JAARVERSLAG WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 1

Transcriptie

1 JAARVERSLAG WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 1

2 2 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

3 WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 3

4 Verantwoordelijke uitgever: Mevrouw Lalemant-Scheerlinck, Zomerstraat 73, 1050 Elsene 4 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

5 RAAD VAN BESTUUR Mevr. Lieve LALEMANT-SCHEERLINCK Voorzitster Mevr. Brigitte MEIRE-HOMBERGEN Ondervoorzitster Dhr. Olivier BAILLY Mevr. Christine DE MEERLEER Dhr. Edouard DESMED Dhr. Francis GÄBELE Dhr. Bram GILLES Dhr. Michel GODARD Dhr. Peter JACOB Dhr. Michel LEMAIRE Mevr. Martine van COEVORDEN Mevr. Bety WAKNINE COMMISSARISSEN VAN DE BRUSSELSE HOOFDSTEDELIJKE REGERING Dhr. Pol ZIMMER Dhr. Jacques DE WITTE COMMISSARIS Mevr. Martine BRANCART ALGEMENE DIRECTIE Mevr. Catherine SCHEID Directeur-generaal Dhr. Erik BERVOETS Adjunct-directeur-generaal DIRECTEURS Mevr. Christelle BEKÉ-VINCKE Dhr. Stephan BISSCHOP Dhr. Marnix DE SMEDT Sinds 1 juni 2013 Dhr. Marc GEEROMS Dhr. Nicolas LARDOT Sinds 1 februari 2013 Dhr. Saïd MASTARI WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 5

6 Kerncijfers Leningen B2 Leningen m.b.t. het investeringsvermogen Leningen getekend tijdens het jaar Energieprestatieleningen getekend tijdens het jaar Aantal lopende leningen Uitstaand bedrag van de leningen (in miljoenen) Huurhulp Aantal gebouwen in patrimonium Aantal woningen in patrimonium Vastgoedverrichtingen Woningen in productie op verworven sites Financiering Investeringsvermogen (in miljoenen) Dotaties van het Gewest (in miljoenen) Opgenomen leningen (in miljoenen) Financiering buiten investeringsvermogen (in miljoenen) Rekeningen Balansstaat (in miljoenen) Eigen vermogen (in miljoenen) Schulden op meer dan één jaar (in miljoenen) Winst (in miljoenen) Organisatie Aantal werknemers In voltijds equivalenten / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

7 Inhoudstafel 01 Financiering van het Fonds Financiering van het programma Financiering op lange termijn Inventaris van de activiteiten Aankoopsector en hypothecaire kredieten Huursector De productie van woningen en de vastgoedverrichtingen Pilootprojecten: alternatieven voor volle eigendom en verhuur Tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg Administratie Wetgeving Administratie Wetgeving Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari 2014 Verwachte wijzigingen Investeringsvermogen Markante feiten en gebeurtenissen sinds 1 januari Organisatie van de verschillende diensten van het Fonds Dankwoorden Ontleding van rekeningen Voorsteling en indeling van de rekeningen Bis Jaarrekening op 31 december BNB Waarderingsmethoden Toelichtingen bij de jaarrekening Sociale balans Beheer van de thesaurie - centralisatie bij het FCCB Voetnoten WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 7

8 Inleiding Mevrouw, Meneer De toegang tot goede huisvesting, onder eender welke vorm, het is altijd een belangrijke uitdaging geweest voor de mens. Wanneer we het over huisvesting hebben in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest worden bijna automatisch termen in de mond genomen als crisis, groot probleem, groter wordende problematiek, bedreiging voor de gezinnen, ontoereikend beleid, enz. Er is een soort gewenning, berusting zelfs in een situatie die zich jaar na jaar sterker verankert in de Brusselse realiteit. Het risico is groot dat jongeren die het ouderlijke nest verlaten om op eigen benen te gaan staan, dat mensen met of zonder job, afkomstig uit alle mogelijke socio-economische lagen, die een klein, middelgroot of groot gezin moeten onderhouden, die moeten rondkomen met een klein of middelgroot inkomen, zich zullen moeten neerleggen bij deze feiten. En wat met de mensen die geen dak boven hun hoofd hebben? Of het dreigen te verliezen omdat hun leven een heel andere wending neemt? Het kan allemaal cliché klinken. En nochtans gaat het om de essentie: zonder volwaardig dak boven je hoofd, is er ook geen sprake van sociale integratie of van persoonlijk evenwicht. Verschillende operatoren staan in voor de concrete uitwerking van het huisvestingsbeleid en het Fonds is daarin een belangrijke speler. Dankzij zijn relevante en efficiënte stelsel van hypothecaire kredieten een ingenieus systeem dat in 1929 werd gelanceerd door de Bond der Kroostrijke Gezinnen van België door de oprichting van de coöperatieve vennootschap Woningfonds konden alleen al de laatste 5 jaar zo n gezinnen een woning kopen of behouden. En dit, het moet gezegd, in economisch moeilijke tijden. Meer dan 80 % van deze gezinnen voldoen aan de voorwaarden van de sociale huisvesting. Dankzij dit principe van de sociale aankoop en de verwerving van een volle eigendom wordt de autonomie van het individu bevestigd. Bovendien kan de overheid haar financiële steun in een dergelijk systeem beperken, waardoor misbruiken worden vermeden. Het kredietaanbod van het Fonds vormt een erg krachtig instrument: gericht op gezinnen die niet kunnen terugvallen op de klassieke financieringsbronnen leunt het aan bij de microkredieten, gemaakt op maat en in functie van de socio-economische situatie van de ontlener, van zijn keuzes, van het project dat hij voor ogen heeft. Wie een lening kan afsluiten bij het Fonds, heeft een efficiënt middel in handen en krijgt een snel en blijvend antwoord op zijn recht op huisvesting. Heel wat gezinnen die zich informeren over de kredietvoorwaarden van het Fonds slagen echter niet in hun project. Ze botsen op de realiteit van de Brusselse residentiële vastgoedmarkt, waar de vraag veel groter is dan het aanbod, de betaalbare woningen in slechte staat verkeren en de prijzen hoog zijn, en dit terwijl het aantal inwoners van het Gewest enkel toeneemt. Al die gezinnen zorgen voor steeds langere wachtlijsten van kandidaat-huurders bij de openbare vastgoedmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, gemeentes of autonome gemeentebedrijven, OCMW s, de Brusselse Grondregie en zelfs bij het Fonds zelf! Ondanks alle inspanningen die de verschillende instanties leveren, blijft er een groot tekort aan publieke huurwoningen. Daardoor moeten tienduizenden gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale woning hun heil zoeken op de private huurmarkt. Daar is het aanbod gelukkig groter, maar worden we vaak geconfronteerd met soms erg problematische situaties. Het gaat dan ook om de ontmoeting tussen twee werelden die van de verhuurder en die van de huurder die elk vertrekken vanuit heel andere belangen. Intussen werd de private huursector door verschillende ingrepen gereglementeerd, denken we maar aan de regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, de standaardisering van de woningkwaliteit, het systeem van de huurtoelages, het openbaar beheersrecht, enz. Maar voor de cruciale vraag over de balans tussen de kosten voor huisvesting en het gezinsinkomen is er nog steeds geen antwoord. Dat kan er enkel komen met sterke maar rechtvaardige overheidssteun, zo niet zal de 8 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

