijslagen ontvangen 2.185,28 EUR, dat van de gezinnen die het zonder kinderbijslag moeten stellen, 1.555,33 EUR. Tabel 8 Algemene verrichtingen Bron van inkomsten van de ontleners Gezinsinkomen Aantal % Eén beroepsinkomen Twee of meer beroepsinkomens Eén beroepsinkomen + vervangingsinkomen Vervangingsinkomens ,18 15,58 11,22 21,02 Totaal ,00 58

59 Tabel 9 Algemene verrichtingen Samenstelling van het gemiddeld maandelijks netto gezinsinkomen Samenstelling van het inkomen Gemiddeld bedrag (in EUR) % Beroeps of vervangingsinkomen van de ontleners Inkomen van de kinderen en/of andere samenwonenden Kinderbijslag 1.686,83 18,28 257,15 85,97 0,93 13,10 Totaal 1.962,26 100,00 Tabel 10 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen volgens hun gemiddeld nettomaandinkomen (zonder kinderbijslag) Gemiddeld maandelijks nettoinkomen (in EUR) Gezinnen < > of = en < > of = en < > of = en < > of = en < > of = Totaal Aantal % 4,58 37,58 33,66 13,07 8,93 2,18 100,00 59

60 Tabel 11 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen in functie van het belastbaar inkomen (*) dat als basis diende voor het toekennen van de lening en het vaststellen van de rentevoet Bedrag van het belastbaar inkomen Grootte van het gezin 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 personen of meer Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % < , , , , , , ,57 > of = en < , , , , , , ,53 > of = en < , , , , , , ,49 60 > of = en < , , , , , , ,96 > of = ,22 7 0,76 8 0, , , , ,45 Totaal , , , , , , ,00 (*) Het gaat hier om de aan de personenbelasting onderworpen inkomsten voor het jaar 2008 of 2009, naargelang de leningsaanvraag is ingediend vóór of na 30/06/2011.

61 Tabel 12 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen (1) volgens de barema s van het jaarinkomen van toepassing in de sociale huisvestingssector (2) Aantal personen ten laste (3) Barema (in EUR) A B C Totaal Aantal in % (1) Barema (in EUR) Aantal in % (1) Barema (in EUR) Aantal in % (1) Aantal in % (1) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,83 4 0, , , , ,54 0, , ,71 3 0, ,87 0, ,05 2 0, ,15 2 0, , , , , , , , , , ,35 Totaal , , , ,82 (1) op 918 gezinnen die een lening hebben aangegaan in 2011 A = alleenstaande B = gezin met meer dan 1 persoon, dat slechts over 1 inkomen beschikt C = gezin met meer dan 1 persoon, dat over minstens 2 inkomens beschikt (2) op 01/01/2011 (3) de persoon ten laste volgens de reglementaire bepalingen van het Fonds.

62 Tabel 13 Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde maandgelden. Jaar Gezinnen zonder personen ten laste Bedrag (in EUR) Evolutie Gezinnen met personen ten laste Bedrag (in EUR) Evolutie Alle gezinnen samen Bedrag (in EUR) Evolutie ,04 100,00 565,76 100,00 527,46 100, ,44 102,97 572,17 101,13 537,90 101, ,65 103,01 596,97 105,52 556,44 105, ,98 99,57 577,85 102,14 542,64 102, ,91 102,45 608,71 107,59 570,83 108,22 Tabel 14 Algemene verrichtingen Verhouding tussen maandgeld en het maandelijks nettoinkomen (kinderbijslagen inbegrepen). Jaar Gezinnen zonder personen ten laste Nettoinkomen (in EUR) Bedrag (in EUR) % van het inkomen Gezinnen met personen ten laste Alle gezinnen samen Maandgeld Nettoinkomeinkomen Maandgeld Netto Maandgeld (in EUR) (in EUR) Bedrag (in EUR) % van het inkomen Bedrag (in EUR) % van het inkomen ,00 485,04 31, ,50 565,76 26, ,73 527,46 28, ,92 499,44 30, ,24 572,17 26, ,42 537,90 28, ,36 499,65 31, ,78 596,97 27, ,63 556,44 28, ,26 482,98 32, ,77 577,85 27, ,69 542,64 28, ,47 496,91 32, ,36 608,71 27, ,26 570,83 29,09 62

63 Tabel 15 Algemene verrichtingen Verhouding tussen maandgeld en maandelijks nettoinkomen (eventuele kinderbijslag inbegrepen), volgens de aard van het inkomen Inkomen en maandgeld (in EUR) Gezinnen met minstens één beroepsinkomen Gezinnen met uitsluitend vervangingsinkomen Alle gezinnen samen Gemiddeld gezinsinkomen 2.063, , ,26 Gemiddeld maandgeld 590,37 497,45 570,83 Verhouding maandgeld en inkomen 28,61 % 31,46 % 29,09 % Tabel 16 Algemene verrichtingen Duur van de leningen Jaren Aantal % ,11 0,11 0,44 0,22 0,11 2,07 0,11 0,11 3,70 0,33 0,65 0,98 1,42 9,69 0,76 1,63 1,42 1,63 30,61 1,20 1,53 1,09 1,53 38,55 Totaal ,00 Gemiddelde duur van de leningen is 25 jaar en 4 maanden (in 2010: 24 jaar en 2 maanden). 63

64 Tabel 16 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde duur van de leningen. Jaar Gemiddelde duur in jaren Evolutie ,20 24,65 24,86 25,17 25,32 100,00 101,89 102,73 104,03 104,65 Tabel 17 Algemene verrichtingen Bewoningstitel van de woning vóór toekenning van de lening. Ontlenersgezinnen Jaar Eigenaars vóór de lening Andere Aantal % Aantal % , , , , , , , , , ,41 N.B. Zonder rekening te houden met de gezinnen die een lening hebben aangegaan voor het uitvoeren van werken, voor verdeling of voor het terugbetalen van een voordien aangegane schuld, waren er 21 gezinnen (3,10 %) voordien eigenaar en 657 (96,90 %) niet. 64

65 ALGEMENE VERRICHTINGEN SPREIDING PER GEMEENTE VAN DE HYPOTHECAIRE LENINGEN TOEGEKEND IN 2011 (in percentages) dan 2 % van 2 tot dan 4 % van 4 tot dan 10 % 10 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 65

66 Tabel 18 Algemene verrichtingen Spreiding van de hypothecaire panden per gemeente, volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*) Gemeente R.V.O.H.R. Buiten R.V.O.H.R. Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Anderlecht Brussel (2) Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde ,01 0,98 1,20 0,65 0,22 0,22 2,29 3,49 4,90 3,05 6,86 1,09 2, ,65 0,44 0,76 1,09 4,25 4,68 1,20 8,28 2,40 4,68 1,63 0,76 5,12 3,49 0,22 8,39 0,11 0,87 0,33 2,72 3,81 0, ,66 1,42 1,96 1,74 4,47 4,68 1,20 8,50 4,69 8,17 1,63 0,76 10,02 3,49 3,27 15,25 1,20 0,87 0,33 2,72 6,75 0,22 Totaal , , ,00 (1) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. (2) De gemeente Brussel is opgesplitst in: Brussel (Vijfhoek), Haren, Laken en NederoverHeembeek. Tabel 18 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de hypothecaire panden volgens hun ligging in of buiten de R.V.O.H.R. (*). Jaar R.V.O.H.R. Buiten R.V.O.H.R. Totaal Aantal % Aantal % Aantal % , , , , , , , , , , , , , , ,00 (*) R.V.O.H.R. = ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie. 66

67 Tabel 19 Algemene verrichtingen Spreiding van de leningen volgens de gemeente van herkomst van het gezin Herkomst Aantal % Zelfde gemeente als het hypothecair pand ,18 Andere gemeente van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ,94 Gemeente buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 54 5,88 Totaal ,00 67

68 Tabel 20a Algemene verrichtingen Energieprestatieleningen Spreiding van de ontlenersgezinnen op basis van het aantal gezinsleden Jaar 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 personen 7 personen en + Alle gezinnen samen Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % , , , , ,89 3 6,38 1 2, ,00 68

69 Tabel 20b Algemene verrichtingen Energieprestatieleningen Spreiding en bedrag volgens het woningtype Woningtype Aantal % Totaal bedrag Gemiddeld bedrag Appartement 31 65, , ,61 Duplex 2 4, , ,00 Deel van een huis 0 0,00 Huis 14 29, , ,93 Totaal , , ,02 Tabel 20c Algemene verrichtingen Energieprestatieleningen Spreiding en bedrag volgens het type van werken Type de werken Aantal Totaal bedrag % Gemiddeld bedrag Installatiecontrole 2 250,00 0,05 125,00 Gevelisolatie ,00 4, ,60 Verwarmingsinstallatie ,00 33, ,96 Buitenschrijnwerk ,00 48, ,31 Vloerisolatie van het hoofdgebouw ,00 1, ,75 Dakisolatie van het bijgebouw ,00 2, ,00 Dakisolatie van het hoofdgebouw ,00 8, ,67 Aanleg van groene daken 1 800,00 0,16 800,00 Verluchtingsinstallatie ,00 1, ,50 Totaal ,00 100, ,50 69

70 Tabel 21 Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde aankoopprijs en de gemiddelde kostprijs van de werken gepaard met een aankoop, met uitzondering van de nieuwbouwwoningen. Kostprijs van de verrichting Jaar Aantal Aankoop Prijs (in EUR) Aantal Werken Prijs (in EUR) Globale kostprijs (in EUR) Evolutie , , ,31 100, , , ,78 103, , , ,00 105, , , ,44 104, , , ,05 110,93 Tabel 22 Algemene verrichtingen Evolutie van de gecumuleerde achterstallen. Datum Kleine achterstallen (< of = 2 mensualiteiten) (in EUR) Contentieux (> 2 mensualiteiten) (in EUR) Betwiste zaken (leningssaldo na deficitaire verkoop) (in EUR) Totaal (in EUR) Jaarlijkse evolutie (in EUR) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,14 70

71 Tabel 23 Algemene verrichtingen Spreiding van de totale kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen Aard van de verrichting Aantal leningen Spreiding van de kostprijs (in EUR) Aankoop (1) Werken Terugbetaling van schulden Aktekosten en B.T.W. (2) Diverse kosten Totale kostprijs 1. Nieuwbouw + aankoop onder het BTWstelsel , , , , ,22 2. Aankoop 3. Aankoop + werken , , , , ,00 4. Werken , , , , Uit onverdeeldheid treden Uit onverdeeldheid treden + werken , , , , , , , ,00 7. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden 8. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken , , , ,00 530, ,00 9. Terugbetaling van schulden + werken , , , , Andere verrichtingen Totaal , , , , , ,35 (1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor de nieuwbouwwoningen en aankopen onder het BTWstelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.

72 Tabel 24 Algemene verrichtingen Spreiding van de gemiddelde kostprijs van de verrichtingen (zonder overlijdensverzekering) volgens de aanwending van de fondsen Aard van de verrichting Aantal leningen Aankoop (1) % Werken % Terugbetaling schulden Bedrag (in EUR) bestemd voor % Aktekosten en BTW (2) % Diverse kosten % Totaal 1. Nieuwbouw + aankoop onder het BTWstelsel ,08 11, ,84 47, ,10 16, ,58 23, ,60 2. Aankoop 3. Aankoop + werken ,68 86, ,66 3, ,52 9,73 574,27 0, ,13 4. Werken ,79 91,76 537,27 2, ,57 5, ,63 5. Uit onverdeeldheid treden ,67 84, ,67 15, , Uit onverdeeldheid treden + werken ,85 84, ,31 6, ,77 7, ,85 1, ,77 7. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden 8. Uit onverdeeldheid treden + terugbetaling van schulden + werken ,93 32, ,07 5, ,07 55, ,93 5,88 37,86 0, ,86 9. Terugbetaling van schulden + werken ,50 3, ,00 94, ,00 2, , Andere verrichtingen (1) voor 1 = aankoopprijs van de grond, voor 2 en 3 = aankoopprijs van de woningen en voor 5, 6, 7 en 8 = prijs van het te bekomen deel. (2) BTW voor nieuwbouwverrichtingen en aankopen onder het BTWstelsel, inbegrepen de B.T.W. op subsidies toegekend via de GOMB voor de verkoop van zijn woningen.

73 Tabel 25 Algemene verrichtingen Totale kostprijs (zonder overlijdensverzekering) en financieringsbronnen van de verrichting. Kostprijs van de verrichtingen (in EUR) Verdeling volgens bron van financiering (in EUR) Jaar Algemeen totaal Algemeen totaal Leningen Woningfonds Eigen middelen Vreemde middelen Andere bronnen Aantal leningen Eenheidsgemiddelde Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde Algemeen totaal In % van de kostprijs Eenheidsgemiddelde In % van de kostprijs , , , ,30 82, , ,58 16, , ,68 1, , , , ,68 80, , ,31 16, , ,68 2, , , , ,54 82, , ,01 16, , ,29 1, , , , ,44 83, , ,00 14, , ,77 1, , ,11 (1) , ,47 84, , ,34 14, , ,29 0,95 (1) inbegrepen een bedrag van ,00 EUR, dat 1 lening dekt in het FST en 1 lening in PER, in combinatie met een lening in het fonds B2A.

74 Tabel 25 bis Algemene verrichtingen Verdeling van de gezinnen in functie van de middelen die zijzelf investeerden Eigen geïnvesteerde middelen Aantal % 0 EUR (1) 1 tot EUR tot EUR tot EUR tot EUR > EUR ,82 6,97 24,51 15,80 11,44 32,46 Totaal ,00 (1) 19 gezinnen zonder eigen middelen maar wel van derden (familiale lening, bijkomend krediet,...) Tabel 26 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen volgens de aard van de woning waarover zij beschikken Aard van woning (1) Aantal kamers Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2) Aantal gezinnen % Studio Subtotaal 44, , , , , , , ,04 Appartement Gedeelte van huisduplex Huis 3 107, ,00 4 en meer 142,75 4 0,44 Subtotaal 82, , ,73 1 0, ,00 6 0, , , , ,96 4 en meer 127,94 1 0,11 Subtotaal 150, , ,67 3 0, , , , ,08 4 en meer 166, ,34 Subtotaal 144, ,15 Totaal 92, ,00 (1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een sanitaire hoek/wc en een keukenhoek. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (2) in m². 74

75 Tabel 26 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte per type woning in m². Jaar Studio Appartement Gedeelte van huisduplex Huis Algemeen gemiddelde Evolutie ,22 83,26 109,90 140,84 91,93 101, ,08 82,76 109,15 138,89 89,74 98, ,38 82,57 103,51 138,26 91,11 100, ,82 82,57 102,44 137,17 89,37 98, ,38 82,73 114,38 144,24 92,88 101,03 75

76 Tabel 27 Algemene verrichtingen Gemiddelde oppervlakte, aantal kamers en kostprijs van de woningen, volgens type, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTWstelsel (1) Aard van de woning (2) Aantal woningen Aantal % Aantal kamers Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte Gemiddelde kostprijs zonder onkosten (3) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² Gemiddeld maandgeld Studio 12 1,45 42, , ,85 393, , , , ,64 490, , , , ,50 503,97 Appartement , , , ,83 580, , , , ,75 692,95 3 0,36 4 en meer 142, , ,06 818,24 Subtotaal ,16 82, , ,01 571,06 1 0, , , ,42 569,47 Gedeelte van huisduplex 4 0, , , ,80 567, , , , ,85 627, , , , ,07 709,62 1 0,12 4 en meer 150, , ,33 927,10 Subtotaal 31 3,74 115, , ,11 664, , , , ,19 688,60 Huis 17 2, , , ,86 712, , , , ,90 787, ,34 4 en meer 164, , ,22 813,13 Subtotaal ,65 143, , ,89 781,30 Totaal ,00 90, , ,90 598,58 (1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of die, gesubsidieerd door het Gewest, te koop werden aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten en de O.C.M.W. s (2) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken. (3) De kostprijs bevat de prijs van aankoop (desgevallend deze van het terrein) en de kostprijs voor de werken.

77 Tabel 27 bis Algemene verrichtingen Evolutie van de gemiddelde oppervlakte en de kostprijs van de woningen, aangekocht door de ontleners, eventueel met werken, een nieuwbouw of een aankoop onder het BTWstelsel, volgens hun type (1). Jaar Gemiddelde bewoonbare brutooppervlakte (2) Evolutie (3) Gemiddelde kostprijs zonder onkosten/m² Evolutie (3) ,74 100, ,89 100, ,92 99, ,15 104, ,99 101, ,00 104, ,51 99, ,73 104, ,97 103, ,90 106,88 (1) Met uitzondering van de woningen verkocht door het Fonds of gesubsidieerd door het Gewest en te koop aangeboden in het kader van de activiteiten van de G.O.M.B., de gemeenten of de O.C.M.W. s. (2) in m² (3) 2007 = 100 % 77

78 Tabel 28 Algemene verrichtingen Spreiding van de gezinnen naar gelang de grootte en de aard van de woning (1) waarover zij beschikken Aantal personen die deel uitmaken van het gezin Aard van de woning Studio Appartement Deel van een huis of duplex Huis Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Aantal % Gemiddelde bewoonbare oppervlakte (in m²) Totaal Aantal % ,31 42, ,04 70,95 8 0,87 86,63 4 0,44 81, , en + 1 0,11 64, ,96 16,34 14,49 6,97 1,63 0,65 76,57 84,97 91,35 106,06 103,53 126, ,87 0,44 0,87 0,87 0,22 0,22 103,00 131,75 133,75 118,50 147,50 109, ,65 1,96 2,61 4,47 3,05 1,96 142,00 127,33 134,63 143,71 158,18 158, ,59 18,74 17,97 12,31 4,90 2,83 Totaal 13 1, , , , ,00 (1) studio = woning bestaande uit 1 ruimte, met een gescheiden keukenhoek en sanitaire hoek/wc. appartement = woning bestaande uit minstens 2 vertrekken.

79 Tabel 29 Evolutie van de aflossing van de hypothecaire leningen. Jaar Aantal lopende leningen Jaarlijks vervallen sommen sinds 1975 (*) (in EUR) Gecumuleerde vervallen sommen (vereffende leningen sinds 1975) (in EUR) Gecumuleerde achterstallen (in EUR) % gecumuleerde achterstallen/vervallen sommen , , ,79 0, , , ,49 0, , , ,47 0, , , ,62 0, , , ,76 0,21 (*) Vervallen sommen : som van opeisbare normale maandgelden, van vervroegde terugbetalingen van de lening, van aangerekende kosten en achterstallige intresten, van verhoogde maandgelden voor gedeeltelijke verhuring, enz...

80 Tabel 30 Algemene verrichtingen Verdeling van de ontleners volgens hun identiteits of verblijfstitel Totaal aantal ontleners Totaal aantal % Belgische identiteitskaart Europese titel Titel voor vreemdelingen van 5 jaar IGVR Andere (*) ,35 10,77 9,21 10,48 3,19 Totaal ,00 (*) Andere : immatriculatieattest, of speciale verblijfstitel voor leden van een ambassade, enz. Tabel 30 bis Algemene verrichtingen Vergelijking tussen de gezinssamenstelling binnen het Gewest en die van gezinnen die een lening afsloten bij het Fonds Aantal gezinsleden et + Totaal van de gezinnen Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Gezinnen van het Gewest (*) 48,85 % 23,62 % 11,71 % 8,88 % 4,11 % 1,73 % 0,66 % 0,44 % 100,00 % Gezinnen van het Fonds ,65 % 14,60 % 18,74 % 17,97 % 12,31 % 4,90 % 2,07 % 0,76 % 100,00 % (*) Bron: ECODATA, SERVICE PUBLIC FEDERAL ECONOMIE, PME, CLASSES MOYENNES & ENERGIE Tabel 31.a. Algemene verrichtingen Jonge gezinnen verdeling van de gezinnen volgens hun type en het aantal personen ten laste Aantal personen ten laste Type van gezinnen en + Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Alleenstaand , , , , ,55 Koppel 17 5, , , , ,45 Totaal , , , , ,00 80

81 Tabel 31.b. Algemene verrichtingen Jonge gezinnen verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun belastbaar inkomen Bedrag van het Belastbaar inkomen Type van gezin Totaal Alleenstaand Koppel Aantal % Aantal % Aantal % 0 EUR 14 4,73 4 1, ,08 van 1 tot EUR 70 23, , ,07 van tot EUR 51 17, , ,99 van tot EUR 37 12, , ,28 van tot EUR 17 5, , ,47 van tot EUR 7 2, , , EUR 1 0,34 5 1,69 6 2,03 Totaal , , ,00 Tabel 31.c. Algemene verrichtingen Jonge gezinnen verdeling van de gezinnen volgens hun type en hun maandelijkse inkomsten Gezinnen Alleenstaand tot EUR Maandelijks nettoinkomen (zonder kinderbijslagen) van tot EUR van tot EUR van tot EUR van tot EUR EUR Aantal Totaal % 7,11 57,87 32,99 2,03 0,00 0,00 100,00 Koppel Aantal % 0,00 21,21 44,45 24,24 6,06 4,04 100,00 81

82 Tabel 32 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen Evolutie van de rentevoet Orde van de wijziging Aantal Leningen Percentage Onveranderd ,90 Stijging < = 1 % ,35 Stijging > 1 en < = 2 % 96 10,61 Stijging > 2 en < = 3 % 32 3,54 Stijging > 3 en < = 4 % 5 0,55 Stijging > 4 % 2 0,22 Daling < = 1 % 65 7,18 Daling > 1 en < = 2 % 9 0,99 Daling > 2 en < = 3 % 5 0,55 Dalint > 3 en < = 4 % 1 0,11 Totaal ,00 82

83 Tabel 33 Vijfjaarlijkse herziening van de leningen Evolutie volgens het aantal kinderen/personen ten laste Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de lening of van de vorige herziening Verdeling van de gezinnen volgens het aantal kinderen/personen ten laste op het ogenblik van de vijfjaarlijkse herziening Totaal Totaal

84 84 LOPENDE SITES Aard van verrichting (1) Type van woningen Aantal woningen Aantal kamers/ woning Bijzonderheden Vorderingsstaat (3) (2) Vorst van Volxemlaan R APP appartementen en duplexen 12 1 tot 3 FC Elsene Herdersstraat 2739 C PFC appartementen en duplexen 14 1 tot 4 FC SintJansMolenbeek Carl RequetteEdmond C PFC appartementen 46 1 tot 4 TC SintJansMolenbeek Steenweg op C CQ appartementen 9 1 tot 3 TC NederoverHeembeek Beukenootjesstraat C APP appartementen 50 onbepaald NVA WatermaalBosvoorde Ottervangerstraat C PFC Appartementen 12 onbepaald AEN SintJansMolenbeek Vandenboogaerdestraat, 1020 C + R PCQ Appartementen en duplexen 32 1 tot 3 AOS Anderlecht, Marie GroeninckxDe Maylaan/ Adolphe Willemynsstraat C P Appartementen 20 onbepaald NVA Haren, Moestuinstraat C P Appartementen 38 onbepaald NVA Schaarbeek, Koninginnelaan, 8892 C PCQ Appartementen en duplexen 19 1 tot 3 AOS Vorst, Deltastraat C P Appartementen 53 onbepaald NVA Elsene, Sans Soucistraat, 120 C PFC Appartementen 15 onbepaald AEN SintAgathaBerchem, Jacques Dormontstraat C P Appartementen 38 onbepaald NVA Anderlecht, Birmingham, Marlherbe en Ensorstraat C P Appartementen 60 Onbepaald AEN Totaal 14 sites 418 AFGEWERKTE SITES Aard van verrichting (1) Bijzonderheden (2) Type van woningen Aantal woningen totaal te koop verkocht SintJansMolenbeek, Finstraat 1 C CQ duplexen Totaal 1 site (1) C = bouw (3) FC = werf in eindfase R = renovatie TC = werken in uitvoering AT = aanbesteding van de werken in uitvoering (2) CQ = luik II van een wijkcontract CC = lastenboek voor de werken in uitvoering PCQ = binnen een perimeter van een wijkcontract PU = wachten op de stedenbouwkundige vergunning PFC = project dat voortvloeit uit de samenwerking tussen het Fonds en de gemeente AP = architecturaal ontwerp in uitvoering APP = aankoop van een openbaar patrimonium AOS = offerteaanvraag voor architectenopdracht in uitvoering P = aankoop via een privépersoon NVA = net aangekocht of op het punt staat aangekocht te worden AEN = aankoop in onderhandeling. Observaties 2. Verrichtingen bouw/renovatieverkoop Vorderingsstaat op 31 december 2011

85 C. REGLEMENT VAN DE HYPOTHEEKKREDIETEN. 22 MAART Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn hypotheekkredieten. TITEL I. Terminologie. Artikel 1. In de volgende artikelen verstaat men onder: 1) Minister: Het lid van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering dat bevoegd is voor Huisvesting; 2) Regeringscommissaris: persoon bedoeld in het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 2 mei 1996 tot vaststelling van de wijze van toekenning van de tussenkomst ten laste van de begroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het Woningfonds van de Gezinnen van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest; 3) Gewest: het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; 4) Fonds: de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid " Woningfonds van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest "; 5) Woning: het gebouw of het deel van een gebouw gelegen in het Gewest, dat in hoofdzaak bestemd is om een gezin te huisvesten en waarvoor een krediet wordt aangegaan; 6) Aanvrager: hetzij de natuurlijke persoon die een krediet wenst te verkrijgen bij het Fonds; hetzij de natuurlijke personen die gezamenlijk een krediet wensen te verkrijgen bij het Fonds om dezelfde woning te delen; 7) Ontlener: de aanvrager die in het raam van dit besluit bij het Fonds een krediet is aangegaan; 8) Referentiedatum: de datum waarop het krediet werd aangevraagd voor een welbepaalde woning, zoals deze door het Fonds aan de aanvrager werd meegedeeld; 9) Inkomsten: de inkomsten in de zin van artikel 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten verworven in het buitenland voor zover ze niet vallen onder de toepassing van deze bepaling en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van het voornoemde Wetboek, van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve van de kinderen van de aanvrager die op de referentiedatum jonger dan 25 jaar oud zijn; 10) Persoon ten laste: het kind dat regelmatig gehuisvest is bij de aanvrager, die op de referentiedatum recht heeft op of verkrijger is van kinder of wezenbijslag; elk ander kind jonger dan 25 jaar oud dat regelmatig gehuisvest is bij de aanvrager en waarvan het Fonds meent dat het op de referentiedatum werkelijk ten laste is, als het bewijs wordt geleverd dat het kind gerechtigd is tot kinder of wezenbijslag of geen inkomsten heeft; de persoon die tot in de tweede graad met de aanvrager verwant is en deel uitmaakt van diens gezin en waarvan het Fonds meent dat hij op de referentiedatum werkelijk ten laste is, als het bewijs wordt geleverd dat de betrokkene geen inkomsten heeft. De gehandicapte aanvrager of elk gehandicapt gezinslid dat tot in de tweede graad met de aanvrager verwant is, wordt gelijkgesteld met een persoon ten laste. Enkel kinderen die 85

86 gerechtigd zijn tot kinderbijslag voor gehandicapte kinderen worden evenwel gelijkgesteld met twee personen ten laste. Dezelfde omschrijvingen zijn van toepassing voor de ontlener; 11) Gehandicapte: hetzij het kind dat gerechtigd is tot kinderbijslag voor gehandicapte kinderen; hetzij de persoon die door het Ministerie van Sociale Zaken erkend is als lijdend aan ontoereikende of verminderde lichamelijke of mentale vermogens voor 66 %; hetzij de persoon van wie het verdienvermogen is verminderd tot een derde van wat een valide persoon kan verdienen door een beroep uit te oefenen op de algemene arbeidsmarkt in toepassing van de wet van 27 februari 1987 betreffende de tegemoetkomingen aan gehandicapten; hetzij de persoon van wie de zelfredzaamheid op 9 punten wordt vastgesteld in toepassing van dezelfde wet. 12) Verkoopwaarde van de woning: de door het Fonds op grond van een schatting vastgestelde waarde; 13) Eigen middelen: elke persoonlijke inbreng waarvoor de aanvrager geen schulden is aangegaan, ongeacht of diens investering in de verrichting spaargeld betreft, giften, de waarde van materialen die hij in zijn bezit heeft, de waarde van de toepassing van materialen door zijn toedoen, onroerende zakelijke rechten of de opbrengst van de vervreemding hiervan; 14) bruto bewoonbare m2: de oppervlakte van de woonvertrekken, met inbegrip van de scheidingswanden, gevelmuren en de helft van de gemene muren, behalve de kelders, zolders en gemeenschappelijke ruimten (trappen, overlopen, hallen, sassen,...); 15) Gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2: kostprijs van alle woningen aangekocht door middel van een krediet van het Fonds die is samengesteld uit de aankoopprijs van de woningen en de kostprijs van de bouw of renovatiewerken, behalve de taksen en belastingen, gedeeld door het totale aantal bruto bewoonbare vierkante meters van de voornoemde woningen. Deze kostprijs wordt in overweging genomen voor een periode die ingaat op 1 november van een gegeven jaar en eindigt op 31 oktober van het daarop volgende jaar. Woningen die door een overheid worden gesubsidieerd worden echter niet in overweging genomen bij de bepaling van de kostprijs per bruto bewoonbare m2. 16) Werken die het mogelijk maken om de energieprestatie van een gebouw te verbeteren: alle werken die een vermindering mogelijk maken van de daadwerkelijk verbruikte of geraamde energiehoeveelheid om in te spelen op de verschillende behoeften in geval van standaardgebruik van het gebouw, zoals o.a. verwarming, warmwater, een afkoelingssysteem, ventilatie en verlichting en dit door verschillende technieken, zoals isolatie, het gebruik van technieken met een verbeterd rendement of de zelfopwekking van energie. TITEL II. Voorwerp van de leningen. Art. 2. Het Fonds is gemachtigd om binnen de perken van het door het Gewest toegestane investeringsvermogen gebruik te maken van de kapitalen van het fonds B2 om een van de in artikel 2 van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet bedoelde kredietvormen toe te staan, bestemd : 86

