Benoemingscommissie voor het Notariaat

Transcriptie

1 Benoemingscommissie voor het Notariaat Informatieavond Vergelijkend examen /10/2013 BCN 1

2 ALGEMEEN 1. Waarnaar peilt de BC? Zie MB 13/01/2003: Materies (personenrecht, zakenrecht, erfrecht, schenkingen en testamenten, zekerheden, verbintenissenrecht, overeenkomsten, huwelijksvermogensrecht, handelsrecht, vennootschapsrecht, economisch recht, financieel recht, gerechtelijk recht, publiek recht, administratief recht, milieurecht, fiscaal recht, agrarisch recht en IPR) 30/10/2013 BCN 2

3 ALGEMEEN Menselijke aspecten in contact met cliënten, publiek, administraties, aanverwante beroepen en collega s Bekwaamheden (voorstellen van billijke en juridisch geschikte oplossingen, beheer kantoor, voorkomen van conflicten, ) 30/10/2013 BCN 3

4 ALGEMEEN Schrijf leesbaar (!!!!!!) en gestructureerd Verwijzing naar wetgeving/reglementering - Noodzakelijk als gevraagd - Nuttig als leidraad To the point maar volledig Bemerk wat eventueel nog ontbreekt 30/10/2013 BCN 4

5 SCHRIFTELIJK GEDEELTE: 4 ONDERDELEN Open vragen (op 25 punten) Clausules en consultaties (op 25 punten) Kleine vragen (op 25 punten) Te verbeteren akte (op 25 punten) 30/10/2013 BCN 5

6 I. Open Vragen Juridische casussen I.1. Na ondertekening van een regelingsakte echtscheiding door onderlinge toestemming is de procedure hangende voor de bevoegde rechtbank. Ze waren op 1 januari 2005 gehuwd onder het stelsel van algehele gemeenschap en hebben samen een kind. In de regelingsakte werd afgesproken dat het kind bij de moeder verblijft en ingeschreven is, maar elke veertien dagen een weekend bij de vader verblijft. Thans realiseren partijen zich dat de vader van de man reeds overleden was en dat de man onverdeeld eigenaar is geworden in diens nalatenschap voor ondertekening van de regelingsakte. Tevens wensen zij de verblijfsregeling van het kind aan te passen. Om beide zaken te regelen, heeft de advocaat van de vrouw een tegenbrief opgemaakt. Zij sturen u een kopie van deze door beide partijen ondertekende tegenbrief. Hoe reageert u? 30/10/2013 BCN 6

7 Open vragen (vervolg) Soms kan een antwoord ook kort zijn I.4 Op een openbare verkoop na uitvoerend beslag op onroerend goed (zitdag na hoger bod) bieden twee kandidaat-kopers, Jules en Frans, tegen elkaar op. Uiteindelijk brengt Frans heeft het hoogste bod van euro. Wanneer u uiteindelijk Frans verzoekt om zijn identiteitsgegevens, blijkt dat hij gehuwd is onder een stelsel van gemeenschap van goederen. Hij stelt voor dat zijn echtgenote de akte komt tekenen op uw kantoor wanneer haar werkdag erop zit, dat is drie uur later. Quid? 30/10/2013 BCN 7

8 Open vragen (vervolg) Maar hou rekening met gevaarlijke angels I.5 Een makelaar verzoekt u om zijn commissie in te houden van de verkoopprijs en heeft u vooraf zijn factuur toegestuurd. De verkoper weigert dit. Mag/moet u de commissie inhouden? 30/10/2013 BCN 8

9 II. Clausules en consultaties Schrijf een clausule als een clausule wordt gevraagd! II.3 Dankzij een steuntje in de rug van hun ouders, hebben Jeroen en Dina, jonge twintigers die wettelijk samenwonen, samen hun allereerste woning aangekocht, elk ten belope van de onverdeelde helft. Ze hebben geen kinderen. Naast deze woning hebben ze beiden een beetje spaarcenten en een tweedehands auto. Ze wensen elkaar te beschermen door de gezinswoning bij het overlijden van de eerststervende naar de langstlevende te laten gaan. Evenwel, wanneer deze ook overlijdt, vragen ze u dat de helft van elk van hen in de gezinswoning naar hun respectievelijke families gaan. Formuleer hiervoor het gedicteerde 30/10/2013 BCN 9 gedeelte van een authentiek testament.