9 private sector een contraproductieve oplossing formuleren. Binnen een essentieel domein als het recht op huisvesting moet het recht op eigendom, dat in onze huidige maatschappij een belangrijke plaats inneemt, worden gerespecteerd. Daarbij moet er op elk moment over worden gewaakt dat wie een recht op eigendom heeft, respect heeft voor degenen die het niet hebben. De Staat moet dit evenwicht verzekeren. De overheid moet inspelen op de noden van een bevolking die het steeds moeilijker heeft om een woning te vinden. Hiervoor zijn erg grote financiële inspanningen nodig. Tien jaar geleden werd het Huisvestingsplan gelanceerd om een antwoord te bieden op het tekort aan woningen in openbaar beheer. Dat Plan begint nu effect te genereren. Om de opgestarte dynamiek niet te stoppen, heeft de Regering op het einde van deze legislatuur de Alliantie Huisvesting opgestart, een groot project dat de bouw van zo n nieuwe woningen beoogt. De ervaring die werd opgedaan bij de uitwerking van het Huisvestingsplan zal ongetwijfeld goed van pas komen. Toch blijven er nog steeds heel wat obstakels. Vandaag de dag hangt aan de creatie van een nieuwe huur- of koopwoning een prijskaartje van gemiddeld euro. Er zou dus een investering van zo n 2 miljard euro nodig zijn om ongeveer nieuwe woningen te creëren. Dat lijkt veel, maar op basis van de demografische evolutie is het geen overdreven hoog cijfer! De toegang tot terreinen is een groot probleem. Het Gewest beslaat nu eenmaal een kleine oppervlakte en op termijn zal het geen terreinen meer kunnen aanbieden om er nieuwe projecten te ontwikkelen. Hoe zullen de operatoren die de Alliantie Huisvesting moeten realiseren toegang krijgen tot de gronden? De kans bestaat dat ze als concurrenten tegenover elkaar komen te staan, een situatie waar vooral de vastgoedmakelaars wel bij zullen varen. Wij denken dan ook dat het Gewest een platform moet installeren dat de bruikbare terreinen ter beschikking stelt van de verschillende operatoren die meewerken aan de Alliantie Huisvesting. In de «stedenbouwkundige eisen» - en bij uitbreiding in het sociale huisvestingsbeleid van de verschillende gemeentes, zowel voor de koop- als voor de huurwoningen - zou de absolute noodzaak moeten worden geïntegreerd om in alle wijken van de hoofdstad gebouwen te creëren bestemd voor het doelpubliek, om zo de beoogde sociale mix te bewerkstelligen. We herinneren ook aan de befaamde en steeds weerkerende vragen over de stedelijke integratie en de architecturale «kwaliteit», onder andere in verband met de dichtheid en de afmetingen van de constructies. Tot nog toe bleven deze vragen ondergesneeuwd. Wordt het geen tijd om ze onder de loep te nemen, in het licht van de enorme nood aan nieuwe woningen? De stedenbouwkundige en milieuwetgeving hebben voor de noodzakelijke ondersteuning gezorgd om de «verbrusseling» van de stad een halt toe te roepen, een opdracht waarin men ook is geslaagd. Maar moeten de beleidsmakers die vandaag toezien op de toepassing van deze wetgeving ook niet voluit kiezen voor de uitdaging waar wij voor staan? Er is nog een andere cruciale vraag: aan welke eisen moet een woning in openbaar beheer voldoen? We denken dan aan de architecturale kwaliteit, een goede inrichting van de ruimtes, de dichtheid, veiligheid, duurzaamheid, kwaliteit van de ruimtes, oppervlaktes, het comfort, de uitrusting en de energieprestatie. Het zou goed zijn een debat op te starten over deze criteria en hun normen. Want is het niet zo dat naarmate er meer eisen worden gesteld, de focus verschuift naar de kwaliteit ten koste van het aantal woningen dat wordt gecreëerd, waardoor het Brusselse patrimonium net meer woningen van slechte kwaliteit begint te tellen? De voorbije jaren heeft het Fonds zo moeten vaststellen dat zijn huurders kwalitatief heel wat beter gehuisvest zijn dan zijn ontleners. Dit komt omdat een ontlener voor zijn woonproject zelf keuzes maakt in functie van zijn financiële capaciteiten en dus zelf oordeelt dat een bepaalde woning voldoet aan zijn behoeftes, terwijl een huurder een gestandaardiseerde woning betrekt die hij kreeg voorgesteld - zelfs opgelegd - door de sociale verhuurder. Het komt er dus eigenlijk op neer dat de eerste zich tevreden stelt met de woning waar hij zelf voor heeft gekozen en waarin hij investeert, waarbij hij zijn wensenlijstje heeft aangepast aan wat werke- WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 9