87 1) in hoofdzaak voor de uitvoering van vastgoedverrichtingen bedoeld om de aanvrager een aangepaste woning te verschaffen: aankoop, nieuwbouw, heropbouw, renovatie, verbouwing, sanering, verbetering of aanpassing; 2) als bijzaak voor de terugbetaling van schulden die hiervoor voorheen werden aangegaan, als het Fonds dit in overeenstemming met de Regeringscommissarissen verantwoord acht. Mits de Minister hiermee instemt, kan het Fonds prioriteiten omschrijven in het raam van het investeringsvermogen. TITEL III. Voorwaarden verbonden aan de leningen. Art. 3. Elke natuurlijke persoon die zich als aanvrager aandient, moet op de referentiedatum permanent in België verblijven. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds van deze regel afwijken onder voorbehoud van de instemming van de Regeringscommissarissen. Art De inkomsten mogen niet hoger zijn dan euro. Dit bedrag wordt verhoogd tot euro, indien alle personen die een aanvraag hebben ingediend op de referentiedatum jonger zijn dan 35 jaar of, in toepassing van artikel 15, indien alle ontleners op het moment van de aanpassing van de interestvoet jonger zijn dan 35 jaar. De in de vorige leden vastgestelde bedragen worden verhoogd met euro per persoon ten laste, met een maximum van 4 verhogingen. 2. De in rekening genomen inkomsten zijn die m.b.t.: het op twee na laatste jaar vóór dat van de referentiedatum als deze in de eerste zes maanden van het lopend kalenderjaar ligt; het voorlaatste jaar vóór dat van de referentiedatum als deze in de laatste zes maanden van het lopend kalenderjaar ligt. Het Fonds kan evenwel beslissen een ander jaar in aanmerking te nemen dan de hierboven vermelde jaren wanneer de inkomsten voor het ene of het andere van deze jaren, al naargelang van het geval, niet vastgesteld kunnen worden. 3. De bedragen vermeld in 1 van dit artikel zijn gebonden aan de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand november Zij worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het indexcijfer van de maand november die aan de aanpassing voorafgaat en afgerond tot op de euro lager of hoger naargelang het cijfer van de cents kleiner dan 50 is of gelijk aan of groter dan Onverminderd paragraaf 2, lid 2, kan de aanvrager of ontlener, in voorkomend geval, wanneer hij aantoont dat hij in de onmogelijkheid verkeert een aanslagbiljet of fiscaal bewijs betreffende het geheel van de in artikel 1, 9, bedoelde inkomsten voor te leggen, zijn inkomsten verantwoorden aan de hand van andere bewijsmiddelen. Het Fonds beoordeelt, in overeenstemming met de Regeringscommissarissen, de bewijswaarde van de aangebrachte bewijsmiddelen. Art Als de aanvrager of ieder ander van diens gezinsleden een zakelijk recht zouden hebben op een ander onroerend goed dan de woning of het gebouw uitsluitend bestemd voor de uitoefening van hun beroep, dan kan het Fonds, binnen de voorwaarden die het zelf stelt, de toekenning van het krediet afhankelijk stellen van : hetzij de verkoop van het goed voorafgaand aan het afsluiten van het krediet, waarna de netto opbrengst van deze verkoop als eigen middelen gebruikt moeten worden; hetzij de verkoop van het goed na het afsluiten, waarna de netto opbrengst van deze verkoop bestemd moet worden voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het krediet; 87

88 hetzij de toepassing van een jaarlijkse rentevoet die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in 3 van artikel 14, verhoogd met 1 % per jaar; hetzij de bestemming van elke opbrengst die de aanvrager of ieder ander van diens gezinsleden uit hoofde van dit zakelijk recht toekomt, voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het krediet. Deze laatste drie mogelijkheden kunnen samen opgelegd worden. 2. Als de ontlener of ieder ander van diens gezinsleden een zakelijk recht hebben op een ander onroerend goed dan de woning of het gebouw uitsluitend bestemd voor de uitoefening van hun beroep, dan kan het Fonds, binnen de voorwaarden die het zelf stelt : hetzij de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling eisen van het uitstaande saldo van het krediet; hetzij een rentevoet toepassen die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in 3 van artikel 14, verhoogd met 1 % per jaar; hetzij eisen dat elke opbrengst die de ontlener of ieder ander van diens gezinsleden uit hoofde van dit zakelijk recht toekomt, bestemd wordt voor de volledige of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van het uitstaande saldo van het krediet. Deze mogelijkheden kunnen samen opgelegd worden. Art. 6. De aanvrager en de ontlener moeten het alle noodzakelijke gegevens en alle bij toepassing van de bepalingen van dit besluit vereiste verantwoordingsstukken bezorgen. Gebeurt dit niet, mag het Fonds zich binnen de wettelijke perken gegevens en verantwoordingsstukken verschaffen bij de bevoegde bestuursdiensten. De kosten verbonden aan deze stappen kunnen al naargelang van het geval ten laste gelegd worden van de aanvrager of van de ontlener. Art De ontlener moet volle eigenaar zijn van zijn woning, behoudens uitzondering aanvaard door het Fonds. 2. Tijdens de hele duur van het krediet moet de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, voldoen aan: de bewoonbaarheidsvoorwaarden rekening gehouden met de gezinssamenstelling van de ontlener; de veiligheids en gezondheidsvoorwaarden; zoals deze door de wettelijke bepalingen worden vastgesteld of, bij gebrek aan dergelijke bepalingen, zoals deze beoordeeld worden door het Fonds. Deze conformiteitsverplichting valt volledig en uitsluitend ten laste van de ontlener. 3. De ontlener en diens gezinsleden moeten de woning volledig gebruiken. Zij moeten er bovendien hun woonplaats vestigen binnen een termijn van ten hoogste zes maanden na het afsluiten van het krediet of na de voltooiing van de werken. Een gedeelte van de woning kan evenwel, binnen de door het Fonds bepaalde voorwaarden, bestemd worden voor: beroeps of handelsactiviteiten van de ontlener of van diens gezinsleden. In dat geval mag de oppervlakte die hiertoe bestemd wordt niet meer bedragen dan een vierde van de totale oppervlakte van de woning; verhuring. In dat geval mag de verhuurde oppervlakte niet groter zijn dan een derde van de totale oppervlakte van de woning. In totaal mag de op deze wijze bestemde oppervlakte niet groter zijn dan een derde van de totale oppervlakte van de woning. Als het Fonds dit evenwel verantwoord acht, kan binnen de voorwaarden die het zelf stelt van deze regels afgeweken worden mits het vooraf schriftelijk zijn toestemming geeft. Art. 8. De verkoopwaarde van de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, mag niet hoger zijn dan euro. Indien het gezin van de aanvrager meer dan twee personen telt, wordt dit bedrag verhoogd met 10 % per bijkomende persoon en dit tot maximaal 50 %. 88

89 Het in het eerste lid vastgestelde bedrag wordt jaarlijks op 1 januari aangepast, voor de eerste maal op 1 januari volgend op de bekendmaking van onderhavig besluit, in functie van de evolutie van de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2. Indien het getal dat is samengesteld uit de drie laatste cijfers van het resultaat van deze rekenkundige operatie groter is dan 0 euro en kleiner of gelijk is aan 500 euro, wordt dit getal afgerond op 500 euro. In alle andere gevallen, wordt het resultaat afgerond op het hogere duizendtal. De referentiekostprijs is die op 31 oktober Het Fonds kan beslissen de voornoemde bedragen aan te passen onder voorbehoud van de instemming van de Minister. TITEL IV. Bedrag van de lening. Art. 9. De aanvrager moet zoveel mogelijk eigen middelen besteden aan de vastgoedverrichting waarvoor het krediet wordt aangegaan. Art Het Fonds stelt het bedrag van [1 het krediet]1 vast rekening houdend met de financiële mogelijkheden van de aanvrager. 2. Onverminderd de bepalingen van artikel 9 mag het bedrag van de hypotheeklening niet hoger zijn dan : 1) de kost van de woning wanneer het gaat om een bouwverrichting onder het BTWstelsel; 2) de aankoopprijs van de woning wanneer het gaat om een aankoopverrichting van een bestaande woning; 3) de prijs van het aan te kopen eigendomsaandeel wanneer het gaat om een verrichting om uit onverdeeldheid te treden; 4) de kost van de werken wanneer het gaat om een renovatie, verbouwings, verbeterings, sanerings of aanpassingsverrichting; 5) het uitstaande saldo van het terug te betalen krediet wanneer het gaat om een verrichting tot terugbetaling van schulden. Als de vastgoedverrichting verscheidene van deze mogelijkheden omvat, worden deze samen toegepast om het maximumbedrag van het krediet te bepalen. Het bedrag van het krediet dat op deze wijze is vastgesteld, kan verhoogd worden tot de kosten, erelonen en belastingen eigen aan de verrichting gedekt zijn, maar mag nooit meer bedragen dan de verkoopwaarde van het goed, in voorkomend geval na de uitvoering van werken. Het Fonds kan in overeenstemming met de Regeringscommissarissen evenwel afwijken van deze regel wanneer het dit op grond van gunstige vermoedens verantwoord acht en aanvaarden dat het bedrag van het krediet ten hoogste 20 % groter is dan de verkoopwaarde van het goed, in voorkomend geval na de uitvoering van werken. 2bis. Wanneer de aanvrager niet in staat is om voldoende waarborgen te stellen aan de overdrager van het zakelijk recht dat hij op de woning wenst te verwerven, kan het Fonds, indien de aanvrager voldoet aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden voor de toekenning van een krediet in toepassing van het onderhavig besluit en indien er blijkt voldaan te zijn aan de in artikel 19 vastgestelde voorwaarde, zelf waarborg verlenen onder een vorm die het zelf bepaalt. 3. Onverminderd de bepalingen van artikel 13 wordt het bedrag van het krediet, verkregen bij toepassing van de bepalingen in 2 van dit artikel, beperkt tot euro voor een gezin bestaande uit één of twee personen. Indien het gezin van de aanvrager meer dan twee personen telt, wordt dit bedrag verhoogd met euro per bijkomende persoon en dit tot maximaal vijf maal. 89

90 De in lid 1 bedoelde bedragen worden jaarlijks op 1 januari aangepast, voor de eerste maal op 1 januari volgend op de bekendmaking van onderhavig besluit, in functie van de evolutie van de gemiddelde kostprijs per bruto bewoonbare m2 en naar boven afgerond tot op een euro. De referentiekostprijs is die op 31 oktober Het Fonds kan de bedragen bedoeld in het eerste en tweede lid van deze paragraaf wijzigen onder voorbehoud van de instemming van de Minister. 4. Het bedrag van de lening vastgesteld in toepassing van paragraaf 3 kan, indien nodig, worden verhoogd met het in artikel 16bis, lid 2, bedoelde bedrag voor de financiering van de in lid 3 van dat artikel bedoelde werken. 5. Wanneer de ontlener, voor het vastgoedproject waarvoor onderhavig krediet wordt afgesloten of voor de bijhorende kosten, voldoet aan de voorwaarden om de registratierechten en/of de taksen op de toegevoegde waarde terug te krijgen of wanneer hij recht heeft op één of andere financiële tussenkomst van het Gewest of van enig andere overheidsdienst, kan het Fonds van de ontlener eisen dat hij alle nodige stappen onderneemt om deze tegemoetkoming te krijgen en om ze daarna te gebruiken als vervroegde terugbetaling van het krediet. Art Tijdens de terugbetaling van het krediet kan de ontlener verzoeken om heropname van het krediet dat hoofdzakelijk bestemd is voor de uitvoering van werken in zijn woning. Een dergelijke heropname kan slechts één keer worden toegestaan, behalve wanneer de woning een zwaar gebrek vertoont. 2. Elk verzoek om heropname van krediet wordt beschouwd als een hernieuwde kredietaanvraag in de zin van dit besluit. De heropname mag niet groter zijn dan het reeds terugbetaalde kapitaal, noch groter dan het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning na uitvoering van de werken en het uitstaande saldo van het krediet. Het bedrag van de heropname mag niet kleiner zijn dan euro. Het Fonds kan, middels het akkoord van de Minister, het in lid 2 bedoelde bedrag aanpassen. 3. Het Fonds oordeelt op grond van de aard van de werken, de solvabiliteit van de ontlener en de terugbetalingslasten en het investeringsvermogen dat deze aan het geheel van zijn verrichtingen beslist te besteden. Art Er moet voor de woning een hypothecaire inschrijving gebeuren in eerste, twee of derde rang. Het krediet in tweede of derde hypotheekrang mag niet groter zijn dan het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning, in voorkomend geval na de uitvoering van werken, en het uitstaande saldo van het krediet in eerste en, in voorkomend geval, tweede, hypotheekrang. Als de inschrijvingen in vroegere hypotheekrangen werden genomen ten gunste van het Fonds, dan kan dit, in overeenstemming met de Regeringscommissarissen, op grond van gunstige vermoedens en omstandige verantwoordingsstukken ermee instemmen dat het bedrag van het krediet in tweede of derde rang, afhankelijk van het geval groter is dan het in het eerste lid van dit artikel omschreven verschil. Als de ontlener de woning gehypothekeerd heeft ten gunste van een derde of de woning hiervoor vatbaar is en de inschrijving of de inschrijvingen een vroegere rang bezetten dan die van het Fonds, dan onthoudt hij zich ervan de voormelde derde te verzoeken om een heropname van het krediet. 2. Als het Fonds dit gerechtvaardigd acht, kan er in de kredietakte worden opgenomen dat, in afwijking van 1, het Fonds over het recht beschikt om ten zijnen gunste een hypothecaire inschrijving op de woning in eerste, tweede of derde hypotheekrang te eisen. In voorkomend geval, zijn de regels tot vaststelling van het in paragraaf 1 bepaalde maximale leenbedrag eveneens van toepassing. Art. 13. Het bedrag van het krediet, zoals dit is vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 10, 11 en 12, kan verhoogd worden met de premie van de tijdelijke 90

91 overlijdensverzekering met afnemend kapitaal bedoeld in artikel 24, als deze verzekering door middel van een enige premie betaalbaar is. TITEL V. Rentevoet. Afdeling 1. algemene bepalingen Art Onverminderd artikel 16bis, wordt de jaarlijkse rentevoet die op het krediet wordt toegepast, vastgesteld volgens de bepalingen van deze afdeling. 2. De jaarlijkse rentevoet wordt berekend op grond van de volgende formule: R = RR x I/MI waarbij : R = de jaarlijkse rentevoet van toepassing op het krediet; RR = de referentierentevoet bedoeld in 3 van dit artikel; I = de inkomsten vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van art. 1, 9, en art. 4, 2; MI = het maximumbedrag voor de inkomsten, bedoeld in artikel 4, 1, lid 1, of lid 2, afhankelijk van het geval dat erin bedoeld wordt, en 3. De rentevoet wordt afgerond tot op het honderdste procent lager of hoger naargelang het cijfer van de duizendsten procent kleiner dan 5 is of gelijk aan of groter dan De jaarlijkse referentierentevoet wordt vastgesteld op 5 %. 4. De jaarlijkse rentevoet, zoals bedoeld in 2 van dit artikel, wordt verminderd met 0,50 % per jaar per persoon ten laste. De vermindering voor personen ten laste mag evenwel niet groter zijn dan 2 % per jaar. Om deze vermindering te bepalen, wordt het aantal personen ten laste in aanmerking genomen dat geldt op de dag waarop het Fonds oordeelt over de kredietaanvraag. Onverminderd de bepalingen van artikel 5 en 5 van onderhavig artikel, mag de jaarlijkse rentevoet die op deze wijze wordt berekend : niet kleiner dan 1,75 % en niet groter dan 3,50 % zijn, als alle personen die aanvrager zijn op de referentiedatum jonger zijn dan 35 jaar; of niet kleiner dan 1,50 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager twee personen ten laste heeft; of niet kleiner dan 1,25 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager ten minste drie personen ten laste heeft. Als de situatie van de aanvrager beantwoordt aan meerdere van de hierboven bedoelde gevallen, wordt er bij de aanpassing van de intrestvoet gekozen voor de meest voordelige oplossing voor de aanvrager. In alle andere gevallen, mag de jaarlijkse intrestvoet niet kleiner dan 2 % en niet groter dan 4,50 % zijn. 5. Als de woning gedeeltelijk wordt bestemd voor beroeps of handelsdoeleinden, dan wordt de overeenkomstig de bepalingen van 2. en 4 van dit artikel berekende jaarlijkse rentevoet verhoogd met 1 % per jaar. Als de woning bestemd wordt voor verhuring, dan kan het Fonds in functie van de huuropbrengst een jaarlijkse verhoging toepassen van 1 tot 3 % op de voormelde rentevoet. Deze twee verhogingen kunnen samen opgelegd worden. 6. Het Fonds kan de in de paragrafen 2 tot 5 bedoelde rentevoeten aanpassen middels het akkoord van de Minister. 7. Zonder afbreuk te doen aan alinea 2, indien de prijs van een woning waarvoor een krediet wordt aangevraagd, gesubsidieerd is of werd door een overheid of een privaat of publiekrechtelijke persoon die door een overheid gecontroleerd of gesubsidieerd wordt, worden de 91

92 jaarlijkse interestvoeten voorzien in 4, alinea 2, 2de streepje, en in alinea 5, verhoogd met 0,50 % in de hierin voorziene gevallen. De Minister mag, na advies van de Regering, deze verhoging aanpassen. Art Tijdens de terugbetalingsperiode van het krediet wordt de jaarlijkse rentevoet aangepast : de eerste keer op 1 juni na de vijfde verjaardag van het afsluiten van de hypotheeklening als dit gebeurde tijdens de periode van 1 december tot en met 31 mei of op de eerste 1 december na de vijfde verjaardag van het verlijden van de akte van hypotheeklening als dit gebeurde tijdens de periode van 1 juni tot en met 30 november; en vervolgens om de vijf jaar op de verjaardag van de vorige aanpassing. 2. Om tot herziening van deze rentevoet over te gaan, houdt men rekening met : enerzijds, alle inkomsten in de zin van artikel 6 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, de inkomsten verworven in het buitenland voor zover ze niet vallen onder de toepassing van deze bepaling en de inkomsten van de personen bedoeld in artikel 4 van het voornoemde Wetboek, van de aanvrager en van alle andere personen die deel uitmaken van zijn gezin, behalve van de kinderen van de aanvrager die op de datum van aanpassing van de intrestvoet jonger dan 25 jaar oud zijn;] anderzijds, het aantal personen ten laste, zoals dit binnen vier maanden voorafgaand aan de aanpassing werd vastgesteld. Voor de in het eerste lid bedoelde inkomsten worden in aanmerking genomen m.b.t.: het voorlaatste jaar vóór dat van de aanpassingsdatum, als deze aanpassing, overeenkomstig 1, plaatsvindt op 1 juni; het voorlaatste jaar vóór dat van de aanpassingsdatum, als deze aanpassing, overeenkomstig 1, plaatsvindt op 1 december. 3. Bij de aanpassing wordt de jaarlijkse rentevoet van toepassing op het uitstaande saldo van het krediet vastgesteld volgens de regels bepaald in artikel 14, 2, 3 en 5, rekening houdend met het feit dat in de gebruikte formule I wordt vastgesteld overeenkomstig het eerste lid van 2 van dit artikel. 4. De jaarlijkse rentevoet zoals bedoeld in 3 wordt verminderd met 0,50 % per jaar per persoon ten laste. De vermindering voor personen ten laste mag evenwel niet groter zijn dan 2 % per jaar. Onverminderd de bepalingen van artikel 5 en 14, 5, mag de jaarlijkse rentevoet die op deze wijze wordt berekend : niet kleiner dan 1,75 % en niet groter dan 3,50 % zijn, als alle personen die zich aanvrager hebben gesteld op de datum van aanpassing jonger zijn dan 35 jaar; of niet kleiner dan 1,50 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager twee personen ten laste heeft; of niet kleiner dan 1,25 % en niet groter dan 4,50 % zijn, als de aanvrager ten minsten drie personen ten laste heeft. Als de situatie van de aanvrager beantwoordt aan meerdere van de hierboven bedoelde gevallen, wordt er bij de aanpassing van de intrestvoet gekozen voor de meest voordelige oplossing voor de aanvrager. In alle andere gevallen, mag de jaarlijkse intrestvoet niet kleiner dan 2 % en niet groter dan 4,50 % zijn. Als de inkomsten, zoals gedefinieerd in 2 van dit artikel, het maximum toegestane bedrag, vastgesteld in artikel 4, 1, lid 1 of 3, afhankelijk van het geval dat erin bedoeld wordt, zoals aangepast in toepassing van artikel 4, 3, overschrijden, is het de nieuwe jaarlijkse intrestvoet gelijk aan de in artikel 14, 3, bedoelde intrestvoet, onverminderd de in de artikelen 5 en 14, 5, voorziene verhogingen. 92

93 5. Indien het Fonds niet in het bezit is van de vereiste verantwoordingsstukken met het oog op de toepassing van dit artikel, dan wordt de jaarlijkse rentevoet van ambtswege gelijk gebracht met de referentierentevoet bedoeld in artikel 14, 3, onverminderd de verhogingen bepaald in de artikelen 5, 14, 5, en Bij aanpassingen, zoals bedoeld artikel 15, 1, kan het Fonds, middels het akkoord van de Minister, andere aanpassingsvoorwaarden weerhouden, indien deze van toepassing zijn op alle ontleners, binnen eenzelfde kalenderjaar, die onderworpen zijn aan dezelfde rentevoet die voortkomt uit een zelfde reglement. Deze gedifferentieerde aanpassingsvoorwaarden zijn slechts van toepassing op een gegeven ontlener, indien zij gunstig zijn voor deze laatste. 7. Zonder afbreuk te doen aan alinea 2, indien de prijs van een woning waarvoor een krediet wordt aangevraagd, gesubsidieerd is of werd door een overheid of een privaat of publiekrechtelijke persoon die door een overheid gecontroleerd of gesubsidieerd wordt, worden de jaarlijkse interestvoeten voorzien in 4, alinea 2, 2de streepje, en in alinea 5, verhoogd met 0,50% in de hierin voorziene gevallen. De Minister mag, na advies van de Regering, deze verhoging aanpassen. Art. 16. Voor elk vervallen en niet betaald deel van het krediet kan de rente binnen de wettelijke perken verhoogd worden. Afdeling 2. bepalingen betreffende het deel van het krediet tot verbetering van de energieprestatie van de woning Art. 16bis. De jaarlijkse intrestvoet voor het deel van het krediet dat bestemd is voor de financiering van werken met het oog op de verbetering van de energieprestatie van de woning wordt vastgesteld op 0 %. Deze intrestvoet is vast en kan niet herzien of aangepast worden. Het gebouw waarin de werken zullen worden uitgevoerd moet ten minste vijf jaar geleden voor de eerste keer bewoond zijn geweest. Dit deel van het krediet, dat wordt toegekend middels een jaarlijkse intrestvoet van 0 %, mag echter niet meer bedragen dan euro. Het Fonds bepaalt, middels het akkoord van de Minister en in overeenstemming met het stelsel van de " energiepremies " en hun technische voorwaarden, de lijst van de werken die in overweging worden genomen voor de toepassing van dit artikel.] TITEL VI. Duur, terugbetaling en vereffening van de lening. Art. 17. Het Fonds stelt de duur van de het krediet vast in functie van de financiële mogelijkheden en de leeftijd van de aanvrager, alsook van enig ander element dat het nuttig acht in aanmerking te nemen. De duur bedraagt ten hoogste 30 jaar. De hypotheeklening dient volledig te zijn afgelost op het moment waarop de ontlener of, wanneer meerdere personen zich als ontlener hebben aangediend, de jongste onder hen de leeftijd van 70 jaar heeft bereikt. In uitzonderlijke gevallen kan het Fonds toch kredieten toestaan voor een duur die langer is dan deze bedoeld in het eerste lid en kan afwijken van de in het tweede lid bepaalde leeftijdsvoorwaarde. Art. 18. Het bedrag van het krediet wordt niet rechtstreeks aan de ontlener overhandigd maar, afhankelijk van het geval, aan de verkoper van de woning, aan de leveranciers van de materialen, aan de aannemers of aan andere schuldeisers die rechtstreeks betrokken zijn bij de verrichting waarvoor het krediet wordt aangegaan. Op grond van verantwoorde redenen kan het Fonds hierover evenwel anders beslissen. De vrijmaking van de gelden die de ontlener ter beschikking worden gesteld, is in voorkomend geval onderworpen aan de aflevering van een stedenbouwkundige vergunning, behalve als het 93

94 Fonds het in overeenstemming met de Regeringscommissarissen verantwoord vindt dat van deze regel wordt afgeweken. TITEL VII. Waarborgen. Art. 19. Het krediet bedoeld in dit besluit mag slechts worden toegestaan indien het Fonds, op grond van de gegevens waarover het beschikt, meent dat de ontlener in staat zal zijn zijn financiële verplichtingen na te komen. Art. 20. Om te voorkomen dat de woning het voorwerp zou worden van speculatie of dat haar bestemming omzeild wordt, verbindt de ontlener zich ertoe de beperkende bepalingen na te leven die door het Fonds met de instemming van de Minister worden vastgesteld met betrekking tot de bestemming, de aanpassing of de vervreemding van de woning. Art. 21. Bij vervreemding van de woning dient het saldo van het krediet onmiddellijk volledig te worden terugbetaald. Bij vervroegde terugbetaling van het krediet is de ontlener verplicht een wederbeleggingsvergoeding te betalen die overeenstemt met drie maanden intrest berekend op het saldo van het krediet dat op het ogenblik van de terugbetaling verschuldigd is. Indien het Fonds het verantwoord acht, kan het evenwel afzien van de eis tot betaling van de in het tweede lid bedoelde vergoeding. Art. 22. De begunstigden van het krediet verbinden zich hoofdelijk en ondeelbaar jegens het Fonds in de kredietovereenkomst. Zij dienen de woning met hypotheek te bezwaren ten gunste van het Fonds. Art. 23. Als bijkomende waarborg voor het nakomen van zijn verbintenissen en voor het geval dat hij de betalingen waartoe hij gehouden is krachtens de kredietovereenkomst niet binnen de vooropgestelde termijnen uitvoert, dient de ontlener elk bedrag dat hij ontvangt of zou kunnen ontvangen ten welken titel dan ook aan het Fonds af te staan, zo o.a. alle opbrengsten uit roerende of onroerende verrichtingen, lonen, bezoldigingen, emolumenten of vergoedingen, waarbij deze opsomming niet limitatief van aard is. Deze overdracht vindt, in voorkomend geval, plaats overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 1409 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Wanneer de overdracht echter betrekking heeft op de in artikel 1410, 1, van het Gerechtelijk Wetboek, bedoelde bedragen, dan is zij onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 27 tot 35 van de wet van 12 april 1965 betreffende de bescherming van het loon der werknemers. Art. 24. Het Fonds kan van de ontlener eisen dat hij een tijdelijke overlijdensverzekering met afnemend kapitaal afsluit bij een verzekeraar erkend door de Commissie voor het Bank, Financieen Assurantiewezen, die van toepassing is zodra de kredietovereenkomst afgesloten wordt. De bepalingen van het verzekeringscontract moeten, in voorkomend geval, door het Fonds erkend worden vóór het afsluiten van de kredietovereenkomst en overeenkomstig het doel van de verzekering dienen ze te vermelden dat het voordeel en het terugkooprecht hiervan als inpandgeving aan het Fonds overgedragen worden ten belope van de bedragen die de ontlener nog aan het Fonds verschuldigd is. Art. 25. De woning moet verzekerd worden tegen alle risico's zoals brand, waterschade, blikseminslag en ontploffing voor de nieuwwaarde van de woning en dit zolang het krediet niet volledig is terugbetaald. De verzekering moet aangegaan worden bij een verzekeraar die erkend is door de Commissie voor het Bank Financie en Assurantiewezen. Het bedrag van de vergoedingen waarop de ontlener recht heeft, moet als waarborg aan het Fonds overgedragen worden en vrijgegeven naarmate de uitvoering van de herstelwerken aan de woning vordert. 94

95 Art. 26. Als het Fonds dit verantwoord acht, kan het andere waarborgen eisen die niet vermeld staat in de artikelen 19 tot 25. TITEL VIII. Kosten. Art. 27. Behoudens de wettelijke kosten verbonden aan de hypotheek en wat verschuldigd is krachtens andere wettelijke of verordenende bepalingen mogen enkel de kosten voor het aanleggen van het dossier en voor de schatting van het goed of de goederen waarop de waarborg van toepassing is voor rekening van de aanvrager of de ontlener gebracht worden. Art. 28. Voor geen enkele kredietaanvraag mogen de totale kosten voor het aanleggen van het dossier en voor de schatting meer bedragen dan 383 euro. Dit bedrag is gebonden aan de gezondheidsindex van de consumptieprijzen van de maand november Het wordt jaarlijks op 1 januari aangepast aan het indexcijfer van de maand november die aan de aanpassing voorafgaat en afgerond tot op de euro lager of hoger naargelang het cijfer van de cents kleiner dan 50 is of gelijk aan of groter dan 50. Het Fonds kan het bedrag aanpassen onder voorbehoud van de instemming van de Minister. TITEL IX. Slotbepalingen. Art. 29. Als de ontlener niet alle verplichtingen naleeft die voortvloeien uit de bepalingen van dit besluit of van de kredietovereenkomst of hij onjuiste of onvolledige gegevens verschaft, kan het Fonds de integrale en onmiddellijke terugbetaling van het krediet eisen. Het Fonds kan eveneens een jaarlijkse intrestvoet opleggen die ten hoogste overeenstemt met het cijfer bedoeld in artikel 14, 3, in voorkomend geval vermeerderd met de in de artikelen 5 en 15, 5, voorziene verhogingen, en vermeerderd met 3 % per jaar en dit vanaf de datum van de inbreuk. De kredietovereenkomst preciseert de omstandigheden waarin deze verhoogde rentevoet van toepassing kan zijn. Art Een persoon die een zakelijk recht verwerft dat betrekking heeft op een woning die door het Fonds wordt overgedragen in het kader van het artikel 80 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, moet op het moment dat hij zich voorstelt om deze woning aan te kopen beantwoorden aan de in artikel 4 vastgelegde inkomensvoorwaarden. Hij mag, op datzelfde moment, tevens geen zakelijk recht uitoefenen op een ander vastgoed dat datgenen bedoeld onder alinea of een vastgoed dat uitsluitend bestemd is voor de uitoefening van zijn beroep. De overeenkomst tot overdracht van de woning bevat restrictieve clausules inzake de vrije terbeschikkingstelling van het overgedragen recht die tot doel hebben te waarborgen dat de genoemde woning uitsluitend voor sociale doeleinden wordt gebruikt. Deze clausules preciseren dat de aankoper gedurende een termijn van vijf jaar tegen betaling of bij schenking onder levenden geen zakelijk recht mag verwerven dat betrekking heeft op een andere woning, tenzij hij in tussentijd zijn rechten op de in lid 1 bedoelde woning heeft afgestaan. Bij gebreke, zal de aankoper een bedrag ten belope van minstens 25 % van de aankoopprijs verschuldigd zijn dat met minimaal 1,25 % wordt verminderd per verstreken jaar sinds de aankoop. De woning die door het Fonds wordt afgestaan dient uitsluitend bestemd te zijn om als woning te worden gebruikt, behoudens door het Fonds toegestane afwijkingen. De woning mag in geen enkele geval worden bestemd voor de uitbating van een drankgelegenheid of een herberg. Bij verkoop van de woning binnen een termijn van tien jaar, is de aankoper ertoe gehouden een vergoeding te betalen die niet hoger mag liggen dan het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Gedurende een termijn van twintig jaar na de aankoop, mag de woning slechts worden afgestaan ten voordele van een of meerdere natuurlijke personen, die vanuit het oogpunt van hun inkomens, beantwoorden aan de voorwaarden van dit besluit. De verkoop zal gebeuren volgens wederinkoop. Het Fonds behoudt zich een recht van 95

96 voorkoop voor ingeval de woning vrijwillig of gerechtelijk wordt verkocht. Het Fonds beslist in samenspraak met de Minister over de verkoopsvoorwaarden, gelet op de bovenstaande beginselen. 2. Wanneer het recht op de woning door het Fonds wordt overgedragen, kan de waarde van de woning hoger liggen dan deze vastgelegd in artikel 8 en kan het bedrag van het krediet groter zijn dan het bedrag dat in artikel 10 wordt vastgelegd. Dit laatste bedrag mag echter de bedragen die door het Fonds worden geïnvesteerd voor de realisatie van de voornoemde woning niet overschrijden. Art. 31. Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 6 december 2001 houdende goedkeuring van het reglement met betrekking tot het gebruik van de kapitalen die voortkomen van het fonds B2 door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor zijn algemene verrichtingen van hypotheekleningen wordt opgeheven. * * * 96