10 Clausules en consultaties (vervolg) Het zal uitdrukkelijk worden meegedeeld wanneer er geen clausule wordt verwacht II.5 Jules, een paardenliefhebber, koopt een perceel landbouwgrond van Alex. Dit perceel is verpacht aan Firmin, een beroepslandbouwer, die er maïs op teelt om aan andere landbouwers te verkoper als veevoer. Jules heeft met Firmin mondeling afgesproken dat deze het goed vrijwillig zal verlaten wanneer Jules hem euro betaalt. Vooraleer hij een onderhandse verkoopovereenkomst tekent wil Jules daarom dat Firmin dit vrijwillig verlaten uitdrukkelijk schriftelijk bevestigt. Hoe kan dit met juridische absolute zekerheid te gebeuren en welke elementen moeten aan bod 30/10/2013 komen. BCN 10

11 Clausules en consultaties (vervolg) Er wordt ook rekening gehouden met de inschatting van de situatie en uw reactie (cfr. MB) In een openbare verkoop na uitvoerend beslag (zitdag na hoger bod), waarbij de beslagene spoorloos is, wordt u op de zitdag voor de aanvang van de biedingen met het volgende geconfronteerd. Een buurman legt u foto s voor waaruit zou moeten blijken dat zeer recent een groot volume aan de te koop aangeboden woning (in het Vlaamse Gewest) werd bijgebouwd, evenwel zonder dat u in het plannen- en vergunningenregister een melding van een stedenbouwkundige vergunning vindt. De verkoop kan niet worden uitgesteld. Hoe reageert u en schrijf hiervoor een clausule in uw procesverbaal, evenwel zonder dat u hiervoor kan terugvallen op een algemeen of bijzonder lastenkohier. 30/10/2013 BCN 11

12 Peilt naar: III. Kleine vragen - Telefonisch beantwoorden van vraag cliënt - Beslissen over vraag gesteld door een medewerker 30/10/2013 BCN 12

13 Kleine vragen (vervolg) Wat is de bruikbaarheidsduur van een hypothecaire staat (getuigschrift) in het kader van een gewone verkoop uit de hand? Motiveer uw antwoord aan de hand van de toepasselijke bepalingen. -> medewerker vraagt u of een akte morgenochtend kan doorgaan ondanks een staat van 1 maand en 3 weken oud 30/10/2013 BCN 13

14 Kleine vragen (vervolg) Eindigt een huurovereenkomst wanneer de huurder overlijdt en alle erfgenamen verwerpen de nalatenschap? -> telefonische vraag van uw cliënt Kan een persoon die geen handtekening kan plaatsen een testament opmaken? Motiveer uw antwoord -> u bent ter plaatse en men antwoordt u dit 30/10/2013 BCN 14

15 Kleine vragen (vervolg) Recente wetgeving opvolgen is van het grootste belang - Aan welke vereisten moeten kinderen voldoen om in aanmerking te worden genomen voor een verhoging van het abattement bij toepassing van het verdelingsrecht in het Vlaamse Gewest? - Onder welke voorwaarden kan een ontbinding en afsluiting van de vereffening van een BVBA in één akte worden verleden? - Mag een notaris optreden als schatter van onroerende goederen in het kader van een gerechtelijke vereffening-verdeling? Motiveer uw antwoord. 30/10/2013 BCN 15