10 lijk haalbaar is. De tweede daarentegen heeft een steeds groter eisenpakket voor de woning die hem ter beschikking wordt gesteld door een overheid waarvan hij steeds meer verwacht. De eerste neemt het heft in eigen handen, de tweede zit in een afhankelijke positie. We kunnen ons afvragen wie van de twee het gelukkigst is... Bij grote woonprojecten blijft een goede budgetbeheersing de beste garantie voor een geslaagd eindresultaat. De wetgeving op de overheidsopdrachten moet zo worden begrepen dat ze het vooropgestelde doel dient: offertes ontvangen voor opdrachten voor architectuur, engineering en de uitvoering van werken die beantwoorden aan de criteria uitgevaardigd door de bouwheer. De wetgeving moet worden gezien als een ruggensteun, niet als «een extra obstakel». Een optimale oproep tot mededinging, een gelijkwaardige behandeling van de verschillende inschrijvers, de transparantie van een opdracht en een degelijk onderbouwde gunning zouden moeten bijdragen tot het uiteindelijke doel van het juridische kader: de best mogelijke opdracht. Zou het trouwens geen goed idee zijn om een echt «bouwteam» op te richten, waarin alle schakels in het hele creatieproces van woningen worden samengebracht? Het lijkt een utopie, en nochtans... Ter illustratie geven we graag mee dat de opdrachten die het Fonds de voorbije twee jaar heeft gelanceerd, aantonen dat de bouwers - dit zijn zowel de architecten als de aannemers - zich op elkaar kunnen afstemmen, met respect voor het métier, de autonomie en de verantwoordelijkheden van de andere partij en zonder dat de ene ondergeschikt is aan de andere, met als resultaat de productie van kwaliteitswoningen aan een kostprijs die het financiële evenwicht en dus het voortbestaan van de sociale dimensie van het Fonds niet in gevaar brengt. Volgens ons is het mogelijk om die dynamiek uit te breiden naar alle actoren die een rol spelen in de uitwerking van een project. De enige vereiste is een beetje goede wil van de verschillende betrokken partijen: of het nu gaat om politieke of overheidsmandatarissen, gemeentelijke of gewestelijke functionarissen, bevoegd voor stedenbouw of voor huisvesting, bouwheer, projectontwerper, aannemer, of zelfs buurtbewoner. Het zou ook goed zijn om een debat te organiseren over het evenwicht tussen de toeganke lijkheid en de kwaliteit van de woningen bestemd voor zowel verkoop als verhuur. Deze vraag over de toegankelijkheid - en onrechtstreeks over het niveau van de overheidssubsidies - sluit aan bij de problematiek van de productie van nieuwe woningen voor een doelpubliek. Welke vormen kunnen overheidssubsidies aannemen? Vandaag zijn er subsidies voor de grond of voor het gebouw (de «stenen»), maar het kan ook gaan om subsidies voor een persoon (bijvoorbeeld: een huurtoelage, een lening aan een verminderde rentevoet, fiscale voordelen). In de loop van 2013 werd op vraag van de heer Christos Doulkeridis, Staatssecretaris voor Huisvesting, een vergelijkende studie uitgevoerd over de kosten van de verschillende huisvestingsinitiatieven binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het gaat om een eerste financiële evaluatie van de bestaande instrumenten. De resultaten tonen de grote verschillen in financiering aan naargelang de initiatieven en de doelstellingen die ze nastreven of naargelang de «historische» keuzes die zijn gemaakt. Het doornemen van deze studie werpt verschillende vragen op. Zou het, bijvoorbeeld, niet beter zijn om de subsidies - ongeacht de operatoren - te harmoniseren en erover te waken dat ze worden afgestemd op de reële financiële middelen van het doelpubliek? Het spreekt voor zich dat er wel een onderscheid moet worden gemaakt op basis van de kenmerken van de verschillende toegekende rechten: het huurrecht (volgens de vorm waarin het wordt aangeboden door de openbare vastgoedmaatschappijen, de sociale verhuurkantoren, gemeentes, OCMW s, het Fonds, enz), de volle eigendom of een opgedeeld reëel eigendomsrecht (Fonds, Citydev, CLT, enz). Hierbij moet ook rekening worden gehouden met degene die de overheidssteun ontvangt en met die overheid zelf. De veelheid aan subsidies die vandaag de dag bestaan binnen het domein huisvesting vereisen een optimalisatie van het systeem en een rechtvaardiger verdeling ervan. Anders dreigen we in situaties terecht te komen waarbij, bijvoorbeeld, een gezin aanspraak kan maken op een dubbele subsidie die buitensporig lijkt als je ze vergelijkt met een ander gezin, dat aan dezelfde voorwaarden beantwoordt, maar 10 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

11 nooit zal kunnen rekenen op enige vorm van overheidssteun voor zijn woonproject. Het Fonds heeft het voorbije jaar verschillende projecten opgestart, gebaseerd op diverse vormen van opgedeeld eigendomsrecht. Die vormen het midden tussen verwerving en huur. Bedoeling is vooral om de sociale dimensie van de verrichtingen een blijvend karakter te geven, door de grond in eigen beheer te houden (door opname ervan in de publieke eigendom) of door ervoor te zorgen dat de woning enkel kan worden overgedragen aan een gezin dat beantwoordt aan bepaalde vastgoed- en inkomenscriteria. Verder wordt er op deze manier naar gestreefd om een eigen woning financieel haalbaarder te maken voor de verschillende socio-economische bevolkingsgroepen en hen daarbij de garantie te bieden dat het verkregen recht zo blijvend mogelijk is en dat het een zekere autonomie biedt. In de Brusselse Huisvestingscode zijn onlangs zowel de «Community Land Trusts» (CLT) als de «collectieve en solidaire spaargroepen» opgenomen, twee soorten verenigingen die zich richten op «personen of gezinnen in een sociaal precaire situatie». Er is de voorbije maanden heel wat te doen geweest over de perspectieven die zij bieden. De bevoorrechte partner van deze verenigingen is het Fonds, dat niet enkel optreedt als hypothecaire schuldeiser, maar ook - afhankelijk van de verrichting - als bouwheer, waarbij het de betrokken gezinnen vooral begeleidt. Zonder de tussenkomst van het Fonds zouden deze projecten waarschijnlijk niet kunnen worden ontwikkeld. Toch niet op korte termijn. Het jaarverslag van 2013 toont aan dat het Fonds een opmerkelijk niveau blijft halen van erg diverse verwezenlijkingen en dat het zich, gedreven door toewijding, blijft inzetten om de vele uitdagingen tot een goed einde te brengen. Algemeen beschouwd hebben de verschillende sectoren van het Fonds, met de steun van het Gewest, er in 2013 voor gezorgd dat nieuwe gezinnen, of in totaal personen, zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest konden vestigen personen (81 %) deden dit via de algemene verrichtingen van hypothecaire kredieten. 197 personen (5 %) konden hun intrek nemen in een huurhulpwoning en 521 personen (14 %) konden bij het Fonds terecht om een huurwaarborglening af te sluiten. De energieprestatiekredieten (EPK) hebben aan 472 gezinnen de kans gegeven om de energieprestatie van hun woning te verbeteren. In dit jaarverslag vindt u verder: hoofdstuk 1 dat dieper ingaat op de financiering van het Fonds, zowel op lange termijn als voor de financiering van het programma voor 2013; hoofdstuk 2 dat een overzicht biedt van wat het Fonds in 2013 heeft gerealiseerd binnen zijn belangrijkste activiteitensectoren: de hypothecaire kredieten en de aankoopsector, de huursector, de productie van nieuwe woningen, de pilootprojecten of de alternatieven voor de volle eigendom en de huur en, ten slotte, de tussenkomst in de samenstelling van een huurwaarborg; hoofdstuk 3 een schets van het administratieve leven van het Fonds en van de samenwerking met zijn rechtstreekse partners. Daarnaast is ook een opsomming opgenomen van alle wetten, ordonnanties en besluiten van het dienstjaar die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 4 dat gewijd wordt aan markante feiten die sinds 1 januari 2014 zijn opgetekend en de voorziene veranderingen die waarschijnlijk een invloed zullen hebben op de toekomstige werking of de activiteiten van het Fonds; hoofdstuk 5 dat de mensen die betrokken zijn bij het Fonds in de schijnwerpers zet; ; hoofdstuk 6 de rekeningen en resultaten van het dienstjaar, een analyse ervan en de sociale balans van de onderneming. De vele statistieken die jaarlijks worden opgemaakt over de verschillende activiteiten werden dit jaar gebundeld in een apart boekdeel. Deze gegevens zijn beschikbaar op aanvraag of kunnen makkelijk worden gedownload op de website van het Fonds: WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 11

