omgevingsanalyse WONEN Haaltert

Transcriptie

1 omgevingsanalyse WONEN

2 INTERNE ANALYSE... 5 Hoofdstuk 1. Overheden Vlaamse overheid Provinciale overheid Gemeentelijke overheid OCMW... 8 Hoofdstuk 2. Sociale Woonorganisaties De sociale huisvestingsmaatschappijen De erkende sociale verhuurkantoren De huurdersbonden... 9 Hoofdstuk 3. SOLVA... 9 EXTERNE ANALYSE INLEIDING Deel I. Situering gemeente Hoofdstuk 1. Algemeen Hoofdstuk 2. Structuurplannen Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Ruimtelijke structuur volgens Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan A. Deelgebieden B. Structuur van de woongebieden C. De kernen (eerste 3 deelgebieden) Hoofdstuk 3. Gewestplan Gewestplan Woonuitbreidingsgebieden Deel II. Statistische gegevens provincie Deel III. Statistische sectoren Deel IV. Kaart gemeenten provincie VRAAG NAAR WOONGELEGENHEDEN Deel I. Bevolking Hoofdstuk 1. Bevolkingsaantal en evolutie - bevolkingsdichtheid Bevolkingsaantal en evolutie Bevolkingsdichtheid Hoofdstuk 2. Bevolkingsevolutie naar leeftijd Algemeen Leeftijdscategorie 0 19 jaar (groene druk) Leeftijdscategorie jaar Leeftijdscategorie jaar (en grijze druk) Leeftijdscategorie 80-plus (interne vergrijzing) Hoofdstuk 3. Natuurlijke loop van de bevolking Hoofdstuk 4. Bevolkingsprognose Open bevolkingsprognose B. Leeftijdscategorie 0 19 jaar C. Leeftijdscategorie jaar D. Leeftijdscategorie jaar E. Leeftijdscategorie 80-plus Gesloten bevolkingsprognose gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Gesloten bevolkingsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Deel II. Huishoudens Hoofdstuk 1. Aantal en evolutie Hoofdstuk 2. Alleenstaanden - gezinnen met kinderen - éénoudergezinnen Alleenstaanden

3 2. Gezinnen met kinderen Eénoudergezinnen Hoofdstuk 2. Prognose huishoudens Open huishoudensprognose A. Algemeen B. Alleenstaanden C. Huishoudens met 2 personen D. Huishoudens met 3 personen E. Huishoudens met meer dan 3 personen Gesloten gezinsprognose volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Gesloten gezinsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Deel III. Woonbehoefte Deel IV. Woonstabiliteit en verhuisbewegingen Hoofdstuk 1. Woonstabiliteit Hoofdstuk 2. Verhuisbewegingen Deel V. Sociale huisvesting AANBOD VAN WOONGELEGENHEDEN Deel I. Woongelegenheden Hoofdstuk 1. Aantal en type Hoofdstuk 2. Woonkwaliteit Hoofdstuk 3. Ouderdom woningen Hoofdstuk 4. Eigendomsstatuut Deel II. Renovatie- en bouwintensiteit Deel III. Onbebouwde percelen Deel IV. Ruimtelijke ordening Hoofdstuk 1. De gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente Hoofdstuk 2. De gewenste ruimtelijke structuur van de woongebieden Hoofdstuk 3. De gewenste ruimtelijke structuur van de kernen , Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden Denderhoutem Heldergem Hoofdstuk 4. De visie op de woonuitbreidingsgebieden Deel V. Sociale huisvesting Hoofdstuk 1. Zittende huurders Hoofdstuk 2. Bindend sociaal objectief Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen A. Algemeen B. Samengevat C. Specifiek voor Objectief voor sociale koopwoningen en kavels: A. Algemeen B. Specifiek voor Hoofdstuk 3. Gerealiseerde sociale projecten sinds de nulmeting Sociale huurwoningen Sociale koopwoningen Sociale kavels Hoofdstuk 4. Invulling nog te realiseren sociale projecten BETAALBAARHEID WONEN Deel I. Socio-economische gegevens Deel II. Verkoopprijzen en transacties Hoofdstuk 1. Gewone woonhuizen Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties

4 Hoofdstuk 2. Appartementen, flats en studio s Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties Hoofdstuk 3. Villa s, bungalows en landhuizen Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties Hoofdstuk 4. Bouwgrond Gemiddelde verkoopprijs Mediaanprijs Aantal transacties Hoofdstuk 5. Vergelijking gemiddelde verkoopprijzen WOONKWALITEIT Deel I. Leegstand Deel II. Verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid Deel III. Registeropmaak, inventarisbeheer en heffingen Deel IV. Analyse registers en aangevraagde onderzoeken PREMIES Deel I. Overzicht Deel II. Premies Wonen-Vlaanderen Hoofdstuk 1. Toegekende premies Hoofdstuk 2. Aangevraagde premies Deel III. Gemeentelijke premies

5 EXTERNE ANALYSE 11

6 INLEIDING 12

7 Deel I. Situering gemeente Hoofdstuk 1. Algemeen De gemeente ligt in het zuidoostelijke deel van de provincie Oost-Vlaanderen tussen de steden Aalst en Ninove, dichtbij de Vlaamse ruit. behoort administratief tot het arrondissement Aalst. 2 is gelegen langsheen de E40 en wordt doorkruist door de N 460 en de N 45. De gemeente beschikt over twee stations, namelijk in en Ede. De gemeente telt vier deelgemeenten (, Kerksken, Denderhoutem en Heldergem) en enkele gehuchten (waaronder Ede en Terjoden). is hectare groot en telt inwoners. 3 De gemiddelde bevolkingsdichtheid bedraagt 584 inw./km². 4 is een vrij dicht bevolkte regio. De bevolkingsdichtheid in het arrondissement Aalst ligt duidelijk hoger dan deze in de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest. De gemeente ligt tussen de grootstedelijke gebieden van Gent en Brussel in. De invloed van deze positie op de nederzettingen aan de noordzijde is duidelijk merkbaar aan het meer verdichte patroon. De gemeente ligt vlakbij de dendersteden Aalst en Ninove. In deze steden zijn de meeste regionale functies ondergebracht. Aalst is als stedelijk gebied aangeduid en fungeert als centrum van de regio. De gemeente maakt zowel deel uit van het patroon van landelijke nederzettingen als van het suburbane gebied rondom de Dendersteden. 2 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. 3 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. 4 Lokale statistieken FOD Economie. 13

8 Hoofdstuk 2. Structuurplannen 1. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen duidt aan als gemeente van het buitengebied. Vlaanderen De kwalificering als buitengebied houdt in dat: - het wonen geconcentreerd moet worden in de woonkernen en hoofddorpen; - de verdere groei van de linten en verspreide bebouwing wordt tegengegaan; - voor de gehele provincie Oost-Vlaanderen slechts 39 van de nieuw te bouwen woningen in de kernen van het buitengebied mogen worden opgericht; - in de kernen van het buitengebied een woningdichtheid van 15 woningen per hectare wordt nagestreefd; - multifunctionaliteit en verweven van functies voorop staan in de woonkernen en hoofddorpen. 14

9 2. Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) situeert de gemeente in het Zuidelijk open ruimtegebied. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan duidt aan als: - samengesteld hoofddorp:, Ede en Kerksken; - hoofddorp: Denderhoutem; - woonkern: Heldergem. Wat het wonen betreft, maakt het PRS geen onderscheid tussen de hoofddorpen en woonkernen. Voor beide categorieën geldt dat: - maximum 39 van de bijkomende woningen in het buitengebied gerealiseerd kan worden; - bijkomende woningen, lokale diensten en kleinhandel in de woonkernen en hoofddorpen worden opgevangen. Inbreiding staat hierbij voorop; - de aard en de omvang van de ontwikkelingen moeten afgestemd zijn op het niveau van de kern; - gestreefd wordt naar een multifunctionele ontwikkeling, verweving van functies, een gedifferentieerde woningvoorraad en een woningdichtheid van 15 woningen per hectare; - in buitengebiedkernen werken aan kwaliteit belangrijker is dan kwaliteit. 15

10 3. Ruimtelijke structuur volgens Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan A. Deelgebieden Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) deelt de gemeente op in 6 deelgebieden. Er zijn 3 deelgebieden die de verschillende kernen omvatten. Daarnaast zijn er 3 openruimte gebieden. Deelgebied 1 omvat het bebouwde gebied van de kernen, Kerksken, Ede en Terjoden. Deelgebied 2 is het bebouwd gebied van de kern Denderhoutem. Deelgebied 3 omvat de kern van Heldergem. Deelgebied 4 omvat de openruimte vanaf de molenbeekvallei tot aan de heuvelrug en de N460. Deelgebied 5 omvat het volledige gebied rondom Denderhoutem, vanaf de N45 tot aan de heuvelrug en de N460. Deelgebied 6 is gesitueerd op de heuvelrug in het zuidwesten van de gemeente. 16

11 B. Structuur van de woongebieden In kunnen een drietal types van woonbebouwing onderscheiden worden: bewoning in kernen, bewoning in lintvormige bebouwing langs wegen en verspreide bewoning. De kernen De drie kernen van de gemeente zijn nederzettingen die een duidelijke verdichting vertonen. De eerste kern betreft het bebouwde gebied van, Kerksken, Ede en de stationsomgeving van Terjoden (station ). Deze gebieden zijn morfologisch niet of nauwelijks meer van elkaar te onderscheiden. Ze hebben nog wel elk een herkenbaar centrum. De tweede kern wordt gevormd door Denderhoutem. Deze kern heeft een tweepolig centrum waarin de (zeven) verschillende radiale invalswegen samenkomen. De derde kern is Heldergem. Dit gebied heeft een zeer langgerekte structuur waarin nagenoeg geen centrum te onderscheiden is. Bijzonder is het hoogteverschil in het dorp waardoor een lange zichtlijn ontstaat langs de centrale as van het dorp. De linten In zijn grofweg 3 gebieden met uitgestrekte lintbebouwing te onderscheiden. Als eerste het gebied rondom Denderhoutem tot aan Terjoden. In dit gebied zijn bijna alle doorgaande wegen bebouwd. Deze linten hebben een zeer afwisselend karakter. Dit wordt veroorzaakt doordat de lintstructuren regelmatig beekvalleien kruisen. Op de hellingen van deze beken zijn de linten van oudsher dichter bebouwd. Het tweede gebied omvat de linten rondom Kerksken. Deze linten zijn minder uitgestrekt en sluiten aan op de doorgaande weg N460. Het derde gebied ligt tussen Kerksken en Ede. Dit gebied heeft een afwijkend karakter van de twee hiervoor genoemde gebieden. De lintbebouwing is hier zeer dens. Het gebied staat onder druk van de samengestelde kern. De linten zijn nagenoeg volgebouwd 17

12 en de binnengebieden zijn op sommige plaatsen reeds aangesneden. De wegen zijn ruimer opgezet qua profiel en op veel plaatsen recentelijk heringericht. De verspreide bebouwing In het openruimtegebied zijn zeer kleine bebouwingsconcentraties te onderscheiden. Deze kleine bebouwingsconcentraties liggen meestal als kleine enclaves op de kouters tussen de beekvalleien. In betreft het: Oom, Landlede, Eiland, Mussenzele en Stichelen. Ze hebben elk een duidelijke identiteit en zijn vaak ontstaan als een concentratie van boerderijen en arbeiderswoningen. De relatie met het omliggende landbouwgebied is/was een belangrijk kenmerk van deze nederzettingen. 18