97 SECTIE II HUURHULP A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN 1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR Tijdens het boekjaar werden nieuwe aanvragen voor een sociale woning geregistreerd! Dat aantal toont duidelijk de grote behoefte van het publiek waarvoor de huurhulp bedoeld is. Het aanbod van het Fonds is echter oneindig veel kleiner: het vertegenwoordigt dit jaar nauwelijks 5% van de vraag uitgedrukt over dezelfde tijd. De beheerovereenkomst van 27 januari 2011 heiligt het principe volgens hetwelk huurhulp een belangrijk hulpmiddel is voor het aankoopbeleid. De huurhulp past in één van de doelstellingen die vastgelegd werden in het Regeerakkoord van 12 juli 2009 betreffende de verhoging van het Brusselse huurwoningenbestand gelet op de demografische vooruitzichten, maar ook in het bijzonder voor personen met een handicap en voor grote gezinnen. De uitbreiding van het woningenbestand gebeurt in eerste instantie in het kader van het Huisvestingsplan. De desbetreffende overeenkomsten tussen het Fonds, het Gewest en de BGHM werden in mei 2011 gesloten. Er wordt verwezen naar wat in dat verband uiteengezet wordt in het activiteitenverslag van 2010 onder sectie III D. Men meet in hoeverre de creatie van 500 nieuwbouw huurwoningen op de schaal van het Fonds een aanzienlijke vooruitgang betekent, rekening houdend met o.a. het "bijkomstig" karakter zoals hierboven vermeld. En, paradoxaal genoeg, vertegenwoordigt dit extra woningaanbod, dat ten vroegste over 3 jaar effectief zal beginnen te zijn, slechts 8,61 % van het totaal aantal aanvragen dat in het kandidatenregister van het Fonds opgenomen was op 31 december Het ernstig verstoord evenwicht tussen de behoefte en het aanbod van betaalbare kwaliteitswoningen via een sociaal huurwoningenbeleid, zou op het niveau van het Gewest weleens lang kunnen blijven bestaan, en dit ondanks de middelen die voorzien zijn in het Gewestelijk Huisvestingsplan, dat het Fonds helpt verwezenlijken. De verbintenissen die het Fonds in dat kader is aangegaan op 31 december laten toe om te voorzien in zo'n 390 woningen (waarvan er 33 al in dienst gesteld zijn), verspreid over 14 sites. Bij de woningen die op diezelfde datum in productie zijn, dienen er 279 woningen geteld te worden die gefinancierd worden door het "traditionele" fonds B2 en door stedenbouwkundige lasten die door de Regering werden toegekend, wat het totaal aantal woningen waarvan de creatie aangevat is op 636 brengt. De vorderingsstaat van de vastgoedverrichtingen en de nuttige commentaar met betrekking tot elke verrichting zijn opgenomen in sectie III hierna. De beheerovereenkomst voorziet dat het Fonds een voorstel van reglement voor de huurhulp voorlegt aan de Minister, omvattende meer bepaald de toegangsvoorwaarden, de aanvraag en toekenningsprocedure van een woning, het type huurcontract, de berekeningswijze van de contractuele huur en de bedragen ten laste van de huurders, de jaarlijkse enquêtes, de mutaties en opzeggingen. De Raad van Bestuur heeft deze procedures en bepalingen goedgekeurd op de zittingen van 27 oktober en 17 november 2011 en ze zullen begin 2012 aan de Minister worden voorgelegd. De beheerovereenkomst preciseert ook dat het Fonds erop zal toezien dat de periodes van leegstand van de gebouwen die bestemd zijn voor huurhulp zo kort mogelijk worden 97

98 gehouden, waarbij de gemiddelde duur in principe niet langer mag zijn dan 12 maanden, en dat het zijn mutatiebeleid zal voortzetten, zodat woning en gezinssamenstelling optimaal op elkaar worden afgestemd. Deze twee doelstellingen zullen heel aandachtig nagestreefd worden. Er dient echter te worden opgemerkt dat het Fonds niet almachtig is in deze domeinen. Het feit dat er huurders betrokken zijn en hun gedrag zijn natuurlijk doorslaggevend. Genoemde overeenkomst voorziet ten slotte dat het Fonds een inventaris zal bijhouden over de staat van zijn huurhulppatrimonium, waarin ook de energieprestatie van het pand zal worden opgenomen. Aan het einde van het dienstjaar, was de basis van deze inventaris bijna voltooid en hij zal begin 2012 aan het Gewest kunnen worden overgemaakt. a) De kandidaathuurders. Eind 2011 bestond het register van de kandidaathuurders uit gezinnen, per inschrijvingsjaar als volgt verdeeld: 2001 of vroeger: 6 gezinnen (0,10 %) 2002: 6 gezinnen (0,10 %) 2003: 5 gezinnen (0,09 %) 2004: 7 gezinnen (0,12 %) 2005: 37 gezinnen (0,64 %) 2006: 109 gezinnen (1,88 %) 2007: 261 gezinnen (4,50 %) 2008: 988 gezinnen (17,02 %) 2009: gezinnen (20,29 %) 2010: gezinnen (26,85 %) 2011: gezinnen (28,41 %) In 2011 heeft het Fonds nieuwe kandidaturen geregistreerd, m.a.w. 2,79 % meer dan in 2010, hoewel in dat zelfde jaar 81 gezinnen een woning toegewezen kregen. De meeste nieuwe kandidaatgezinnen (66,86 %) zijn kleine gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 0 of 1 kamer (32,72 %) of 2 kamers (34,14 %). 26,26 % zou een woning met 3 kamers moeten hebben. Gezinnen die op zoek zijn naar een woning met 4 kamers of meer vertegenwoordigen slechts 7,22 % van de aanvragen. 47,69 % heeft de Belgische nationaliteit, 15,65 % is Marokkaan, 20,71 % komt uit andere Afrikaanse landen, 8,26 % uit de Europese Unie, 2,44 % uit een Oostblokland en 5,25 % heeft nog een andere nationaliteit. 37,61 % van deze gezinnen beschikt over een beroepsinkomen. 50,76 % krijgt een vervangingsinkomen (werkloosheidsuitkering of leefloon). 7,63 % leeft van een ziekenkasof invaliditeitsuitkering of van zijn pensioen; 4,00 % van de gezinnen verklaart geen inkomen te hebben of heeft geen inkomsten opgegeven. Aan het einde van het jaar werden de dossiers bijgewerkt van de gezinnen die zich in de loop van de 9 eerste maanden van 2008 kandidaat hadden gesteld. Een groot aantal kandidaten reageert niet op de uitnodiging van het Fonds om hun dossier te actualiseren. We kennen daar de reden niet van. In 2011 werden 156 kandidaturen zonder gevolg geklasseerd, ofwel omdat de kandidaten niet gereageerd hebben op een uitnodiging, omdat ze hun aanvraag geannuleerd hebben, omdat ze niet voldoen aan alle voorwaarden i.v.m. het inkomen of omdat ze een woning hadden gekocht. 98

99 Omdat niet alle kandidaturen 2008 geactualiseerd konden worden tegen 31 december, werden de dossiers van de kandidaten die niet gereageerd hebben nog niet zonder gevolg geklasseerd. Rekening houdend met de chronologie en de beschikbare woningen werden met het oog een eventuele toekenning vooral aanvragen behandeld die vóór 2008 werden ingediend. Onder de kandidaten van 2004 en 2005 wachten er 6 nog op een eenkamerwoning, 11 op een tweekamerwoning, 15 op een driekamerwoning, 7 op een vierkamerwoning en 1 op een vijfkamerwoning. Bij de kandidaten van 2006 wachten er 3 nog op een eenkamerwoning, 17 op een tweekamerwoning, 24 op een driekamerwoning en 27 op een woning met 4 kamers of meer. Onder de kandidaten van 2007 en wachten er 25 nog op een eenkamerwoning, 40 op een tweekamerwoning, 84 op een driekamerwoning, 41 op een woning met 4 kamers en 1 op een woning met 6 kamers. b) De huurders. Op 31 december 2011 bestond de huurdersbevolking uit 836 gezinnen, 2 vzw's en de Franse Gemeenschap. Van de 836 gezinnen huurt 35,76 % al minstens 10 jaar een woning in de sector, 28,59 % huren tussen 5 en 10 jaar en 35,76 % huren minder dan 5 jaar. Deze 836 gezinnen tellen kinderen, die 59,31 % uitmaken van de gehuisveste personen. 143 gezinnen (d.i. 17,11 %) hebben geen kinderen. 312 gezinnen (37,32 %) hebben er 1 of 2; 288 gezinnen (34,45 %) hebben 3 of 4 kinderen en 93 (11,12 %) hebben er minstens 5. Het gemiddelde is 2,42 kinderen per gezin. Bij de 693 gezinnen met kinderen zijn er 437 (63,06 %) tweeoudergezinnen en 256 (36,94 %) eenoudergezinnen. Die laatste groep maakt 54,47 % uit van de gezinnen met 1 kind, 40,74 % van die met 2 kinderen, 36,94 % van die met 3 kinderen, 27,48 % van die met 4 kinderen en 19,35 % van die met 5 tot 9 kinderen. 64,23 % van de huurdersgezinnen beschikt enkel over een vervangingsinkomen (eventueel aangevuld met kinderbijslag); 28,95 % is loontrekkend (18,90 % arbeiders en 10,05 % bedienden); 1,44 % heeft het zelfstandigenstatuut en 5,38 % is gepensioneerd. De huurdersgezinnen zonder kinderen of met 1 kind betalen maandelijks gemiddeld 422,37 EUR, wat neerkomt op 30,75 % van hun maandelijkse nettoinkomen. De middelgrote gezinnen (2 of 3 kinderen) betalen 542,49 EUR, of 24,30 % van hun inkomen. Gezinnen met 4 of 5 kinderen tellen maandelijks 630,29 EUR neer, wat overeenstemt met 21,84 % van hun inkomen, terwijl grote gezinnen (6 kinderen of meer) 737,62 EUR betalen, of 20,20 % van hun inkomen. c) De gebouwen. Eind 2011 bestond het volledige huurhulppatrimonium uit 383 gebouwen, tegen 372 eind Het gaat enerzijds om gebouwen die verhuurd zijn of vroeger al verhuurd werden in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "oude gebouwen"), en anderzijds om gebouwen die gerenoveerd of gebouwd moeten worden en om bouwgronden die nooit eerder werden toegewezen in het kader van de huurhulp (de zogenaamde "nieuwe gebouwen"). Deze 383 gebouwen liggen hoofdzakelijk in de volgende 5 gemeenten: Schaarbeek (21,15 %), Brussel (14,62 %), Anderlecht (11,24 %), SintJansMolenbeek (10,70 %) en 99

100 Jette (10,18 %). De andere gebouwen liggen hoofdzakelijk in de gemeenten binnen de eerste kroon. 240 gebouwen (62,66 %) liggen in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van huisvesting en renovatie, en 100 ervan (41,67 %) liggen binnen een perimeter van een wijkcontract (inclusief wijkcontracten die inmiddels afgelopen zijn). 35 gebouwen (14,58 %) bevinden zich in een initiatiefwijk (inclusief de projecten die inmiddels beëindigd werden). 29,24 % van de gebouwen zijn eengezinswoningen, 42,04 % van de gebouwen zijn tweegezinswoningen, 11,23 % bestaan uit 3 woningen, 9,40 % bestaan uit 4 tot 10 woningen en 8,09 % uit meer dan 10 woningen. Verdeling van de gebouwen in de huurhulp in functie van het aantal woningen die deze omvatten ,22% 4,18% 2,35% 5,74% 29,24% 11,23% d) De woningen. 42,04% 1 woning 2 woningen 3 woningen 4 of 5 woningen van 6 tot 10 woningen van 11 tot 15 woningen meer dan 15 woningen Eind 2011 bestond het huurhulppatrimonium uit 979 "bestaande woningen", die momenteel verhuurd worden, vroeger waren verhuurd of klaar staan voor een eerste toewijzing in het kader van huurhulp. Daarnaast zijn er 604 woningen in creatie (renovatie/(herop)bouw) in gebouwen die ofwel in heel slechte staat zijn, ofwel verlaten zijn, of op gronden die aangekocht zijn voor de uitbreiding van de huurhulpverrichtingen. Op dit totaal van woningen, liggen er (65,76 %) in de ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting of de renovatie (of zullen er liggen). 604 (58,02 %) daarvan bevinden zich in een perimeter van een wijkcontract (inclusief de contracten die intussen afgelopen zijn). Van die woningen zijn er 139 (8,78 %) met 1 kamer, 248 (15,67 %) met 2 kamers, 516 (32,60 %) met 3 of 4 kamers en 85 (5,36 %) met 5 of meer kamers. Voor 595 nog te creëren woningen (37,59 %) is het aantal kamers nog niet bepaald, de architectuurstudie ervan is nog niet afgerond of moet nog worden aangevat. 100

101 Verdeling van de woningen in de huurhulp in functie van het aantal kamers ,78% 37,59% 15,67% 1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers 0,25% 0,69% 4,42% 12,07% 20,53% 6 kamers meer dan 6 kamers nog niet vastgesteld Van de 979 "bestaande woningen" zijn er op 31 december 2011: 849 woningen verhuurd aan 847 gezinnen, waarvan er 2 telkens 2 woningen betrekken. De vzw "Le 8 ème Jour" is hoofdhuurder van 7 woningen, de vzw LAMA is hoofdhuurder van 3 woningen en de Franse Gemeenschap bezet 1 woning. De huurders van de 2 vzw's en de Franse Gemeenschap zijn niet opgenomen in de volgende statistieken; 8 die net vrij zijn gekomen; 2 waarin er problemen zijn door een verzakking van het gebouw ten gevolge van een breuk in de riolering, die hersteld moeten worden; 1 woning waarin zich ernstige waterinfiltratieproblemen voordoen; 2 waarvoor de studie in de ontwerpfase zit; 38 waarvoor de lastenboeken voor renovatie nu worden opgesteld; 4 waarvoor gewacht wordt op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 14 waarvoor de opdracht van werken in de aanbestedingsfase zit; 12 waarvoor de werken aan de gang zijn; 2 waarvoor de renovatie in de eindfase zit; 36 die op het punt staan te worden toegewezen aan kandidaathuurders; 3 die op korte termijn zullen vrijkomen, omdat de huurders worden overgeplaatst naar een andere woning; 8 (in het "Europadorp" in SintAgathaBerchem) die onbewoond worden gelaten in afwachting van de globale renovatie en van de overplaatsing van de huurders; Onder de 604 woningen in productie, onderscheiden we: 351 woningen die pas zijn aangekocht of waarvoor de aankoopprocedure loopt; 5 woningen waarvoor het lastenboek momenteel wordt opgesteld; 14 woningen waarvoor gewacht wordt op de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning; 3 woningen waarvoor de opdracht van werken zich in de toewijzingsfase bevindt; 149 woningen in renovatie of (herop)bouw. 82 woningen waarvan de renovatie of (herop)bouw bijna voltooid is. 101

102 Enkele voorbeelden van de ongezonde en overbevolkte woningen die onze kandidaathuurders betrokken voor ze een huurhulpwoning kregen toegewezen. 102

103 2. JAARVERRICHTINGEN a) De huurders. 81 gezinnen werden gedurende het dienstjaar huurder bij het Fonds. 28 (34,57 %) gezinnen hebben geen kinderen; 31 (38,27 %) hebben er 1 of 2, 15 (18,52 %) 3 of 4 en 7 (8,64 %) 5 of meer. 58,03 % leeft van een vervangingsinkomen, terwijl 41,97 % over een beroepsinkomen beschikt. 40,73 % overleeft dankzij een inkomen dat gelijk aan of lager is dan het leefloon, dat 1.026,91 EUR bedroeg op 31 december ,10 % van de nieuwe huurders betrok vroeger een erg ongezonde of overbevolkte en/of functioneel onaangepaste woning. 16,05 % had geen eigen woning (opgenomen in een instelling of woonde nog bij de ouders), 30,85 % had om diverse redenen een gezonde woning verlaten (einde van het huurcontract, te hoge huur ). 12,35 % van de nieuwe huurders wachtte reeds meer dan 5 jaar op een woning; 62,96 % tussen 2 en 5 jaar. 24,69 % van deze huurders wachtte minder dan 2 jaar, ofwel omdat zij voorgesteld werden door vzw's die een samenwerkingsakkoord hebben met het Fonds, ofwel omdat zij als artiest aanspraak konden maken op een woning in het kader van het "Zwarte Paard" project. Van de nieuwe huurders betaalde 18,52 % maandelijks minder dan 250,00 EUR huur voor hun vroegere woning. 12,35 % betaalde 250,00 EUR tot 375,00 EUR, 27,16 % betaalde 375,00 EUR tot 500,00 EUR; 23,46 % betaalde tussen 501,00 EUR en 625,00 EUR; 14,81 % betaalde tussen 625,00 EUR en 700,00 EUR en 3,70 % betaalde meer dan 700,00 EUR. De nieuwe huurders zonder kinderen of met 1 kind betaalden gemiddelde 434,56 EUR, wat overeenkwam met 38,70 % van hun netto maandelijkse inkomen. De middelgrote gezinnen (met 2 of 3 kinderen) betalen 579,25 EUR, of 31,35 % van hun inkomen, terwijl het maandelijkse bedrag ten laste van grote gezinnen (4 kinderen of meer) 705,66 EUR bedroeg, of 28,89 % van hun inkomen. In de loop van het dienstjaar veranderden 13 gezinnen van woning in de huurhulpsector: 4 als gevolg van onderbevolking, 7 wegens overbevolking, 1 om medische redenen en 1 als gevolg van samenlevingsproblemen. 54 gezinnen, of 6,46 % van het totaal aantal huurders op het eind van het dienstjaar, hebben in 2011 hun woning verlaten. 17 gezinnen hebben een sociale huurwoning gekregen. 9 anderen verhuisden naar de private huursector. 5 gezinnen hebben een woning gekocht. Wat de andere redenen van vertrek betreft, noteren we 3 overlijdens, 1 vertrek naar het buitenland, 4 gerechtelijke uitdrijvingen en 3 herhuisvestingen door familieleden. Voor 12 gezinnen is de exacte reden niet gekend. 103

104 b) Het beheer van de verhuringen en de betalingen verschuldigd door de huurders. Het algemeen beheer. Het beheer van de verhuringen omvat een waaier aan activiteiten. Het gaat niet enkel om louter administratieve opdrachten zoals de opvolging van de contracten (verlenging, opzeg, eindafrekening, opstellen of aanpassen van reglementen van inwendige orde) en het nazicht van het respect van de huurders van hun contractuele verbintenissen, het verrekenen van het verbruik van water, gas en elektriciteit en kosten voor onderhoud van de technische installaties, de behandeling van de aanvragen tot vermindering van de onroerende voorheffing, de jaarlijkse huurdersenquête met de afhandeling van de punten die ze oproept, maar ook de controle op het goede gebruik van de woning door de huurders in al zijn aspecten. Op het administratieve vlak is vooral de huurdersenquête belastend voor de dossierbeheerders. Jaarlijks wordt aan de gezinnen gevraagd hun gezins en financiële toestand mede te delen en deze te staven. Ook worden zij verzocht om het bewijs te leveren van de betaling van de brandverzekeringspremie en van het onderhoud van hun verwarmings en warmwatertoestellen en het vegen van de gebruikte schoorstenen. Het inzamelen van al deze bewijsstukken verloopt niet altijd even vlot en er dient herhaalde malen te worden aangedrongen bij de huurders. De financiële gegevens die bij de enquête worden opgevraagd zijn bepalend voor de vaststelling van het door de huurders te betalen bedrag op het ogenblik van de indexatie volgens de regels die door de Raad van Bestuur in zijn vergadering van 12 november 1998 werden vastgelegd en die hij op 17 november 2011 heeft bevestigd. Het gemiddeld te betalen bedrag van de oude huurders dat na de indexatie in 2011 werd toegepast bedroeg, 521,43 EUR. 27,44 % van de huurders betaalden het strikte minimum bedrag dat voor hun woning werd vastgelegd. Voor 16,88 % lag het te betalen bedrag lager dan dit minimum bedrag dankzij de huurtoelagen waarvan ze genieten. In 2011 hebben 52 gezinnen een vermindering aangevraagd van hun maandelijks te betalen bedrag. 31 van deze aanvragen werden ingewilligd. Voor 17 onder hen was een daling van de gecumuleerde inkomsten van het gezin de motivatie voor de aanvraag. De 14 andere aanvragen gingen uit van huurders die niet of onvoldoende hadden gereageerd op de enquête en aan wie derhalve bij de indexatie de contractuele huur werd aangerekend. Na regularisatie van hun dossier werd het te betalen bedrag aangepast volgens de gebruikelijke regels. De overige 21 aanvragen werden niet gegrond geacht. De gegevens omtrent de gezinssamenstelling die eveneens in het kader van de enquête worden gevraagd, moeten toelaten na te gaan of de woning nog beantwoordt aan het effectief van het gezin. Bepaalde gezinnen maken van deze enquête gebruik om zelf een mutatie aan te vragen, anderen doen dit in de loop van het jaar. In de loop van het jaar werden 45 mutatieaanvragen voor onderzoek aan de sociale dienst overgemaakt. 24 andere mutatieaanvragen werden geweigerd, vermits de woning nog altijd in overeenstemming was met de grootte van het gezin. Er was ook geen andere reden om een mutatie te rechtvaardigen. In het kader van de enquête 2011 werden, in het derde trimester van het jaar, 740 enquêteformulieren verstuurd. 104

105 Bij het afsluiten van de enquête waren 50 dossiers nog onvolledig, 39 huurders hadden geen enkel document binnengebracht. Aan deze 89 huurders, zijnde 12,03 %, werd derhalve geen enkele vermindering van het te betalen bedrag toegekend bij de indexatie op 1 januari De contractuele huurprijs wordt dus aangerekend voor deze huurders, voor zover ze over geen huurtoelagen beschikten. Het Fonds acht het soms wenselijk om huurcontracten van bepaalde duur (meestal één jaar) af te sluiten, wanneer bij de toekenning van de woning onzekerheid rijst omtrent de mogelijkheid van bepaalde kandidaathuurders om hun contractuele verplichtingen na te komen. Door een strikte omkadering van deze gezinnen slagen ze hier over het algemeen in, wat het Fonds ertoe aanzet een verlenging van de huurovereenkomst voor te stellen. Zo werden in 2011, 3 contracten omgevormd in een contract van 9 jaar. 1 contract werd niet omgevormd omwille van het feit dat de huurder zijn financiële verplichtingen niet is nagekomen. In het kader van de overeenkomsten die afgesloten werden met de vzw s (CIRE, BAITA/PAG ASA en LAMA), werden 8 contracten beëindigd. Tevens zag het Fonds zich genoodzaakt om, na verschillende mutatieweigeringen, aan 6 huurders de opzeg te betekenen, 4 wegens onderbevolking, 2 voor overbevolking van de woning. Eén van deze gezinnen werd na een ultiem mutatievoorstel geherhuisvest. Het behandelen van al deze verschillende aspecten vraagt van de dossierbeheerders een bijzondere inzet. De dienst beheer huurders pleegt ook regelmatig overleg met de sociale dienst, de diensten betwiste zaken, vastgoed en inspectie van de gebouwen. De noodzaak van deze constante wisselwerking met alle diensten die zich inlaten met de huurhulp laat zich nog meer voelen bij het beheer van de grote complexen waar o.a. het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, het beheer van de afval, de strijd tegen sluikstorten, vandalisme,... een speciale aandacht vragen. Het Fonds onderzoekt op welke wijze een nog meer doorgevoerde aanwezigheid in deze complexen kan bewerkstelligd worden, teneinde aankomende problemen eerder aan te voelen en in de kiem te kunnen smoren, een goede verstandhouding onder de huurders te bevorderen, een zekere vertrouwensrelatie tussen hen en de dossierbeheerders op te bouwen, dit alles met de bedoeling om te komen tot een algemeen klimaat van wederzijds respect en het vermijden van problemen en overlast. De stedenbouwkundige verplichting om in de recentste vastgoedverrichtingen een groot aantal parkeergelegenheden te voorzien stelt enerzijds een zorg op het vlak van het rendement, en brengt anderzijds ook een aantal zorgen met zich mee. Gezien de precaire financiële situatie van de meeste van de huurders, blijven vele van deze parkeerplaatsen onbezet. Deze leegstand kan aanleiding geven tot zekere wantoestanden: wild parkeren, gebruik van de beschikbare ruimtes voor andere doeleinden dan parking, sluikstorten, niet omkaderde ontmoetingsplaats voor jongeren,... Dit kan een zeker onveiligheidsgevoel bij de huurders creëren. Om enerzijds een grotere bezettingsgraad te bereiken en zo de huuropbrengst van de parkeerplaatsen te optimaliseren en anderzijds het ongepast gebruik van de ruimtes in te perken en het beheer ervan te vergemakkelijken (een grotere bezetting biedt ook een betere sociale controle), heeft het Fonds eind 2010 beslist om de huurprijzen van de parkeergelegenheden te verlagen en deze ook open te stellen voor nietbewoners. In de loop van het dienstjaar werden in dit kader 18 nieuwe contracten afgesloten. Dit brengt de globale bezettingsgraad op 43,13 %. De inspanningen om deze op te trekken worden verdergezet. 105

106 Inspectie van de woningen. Voor dit punt wordt verwezen naar het jaarverslag van Beheer van de betalingen. In 2011 namen de achterstallen in absolute cijfers toe met ,04 EUR. Tussen 2008 en 2010 namen deze respectievelijk toe met ,69 EUR (2008), met ,95 EUR (2009) en met ,32 EUR (2010). Verschillende elementen kunnen deze belangrijke verhoging verklaren: de toename van het aantal huurders: namelijk met 3,34 % (836 tegenover 809 in 2010); de toename aan verschuldigde huurgelden: een verhoging met ,24 EUR, zijnde met 10,90 % ten opzichte van 2010; tenslotte een bijzondere toename van de huurlasten: namelijk een stijging met ,04 EUR, zijnde een verhoging met 56,02 %. In totaal, werd er in 2011 een bedrag van ,16 EUR ten laste gelegd van de huurders, zijnde een verhoging met 13,58 % ten opzichte van 2010 ( ,36 EUR) en een verhoging met 34,44 % in vergelijking met 5 jaar terug. Voormeld totaal bedrag omvat o.a. huurgelden, huurlasten (water, gas en electriciteitsrekeningen), huurtoelagen, vergoedingen ingevolge huurschade na beëindiging van de huurovereenkomst en terugvorderbare procedurekosten. De huurgelden vertegenwoordigen 83,19 % van alle bedragen ten laste van de huurders. De terugvordering van de huurtoelagen 5,07 % en de huurlasten 11,74 %. Voor onze huurderspopulatie, waarvan 64,23 % enkel over een vervangingsinkomen beschikt en amper 28,95 % over een inkomen uit arbeid, eventueel verhoogd met kinderbijslag, heeft de voortdurende verhoging van de energiekosten een belangrijke impact op hun gezinsbudget. In sectie I van dit hoofdstuk ivm met de hypotheekleningen, werd deze problematiek reeds aangehaald. Zo stegen tussen 1997 en 2009 de gas en electriciteitsprijzen 4 maal sneller dan de lonen. Voor de 5 jongste jaren, stegen de lonen met 11,66 % en de gasen electriciteitsprijzen respectievelijk met 31,42 % en 26,27 %. De prijs voor drinkwater steeg de 5 jongste jaren met circa 50,00 %. In Brussel zal de kostprijs voor water nog toenemen met 8,4 % tussen 2011 en Sedert het in voege treden van de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling, hebben er 25 huurders een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet, waarvan er 1 in In 2011 werden er 25 nieuwe gerechtelijke procedures ingezet tot terugvordering van huurachterstallen (tegenover 29 in 2010), waaronder er 11 geleid hebben tot een vonnis met vaststelling van een terugbetalingsplan en 7 tot een vonnis bij verstek. De 7 andere procedures waren nog lopende eind Tenslotte werden er 5 huurders verplicht hun woning te verlaten op basis van een vonnis van voor 2011; 2 andere huurders hebben hun woning verlaten voor een gerechtelijke uitdrijving. 106

107 c) Evolutie van het patrimonium in de loop van het dienstjaar De investeringen In het kader van het Huisvestingsplan werden in 2011 de volgende investeringen gedaan, met het oog op de creatie van 236 woningen: 40 nieuwbouwwoningen, Moestuinstraat te Haren; 53 nieuwbouwwoningen, Destouvellesstraat 919 te Schaarbeek; 39 nieuwbouwwoningen, Jacques Dormontstraat te SintAgathaBerchem; 13 woningen, Roodebeeksteenweg 137 te SintLambrechtsWoluwe, te creëren in een kantoorgebouw; 14 nieuwbouwwoningen, SintJobsteenweg 32 te Ukkel; 7 nieuwbouwwoningen, Delcourtstraat 24, Aumalestraat te Anderlecht; 13 nieuwbouwwoningen, Drukkerijstraat 7 te Vorst; 25 woningen, Broederschapsstraat 911 te Schaarbeek, een gebouw dat oorspronkelijk bestemd was voor bouwrenovatieverkoop (BRV) waarvan de renovatie ten einde loopt; 32 nieuwbouwwoningen, Vandenpeereboomstraat 2222+, Zwarte Vijversstraat te Molenbeek; Daarnaast herinneren we ook aan de investeringen voor 40 woningen aan de Maria GroeninckxDe Maylaan te Anderlecht in van deze woningen werden overgedragen naar de BRVverrichtingen. 4 van de 35 woningen in de Vandenboogaerdestraat 1020, Opzichterstraat te Schaarbeek en 10 van de 60 woningen waarin geïnvesteerd werd aan de Beukenootjesstraat te Nederover Heembeek werden eveneens overgedragen naar BRV. Eind 2011 zijn er in het kader van het Huisvestingsplan investeringen vrijgemaakt voor de creatie van in totaal 390 woningen. Bovendien werden er 8 woningen gecreëerd in gebouwen van het bestaand patrimonium ten gevolge van de verdeling van grote woningen of eengezinshuizen. Het betreft: 1 woning Maarschalk Fochstraat 32 te Schaarbeek, 1 woning Murillostraat 25 te Brussel, 2 woningen Rogierstraat 253 te Schaarbeek, 2 woningen Antwerpsesteenweg te Brussel, 1 woning Camille Simoensstraat 31 te Schaarbeek, 1 woning Boogschuttersstraat 34 te Koekelberg. Ter herinnering: 4 woningen die oorspronkelijk waren voorzien in de verrichting Zwarte Paard konden niet worden gecreëerd, omdat de stedenbouwkundige vergunning het aantal woningen beperkte. Daar tegenover staat dat, dankzij de vergunning, in de Slachthuisstraat te Brussel 2 extra woningen konden worden gerealiseerd. Bovendien heeft het Fonds 1 woning gekocht in de Puccinistraat te Anderlecht. Samen met de woning in de Maarschalk Fochstraat te Schaarbeek compenseren ze het tekort aan woningen in het project Zwarte Paard. De 7 overige woningen zullen als compensatie dienen wanneer niet alle woningen zouden kunnen worden gerealiseerd in de twee laatste projecten die nog werden opgestart binnen de oude beheersovereenkomst en waarvoor nog geen stedenbouwkundige vergunning was toegekend op 31 december Tot slot is er, onder voorbehoud van toekenning van de vergunningen, voorzien dat het aantal te creëren woningen aan de Waversesteenweg te Elsene toeneemt van 14 naar 16 en van 12 naar 15 aan de Wiertzstraat 2123 te Elsene. 107