12 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma FINANCIERING VAN HET PROGRAMMA 2013 Afkortingen De verrichtingen verwezenlijkt door het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vallen onder één van de volgende interne fondsen: Fonds B1. Deze benaming verwijst naar de verrichtingen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met eigen middelen verwezenlijkt. Op boekhoudkundig vlak behoort ook het Fonds voor Speciale Tussenkomsten (of FST) hiertoe. Met dit fonds worden uitzonderlijke verrichtingen gefinancierd. Het wordt gespijsd door dotaties die het Fonds in het verleden ontving van BNP PARIBAS FORTIS n.v. voor de tijdelijke overlijdensverzekeringen met afnemend kapitaal (gekoppeld aan de hypothecaire leningen). het Gewest en toegewezen aan het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf 2005; leningen met gewestwaarborg aangegaan in 2007 en 2008, zonder kapitaalpremie, maar met jaarlijkse gewestelijke tussenkomst in de intrestlasten; renteloze leningen met gewestwaarborg die vanaf 2009 worden afgesloten bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) in het kader van het Huisvestingsplan. Fonds B3. Deze benaming slaat op de verrichtingen verwezenlijkt met terugvorderbare voorschotten toegekend door het Gewest vanaf 1998 in het kader van de tussenkomst voor de samenstelling van huurwaarborgen. Fonds B2. Deze benaming geldt voor de verrichtingen die gerealiseerd worden met kapitalen die rechtstreeks of onrechtstreeks voortkomen uit: leningen waaraan de Staat of het Gewest hun waarborg hebben gehecht en rentesubsidies tot 1989 (laatste lening afbetaald in 2009); kapitaalsubsidies of terugvorderbare voorschotten die het Gewest heeft toegekend tussen 1990 en 1995 of in 2002 in het kader van de aanvullende leningen voor jonge gezinnen; leningen die het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 1996 heeft afgesloten, met waarborg van het Gewest, en kapitaalpremies toegekend vanaf dezelfde datum; kapitaalsubsidies komende uit opbrengsten van stedenbouwkundige lasten ontvangen door 12 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

13 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013 Vastleggingen en verwezenlijkingen 2013 (fonds B2) (in EUR) Verrichtingen Vastleggingen aangegaan vóór 2013 en uitgevoerd in 2013 Vastleggingen aangegaan en uitgevoerd in 2013 Vastleggingen aangegaan in 2013 en niet uitgevoerd in 2013 Totale vastleggingen 2013 Verwezenlijkingen 2013 (1) (2) (3) (2) + (3) = (4) (1) + (2) = (5) Hypothecaire kredieten: Bouw/renovatie-verkoopprojecten Totaal aankoopsector Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie oud patrimonium Totaal huurhulp Totaal investeringsvermogen Huurhulp: Huisvestingsplan Energieprestatieleningen Totaal zonder investeringsvermogen N.B.: De investeringen voor verrichtingen bestemd voor verkoop met een hypothecaire lening worden oorspronkelijk onder de rubriek «bouw/renovatie-verkoop» opgenomen. Wanneer men overgaat tot de vereffening van de lening, worden zij als verwezenlijkingen opgenomen, in de rubriek «hypothecaire leningen». WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 13

14 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013 Evolutie van het investeringsvermogen in het jaar en de hiertoe aangewende financieringsmiddelen (fonds B2). Bedragen in duizenden EUR Investeringsvermogen Activiteitensector Hypothecaire kredieten Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV) EUR Oorspronkelijk voorzien Aantal leningen Werkelijke vastlegging op 31/12/2013 EUR Aantal leningen Totaal aankoopsector Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie patrimonium Totaal huurhulp Totaal hypothecaire leningen en huurhulp / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