16 Kleine vragen (vervolg) Soms is het ook heel eenvoudig - Moet/mag u nog een akte in de zin van artikel vierde lid VCRO opmaken wanneer de herstelmaatregel reeds verjaard zou kunnen zijn? - in deze akte wordt tevens vermeld dat de nieuwe eigenaar, voor zover de tenuitvoerlegging van de bevolen herstelmaatregel niet verjaard is, 30/10/2013 BCN 16

17 Kleine vragen Weten wie bevoegd is om de akte te tekenen, is cruciaal: - Wie moet de authentieke akte tekenen bij een verkoop van een onroerend goed door een stichting met vijf bestuurders, waarbij één van de bestuurders is aangeduid als dagelijks bestuurder (in de veronderstelling dat het doel van de stichting dit toelaat)? Motiveer uw antwoord. - Kan een persoon aan wie een gerechtelijk raadsman is toegevoegd, een huis verkopen zonder machtiging van de vrederechter? Wie tekent de akte? 30/10/2013 BCN 17

18 IV. Te verbeteren akte Doel is een door uw medewerker mismeesterde akte in orde te stellen Zowel wat de vorm betreft als wat de grond betreft 30/10/2013 BCN 18

19 Te verbeteren akte (vervolg) Vorm - Heden, het jaar tweeduizend dertien, op 9 maart, Zijn voor mij, Maarten DE DECKER, geassocieerd notaris met zetel van de notarisvennootschap te Neerpelt - WAARVAN AKTE, verleden te Antwerpen, Natte Hofstraat 30 bus 9, op hogervermelde datum, welke akte integraal werd voorgelezen en toegelicht 30/10/2013 BCN 19

20 Te verbeteren akte (vervolg) Inhoud (waar zit de fout en wat is er fout) Indien de schenker niet meer in de mogelijkheid zou zijn om te voorzien in zijn huisvesting, medische zorgen, kledij, verwarming verlichting of voedsel, of meer algemeen de schenker van oordeel is dat zijn vermogenstoestand door onderhavige schenking verslechtert, zal de schenking van rechtswege worden ontbonden door het richten van een aangetekend schrijven aan de begiftigde waarin hij op gedetailleerde wijze het bovenstaande staaft. 30/10/2013 BCN 20

21 Te verbeteren akte (vervolg) Er wordt ook rekening gehouden met aangeduide minimale fouten in de akte bv. basisakte ipv statuten wanneer dit ook het reglement van mede-eigendom moet omvatten (juridisch andere inhoud) Doch niet met taalopmerkingen Bv. het goed hoort de verkoper toe om (na) het te hebben gekocht 30/10/2013 BCN 21

22 MONDELING GEDEELTE Ga ervan uit dat u zich als notaris tegenover een cliënt bevindt MAAR: elke examinator mag u een andere context schetsen Bijvoorbeeld: ik bel u op als collega om met u te overleggen over Bijvoorbeeld: wat antwoordt u aan de ontvanger van de registratierechten wanneer 30/10/2013 BCN 22

23 Mondeling gedeelte (vervolg) Cliënten kunnen: - Een zeer goede kennis hebben van de materie (bijvoorbeeld een landbouwer over de pacht) - Dan wel totaal onwetend zijn Cliënten kunnen: - Volledig te goeder trouw zijn - U contacteren voor een oplichting 30/10/2013 BCN 23

24 Mondeling gedeelte (vervolg) Hoe onwetend of ongeleerd ook de cliënt is, het antwoord moet uiteraard juridisch correct zijn! Er wordt rekening gehouden met de vereisten van het MB 30/10/2013 BCN 24

25 Mondeling gedeelte (vervolg) Wij voorzien wetboeken VLN en Michielssens U mag tijdens het examen nota s maken ter ondersteuning 30/10/2013 BCN 25

26 VEEL SUCCES Een goede notaris is de sterrenchef van de juridische wereld 30/10/2013 BCN 26