13 C. De kernen (eerste 3 deelgebieden) Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan onderscheidt 3 kernen. Zij vormen eveneens de eerste drie deelgebieden. -, Kerksken, Ede en station /Terjoden; - Denderhoutem; - Heldergem., Kerksken, Ede en station /Terjoden De N460 is tussen Kerksken en het station /Terjoden bijna volledig bebouwd. Deze doorgaande route dient als drager van vele functies. Zo is er langs de steenweg veel private dienstverlening, handel en horeca gevestigd. Naast deze hoofdas zijn er diverse linten die parallel lopen met de steenweg. Ze bevinden zich allemaal aan de noordzijde. De ruimte tussen de bebouwing langs de steenweg en de, bebouwing aan de linten is gereserveerd als parkgebied of voor woonuitbreiding. Het planmatig vrij houden van deze gebieden van bebouwing heeft mooie binnengebieden opgeleverd die nu ontwikkeld kunnen worden voor recreatie. Ter hoogte van is aan de zuidzijde van de steenweg een van de weinige planmatig opgezette woonwijken gelegen. Ede is via lintbebouwing volledig vergroeid met en Kerksken. Tussen deze linten ligt een groot landbouwgebied dat nagenoeg onbebouwd is. Hierdoor is de afstand van Ede tot gevoelsmatig groter dan van de overige kernen. Denderhoutem De bebouwingsstructuur kent in Denderhoutem een sterk radiale vorm. De diverse invalswegen zijn inmiddels bebouwd tot ver buiten de invloedssfeer van het centrum. Daarmee is het centrum ook relatief kleinschalig gebleven. Het draagvlak is voor sommige voorzieningen gewoonweg te klein. In contrast daarmee staat het grote gebied voor woonuitbreiding. Dit gebied ligt vrijwel tegen het centrum aan. Anders dan het landbouwgebied tussen en Ede is dit gebied niet volledig in gebruik voor landbouw. Er is inmiddels een aanzienlijke hoeveelheid recreatie in de vorm van sportvelden. Diverse kleine verkavelingen penetreren het gebied. De verdichting van de omliggende linten beperkt de toegankelijkheid van dit gebied steeds meer. 19

14 Heldergem De structuur van Heldergem is volledig opgehangen aan de doorgaande Heldergemstraat. Het straatdorp ligt op een heuvelflank en kent een sterk hoogteverschil (ca 40 meter). Oostelijk van de Heldergemstraat zijn er een aantal achterstraten gelegen, die steeds verder weg wijken in de richting van de N 460. De lintbebouwing is bijna volledig rondom het woonuitbreidingsgebied heen gegroeid. Hierdoor is de toegankelijkheid van dit gebied naar de toekomst toe problematisch. Aan de westzijde van de Heldergemstraat zijn er diverse doodlopende dwarsstraten. 20

15 Hoofdstuk 3. Gewestplan 1. Gewestplan woongebied woongebied met landelijk karakter woonuitbreidingsgebied agrarisch gebied landschappelijk waardevol agrarisch gebied industriegebied gebieden voor ambachtelijke bedrijven en kmo s parkgebied bufferzone natuurgebied recreatiegebied gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut ontginningsgebied met nabestemming landbouw 21

16 2. Woonuitbreidingsgebieden 1. Terjoden 2. Middelkouter 3. Drinkelink 4. Kerkskenveld 5. Boukentveld 6. Heldergem 7. Denderhoutem (Deeskensveld) 1. Woonuitbreidingsgebied Terjoden Ligging: oostelijk van Terjoden tussen de N-45 en het dorp; 5 Oppervlakte: 6,10 ha; Beschikbaar: 4,5 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 68 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: agrarisch gebied, aan de oostzijde begrensd door de Expresweg N-45; Ontsluitingsmogelijkheden: via de Wilgenstraat naar de N45 of via de Kleine dries naar Terjoden; Opmerkingen: invulling met woningbouw zal groenbuffer vereisen naar N-45 toe wegens lawaaihinder en zicht; Opmerkingen: De vrije kavels die nog aansluiting geven op de omliggende infrastructuur dienen vrij te blijven van bebouwing om de mogelijke ontwikkeling van het gebied niet te hypothekeren. 5 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. 22

17 2. Woonuitbreidingsgebied Middelkouter Ligging: ten zuiden van de kern van ; Oppervlakte: 18,2 ha; Beschikbaar: 0,7 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 11 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: het gebied is momenteel in gebruik als landbouwgebied; Ontsluitingsmogelijkheden: via Droeskouterstraat. 3. Woonuitbreidingsgebied Drinkelink Ligging: Het gebied ligt ten noorden van de N-460, tussen Kerksken en Ekent; Oppervlakte:17,75 ha; Beschikbaar:14 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 210 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: voornamelijk weidegronden en tuinen; Ontsluitingsmogelijkheden: via vrije percelen naar Kerkskenhoek en Hollestraat; 23

18 Opmerkingen: De vrije kavels die nog aansluiting geven op de omliggende infrastructuur dienen vrij te blijven van bebouwing om de mogelijke ontwikkeling van het gebied niet te hypothekeren. 4. Woonuitbreidingsgebied Kerkskenveld Ligging: ten westen van het centrum van Kerksken, noordelijk van de N460; Oppervlakte: 10,74 ha; Beschikbaar: 10 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 150 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: weidegronden; Ontsluitingsmogelijkheden: via vrije percelen naar de straat Watervoor, Beernaardstraat en via een zijstraat van de Plaatsstraat. 5. Woonuitbreidingsgebied Boukentveld Ligging: Binnengebied, tussen Boekentstraat en Terlicht; Oppervlakte: 13,4 ha; Beschikbaar: 8,7 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 131 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: het gebied is momenteel in gebruik als landbouwgebied; Ontsluitingsmogelijkheden: via Molenbaan die centraal in gebied ligt en via vrije percelen naar de Boekentstraat; Opmerkingen: De vrije kavels die nog aansluiting geven op de omliggende infrastructuur dienen vrij te blijven van bebouwing om de mogelijke ontwikkeling van het gebied niet te hypothekeren. 24

19 6. Woonuitbreidingsgebied Heldergem Ligging: Ten zuiden van Heldergem, tussen het dorp en de N-460; Oppervlakte:11,05 ha; Beschikbaar: 8,7 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 131 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: De zuidelijke rand aan de N-460 is reeds voor een groot deel bebouwd, zo ook de oostelijke rand aan de Leistraat. Het binnengebied is voornamelijk in gebruik als landbouwgrond; Ontsluitingsmogelijkheden: aan de Leistraat en de N-460; Opmerkingen: De vrije kavels die nog aansluiting geven op de omliggende infrastructuur dienen vrij te blijven van bebouwing om de mogelijke ontwikkeling van het gebied niet te hypothekeren 7. Woonuitbreidingsgebied Denderhoutem Ligging: ten westen van de kern van Denderhoutem, ingesloten door de lintbebouwing langs de Nieuwstraat en Borrekent; Oppervlakte: 31,88 ha; Beschikbaar: 15,8 ha; Aan 15 woningen per hectare zijn er 237 bouwmogelijkheden; Huidige invulling: het gebied is momenteel in gebruik als landbouwgebied, aan de randen als tuin en aan de noordzijde ligt een groot sportpark; 25

20 Ontsluitingsmogelijkheden: via vrije percelen naar de Nieuwstraat, de bestaande ontsluiting via de Dwarsstraat naar Borrekent. (Woonuitbreidingsgebied Deeskensveld) LEGENDE 26

21 27

22 Deel II. Statistische gegevens provincie De analyse vermeldt statistische gegevens van het Steunpunt Sociale Planning van de provincie Oost-Vlaanderen. Het Steunpunt Sociale Planning beschikt over geanonimiseerde gegevens van het Rijksregister op basis waarvan de bevolkings- en gezinskubus worden opgebouwd. Deze gegevens kunnen verschillen van de officiële bevolkingscijfers die opgemaakt worden door de FOD Economie ADSEI. De oorzaak van de afwijking is de datum van gegevensaftap van het Rijksregister en de keuze van registers. De informatie uit het Rijksregister onderscheidt de volgende registers: het vreemdelingregister, m.a.w. de buitenlanders die de toelating hebben (tijdelijk) te verblijven in België het bevolkingsregister, m.a.w. de Belgen en buitenlanders die de toelating hebben om zich in België te vestigen het register van de ambtenaren van de Europese Unie (Omzendbrief d.d ) het register van de bevoorrechte vreemdelingen (Koninklijk Besluit d.d betreffende de documenten voor het verblijf in België van bepaalde bevoorrechte vreemdelingen), m.a.w. werknemers van buitenlandse vertegenwoordigingen of van internationale instellingen in België het wachtregister m.a.w. de asielzoekers waarvan de asielaanvraag in onderzoek is het wachtregister voor burgers van de Europese Unie, die een aanvraag tot inschrijvingsattest heeft ingediend, m.a.w. de Europese burgers tussen de inschrijvingsverklaring en de controle van de verblijfplaats V.R. Familielid dat een aanvraag indiende voor een verblijfskaart van een familielid van een burger van de Unie, m.a.w. de familieleden van de Europese burgers die geen burger zijn van de Unie tussen de inschrijvingsverklaring en de controle van de verblijfplaats ADSEI X X X X Steunpunt Sociale Planning X / soms wel soms niet X X X / X / x 28

23 Deel III. Statistische sectoren De analyse maakt gebruik van kaartweergaven die de gemeente opdelen in statistische sectoren. Onderstaande kaartweergave geeft de verschillende statistische sectoren van de gemeente weer. 29

24 Deel IV. Kaart gemeenten provincie 30

25 INTERNE ANALYSE 5

26 Hoofdstuk 1. Overheden 1. Vlaamse overheid Het beleidsdomein Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed is één van de 13 beleidsdomeinen van de Vlaamse overheid. Het bestaat uit: Ruimte-Vlaanderen (het vroegere departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed); drie agentschappen zonder rechtspersoonlijkheid: Wonen-Vlaanderen; Onroerend Erfgoed; Inspectie RWO; één agentschap met rechtspersoonlijkheid: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen; twee strategische adviesraden: Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening Onroerend Erfgoed, doorgaans de SARO genoemd; de Vlaamse Woonraad. 2. Provinciale overheid De provincies hebben in principe geen bevoegdheden toebedeeld gekregen in de Vlaamse Wooncode. Desalniettemin voeren provincies een provinciaal woonbeleid. Meer specifiek verstrekken provincies 1 : subsidies aan gemeenten of OCMW ter uitvoering van het lokaal woonbeleid; De Intergemeentelijke Woonwijzer ontvangt vanwege de provincie subsidies voor noodwoningen, rookmelders en co-melders. cijfer- en statistisch kaartmateriaal; communicatiemateriaal voor de burger; procesbegeleiding bij de opstart van een lokale woonraad of bij de opmaak van een lokaal woonplan; vorming voor huisvestingsambtenaren. 1 Handboek Lokaal Woonbeleid, Politeia, Brussel,

27 3. Gemeentelijke overheid De gemeenten hebben in de Vlaamse Wooncode een dubbele rol toebedeeld gekregen. Enerzijds is de gemeente de coördinator van het lokaal woonbeleid. Anderzijds heeft de gemeente een aantal uitvoerende taken op het vlak van woonbeleid. De coördinerende rol bestaat onder meer uit: de organisatie van het lokaal woonoverleg: een overleg op regelmatige basis tussen de lokale woonactoren (gemeente, OCMW, sociale woonorganisaties) met het oog op de voorbereiding of uitvoering van het lokaal woonbeleid; het opstellen van een woonplan; het uitvoeren van het grond- en pandenbeleid. De uitvoerende rol van de gemeente bestaat uit: het leveren van een bijdrage tot betaalbaar bouwen en wonen door: advisering in sociale woningbouwprojecten; vertegenwoordiging van gemeente en/of OCMW in een sociale huisvestingsmaatschappij; het uitvoeren van het bindend sociaal objectief voor sociale woningen; de kwaliteitsbewaking van de woningvoorraad door het: ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van woningen; bijhouden van een leegstandsregister; afleveren van conformiteitsattesten; de klantgerichte dienstverlening. De gemeente heeft voor de realisatie van haar verplichte en facultatieve bevoegdheden inzake woonbeleid een samenwerkingsverband afgesloten: de Intergemeentelijke Woonwijzer. Dit is een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid tussen de gemeenten Erpe-Mere,, Herzele en Sint-Lievens-Houtem. Het project wordt gesubsidieerd door de Vlaamse en provinciale overheid. De activiteiten van de Intergemeentelijke Woonwijzer bestaan uit: het ontwikkelen van een gemeentelijke en intergemeentelijke beleidsvisie waarin bijzondere aandacht is voor de verschillende acties op het lokale niveau; het organiseren van woonoverleg op verschillende niveaus en tussen verschillende actoren; het aanbieden van basisinformatie; het verbeteren van de kwaliteit van het woonpatrimonium; 7