15 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013 In de ordonnantie van 21 december 2012 houdende de algemene uitgavenbegroting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor het begrotingsjaar 2013, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 februari 2013, wordt een dotatie vermeld van EUR (hierin zit de gewestelijke tussenkomst van EUR vervat in de interestlasten voor de tweede obligatielening van 2007) en een maximaal ontleenvermogen van EUR gedekt door een gewestelijke waarborg. De dotatie, het ontleenvermogen en het investeringsvermogen worden bevestigd in de uitvoeringsbesluiten van 3 december Investeringsvermogen: : EUR Ontleenvermogen : EUR Dotatie : EUR De ordonnancering van de dotatie voor 2013 gebeurt volgens het besluit van 13 december 2012 als volgt: 2013 (1) zie pagina EUR EUR EUR EUR In 2013 bereikt de ordonnancering van de dotatieschijven voor 2011 (derde schijf), 2012 (tweede schijf) en 2013 (eerste schijf) in totaal EUR. Het besluit van 22 december 2011 voorziet dat het Fonds in 2011 een bedrag van EUR aan stedenbouwkundige lasten zou ontvangen. Dat bedrag is echter niet gestort. Net zoals in 2012 is het ook niet in de begroting voor 2013 opgenomen. Er zal met het Gewest moeten worden bekeken welke stortingsmodaliteiten kunnen worden afgesproken voor Op 26 januari 2013 heeft het Fonds een overheidsopdracht van financiële diensten door offerteaanvraag gelanceerd voor de financiering van maximum 107,5 MEUR, gewaarborgd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De leningen zijn afgesloten op 26 april 2013 voor een bedrag van 97,5 MEUR. Het saldo van de toegekende lening, namelijk 10 MEUR, zal in de loop van 2014 worden opgenomen. In het kader van het Huisvestingsplan is het Fonds op 20 december 2013 een renteloze lening met gewestwaarborg aangegaan bij de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (BGHM) voor een bedrag van EUR. Het besluit van 11 juli 2013 kent een subsidie van EUR toe om het verschil bij te passen tussen de verkoopprijs van de woningen in Sint-Jans-Molenbeek en het bedrag dat nodig is om de 32 woningen te bouwen op het terrein op de hoek van de Vandenpeereboomstraat en de Zwarte Vijversstraat in samenwerking met de Stichting Community Land Trust Brussels. De beheersovereenkomst die op 27 januari 2011 gesloten is tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en voorziet dat het Fonds over de financiële middelen moet beschikken om, onder andere: deel te nemen aan het gewestelijke Huisvestingsplan voor de productie van 500 huurhulpwoningen dankzij een lening die de creatie van die woningen mogelijk maakt; de ontwikkeling van het huurhulppatrimonium verder te zetten met een deel van de gewestelijke dotatie die jaarlijks wordt bepaald met het Gewest, als het budget het toelaat. Het investeringsvermogen voor 2013 liet geen marge om een budget vrij te maken voor de creatie van huurhulpwoningen. De uitbreiding van dat patrimonium is ook dit jaar enkel voorzien in het kader van de bijzondere financiering van het Huisvestingsplan. Een deel van het investeringsvermogen wordt echter gereserveerd voor de verderzetting van de systematische renovatie van het oude patrimonium. De verdeling van het investeringsvermogen tussen die laatste sector en de sector van de hypothecaire leningen is echter informatief en niet bindend. Financieringsbronnen die buiten het investeringsvermogen voor 2013 vallen: EUR als jaarlijkse tussenkomst van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in de intrestlast van de tweede obligatielening afgesloten in 2007; er zijn 472 energieprestatiekredieten (EPK) toegekend voor een bedrag van EUR gefinancierd door de thesaurie van het Fonds. Dit bedrag is afkomstig uit de vervroegde terugbetalingen door de ontleners; WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 15

16 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013 er werden voor EUR investeringen vrijgemaakt voor de renovatie van het oude patrimonium en voor programma s die al bestonden voor Dit bedrag is afkomstig uit afgewerkte projecten waarvoor het budget niet volledig moest worden aangewend. Financiële dekking van het investeringsvermogen in het fonds B2 (in % en miljoenen EUR) Emprunts obligataires 16 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

17 01 financiering van het fonds / 1.1 financiering van het programma 2013 De financiering van de verbintenissen die het Fonds aanging in fonds B2 gebeurde in 2013 met tde volgende middelen: Financieringsbronnen Montants investis in EUR % Leningen aangegaan in 2013 Lening af te sluiten in 2014 Gewestelijke kapitaalpremie * Opnames uit de onbeschikbare reserve van het fonds B Totaal * In de dotatie van EUR zit ook de gewestelijke tussenkomst voor 2013 vervat in de 2de lening van Voor de verwezenlijkingen in fonds B2 werden de bedragen in 2013 als volgt verdeeld over de verschillende activiteiten: Activiteitensector Vrijgegeven bedragen in EUR % Hypothecaire kredieten: Bouw/renovatie-verkoopprojecten (BRV) Totaal aankoopsector Huurhulp: * Woningcreatie * Renovatie patrimonium Totaal huurhulp Totaal Het interne fonds B3 waarmee de huurwaarborgleningen worden gefinancierd, is niet onderworpen aan dezelfde werkings- en financieringsregels als de andere activiteiten van het Fonds. Er wordt niet gewerkt met een jaarlijkse financiering: het huurwaarborgfonds werd gedurende enkele jaren gespijsd door gewestelijke voorschotten die ervoor moeten zorgen dat deze sector langere tijd kan werken zonder bijkomende budgetten. Met het geld dat wordt terugbetaald binnen een tijdspanne van maximum 18 maanden kunnen nieuwe leningen worden toegekend. WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 17