108 Wanneer alle lopende projecten waarvoor op 31 december 2011 budgetten waren vrijgemaakt, uitgevoerd zullen zijn zoals gepland, zal het huurhulppatrimonium uit woningen bestaan. Dit omvat ook de woningen die gecreëerd zullen worden dankzij de opbrengsten uit de gewestelijke stedenbouwkundige lasten en de aangekochte woningen in het kader van het Huisvestingsplan. De verwezenlijkingen In totaal heeft het Fonds de renovatie afgerond van 71 woningen die voordien al werden verhuurd in het kader van de huurhulp. In de loop van het dienstjaar 2011 werden er ook 3 nieuwe woningen voltooid. Renovatie en onderhoud van het patrimonium Voor 2011 bedroegen de uitgaven voor renovatie en onderhoud van de woningen behorend tot het oude patrimonium (d.w.z. de woningen die vroeger al werden bewoond in het kader van de huurhulp) in totaal ,83 EUR (tegen ,70 EUR voor 2010), waarvan ,60 EUR voor het onderhoud en ,23 EUR voor de investeringen (renovatiewerken die voor de eerste keer werden uitgevoerd). Deze bedragen omvatten alle werken die betaald werden in 2011, ongeacht of de renovatie al dan niet is beëindigd in de loop van het jaar. De kostprijs van de werken die uitgevoerd werden door de technische ploeg van het Fonds zijn echter niet opgenomen in dit bedrag, de materialen die daarvoor werden gebruikt zijn dat wel. 71 woningen die waren vrijgekomen werden in de loop van 2011 gerenoveerd en voltooid. Die woningen behoren tot de volgende categorieën. 6 woningen van categorie 1: zogenaamde woningen van de eerste generatie die niet uitgerust zijn met centrale verwarming of met een gecentraliseerde warmwaterproductie. De ramen met enkele beglazing en het binnenschrijnwerk zijn vaak verouderd en de elektriciteitsinstallaties zijn onvolledig. Soms ontstaan er structurele problemen door waterinsijpeling via het dak of via de badkamer waar geen geschikte bekleding werd voorzien. Vaak zijn er nog andere elementen die gemoderniseerd moeten worden. Gezien de omvang en de kostprijs van de renovatiewerken, vergt deze categorie steeds vaker een aanbesteding of een offerteaanvraag voor de opdracht van werken, omdat de toegelaten drempel voor de onderhandelingsprocedure vaak overschreden wordt. Daardoor wordt het renovatieproces langer. Bovendien is het soms onontbeerlijk om een beroep te doen op architectuuropdrachten. 8 woningen van categorie 2: woningen waarin grote werken werden uitgevoerd toen ze werden gekocht, maar die intussen niet meer voldoen aan de recentste normen. Vaak zijn deze woningen uitgerust met een energieverslindende en verouderde centrale verwarming, terwijl het warm water meestal geproduceerd wordt door badgeisers op gas. De ramen zijn voorzien van dubbele beglazing van de eerste generatie, de elektriciteitsinstallaties zijn onvolledig. De afwerking van de sanitaire lokalen en de afbouw zijn vaak niet adequaat. 57 woningen van categorie 3: zogenaamde woningen van de laatste generatie, die na enkele maanden of jaren door de huurders verlaten werden en, afhankelijk van de manier waarop zij hun woning hebben onderhouden, moeten ze nu worden opgeknapt of moeten er grotere werken worden uitgevoerd. 108

109 Grondige renovatie van een gebouw in het bestaande patrimonium. Grondige renovatie: gebouw wordt duplex. Opsplitsing van een eengezinswoning in 3 woningen. 109

110 De beslissing van de Raad van Bestuur van 9 oktober 1997 om de woningen grondig en systematisch te renoveren naarmate ze vrijkomen, had als doel om kwaliteitswoningen aan te bieden, zowel op technisch als op ruimtelijk vlak. Van 2000 tot 2011 werden er zo 388 woningen gerenoveerd voor een bedrag van ,18 EUR. Merk op dat de kosten van deze renovatiewerken en van het onderhoud van het patrimonium volledig door de thesaurie van het Fonds gefinancierd worden. De balans van de renovatie die sinds 2000 uitgevoerd werd in het kader van die beslissing, laat toe om de gedane inspanningen te meten. Jaar Gerenoveerde woningen Investering Onderhoud Totaal , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,18 De werken die in deze woningen werden uitgevoerd hebben betrekking op: De grondige sanering en de bescherming van de draagstructuur van het gebouw (houten vloer, gevels en dak); De dichtheid van de daken, de platformen, de afvloeiing van het regenwater, de behandeling van opstijgend vocht, de herstelling van de rioleringsnetten; De privatisering van de woningen en de rationalisatie van de gemeenschappelijke ruimten; De verbetering van de energieprestatie door het isoleren van de daken, de gevels indien mogelijk, het plaatsen van ramen met performante dubbele beglazing, het installeren van condensatieketels met hoog rendement met warmwaterproductie; De verbetering van het technische comfort in de sanitaire lokalen, afwerkingen die afgestemd zijn op vochtige lokalen, het installeren van ventilatievoorzieningen in de vochtige lokalen; De verbetering van de installatie van het elektrisch comfort; De herstelling of vervanging van de bepleisteringen en het binnenschrijnwerk; De veiligheidsmaatregelen in verband met de brandpreventie; De esthetische en architecturale opwaardering van de gevels met een architecturaal belang. In de bewoonde woningen worden er verbeteringswerken uitgevoerd waar dat het meest nodig en uitvoerbaar geacht wordt, waarbij erop toegezien wordt dat de onvermijdelijke ongemakken voor de huurders beperkt blijven. Die werken hebben hoofdzakelijk betrekking op: Het vervangen van de verwarmingstoestellen (en badgeisers en waterverwarmers) door condensatieketels met hoog rendement, meestal met warmwaterproductie; Het renoveren van de verouderde badkamers, die vaak aan de basis liggen van ernstige verrottingen van de structuur van de houten vloeren; 110

111 Het vervangen van de ramen met enkele beglazing en soms dubbele beglazing van de eerste generatie door ramen met een performante dubbele beglazing; Het verfraaien en beschermen van de gevels, het herstellen en schilderen van de trappenhuizen; Het herstellen en vernieuwen van de daken en platformen en het thermisch isoleren ervan; Het herstellen van rioleringsnetten, waarvan de slechte staat vaak de oorzaak is van structurele problemen in het gebouw; Het vervangen van de rookdetectors; Voor alle werken die de energieprestatie van de woningen verbeteren, dient het Fonds systematisch dossiers in voor de aanvraag van energiepremies bij het BIM of de door deze laatste aangeduide instelling. Gezien de constante stijging van de energieprijzen en de bescheiden inkomens van de huurders, is de energieprestatie een belangrijk element en dient er een bijzondere aandacht aan besteed te worden bij alle renovatiewerken aan het patrimonium. Wegens de specifieke kenmerken van dit patrimonium, dient de aandacht te worden gevestigd op de moeilijkheden bij de uitvoering van bepaalde werken om de best mogelijke energieprestatie te bereiken. Voorbeeld: de straatgevels kunnen zeer zelden langs buiten geïsoleerd worden, gezien hun bijzondere architecturale kenmerken en de stedenbouwkundige voorschriften. Bovendien moet men vaststellen dat sommige huurders de gevolgen van een onaangepast beheer van hun woning en van een verkeerd gebruik van de tot hun beschikking gestelde installaties niet voldoende inschatten, ondanks de informatie die ze van het Fonds krijgen. Zo stellen we steeds vaker vast dat er te weinig verwarmd en geventileerd wordt in een poging om de energiefactuur te verminderen, wat zich vertaalt in schade aan de woningen. Het is overigens belangrijk om de typologie van het vastgoedpatrimonium van het Fonds te benadrukken. Dat bestaat voor meer dan 90% uit gebouwen uit het begin van de 20 e eeuw, verspreid over 16 gemeenten in het Gewest. 87,73% van de gebouwen uit de huurhulpsector omvatten 1 tot 5 woningen, waarvan 71,28 % eengezins en tweegezinswoningen. Het vergt grote inspanningen, zowel financieel als menselijk, om dit vastgoedpatrimonium gezond en veilig te houden in overeenstemming met de van kracht zijnde normen en reglementeringen. Het is moeilijk, of zelfs onmogelijk, om werken systematisch uit te voeren, omdat elk gebouw uniek is. Voor 20 woningen die het volledige Europadorp vormen, die deel uitmaken van de 73 woningen van categorie 1, wordt op 31 december 2011 een globale renovatieaanpak onderzocht. Er is ook voorzien om 2 kleine bijkomende gebouwen op te trekken. Op 11 oktober 2011 werd een stedenbouwkundig attest afgeleverd. 9 woningen verkeerden in de fase van aanbesteding van de werken, 4 woningen waren in aanbouw, voor 2 woningen was de stedenbouwkundige vergunning in onderzoek, voor 18 woningen was het lastenboek voor de werken in de opstellingsfase en 3 woningen waren in de ontwerpfase. De 17 andere woningen worden nog steeds bewoond door de vroegere huurders. Van de woningen uit categorie 2 bleven er op 31 december woningen over, waarvan 5 in de fase van aanbesteding van de werken, 14 in de fase van opstelling van het lastenboek, 2 in aanbouw, 1 waarvoor de stedenbouwkundige vergunning in onderzoek was en 3 in de ontwerpfase. De 122 resterende woningen worden nog steeds bewoond door de huurders. De woningen van categorie 1 en 2 die nog steeds bewoond worden door de huurders zullen worden gerenoveerd naarmate ze vrijkomen. Het werk van de betrokken 111

112 diensten in dat verband is aanzienlijk. Zij spannen zich in om de vroegere huurders van het Fonds te overtuigen om akkoord te gaan met overplaatsingen naar onlangs gerenoveerde of gebouwde woningen die afgestemd zijn op hun gezin. De kostprijzen van de nieuwe woningen en de hoogte van de huurprijzen die daaruit voortvloeien, bemoeilijken de vergelijking echter aanzienlijk. Inventaris van de staat van het huurhulppatrimonium In het kader van het beheerscontract heeft het Fonds zich ertoe verbonden om een inventaris op te stellen van de staat van zijn huurhulppatrimonium en dit regelmatig te actualiseren. Naast de energiekwaliteit, de gezonde staat en het comfort van de woningen, worden in deze inventaris de oppervlakte en het aantal kamers van de woningen opgenomen. De situatie en het statuut van elke woning worden aangeduid in de inventaris, die regelmatig zal worden bijgewerkt. De inventaris wordt aangevuld met verscheidene andere parameters, om een beter beeld te krijgen van de elementen en inrichtingen die onderhoud en controles vergen en zo het dagelijks beheer te vergemakkelijken. De uiteindelijke doelstelling is een database samen te stellen met alle aspecten die een gemakkelijk en prospectief beheer van het huurhulppatrimonium toelaten. Energieprestatiecertificaat Sinds 1 november 2011 moet elke verhuurder de kandidaathuurders informeren en hen het energieprestatiecertificaat van de woning overhandigen, in overeenstemming met de ordonnantie van 07 juni 2007 houdende de energieprestatie en het binnenklimaat van gebouwen. Daartoe heeft de Gewestregering de criteria bepaald met het oog op de erkenning van de certificateurs om genoemde certificaten af te leveren. Om de certificateur in staat te stellen om de energieprestatie van de woning correct te evalueren, levert de vastgoedbeheerder hem zoveel mogelijk informatie en technische fiches over de gebruikte materialen en hun specifieke eigenschappen. Merk op dat de bewoonde woningen waarvan de huurovereenkomsten vóór 1 november 2011 ondertekend werden, geen certificatie moeten ondergaan tot ze vrijkomen en opnieuw verhuurd worden. Hierna volgt de vorderingsstaat van de zware renovaties aan het oude patrimonium, die vooraf door de Raad van Bestuur werden goedgekeurd. Antwerpsesteenweg (Bloemenkrans): Als gevolg van de beslissing van de Raad om de blokken C, D en G te renoveren, zijnde 11 woningen met een bruto bewoonbare oppervlakte van 941,00 m²; de opening van de inschrijvingen heeft plaatsgevonden op 23 september Op de zitting van 15 december 2011 heeft de Raad zijn toestemming gegeven voor de aanbesteding van de werken voor een bedrag van ,84 EUR. Portaelsstraat 13 te 1030 Schaarbeek: Het eengezinshuis met 4 kamers heeft een bruto bewoonbare oppervlakte van 194,58 m². De stedenbouwkundige vergunning die op 11 maart 2011 werd aangevraagd heeft betrekking op de opdeling van het gebouw in twee duplexappartementen. De vergunning wordt verwacht voor begin 2012 Murillostraat 25 te 1000 Brussel: Het gebouw is een eengezinshuis met een bruto bewoonbare oppervlakte van 192,70 m². De stedenbouwkundige vergunning, die afgeleverd werd op 01 september 2011, voorziet de globale renovatie van het gebouw met de creatie van een extra woning met één kamer. Aan het einde van het jaar was de analyse van de inschrijvingen aan de gang. 112

113 Rogierstraat 253 te 1030 Schaarbeek: Het gebouw omvat 5 woningen met een totale bruto bewoonbare oppervlakte van 590,85 m². De stedenbouwkundige vergunning, die afgeleverd werd op 06 december 2011, heeft betrekking op een zware renovatie met het oog op de creatie van 2 extra woningen door de 1 ste verdieping op te delen en het dak te verhogen. Aan het einde van het jaar was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Renkinstraat 25 te 1030 Schaarbeek: Het gebouw, van het type eengezinswoning, heeft een bruto bewoonbare oppervlakte van 170,77 m². De stedenbouwkundige vergunning die op 23 augustus 2011 werd ingediend, voorziet de globale renovatie van het gebouw met de creatie van een extra woning met één kamer. Camille Simoensstraat 31 te 1030 Schaarbeek: Gebouw omvattende een grote triplex met 4 kamers en een duplex met 3 kamers. De stedenbouwkundige vergunning die ingediend werd op 30 december 2010 voorziet de opdeling van de triplex in een duplex en een simplexwoning met wijziging van de achtergevel en thermische isolatie ervan. De vergunning werd afgeleverd op 14 juli Op 31 december 2011 was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Maarschalk Fochlaan 32 te 1030 Schaarbeek: Gebouw omvattende een grote triplex met 4 kamers en een duplex met 3 kamers. De stedenbouwkundige vergunning die ingediend werd op 30 december 2010 voorziet de opdeling van de triplex in een duplex en een simplexwoning met wijziging van de achtergevel en thermische isolatie ervan. De vergunning werd afgeleverd op 20 oktober Op 31 december 2011 was het aanbestedingsdossier bijna afgerond. Koninklijke St.Mariastraat 190 te 1030 Schaarbeek: eengezinswoning met een bruto bewoonbare oppervlakte van 192,70 m². De stedenbouwkundige vergunning, die aangevraagd werd op 9 maart 2011, voorziet de globale renovatie van het gebouw met creatie van een extra woning met één kamer. Op 31 december 2011 was de stedenbouwkundige vergunning nog in onderzoek en het aanbestedingsdossier in voorbereiding. Boogschuttersstraat 34 te 1081 Koekelberg Ééngezinswoning met een bruto bewoonbare oppervlakte van 229,70 m². De stedenbouwkundige vergunning die aangevraagd werd op 28 december 2010 voorziet een globale renovatie en de creatie van een extra woning met isolatie van de achtergevel en het dak. De vergunning werd afgeleverd op 27 mei Op 31 december 2011 was het inschrijvingsdossier klaar om te worden vertaald. Het patrimonium in creatie. In 2011 werd ,81 EUR uitgegeven aan de renovatie/(herop)bouw van nieuwe woningen (d.w.z. woningen die nog niet eerder werden verhuurd in het kader van de huurhulp). Dit bedrag slaat op alle werken die het voorbije jaar werden betaald, ongeacht of de werken in de loop van het jaar werden afgerond of niet. In 2011 zijn de werken in 2 gebouwen volledig afgerond. In totaal gaat het om 3 woningen. Het betreft de renovatie van een eengezinshuis, Puccinistraat 73 te Anderlecht, en de opdeling van een eengezinswoning van het oude patrimonium in 3 woningen, Koningschapsstraat 2 te Laken. Enkel de twee gecreëerde woningen worden hier in aanmerking genomen. 113

114 Bouw van 3 complexen bestaande uit 21 woningen bestemd voor verhuur en 14 woningen bestemd voor verkoop. Reaffectatie van een oud industrieel gebouw tot 36 huurwoningen. 114

115 Gezien de geringe bemonstering, die dit jaar bovendien atypisch is, hebben de geproduceerde statistieken slechts een anekdotische waarde. Het kleine aantal verwezenlijkingen dat eind 2011 voltooid was, is te verklaren door de invloed van diverse elementen, zoals de termijnen van de diverse procedures van opdrachten, toewijzing van vergunningen, omvang van de projecten en daaruit voortvloeiende duur van de werken, enz. Merk op dat eind woning hun voltooiing naderden en dat er eind 2012 in totaal bijna 140 nieuwe woningen beschikbaar moeten zijn. In het jaarverslag van 2009 werd een volledige sectie gewijd aan de problematiek van de productie van woningen. We zullen daar niet op terugkomen, hoewel die problematiek heel actueel blijft. 115

116 Wauters (VBP) 1 woning Steyls (HVP) 23 woningen Vandenboogaerde (HVP) 31 woningen Slachthuis (SLHH) 22 woningen Boogschutter (VBP) 1 woning Vandepeereboom (HVP) 32 woningen Kweepereboom (HH) 10 woningen Jacques Dormont (HVP) 39 woningen RequetteCandries (HH) 54 woningen HUURHULP NIEUWE WONINGEN Antwerpsestw (VBP) 2 woningen Broederschap (HVP) 25 woningen Beukenootjes (HVPSL) 50 woningen Foch (VBP) 1 woning Moestuin (HVP) 40 woningen Camille Simoens (VBP) 1woning Destouvelles (HVP) 53 woningen Roodebeek (HVP) 13 woningen GroeninckxDe May (HVP) 27 woningen Rogier (VBP) 2 woningen Delcourt (HVP) 7 woningen Birmingham (SLHH) 36 woningen Drukkerij (HVP) 13 woningen Denemarken (HH) 14 woningen SintJob (HVP) 14 woningen SL : VBP : HH: HVP: stedenbouwkundige lasten verdichting van het bestaand patrimonium voorganger huisvestingolan huisvestingsplan 604 WONINGEN IN PRODUCTIE 32 WONINGEN GEPLAND TOTAAL 636 WONINGEN SITUATIE OP 31/12/2011 In productie Gepland 116 Murillo (VBP) 1 woning Wiertz (SLHH) 15 woningen Waver (HH) 16 woningen Herder (SL) 21 woningen Coenraets (HH) 72 woningen

117 d) Rentabiliteit van de nieuwe verhuringen In de loop van 2011 zijn er 97 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 84 met kandidaathuurders en 13 met huurders die overgeplaatst moesten worden naar een andere woning. Bovendien wordt 1 woning gratis bezet door de Franse Gemeenschap. In onderstaande analyse wordt geen rekening gehouden met 55 nieuwe huurcontracten, en wel om de volgende redenen: 11 verhuringen kaderen binnen de samenwerkingsovereenkomsten tussen het Fonds en de vzw's LAMA, PAGASA en Zorgwonen. Door de specifieke aard van deze overeenkomsten is de rotatiegraad voor deze woningen veel hoger dan het gemiddelde binnen de huurhulp. Sommige contracten zijn van zeer korte duur. 43 verhuringen hebben betrekking op woningen van de laatste generatie die moesten worden opgefrist voor ze opnieuw werden verhuurd, wat gemiddeld 6.328,34 EUR kostte. In vergelijking met 2010 (8.275,21 EUR) ligt de gemiddelde kostprijs 23,53 % lager. De werken hebben hoofdzakelijk betrekking op herstelling van huurschade en herschilderen. In sommige gevallen moeten er grotere werken worden uitgevoerd ten gevolge van een verkeerd beheer door de uittredende huurders of van normale huurslijtage na een langdurige bewoning. Deze woningen van de laatste generatie worden gemiddeld 50,04 maanden bewoond. Als bij deze berekening geen rekening wordt gehouden met de huurcontracten die worden afgesloten binnen de samenwerking met de voornoemde vzw's, dan loopt de gemiddelde huurperiode op tot 56,70 maanden. Tabel 21 bis geeft een overzicht van de zogenaamde "woningen van de laatste generatie" die in 2011 opnieuw zijn verhuurd. 1 huurcontract voor een duur van 15 jaar, afgesloten met de Franse Gemeenschap ter compensatie van de stopzetting van de site Zwarte Paardstraat. Van de 43 beschouwde woningen, zijn er: 16 die betrekking hebben op oude woningen die, zoals hiervoor al werd toegelicht, technisch volledig zijn gecheckt en grondig werden gerenoveerd; 27 die betrekking hebben op nieuwe woningen die tot dat deel van het patrimonium behoren dat nooit eerder werd verhuurd in het kader van de huurhulp. De gemiddelde kostprijs van de nieuwe woningen ( ,34 EUR) ligt 35,03 % hoger dan de gemiddelde kostprijs van de oude woningen die volledig gerenoveerd werden ( ,85 EUR). Dit verschil bedroeg 60,93 % in Voor de oude woningen die in de loop van het jaar verhuurd werden, betalen de huurders maandelijks gemiddeld 578,59 EUR, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 5,08 % op de gemiddelde kostprijs. Deze gemiddelde maandelijkse huur komt overeen met 5,29 EUR/m² bruto bewoonbare oppervlakte. Voor de nieuwe woningen wordt een huur van gemiddeld 498,01 EUR betaald, wat neerkomt op een jaarrentabiliteit van 3,24 % op de gemiddelde kostprijs of gemiddeld 5,63 EUR/m² bruto bewoonbare oppervlakte. De maximale impact van de huurtoelagen op de rentabiliteit bedraagt respectievelijk 0,89 % voor de oude woningen en 0,21 % voor de nieuwe woningen. 117

118 Zonder rekening te houden met deze huurtoelagen, stellen we nog het volgende vast: De gemiddelde rentabiliteit van de nieuwe woningen ligt 1,84 % lager dan die van de oude woningen; De rentabiliteit van 9 (56,25 %) van de 16 oude woningen is gelijk aan of hoger dan de fictief vereiste jaarlijkse minimumrentabiliteit van 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 6,30 %. De bedoelde woning is gelegen Prieelstraat 26 te 1000 Brussel; Voor 1 van de 27 nieuwe woningen ligt de rentabiliteit hoger dan 5,35 %. De maximumrentabiliteit bedraagt 5,63 %. De bedoelde woning is gelegen Koningschapsstraat 2 te 1020 Laken; Het verschil tussen de theoretische minimumrentabiliteit, berekend op basis van die 5,35 % en de reële rentabiliteit die werd voorspeld, ziet er als volgt uit: Totaal van de maandelijks te betalen bedragen (in EUR) Verschil (in EUR) Woningen Aan de fictieve minimale referentierentevoet (5,35%) (A) Aan de reële jaarrentevoet (B) Totaal (C) = (B) (A) Gemiddeld deficit per woning Oude 9.749, ,47 492,03 30,75 Nieuwe , , ,22 324,93 Totaal , , ,25 215,47 118

119 Evolutie van het deficit en de kostprijs Jaar Globaal maandelijks deficit (*) (in EUR) (1) Oud Aantal woningen (2) Nieuw Gemiddeld maandelijks deficit per woning (in EUR) Gemiddelde kostprijs van de woning (3) Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (4) , , ,39 334, , , ,31 373, , , ,57 394, , , ,40 403, , , ,10 451, , , ,19 499, , , ,74 502, , , ,26 537, , , ,12 513, , , ,29 530, , , ,36 547, , , ,74 528,00 (*) Verschil tussen de te innen bedragen berekend op basis van het percentage van 5,35% en de werkelijk geïnde huurbedragen. (1) Maandelijks deficit voor alle woningen die binnen het jaar verhuurd zijn (de nieuwe woningen en de oude woningen die een zware renovatie hebben ondergaan. (2) Aantal nieuwe en oude woningen die gerenoveerd en binnen het jaar verhuurd werden (tabellen 17 & 18). (3) Gemiddelde kostprijs van de nieuwe en oude woningen die binnen het jaar verhuurd zijn. (4) Gemiddeld bedrag dat door de huurders betaald moet worden. De cijfers met betrekking tot het dienstjaar 2011 zijn vergelijkbaar met die van Zoals uitgelegd in het jaarverslag van het vorige dienstjaar, werden de resultaten van 2010 sterk beïnvloed door de gemiddelde kostprijs van de woningen die aan de Marcel Mariënstraat op 119

120 het terrein van de vroegere Daillykazerne gebouwd werden en de woningen die aangekocht werden aan de Nicolas Doyenstraat en de Edingenstraat. 3. SAMENWERKING MET DIVERSE DERDEN In 2011 heeft het Fonds zijn samenwerking met verscheidene vzw's voortgezet: Er werden 3 huurwoningen verhuurd aan de vzw LAMA/HESTIA die ze, in het kader van een therapeutisch project met druggebruikers, tijdens ontwenningsperiodes ter beschikking zal stellen van haar cliënten; 3 woningen worden verhuurd aan geïsoleerde personen, die voorgesteld en gevolgd worden door de vzw BAITA/PAG ASA met het oog op de reïntegratie van jonge meisjes of jongens die het slachtoffer zijn van mensenhandel; 2 woningen zijn toegewezen aan de alternatieve huisvesting van personen met ernstige psychologische problemen, omkaderd door een Peulgemeenschap, in het kader van een project van de vzw RAPAL AUTRE LIEU; 2 woningen worden bewoond door families die gevolgd worden door de vzw "ZORGWONEN", waarvan de leden een ernstige pathologie hebben; Er werd 1 erfpacht van 27 jaar ondertekend met de gemeente Schaarbeek, voor het gebouw gelegen Vanderlindenstraat 121. Er werd een infrastructuur van collectief belang opgezet met sociale permanenties, vergaderingen en culturele evenementen; 7 woningen (Hopstraat te Brussel) worden verhuurd aan de vzw "Le 8 ème Jour", in het kader van een project van autonomisering en sociale integratie van gehandicapte personen (Downsyndroom) via huisvesting. Naargelang het geval leven de begunstigden apart, met twee of drie of als koppel, in hun appartement (2 tot 3 kamers). Daar wonen ook 2 "solidaireactieve" gezinnen (die de begunstigden dagelijks begeleiden). Eén kleine woning blijft beschikbaar om een kandidaat "op proef" te huisvesten. Tot slot beschikken de bewoners over een gemeenschapslokaal en een ruime tuin. Gezien de noodzaak voor de vzw om de bewoners van zeer dichtbij te kunnen volgen en de verantwoordelijkheid te kunnen nemen voor de volledige waarborg die zij biedt, had het Fonds bij wijze van uitzondering beslist dat de vzw hoofdhuurder zou zijn en zich er o.a. toe zou verbinden dat de bewoners, begunstigden en begeleiders zouden voldoen aan de toegangsvoorwaarden voor huurhulp. * * * 120

121 B. STATISTIEKEN. Tabel 1 Samenstelling van de huurdersgezinnen (*) Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Alleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaand 99 11, Twee volwassenen 44 5, Gezinnen met 1 kind , Gezinnen met 2 kinderen , Gezinnen met 3 kinderen , Gezinnen met 4 kinderen , Gezinnen met 5 kinderen 57 6, Gezinnen met 6 kinderen 25 2, Gezinnen met 7 kinderen 6 0, Gezinnen met 8 kinderen 1 0, Gezinnen met 9 kinderen 1 0, Gezinnen met 10 kinderen 3 0, Totaal , (*) op basis van de gegevens van de laatste huurdersenquête en de gegevens in verband met de nieuwe huurdersgezinnen. Tabel 2 Indeling van de huurdersgezinnen naargelang zij al dan niet huurtoelagen bekomen Gezinnen die Aantal % huurtoelagen bekomen aan 100 % (normale huurtoelagen) aan 50 % (normale huurtoelagen) aan 100 % (gehandicapten/bejaarden) ,93 8,49 3,47 Totaal (A) ,89 geen huurtoelage meer bekomen (B) geen huurtoelagen bekwamen (C) huurtoelagen afwachten (D) ,07 51,68 11,36 Totaal (A) + (B) + (C) + (D) ,00 121

122 SPREIDING VAN DE WONINGEN IN DE HUURHULP PER GEMEENTE IN 2011 (in percentages) dan 2 % van 2 tot dan 4 % van 4 tot dan 10 % 10 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 122

123 Tabel 3 Spreiding van alle huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks nettoinkomen (met of zonder kinderbijslag) Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag) Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag) Gezinnen zonder kind , ,12 Gezinnen met 1 kind , ,24 Gezinnen met 2 kinderen , ,86 Gezinnen met 3 kinderen , ,22 Gezinnen met 4 kinderen , ,01 Gezinnen met 5 kinderen , ,75 Gezinnen met 6 kinderen , ,76 Gezinnen met 7 kinderen , ,83 Gezinnen met 8 kinderen , ,00 Gezinnen met 9 kinderen , ,00 Gezinnen met 10 kinderen , ,00 Totaal , ,22 Tabel 4 Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van alle huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR) % van het inkomen (2) Gezinnen zonder kind ,39 32,58 Gezinnen met 1 kind ,35 29,20 Gezinnen met 2 kinderen ,91 24,93 Gezinnen met 3 kinderen ,69 23,63 Gezinnen met 4 kinderen ,34 22,05 Gezinnen met 5 kinderen ,69 21,37 Gezinnen met 6 kinderen ,04 20,55 Gezinnen met 7 kinderen 6 784,39 19,71 Gezinnen met 8 kinderen 1 897,93 22,08 Gezinnen met 9 kinderen 1 722,10 12,51 Gezinnen met 10 kinderen 3 917,32 21,58 Totaal ,42 24,56 (1) het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) het betreft het gemiddeld maandelijks nettoinkomen, kinderbijslag inbegrepen. 123

124 Tabel 5 Samenstelling van de nieuwe huurdersgezinnen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Alleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaand 23 28, Twee volwassenen 5 6, Gezinnen met 1 kind 15 18, Gezinnen met 2 kinderen 16 19, Gezinnen met 3 kinderen 12 14, Gezinnen met 4 kinderen 3 3, Gezinnen met 5 kinderen 6 7, Gezinnen met 7kinderen 1 1, Totaal , Tabel 6 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun sociaalprofessioneel statuut (1) en hun maandelijks nettoinkomen (kinderbijslag niet inbegrepen) Inkomens (in EUR) Sociaalprofessioneel statuut < of = leefloon (2) > leefloon en < of = maximale werkloosheidsuitkering (3) > maximale werkloosheidsuitkering en < of = 1.400,00 > 1.400,00 Totaal Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Zonder beroep 27 33, ,52 1 1,24 3 3, ,79 Arbeider 3 3,70 3 3,70 0, , ,44 Bediende 3 3,70 4 4,94 1 1,24 5 6, ,05 Zelfstandige 0,00 1 1,24 1 1,24 0,00 2 2,48 Gepensioneerd 0,00 1 1,24 0,00 0,00 1 1,24 Totaal 33 40, ,64 3 3, , ,00 (1) Stemt overeen met het hoogste inkomen van een van de partners. (2) Het leefloon bedraagt op 31/12/2011, 1.026,91 EUR. (3) De maximale werkloosheidsuitkering bedraagt op 31/12/2011, 1.394,64 EUR. 124