28 het nemen van initiatieven inzake eocologisch-, energiebewust- en meegroeiwonen; het verbeteren van de positie van de zwakke huurder op de private huurmarkt. De Intergemeentelijke Woonwijzer heeft: een beheerscomité met vertegenwoordigers van de deelnemende gemeenten belast met het beheer van de interlokale vereniging; een stuurgroep, dit zijn de ambtenaren van de deelnemende gemeenten belast met de dagelijkse werking van de interlokale vereniging. Het personeelsbestand van de Intergemeentelijke Woonwijzer bestaat uit een wooncoördinator en vier huisvestingsambtenaren. 4. OCMW De dienstverlening rond wonen vanuit het OCMW kan ingedeeld worden in drie categorieën: financiële ondersteuning bij het vinden en betrekken van een woning; de uitbouw van een betaalbaar woningenaanbod; het leveren van bemiddelings- en begeleidingsinspanningen om inwoners te huisvesten. Hoofdstuk 2. Sociale Woonorganisaties 1. De sociale huisvestingsmaatschappijen De Vlaamse Wooncode beschouwt de sociale huisvestingsmaatschappijen als de bevoorrechte uitvoerders van het Vlaamse woonbeleid. Het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt het werkingskader van de sociale huisvestingsmaatschappijen: het omschrijft wie zich kan inschrijven, hoe de toewijzing moet gebeuren, hoe de huurprijs moet worden berekend, In zijn de Sociale Huisvestingsmaatschappijen Denderstreek en Dewaco actief. 2. De erkende sociale verhuurkantoren Binnen de sociale woonorganisaties hebben de erkende sociale verhuurkantoren de specifieke opdracht woningen op de private huurmarkt in te huren en ze onder te verhuren aan sociaal zwakke huurders. Voor hun werkwijze (toelatingsvoorwaarden, toewijzingssysteem) vallen de erkende sociale verhuurkantoren onder het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober In is het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen actief. 8

29 3. De huurdersbonden De huurdersbonden geven juridisch advies op maat aan huurders van de private en sociale huurmarkt. De Intergemeentelijke Woonwijzer heeft een collectief abonnement met de huurdersbond. Dit betekent dat de organisatie en haar medewerkers één jaar lang onbeperkt telefonisch huuradvies kan krijgen. Verder ontvangt de Intergemeentelijke Woonwijzer doorverwijsbrieven waardoor ze huurders gratis kan doorverwijzen naar de spreekuren van de huurdersbonden. Hoofdstuk 3. SOLVA SOLVA is het intergemeentelijk samenwerkingsverband voor ruimtelijke ordening en socioeconomische expansie voor Aalst, Brakel, Denderleeuw, Erpe-Mere, Geraardsbergen,, Herzele, Horebeke, Kluisbergen, Kruishoutem, Lede, Lierde, Maarkedal, Ninove, Oosterzele, Oudenaarde, Ronse, Sint-Lievens-Houtem, Wortegem-Petegem, Zingem, Zottegem en Zwalm. In faciliteert Solva de sociale woningbouw door de aankoop van gronden en advisering bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen. 9

30 10

31 VRAAG NAAR WOONGELEGENHEDEN 31

32 Deel I. Bevolking Hoofdstuk 1. Bevolkingsaantal en evolutie - bevolkingsdichtheid 1. Bevolkingsaantal en evolutie Een analyse van het bevolkingsaantal is een essentieel onderdeel om de woonbehoefte in te schatten. Het doorlichten van de evolutie van de bevolking laat in zekere mate toe een prognose te maken van de toekomstige bevolking. bevolkingsevolutie Oost-Vlaanderen bevolkingsevolutie bevolkingsevolutie Bron: lokale statistieken Oost-Vlaanderen bevolkingsevolutie Bron: lokale statistieken In de jaren negentig steeg de bevolking in de gemeente. In de periode kende het bevolkingsaantal een daling. Vanaf het jaar 2005 is de bevolking opnieuw gestegen. De stijging is echter minder groot dan de stijging van het bevolkingsaantal in de provincie Oost-Vlaanderen (dit is zichtbaar in de grafieken die de bevolkingsevolutie voorstellen: de grafieken geven voor 10 van en voor Oost-Vlaanderen 10 van weer de grafieken geven dus een relatief beeld van de bevolkingsevolutie). 32

33 Oost-Vlaanderen Bevolkingsaantal: evolutie tussen (2000 = index 100) De gemeente behoort, net zoals Erpe-Mere, tot de gemeenten waar de bevolking eerder matig gestegen is sinds het jaar De buurgemeenten van kennen een grotere stijging van het bevolkingsaantal voor de periode Bron data: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie via be.stat, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 2. Bevolkingsdichtheid Bevolkingsdichtheid De bevolkingsdichtheid is het grootst in Terjoden en de kernen van, Kerksken en Denderhoutem. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Oost-Vlaanderen Bevolkingsdichtheid In vergelijking met de overige gemeenten van de provincie is de gemeente een eerder dicht bevolkte gemeente. De bevolkingsdichtheid is gelijkaardig aan deze van de gemeente Erpe-Mere. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 33

34 Hoofdstuk 2. Bevolkingsevolutie naar leeftijd 1. Algemeen De tabel van de bevolkingsevolutie naar leeftijd verschaft veel informatie over de samenstelling van de bevolking. Specifiek voor het woonbeleid is het van belang te weten hoe de gemeentelijke bevolking naar leeftijd is samengesteld. Naargelang de leeftijd van de bewoner verschilt immers ook de woningtypologie. Het onderzoek van de bevolkingsevolutie naar leeftijd vormt de basis voor de prognoses. De waarde van onderstaande tabel is dus niet te onderschatten. De omgevingsanalyse licht de onderscheiden leeftijdscategorieën nader toe (2. Leeftijdscategorie 0-19 jaar - 5. Leeftijdscategorie 80 plus). Bevolkingsevolutie naar leeftijd jaar jaar jaar plus Totaal Bron: lokale statistieken 34

35 2. Leeftijdscategorie 0 19 jaar (groene druk) De demografische analyse geeft de leeftijdscategorie 0 19 jaar weer in zowel absolute als relatieve cijfers. De groene druk is de verhouding tussen de jeugdige bevolking (0 19 jaar) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd (20 59 jaar of jaar). De groene druk heeft duidelijk gevolgen voor de woningbouw. Indien de groene druk daadwerkelijk hoog is, is er nood aan woonvormen waar kinderen in een aan hun noden aangepaste omgeving kunnen opgroeien. Vooral bij de ontwikkeling van sociale huisvestingsprojecten bestaat de mogelijkheid (en de noodzaak) hier voldoende aandacht aan te besteden. 6 De woonomgeving kan onder meer aan kinderen aangepast worden door 7 : - bij het opstellen van beleidsplannen of ruimtelijke plannen rekening te houden met het kindweefsel. Het kindweefsel omvat een netwerk van (1) formele speelruimtes zoals speelterreinen, speelbossen, jeugdlokalen, enz., (2) informele speelruimtes zoals parken, pleinen, sportcentra en (3) de verbindingen daartussen. Een kwaliteitsvol kindweefsel vertoont een sterke samenhang tussen alle voorzieningen die voor kinderen van belang zijn. Het vormt een coherent netwerk waarlangs kinderen zich vlot kunnen bewegen. Voorzieningen moeten dus op een doordachte manier worden gespreid, ingeplant en verbonden. Behalve het netwerk-idee omvat het kindweefsel ook het idee van gelaagdheid. Ruimtelijke planners en ontwerpers denken vaak vanuit planningslagen. Het kindweefsel vormt, net zoals de groenstructuur en de verkeersstructuur, een specifieke planningslaag. - het creëren van een voorerf. Uit onderzoek naar woonbehoeften en woonwensen blijkt dat opgroeiende kinderen voldoende private binnenruimte (vooral een eigen slaapkamer) en een tuin willen. Maar nog meer dan voor volwassenen zijn voor kinderen ook de collectieve ruimtes van belang: de woonstraat, het voetpad, een patio, een plein, de voortuin, enz. Daar ontmoeten ze andere kinderen en ontwikkelen ze activiteiten die in een tuin niet altijd mogelijk zijn. Een cruciaal aandachtspunt voor kindvriendelijke planning is net de relatie tussen private en publieke ruimte, in het bijzonder de overgangs- en raakzones van publiek naar privaat, van binnen naar buiten. - open voorgevels en achtergevels in het bouwontwerp op te nemen. Een gesloten voorgevel reduceert de kansen van kinderen om binnen roep- en zichtafstand van de ouders voor de woning te spelen of om spelende kinderen op straat op te merken. Dergelijke woning keert zich af van de publieke ruimte. 8 Open achtergevels, met veel beglazing en eventueel schuifdeur(en), maken het kinderen gemakkelijker om zich tussen binnen en buiten te bewegen. Een terras biedt een overgang tussen stenige en groene ruimte. Achteraan dient er vanuit de leefruimtes een 6 Voor sociale huisvestingsprojecten zijn er ondersteuning en subsidies mogelijk bij de afdeling gesubsidieerde infrastructuur binnen de VMSW. 7 W. Vanderstede, Tussen privaat en publiek: Kindvriendelijke planning en inrichting van de woonomgeving, Brugge, Uitgeverij Vanden Broele, In de zoektocht naar hogere dichtheden, nieuwe woontypologieën en energetische optimalisatie komt men helaas dikwijls uit hij gesloten voorkanten. Het lokaliseren van private ruimtes en tuinen aan de voorkant wordt dan gecompenseerd door blinde muren of hoog opgetrokken schermen. Dergelijke ontwerpoplossingen leggen een hypotheek op het goede sociale functioneren van de publieke ruimte in de straat, in het bijzonder voor kinderen. 35

36 goed overzicht te zijn op de tuin. Dit geeft kinderen de kans om onder toezicht buiten te spelen in de tuin, terwijl ouders in de woning bezig zijn; - in het geval van appartementsbouw, voorzien in: gemeenschappelijke tuinen, gemeenschappelijk dakterras, gemeenschappelijke binnenruimtes, enz. Belangrijk is ook dat deze ruimtes (spel)functioneel worden ingericht, zodat het duidelijk is dat er kan en mag verbleven en gespeeld worden door (jonge) bewoners; voldoende private terras- of balkonruimte, met bijzondere aandacht voor valveiligheid; het voorzichtig vormgeven van de relatie tussen de individuele woning en de overgangsruimte. De publieke zijnde van de wooneenheid (ontvangsthal, salon) kan voorzichtig opengewerkt worden (bijvoorbeeld een venster naar de collectieve ruimtes). Toegangsruimtes mogen geen donkere, vieze gangen worden; een beperking van het aantal woonentiteiten per ingangspartij. Hoe groter het aantal appartementen dat de ingang moet bedienen, hoe anoniemer die wordt en hoe minder bewoners er zich verantwoordelijk voor voelen. In tegenstelling tot wat soms wordt vermoed, heeft wonen in appartementsgebouwen niet noodzakelijk een louter negatieve betekenis bij kinderen: het mooie uitzicht en kunnen spelen met buurtkinderen worden er als een meerwaarde ingeschat. 9 9 W. Vanderstede, Tussen privaat en publiek: Kindvriendelijke planning en inrichting van de woonomgeving, Brugge, Uitgeverij Vanden Broele, 2012,

37 Absoluut bevolkingsevolutie 0-19 jaar bevolkingsevolutie 0 19 jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief groene druk (0 19 jaar t.o.v jaar) groene druk Bron: lokale statistieken ,76 34,27 32,78 33,09 32,87 32,87 Oost-Vlaanderen groene druk (0 19 jaar t.o.v jaar) 32, ,7 36,81 36,19 Bron: lokale statistieken 36,38 36,51 36,51 36,57 Het aantal jongeren is sinds 1991 sterk afgenomen (vanaf 1997 tot en met 2012 is het aantal jongeren met 262 personen gedaald). De groene druk is beduidend lager dan het gemiddelde van de provincie Oost-Vlaanderen. De gemeente kent een groene druk van 32,79, terwijl de groene druk in de provincie 3,78 hoger ligt. Groene druk De groene druk voor de kaartweergave met statistische sectoren is de verhouding van 0-19 jarigen t.o.v. de jarigen. In de gemeente is de groene druk het hoogst in de gebieden rondom de kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 10 Vergelijking groene druk van gemeenten uit het werkingsgebied van de Intergemeentelijke Woonwijzer: Groene druk Erpe-Mere 36,72 35,41 34,39 32,83 32,84 32,87 33,20 35,76 34,27 32,78 33,09 32,87 32,87 32,79 Herzele 37,46 36,77 35,14 35,31 35,42 35,20 34,90 Sint-Lievens-Houtem 39,24 35,53 34,53 35,47 36,32 36,35 36,68 37