18 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn 1.2 FINANCIERING OP LANGE TERMIJN Inleiding De financiering op lange termijn is van essentieel belang voor het Fonds en zijn sociale doelstelling die de vorm heeft van een publieke opdracht. De kernactiviteiten van het Fonds vereisen immers investeringen op lange termijn, zowel voor de sector van de hypothecaire kredieten als voor de huurhulpsector. Het Fonds dient bijgevolg uitermate waakzaam te zijn voor het evenwicht tussen zijn rechten en verplichtingen. De balans is een goed instrument om inzicht te krijgen in die financiering op lange termijn. De actiefzijde van de balans geeft een zicht op de opgebouwde financieringsnoden, terwijl de passiefzijde een zicht geeft op de bestaande financieringsbronnen die deze noden dekken Overzicht van de activa Het voornaamste actief van het Fonds zijn de uitstaande saldi van de hypothecaire leningen voor een totaal bedrag van 883 MEUR (790 MEUR eind 2012). De globale betalingskalender van de hypothecaire leningen loopt tot en met Op basis van alle resterende terugbetalingen, enerzijds, en het uitstaande saldo van alle hypothecaire leningen, anderzijds, bekomt men een actuariële rentevoet van 2,1% en een duratie van 10 jaar (dit is het gemiddelde van de resterende looptijden van alle terugbetalingen gewogen volgens hun actuele waarde). Het tweede belangrijkste actief zijn de liquiditeiten en beleggingen voor een totaal bedrag van 256 MEUR (275 MEUR eind 2012). Met dit bedrag kan het Fonds voorzien in een dekking van de terugbetalingen van zijn leningen voor de volgende 2 jaar (165 MEUR), alsook in een gedeeltelijke dekking van de toekomstige bouw van huurwoningen in het kader van het Huisvestingsplan en de koopwoningen van het geassocieerd programma (125 MEUR). De vervroegde terugbetalingen van de hypothecaire kredieten vormen een bijzonder aandachtspunt van de financiering van het Fonds. De laatste vier jaar werd gemiddeld 3% per jaar van het uitstaande saldo vervroegd terugbetaald, voor een totaal bedrag van 97 MEUR. Dit fenomeen ligt mee aan de oorsprong van de relatief grote thesaurie van het Fonds. De tabel op de volgende pagina geeft de evolutie weer in vergelijking met de uitstaande leningen. Deze terugbetalingen worden voor een deel opnieuw in de energieprestatiekredieten (EPK) geïnvesteerd tegen een intrestvoet van 0%. In 2014 zullen deze fondsen gedeeltelijk gebruikt worden voor een uitzonderlijke financiering van 114 gewone leningen om het programma op het peil van de vorige jaren te houden (zie tevens hoofdstuk 4.1). Het probleem van deze terugbetalingen is dat de resterende looptijden van de leningen variëren van minder dan 1 tot meer dan 25 jaar, waardoor men ze niet systematisch kan gebruiken voor de financiering van ons programma met een gemiddelde looptijd van meer dan 26 jaar. Dit zou immers een reëel risico vormen voor de herfinanciering van deze programma s tegen een toekomstige intrestvoet die vandaag onvoorspelbaar is, daar waar de hypothecaire intresten van de inkomstenzijde van het programma grotendeels vastliggen. Het Fonds lanceert momenteel een ALM-studie ( Asset Liability Management ) om het beheer van deze risico s te modelleren. De derde voornaamste post van het actief betreft de investeringen voor een totaal bedrag van 157 MEUR (149 MEUR eind 2012). Op enkele werkingsinvesteringen na gaat het over het patrimonium van huurwoningen. Dit patrimonium zal in de komende jaren nog uitbreiden via het Huisvestingsplan waarvoor het Fonds nog een kleine 500 huurwoningen zal bouwen. De financiering van dit plan is gegarandeerd via een pakket renteloze leningen van de BGHM. We dienen op te merken dat het huidige niveau van de huuropbrengsten van dit patrimonium onvoldoende is om de investeringen en alle kosten van de sector Huurhulp te financieren. De vierde actiefpost betreft de diverse vorderingen voor een totaal bedrag van 138 MEUR (104 MEUR eind 2012). Het grootste deel van deze vorderingen betreft vereffeningskredieten die het Brussels Gewest moet betalen voor de investe- 18 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

19 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn ringsdotaties van de periode Sinds 2011 worden deze dotaties uitbetaald in vier jaarlijkse schijven, te beginnen vanaf het jaar van de begroting. De derde grafiek op de volgende pagina illustreert dit voor de periode Het gecumuleerde verschil tussen de verbintenissen en de effectief betaalde bedragen voor de investeringsdotaties loopt momenteel op tot 76 MEUR (64 MEUR eind 2012). In de grafiek op de volgende pagina wordt geïllustreerd dat de vordering op het Gewest bij ongewijzigd beleid zal oplopen tot 81 MEUR in 2014 om zich daarna te stabiliseren rond de 78 MEUR. Momenteel stelt deze vordering geen liquiditeitsprobleem, gelet op de thesaurie van het Fonds. Op termijn zal de thesaurie van het Fonds echter inkrimpen, omdat bouw- en renovatieprojecten tot uitgaven gaan leiden en doordat schulden op lange termijn moeten worden terugbetaald. Op dat moment zal het Fonds zijn jaarlijkse programma s noodzakelijkerwijze moeten aanpassen aan de realiteit van de beschikbare liquide middelen. Een bijkomend effect is dat het Fonds op termijn zijn leningen op de kapitaalmarkten vroeger dan voorzien zal moeten ophalen. In dat geval zal het Fonds meer intrestlasten moeten betalen. De intrest die het Fonds op zijn leningen betaalt, ligt normaal gezien echter hoger dan de intrest die het Gewest op de kapitaalmarkten betaalt. Men kan zich dan ook de vraag te stellen of een dergelijk mechanisme van gespreide betalingen van dotaties een economisch nut heeft. Het zal een impliciete transfert van schuldposities veroorzaken tussen het Gewest en het Fonds en bijgevolg een suboptimalisatie van de globale intrestlast. Evolutie van de activa (in miljoenen EUR) Vervroegde Terugbetaling Totale schuldvordering % VT/Schuldvordering Aantal leningen Bedrag Aantal leningen Bedrag Aantal leningen Bedrag ,1% 3,0% ,1% 3,0% ,3% 3,0% ,2% 3,3% Gemiddeld ,4% 3,1% WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 19

20 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn 70 Betalingskalender van de hypothecaire kredieten (in miljoenen EUR) Prêts REMB. CAP. Prêts INTERETS Verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest (in miljoenen EUR) Gecumuleerd verschil tussen verbonden en betaalde investeringsdotaties van het Gewest (in miljoenen EUR) / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