125 Tabel 7 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en hun gemiddeld maandelijks nettoinkomen (met of zonder kinderbijslag) Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (zonder kinderbijslag) Gemiddeld nettoinkomen (in EUR) (met kinderbijslag) Gezinnen zonder kind ,11 981,11 Gezinnen met 1 kind , ,00 Gezinnen met 2 kinderen , ,44 Gezinnen met 3 kinderen , ,08 Gezinnen met 4 kinderen , ,33 Gezinnen met 5 kinderen , ,33 Gezinnen met 7 kinderen , ,00 Totaal , ,05 Tabel 8 Gemiddeld maandelijks bedrag (1) ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen en naargelang hun grootte in percentage van hun inkomen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Gemiddeld maandelijks bedrag (in EUR) % van het inkomen (2) Gezinnen zonder kind ,33 39,78 Gezinnen met 1 kind ,15 37,28 Gezinnen met 2 kinderen ,02 33,59 Gezinnen met 3 kinderen ,52 29,11 Gezinnen met 4 kinderen 3 605,09 27,79 Gezinnen met 5 kinderen 6 716,42 29,27 Gezinnen met 7 kinderen 1 942,88 29,42 Totaal ,04 33,72 (1) Het betreft het maandelijks door de huurder te betalen bedrag. Het bestaat normaal uit een deel van de contractuele huur en het andere deel bestaat uit huurtoelagen of wordt ten laste genomen van het Fonds in functie van de modaliteiten bepaald door de Raad van Bestuur. (2) Het betreft het gemiddeld maandelijks nettoinkomen, kinderbijslag inbegrepen. 125

126 Tabel 8 bis Evolutie van het gemiddeld maandelijks bedrag ten laste van de nieuwe huurdersgezinnen, per jaar en naargelang hun grootte. Gezinnen met maximum 1 kind Samenstelling van de gezinnen Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) Maandelijks bedrag % van het inkomen (1) 334,56 34,66 343,12 31,11 388,47 34,77 413,57 36,93 434,56 38,70 Gezinnen met 2 of 3 kinderen Gezinnen met 4 kinderen of meer 495,82 30,88 542,70 28,16 529,79 25,37 554,98 29,33 579,23 31,35 639,68 30,77 647,41 25,94 640,50 23,67 716,77 28,06 705,66 28,89 (1) het betreft het gemiddeld maandelijks nettoinkomen, kinderbijslag inbegrepen. Tabel 9 Kostprijs van de woning voor de nieuwe huurdersgezinnen Maandelijks Oude woning Nieuwe woning bedrag zonder lasten (in EUR) Aantal % Aantal % dan ,52 7 8,64 van 250 tot ,35 4 4,94 van 376 tot , ,70 van 501 tot , ,21 van 626 tot ,81 6 7,40 + dan , ,11 126

127 Tabel 10 Aard van de woning van de nieuwe huurders vóór hun herhuisvesting door het Fonds Aard van de woning Aantal % ONGEZOND 1) Verbeterbaar 2) Verbeterbaar en overbevolkt 3) Overbevolkt 4) Niet verbeterbaar FUNCTIONEEL ONAANGEPAST ZONDER EIGEN WONING ,46 18,52 8,64 1,24 1,24 16,05 Totaal (A) 56 69,15 GEZOND, maar 1) Geen opmerkingen 2) Uit woning gezet 3) Te hoge huurprijs 4) Onderbevolkt 5) Overbevolkt ,34 0,00 3,70 0,00 14,81 Totaal B 25 30,85 Totaal (A) + (B) ,00 Tabel 11 Spreiding van de nieuwe huurdersgezinnen volgens hun grootte en het jaar van hun kandidatuurstelling (*). Gezinssamenstelling Alleenstaanden en gezinnen zonder kinderen Gezinnen met 1 kind Gezinnen met 2 kinderen Gezinnen met 3 kinderen Gezinnen met 4 kinderen Gezinnen met 5 kinderen Gezinnen met 7 kinderen Voor Jaar van de kandidatuur Totaal Totaal (*) De jaarlijkse bijwerking laat toe om de gegevens van de wachtende kandidaten te actualiseren. Deze gebeurt globaal per jaar van kandidatuurstelling en/of bij een individuele convocatie. 127

128 Tabel 12 Samenstelling van de huurdersgezinnen die de huurhulpsector verlieten Gezinssamenstelling Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal huurders Alleenstaanden Samenwonenden Aantal inwonenden Totaal aantal bewoners Alleenstaanden 16 29, Twee volwassenen 1 1, Gezinnen met 1 kind 10 18, Gezinnen met 2 kinderen 13 24, Gezinnen met 3 kinderen 9 16, Gezinnen met 4 kinderen 2 3, Gezinnen met 5 kinderen 1 1, Gezinnen met 6 kinderen 1 1, Gezinnen met 7 kinderen 1 1, Totaal ,

129 Tabel 13 Evolutie van de huuropbrengst en van de achterstallen (in EUR). 129 Jaar Jaarlijks vervallen te betalen sommen (*) Gecumuleerde te betalen vervallen sommen sinds 1976 (*) Recuperatie totaal vervallen huurlasten sinds 1976 (*) Totaal vervallen huurtoelagen sinds 1976 (*) Gecumuleerd totaal sinds 1976 Totaal achterstallen huur + lasten sinds 1976 Totaal in verlies geboekt sinds 1976 Totaal sinds , , , , , , , ,90 4, , , , , , , , ,23 3, , , , , , , , ,46 3, , , , , , , , ,46 3, , , , , , , , ,19 3, , , , , , , , ,25 3, , , , , , , , ,76 3, , , , , , , , ,68 3, , , , , , , , ,02 3, , , , , , , , ,14 2, , , , , , , , ,50 2, , , , , , , , ,30 3, , , , , , , , ,47 3, , , , , , , , ,52 3, , , , , , , , ,17 2, , , , , , , , ,70 2, , , , , , , , ,55 2, , , , , , , , ,60 2, , , , , , , , ,29 2, , , , , , , , ,24 2, , , , , , , , ,56 2, , , , , , , , ,00 2,72 % van 8 tot 5 (*) Te betalen sommen : het deel van de huur rechtstreeks ten laste van de huurders. Vervallen sommen : de te betalen sommen, de huurlasten (o.a. water, gas en elektriciteitsrekeningen), de kosten gedragen door het Fonds ingevolge huurschade na het verlaten van de woning, de terugvorderbare procedurekosten en de huur en installatietoelagen.

130 Tabel 14 Verdeling van de gebouwen en woningen volgens gemeente Gebouwen Woningen 130 Gemeente Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde nieuwe (1) oude (2) In nieuwe (1) oude (2) absolute % aantal % aantal % cijfers aantal % aantal % ,05 0,26 0,78 0,00 0,00 0,00 0,26 0,00 0,00 0,26 0,00 0,00 0,52 0,52 0,52 0,78 0,00 0,26 0,00 0,26 0,26 0, ,18 8,88 5,23 3,92 1,83 0,26 0,00 10,18 2,09 4,18 0,78 0,00 20,63 0,52 4,44 9,92 6,53 0,00 0,52 1,05 3,13 0, ,23 9,14 6,01 3,92 1,83 0,26 0,26 10,18 2,09 4,44 0,78 0,00 21,15 1,04 4,96 10,70 6,53 0,26 0,52 1,31 3,39 0, ,21 1,58 3,29 0,00 0,00 0,00 2,53 0,00 0,06 1,52 3,16 0,00 5,31 3,10 5,43 8,02 0,00 0,82 0,00 0,88 0,82 0, ,70 7,58 2,65 1,77 0,88 0,06 0,00 4,30 0,82 1,89 0,13 0,00 10,74 1,39 3,29 10,99 4,23 0,00 0,25 0,63 2,97 0,00 In absolute cijfers Totaal 22 5, , , , , , % 8,91 9,16 5,94 1,77 0,88 0,06 2,53 4,30 0,88 3,41 3,29 0,00 16,05 4,49 8,72 19,01 4,23 0,82 0,25 1,51 3,79 0,00 (1) Gebouwen of woningen die nog geen voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die in renovatie of te renoveren zijn of die in opbouw of te bouwen zijn. (2) Gebouwen of woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten.

131 Tabel 15 Verdeling van de gebouwen volgens het aantal woningen waaruit zij bestaan of zullen bestaan Aard van het gebouw Nieuw (1) Oud (2) Aantal % Aantal % Aantal % eengezinswoning 1 0, , ,24 tweegezinswoning 0 0, , ,04 driegezinswoning 0 0, , ,23 met 4 of 5 woningen 1 0, , ,22 met 6 of 10 woningen 2 0, , ,18 met 11 of 15 woningen 5 1,30 4 1,05 9 2,35 met meer dan 15 woningen 14 3,65 8 2, ,74 Totaal 23 5, , ,00 (1) Gebouwen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of te bouwen of in opbouw zijn. (2) Gebouwen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten. Tabel 16 Verdeling van de woningen volgens het aantal kamers waaruit zij bestaan of zullen bestaan Aard van de woning Nieuwe (1) Oude (2) Aantal % Aantal % Aantal % met 1 kamer 4 0, , ,78 met 2 kamers 11 0, , ,67 met 3 kamers 1 0, , ,53 met 4 kamers 2 0, , ,07 met 5 kamers 0 0, , ,42 met 6 kamers 0 0, , ,69 met meer dan 6 kamers 0 0,00 4 0,25 4 0,25 nog niet vastgesteld ,59 0 0, ,59 Totaal , , ,00 (1) Woningen die nog geen deel hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten, die te renoveren of in renovatie zijn of die te bouwen of in opbouw zijn. (2) Woningen die reeds het voorwerp hebben uitgemaakt van huurhulpactiviteiten. 131

132 Tabel 17 Verdeling van de gebouwen en woningen (1) volgens de perimeter waarin ze zich bevinden Gebouwen buiten R.V.O.H.R. enkel in R.V.O.H.R. (2) in R.V.O.H.R. en PWC (3) in R.V.O.H.R. en IW (4) Totaal R.V.O.H.R. Woningen Aantal % Aantal % Aantal Aantal % Aantal % Gebouwen , , , , ,66 Woningen , , , , ,76 (1) Inbegrepen de gebouwen en woningen waarvan de verwezenlijking aan gang of gepland is. (2) Ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en renovatie. (3) Perimeter van een wijkcontract (oude of lopende). (4) Initiatiefwijk. 132

133 Tabel 18 Kostprijs, oppervlakte en samenstelling van de nieuwe (1) gebouwen waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd in Adres Aard van de werken (2) Kostprijs (in EUR) Brutooppervlakte in m² Kostprijs (in EUR) per brutom² Aankoop Werken Totaal Totaal (3) Bewoonbaar (4) Totaal Bewoonbaar Anderlecht, Puccinistraat, 73 RL , , , , ,50 1 Aantal woningen Woningtype Eengezinsw. 4 k. Laken, Koningschapsstraat, 2 (5) RL , , , , , x 1 k. TOTAAL : 2 GEBOUWEN , , , Gemiddelde per woning , , ,00 94,67 79, , , Legende Het bedrag «werken» stemt overeen met alle kosten voor werken, prijsherzieningen, honoraria, onvoorziene werken en BTW, parkeerplaatsen niet inbegrepen (forfaitair berekend). (1) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) RL = zware renovatie. (3) Totale kostprijs van de verdiepingen, gevelmuren en helft van de mandelige muren inbegrepen. (4) De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas, ). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. (5) De twee "nieuwe" woningen in de Koningschapsstraat zijn gecreëerd door de opsplitsing van een eengezinswoning in 3 woningen. Enkel de 2 kleinste woningen worden opgenomen als "nieuwe woningen".

134 Tabel 19 Evolutie van de gemiddelde kostprijs, van de gemiddelde brutooppervlakte en van de gemiddelde kostprijs per m² van de nieuwe woningen (*) volgens het jaar waarvan de renovatie of bouw beëindigd werd. Jaar Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddelde brutooppervlakte per m² Gemiddelde kostprijs (in EUR) per m² bruto Aankoop Werken Totaal Totaal Bewoonbaar Totaal Bewoonbaar Aantal woningen , , ,18 147,44 113,56 792, , handelsruimtes , , ,22 153,86 123,75 817, , handelsruimtes , , ,85 165,92 131,38 903, , , , ,24 120,82 97, , , , , ,21 144,59 116, , , , , ,56 135,61 106, , , , , ,00 128,27 97, , , , , ,60 115,64 90, , , (1) , , ,61 111,82 89, , , , , ,86 130,17 100, , , , , ,00 94,67 79, , ,76 3 Evolutie in 2011 (*) 2000 = ,57 64,21 70,16 161,30 147,62 (*) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (1) In 2008 was geen enkele nieuwe woning afgewerkt.

135 Tabel 20 Kostprijs, type, oppervlakte en rentabiliteit van de nieuwe woningen (1) die in 2011 in huur gegeven werden. 135 Adres Gedelegeerde opdracht (X) Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Bruto bewoonbare oppervlakte (3) Contractuele huurprijs (4) Te betalen bedrag (5) Huurtoelagen (6) Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) TBB (5) Vorst, Marconistraat X ,52 67,10 571,86 344,74 3,91 2,36 Schaarbeek, Madeliefjesstraat ,61 43,00 380,00 327,39 3,52 3,03 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,53 67,40 600,00 395,59 5,14 3,39 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,28 88,10 630,00 436,52 4,89 3,39 Schaarbeek, Louis Scutenairestraat X ,48 82,00 650,00 492,19 5,03 3,81 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,11 86,00 655,00 463,81 4,79 3,39 Schaarbeek, Louis Scutenaire X ,87 67,00 580,00 447,52 142,56 4,91 3,78 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,62 66,70 555,00 381,95 4,93 3,39 Schaarbeek, Marcel Mariënstraat X ,83 76,00 630,00 468,56 3,88 2,89 Schaarbeek, Marcel Mariënstraat X ,82 60,50 575,00 422,88 3,89 2,86 Schaarbeek, Marcel Mariënstraat X ,83 78,80 630,00 463,81 145,50 3,88 2,86 Laken, Koningschapsstraat ,95 39,44 320,00 320,00 5,63 5,63 Laken, Koningschapsstraat ,95 39,44 300,00 300,00 5,27 5,27 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,51 120,60 805,00 559,30 4,88 3,39 Anderlecht, Bergense steenweg ,55 77,00 650,00 520,53 142,65 3,64 2,91 Schaarbeek, Louis Scutenairestraat X ,58 103,00 775,00 599,54 174,59 4,99 3,86 Vorst, Marconistraat X ,43 85,90 649,84 402,72 3,70 2,29 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,77 107,20 730,00 518,37 4,77 3,39 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,68 121,70 755,00 532,00 4,81 3,39 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,85 99,20 730,00 504,74 4,90 3,39 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,51 127,60 805,00 576,54 4,88 3,49 SintJansMolenbeek, Zwarte Paardstraat X ,51 123,80 780,00 580,15 4,73 3,52 Anderlecht, Bergense steenweg ,55 100,00 750,00 732,48 3,60 3,52 Anderlecht, Bergense steenweg ,55 100,00 750,00 653,77 174,60 3,60 3,14 Anderlecht, Bergense steenweg ,55 100,00 750,00 602,93 94,57 3,60 2,89 Schaarbeek, Marcel Mariënstraat X ,25 132,00 940,00 900,89 3,86 3,70 Schaarbeek, Marcel Mariënstraat X ,58 128,10 925,00 497,44 3,88 2,09 TOTAAL VAN 27 WONINGEN , , , ,36 847,47 4,30 3,24 GEMIDDELDE 1, ,34 88,43 661,91 498,01 145,75 4,30 3,24

136 LEGENDE VAN TABELLEN 20, 21 EN 21 BIS (1) Nieuwe of oude woningen: woningen geklasseerd in functie of zij voorheen al dan niet deel uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Kostprijs van de woning: De kostprijs van de woning wordt gebaseerd op de uiteindelijke kostprijs van het gebouw (in EUR) (aankoopprijs + kosten + honoraria allerlei + aansluitingen en alle bouwkosten, inclusief btw, gefactureerd en/of besteld op 31/12/2012. Met de personeelskosten wordt hierbij geen rekening gehouden). De kostprijs van de woning wordt verder berekend in functie van de referentiewaarde van de woning, rekening houdend met de totale referentiewaarde van alle woningen waaruit het gebouw bestaat. (3) Brutobewoonbare oppervlakte per m²: De bruto bewoonbare oppervlakte omvat de wanden, de gevelmuren, de helft van de scheidingsmuren tussen de appartementen en/of gemeenschappelijke delen, exclusief kelders, zolders, terrassen, balkons en gemeenschappelijke delen (trappen, overlopen, hall, sas, ). De oppervlakte van de woonvertrekken onder dak worden berekend rekening houdend met een vrije hoogte van 1m50 onder dak. De mezzanines van minstens 1m80 hoog worden meegerekend. Bij nieuwbouw en verdubbeling van de scheidingsmuur wordt de dikte van deze nieuwe muur meegerekend in de oppervlakte. (4) Contractuele huurprijs : contractueel vastgestelde huurprijs (in EUR) voor de desbetreffende woning. (5) Te betalen bedrag : maandelijks bedrag (in EUR) ten laste van de huurder voor de desbetreffende woning. (6) Huurtoelagen : bedrag van de verwachte maandelijkse huurtoelagen (in EUR) voor de desbetreffende woning. (7) Rentabiliteit op jaarbasis : opbrengsten uitgedrukt in % van de kostprijs van de woning. X : gedelegeerde opdracht van de Regering aan het Fonds. (8) Kostprijs van de renovatie: kosten ingevolge huurschade met inbegrip van de kosten voor de technische ploeg van het Fonds en de materialen. 136

137 Tabel 21 Kostprijs, type en rentabiliteit van de oude woningen (*) in huur gegeven in Adres Aantal kamers Kostprijs van de woning (2) Bruto bewoonbare oppervlakte (3) Contractuele huurprijs (4) Te betalen bedrag (5) Huurtoelagen (6) Rentabiliteit op jaarbasis (7) CH (4) TBB (5) SintJoost, Vonckstraat ,72 95,20 465,78 465,78 4,60 4,60 Schaarbeek, Leopold Couroublestraat ,81 112,70 700,00 678,81 4,13 4,00 Etterbeek, Generaal Bernheimlaan ,32 102,72 700,00 516,78 174,59 7,61 5,62 Schaarbeek, Fortinlaan ,90 94,86 625,00 488,08 124,76 7,84 6,12 Brussel, Keizer Karelstraat ,96 82,80 650,00 502,43 7,98 6,17 Brussel, Prieelstraat ,25 95,83 600,00 600,00 6,30 6,30 Brussel, Koningschapsstraat ,92 96,00 675,00 488,08 160,05 5,68 4,11 Ukkel, Stille Oceaanstraat ,51 84,66 575,00 473,72 150,00 7,26 5,98 Vorst, Stadionstraat ,94 101,00 675,00 543,64 164,05 7,19 5,79 Schaarbeek, Voltairestraat ,18 94,86 675,00 543,64 164,05 5,23 4,21 Schaarbeek, Leopold Couroublestraat ,16 100,15 750,00 602,93 189,14 4,00 3,22 Etterbeek, Generaal Bernheimlaan ,25 118,70 750,00 574,22 197,00 7,34 5,62 Schaarbeek, Verhasstraat ,77 127,47 750,00 631,63 118,37 6,19 5,22 Jette, de Smet de Naeyerlaan ,75 120,10 750,00 588,57 189,14 7,38 5,79 Schaarbeek, Destouvellesstraat ,73 143,60 825,00 741,77 5,75 5,17 Molenbeek, Vanderdussenstraat ,45 178, ,00 817,39 218,24 7,89 6,45 TOTAAL VAN 16 WONINGEN , , , , ,39 6,13 5,08 GEMIDDELDE 2, ,85 109,31 697,86 578,59 115,59 6,13 5,08.

138 Tabel 21 bis Kostprijs voor het terug in orde brengen en oppervlakte van de categorie 3 (*) vrijgekomen woningen en terug verhuurd in Adres Aantal kamers Bruto bewoonbare oppervlakte (3) Kostprijs van de renovatie (8) Duur van de laatste verhuring (in maanden) Schaarbeek, Vondelstraat 1 34,61 497,46 2,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 30,50 497,46 6,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 34,61 497,46 5,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 30,50 4,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 34,61 6,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 34,61 9,00 Schaarbeek, Vondelstraat 1 34,61 5,00 Molenbeek, SintJozefstraat 1 41, ,00 7,00 SintGillis, Jozef Claesstraat 1 44, ,46 67,00 Jette, Honoré Longtin 1 47,59 558,81 19,00 Brussel, Kerkveldstraat 1 48,00 340,00 10,00 Anderlecht, Waarheidsstraat 1 55, ,07 120,00 Vorst, Belgradostraat 1 51, ,68 15,00 Anderlecht, Hartelijkheidsstraat 1 68, ,88 154,00 Molenbeek, SintJozefstraat 2 75, ,80 34,00 Molenbeek, SintJozefstraat 2 73, ,50 4,00 Anderlecht, Liverpoolstraat 2 82, ,32 33,00 Brussel, Antwerpsesteenweg 2 84, ,55 19,00 SintGillis, SintJozefstraat 2 79, ,00 79,00 Evere, Edouard Stuckensstraat 2 66, ,48 68,00 Evere, Edouard Stuckensstraat 2 100, ,82 41,00 Molenbeek, Nicolas Doyenstraat 2 77, ,56 17,00 Elsene, Scepterstraat 2 86, ,40 20,00 Anderlecht, Bergense steenweg 2 82,14 399,18 37,00 Schaarbeek, Vifquinstraat 2 93, ,93 22,00 Molenbeek, Vanderdussenstraat 2 75,00 224,21 11,00 Brussel, Anderlechtstraat 2 86, ,45 70,00 Ukkel, Jozef Bensstraat 2 115, ,32 69,00 Brussel, Kuregemsestraat 2 95, ,00 79,00 Brussel, Anderlechtstraat 2 122, ,59 37,00 Molenbeek, Vanderdussenstraat 2 74,00 228,69 19,00 Brussel, Anderlechtstraat 2 71, ,40 91,00 Brussel, Anderlechtstraat 2 71, ,40 69,00 SintJoost, Verbiststraat 3 119, ,76 64,00 Vorst, Drukkerijstraat 3 95,00 201,00 57,00 Brussel, Hamerstraat 3 109, ,51 42,00 SintJoost, Kruidtuinstraat 3 117,13 201,00 72,00 Brussel, Anderlechtstraat 3 170, ,53 61,00 Schaarbeek, Lochtstraat 3 94, ,50 51,00 Vorst, Merodestraat 3 127, ,37 64,00 Schaarbeek, Voltairelaan 3 104, ,62 31,00 Vorst, Merodestraat 3 98, ,32 59,00 Jette, Jozef De Heynstraat 3 103, ,36 176,00 Molenbeek, Vanderdussenstraat 3 96, ,22 95,00 Schaarbeek, Camille Simoensstraat 3 108, ,51 64,00 Molenbeek, SintJozefstraat 4 122, ,13 77,00 SintGillis, Jozef Claesstraat 4 178, ,53 69,00 Molenbeek, SintJozefstraat 4 119, ,13 82,00 Anderlecht, Waarheidsstraat 4 160, ,84 112,00 Evere, Edouard Stuckensstraat 4 137, ,13 48,00 Anderlecht, Bergense steenweg 4 165, ,68 96,00 Molenbeek, Vanderdussenstraat 4 138, ,36 9,00 Schaarbeek, Vondelstraat 5 219, ,03 113,00 Schaarbeek, Vanderlindenstraat 5 195,00 933,14 12,00 TOTAAL VAN 54 WONINGEN , , ,00 GEMIDDELDE 2,33 92, ,34 50,04 (*) woningen van de jongste generatie. 138

139 Tabel 22 Gemiddelde rentabiliteit, gemiddelde kostprijs en gemiddelde oppervlakte van de in huur gegeven woningen in 2011, per woningtype, naargelang ze oud of nieuw zijn. Oude woningen (A) Nieuwe woningen (B) Verschil (B A) Woningtype in functie van het aantal kamers Aantal woningen Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR) Gemiddelde oppervlakte Rentabiliteit in % Aantal woningen Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld maandelijks te betalen bedrag (in EUR) Gemiddelde oppervlakte Rentabiliteit in % tussen gemiddelde kostprijzen in EUR in % van rentabiliteiten in % , ,72 465,78 4, , ,41 405,00 3, ,69 20,15 1, , ,52 535,41 5, , ,61 519,60 3, ,09 58,30 2, , ,34 580,77 4, , ,32 629,17 3, ,98 55,88 1, , ,73 741,77 5, , ,41 699,17 2, ,68 67,93 2, , ,45 817,39 6,45 ALGEMEEN GEMIDDELDE 109, ,85 578,59 5,08 88, ,34 498, ,49 34,99 1,84 TOTAAL (1) Woningen die voorheen reeds het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting. (2) Woningen die voorheen nog niet het voorwerp uitmaakten van een huurhulpverrichting.

140 Tabel 23 Evolutie per jaar van de kostprijs, van het aantal kamers, van het gemiddeld te betalen bedrag en van de rentabiliteit, volgens het jaar van inhuurgave, voor de oude en nieuwe woningen (1). Gemiddelde kostprijs (in EUR) Gemiddeld aantal kamers (2) Gemiddeld te betalen bedrag (in EUR) Gemiddelde rentabiliteit in % Jaar Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe Oude woningen Nieuwe woningen Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe Oude woningen Nieuwe woningen Verschil tussen oude en nieuwe , , ,79 % 3,00 2,84 322,06 346,36 + 7,55 % 4,58 3,50 1, ,83 ( 6,73 %) ,49 (+ 5,70 %) + 59,55 % 2,85 3,31 355,03 (+ 10,24 %) 397,49 (+ 14,76 %) + 11,96 % 5,41 (+ 0,83) 3,80 (+ 0,30) 1, ,53 (+ 25,96 %) ,54 (+ 8,11 %) + 36,93 % 3,49 2,74 394,36 (+ 11,08 %) 395,31 ( 0,55 %) + 0,24 % 4,77 ( 0,64) 3,49 ( 0,31) 1, ,52 (+ 6,30 %) ,63 ( 0,80 %) + 27,80 % 3,10 2,75 391,19 ( 0,80 %) 423,65 (+ 7,17 %) + 8,30 % 4,45 ( 0,32) 3,77 (+ 0,28) 0, ,23 ( 4,42 %) ,05 (+ 2,20 %) + 36,64 % 3,00 2,65 443,93 (+ 13,48 %) 455,39 (+ 7,49 %) + 2,58 % 5,29 (+ 0,84) 3,97 (+ 0,20) 1, ,23 (+ 15,93 %) ,42 (+ 16,66 %) + 37,50 % 2,93 2,74 472,96 (+ 6,54 %) 520,62 (+ 14,32 %) + 10,08 % 4,86 ( 0,43) 3,89 ( 0,08) 0, ,35 (+ 2,08 %) ,13 (+ 3,40 %) + 39,28 % 3,13 2,38 519,33 (+ 9,79 %) 486,02 ( 6,65 %) 6,41 % 5,23 (+ 0,37) 3,51 ( 0,38) 1, ,09 ( 7,30 %) ,43 ( 2,39 %) + 46,66 % 3,15 2,55 550,29 (+ 5,96 %) 517,32 (+ 6,44 %) 6,00 % 5,97 (+ 0,74) 3,83 (+ 0,32) 2, ,22 ( 2,05 %) ,02 (+ 2,82 %) + 53,95 % 2,70 1,95 526,02 ( 4,41 %) 499,81 (3,38 %) 4,98 % 5,83 ( 0,14) 3,60 ( 0,23) 2, ,02 (+ 37,96 %) ,30 (+ 7,80 %) + 20,30 % 2,95 2,04 572,23 (+ 8,78 %) 497,19 ( 0,52 %) 13,11 % 4,60 ( 1,23) 3,32 ( 0,28) 1, ,94 ( 14,97 %) ,32 (+ 14,29 %) + 61,68 % 3,00 2,03 606,69 (+ 6,02 %) 534,23 ( 5,89 %) 11,84 % 5,76 ( 1,16) 3,12 (0,20) 2, ,85 (+ 7,19 %) ,34 ( 10,01 %) + 35,03 % 2,63 1,85 578,59 ( 4,63 %) 498,01 ( 6,78 %) 13,93 % 5,08 ( 11,80 %) 3,24 (+ 0,12) 1,84 (1) oude en nieuwe woningen, naargelang ze al dan niet deel uitgemaakt hebben van een huurhulpverrichting. (2) de flats worden beschouwd als woningen met 1 kamer. (.%) = evolutie in percentage t.o.v. het vorig werkjaar.