38 Oost-Vlaanderen Groene druk De groene druk voor de kaartweergave met statistische sectoren is de verhouding van 0-19 jarigen t.o.v. de jarigen. In vergelijking met de gemeenten van de provincie heeft de gemeente een groene druk die behoort tot de laagste van de provincie. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 38

39 3. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief 60,00 58,00 56,00 54,00 52,00 50,00 11 bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar ,95 56,22 56,83 Bron: lokale statistieken 55,79 55,50 55,50 55,37 Bron: lokale statistieken De actieve bevolking van de gemeente is sinds 1991 lichtjes gestegen. Relatief gezien (in verhouding met de totale bevolking), is het aantal jarigen sinds 1997 tot en met 2005 eveneens lichtjes gestegen. Vanaf 2005 is de actieve bevolking ten opzichte van de totale bevolking gedaald met 1, Vergelijking evolutie bevolking jaar van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: Evolute bevolking jaar Erpe-Mere ,95 56,22 56,83 55,79 55,50 55,50 55,37 Herzele 55,43 55,57 56,09 55,35 55,13 55,14 55,23 Sint-Lievens-Houtem 54,05 54,52 55,30 54,18 53,87 53,81 53,95 39

40 4. Leeftijdscategorie jaar (en grijze druk) De omgevingsanalyse geeft de leeftijdscategorie jaar weer in absolute cijfers. Wat de relatieve cijfers betreft, wordt ook rekening gehouden met de bevolking die ouder is dan 80 jaar. De grijze druk is de verhouding tussen de leeftijdsgroep van ouderen (60-plus of 65-plus) en de bevolking op beroepsactieve leeftijd (20-59 jaar of jaar). Indien de grijze druk hoog is, heeft dit een grote impact op de (toekomstige) woonwensen en woonbehoeften. Er is onder meer nood aan aangepaste woonvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Het tijdig verhuizen van een verouderde, te grote en landelijk gelegen woning naar een meer bescheiden, aangepaste woning of appartement dichtbij voorzieningen biedt, objectief bekeken tal van voordelen. Voor de verhuizende senioren betekent het meer wooncomfort, een gegarandeerde toegang tot voorzieningen ook als fysieke beperkingen de mobiliteit remmen en lagere energielasten. 12 De verlaten woning biedt dan weer kansen voor jonge gezinnen om een volgende stap te zetten op de woonladder, aangepast aan hun behoeften. Helaas ligt het niet zo eenvoudig. 13 Ouderen wonen meestal al heel lang in hun woning en buurt. Er is dus sprake van een belevingsaanpassing. De verhuisbereidheid ligt voor ouderen lager dan gemiddeld. Hun woning is een echte thuis, waar ze een steeds groter deel van hun tijd doorbrengen. Anderzijds zijn ouderen ook meer eigenaar van hun woning. Over het algemeen zijn eigenaars meer tevreden over de woning dan huurders. Zelfs het doorvoeren van nodige woningaanpassingen stuit op psychologische en financiële bezwaren. Ouderen oordelen vaak dat het niet meer de moeite loont geld uit te geven aan woningaanpassingen, ook al leiden die tot een daling van de energiekost en een verhoging van het gebruikscomfort. Daarnaast is het vaak zo dat een verhoging van het besteedbaar budget voor senioren alleen mogelijk is door financiële reserves aan te spreken, door minder uit te geven aan bijvoorbeeld energie of ontspanning, en door maximaal gebruik te maken van beschikbare premies, kortingen en tegemoetkomingen. Het woonbeleid kan rekening houden met een vergrijzing door onder meer: - kansen te bieden voor de bouw van centraal gelegen, aangepaste en betaalbare kleinere woningen of appartementen, privaat en sociaal; - een wel doordachte en brede communicatiestrategie te voeren om de beoogde doelgroep tijdig te interesseren voor een mogelijke verhuisbeweging; - creativiteit aan de dag te leggen om zoveel mogelijk senioren te motiveren de nodige woningaanpassingen te doen; 12 AGENTSCHAP WONEN-VLAANDEREN, Wild van wonen: Lokaal woonbeleid in 40 pratkijkverhalen, Woonbeleidsplan Brugge; 40

41 - de sociale dienst en het OCMW te betrekken bij het lokaal woonoverleg, niet alleen wanneer het gaat over de planning van sociale woonprojecten, maar zeker ook wanneer stedenbouwkundige onderwerpen, woonloketwerking en woonkwaliteitsbewaking op de agenda staan. Absoluut bevolkingsevolutie jaar bevolkingsevolutie jaar Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief grijze druk (65-plus t.o.v jaar) grijze druk ,64 28,36 29,73 29,36 30,02 30,05 30, Bron: lokale statistieken Oost-Vlaanderen grijze druk (65-plus t.o.v jaar) ,97 28,53 29,83 Bron: lokale statistieken 29,68 29,98 30,18 30,76 Ook ontsnapt niet aan de stijgende grijze druk. In 1997 bedroeg de grijze druk 25,64. Nu bedraagt deze reeds 30,44. Dit is ongeveer gelijk aan de gemiddelde grijze druk van de provincie Oost-Vlaanderen. 14 Vergelijking grijze druk van gemeenten uit het werkingsgebied van de Intergemeentelijke Woonwijzer: Grijze druk Erpe-Mere 26,81 29,27 31,24 31,03 31,35 31,6 31,94 25,64 28,36 29,73 29,36 30,02 30,05 30,44 Herzele 25,73 28,21 29,34 28,58 28,72 28,84 29,45 Sint-Lievens-Houtem 28,8 31,51 32,0 32,05 31,8 31,82 31,95 41

42 Grijze druk De grijze druk voor de kaartweergave is de verhouding van 60-plussers t.o.v. de jarigen. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, De grijze druk is eerder laag in de deelgemeente Heldergem. De grijze druk is hoog in de dunbevolkte gebieden en de statistische sectoren Brul en Hoek en Stationsstraat van de deelgemeente. In de deelgemeente Denderhoutem is de grijze druk hoger in het noordelijk deel. Oost-Vlaanderen Grijze druk De grijze druk voor de kaartweergave is de verhouding van 60-plussers t.o.v. de jarigen. De gemeente heeft een grijze druk die lager ligt dan de meeste omringende gemeenten. Denderleeuw heeft een lagere grijze druk dan die van. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 42

43 5. Leeftijdscategorie 80-plus (interne vergrijzing) De demografische analyse geeft de leeftijdscategorie 80-plus weer in absolute en relatieve cijfers. De interne vergrijzing of de verzilvering geeft de verhouding weer van het aantal 80-plussers t.o.v. het aantal 60-plussers of 65-plussers. Een hoge verzilvering van de bevolking, stelt het woonbeleid voor dezelfde uitdagingen als beschreven onder de vergrijzing. Aangezien de zelfredzaamheid van deze leeftijdscategorie nog lager is, is de nood aan aangepaste woonvormen en woonvoorzieningen nog groter (dan bij de leeftijdscategorie jaar). Absoluut bevolkingsevolutie 80+ bevolkingsevolutie 80-plus Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Relatief 30,00 15 interne vergrijzing (80-plus t.o.v. 65-plus) interne vergrijzing ,94 19,13 23,05 26,38 27,36 28,41 28,73 25,00 20,00 Oost-Vlaanderen interne vergrijzing (80-plus t.o.v. 65-plus) 15, Bron: lokale statistieken ,74 21,74 24,14 Bron: lokale statistieken 27,16 27,67 28,48 29,14 Sinds 2000 is het aantal 80-plussers en de interne vergrijzing in fors gestegen. De interne vergrijzing van de gemeente ligt lager dan het gemiddelde van de provincie Oost-Vlaanderen. Het verschil wordt wel geringer: in 2005 bedroeg het verschil met de provincie 1,09, terwijl het verschil in ,41 bedraagt. 15 Vergelijking interne vergrijzing van gemeenten uit het werkingsgebied van de Intergemeentelijke Woonwijzer: Interne vergrijzing Erpe-Mere 24,08 22,6 24,49 28,43 29,67 30,67 31,59 21,94 19,13 23,05 26,38 27,36 28,41 28,73 Herzele 23,74 19,63 22,92 25,24 27,18 28,05 28,12 Sint-Lievens-Houtem 26,10 22,62 24,58 26,99 27,27 28,01 29,18 43

44 Interne vergrijzing De interne vergrijzing voor de kaartweergave is de verhouding van 80-plussers t.o.v. de 60- plussers. De gebieden waar naast een hoge grijze druk ook een hoge interne vergrijzing aanwezig is, zijn gelegen in de deelgemeente. Het betreft de statistische sectoren Stationsstraat, Brul, Wijpenstal-Brulkouter en Terwilgen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Interne vergrijzing De interne vergrijzing voor de kaartweergave is de verhouding van 80-plussers t.o.v. de 60- plussers. In vergelijking met de omringende gemeenten heeft de gemeente een interne vergrijzing die gelijklopend is. In Erpe-Mere is de interne vergrijzing hoger. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 44

45 Hoofdstuk 3. Natuurlijke loop van de bevolking De natuurlijke aangroei van de bevolking betreft het aantal geboorten verminderd met het aantal overlijdens geboorten Sterften Saldo tot en met 2007: cijfers relevant voor woonbehoeftestudie volgens richtlijnen provinciaal ruimtelijk structuurplan Bron: lokale statistieken Het positief natuurlijk saldo voor de periode is opvallend. De eigen bevolking is in deze periode dus toegenomen. Oost-Vlaanderen Natuurlijk saldo per duizend inwoners Indien het wachtregister buiten beschouwing wordt gelaten, was het natuurlijk saldo voor de gemeente in 2011 negatief. In de omringende gemeenten was het natuurlijk saldo in 2011 positief. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 45

46 Hoofdstuk 4. Bevolkingsprognose 1. Open bevolkingsprognose A. Algemeen De bevolkingsprognoses zijn, naast de huishoudensprognoses een belangrijk gegeven voor de ruimtelijke planning. Er bestaan verschillende bevolkingsprognoses: Bron jaren Niveau Publicatie Projecties bevolking Studiedienst Vlaamse Regering Gemeente 2011 Bevolkingsvooruitzichten Federaal Planbureau Arrondissement 2011 Bevolkingsvooruitzichten Federaal Planbureau Arrondissement 2008 Projecties bevolking Studiedienst Vlaamse Regering Gemeente 2005 Bevolkingsvooruitzichten Nationaal Instituut Statistiek Arrondissement 2001 De bevolkingsvooruitzichten van de Studiedienst Vlaamse Regering (SVR) verschillen van de federale vooruitzichten: - De horizon varieert van 20 jaar tot meer dan 50 jaar. De SVR-projecties hebben een kortere horizon; - de federale projecties zijn beperkt tot de 43 arrondissementen van België. De SVRprojecties worden gemaakt voor de 308 gemeenten van het Vlaams gewest; - de federale projecties zijn beperkt tot bevolkingsprojecties. De SVR-projecties bestaan uit 2 luiken, een bevolkingsprojectie en een huishoudensprojectie, waarin huishoudens worden onderscheiden naar huishoudensgrootte; - in de (oudere) federale bevolkingsprojecties werd gewerkt met meerdere hypothesen over vruchtbaarheid, migratie. Deze werden gecombineerd tot scenario s. Meestal werd slechts van 1 variant, de hoofdvariant, gedetailleerde resultaten gepubliceerd. De SVR-bevolkingsprojecties zijn beperkt tot slechts 1 set van hypothesen. Weliswaar zijn voor het luik huishoudens 2 scenario s uitgewerkt: een scenario met zwakke gezinsverdunning en een scenario met sterke gezinsverdunning. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen hanteert voor de analyse van de woonbehoefte de SVR-projecties In 2011 is een nieuwe prognose gepubliceerd door de Studiedienst van de Vlaamse regering. De meest opvallende vaststelling is dat er een onderschatting heeft plaatsgevonden van: - het aantal geboorten; 16 - de toegenomen inwijking (en de hogere geboortecijfers bij immigranten) P. WILLEMS en E. LODEWIJCKX, SVR-projecties van de bevolking en de huishoudens voor de Vlaamse steden en gemeenten, , Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2011, 16-17: Er is een onderschatting geweest van: - de inhaalbeweging van eerder uitgestelde geboorten; - de verjonging van de vruchtbaarheid, d.w.z. het minder lang uitstellen van geboorten werd onderschat. 17 P.WILLEMS en E. LODEWIJCKX, o.c., 68: De immigratiestroom naar het Vlaams gewest zal naar verwachting nog gedurende enkele jaren blijven stijgen. Nadien wordt verwacht dat de immigratie vanuit het buitenland zal afnemen omwille van: - de verzadigingseffecten; - de effecten van een veranderd migratiebeleid. 46