21 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn Overzicht van de passiva Langs de passiefzijde van de balans vinden we de financieringsbronnen terug. De voornaamste financieringsbron van het Fonds wordt gevormd door de uitstaande ontleningen, met een totale resterende schuld van 962 MEUR op meer dan één jaar (890 MEUR eind 2012). Dit vertegenwoordigt 66% van het balanstotaal. Hierin begrepen zit een bedrag van 58 MEUR terugvorderbare voorschotten van het Gewest (2) zie pagina 177, alsook een pakket renteloze leningen van de BGHM voor een totaal resterend saldo van 96 MEUR op meer dan één jaar. Op basis van alle resterende terugbetalingen van het Fonds, enerzijds, en het uitstaande saldo van alle leningen, anderzijds, bekomt men een actuariële rentevoet van 3,4% en een duratie van 7,4 jaar (dit is het gemiddelde van de resterende looptijden van alle terugbetalingen gewogen volgens hun actuele waarde). In de derde grafiek hierna worden de betalingskalenders per periode van vijf jaar gecombineerd weergegeven voor de hypothecaire leningen en voor de ontleningen. De derde serie staafjes geeft de nettotekorten of -overschotten weer per periode van vijf jaar (evolutie liquide middelen). Hieruit blijkt dat er in de komende vijftien jaar een gecumuleerde nettopositie van 255 MEUR gedekt zal moeten worden door bestaande liquiditeiten of door een herfinanciering. Dit is onder meer een gevolg van het verschil tussen de duraties van beide kasstromen, dat momenteel 3 jaar bedraagt. Deze analyse houdt echter geen rekening met het fenomeen van de vervroegde terugbetalingen. Op basis van het huidige ritme van 3% terugbetalingen per jaar kunnen de toekomstige liquiditeitstekorten overtroffen worden. Het fenomeen is echter vrij onvoorspelbaar omdat het zowel van economische (bijv. hypothecaire rentevoeten op de markt), als van sociale factoren afhangt (bijv. migratie buiten het Gewest). Een eenvoudige extrapolatie van het huidige terugbetalingspercentage zou dus onvoorzichtig zijn. schulden op de kapitaalmarkt en de reglementair beperkte intresten die het ontvangt voor de hypothecaire kredieten. Deze dotaties zijn uiteraard geen schulden, vermits ze een verworven recht vormen. Men kan ze beschouwen als een soort reserve die wordt overgedragen naar de toekomst. Deze reserve wordt boekhoudkundig pas gebruikt op het ogenblik dat de verschillen tussen intrestlasten en -opbrengsten effectief plaats hebben, gespreid over de looptijden van de ontleningen. Men dient hierbij op te merken dat de overeenstemmende geldstromen, voor zover ze effectief ontvangen zijn van het Gewest, meteen worden bestemd voor het investeringsvermogen van het betrokken jaar. De derde belangrijkste post van het passief is samengesteld uit het kapitaal, de reserves en de voorzieningen voor een totaal bedrag van 122 MEUR (113 MEUR eind 2012). Het coöperatief model van het Fonds, alsook het sociaal doel zonder winstoogmerk en de statuten garanderen de stabiliteit van deze financieringsbron, die 9% van het balanstotaal vertegenwoordigt Evolutie van de passiva (in miljoenen EUR) De tweede belangrijkste post van het passief zijn de geboekte kapitaalsubsidies voor een netto resterend bedrag van 269 MEUR (248 MEUR eind 2012). Het betreft voornamelijk de hierboven vermelde interestdotaties van het Brussels Gewest. Deze dotaties dekken het verschil tussen de intrestlasten die het Fonds betaalt voor zijn WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 21

22 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn Betalingskalender van de ontleningen tot en met 2045 (in miljoenen EUR) Gecombineerde betalingskalenders per periode van vijf jaar (in miljoenen EUR) 22 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

23 01 financiering van het fonds / 1.2 financiering op lange termijn Strategie De strategie van het Fonds voor de toekomstige financiering zal gericht zijn op de volgende drie objectieven: 1 - De reductie van de interestmarges die het Fonds op de kapitaalmarkten betaalt bovenop een referentievoet (de rentevoeten van de OLO s van de Belgische Staat of de IRS-rentevoeten). Een daling van deze marge met 10 basispunten (0,10%) zou een stijging van het investeringsvermogen van bijna 5% toelaten, op basis van het huidige niveau van interestdotaties. In 2012 en 2013 hebben verschillende verzekeringsmaatschappijen het aanbod van de traditionele banken verruimd, meer in het bijzonder op de langere termijnen (15 tot 25 jaar). Hierdoor is er een lichte neerwaartse druk ontstaan op de marges. Het Fonds wil deze positieve trend verderzetten door een verdere diversificatie van het aanbod op de kapitaalmarkten te zoeken. 2 - Een versterking van de relatie tussen de investeringsprogramma s en de financieringsbronnen. De investeringsprogramma s van het Fonds zijn onder meer gebaseerd op de vooruitzichten van de rentevoeten op de kapitaalmarkten ( forward rates ) en de verbintenissen van het Gewest voor de interestdotaties. De spreiding van de vereffening van deze verbintenissen kan, zoals hierboven vermeld, een liquiditeitsrisico vormen in de toekomst. Indien dit risico te groot wordt, dan zou het Fonds zijn programma moeten aanpassen door het eveneens te spreiden. 3 - Het beheer van de vervroegde terugbetalingen. Het Fonds zal het variabele deel van zijn schulden op lange termijn moeten afstemmen op dit fenomeen, zodat het zelf vervroegd kan terugbetalen. WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 23