141 Tabel 24 Vorderingsstaat van de renovatie of bouwwerken van de nieuwe woningen op 31 december Sites Aard van de verrichting (1) Type van woningen Aantal woningen Aantal kamers/ woning Vorderingsstaat (2) Elsene, Herdersstraat/Keyenveldstraat C appartementen en duplex 21 1 tot 3 FC Schaarbeek, Broederschapstraat R appartementen en duplex 25 1 tot 3 FC SintJansMolenbeek, Carl Requettelaan/Jozef Lemairelaan C appartementen 54 1 tot 4 TC SintJansMolenbeek, Birminghamstraat R appartementen en duplex 36 1 tot 3 FC SintGills, Coenraetsstraat R appartementen 72 1 tot 4 TC Brussel, Slachthuisstraat R appartementen en duplex 22 1 tot 3 TC SintGillis, Denemarkenstraat R en C appartementen 14 1 en 2 PU SintAgathaBerchem, Kweepereboomlaan C appartementens 10 onbepaald PU NederoverHeembeek, Beukenootjesstraat C appartementen 50 onbepaald NVA Elsene, Waversesteenweg R en C appartementen 16 onbepaald NVA Elsene, Wiertzstraat R en C appartementen 15 onbepaald NVA Laken, Steylsstraat R appartementen 23 1 en 2 NVA SintJansMolenbeek, Vandenboogaerdestraat/Opzichterstraat R en C appartementen 31 1 tot 4 AOS Anderlecht, Marie GroeninckxDe Maylaan / Adolphe Willemynsstraat C appartementen 27 1 tot 3 NVA Haren, Moestuinstraat C appartementen 40 onbepaald NVA Schaarbeek, Destouvellesstraat/Koninginnelaan C appartementen 53 onbepaald AOS SintAgathaBerchem, Jacques Dormontlaan C appartementen 39 onbepaald NVA SintLambrechtsWoluwe, Roodebeeksteenweg R appartementen 13 onbepaald NVA SintJansMolenbeek, Alphonse Vandenpeereboomstraat C appartementen 32 onbepaald AEN Ukkel, SintJobsesteenweg C appartementen 14 onbepaald AOS Anderlecht, Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat C appartementen 7 onbepaald AEN Laken, Emile Wautersstraat (3) R appartement 1 1 TC Brussel, Antwerpsesteenweg (4) R appartement 2 1 AT Vorst, Drukkerijstraat C appartementen 13 onbepaald NVA Schaarbeek, Maréchal Fochlaan (5) R appartement 1 2 CC

142 Brussel, Murillostraat (6) R appartement 1 1 AT Schaarbeek, Rogierstraat (7) R appartement en duplex 2 1 en 2 CC Schaarbeek, Camille Simoensstraat (8) R appartement 1 1 CC Koekelberg, Boogschuttersstraat (9) R appartement 1 2 CC Totaal 29 sites 636 (1) C = constructie R = renovatie (2) FC = werf in eindfase AP = architecturaal ontwerp in uitvoering TC = werken in uitvoering AOS = offerteaanvraag voor architectuuropdracht in uitvoering AT = aanbesteding van werken in uitvoering NVA = net aangekocht CC = lastenboek voor de werken in uitvoering AEN = aankoop in onderhandeling PU = wachten op de stedenbouwkundige vergunning 142 (3) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) deeluitmakend van het oude patrimonium in 3 woningen (1 x 1 k., 2 x 4 k.) (4) Verdeling van een gebouw van 2 woningen (2 x 4 k.) deeluitmakend van het oude patrimonium in 3 woningen (2 x 1 k., 1 x 2 k.) (5) Verdeling van een triplexwoning (4 k.) deeluitmakend van het oude patrimonium in 2 woningen (1 x 3 k., 1 x 2 k.) (6) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) deeluitmakend van het oude patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 3 k.) (7) Verdeling van woningen in een gebouw van 5 eenheden deeluitmakend van het oude patrimonium: 1 woning 1 x 4 k. wordt 2 woningen 2 x 2 k., de verhoging van een verdieping laat toe 2 duplexen te creëren van 4 k. In plaats van een appartement van 4 k. (8) Verdeling van een triplexwoning 4 k. deeluitmakend van het oude patrimonium in 2 woningen (1 x 1 k., 1 x 3 k.) (9) Verdeling van een eengezinswoning (5 k.) deeluitmakend van het oude patrimonium in 2 woningen (2 x 2 k.)

143 SECTIE III DE PRODUCTIE VAN WONINGEN EN DE VASTGOEDVERRICHTINGEN A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN. Sinds het ontstaan van het Fonds eind 1975, het jaar waarin de huurhulpverrichtingen ontstonden, kent de woningproductie door het Fonds een constante en progressieve evolutie. Die woningproductie bestond aanvankelijk uit de verwerving van bestaande huizen in relatief goede staat, die dus slechts lichtjes gerenoveerd moesten worden en hoofdzakelijk als ruime eengezinswoningen dienden of 2 of 3 wooneenheden bevatten van het type duplex of triplex. Enkele gebouwen telden meer woonheden. Twee sites bestonden uit meer dan 25 woningen. In die periode renoveerde men volgens de zogenaamde bevermethode, waarbij de huurder zo goed en zo kwaad als hij kon, bijdroeg aan de verbetering van de woning die hem tegen een zeer lage huurprijs ter beschikking werd gesteld. De financiële regels en eisen van de sector lieten geen grondige renovatie toe: het eenvoudige karakter van de woning was de regel (inrichting, technieken, comfort). Die situatie was afgestemd op het doelpubliek van die periode: grote gezinnen met een zeer laag inkomen die overbevolkte en armoedige krotwoningen moesten verlaten. Daarna, in 1997, ging men door een beslissing van de Raad van Bestuur het bestaande patrimonium grondig renoveren en men deed hetzelfde voor het patrimonium dat men pas verworven had in het kader van de uitbreiding van de huurhulp. In die tijd ontwikkelde de Regering de gedelegeerde opdrachten : zware renovatie en nieuwbouwprojecten. Het Fonds nam zo zijn plaats in binnen het stadsrenovatiebeleid, dat werd bevestigd in het kader van de wijkcontracten. Gelijktijdig met de gedelegeerde opdrachten voerde het Fonds gelijkgestelde verrichtingen uit. Al die opdrachten zijn hoofdzakelijk gericht op de sanering van leegstaande woningen of onbewoonbare krotwoningen, grote vrijstaande of gegroepeerde woningen, delen van straten of huizenblokken, of op het bestemmen tot woningen van brouwerijen, mouterijen, drukkerijen, scholen en pakhuizen, die soms gedeeltelijk uit kantoren bestaan, maar ook op de bouw van nieuwe woningen eventueel na afbraak of op braakliggende terreinen al dan niet ingesloten tussen andere gebouwen. Vele van deze opdrachten zijn het resultaat van een samenwerking met gemeenten want dikwijls gaat het om gronden of gebouwen waarvan zij oorspronkelijk eigenaar waren. Het aantal woningen dat geproduceerd wordt per site varieert van 4 tot ongeveer 70. Sommige van die verrichtingen zijn voorbeelden op het vlak van architectuur, integratie in het stadsweefsel of van sociale vermenging. Terwijl de financieringsbronnen voor die verrichtingen uitsluitend bestonden in de toewijzing van het jaarlijks investeringsvermogen van het Fonds via de vorming van kapitalen van het fonds B2, werden andere financiële middelen aangewend. Zo wijst de Regering sinds 2006 een gedeelte van de opbrengst van gewestelijke stedenbouwkundige lasten toe aan het Fonds. Vervolgens werd in 2009 het bijzondere financieringsmechanisme van het Huisvestingsplan ingevoerd. 143

144 De beheersovereenkomst van januari 2011 vormt de juridische basis voor een aanzienlijke groei van de actie van het Fonds als ontwikkelaar van woningen en dit via het Huisvestingsplan en de bouw/renovatieverkoopverrichtingen of BRV. We verwijzen hier naar wat daarover uiteengezet is in het activiteitenverslag voor Voor het eerst werd een deel van het investeringsvermogen voor 2011 specifiek besteed aan de financiering van BRVverrichtingen, zonder te snoeien in de middelen voor hypothecaire kredietverrichtingen en met het doel in dat kader 262 woningen te produceren. De uitdagingen, moeilijkheden en onzekerheden die aan de productie van woningen verbonden zijn, werden zeer uitgebreid uiteengezet in sectie IV van het jaarverslag van 2009, met als titel: Problematiek van de productie van woningen. Het is nuttig die tekst te raadplegen want de thematiek blijft zeer actueel. Er moet worden benadrukt dat sindsdien meerdere aanvullende doelstellingen of eisen werden bevestigd of opgelegd via verschillende bepalingen van de beheersovereenkomst: Voor nieuwbouwwoningen geldt de passiefstandaard, voor de andere die van "zeer lage energie". Iedereen is het ermee eens dat die doelstelling gelet op de problematieken inzake milieu en energiekosten vandaag de dag een natuurlijke verplichting is. Er mag echter niet vergeten worden dat het financieel plan van het Huisvestingsplan en van de BRV die doelstelling niet heeft opgenomen. Het staat evenwel vast dat bij dezelfde architectuurprojecten de passief of zeer lage energiestandaard duurder is dan de woningen die niet van dat type zijn. Er is echter geen tijd meer voor discussies. Men zal ervoor moeten zorgen dat men binnen de grenzen van de beschikbare budgetten blijft. Anders zullen de eventuele meerkosten moeten worden doorgerekend in de huur of de leninglast. Bovendien moet men er rekening mee houden dat de aankoop van een site en het verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwwerk dat er kan worden opgetrokken, ernstige problemen kunnen opleveren wanneer het architectuurproject niet voldoet aan het voorgeschreven energieprestatieniveau. Het Fonds heeft dat al bij enkele verrichtingen ervaren. Zo n project aanpassen is niet zo eenvoudig als het lijkt. De hierna vermelde commentaren over de betrokken verrichtingen illustreren die problematiek. Het Huisvestingsplan en de BRV moeten gedeeltelijk kunnen worden gerealiseerd, ten minste in de gemeenten die op hun grondgebied niet over "15 % kwaliteitswoningen in openbaar beheer en met een sociaal doel" beschikken. Iedereen weet echter dat de grondprijs een zeer belangrijke component vormt van de woningproductie en dat in het bijzonder in de gemeenten die dat percentage niet halen, de kostprijs voor de toegang tot grond hoog is. Dat specifieke aspect werd niet in aanmerking genomen in het financieel plan. Op de totale gemiddelde voorziene kostprijs per bruto bewoonbare m², namelijk 2.500,00 EUR, wordt de invloed van de grondprijs berekend op 500,00 EUR. In de betrokken gemeenten kan die invloed het dubbele en zelfs meer bedragen. Het is dus duidelijk zeer moeilijk om die doelstelling te halen en toch het financiële evenwicht te bewaren. En toch moet de actie van het Fonds zich over het hele grondgebied van het gewest kunnen uitstrekken, zowel op het vlak van de hypothecaire kredietverrichtingen, als wat de huurhulpverrichtingen of de BRV betreft. De gewestelijke stadsvlucht waarmee de Regering 144

145 geconfronteerd wordt, is immers gedeeltelijk te wijten aan het feit dat de grote meerderheid van de gezinnen niet in de zogenaamde groene gemeenten kan gaan wonen. Die problematiek wordt geïllustreerd in de hiernavolgende tabel 2 met betrekking tot de vastgoedverrichtingen die in de betrokken gemeenten werden uitgevoerd. Specifieke projecten zullen worden opgenomen in de vastgoedverrichtingen van het Huisvestingsplan. Het betreft: een groepswoonproject voor personen die bijna tot de derde leeftijd behoren dat intergenerationeel wonen kan omvatten (25 tot 30 woningen in een of twee projecten). een structuur van gemeenschapswonen voor gehandicapte volwassenen die sterk afhankelijk zijn (10 tot 15 woningen). een vrij omvangrijk project waarbij kantoren worden omgevormd tot woningen (ongeveer 50 woningen). Bovendien zal bij elke vastgoedverrichting een bijzondere aandacht worden besteed aan de algemene toegankelijkheid en zal een deel van de woningen worden gereserveerd voor personen met een beperkte mobiliteit. Die specifieke doelstellingen komen aan bod in de hierna volgende commentaren voor de betrokken verrichtingen. De beheersovereenkomst bepaalt dat het programma voor de bouw van woningen die zullen worden verkocht, zal worden uitgewerkt rekening houdende met de gemeenschappelijke modaliteiten van de operatoren van het gewestelijk woonbeleid en dit met name wat betreft de stedenbouwkundige kwaliteit door de bouwmeester erbij te betrekken en de participatie van de bewoners. Wat de gemeenschappelijke modaliteiten van de genoemde operatoren betreft, zijn er geen nieuwe elementen te vermelden voor de modaliteiten van het recente verleden zowel op het vlak van de stedenbouwkundige aspecten, de kwaliteit van de architectuur, de overheidsopdrachten als op het vlak van alle toepasselijke reglementeringen en procedures. Het overleg met de bouwmeester werd in de loop van het jaar ingevoerd. Het gaat in hoofdzaak over de bestekken voor de architectuuropdrachten en de ontwerpuitvoering opdrachten die het Fonds organiseert en in de lente van 2012 zal opstarten. Dat overleg is verrijkend want zo kunnen de verschillende, soms uiteenlopende standpunten over kwesties met betrekking tot de procedurevorm van de opdrachten, de structurering van de bestekken, de inhoud ervan met elkaar geconfronteerd worden en dit vanuit juridische, deontologische, stedenbouwkundige, architecturale, technische, financiële enz. benaderingen. De beheersovereenkomst bepaalt eveneens dat het Fonds acties zal opzetten voor de verdere ontwikkeling van de samenwerking met de lokale besturen, in het bijzonder in het kader van de duurzame wijkcontracten, of met de andere spelers uit de overheidssector. Het zal ook deelnemen aan nieuwe vormen van partnership tussen al deze spelers. Sommige vastgoedverrichtingen die aangevat werden in het kader van het Huisvestingsplan of de BRV bevatten die dimensie. In voorkomend geval wordt dat hierna vermeld. 145

146 B. DE VASTGOEDVERRICHTINGEN. 1. DE GEDELEGEERDE OPDRACHTEN. In de term gedelegeerde opdrachten zitten de bijzondere verrichtingen vervat die door het Gewest worden bepaald en die het sinds 1993 toewijst aan het Fonds. Dit gebeurt op basis van artikel van de vorige beheersovereenkomst (voor de periode en volgende jaren) en van artikel van die voor de jaren 1991 tot Deze opdrachten kaderen heel vaak binnen de perimeters van bestaande of op stapel staande wijkcontracten of binnen die van stadszones waarin gelijkaardige renovatieprojecten uitgevoerd moeten worden. In de meeste gevallen gaat het om gegroepeerde verrichtingen bestaande uit zware renovatieof (herop)bouwprojecten. Vaak worden deze projecten geselecteerd omwille van hun uiterst positieve effect op de stadswijk waarin ze zijn gesitueerd. Ze komen ook tegemoet aan een grote sociale nood. De gedelegeerde opdrachten worden bijna uitsluitend opgenomen in de huurhulpactiviteiten of binnen die voor de hypothecaire leningen (in dat laatste geval gaat het om BRV verrichtingen). De specifieke kenmerken van deze opdrachten en de procedures die gevolgd moeten worden om ze te verwezenlijken, zorgen in veel gevallen voor zeer lange uitvoeringstermijnen. Bovendien zorgen de vaak progressieve omschrijving en de onzekerheden eigen aan alle bouwprojecten ervoor dat het vaak moeilijk is om de uiteindelijke kostprijs van dergelijke verrichtingen op voorhand te ramen. Daarom moet de basisinvestering vaak nog aangepast worden tijdens de uitvoering van het project. We verwijzen naar de verslagen van de voorbije jaren waarin toelichting wordt gegeven bij de moeilijkheden en beperkingen waarmee we worden geconfronteerd voor deze opdrachten. Hierna volgt een overzicht van de vorderingsstaat van de opdrachten die op 31 december 2011 nog niet voltooid zijn. Ze zijn geklasseerd in functie van het jaar van de oorspronkelijke investering. De projecten die op 1 januari 2011 afgerond waren, worden hier niet meer vermeld. Een verrichting is afgerond wanneer alle huurwoningen zijn toegewezen of wanneer alle authentieke aktes zijn verleden voor de woningen die bestemd waren voor verkoop. In dit laatste geval geldt ook dat de verrichting is afgerond, zelfs als alle eventueel voorziene parkeerplaatsen nog niet zijn verkocht of verhuurd ) Schaarbeek 2 terreinen in de verkaveling Dailly, Marcel Mariënstraat en Louis Scutenairestraat Nieuwbouw Investering 2001: ,40 EUR Supplement 2006: ,90 EUR Supplement 2010: ,50 EUR Programma: 26 woningen bestemd voor verhuur. De bouwwerken voor de 2 gebouwen werden respectievelijk in mei en augustus 2006 opgestart en werden in december 2009 afgerond. De 26 woningen zijn verhuurd. 2) SintJansMolenbeek Zwarte Paardstraat. Renovatie/(herop)bouw Investering 2001: ,72 EUR Investering 2002: ,28 EUR Supplement 2007: ,00 EUR; Programma: 31 woningen bestemd voor verhuur. De specifieke kenmerken van deze verrichting worden vermeld in het jaarverslag

147 Op 31 december 2011 worden 24 van de 31 woningen bewoond door kunstenaars, hoofdzakelijk alleenstaanden. De lege woningen zijn groot en zijn bestemd voor gezinnen, terwijl de kandidaathuurders alleenstaande kunstenaars zijn of koppels. Die woningen zullen wellicht aan kandidaathuurders van het algemeen huurhulpregister worden toegewezen en bijgevolg zal de vereiste dat de kandidaten kunstenaars moeten zijn, worden geschrapt ) SintJansMolenbeek Zwarte Paardstraat. Renovatie/(herop)bouw Deze opdracht is gespreid over 2001 en Wij verwijzen hiervoor dan ook naar bovenstaande commentaar. 2) Vorst Marconistraat Bouw van een semigemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd Investering 2002: ,00 EUR Investering 2003: ,00 EUR Supplementen: 2005 : ,95 EUR; 2007: ,41 EUR; 2008: ,37 EUR Programma: 15 woningen bestemd voor verhuur + gemeenschappelijke lokalen en parking. Alle woningen zijn bewoond. Het gemeenschappelijke project zoals het Fonds het had omschreven komt moeilijk tot stand. Ter herinnering, de bedoeling is om een "ouder wordende" maar "valide" persoon de mogelijkheid te geven om met andere personen met gelijkaardige kenmerken eenzelfde woonkader te delen en te trachten om, tussen hen, de gevoelens van "eenzaamheid, onveiligheid, marginalisering, afhankelijkheid, nutteloosheid, enz. die kunnen optreden in de loop van het verouderingsproces, te verzachten. De gehuurde woning, de gemeenschappelijke tuin en de gemeenschappelijke lokalen vormen plaatsen die het de huurder mogelijk maken om een evenwicht te vinden tussen privéleven en activiteiten die gedeeld worden met de andere bewoners van het gebouw. De huurders werden onder andere "geselecteerd" op basis van hun motivatie om een "minimaal leefgemeenschapsproject" te ervaren, welk voornamelijk bestaat uit dergelijke activiteiten. Sommigen van hen nemen niet deel aan dit "gemeenschapsleven". We hebben echter de ontwikkeling van onderlinge hulp kunnen vaststellen dankzij de laatst aangekomen personen. Er heeft zich een groep gevormd die de gemeenschappelijke lokalen gebruikt; het gebruik en het onderhoud van de tuin blijven moeilijk maar dankzij de laatst aangekomen personen tekent zich ook daar een verbetering af. Ondanks deze positieve evoluties, moet de begeleiding van de gemeenschap worden toevertrouwd aan een gespecialiseerde organisatie ) Vorst Marconistraat Bouw van een semigemeenschapshuis voor personen van de derde leeftijd. Deze opdracht is gespreid over 2002 en Wij verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Elsene Herdersstraat Keienveldstraat Nieuwbouw Investering 2003: BRV: ,00 EUR; Investering: 2004: HH: ,00 EUR + BRV: ,00 EUR Supplement 2008: HH: ,00 EUR + BRV: ,00 EUR stedenbouwkundige lasten 2010: ,00 EUR Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 bestemd voor verhuur + een ruime parking. Opdracht gespreid over 2003 en 147

148 2004 en De voorbije jaren is in het jaarverslag dieper ingegaan op de aankoopvoorwaarden voor het terrein en op de transfer van de parking in de Keienveldstraat waarvan het Fonds eigenaar was. Begin april 2009 werden de werken opgestart. Nu worden ze afgerond. Om de redenen die in het jaarverslag van 2010 werden uitgelegd, in de sectie III, C., sub 4, werd een opbrengst van ,00 EUR uit stedenbouwkundige lasten die aanvankelijk bestemd was voor de verrichtingen Waver en Wiertz te Elsene aangewend voor de verrichting Herder/Keienveld, op het huurgedeelte ervan. Het gelijke bedrag van de investering dat zo gerecupereerd wordt, wordt ten belope van ,00 EUR aangewend voor de site van de Steenweg op Waver, het saldo, dit wil zeggen ,00 EUR voor die van de Wiertzstraat ) Elsene Herdersstraat Keienveldstraat Nieuwbouw Deze opdracht werd gespreid over 2003, 2004 en Wij verwijzen dan ook naar de commentaar hiervoor. 2) Schaarbeek Broederschapstraat Renovatie Oorspronkelijke investering: ,00 EUR; Supplementen: 2005: ,00 EUR; 2007: ,33 EUR; 2008: ,75 EUR 2010: ,76 EUR; 2011: ,16 EUR (RvB 03/05/2011) Programma: 25 woningen aanvankelijk bestemd voor verkoop. Voor de evolutie van deze verrichting verwijzen we naar de gedetailleerde uitleg onder de titel "(Herop)bouw/renovatieverkoopverrichtingen of BRV van het jaarverslag Gelet op de onmogelijkheid om de woningen te verkopen, werd eerst vooropgesteld om de site onder te brengen in de huurhulpverrichtingen in ruil voor de bestemming tot de BRV van de site Birmingham. Dat bleek niet opportuun te zijn. Daarom werd aan de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, voorgesteld om 25 woningen van de site onder te brengen in het Huisvestingsplan, en de som van de oorspronkelijke investering (namelijk ,00 EUR) te recupereren om ze aan te wenden voor de gedeeltelijke verwezenlijking van de verrichting die wordt uitgevoerd door de Gemeente Elsene, Sans Soucistraat , in het kader van het wijkcontract Scepter. De woningen van laatstgenoemde site zijn bestemd voor de "BRV verrichtingen. Eind september 2011 liet de Staatssecretaris weten akkoord te zijn met dit voorstel. Eind 2011 zijn de voltooiings en afwerkingswerken van de Broederschapstraat aan de gang en ) SintJansMolenbeek Birminghamstraat Aankoop/renovatie Investering 2005: ,00 EUR Programma: 30 woningen Stedenbouwkundige lasten 2006: ,00 EUR Programma: 3 woningen Investering 2008: ,00 EUR Programma: 3 woningen Supplementen 2009: ,00 EUR, 2010: 5.000,00 EUR, 2011: ,43 EUR De 36 woningen zijn bestemd voor huurhulp. 148

149 Het complex bestaat uit een verlaten industrieel gebouw en twee gebouwen aan de straatkant. Vroeger was er een suikerfabrikant in gevestigd, daarna werd het complex gebruikt als opslagplaats voor meubels. De aankoopakte werd ondertekend in maart Begin 2008 werd een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd, die begin 2009 werd toegekend. De werken werden eind 2009 opgestart. Eind 2011 zijn ze bijna afgerond. Er werd extra aandacht besteed aan de isolatie van de muren en aan de dakbekleding. Er zijn ook een systeem met dubbele stroom en zonnepanelen voorzien die zorgen voor de warmwaterproductie. 2) SintGillis Coenraetsstraat Aankoop/renovatie Investering: 2005: ,00 EUR; 2006: ,59 EUR; 2007: ,41 EUR; 2008: ,00 EUR Supplement: 2010: ,00 EUR Programma: 72 woningen bestemd voor verhuur. Deze opdracht werd gespreid over 2005 (7 woningen), 2006 (50 woningen), 2007 (14 woningen) en 2008 (1 woning). Dit grote industriële gebouw werd vroeger gebruikt als opslagplaats voor ziekenhuismateriaal. In 2008 werd de stedenbouwkundige vergunning toegekend. Midden 2010 werden de werken opgestart. Deze blijken sinds de opstart ervan bijzonder complex te zijn. Het jaar 2011 is begonnen met de verwezenlijking van micropalen, dit is een delicate fase van funderingen binnen een woonblok in het midden van oude structuren die deels behouden moeten blijven. Hierop volgden gedeeltelijke afbraakwerken in het midden van bestaande volumes. Bij deze beperkingen komt de zeer dure erfdienstbaarheid van antennes van een mobiele telefonieoperator, die behouden en in werking moeten worden gehouden. Hieruit is de uitvoering voortgevloeid van structurele, excessief gecompliceerde ondersteuningen, gevolgd door aansluitingen die al even complex zijn tussen nieuwe elementen en deze die zijn behouden. Ten slotte was het noodzakelijk om, door de frequente ontdekking van te breekbare en niet te hergebruiken elementen, ondanks meerdere vroegere sonderingen, bepaalde zones en de structuren ervan volledig te wijzigen; bijvoorbeeld wanneer elementen die ogenschijnlijk van beton zijn, uiteindelijk slechts een reinheidsbekleding zijn op het niet te hergebruiken metselwerk In 2009 werd er geen enkele gedelegeerde opdracht toegekend aan het Fonds In 2010 heeft de Regering geen gedelegeerde opdrachten aan het Fonds toevertrouwd. Het principe van de "gedelegeerde opdrachten" zoals omschreven in de voorgaande beheerscontracten werd nooit als dusdanig aangenomen in het beheerscontract dat werd gesloten op 27 januari Wat het "Huisvestingsplan" betreft, dit moet eerder worden beschouwd als een "globale opdracht die aan het Fonds is toevertrouwd door het Gewest". De verrichtingen die eruit voortvloeien zijn opgenomen in onderstaand punt

150 2011 1) Elsene SansSoucistraat Nieuwbouw Transfer van investering: ,00 EUR Programma: een vijftiental woningen bestemd voor verkoop. Wij verwijzen naar de commentaren betreffende hoger vermelde opdracht "Broederschap". De transfer van de site "Broederschap" naar huurhulpverrichtingen van het Huisvestingsplan maakt het mogelijk om de oorspronkelijke investering te recupereren die bestemd was voor deze site en deze te bestemmen aan de verrichting die het Fonds doet in samenwerking met de gemeente Elsene in de loop van het wijkcontract Scepter. Aangezien de Staatssecretaris de voorwaarden van deze transfer heeft aanvaard, kan men beschouwen dat de verrichting Sans Souci een gedelegeerde opdracht uitmaakt. Naast een twintigtal huurwoningen die zijn voorbehouden voor de Gemeente Elsene financiert het Fonds de bouw van een vijftiental woningen bestemd voor verkoop die zullen worden opgericht in de Sans Soucistraat in een woonblok, in het kader van een gezamenlijke opdracht die wordt geleid door de Gemeente. Deze woningen zijn bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de toekenningsvoorwaarden voor de hypothecaire kredieten van het Fonds. Het vooraf bestaand recht is het recht van erfpacht met een duur van 99 jaar. Wij verwijzen hier naar wat daarover uiteengezet is in de sectie I sub A. 3e lid Alternatief voor de volle eigendom. 2) a) Elsene Steenweg op Waver Renovatie/Nieuwbouw Investering 2011: ,00 EUR (transfer investering project Herder Investering 2003: ,00 EUR Investering 2004: ,00 EUR) Programma: 16 woningen bestemd voor verhuur. b) Elsene Wiertzstraat Renovatie/Nieuwbouw Investering 2011: ,00 EUR (transfer investering project Herder Investering 2004: ,00 EUR). Programma: 3 woningen bestemd voor verhuur Stedenbouwkundige lasten 2011: ,00 EUR Programma: 11 woningen bestemd voor verhuur. Het saldo van de financiering voor 1 bijkomende woning, wat de verrichting op 15 woningen brengt, wordt volgend jaar vastgesteld. In het jaarverslag 2010 (sectie III, C. STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN, sub 4) werd de context van deze verrichtingen uiteengezet, meer bepaald de redenen voor de ruil van financieringsmiddelen tussen deze verrichting en de verrichting HerderKeienveld. De erfpachtovereenkomsten met de Gemeente Elsene werden ondertekend in Eind 2011 zijn de lastenboeken van de dienstenopdrachten in voorbereiding. Merk op dat de Regering bij besluit van 2 december 2010 een subsidie van ,00 EUR heeft toegekend, waarvan ,00 EUR in 2010 werd gestort aan het Fonds, ,00 EUR werd ontvangen in maart Een toeslag van ,00 EUR werd ingeschreven in het gewestelijk budget bij de aanpassing hiervan. 2. DE GELIJKGESTELDE VERRICHTINGEN. De hierna vermelde verrichtingen hebben gelijkaardige kenmerken en streven doelstellingen na die vergelijkbaar zijn met deze van de gedelegeerde opdrachten op onroerend, stedenbouwkundig en sociaal vlak. 150

151 De gelijkgestelde verrichtingen die verwezenlijkt worden waren op 31 december 2011 als volgt gevorderd: 1) Anderlecht Transvaal verrichting Nieuwbouw Investeringen 2002: ,10 EUR; 2005: ,82 EUR Supplementen: 2006: ,75 EUR, 2007: ,03 EUR, 2009: 9.862,06 EUR en 2010: ,45 EUR. Voor de historiek van deze verrichting verwijzen wij naar de vorige jaarverslagen. 4e fase Programma: 4 woningen bestemd voor verhuur. Op het terrein dat ook gelegen is aan de Bergensesteenweg 342 werd een klein hoekgebouw met 4 huur appartementen afgewerkt midden Al deze woningen zijn verhuurd. 2) Vorst Van Volxemlaan Renovatie Investering 2003: ,00 EUR; 2008: ,00 EUR Programma: 12 woningen bestemd voor verkoop. Voor deze verrichting verwijzen wij naar het jaarverslag van De woningen zullen worden verkocht in een staat van gesloten ruwbouw. Eind 2011 worden de werken afgerond. 3) SintJansMolenbeek Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan Nieuwbouw Investering: ,00 EUR, waarvan ,66 EUR in 2004, ,34 EUR in 2005 en ,00 EUR in 2009 Programma: 100 woningen waarvan 54 bestemd voor verhuur en 46 voor verkoop. Eind 2005 verkocht de gemeente Molenbeek de 2 terreinen die gelegen zijn op de hoeken die worden gevormd door de hoger genoemde lanen. De dienstenopdracht werd in november 2006 toegekend. Het aanvraagdossier voor de stedenbouwkundige vergunning werd in september 2007 ingediend. Nadat verschillende aanpassingen werden aangebracht, werd de stedenbouwkundige vergunning eind 2008 toegekend. Eind 2009 vond de aanbesteding van de werken plaats. Deze werken zijn eind 2011 nog altijd bezig. Het einde van de werken is voorzien voor december ) SintJansMolenbeek terrein Finstraat Nieuwbouw Investeringen: 2005: ,00 EUR; 2008: ,00 EUR; 2009: ,65 EUR; 2010: ,25 EUR Programma: 14 woningen bestemd voor verkoop. Voor meer uitleg over deze pilootverrichting verwijzen wij naar wat uiteengezet is in het jaarverslag van 2010, Sectie I A 3, in de titel De verhurenverkopen en de (herop)bouwen/ renovatiesverkopen. De bouw werd afgewerkt in 2010 en 13 van de 14 woningen werden verkocht. De overblijvende woning deed onder meer dienst als kijkappartement. De medeeigendom heeft er haar vergaderingen gehouden. Studenten, journalisten en een ruim publiek dat bewust gemaakt is van de verrichting werden er ontvangen door vertegenwoordigers van de vereniging l Espoir. Bijgestaan door de CIRE en het buurthuis Bonnevie heeft "l Espoir" er verschillende activiteiten gevoerd, onder andere vergaderingen betreffende het beheer van "passiefhuizen", dat een bijzondere opleiding vereist, evenals de organisatie van wijkfeesten. 151