47 (open) bevolkingsprognose (open) bevolkingsprognose Bron: lokale statistieken Bron: lokale statistieken Voor verwacht de Studiedienst van de Vlaamse Regering een duidelijke bevolkingstoename: - met 740 personen (4,16) voor de periode ; - met 417 personen (2,25) voor de periode zie ook: SVR-rapport, De nieuwe bevolkingsvooruitzichten , Een vergelijking met de vorige prognoses, 2009, p

48 B. Leeftijdscategorie 0 19 jaar Absoluut bevolkingsprognose 0-19 jaar (open) bevolkingsprognose 0 19 jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 37,00 35,00 33,00 19 prognose groene druk (0 19 jaar t.o.v prognose van de groene druk jaar) ,76 32,78 32,66 32,12 31,76 32,36 31,92 31,00 29,00 27,00 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: lokale statistieken Het aantal personen met een leeftijd tussen 0 en 19 jaar zal vanaf 2010 ongeveer gelijk blijven volgens de prognoses van de Studiedienst van de Vlaamse Regering. Vanaf 2025 zal het aantal jongeren afnemen. De prognose van de groene druk kent een gelijkaardig verloop. Oost-Vlaanderen 0 tot en met 18-jarigen: prognose tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2010 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten waar het aantal jongeren tegen 2030 lichtjes zal afnemen. In de omringende gemeenten wordt, behalve in Erpe-Mere, tegen 2030 een stijging van het aantal jongeren verwacht. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 19 Vergelijking prognose groene druk van gemeenten uit werkingsgebied van Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose groene druk Erpe-Mere 36,72 34,39 32,85 33,23 33,13 33,19 33,51 35,76 32,78 32,66 32,12 31,76 32,36 31,92 Herzele 37,46 35,14 35,12 35,27 35,38 35,48 34,93 Sint-Lievens-Houtem 36,08 35,66 36,37 36,65 37,64 38,26 37,69 48

49 C. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsprognose jaar (open) bevolkingsprognose jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 58,00 56,00 54,00 52,00 50,00 48,00 20 prognose jaar t.o.v. totale bevolking prognose jarigen Bron: lokale statistieken ,59 56,83 55,85 55,05 53,40 51,27 50,18 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. De actieve bevolking zal verder dalen. Vanaf 2018 zal deze daling sterker zijn dan voorheen. Oost-Vlaanderen 19 tot en met 59-jarigen: evolutie tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2010 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten waar de actieve bevolking behoorlijk zal dalen. In Denderleeuw en Herzele zal de actieve bevolking minder sterk dalen. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 20 Vergelijking prognose bevolking jarigen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose bevolking jaar Erpe-Mere 55,35 55,66 54,96 53,61 52,01 50,13 48,79 55,59 56,83 55,85 55,05 53,40 51,27 50,18 Herzele 55,43 56,09 55,28 54,61 53,53 51,87 50,73 Sint-Lievens-Houtem 54,05 54,51 53,92 53,69 52,39 50,76 49,72 49

50 D. Leeftijdscategorie jaar Absoluut bevolkingsprognose jaar (open) bevolkingsprognose jaar Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 43,00 38,00 21 prognose grijze druk (65+ t.o.v jaar) prognose van de grijze druk ,64 29,73 29,64 31,24 33,60 38,17 42,95 33,00 28,00 23, Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: lokale statistieken Het aantal personen in de leeftijdscategorie jaar zal sterk toenemen (3.376 in 2010 en in 2030). De grijze druk zal vanaf 2010 tot en met 2020 geleidelijk toenemen (3,96). In de periode zal de stijging spectaculair zijn (9,35). Oost-Vlaanderen 60-plussers: prognose tussen 2010 en 2030 telkens op 1 januari (2000 = index 100) De gemeente behoort tot de gemeenten van de provincie waar het aantal 60-plussers sterk zal toenemen. De gemeenten uit het arrondissement Aalst kennen een vergelijkbare toename. Bron data: Bevolkingsprognoses Studiedienst Vlaamse Regering , 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 21 Vergelijking prognose grijze druk van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose grijze druk Erpe-Mere 26,81 31,24 31,59 34,05 36,66 40,92 46,19 25,64 29,73 29,64 31,24 33,60 38,17 42,95 Herzele 25,73 29,34 28,60 30,36 32,15 35,02 39,01 Sint-Lievens-Houtem 28,80 31,64 31,52 32,74 33,72 36,33 40,00 50

51 E. Leeftijdscategorie 80-plus Absoluut bevolkingsprognose 80-plus (open) bevolkingsprognose 80-plus Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 35,00 30,00 25,00 20,00 22 prognose interne vergrijzing (80+ t.o.v. 65+) prognose interne vergrijzing ,94 23,05 27,54 31,35 31,18 28,13 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 28,34 15, Bron: lokale statistieken Het aantal 80-plussers zal verder sterk stijgen in de periode (een stijging met 279 personen). In de periode zal het aantal 80-plussers nog stijgen, doch minder uitgesproken (een stijging met 145 personen). De interne vergrijzing zal verder toenemen in de periode (3,64). De interne vergrijzing zal daarna lichtjes dalen (omdat het aantal 65-plussers sterk toeneemt). 22 Vergelijking prognose interne vergrijzing van gemeenten uit werkingsgebied van Intergemeentelijke Woonwijzer: Prognose interne vergrijzing Erpe-Mere 24,08 24,49 30,19 34,85 34,74 31,97 32,14 21,94 23,05 27,54 31,35 31,18 28,13 28,34 Herzele 23,74 22,92 27,20 29,62 29,71 27,56 28,40 Sint-Lievens-Houtem 26,21 25,43 27,46 33,5 34,15 31,74 31,94 51

52 2. Gesloten bevolkingsprognose gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Een gesloten bevolkingsprognose is een prognose die vanaf een welbepaald referentiepunt nagaat hoe de eigen bevolking zal evolueren, enkel rekening houdend met de natuurlijke aangroei. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bepaalt dat voor de berekening van de woonbehoefte de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose als vertrekpunt geldt. Met het oog op de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden is de gesloten bevolkingsprognose in veel gevallen dus niet zonder belang. De gemeente heeft in het kader van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan een gesloten bevolkingsprognose opgemaakt met als referentiejaar 1992 en een gesloten bevolkingsprognose met als referentiejaar gesloten bevolkingsprognose gesloten bevolkingsprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan gesloten bevolkingsprognose gesloten bevolkingsprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan jaar 2002 jaar 2007 jaar 2012 jaar 2017 Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Uit de eerste gesloten bevolkingsprognose zou moeten blijken dat de eigen bevolking van in de periode met 118 personen zou afnemen. Volgens de cijfers van de natuurlijke loop van de bevolking blijkt dat in de periode de eigen bevolking met 134 personen is afgenomen. De eerste gesloten bevolkingsprognose was dus behoorlijk accuraat. Uit de tweede gesloten bevolkingsprognose zou moeten blijken dat: - de eigen bevolking van in de periode met 4 personen is afgenomen. Volgens de cijfers van de natuurlijke loop van de bevolking blijkt dat in de periode de bevolking met 21 personen is verminderd; - de eigen bevolking van in de periode met 193 personen is verminderd. Volgens de cijfers van de natuurlijke loop van de bevolking blijkt dat in 52

53 de periode de bevolking met 25 personen is verminderd. De gesloten bevolkingsprognose heeft het positief natuurlijk saldo in de periode dus onderschat. 53

54 3. Gesloten bevolkingsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan In het kader van de verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode (korte termijn) en (lange termijn), verwijst de partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan naar gesloten bevolkingsen huishoudensprognoses 23 : Verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode Bij deze verdeling voor de gemeenten van het buitengebied vormt een gesloten bevolkingsen huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie. 14 Gesloten bevolkingsprognose, provinciebestuur Oost-Vlaanderen (zie informatief gedeelte). Doorkijk in de verdeling van de woonbehoeften voor de periode Voor de gemeenten van het buitengebied vormt de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode opnieuw de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie Gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor Oost-Vlaanderen Voor de provincie Oost-Vlaanderen werd voor elke gemeente een gesloten prognose van de bevolking gemaakt, met de populatie voor 2007 als basis. Er werd gewerkt met een cohort-analyse 7. Op basis van gesloten prognoses per gemeente (zie bijlage) werd een raming gemaakt van enerzijds een zwakke, anderzijds een sterke gezinsverdunning. 7 Doorberekening van de bevolking per leeftijdsjaar. De provincie Oost-Vlaanderen verleent geen inzage in de gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor elke gemeente. De provincie stelt hieromtrent dat de bijlage niet mee werd opgenomen in het document herziening van het PRS en dus ook niet mee is vastgesteld. 23 Partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, 17, 30 en

55 Deel II. Huishoudens Hoofdstuk 1. Aantal en evolutie aantal alleenstaaande mannen aantal alleenstaande vrouwen aantal huishoudens met 2 personen aantal huishoudens met 3 personen aantal huishoudens met 4 personen aantal huishoudens met 5 personen aantal huishoudens met 6 personen aantal huishoudens met 7 personen aantal huishoudens met 8 personen aantal private huishoudens aantal collectieve huishoudens aantal totale huishoudens Bron: FOD Economie Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie Dienst Demografie (ADSEI) Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen * Het totaal aantal huishoudens stijgt in iets mindere mate dan het percentage van het arrondissement Aalst. 25 Het aantal huishoudens voor 2010, 2011 en 2012 is nog niet vrijgegeven door de FOD Economie. Volgens de cijfers van het Steunpunt Sociale Planning van de provincie Oost-Vlaanderen blijft het aantal huishoudens stijgen. 24 ADSEI was vroeger het NIS (Nationaal Instituut voor de Statistiek) 25 Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Huishoudens Index ,14 104,56 104,12 25 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen (Rijksregister via gezinskubus) 55

56 * Opvallend is de sterke stijging van het aantal alleenstaanden. * De algemene trend van gezinsverdunning vindt ook plaats in. Het aantal huishoudens met meer dan 3 personen nam sterk af (vergelijking van het jaar 2009 ten opzichte van het jaar 1992). 56

57 Hoofdstuk 2. Alleenstaanden - gezinnen met kinderen - éénoudergezinnen 1. Alleenstaanden Percentage alleenstaanden t.o.v. het totaal aantal huishoudens Het percentage alleenstaanden ligt over het algemeen hoger in de centrale kernen van de deelgemeenten. De deelgemeente kent een hoger percentage aan alleenstaanden. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Percentage alleenstaanden naar leeftijdscategorie De grootste groep van de alleenstaanden wordt in gevormd door 65-plussers. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Oost-Vlaanderen Percentage alleenstaanden t.o.v. het totaal aantal gezinnen behoort tot de gemeenten met een gemiddeld percentage aan alleenstaanden, vergelijkbaar met Erpe- Mere, Denderleeuw en Ninove. Het percentage alleenstaanden is lager in Herzele en Sint-Lievens-Houtem. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 57