24 02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten 2.1 AANKOOPSECTOR EN HYPOTHECAIRE KREDIETEN Algemene bemerkingen Het voorbije jaar werden kredieten afgesloten. Dit is een erg goed resultaat in vergelijking met de voorbije jaren, ook al werd het uitzonderlijke jaar 2012 nog afgeklokt met toegekende leningen. Dit mindere resultaat tegenover 2012 volgt de dalende tendens van ongeveer 9 % die nationaal is waargenomen door de Beroepsvereniging van het Krediet (3) zie pagina 177. Hoe kan een dergelijke tendens worden verklaard? Ook de kredietaanvragen zijn met ongeveer 9 % gedaald: terwijl er in 2012 nog dossiers werden ingediend, telden we er in 2013 in totaal De verhouding tussen het aantal geopende en geannuleerde dossiers is dan weer lichtjes gestegen: van 21 % in 2012 tot 29 % in Betekent dit dat het Fonds zijn dossiers anders aanpakt? Voorzichtiger of net strenger? Op dit punt komen we graag verderop in dit verslag terug. De situatie van het voorbije jaar kan in elk geval niet worden verklaard door een stagnerende residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De verdere prijsstijging is dan wel minder spectaculair dan het voorbije decennium het geval was, de erg grote vraag naar gezinswoningen blijft. De vraag naar betaalbare woningen voor het doelpubliek van het Fonds is zonder enige twijfel groter dan het aanbod. Alleenstaanden en koppels, jonge en minder jonge gezinnen met kinderen, ze zijn met velen op zoek naar een koopwoning die binnen het budget valt. Als we ervan uitgaan dat er een stagnering komt, dan zullen de wetten van vraag en aanbod er waarschijnlijk voor zorgen dat de laagste prijzen dit zijn de prijzen voor bescheiden appartementen en huizen de laatste zijn die stabiliseren. Want ook al kent de private sector de laatste jaren minder gemakkelijk hypothecaire leningen toe, de verjonging van de bevolking en de migratiestromen naar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zorgen ervoor dat de vraag naar dergelijke woningen blijft groeien. De kloof tussen de noden van deze bevolkingsgroepen en het woningaanbod zal hoogstwaarschijnlijk niet kunnen worden gedicht. In tegendeel zelfs. Dit stadsgewest is bovendien erg klein en we constateren intussen al een hele tijd dat het doelpubliek van het Fonds maar op de helft van het territorium terechtkan. Sommige analisten hebben het over de Brusselse bubbel. Zal die uit elkaar spatten en zullen de vastgoedprijzen imploderen? We durven er ons niet over uit te spreken. Het lijkt er in elk geval op dat het niet zal gelden voor het marktsegment waarbinnen het Fonds actief is. De grootste zorg van de meer dan gezinnen die het voorbije jaar bij het Fonds aanklopten, is dat ze een degelijk dak boven hun hoofd vinden, liefst via het eigendomsrecht en aan evenwichtige financiële voorwaarden. Een eigen huis zorgt voor stabiliteit op korte en op lange termijn en is het ook niet een van de belangrijke pensioenpijlers? De private woningmarkt kan niet aan deze behoefte voldoen, toch niet zonder het kredietstelsel van het Fonds. Het aanbod aan sociale woningen is ontoereikend, ondanks de subsidies die de overheid vrijmaakt voor deze sector. En de productie van sociale koopwoningen kan 24 / WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST

25 02 inventaris van de activiteiten / 2.1 aankoopsector en hypothecaire kredieten de behoeftes van het doelpubliek nog lang niet volgen. De Regering heeft intussen een tweede Huisvestingsplan gelanceerd: de Alliantie Huisvesting. Dit moet leiden tot de creatie van zo n nieuwe woningen. De bijdrage van het Fonds zou bestaan in de productie van sociale koopwoningen bestemd voor gezinnen die beantwoorden aan de inkomenscriteria voor een sociale woning. Om dit te kunnen verwezenlijken, wordt het voor zowel het Gewest als het Fonds belangrijk om de financiering van het hele project zo goed mogelijk te bepalen. Dat wordt geen makkelijke opdracht, want het lijkt er sterk op dat de voorwaarden die de huidige Regering in een besluit heeft gegoten niet zullen toelaten om het beoogde resultaat te halen. In punt 2.3 van dit jaarverslag gaan we hier verder op in. Het Fonds zal al het mogelijke doen om de Alliantie Huisvesting te helpen verwezenlijken. De nieuwe sociale koopwoningen zouden een extra bouwsteen kunnen zijn aan het sociale huisvestingsbeleid en in zekere zin zou ook de regularisering van de vastgoedmarkt op deze manier positief worden beïnvloed. De sociale dimensie van de woonkredieten van het Fonds beperkt zich niet tot de bescherming van de gezinnen tegen de banken. Die willen vooral zelf winst slaan uit de financiering die ze aanbieden, ook al gelden voor hen ook steeds meer regels die zelfs nog strenger zullen worden binnen een Europa dat de consument wil beschermen. Ze beperkt zich evenmin tot de bescherming van de gezinnen tegen de onzekerheden of misbruiken op de private huurmarkt. Zelfs het beste juridische kader zal misbruiken trouwens nooit volledig kunnen uitbannen. Onze sociale dimensie is evenmin een alternatief voor het gebrek aan woningen in openbaar beheer, of het nu gaat om eigendommen van de Staat of een van de vele andere bestaande formules. Veel meer dan een ruggensteun om eigenaar te kunnen worden, levert ze een bijdrage aan een aantal belangrijke maatschappelijke waarden: verantwoordelijkheid, autonomie en de vrijheid van het individu. Eigenaar zijn van een woning, ontdaan van elke vorm van speculatie of van de uitbating door anderen, is het niet de ultieme verwezenlijking van het recht op huisvesting? Zoals al vaker gezegd, is het hypothecaire kredietstelsel van het Fonds al heel wat jaren een van de meest efficiënte, zo niet hét efficiëntste van alle huisvestingsinitiatieven die door de overheid worden ondersteund. Dankzij de leningsvoorwaarden van het Fonds konden sinds 2012 al meer dan gezinnen investeren in een eigen woning, en dat terwijl de situatie op de residentiële vastgoedmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest er niet zo rooskleurig uitziet. Het loont voor de overheid dan ook meer dan de moeite om het kredietstelsel van het Fonds zo goed mogelijk te ondersteunen. Net hierover zijn er het voorbije jaar nochtans een aantal vragen gerezen. We herinneren er heel kort aan dat in het besluit van 2 mei 1996 over de financiering van het Fonds is vastgelegd dat de dotatie wordt vereffend in de loop van het dienstjaar waarvoor ze is toegekend. Dit besluit werd gewijzigd door het besluit van 8 september 2011 waardoor de vereffening van de dotatie werd gespreid over 4 opeenvolgende jaren. Een gespreide dotatievereffening zorgt eigenlijk voor een brozer financieel evenwicht voor het Fonds, maar het leek haalbaar om op die manier de financiële lasten voor het Gewest tijdelijk te verlichten, wat trouwens ook de bedoeling was van de ingreep. Financieel was het immers zwaarder geworden voor het Gewest, net omdat de kredietactiviteiten van het Fonds zo fors toenamen. Een financiële haalbaarheidsstudie toonde aan dat de tijdelijke lastenverlichting voor het Gewest mogelijk was op voorwaarde dat die laatste het vereffeningsritme strikt zou naleven. Toch zal dit in 2014 niet het geval zijn. De verwarring, of op zijn minst het misverstand, dat binnen de politieke wereld overeind lijkt te blijven over de zogenaamde te grote thesaurie van het Fonds ook al kon worden aangetoond dat ze nodig is voor zijn financiële leefbaarheid is ongetwijfeld een van de redenen waarom de Brusselse Regering tijdens de begrotingsbesprekingen voor 2014 heeft beslist om de vereffeningskredieten voor het Fonds niet af te stemmen op de WONINGFONDS VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST / 25