152 5) SintJansMolenbeek hoekterrein Mariemontkaai/Ninoofsesteenweg Nieuwbouw Investering 2005: ,00 EUR; 2009: ,00 EUR Programma: 9 woningen bestemd voor verkoop. Het Fonds kocht dit terrein midden 2006 van de gemeente in het kader van het Wijkcontract HeyvaertFonderie. De stedenbouwkundige vergunning werd begin 2008 toegekend. Deze woningen zijn bestemd voor verkoop. Het aanbestedingsdossier werd eind 2008 afgerond. Eind 2009 werden de werken opgestart. Wij herinneren eraan dat de aanvang van de werken nagenoeg zes maanden vertraging heeft opgelopen omdat er onvoldoende plaats was in de omgeving van het terrein, gebruikt door het openbaar vervoer op de Ninoofsesteenweg, waarvan de infrastructuur volledig werd vernieuwd. Hierop volgde de heraanleg van de Mariemontkaai. Van de Commissie voor de Coördinatie van de Werken mocht de aannemer de werf dan ook niet installeren. Toen de werken nauwelijks waren opgestart, heeft de aannemer niet aangegeven aansluitingen op de regies ontdekt, die moesten verwijderd worden. Ten gevolge van een gebrekkige uitvoering van de aanneming werd de stabiliteit van het aanpalende gebouw aangetast, waardoor dringende stuttingswerken moesten uitgevoerd worden. Al deze elementen hebben aanleiding gegeven tot een aanzienlijke vertraging. Ondanks een overeenkomst tussen het Fonds en het aannemingsbedrijf waarbij nieuwe termijnen werden vastgelegd voor de werken, zijn deze eind 2011 nog altijd volop bezig. Er wordt dan ook gevreesd dat het Fonds een gerechtelijke procedure zal moeten instellen tegen dit aannemingsbedrijf dat volkomen tekort komt. 6) Brussel Slachthuisstraat Renovatie Stedenbouwkundige lasten 2006: ,00 EUR Programma 10 woningen Investering 2007: ,00 EUR Programma 10 woningen Supplement 2010: ,00 EUR Programma 2 woningen. Het gebouw, een oude drukkerij, werd in 2006 gekocht. De renovatie ervan tot woningen zal gebeuren aan de hand van een opdracht van conceptieuitvoering die begin 2009 werd gelanceerd. Het aanvraagdossier voor een stedenbouwkundige vergunning werd eind april 2010 ingediend. De stedenbouwkundige vergunning werd midden 2011 toegekend. De renovatiewerken zijn onmiddellijk begonnen en zijn op het einde van het jaar volop bezig. De 22 te creëren woningen zijn bestemd voor huurhulp. Voor de stedenbouwkundige lasten verwijzen we naar punt C hieronder. 7) SintAgathaBerchem Europadorpstraat/Kweepereboomlaan Nieuwbouw Investering 2007: ,00 EUR Programma: 10 woningen. De site van het "Europadorp" werd gekocht in 2000 en telt thans 20 woningen verdeeld over vijf blokken die deel uitmaken van het huurhulppatrimonium. Dit geheel moet grondig gerenoveerd worden, wat enkel kan gebeuren in lege woningen. In de aankoopakte is echter bepaald dat de huurders, binnen bepaalde grenzen, op het terrein moeten kunnen blijven wonen. Het aanpalende terrein (Kweepereboomlaan) dat door het Fonds werd gekocht, maakt het mogelijk om een tiental woningen te bouwen waarin de huurdersgezinnen tijdelijk kunnen worden ondergebracht. Na een eerste weigering van toekenning van een stedenbouwkundig attest strekkende tot aanleg van de gehele site, heeft het Fonds midden 2011 een nieuwe aanvraag ingediend 152

153 die eind 2011 werd aanvaard mits restrictieve voorwaarden die niet toelaten dat de bestaande onroerende goederen worden verdicht. Er moet dus een nieuwe richting worden omschreven voor de aanleg van de site en voor de bestemming van het op te richten onroerend goed. 8) SintGillis Denemarkenstraat Renovatie Investering 2008: ,00 EUR Programma: 14 woningen bestemd voor verhuur. Het industriële gebouw wordt gebruikt als opslagplaats en grenst aan de site in de Coenraetsstraat, dat het voorwerp is van een gedelegeerde opdracht die hiervoor werd beschreven. De aankoopakte werd midden 2009 verleden en niet lang daarna werd de stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Er zal een verbinding kunnen worden gecreëerd tussen de twee straten, wat erg interessant is voor het geheel van beide verrichtingen. De bouwvergunningsaanvraag die werd ingediend door het Fonds werd gevolgd door een weigering van de gemeente. Het Fonds heeft hiertegen begin 2011 beroep aangetekend bij de Regering. Op het einde van het jaar wordt dit dossier nog steeds behandeld door het Kabinet van de Staatssecretaris die belast is met Stedenbouw. 3. DE STEDENBOUWKUNDIGE LASTEN. Wij herinneren eraan dat de regering het Fonds sinds 2006 een deel van de opbrengsten uit gewestelijke stedenbouwkundige lasten toekent om er huurwoningen mee te creëren. De stedenbouwkundige lasten die aan het Fonds werden toegewezen, worden als volgt bestemd: 1) Brussel Slachthuisstraat Renovatie Stedenbouwkundige lasten : ,00 EUR Programma: 10 woningen Investering 2007: ,00 EUR Programma 10 woningen; supplement 2010: ,00 EUR Programma: 2 woningen Verrichting bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de titel gelijkgestelde verrichtingen. 2) SintJansMolenbeek Birminghamstraat Aankoop/renovatie Investering 2005: ,00 EUR Programma 30 woningen Stedenbouwkundige lasten 2006: ,00 EUR Programma: 3 woningen Investering 2008: ,00 EUR Programma: 3 woningen Supplementen 2009: ,00 EUR; 2010: 5.000,00 EUR; 2011: ,43 EUR. De 36 woningen zijn bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar gedelegeerde opdrachten. 3) NederoverHeembeek Beukenootjesstraat Nieuwbouw Stedenbouwkundige lasten 2008: ,00 EUR 2 Programma: 10 woningen bestemd voor huurhulp. Investering 2010: ,00 EUR; 2011: ,00 EUR Programma: 50 (oorspronkelijk 40) woningen bestemd voor verkoop; Huisvestingsplan 2010: ,00 EUR (oorspronkelijk ,00 EUR) Programma: 40 (oorspronkelijk 50) woningen bestemd voor huurhulp. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub 4, 2 hieronder. 1 Stedenbouwkundige lasten ingeschreven op de gewestelijke uitgavenbegroting van Waarvan ,00 EUR ingeschreven is op de gewestelijke uitgavenbegroting van 2007 en ,00 EUR op die van

154 4) Elsene Herdersstraat Keienveldstraat Nieuwbouw Investering 2003: BRV: ,00 EUR; Investering: 2004: HH: ,00 EUR + BRV: ,00 EUR Supplement 2008: HH: ,00 EUR + BRV: ,00 EUR stedenbouwkundige lasten 2010: ,00 EUR Programma: 35 woningen waarvan 14 bestemd voor verkoop en 21 bestemd voor verhuur + een ruime parking. Opdracht gespreid over 2003 en 2004, 2008 en Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar sub hierboven. 5) Elsene Wiertzstraat Renovatie/Nieuwbouw Investering 2011: ,00 EUR (transfer Investering project Herder Investering 2004: ,00 EUR). Programma: 3 woningen bestemd voor verhuur Stedenbouwkundige lasten 2011: ,00 EUR Programma: 11 woningen bestemd voor verhuur. Het saldo van de financiering, dat noodzakelijk is om de verrichting van 15 woningen af te werken, zal worden opgesteld in Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar de commentaren in punt B.1. Gedelegeerde opdrachten 2011, 2b. 4. HET HUISVESTINGSPLAN EN DE DAARAAN VERBONDEN VERRICHTINGEN VAN NIEUWBOUW/RENOVATIEVERKOOP. Per 31 december 2011 waren de volgende verrichtingen opgestart: 1) 390 woningen in het kader van het Huisvestingsplan voor een totale investering van ,00 EUR. 2) 310 woningen in het kader van de BRVverrichtingen voor een totale investering van ,00 EUR. Sommige verrichtingen zijn gemengd. Een reeks woningen zijn ondergebracht in het Huisvestingsplan, andere zijn bestemd voor verkoop, om een zekere sociale verscheidenheid te verzekeren. Het moet benadrukt worden dat het aantal woningen per soort verrichting, de verdeling tussen deze die bestemd zijn voor het Huisvestingsplan en deze bestemd voor verkoop, evenals de overeenstemmende investeringen gebaseerd zijn op schattingen en afhankelijk zijn van eventuele wijzigingen na het verkrijgen van de vergunningen. 1) SintJansMolenbeek Edingenstraat 4042 en Nicolas Doyenstraat 30 Huisvestingsplan 2009: ,30 EUR; 2010: 2.948,58 EUR Programma: 33 woningen. Dit onroerend goed werd nieuw aangekocht in Alle woningen zijn bewoond. 2) NederOverHeembeek Beukenootjesstraat Nieuwbouw Stedenbouwkundige lasten 2008: ,00 EUR Programma: 10 woningen Huisvestingsplan 2010: ,00 EUR (oorspronkelijk ,00 EUR) Programma: 40 (oorspronkelijk 50) woningen. Investering 2010: ,00 EUR (Programma: 40 woningen); 2011: ,00 EUR (Programma: 10 woningen) Programma: 50 (oorspronkelijk 40) BRVwoningen. Er zijn een honderdtal woningen voorzien. Er wordt een grote betrokkenheid van de buurtbewoners en van het bewonerscomité in het bijzonder verwacht, die de inplanting 154

155 van deze nieuwe "sociale" woningen vrezen. De evenwichtige verscheidenheid tussen de huurwoningen en de woningen bestemd voor verkoop die wordt nagestreefd moet de integratie van deze belangrijke verrichting ten goede komen. Er hebben contacten plaatsgevonden met de vzw 8ème jour om in woningen te voorzien voor ouder wordende gehandicapten. Er zou worden voorzien in een gemeenschapszaal die tegelijkertijd zou dienen voor het publiek van de 8ème jour en voor personen die de derde leeftijd naderen, voor wie de woningen worden voorbehouden. De verrichting maakt een van de grootste projecten uit van het Fonds. Op het einde van het jaar is het dossier van offerteaanvragen in voorbereiding. 3) Laken Steylsstraat 44 Renovatie Huisvestingsplan 2010: ,00 EUR Programma: 23 (oorspronkelijk 24) woningen. De aankoopakte werd ondertekend in januari Dit vroegere rusthuis zou kunnen worden omgebouwd tot 23 woningen en twee gemeenschappelijke lokalen in het kader van groepswoningen voor personen die de derde leeftijd naderen en waarin intergenerationeel wonen kan worden geïntegreerd, dit is een bijzondere verrichting zoals bepaald door het beheerscontract. Gelet op de plaatsgesteldheid zouden 23 woningen gerealiseerd worden in plaats van 24 woningen zoals oorspronkelijk vooropgesteld. De aflevering van de stedenbouwkundige vergunning wordt begin 2012 verwacht. 4) SintJansMolenbeek Vandenboogaerdestraat en Opzichterstraat Nieuwbouw/renovatie Investering 2010: ,00 EUR Programma: 20 BRVwoningen Investering 2011: ,00 EUR (oorspronkelijk ,00 EUR) Programma: 12 (oorspronkelijk 8) BRVwoningen; Huisvestingsplan 2010: ,00 EUR (oorspronkelijk ,00 EUR) Programma: 31 (oorspronkelijk 35) woningen. De site werd midden 2011 aangekocht met de stedenbouwkundige vergunning. Het project behelst de afbraak van een oud industrieel gebouw en het optrekken van twee nieuwe gebouwen aan de straatkant evenals de renovatie van een klein gebouw in de woonblok. De onderhandeling met het oog op het sluiten van een overeenkomst van architectuurdiensten is eind 2011 aan de gang, met de architect die de plannen van de stedenbouwkundige vergunning heeft opgemaakt. 5) Anderlecht terrein op de hoek van de Maria Groeninckx De Maylaan en de Adolphe Willemynsstraat Nieuwbouw Huisvestingsplan 2010: Investering: EUR (oorspronkelijk EUR) Programma: 27 woningen (oorspronkelijk 40 woningen) Investering 2011: ,00 EUR Programma: 20 BRVwoningen. Het hoofdterrein werd eind januari 2011 aangekocht. De Gemeente Anderlecht heeft vervolgens aan het Fonds de aankoop van een klein gemeenschappelijk perceel voorgesteld. De toevoeging van dit perceel maakt het mogelijk om 7 bijkomende woningen te creëren. Eind 2011 werd het akkoord van de verkoop door de gemeente Anderlecht voor goedkeuring overgemaakt aan het Gewest. 155

156 6) Haren Moestuinstraat Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 40 woningen Investering 2011: EUR Programma: 38 BRVwoningen. Het terrein bestaat uit verschillende percelen. Het eerste werd in oktober 2011 aangekocht en het tweede eind december van hetzelfde jaar. Het derde perceel werd begin 2012 aangekocht. 7) Schaarbeek Koninginnelaan 8292 en Destouvellessstraat 919 Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 52 woningen en een handelspand Investering 2011: ,00 EUR Programma: 19 woningen en 3 handelspanden BRV. De stedenbouwkundige vergunning die door de verkoper van de terreinen werd verkregen behelst 3 gebouwen. Slechts twee ervan maken deel uit van de verkoop. Het Fonds koopt deze aan onder de opschortende voorwaarde van de verkrijging, door de verkoper, van de verkavelingsvergunning, wat de verdeling in percelen betreft. Alle op te richten woningen in de Koninginnelaan vallen onder de BRV. Die aan de kant van de Destouvellesstraat valt onder het Huisvestingsplan. 8) SintAgathaBerchem Jacques Dormontlaan Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 39 woningen Investering 2011: ,00 EUR Programma: 38 BRVwoningen. Het terrein ligt aan een nieuwe weg. De aankoop heeft plaatsgevonden in juli Het door de verkoper uitgewerkte project voorzag in de oprichting van 67 woningen. De aankoopprijs van het terrein werd vastgesteld op ,00 EUR exclusief kosten. De voorschriften van het bijzonder bestemmingsplan maken, naargelang de oppervlakten die eruit voortvloeien echter de oprichting van 77 woningen mogelijk zoals hoger aangegeven. Indien het Fonds een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt volgens deze oppervlakten, is een verhoging van de koopprijs van ,00 EUR exclusief kosten verschuldigd. Op het einde van het jaar wordt het lastenboek in deze zin voorbereid. 9) SintLambrechtsWoluwe Roodebeeksesteenweg 137 Renovatie Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 13 woningen. Het betreft een kantoorgebouw, dat in september 2011 werd aangekocht om ze om te bouwen tot woningen. Gelet op de zeer goede algemene staat, de kwaliteit van de materialen en de grote onderhoudszorg van dit gebouw uit de jaren 1980, zou een minimalistische renovatie kunnen gerealiseerd worden, wat niet zou toelaten om het niveau van lage energie te bereiken volgens EPBnormen. Een energieaudit werd uitgevoerd om de werken en de kosten te bepalen om deze norm te behalen. Deze bleken exorbitant te zijn ten opzichte van de energiewinsten op basis van de huidige prijzen ervan. Eind 2011 wordt een afwijking op de energieeisen nog besproken. Anderzijds lijkt de schepen van stedenbouw de inplanting van verschillende woningen zoals voorzien door het Fonds te weigeren. 10) Ukkel SintJobsteenweg 32 Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 14 woningen. 156

157 Het terrein werd eind 2011 aangekocht na afbraak van de bestaande gebouwen door de verkoper. 11) Anderlecht hoek Delcourtstraat 24 en d Aumalestraat AfbraakNieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 7 woningen. Bij het begin van de prospectie in het kader van het Huisvestingsplan had het Fonds onder andere een schrijven gericht aan alle gemeenten van het Gewest. De schepen van Gemeenteeigendom van Anderlecht heeft de aankoop van de site voorgesteld. Het terrein dat vlakbij het historisch centrum van Anderlecht gelegen is (Dapperheidsplein) behelst gedeeltelijk twee leegstaande huizen die moeten worden afgebroken. De aankoop van de site zal begin 2012 gebeuren. 12) SintJansMolenbeek Vandenpeereboomstraat en Zwarte Vijversstraat Nieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 32 woningen. Het terrein, een doorlopend perceel, werd door de Gemeente SintJansMolenbeek te koop gesteld in het kader van Luik II van het wijkcontract Westoevers. Het project voorziet in de oprichting van woningen die verdeeld zijn over twee gebouwen die beiden aan de weg liggen. Het Fonds heeft een aanbod gedaan aan de Gemeente, onder voorbehoud van de bodemsanering. De onderhandelingen met de Gemeente zijn begonnen en zijn nog steeds bezig. In de mate dat de voorwaarden betreffende het luik II van het wijkcontract het toelaten, zou een pilootverrichting van het type Community Land Trust kunnen worden verwezenlijkt op de site. Het desbetreffende denkwerk wordt voortgezet met het Kabinet van de Staatssecretaris voor Wonen en met het betrokken verenigingsnet. 13) Schaarbeek Broederschapstraat 911 Renovatie Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 25 woningen. Voor meer uitleg over dit project verwijzen wij naar titel 1 Gedelegeerde opdrachten, ) Vorst Drukkerijstraat 7 AfbraakNieuwbouw Huisvestingsplan 2011: ,00 EUR Programma: 13 woningen. Er waren verschillende contacten tussen de Gemeente Vorst en het Fonds met het oog op de bouw van een gebouw dat de woonblok zou kunnen helpen beveiligen waarin zich 7 woningen bevinden die eigendom zijn van het Fonds. De prijs van het terrein bestaat uit de gratis overdracht aan de Gemeente van de volle eigendom van een uitrusting van collectief belang die geïntegreerd wordt in het onroerend goed dat het Fonds zal bouwen en van een beveiligde toegang tot de binnentuin die een gemeenschappelijke en deelnemende tuin wordt. Eind 2011 heeft de Gemeente een aanvraag van verdeling in percelen ingediend, dit is de eerste stap voor de overdracht van het betrokken perceel. 157

158 15) Vorst Deltastraat Nieuwbouw Investering 2011: ,00 EUR Programma: 53 BRVwoningen. Het terrein werd op het einde van het jaar aangekocht. 16) Anderlecht Birminghamstraat, François Malherbestraat en James Ensorstraat Nieuwbouw Investering 2011: ,00 EUR Programma: 60 BRVwoningen. In 2012 wordt er in 30 bijkomende woningen geïnvesteerd, die worden verdeeld tussen woningen bestemd voor verkoop en voor verhuur. De aankoop zal gebeuren onder voorbehoud van de lichting van de door het Fonds gestelde voorwaarden * * * 158

159 159 Tabel 1 Productie van de nieuwe woningen: vorderingsstraat op 31 december Sites Soort verrichting (1) Soort opdracht (2) Sectortype (+ aantal woningen) (3) AL PL CRV CU Totaal van de woningen Staat van vordering Globaal niveau van thermische isolatie (in k) (5) (4) Energieprestatie (Epg) (6) Elsene, Bergerstraat/Keienveldstraat C ST FC 45 Vorst, Van Volxemlaan R ST FC AD Schaarbeek, Broederschapstraat R ST FC AD SintJans Molenbeek, Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan C ST TC 30 SintJans Molenbeek, Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan C ST TC 30 SintJans Molenbeek, Birminghamstraat R ST FC 28 SintGillis, Coenraetsstraat R ST TC 34 SintJans Molenbeek, Steenweg op Ninove/Mariemontkaai C ST 9 9 TC 55 Brussel, Slachthuislaan R CE TC 35 SintGillis, Denemarkenstraat R en C ST PU PA SintAgatha Berchem, Kweepereboomlaan C CE PU PA NederOver Heembeek, Beukenootjesstraat C CE NVA PA Elsene, Steenweg op Waver R en C ST NVA PA BE Elsene, Wiertzstraat R en C ST NVA PA BE Laken, Steylsstraat R CE NVA BE SintJans Molenbeek, Vandenbogaerdestraat/Opzichterstraat R en C ST AOS PA BE Anderlecht, Maria GroeninckxDe Maylaan/Adolphe Willemynsstraat C CE NVA PA Haren, Moestuinstraat C CE NVA PA Schaarbeek, Destouvellesstraat/Koninginnelaan C ST AOS PA SintAgatha Berchem, SintLambrechts Woluwe, Jacques Dormontlaan C CE NVA PA Roodebeeksteenweg R ST NVA BE C. STATISTIEKEN

160 Sites Soort verrichting (1) Soort opdracht (2) Sectortype (+ aantal woningen) (3) AL PL CRV CU Total des logements Staat Van vordering (4) Globaal niveau van thermische isolatie (in k) (5) SintJans Molenbeek, Alphonse Vandenpeereboomstraat C CE AEN PA Ukkel, SintJobsesteenweg C ST AOS PA Vorst, Deltastraat C CE NVA PA Anderlecht, Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat C CE 7 7 AEN PA Vorst, Drukkerijstraat C CE AEN PA Watermaal Bosvoorde, Ottervangerstraat C CE AEN PA Elsene, Sans Soucistraat (7) C ST AEN AD Laken, Emile Wautersstraat (8) R ST 1 1 TC AD Brussel, Antwerpsesteenweg (8) R ST 2 2 AT AD Schaarbeek, Maréchal Fochlaan (8) R ST 1 1 CC AD Brussel, Murillostraat (8) R ST 1 1 AT AD Schaarbeek, Rogierstraat (8) R ST 2 2 CC AD Schaarbeek, Camille Simoensstraat (8) R ST 1 1 CC AD Koekelberg, Boogschuttersstraat (8) R ST 1 1 CC AD Anderlecht, Birminghamstraat, Malherbestraat, Ensorstraat (9) C ST AEN PA Totaal 36 sites Energieprestatie (Epg) (6) 160 (1) C = construction (2) ST = dienstenopdracht en opdracht voor werken R = rénovation CE = opdracht van conceptieuitvoering (3) AL = "klassieke" huurhulpverrichting PL = Huisvestingsplan CRV = Bouw/renovatieverkoop CU = stedenbouwkundige lasten Het aantal woningen wordt ingeschat, zolang de stedenbouwkundige vergunning niet is afgeleverd (4) FC = werf in eindfase AP = fase architectuurproject TC = lopende werf AOS = fase offerteaanvraag architectuurproject AT = aanbesteding van de werken is lopende NVA = recent aangekocht CC = lastenboek voor de werken wordt opgesteld AEN = aankoop in onderhandeling PU = stedenbouwkundige vergunning (5) Voor de bouw/renovatieprojecten die momenteel worden uitgevoerd, is geen passief of lage energiestandaard voorzien; enkel de kwaarde aangeraden in de stedenbouwkundige vergunning kan dus worden meegegeven. Hetzelfde geldt voor de opdeling van gebouwen in het oude patrimonium. AD = te definiëren (6) PA =passiefgebouw BE = gebouw lage energiestandaard AD = te definiëren (7) Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. (8) Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. (9) Project dat slecht door zal gaan wanneer de voorwaarden die het Fonds heeft gesteld voor de aankoop ingewilligd worden. In 2011 werd geïnvesteerd in 60 van de 90 voorziene woningen. De rest volgt in 2012.

161 Tabel 2 Productie van de nieuwe woningen: jaar en schatting van de geïnvesteerde bedragen, oppervlakte per site en gemiddelde kostprijs (situatie op 31 december 2011). Sites Jaar van de investering Aankoop Investeringsbedragen Werken en honoraria Totaal Bewoonbare bruto oppervlakte Gemiddelde kostprijs per m² bewoonbaar bruto 161 Elsene, Bergerstraat/Keienveldstraat ,32 Vorst, Van Volxemlaan ,57 Schaarbeek, Broederschapstraat , SintJans Carl Requettelaan/Joseph Lemairelaan Molenbeek, ,63 SintJans 2009 Carl Requettelaan/Edmond Candrieslaan Molenbeek, SintJans Birminghamstraat Molenbeek, , SintGillis, Coenraetsstraat , SintJans Molenbeek, Steenweg op Ninove/Mariemontkaai ,90 Brussel, Slachthuisstraat ,93 SintGillis, Denemarkenstraat ,09 SintAgatha Berchem, Kweepereboomlaan ,00 NederOver Heembeek, Beukenootjeslaan ,38 Elsene, Steenweg op Waver ,91 Elsene, Wiertzstraat ,05 Laken, Steylsstraat ,78 SintJans Molenbeek, Vandenbogaerdestraat/Opzichterstraat ,72 Anderlecht, Maria GroeninckxDe Maylaan/Adolphe Willemynsstraat ,53 Haren, Moestuinstraat ,39 Schaarbeek, Destouvellesstraat/Koninginnelaan ,67 SintAgatha Berchem, Jacques Dormontlaan ,89

162 162 Sites Gemiddelde Jaar van de Investeringsbedragen Bewoonbare kostprijs per investering Aankoop Werken en Totaal bruto m² bewoonbaar honoraria oppervlakte bruto SintLambrechts Woluwe Roodebeeksteenweg ,71 SintJans Molenbeek, Alphonse Vandenpeereboomstraat ,98 Ukkel, SintJobsesteenweg ,80 Vorst, Deltastraat ,78 Anderlecht, Edmond Delcourtstraat/Aumalestraat ,42 Vorst, Drukkerijstraat ,53 Watermaal Bosvoorde, Ottervangerstraat ,35 Elsene, Sans Soucistraat (1) ,33 Laken, Emile Wautersstraat (2) ,58 Brussel, Antwerpsesteenweg (2) ,48 Schaarbeek, Maréchal Fochlaan (2) ,91 Brussel, Murillostraat (2) ,98 Schaarbeek, Rogierstraat (2) ,01 Schaarbeek, Camille Simoensstraat (2) ,04 Koekelberg, Boogschuttersstraat (2) ,72 Anderlecht, Birminghamstraat, Malherbelaan, Ensorstraat (3) ,58 Totaal 36 sites ,12 (1) Te voorziene investering. Momenteel wordt onderhandeld met de gemeente WatermaalBosvoorde. (2) Opdracht waarvoor wordt samengewerkt met de Gemeente. Die laatste organiseert de opdracht. (3) Verdichting van een gebouw uit het klassieke huurhulppatrimonium. (4) Project dat slecht door zal gaan wanneer de voorwaarden die het Fonds heeft gesteld voor de aankoop ingewilligd worden. In 2011 werd geïnvesteerd in 60 van de 90 voorziene woningen. De rest volgt in (5) Het vermelde bedrag is gebaseerd op de kostprijs van het gebouw voor verdeling en dit pro rata het aantal bruto bewoonbare m² van de gecreëerde woning(en).

163 Tabel 3 Productie van nieuwe woningen : verdeling per gemeente (situatie op 31 december 2011) 163 TOTAAL % HVP % : percentage woningen in productie HVP : % woningen in openbaar beheer en met een sociaal oogmerk

164 SECTIE IV TUSSENKOMST IN DE SAMENSTELLING VAN EEN HUURWAARBORG A. ALGEMENE BESCHOUWINGEN 1. ALGEMEEN OVERZICHT VAN DE SECTOR. Een huurwaarborg samenstellen van twee maanden huur is voor de economisch kwetsbaarste gezinnen erg moeilijk, vaak zelfs onhaalbaar. Bij een verhuis komen al zoveel kosten kijken (de verhuis zelf, de inrichting van de nieuwe woning, de eerste maand huur die moet worden betaald, eventueel zelfs gecombineerd met de huur van de vorige woning tijdens de opzegperiode), dat de huurwaarborg een zware extra last vormt. Zo zwaar zelfs dat het gezin zijn plannen moet opbergen. Hoe moeilijker de gezinnen het financieel hebben, hoe groter het struikelblok is. Om deze bevolkingsgroep de hand te reiken, werd in februari 1999 een systeem van renteloze leningen op afbetaling gelanceerd. De formule werd al snel een groot succes: in 2003 werden 650 leningen toegekend. Maar daarna liep het aantal verrichtingen jaar na jaar terug om in 2008 te stranden op 235. Sindsdien blijft het aantal toegekende leningen vrij stabiel. We herinneren eraan dat het systeem van de huurwaarborgleningen wordt omkaderd door wettelijke en reglementaire bepalingen. In de eerste plaats zijn er die uit de Brusselse Huisvestingscode over de leningen op afbetaling voor de samenstelling van een huurwaarborg. Daarin wordt de ordonnantie opgenomen van 16 juli 1998 houdende organisatie van de toekenning door het Gewest van een toelage voor de samenstelling van een huurwaarborg inzake huisvesting. Deze richtlijnen werden vervangen door het besluit van 10 december 1998 tot uitvoering van de voornoemde ordonnantie en door de overeenkomst die het Fonds en het Gewest afsloten op diezelfde 10 december De huurwaarborgleningen worden verder in goede banen geleid door de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, een tekst die later nog werd gewijzigd. Deze wet verplicht er de kredietverstrekker toe om slechts een leningsofferte op te maken wanneer de informatie waarover hij beschikt/zou moeten beschikken om zich een beeld te vormen van de financiële situatie van de aanvrager (onder andere op basis van gegevensraadpleging bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren en de correcte en volledige inlichtingen die de kandidaatontlener hem op simpele aanvraag moet verstrekken), hem kunnen laten uitgaan van de veronderstelling dat de aanvrager de terugbetaling van de lening probleemloos aankan. Met andere woorden, de toekenning van de lening mag de ontlener niet met financiële problemen opzadelen, want het doel is net om een te grote schuldenlast te vermijden. Deze wettelijke verplichting is fundamenteel, maar vaak moeilijk om in de praktijk toe te passen. In artikel 6 van de voornoemde overeenkomst van 10 december 1998 werden verschillende criteria vastgelegd: het Fonds kent de lening toe indien geacht wordt dat de aanvrager zijn netto huurprijs, vermeerderd met de maandelijkse afbetaling voor de toegekende lening, kan betalen rekening houdend met de geldmiddelen van het gezin, dit betekent alle financiële nettomiddelen en in voorkomend geval de buitengewone lasten die de aanvrager zou moeten dragen. Het Fonds stelt onder meer het maandelijkse inkomen vast per consumptieeenheid volgens het systeem dat deze instelling in de operaties in verband met de huurhulp en de hypothecaire leningen toepast. Het Fonds berekent het percentage van het inkomen bestemd voor de huurprijs en de terugbetaling van de lening. Indien het gezin een maandelijks inkomen per consumptieeenheid heeft van minstens 250,00 EUR, maximum 35 % van zijn inkomen voor de huur en de terugbetaling van de lening bestemt en de aanvrager kan bewijzen dat hij zijn 164