58 2. Gezinnen met kinderen Percentage gezinnen met kinderen in de leeftijdscategorie 0 tot en met 19 jaar t.o.v. het totaal aantal huishoudens Relatief gezien bevinden de meeste gezinnen met kinderen zich buiten de centrale kernen, al is dit niet uitgesproken. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Oost-Vlaanderen Percentage gezinnen met kinderen (tussen 0 en 19 jaar) t.o.v. het totaal aantal gezinnen behoort, net zoals Erpe-Mere, tot de gemeenten met een eerder laag percentage gezinnen met kinderen. Sint-Lievens-Houtem, Herzele, Ninove en Denderleeuw hebben een hoger percentage van gezinnen met kinderen. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 58

59 3. Eénoudergezinnen Percentage éénoudergezinnen t.o.v. het totaal aantal huishoudens Het percentage éénoudergezinnen ligt hoger in en rond de centrale kernen. Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via bevolkingskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Percentage éénoudergezinnen t.o.v. het totaal aantal gezinnen met kinderen behoort, net zoals Erpe-Mere, tot de gemeenten met een gemiddeld percentage éénoudergezinnen. Het percentage éénoudergezinnen is aanmerkelijk hoger in Ninove, Aalst en Denderleeuw. Bron data: Rijksregister (exclusief wachtregister) via gezinskubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 59

60 Hoofdstuk 2. Prognose huishoudens 1. Open huishoudensprognose A. Algemeen prognose huishoudens prognose huishoudens Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Volgens de berekeningen van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zal het aantal huishoudens vanaf 2010 tot en met 2020 stijgen met 349 eenheden (4327 in 2020). Tegen 2030 zullen er (vanaf 2020) nog 243 huishoudens bijkomen. 60

61 B. Alleenstaanden Absoluut prognose alleenstaanden prognose alleenstaanden Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 0,300 0,250 0,200 0, prognose alleenstaanden prognose alleenstaanden Bron: Studiedienst Vlaamse Regering ,00 24,70 25,60 26,50 27,10 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 27,80 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 28,50 Volgens de berekeningen van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zal het aantal alleenstaanden verder blijven stijgen (van personen in 2010 naar personen in 2020 en naar personen in 2030). Het relatief aandeel alleenstaanden (ten opzichte van het totaal aantal huishoudens) zal in vanaf 2010 stijgen van 25,60 naar 28,50 in Vergelijking prognose alleenstaanden van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal alleenstaanden t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere ,00 24,70 25,60 26,50 27,10 27,80 28,50 Herzele 20,65 23,47 25,59 26,49 27,02 27,48 28,20 Sint-Lievens-Houtem 19,03 23,78 24,81 25,82 26,23 26,77 27,29 61

62 C. Huishoudens met 2 personen Absoluut prognose huishoudens met 2 personen prognose huishoudens met 2 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 27 prognose huishoudens met 2 personen prognose huishoudens met 2 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering ,54 35,27 36,16 36,96 37,78 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 38,43 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 38,79 Het aantal huishoudens met 2 personen zal verder blijven stijgen (van huishoudens in 2010 naar huishoudens in 2020). Relatief gezien (ten opzichte van het totaal aantal huishoudens) zal het aandeel huishoudens met 2 personen vanaf 2010 toenemen met 1,62 tegen 2020, en met 2,63 tegen Vergelijking prognose huishoudens met 2 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met 2 personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere ,54 35,27 36,16 36,96 37,78 38,43 38,79 Herzele 31,68 33,95 34,00 34,44 35,15 35,96 36,55 Sint-Lievens-Houtem 33,59 34,85 34,69 34,84 35,43 36,01 36,63 62

63 D. Huishoudens met 3 personen Absoluut prognose huishoudens met 3 personen prognose huishoudens met 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 28 prognose huishoudens met 3 personen prognose huishoudens met 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering ,84 20,95 20,10 19,38 18,69 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 17,99 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 17,44 Het aantal huishoudens met 3 personen zal vanaf 2015 lichtjes dalen. In vergelijking met het totaal aantal huishoudens zal het aantal huishoudens met 3 personen steeds dalen (20,10 in 2010, 18,69 in 2020 en 17,44 in 2030). 28 Vergelijking prognose huishoudens met 3 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met 3 personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere ,84 20,95 20,10 19,38 18,69 17,99 17,44 Herzele 22,41 20,69 19,58 19,00 18,47 17,92 17,37 Sint-Lievens-Houtem 22,02 21,27 20,64 20,16 19,64 19,09 18,60 63

64 E. Huishoudens met meer dan 3 personen Absoluut prognose huishoudens met meer dan 3 personen prognose huishoudens met meer dan 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. Bron: Studiedienst Vlaamse Regering Relatief 0,25 0,2 0,15 0,1 0, prognose huishoudens met meer dan 3 pers. prognose huishoudens met meer dan 3 personen Bron: Studiedienst Vlaamse Regering ,66 19,06 18,09 17,18 16,43 Bron: Studiedienst Vlaamse Regering 15,81 Tot en met 2008 zijn de cijfers vaststellingen. Vanaf 2009 zijn de cijfers prognoses. 15,22 Het aandeel grotere huishoudens (met meer dan 3 personen) zal verder afnemen. Waar het aandeel grotere huishoudens in ,09 bedroeg, zal dit in ,43 en in ,22 zijn. 29 Vergelijking prognose huishoudens met meer dan 3 personen van gemeenten uit werkingsgebied Intergemeentelijke Woonwijzer: verhouding aantal huishoudens met meer dan personen t.o.v. totaal aantal huishoudens Erpe-Mere 25,16 21,02 19,26 18,25 17,46 16,73 16,13 23,66 19,06 18,09 17,18 16,43 15,81 15,22 Herzele 25,26 21,89 20,83 20,08 19,36 18,65 17,89 Sint-Lievens-Houtem 25,37 20,10 19,86 19,18 18,70 18,13 17,48 64

65 2. Gesloten gezinsprognose volgens het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Een gesloten gezinsprognose is een prognose die vanaf een welbepaald referentiepunt nagaat hoe de huishoudens van de eigen bevolking zullen evolueren, enkel rekening houdend met de natuurlijke aangroei. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan heeft een gesloten gezinsprognose opgesteld. De door de gemeente opgestelde gesloten gezinsprognose voorspelt de gesloten huishoudensevolutie vanaf het jaar 1992 en vanaf het jaar Uit de resultaten van de gesloten huishoudensprognose zou moeten blijken dat het aantal gezinnen (van de eigen bevolking) voor de periode zal toenemen met 951 eenheden. In de periode wordt een toename verwacht van 830 eenheden gesloten huishoudensprognose gesloten huishoudensprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 8000 gesloten huishoudensprognose gesloten huishoudensprognose Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 65

66 3. Gesloten gezinsprognose Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan In het kader van de verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode (korte termijn) en (lange termijn), verwijst de partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan naar gesloten bevolkingsen huishoudensprognoses 30 : Verdeling van de woonbehoeften in de gemeenten van het buitengebied voor de periode Bij deze verdeling voor de gemeenten van het buitengebied vormt een gesloten bevolkingsen huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie. 14 Gesloten bevolkingsprognose, provinciebestuur Oost-Vlaanderen (zie informatief gedeelte). Doorkijk in de verdeling van de woonbehoeften voor de periode Voor de gemeenten van het buitengebied vormt de gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (zwakke gezinsverdunning) voor de periode opnieuw de basis voor het bepalen van de kwantitatieve optie Gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor Oost-Vlaanderen Voor de provincie Oost-Vlaanderen werd voor elke gemeente een gesloten prognose van de bevolking gemaakt, met de populatie voor 2007 als basis. Er werd gewerkt met een cohort-analyse 7. Op basis van gesloten prognoses per gemeente (zie bijlage) werd een raming gemaakt van enerzijds een zwakke, anderzijds een sterke gezinsverdunning. 7 Doorberekening van de bevolking per leeftijdsjaar. De provincie Oost-Vlaanderen verleent geen inzage in de gesloten prognose van de bevolking en huishoudens voor elke gemeente. De provincie stelt hieromtrent dat de bijlage niet mee werd opgenomen in het document herziening van het PRS en dus ook niet mee is vastgesteld. 30 Partiële herziening van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, 17, 30 en

67 Deel III. Woonbehoefte De omzendbrief RO/2002/03 geeft in het kader van de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden - een juridische omschrijving van de woonbehoefte. De behoefte (aan bijkomende woongelegenheden) in een bepaalde periode wordt berekend door het verschil te nemen tussen: - het aantal huishoudens op het einde van de periode, vermenigvuldigd met de gewenste frictieleegstand; 31 - het aantal gezinnen in het begin van de periode. Bij het bepalen van de behoefte (aan bijkomende woongelegenheden) dient de gemeente uit te gaan van de ontwikkeling van de eigen bevolking, de zogenaamde gesloten bevolkingsprognose. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan 32 verdeelt de behoefte aan bijkomende woongelegenheden per gemeente voor de periodes , (korte termijn) en (lange termijn). Voor de gemeente bedraagt de behoefte aan bijkomende woongelegenheden, voor wat betreft: - de periode : 923 ( taakstelling volgens het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan ); - de periode : 248 ( kwantitatieve optie korte termijn ); - de periode : 551 ( kwantitatieve optie lange termijn ) De frictieleegstand wordt gedefinieerd als de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De noodzakelijke frictieleegstand wordt geschat op 2,5 à 3,5 afhankelijk van de migratiedruk. 32 De partiële herziening voor wat de periode en betreft. 33 Desgevallend kunnen de gemeenten, op basis van een woonbehoeftenstudie met een gesloten bevolkings- en huishoudensprognose met 2007 als basisjaar en een beschrijving voor de periode een beperkte bijsturing van de vooropgestelde kwantitatieve optie suggereren. Dit kan op voorwaarde dat aangetoond wordt dat het bestaande woonpatrimonium (huidig aanbod aan woonmogelijkheden) en bouwmogelijkheden (verdichtings-, en renovatiemogelijkheden, transformatie van bestaand woonaanbod, bestaande juridische voorraad, desgevallend verlaten sites in het woongebied) in de gemeente onvoldoende is en: - dat kan aangetoond worden dat de demografische evolutie van de eigen bevolking een afwijking van de kwantitatieve optie noodzaakt, migraties kunnen hierbij niet als verantwoordingselement in rekening gebracht worden; - dat de afwijking t.o.v. de kwantitatieve optie getoetst wordt aan de te verwachten demografische opbouw van de gemeente, en kan aangetoond worden dat een specifiek bijkomend woonaanbod noodzakelijk is (doelgroepenbeleid); - dat de herbestemming van een gedesaffecteerde site door een herbestemming naar wonen een duidelijke kwalitatieve en ruimtelijk meerwaarde betekent voor de kern van het buitengebied; - dat kan aangetoond worden dat het sociaal objectief en/of de sociale koopwoningen en kavels niet meer binnen het bestaande woonpatrimonium, noch binnen de huidige juridische voorraad kunnen gerealiseerd worden. Vermits de verdeling voor de bijkomende woningen tussen de stedelijke gebieden en de gemeenten van het buitengebied voor de periode voor Oost-Vlaanderen gehaald is, wordt 2007 als een tussenpunt en basisjaar voor de nieuwe prognose gehanteerd. De gemeenten van het buitengebied moeten bij de berekening van de woonbehoefte voor de gemeente uitgaan van een gesloten bevolkingsprognose met 2007 als basisjaar. Rekening houdend met de voorwaarden en de optie om de verhouding in het woningbestand te refereren aan 1991 moet bij de uitwerking van de woonbehoefte ook nog steeds rekening gehouden worden met de evolutie sinds Het beschrijven van deze evolutie voor de periode dient voor de desbetreffende gemeente volgende gegevens bevatten: - de evolutie in de globale omvang en leeftijdsopbouw van de bevolking (per jaar); - natuurlijke aangroei in de gemeente (geboorten, sterften en saldo); - de evolutie van de collectieve huishoudens (per jaar); 67

68 De werkelijke toename van het aantal huishoudens bedraagt: - voor de periode : (een verschil van 164 huishoudens); - voor de periode : 231 (een verschil van 17 huishoudens) (op basis van de gegevens van het steunpunt sociale planning van de provincie). - de evolutie van het aantal particuliere huishoudens (per jaar), met een onderscheid naar grootte van de huishoudens; - de evolutie van de gemiddelde huishoudensgrootte van de particuliere huishoudens; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur onder de vorm van bevolkingspiramide 1991 en 2007 naar leeftijdsjaar; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur van de particuliere huishoudens volgens huishoudensgrootte voor de periode Bijkomende dient voor de periode een overzicht te worden gegeven van de migraties met een onderscheid naar inkomende en uitgaande migraties. De gesloten bevolkings- en huishoudensprognose (migraties maken geen deel uit van het prognosemodel) vanaf 2007 moet minstens een antwoord bieden op volgende vragen: - de evolutie in de globale omvang en leeftijdsopbouw van de bevolking (per jaar); - de evolutie van de collectieve huishoudens, programmatie voor opvangen van senioren (per jaar); - de evolutie van het aantal particuliere huishoudens (per jaar) en onderscheid naar grootte van de huishoudens; - de gemiddelde huishoudengrootte van de particuliere huishoudens en samenstelling van de huishoudens naar aantallen en leeftijdsopbouw; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur onder de vorm van bevolkingspiramide vanaf 2007 per leeftijdsjaar; - evolutie van de leeftijdsopbouw en structuur van de particuliere huishoudens vanaf 2007; - evolutie en aard van de woonbehoefte naar demografische doelgroepen (grootte van de huishoudens, leeftijdsopbouw, ). 68

69 Deel IV. Woonstabiliteit en verhuisbewegingen Hoofdstuk 1. Woonstabiliteit Arr. Aalst Prov. O-Vl aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,95 92,55 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,97 92,14 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 94,12 92,29 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 93,72 92,22 91, aantal hh die op dezelfde plaats wonen percentage hh die op dezelfde plaats wonen 94,21 92,07 91,60 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Oost-Vlaanderen De verhuisgeneigdheid blijft sinds 2007 ongeveer gelijk. De woonstabiliteit ligt hoger dan deze van het arrondissement of van de provincie Oost-Vlaanderen. 69

70 Hoofdstuk 2. Verhuisbewegingen Immigratie Emigratie Herkomst: Bestemming: Bestemming: Herkomst: Arr. Aalst Prov. O-Vl. Arr. Aalst Prov. O-Vl. Andere woonplaats Andere woonplaats Buiten België Buiten België Antwerpen Antwerpen Brussels hoofdstedelijk gewest Brussels hoofdstedelijk gewest Henegouwen Henegouwen Limburg Limburg Luik Luik Luxemburg Luxemburg Namen Namen Oost-Vlaanderen Oost-Vlaanderen Arr. Aalst Arr. Aalst Arr. Dendermonde Arr. Dendermonde Arr. Eeklo Arr. Eeklo Arr. Gent Arr. Gent Arr. Oudenaarde Arr. Oudenaarde Arr. Sint-Niklaas Arr. Sint-Niklaas Vlaams-Brabant Vlaams-Brabant Waals-Brabant Waals-Brabant West-Vlaanderen West-Vlaanderen Niet gekend Niet gekend Bron: Steunpunt Sociale Planning - rijksregister, via bevolkingskubus (exclusief wachtregister), 1/1/jaar 70

71 Deel V. Sociale huisvesting Kandidaat-huurders Overzicht wachtlijst Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen Alleenstaande + 3 kinderen Alleenstaande + 4 of meer kinderen 1 7 Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen Koppel + 3 kinderen Koppel + 4 of meer kinderen Bron: Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek Uit de analyse van de wachtlijst van de kandidaat-huurders blijkt dat de kandidaten voornamelijk bestaan uit alleenstaanden en alleenstaanden met 1 kind. Het merendeel van de kandidaat-huurders bevindt zich in de leeftijdscategorie tussen 30 en 54 jaar. 71

72 AANBOD VAN WOONGELEGENHEDEN 72

73 Deel I. Woongelegenheden Hoofdstuk 1. Aantal en type Huizen in gesloten bebouwing ,96 26,40 25,45 Huizen in halfopen bebouwing ,12 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,53 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,21 2,10 woongelegenheden appartementen percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden 4,55 8,74 Handelshuizen Alle andere gebouwen Totaal Bron: FOD Economie - ADSEI 3,20 Arrondissement Aalst Huizen in gesloten bebouwing ,16 Huizen in halfopen bebouwing ,14 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,59 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,97 woongelegenheden appartementen percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden 14,97 Handelshuizen ,73 Alle andere gebouwen Totaal 10,40 Bron: FOD Economie - ADSEI De gemeente kenmerkt zich door een groot aandeel aan huizen in open en vooral halfopen bebouwing. * Het aandeel aan woongelegenheden in buildings of flatgebouwen met appartementen ligt laag in vergelijking met het gemiddelde van het arrondissement Aalst (8,74 ten opzichte van 14,97 in het arrondissement Aalst). Sinds 2005 is het aandeel aan woongelegenheden in buildings of flatgebouwen met appartementen sterk gestegen (van 4,55 naar 8,74). * Het percentage huizen in gesloten bebouwing neemt af (29,96 in 1992 en 25,45 in 2012). Er is een tendens merkbaar waarbij vooral geopteerd wordt voor ofwel appartementsbouw ofwel open of halfopen bebouwing. De tussenvorm (van gesloten bebouwing) neemt af. 73

74 Nochtans biedt deze tussenvorm voordelen: huisvesting van verschillende huishoudtypes is er mogelijk. Appartementen percentage Het aandeel appartementen is hoger in: - de kern van ; - de kern van Denderhoutem; - de statistische sector Stationsstraat (); - de statistische sector Terjoden (); - de statistische sector Borrekent (Denderhoutem). Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 74

75 Hoofdstuk 2. Woonkwaliteit Volgens de socio-economische enquête uit 2001 heeft een woning klein comfort wanneer er stromend water is binnen de woning, er een wc met waterspoeling en een badkamer is. Een woning met middelmatig comfort omvat naast klein comfort ook centrale verwarming. Bij groot comfort komt daar nog eens een keuken, telefoonaansluiting en een auto bij. In beschikte in 2001: - 1,8 van de woningen niet over een toilet; - 2,4 van de woningen niet over een badkamer; - 38,4 van de woningen niet over een centrale verwarming. had in 2001, met uitzondering wat de centrale verwarming betreft, betere woonkwaliteitspercentages dan het gemiddelde van het arrondissement Aalst en de provincie Oost-Vlaanderen. 34 Sinds de socio-economische enquête uit 2001 zijn weinig actuele gegevens omtrent de kwaliteit van het woonpatrimonium te vinden. De gegevens van de kadastrale statistiek van het gebouwenpark laten in zekere mate toe de evolutie van de woningkwaliteit na te gaan. Deze gegevens moeten met de nodige nuance geïnterpreteerd worden: niet elke aanpassing van de centrale verwarming of badkamer komt tot uitdrukking in de kadastrale gegevens. Aantal gebouwen uitgerust met centrale verwarming of airconditioning Huizen in gesloten bebouwing ,51 37,18 Huizen in halfopen bebouwing ,88 64,41 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,73 81,79 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,20 95,29 Handelshuizen ,81 61,78 Bron: FOD Economie - ADSEI Arrondissement Aalst Aantal gebouwen uitgerust met centrale verwarming of airconditioning Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen Buildings en flatgebouwen met appartementen Arrondissement Provincie Vlaanderen geen toilet 2,84 2,83 2,40 geen badkamer 4,68 4,69 3,50 geen centrale verwarming 38,16 36,94 26,70 75

76 Handelshuizen Bron: FOD Economie - ADSEI In de gemeente is het verschil op het vlak van centrale verwarming tussen huizen in open bebouwing en huizen in gesloten bebouwing groot: - in 2001 had slechts 26,51 van de huizen in gesloten bebouwing een centrale verwarming. Dit percentage is in 2012 gestegen naar 37,18; - het percentage van de huizen in open bebouwing met centrale verwarming bedroeg in 2001 reeds 75,73. In 2012 is dit percentage 81,79. Het percentage van appartementen met centrale verwarming is uitzonderlijk hoog: 94,20 in 2001 en 95,29 in De cijfers van het arrondissement Aalst en de gemeente stemmen overeen. Aantal gebouwen uitgerust met een badkamer Huizen in gesloten bebouwing ,31 66,17 Huizen in halfopen bebouwing ,55 85,83 Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen ,07 91,17 Buildings en flatgebouwen met appartementen ,65 97,06 Handelshuizen ,76 75,68 Bron: FOD Economie ADSEI Arrondissement Aalst Aantal gebouwen uitgerust met een badkamer Huizen in gesloten bebouwing Huizen in halfopen bebouwing Huizen in open bebouwing, hoeven en kastelen Buildings en flatgebouwen met appartementen Handelshuizen Bron: FOD Economie ADSEI Bij de huizen in gesloten bebouwing is het aandeel van aanwezige badkamers veel lager dan bij de huizen in open en halfopen bebouwing (66,17 t.o.v. 91,17 en 85,83 ). De cijfers van stemmen overeen met deze van het arrondissement Aalst. 76

77 Hoofdstuk 3. Ouderdom woningen De ouderdom van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van de kadastrale gegevens (bouwjaar). bouwjaar woningen voor Totaal Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Arrondissement Aalst bouwjaar woningen voor Totaal ,80 37,99 18,22 11,63 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Percentage bouwjaar voor 1946 Het aandeel oudere woningen (gebouwd voor 1946) is het hoogst in de statistische sectoren Boekentveld (deelgemeente ) en Vondelen (deelgemeente Denderhoutem). Bron data: Kadasterkubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd voor 1945 in het totale aantal woongelegenheden behoort, net zoals Erpe-Mere en Denderleeuw, tot de gemeenten waar het aandeel oudere woningen (gebouwd voor 1945) eerder laag is. Het aandeel oudere woningen is hoger in Herzele, Ninove en Aalst. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 77

78 Percentage bouwjaar Het aandeel van woningen gebouwd in de periode is overal in de gemeente hoog. Het aandeel van voornoemde woningen is vooral hoog in de statistische sectoren Brul, Wijpenstal-Brulkouter, s Gravenkerselaar en Ede (), Anderbroek-Vondelenversrpeide bewoning (Denderhoutem), Heldergem-Steenweg en Steenwegverspreide bewoning (Heldergem). Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Percentage bouwjaar Het aandeel van recente woningen (gebouwd in de periode ) is groter in de binnenring van de gemeente. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Percentage bouwjaar vanaf 2001 Het aandeel zeer recente woningen (gebouwd vanaf 2001) is het hoogst in Denderhoutem-centrum. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 78

79 Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd na 1990 in het totale aantal woongelegenheden behoort tot de gemeenten met een gemiddeld aandeel aan recente woningen (gebouwd na 1990). Het aandeel recente woningen is lager in de gemeenten Erpe-Mere, Denderleeuw en Ninove. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen Aandeel woongelegenheden gebouwd na 2000 in het totale aantal woongelegenheden behoort, net zoals Herzele en Denderleeuw, tot de gemeenten met een gemiddeld aandeel aan zeer recente woongelegenheden (gebouwd na 2000). Het aandeel zeer recente woongelegenheden is lager in Ninove en Erpe-Mere. Bron data: Kadasterkubus, 2011 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, 79

80 Hoofdstuk 4. Eigendomsstatuut Het aandeel huurders wordt nagegaan aan de hand van de kruisingsmethode. De kadasterkubus geeft aan wie eigenaar is van de woning. In het rijksregister wordt nagegaan wie als eigenaar gedomicilieerd is op het adres. Indien de eigenaar niet gedomicilieerd is op het adres, gaat de kruismethode er van uit dat de bewoner een huurder is. Het aandeel werkelijke huurders zal in werkelijkheid lager liggen. Desalniettemin verschaft deze methode de mogelijkheid het aandeel eigenaar-bewoners op verschillende niveaus met elkaar te vergelijken. Bewoner en Eigenaar geen duidelijkheid 2012 Bewoner en geen eigenaar (huurder) Totaal ,68 3,89 21,43 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Bewoner en Eigenaar Arrondissement Aalst 2012 geen duidelijkheid Bewoner en geen eigenaar (huurder) Totaal ,56 9,26 24,18 Bron: Steunpunt Sociale Planning provincie Het aandeel eigenaar-bewoners ligt in hoger dan in het arrondissement Aalst (74,68 t.o.v. 66,56). Volgens de kruisingsmethode kent een laag aantal huurders (21,43 t.o.v. 24,18 in het arrondissement Aalst). Huurders percentage Het aandeel huurders is hoger in: - de statistische sector Terjoden (); - de statistische sector Terwilgen (); - de statistische sector Melkkouter (); - de statistische sector Heldergem Steenweg (Heldergem); - de statistische sector Steenwegverspreide bewoning (Heldergem). Bron data: Rijksregister (inclusief wachtregister) via gezinskubus, 2012 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 80