165 laatste 6 huurprijzen regelmatig heeft betaald, kan het Fonds stellen dat de aanvrager aan de voorwaarde, bedoeld in paragraaf 1 van dit artikel, voldoet. Bij gebrek hieraan kan het Fonds oordelen dat op grond van de in te dienen documenten en van zijn eigen vermoeden geacht kan worden dat de aanvrager voormelde voorwaarde vervult. Deze vermoedens steunen onder meer op de duidelijke eerlijkheid van de aanvrager en zijn vermogen om zware financiële lasten regelmatig te kunnen dragen (bijvoorbeeld: huur, persoonlijke lening,...), het verantwoorden van schulden, het aanvaarden van een financiële begeleiding door een gespecialiseerde instelling, enz.... Artikel 9 van diezelfde overeenkomst laat het Fonds toe de leningsofferte in bepaalde gevallen te verbinden aan een borg, wat de solvabiliteit van de ontlener verhoogt. In de praktijk komen de drie voormelde criteria zelden voor. In de meeste gevallen moet het Fonds dus op basis van andere gegevens beslissen of de lening al dan niet kan worden toegekend. In april 2007 werd de samenstelling van een huurwaarborg ingrijpend veranderd. Sindsdien beperkt het Burgerlijk Wetboek de huurwaarborg immers tot 2 in plaats van 3 maanden huur. Deze maatregel had meteen effect. De lening wordt beperkt tot maximum 90 % van deze 2 maanden huur. Positief gevolg is dus dat de ontleners zich minder diep in de schulden moeten steken. Sindsdien is het aantal toegekende leningen pijlsnel gedaald. Terwijl in 2006 nog 459 leningen werden toegekend, waren dat er in 2007 nog slechts 282. Verklaring hiervoor is dat binnen het doelpubliek de groep met het hoogste inkomen voortaan in staat was om de huurwaarborg zelf samen te stellen en hiervoor dus niet meer moest aankloppen bij het Fonds. Toch is dit niet de enige verklaring, want de daling werd al opgemerkt in 2004: in 2003 werden nog 650 leningen toegekend, terwijl in 2006 de teller al gedaald was tot 459. De constante stijging van de huurprijzen gecombineerd met een verarming van heel wat Brusselse gezinnen, en zelfs met een algemene vermindering van de koopkracht, liggen hoogstwaarschijnlijk aan de basis van de tanende vraag naar huurwaarborgleningen die de voorbije jaren werd waargenomen. Ook al is er de verplichting om de lening slechts toe te kennen wanneer wordt verondersteld dat de ontlener de schuldenlast aankan, toch kiest het Fonds er ook voor om het doel van deze leningen zo goed mogelijk na te streven. Het gaat er immers niet om een consumptiegoed aan te bieden, wél om het betrokken gezin net dàt duwtje in de rug te geven waardoor het in staat is om het huurcontract alsnog af te sluiten. In die context behandelt het Fonds elke aanvraag dan ook met de grootst mogelijke openheid. Daarom is het, ondanks die openheid, jammer dat het bestaande systeem niet meer positieve resultaten oplevert. De hoofdoorzaak voor de hele problematiek is structureel. Als de statistieken van de voorbije jaarverslagen erop worden nageslagen, blijkt duidelijk dat heel wat ontleners leven van een minimuminkomen. Het Fonds kan dan ook niet verder gaan dan het nu al doet wanneer het de aanvragen behandelt van dit uiterst kwetsbare publiek. Nog verder gaan, zou betekenen dat het de regels overtreedt waaraan het is gebonden. Ondanks de wil om elke aanvraag met een zo groot mogelijke soepelheid te bekijken, kan het Fonds in veel gevallen dan ook niet anders dan de lening weigeren. Het lijkt daarom noodzakelijk om het bestaande systeem aan te passen of het zelfs compleet te veranderen. 165

166 Maar ook al zouden dergelijke aanpassingen een verbetering zijn, de intrinsieke tekorten zouden er niet mee worden weggewerkt, omdat het hoe dan ook om een lening blijft gaan die wordt afgesloten door economisch zeer kwetsbare gezinnen. Voor deze bevolkingscategorie is het bijna onmogelijk om er de last van een lening bij te nemen (ook al is ze renteloos), terwijl ze nauwelijks kunnen voldoen aan hun basisbehoeftes. De tussenkomst bij de samenstelling van een huurwaarborg zal dan ook nooit efficiënter worden als ze niet wordt ondersteund door een omkadering van de huurprijzen door de overheid. Dat kan door de vastlegging van de huurprijzen en/of door ze te subsidiëren. Een vrij eenvoudig alternatief zou erin kunnen bestaan om aan de meest kwetsbare gezinnen de huurwaarborg toe te kennen als een soort bijlage die niet moet worden terugbetaald of ze in de vorm te gieten van een soort borgsom betaald door de overheid. Deze ideeën en suggesties moeten nog verder worden uitgewerkt en geëvalueerd. In de beheersovereenkomst is opgenomen dat het Fonds en het Gewest een evaluatie zullen maken van deze sector op basis waarvan het bestaande wettelijke kader eventueel kan worden aangepast. In functie van wat in dit algemene overzicht is aangehaald, is het onduidelijk welke ingrepen voldoende zouden zijn om de hele problematiek fundamenteel aan te pakken. We komen hier zeker nog op terug. 2. JAARVERRICHTINGEN. In 2011 vroegen een 1.000tal mensen de informatiebrochure en het aanvraagformulier aan: 691 personen deden dit via de telefoon en 309 geïnteresseerden kwamen hiervoor persoonlijk langs aan het onthaal van het Fonds. Ook zo n 22 instellingen hebben gevraagd of ze over ongeveer 84 informatiebrochures, aanvraagformulieren en foldertjes konden beschikken. In 2011 werden 367 leningsaanvragen ingediend. Daarbij moeten nog de 14 aanvragen worden geteld die in onderzoek waren op 31 december Van die 381 aanvragen hebben er 243 (63,78 %) geleid tot de afsluiting van een lening op afbetaling. In totaal werd daar een bedrag van ,34 EUR voor uitgetrokken. Het voorbije jaar werden ongeveer evenveel contracten afgesloten als in 2010 (+ 0,83 %). Dit betekent dat er een lichte daling wordt opgetekend in vergelijking met 2009 ( 15,92 %) en met 2007 ( 13,83 %) en dat er iets meer contracten werden afgesloten dan in 2008 (+ 3,40 %). Het aantal contracten is wel spectaculair gedaald in vergelijking met 2006 ( 47,06 %) en 2005 ( 52,54 %). 14 ontleners hebben in de loop van het jaar hun lening vervroegd terugbetaald. Dit nieuwe publiek van 243 ontleners telt 104 (42,79 %) alleenstaanden en 25 koppels (10,29 %) zonder kinderen. 45 gezinnen (18,52 %) hebben 1 kind. 27 (11,11 %) hebben er twee. Eén van deze gezinnen geeft ook onderdak aan de moeder van de echtgenoot. Bij de gezinnen met kinderen zijn er verder: 25 (10,29 %) met 3 kinderen, 7 (2,88 %) met 4 kinderen, 4 (1,65 %) met 5 kinderen en 1 gezin (0,41 %) heeft er 6. Vijf gezinnen (2,06 %) vertonen een minder klassieke samenstelling: 1 gezin bestaat uit een ontlener en zijn ouders, 1 gezin wordt gevormd door 2 broers en dan zijn er 3 gezinnen die bestaan uit cohuurders. Vooral de éénoudergezinnen zijn sterk vertegenwoordigd met 60 (55,05 %) van de in totaal 109 gezinnen met kind(eren). De 134 kinderloze gezinnen maken in totaal 55,14 % uit van het publiek. 166

167 De leningscontracten dragen de handtekening van in totaal 319 personen. 139 (43,57 %) van hen zijn alleenstaanden, 99 (31,03 %) zijn gehuwd, 74 (23,20 %) zijn gescheiden of feitelijk gescheiden, er zijn 5 (1,57 %) weduwes/weduwnaars en 2 (0,63 %) wettelijk samenwonenden. 102 ontleners (31,98 %) zijn jonger dan 30 jaar. 124 van hen (38,87 %) zitten in de leeftijdscategorie van 30 tot 39 jaar. 52 (16,30 %) van hen zijn tussen 40 en 49 jaar oud en 41 ontleners (12,85 %) zijn ouder dan 50 jaar. Op het moment dat zij hun leningsaanvraag indienden, woonden 230 ontlenersgezinnen (94,65 %) al in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. 7 gezinnen (2,88 %) leefden op dat moment in het Vlaamse Gewest en 6 (2,47 %) in het Waalse Gewest. 179 ontlenersgezinnen (73,66 %) woonden in de gemeentes Brussel (36 of 14,81 %), Schaarbeek (31 of 12,76 %), Elsene (28 of 11,52 %), Anderlecht (18 of 7,41 %), SintJans Molenbeek (18 of 7,41 %), Ukkel (18 of 7,41 %), SintGillis (17 of 7,00 %) en Etterbeek (13 of 5,35 %). 176 gezinnen (72,43 %) vonden hun nieuwe huurwoning in één van de volgende gemeentes: 47 (19,34 %) in Brussel (waarvan 27 woningen eigendom zijn van de Grondregie, er 9 tot het OCMWpatrimonium behoren en er 7 worden verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (SVK)), 30 (12,35 %) in Elsene (waarvan er 3 worden verhuurd door een SVK), 23 (9,47 %) in Schaarbeek (2 via een SVK), 18 (7,41 %) in Anderlecht, 16 (6,58 %) in Jette (2 woningen verhuurd door een SVK), 15 (6,17 %) in Ukkel (1 woning via een SVK) en 14 (5,76 %) in Vorst (ook daar 1 woning via een SVK). Ten slotte hebben 13 gezinnen (5,35 %) een woning gevonden in Etterbeek (1 woning is eigendom van de Grondregie en 1 andere wordt verhuurd door een SVK). Net zoals in 2010 stellen we vast dat 60 (24,69 %) van de voornoemde woningen worden gehuurd via een Grondregie, OCMW of sociaal verhuurkantoor. Dit is 13,27 % meer dan in 2009 toen 33 van de in totaal 281 woningen (11,42 %) via deze kanalen werden gehuurd. Het hoogste inkomen waarover de ontlenersgezinnen beschikken, bestaat in 121 gevallen (49,79 %) uit het loon van een bediende of arbeider. 70 gezinnen (28,81 %) leven van een werkloosheidsuitkering. 28 gezinnen (11,52 %) moeten rondkomen met een RIZIV of een invaliditeitsuitkering. Voor 12 gezinnen (4,94 %) bestaat het inkomen uit het leefloon. 8 gezinnen (3,29 %) leven van een rust of overlevingspensioen. Tot slot zijn er 4 gezinnen (1,65 %) die hun inkomen uit een activiteit als zelfstandige halen. Het maandelijkse nettoinkomen van de ontlenersgezinnen, inclusief kinderbijslag, bedraagt gemiddeld 1.531,10 EUR. Het laagste inkomen bedraagt 740,32 EUR, het hoogste 3.459,82 EUR. In het eerste geval gaat het om een werkloosheidsuitkering die wordt aangevuld met het leefloon voor een alleenstaande. In het tweede geval gaat het om de twee lonen van een kinderloos koppel. De 200 gezinnen die al een woning huurden, telden vóór hun verhuis een gemiddelde huur neer van 483,23 EUR, tegenover 467,31 EUR in 2010 (+ 3,41 %), 451,36 EUR in 2009 (+ 7,06 %), 440,63 EUR in 2008 (+ 9,67 %), 402,18 EUR in 2007 (+ 20,40 %), 420,03 EUR in 2006 (+ 15,05 %) en 379,18 EUR in 2005 (+ 27,70 %). De 43 andere kandidaten betaalden voordien nog geen huur, omdat ze nog bij hun ouders leefden (20), bij familie (5), bij vrienden (8), bij hun expartner (6) of omdat ze kosteloos in een instelling verbleven (4). 17 (7,00 %) gezinnen verhuisden omdat de huurovereenkomst was verstreken. 136 (55,97 %) andere nadat het huurcontract werd opgezegd (in 28 gevallen door de eigenaar, in de overige 108 gevallen door de huurders). 53 ontleners (21,81 %) verlieten de woning die ze betrokken 167

168 met derden (ouders, partner, vrienden) en 7 andere (2,88 %) verbleven in een instelling. 18 ontleners (7,41 %) woonden al verschillende maanden in de woning. 6 gezinnen (2,47 %) moesten hun woning verlaten nadat de Gemeente of de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie een negatief advies had gegeven en de woning daardoor niet langer verhuurd mocht worden. Een ontlener (0,41 %) was eigenaar van zijn woning. 2 ontleners (0,82 %) waren cohuurders. Ten slotte konden 3 gezinnen (1,23 %) hun intrek nemen in een woning van een sociaal verhuurkantoor die beter was aangepast aan hun noden en waarvan ze ook al hun vorige woning huurden. 58 ontleners (23,87 %) vonden hun vorige woning ongezond, 35 (14,40 %) vonden ze overbevolkt en 14 (5,76 %) verlieten ze omdat ze zowel ongezond als overbevolkt was. De gemiddelde huurprijs voor de nieuwe woning bedraagt 577,35 EUR, tegenover 552,28 EUR in 2010 (+ 4,54 %), 535,83 EUR in 2009 (+ 7,75 %), 492,88 EUR in 2008 (+ 17,14 %), 492,77 EUR in 2007 (+ 17,16 %), 471,66 EUR in 2006 (+ 22,41 %) en 462,33 EUR in 2005 (+ 24,88 %). Het laagste bedrag dat voor de huur wordt neergeteld, is 192,44 EUR, het hoogste 1.200,00 EUR. De gemiddelde lening die het voorbije jaar werd toegekend, bedraagt 1.019,11 EUR, tegenover 982,49 EUR in 2010 (+ 3,78 %), 941,95 EUR in 2009 (+ 8,19 %), 873,92 EUR in 2008 (+ 16,61 %), 1.007,01 EUR in 2007 (+ 1,20 %), 1.152,15 EUR in 2006 ( 11,55 %), en 1.139,61 EUR in 2005 ( 10,57 %). Tot april 2007, datum waarop de nieuwe bepalingen in verband met de huurwaarborg van kracht werden, bedroegen de meeste leningen 90 % van 3 maanden huur. Sindsdien worden de leningen berekend op basis van 2 maanden huur. Het laagste leningsbedrag dat in deze sector werd toegekend, bedraagt 301,50 EUR, het hoogste 2.160,00 EUR. Maandelijks wordt gemiddeld 66,97 EUR terugbetaald, tegenover 64,79 EUR in 2010, 64,78 EUR in 2009, 58,37 EUR in 2008, 66,80 EUR in 2007, 73,01 EUR in 2006 en 72,96 EUR in De laagste mensualiteit bedroeg het voorbije jaar 16,75 EUR, de hoogste 168,75 EUR. Gemiddeld wordt 44,10 % van het maandbudget besteed aan de betaling van de huur en de maandelijkse terugbetaling van de huurwaarborglening (tegenover 44,19 % in 2010, 42,70 % in 2009, 42,39 % in 2008, 41,42 % in 2007, 42,25 % in 2006 en 42,60 % in 2005). De huishuur op zich vertegenwoordigt gemiddeld 37,71 % van het maandelijkse budget. Voor 157 dossiers (64,61 %) bedraagt de leningsduur 18 maanden, voor 32 dossiers (13,17 %) is de terugbetalingsduur vastgesteld op 12 maanden en in 54 gevallen (22,22 %) is nog een andere leningsduur toegekend, zonder echter de reglementaire maximumduur van 18 maanden te overschrijden. Voor de toekenning van 32 leningen (= 13,17 % van het totale aantal toegekende huurwaarborgleningen) zijn speciale voorwaarden opgelegd. Zo heeft het Fonds in 13 gevallen een borg geëist. Twee ontleners hebben er zich toe verbonden de lening vervroegd terug te betalen zodra ze de huurwaarborg voor hun vorige woning hebben gerecupereerd. Een andere ontlener ging dezelfde verbintenis aan, maar dan van zodra de woning waar hij uitgetrokken is, verkocht zou zijn. Er werden 14 leningen toegekend met de toestemming van een schuldbemiddelaar of van een schuldbemiddelingsdienst. En ten slotte werden 2 contracten getekend door een voorlopige bewindvoerder. Van de 381 aanvragen die in 2011 werden behandeld, zijn er 73 (19,16 %) na een schriftelijke verwittiging van het Fonds geklasseerd zonder gevolg, omdat de kandidaat niet meer heeft gereageerd. De meeste van deze kandidaten (78,08 %) zouden hoogstwaarschijnlijk ook geen lening hebben kunnen afsluiten en dit om de volgende redenen: 17 van hen stonden bij de 168

169 Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als nalatig schuldenaar, 35 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun vorige huur regelmatig betaalden en 35 zouden meer dan de helft van hun maandbudget moeten besteden aan de betaling van de huur en de afbetaling van de aangevraagde huurwaarborglening. 26 aanvragers (35,62 %) moesten bovendien het hoofd bieden aan verschillende van de net opgesomde moeilijkheden. Ten slotte waren er 3 kandidaten die beantwoordden aan alle leningsvoorwaarden en waarvoor ook al een princiepsakkoord was gegeven, maar ze konden nadien niet meer worden gecontacteerd of ze zijn niet komen opdagen voor de ondertekening van hun leningscontract. 16 kandidaten (4,20 %) hebben hun aanvraag zelf geannuleerd: 4 kandidaten gaven er de voorkeur aan om een andere oplossing te zoeken (bijv: het bedrag lenen bij familie of vrienden, een regeling treffen met de eigenaar). Eén kandidaat heeft zijn aanvraag geannuleerd omdat de woning intussen was verhuurd aan iemand anders. Voor 5 andere kandidaten ging de huisbaas er niet mee akkoord om de huurwaarborg vast te zetten op een rekening bij BNP Paribas Fortis. Twee kandidaten werden geholpen door het OCMW. Twee kandidaten annuleerden de aanvraag liever dan alle gevraagde documenten te moeten verzamelen. Eén gezin gaf er de voorkeur aan om de huidige woning verder te blijven huren, liever dan de huurwaarborg ervoor te verliezen omdat de opzegperiode voor het verlaten van het pand niet zou worden gerespecteerd. Ten slotte was er één kandidaat die de woning uiteindelijk niet huurde, omdat hij de buurt onveilig vond. 10 aanvragen (2,62 %) zijn het voorbije jaar onontvankelijk verklaard op basis van het reglement. In 8 gevallen lag het belastbaar inkomen van de kandidaten hoger dan het toegelaten maximuminkomen. Eén woning lag buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. En er werd 1 aanvraag ingediend voor een huurperiode van minder dan een jaar. 19 ontvankelijke aanvragen (4,99 %) werden door het Fonds geweigerd. Deze weigering werd meegedeeld via een aangetekend schrijven waarin aan de kandidaat ook werd gemeld dat hij tegen deze beslissing beroep kon aantekenen bij de Staatssecretaris voor Huisvesting. Geen enkele kandidaatontlener heeft een dergelijke procedure opgestart. Het zou onverantwoord zijn geweest om aan deze kandidaten een lening toe te kennen en wel om de volgende redenen: 6 kandidaten zouden meer dan 60 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur (voor 5 van hen was dat zelfs meer dan 70 %), de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten, waarvoor ze wegens wanbetaling geregistreerd stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 3 kandidaten konden niet bewijzen dat ze hun huur de laatste 6 maanden regelmatig hadden betaald. Eén van hen stond bovendien bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als wanbetaler; 3 kandidaten zouden meer dan 70 % van hun budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten; 3 kandidaten stonden bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren geregistreerd als wanbetaler; 1 kandidaat zou meer dan 90 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur en de terugbetaling van de huurwaarborglening. Hij had wel geen andere openstaande kredieten meer; 1 kandidaat zou meer dan 60 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten. Hij erkende dat hij voor die laatste achter stond met de afbetalingen, maar hij stond nog niet geregistreerd als wanbetaler bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren; 1 kandidaat moest het hoofd bieden aan alle voornoemde moeilijkheden. Hij zou meer dan 60 % van zijn budget moeten besteden aan de betaling van de huur, de terugbetaling van de huurwaarborglening en de aflossing van andere lopende kredieten, waarvoor hij wegens 169

170 wanbetaling geregistreerd stond bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren. Hij kon bovendien niet bewijzen dat hij zijn huur de laatste 6 maanden regelmatig had betaald; 1 kandidaat mocht de lening niet afsluiten van zijn schuldbemiddelaar. Deze 19 dossiers werden opgesteld voor 10 alleenstaanden, 4 éénoudergezinnen, 4 koppels met kinderen en 1 kinderloos koppel. 13 van deze gezinnen leefden van een werkloosheidsuitkering en er waren er 2 die een uitkering kregen van de ziekenkas. Eén gezin haalde zijn inkomen uit een bediendensalaris, 2 andere hadden een arbeidersloon. Eén gezin moest rondkomen met het leefloon. Het gemiddelde maandinkomen van deze gezinnen, inclusief kinderbijslag, bedroeg 1.177,44 EUR (tegenover 1.531,10 EUR voor de toegekende leningen). De 16 gezinnen die voor hun aanvraag al een woning huurden, betaalden daar een gemiddelde huurprijs van 536,86 EUR voor (tegenover 483,23 EUR voor de kandidaatontleners die de lening wél konden afsluiten). 6 gezinnen woonden in Brussel, 2 in Anderlecht, 2 in SintJansMolenbeek en 2 in Sint LambrechtsWoluwe. De 7 andere gezinnen leefden in één van de overige gemeenten binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De gemiddelde huurprijs voor de woning die deze kandidaten op het oog hadden, bedroeg 621,29 EUR (tegenover 577,35 EUR voor de toegekende leningen). De laagste huurprijs die zou moeten worden betaald, bedroeg 411,00 EUR, de hoogste 800,00 EUR. 4 gezinnen hadden zich willen vestigen in SintJansMolenbeek, 3 in Brussel, 2 in Elsene, 2 in SintGillis, 2 in SintLambrechtsWoluwe en de 6 overige in één van de andere gemeenten van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Gemiddeld hadden deze 19 gezinnen een bedrag willen lenen van 1.113,02 EUR (meer dus dan het gemiddelde bedrag van 1.019,11 EUR voor de toegekende leningen). De laagste som die werd aangevraagd, bedroeg 739,80 EUR, het hoogste bedrag was 1.440,00 EUR. De gemiddelde mensualiteit zou 82,03 EUR bedragen (tegenover 66,97 EUR voor de effectief toegekende leningen), met een minimum van 41,10 EUR en een maximum van 122,72 EUR. Op 31 december 2011 waren 20 aanvragen (5,25 %) nog in onderzoek. 3. BEHEER VAN DE BETALINGEN. De achterstallen in de terugbetaling van de huurwaarborgleningen stegen in het jaar 2011 met 6.333,38 EUR. In 2010 was er een verhoging met 8.103,36 EUR en in 2009 met 6.776,25 EUR. Sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds in 1999 tot op 31 december 2011, waren onze ontleners een totaal bedrag van ,57 EUR verschuldigd. De ontleners betaalden in deze tijdspanne een bedrag van ,11 EUR. Bijgevolg bedragen eind 2011 de totale achterstallen ,46 EUR, zijnde 4,43 %. Van deze ,46 EUR werd de vorige jaren in totaal ,48 EUR, zijnde 81,13 % als nietinvorderbaar beschouwd en aldus in verlies geboekt. Ter informatie: voor het jaar 2011, waren onze ontleners een totaal bedrag van ,83 EUR verschuldigd en werd er in de loop van het jaar een bedrag van ,45 EUR ontvangen, zijnde een tekort van 2,68 %. 170

171 Er dient hier herhaald dat de terugvorderingsmogelijkheden in deze sector het meest beperkt zijn. In vergelijking met onze hypothecaire ontleners en met onze huurders, zijn de ontleners in deze sector de meest kwetsbare groep op sociaaleconomisch vlak. Zo stellen we bij de nieuwe ontleners in 2011 vast dat een kwart van hen éénoudergezinnen zijn en dat minder dan de helft over een inkomen uit arbeid beschikt. Deze ontleners spenderen 37,71 % van hun gezinsbudget aan huur, dit zonder rekening te houden met de aflossing van hun lening bij het Fonds en met energiekosten en andere huurlasten. Bovendien zijn de mogelijke sancties bij nietbetaling beperkt. Loonsafstand is quasi uitgesloten en er wordt geen onroerend goed in pand gegeven zoals bij de hypothecaire leningen en er kan niet gedreigd worden met een uithuiszetting, gezien het Woningfonds hier niet de hoedanigheid van verhuurder heeft. 3 ontleners hebben in 2011 ingevolge een grote schuldenlast een procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Wat de gevolgen van een dergelijke procedure zijn, verwijzen wij graag naar de rubriek beheer van de terugbetalingen voor de hypothecaire leningen. Sedert de oprichting van het huurwaarborgfonds hebben er welgeteld 50 ontleners een dergelijke procedure van collectieve schuldenregeling ingezet. Overeenkomstig de modaliteiten tot terugvordering van de achterstallen, zoals opgenomen in de beheersovereenkomst met het Gewest dd. 27 januari 2011 en overeenkomstig de wetgeving op het consumentenkrediet, werden er in 2011: 144 ingebrekestellingen (tegenover 170 in 2010) verstuurd; 8 gerechtelijke procedures (tegenover 3 in 2010) opgestart, waaronder 4 geleid hebben tot een vonnis bij verstek; 1 voorlopig werd stopgezet; 2 stopgezet werden omdat de ontleners ambtshalve uitgeschreven waren in het bevolkingsregister; 1 nog hangende was eind van het jaar. 35 ontleners (tegenover 65 in 2010) werden geregistreerd bij de Centrale voor Kredieten aan Particulieren van de Nationale Bank. De identiteit en de achterstallen van in gebreke blijvende ontleners dienen medegedeeld te worden zodra er een achterstand van 3 mensualiteiten wordt opgetekend. * * * 171

172 Tabel 1 Huurwaarborgleningen Algemene evolutie. Dienstjaar Behandelde aanvragen Afgesloten contracten Nietweerhouden aanvragen zonder gevolg (1) ingetrokken (2) niet ontvankelijk (3) geweigerd (4) Aanvragen in onderzoek op het einde van het jaar (vanaf 23/02) Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % Aantal % (5) 60, , ,95 3 1,43 8 3,81 5 2, (5) 63, , , , ,67 5 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,35 9 0, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,17 9 2, , , , , , , , ,25 Totaal , , , , , ,37 B. STATISTIEKEN (1) aanvragen waaraan geen gevolg werd gegeven nadat de kandidaten niet zijn ingegaan op een herinneringsbrief van het Fonds (onvolledige dossiers). (2) aanvragen die de kandidaten hebben ingetrokken (woning is al verhuurd, eigenaar niet akkoord met de wettelijke waarborg,...). (3) aanvragen die niet voldoen aan de ontvankelijkheidsvoorwaarden (belastbaar inkomen, woning gelegen buiten de 19 gemeenten). (4) aanvragen die het Fonds weigert (schuldenlast, verhouding huurprijs/inkomen, insolvabiliteit,...). (5) hier inbegrepen de afgesloten contracten maar zonder opname van het geleende bedrag (zijnde 9 in 1999, 11 in 2000). Sinds 2001 worden deze contracten in de statistieken opgenomen als verwezenlijkte verrichtingen.

173 Tabel 2 Huurwaarborgleningen Behandelde aanvragen in Staat van de aanvragen Absoluut aantal in % Afgesloten contracten Geweigerde aanvragen Niet ontvankelijke aanvragen Ingetrokken aanvragen Aanvragen zonder gevolg Aanvragen in onderzoek 31/12/ ,78 4,99 2,62 4,20 19,16 5,25 Totaal behandelde aanvragen ,00 Tabel 3 Huurwaarborgleningen Verdeling van de afgesloten contracten en geleende bedragen in 2011, per maand. Maand Aantal afgesloten contracten Totaal Geleend bedrag (in EUR) Gemiddelde Januari ,75 993,05 Februari ,86 937,24 Maart , ,15 April , ,27 Mei ,22 806,48 Juni ,27 975,90 Juli , ,87 Augustus ,86 977,23 September , ,40 Oktober , ,40 November ,38 999,40 December , ,13 Totaal , ,11 173

174 Tabel 4 Huurwaarborgleningen Evolutie van het aantal afgesloten contracten en geleende bedragen. Jaar Aantal Geleend bedrag (in EUR) afgesloten contracten Totaal Gemiddeld Evolutie in % tegenover het vorig haar 1999 (vanaf 23 februari) ,08 879, ,78 877,97 0, ,73 965,24 + 9, , ,50 + 6, , ,62 + 4, , ,13 + 3, , ,61 + 2, , ,15 + 1, , ,01 12, ,13 873,92 13, ,40 941,95 + 7, ,12 982,49 + 4, , ,11 + 3,73 Totaal , ,70 Tabel 5 Huurwaarborgleningen Samenstelling van de ontlenersgezinnen Samenstelling van de gezinnen Aantal gezinnen Aantal % Aantal kinderen Aantal ontleners (*) Alleenstaand Samenwonend Aantal inwonenden nietontleners Totaal aantal bewoners Alleenstaand , Twee volwassenen 25 10, Gezinnen met 1 kind 45 18, Gezinnen met 2 kinderen 26 10, Gezinnen met 3 kinderen 25 10, Gezinnen met 4 kinderen 7 2, Gezinnen met 5 kinderen 4 1, Gezinnen met 6 kinderen 1 0, Andere 6 2, Totaal , (*) het betreft hier het totaal aantal ontleners. 174

175 Tabel 6 Huurwaarborgleningen Sociaalprofessioneel statuut van de ontleners (*) Sociaalprofessioneel statuut Aantal % Zelfstandig Bediende Arbeider Werkloos Ziek of invaliditeitsuitkeringsgerechtigde Gepensioneerd Vervangingsinkomen Andere ,65 27,98 21,81 28,81 11,52 3,29 4,94 Totaal ,00 (*) t.t.z. van de ontlener die het hoogste inkomen heeft binnen het gezin. Tabel 7 Huurwaarborgleningen Burgelijke staat van de ontleners (*) Burgelijke staat Aantal % Alleenstaand Gehuwd Gescheiden Feitelijk gescheiden Weduwe/weduwnaar Wettelijk samenwonend ,57 31,03 13,17 10,03 1,57 0,63 Totaal ,00 (*) t.t.z. voor alle ontleners samen. 175

176 Tabel 8 Huurwaarborgleningen Leeftijd van de ontleners (*) Leeftijd Aantal % van 18 tot minder dan 20 jaar van 20 tot minder dan 30 jaar van 30 tot minder dan 40 jaar van 40 tot minder dan 50 jaar 50 jaar en ouder ,63 31,35 38,87 16,30 12,85 Totaal ,00 (*) t.t.z. alle ontleners samen. Tabel 9 Huurwaarborgleningen Plaats waar de vorige woning van de ontleners zich bevindt Plaats Aantal % Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde Vlaamse Gewest Waalse Gewest ,41 14,81 11,52 5,35 1,65 2,06 0,00 2,47 1,23 3,70 1,23 0,82 12,76 1,65 7,00 7,41 2,88 0,00 0,41 7,41 2,88 0,00 2,88 2,47 Totaal ,00 176

177 Tabel 10 Huurwaarborgleningen Gemeente waar de door de ontlener in huur genomen woning zich bevindt Plaats Aantal % Anderlecht Brussel Elsene Etterbeek Evere Ganshoren Haren Jette Koekelberg Laken NederoverHeembeek Oudergem Schaarbeek SintAgathaBerchem SintGillis SintJansMolenbeek SintJoosttenNode SintLambrechtsWoluwe SintPietersWoluwe Ukkel Vorst WatermaalBosvoorde ,41 19,34 12,35 5,35 2,47 2,88 0,00 6,58 1,23 4,12 1,65 1,65 9,47 1,23 4,12 3,70 0,41 2,47 0,41 6,17 5,76 1,23 Totaal ,00 177

178 SPREIDING VAN DE TOEGEKENDE LENINGEN VOOR HUURWAARBORG IN 2011 PER GEMEENTE (in percentages) dan 6 % van 6 tot dan 11 % van 11 tot dan 16 % 16 % en meer 1 = Anderlecht 9 = Oudergem 2A = Brussel 10 = Schaarbeek 3 = Elsene 11 = SintAgathaBerchem 4 = Etterbeek 12 = SintGillis 5 = Evere 13 = SintJansMolenbeek 6 = Ganshoren 14 = SintJoosttenNode 2B = Haren 15 = SintLambrechtsWoluwe 7 = Jette 16 = SintPietersWoluwe 8 = Koekelberg 17 = Ukkel 2C = Laken 18 = Vorst 2D = NederOverHeembeek 19 = WatermaalBosvoorde 178