81 Deel II. Renovatie- en bouwintensiteit De omgevingsanalyse geeft de renovatie- en bouwintensiteit weer aan de hand van de stedenbouwkundige vergunningen. Het aantal vergunningen voor nieuwbouw is steeds hoger dan de vergunningen voor renovaties. In 2006 en 2012 werden uitzonderlijk veel vergunningen voor nieuwbouw van woongelegenheden afgeleverd. In de periode werden minder vergunningen voor nieuwbouw verleend dan normaal. Het aantal vergunningen voor ééngezinswoningen is, uitgezonderd voor het jaar 2011 en 2012, over het algemeen groter dan het aantal vergunningen voor flats. NIEUWBOUW (bouwintensiteit) stedenbouwkundige vergunningen woongelegenheden Aantal ééngezinswoningen Aantal flats RENOVATIE (renovatieintensiteit) Aantal gebouwen Bron: FOD Economie - ADSEI Vergelijking renovatie-intensiteit en bouwintensiteit Bron: FOD Economie ADSEI Vergelijking bouw ééngezinswoningen en flats Bron: FOD Economie - ADSEI 81

82 Gemiddelde renovatie- en bouwintensiteit, gemiddelde oppervlakte per woning aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,62 11,23 11,85 170,18 10, ,49 11,99 15,48 151,29 4, ,11 7,98 10,09 155,40 8, ,67 7,86 10,52 156,35 6, ,13 9,28 18,41 127,40 7,81 gem. 5 jaar 3,60 9,67 13,27 152,12 7, ,90 6,87 8,77 163,57 6, ,16 6,08 7,24 158,92 6, ,01 7,89 10,91 136,61 7, ,98 9,12 18,10 122,07 5, ,35 8,50 17,85 123,91 4,11 gem. 5 jaar 4,88 7,69 12,57 141,06 5, ,76 11,06 22,83 111,70 5, ,48 5,24 7,73 137,27 4, ,24 5,75 9,99 125,48 5, ,07 6,10 10,16 114,97 5,56 gem. 4 jaar 5,64 7,04 12,68 122,36 5,19 gem. 14 jaar 4,64 8,21 12,85 139,65 6,27 aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen Arrondissement Aalst aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,41 9,18 13, , ,21 6,92 10, , ,71 6,78 9, , ,76 6,27 11, , ,11 5,08 10, ,69 gem. 5 jaar 4,04 6,85 10, , ,95 5,30 10, , ,95 5,02 10, , ,78 5,89 13, , ,02 7,56 20, , ,57 8,20 24, ,31 gem. 5 jaar 9,65 6,39 16, , ,46 6,24 13, , ,88 6,32 11, , ,85 6,37 11, , ,48 7,13 13, ,21 gem. 4 jaar 5,92 6,52 12,43 115,5 5,86 gem. 14 jaar 6,58 6,59 13,17 119,43 6,22 82

83 aantal flats NIEUWBOUW aantal ééngezinswoningen Provincie Oost-Vlaanderen aantal woningen (flats en eengezinswoningen) gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning (eengezinswoning of flat) RENOVATIE aantal renovaties per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens per 1000 huishoudens ,55 9,65 14, , ,57 6,78 10, , ,59 7,74 12, , ,16 7,21 11, , ,92 6,86 11, ,36 gem. 5 jaar 4,36 7,65 12, , ,11 6,43 11, , ,26 6,65 12, , ,98 7,12 14, , ,54 8,61 18, , ,41 7,67 18, ,35 gem. 5 jaar 7,66 7,30 15, , ,67 6,81 14, , ,57 6,64 13, , ,36 6,69 12, , ,87 7,52 14, ,90 gem. 4 jaar 6,62 6,92 12, ,95 gem. 14 jaar 6,18 7,31 13,50 119,57 7,99 Voor de gemeente valt op dat: - het aantal stedenbouwkundige aanvragen per 1000 huishoudens voor flats gestegen is, maar lager ligt dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde; - de gemiddelde bewoonbare oppervlakte per woning voor woningen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is verleend, steeds kleiner wordt. In de periode was de gemiddelde oppervlakte net iets groter dan het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde; - het aantal stedenbouwkundige aanvragen voor nieuwbouw ongeveer gelijkloopt met het arrondissementeel en provinciaal gemiddelde. Voor renovatie ligt het provinciaal gemiddelde hoger dan het gemiddelde van de gemeente en het arrondissement Aalst. 83

84 Deel III. Onbebouwde percelen De gemeente heeft het register van onbebouwde percelen nog niet geactualiseerd. 84

85 Deel IV. Ruimtelijke ordening Hoofdstuk 1. De gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan formuleert een visie voor de gewenste ruimtelijke structuur van het wonen in de gemeente. Onderstaande kaartweergaven schetsen deze visie. 85

86 86

87 Hoofdstuk 2. De gewenste ruimtelijke structuur van de woongebieden Dorpcentra In het huidige nederzettingspatroon is er slechts beperkt onderscheid aanwezig tussen verschillende woonmilieus. De grens tussen kernen en linten is op sommige plaatsen niet meer waarneembaar. Een aantal gebieden moet meer als centrum of kerngebied ontwikkeld moeten worden. Drie kernen binnen het bebouwde woonweefsel worden ruimtelijk versterkt met hogere densiteiten, publieke verblijfsruimte, en centrumfuncties. De belangrijkste kern is de zone centrum tot station, langsheen de N460. Daarna komen de kern van Denderhoutem en het centrum van Kerksken. Deze gebieden hebben meer ontwikkelingspotentie dan het overige bebouwingsweefsel omwille van de ontsluiting, centrale ligging, nabijheid van openbaar vervoer, reeds aanwezige clustering van voorzieningen en diensten, aanwezigheid van publieke verblijfsruimten,. Het gaat om de zone centrum station /Terjoden langs de N460, de kern van Kerksken langs de N460 en de kern van Denderhoutem. Deze gebieden kunnen in de komende planningsperiode een verdere verdichting ondergaan en meer centrumondersteunende functies opnemen. Sterlocaties Vooral op een aantal strategische sterlocaties kunnen voorzieningen en centrumondersteunende functies worden uitgebouwd. Concreet wil dit zeggen dat in deze gebieden: - meergezinswoningen zijn toegestaan, met een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter. Uitzonderingen hierop zijn alleen mogelijk indien de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt. - het aantal woningen per verkaveling wordt gemaximaliseerd; - nieuwe openbare en private diensten op schaal van het betreffende dorp zijn toegestaan; - handel, horeca en recreatie op schaal van het betreffende dorp worden gestimuleerd. Woongebied van de dorpen, verweven linten Rondom de centra liggen de woongebieden die het draagvlak vormen voor de voorzieningen en diensten in de dorpscentra. Deze woongebieden kunnen hun huidige omvang en ontwikkelingspotenties behouden en valoriseren. Er worden 3 aaneengesloten gebieden aangeduid. Het eerste gebied is het samenhangende weefsel van -Ede-Kerksken- Stationsomgeving /Terjoden. Vandaag vormt het volledige aaneengegroeide gebied van -Ede-Kerksken-Stationsomgeving /Terjoden ruimtelijk één geheel. Binnen dit gebied zijn twee centrumpolen aanwezig. Het gebied heeft een verdere verstedelijking ondergaan dan het niveau van lintbebouwing. Er zijn woningen gebouwd in tweede lijn, er ontstaan bouwblokken met daarin grote groene binnenruimtes. Deze lichte verstedelijkingstrend wordt bestendigd en bijgestuurd. Extra verdichting is niet wenselijk, publieke ruimte en groenzones binnen het woonweefsel worden opgewaardeerd. 87

88 Het tweede gebied is Denderhoutem. De compacte kern fungeert als dorp de linten daarbuiten hebben een meer landelijk karakter. Vooral de compacte kern dient als dorp bestendigd te worden. Het derde gebied is Heldergem. Het dorp vormt in zijn geheel een samenhangend ruimtelijk geheel. Het is qua schaal en voorzieningen van een lager niveau dan en Denderhoutem. In de gebieden -Ede-Kerksken--station/Terjoden, Heldergem en Denderhoutem stelt het Gemeentelijke Ruimtelijk Structuurplan een status quo voor ten aanzien van de bebouwingsdichtheid. Het aantal kavels en bouwmogelijkheden blijft gelijk in deze gebieden. Concreet wil dit zeggen dat in deze gebieden: - grootschalige meergezinswoningen zijn niet wenselijk en worden slechts toegestaan indien de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt, en indien de typologie aansluit bij de bebouwing in de directe omgeving. - het aantal woongebouwen per kavel is 1, zowel gesloten, halfopen als open bebouwing is mogelijk (indien het gaat om zeer brede kavels is het aantal bouwmogelijkheden te berekenen op basis van de uitgangspunten van de inventarisatie onbebouwde percelen); - kleinschalige handel, voorzieningen en diensten zijn toegestaan zolang deze het ruimtelijk draagvlak van deze gebieden niet overschrijdt. Landelijke woonzones Als derde niveau in de woonstructuur worden de linten rondom Denderhoutem en de gehuchten in de openruimte, Oom, Landlede, Mussenzele en Eiland aangeduid. In deze gebieden is de bebouwingsdichtheid laag en de relatie met de openruimte is sterk aanwezig. In de linten rondom Denderhoutem en in de gehuchten Oom, Landlede, Mussenzele en Eiland stelt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan een verdunning voor ten opzichte van het trendscenario. Deze gebieden liggen in de openruimte en het is ongewenst om hier volledig aaneengesloten bebouwingsstructuren te creëren. Dit betekent concreet dat: 88

89 - in nieuwe verkavelingen gestreefd wordt naar lage densiteiten en dat gesloten bebouwing geweerd wordt; - bij verkavelingen gewerkt wordt met brede kavels zodanig dat woningen verder uiteen komen te staan; - meergezinswoningen niet zijn toegestaan; - nieuwe handel, diensten, voorzieningen en horeca worden geweerd. 89

90 Hoofdstuk 3. De gewenste ruimtelijke structuur van de kernen Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan behandelt de kernen van. Het betreft de deelgebieden, Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden, Denderhoutem en Heldergem. 1., Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden De volgende ruimtelijke concepten kunnen de toekomstige ontwikkeling van dit gebied richting geven en opnieuw verscheidenheid in het gebied introduceren: - netwerk van dorpen rond een zwaartepunt; - ontdubbeling van de lineaire zone langs de N460 en creatie van een parklint; - wonen rond een Centraal Perk. Netwerk van dorpen rond een zwaartepunt centrum Hoogstraat station In deze zone stelt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan voor om: - hogere woningdichtheden na te streven en de bouw van kwalitatieve meergezinswoningen toe te laten; - de publieke en private voorzieningen verder uit te bouwen; - de stationsomgeving uit te bouwen (verbetering van parkeervoorzieningen en overstapmogelijkheden) en te verfraaien; - rondom het station handel en horeca te stimuleren; - kleinschalige sociale woningbouwprojecten mogelijk te maken. Kerksken Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan bepaalt voor dit gebied dat: - woonuitbreidingsgebieden gevrijwaard moeten worden voor eventuele toekomstige ontwikkeling; - private en publieke voorzieningen op het huidige peil worden gehandhaafd; - een dorpse sfeer en woningdichtheid wordt gehandhaafd, grootschalige meergezinswoningen en appartementen niet gewenst zijn; - bestaande bouwvolumes getransformeerd kunnen worden naar meergezinswoningen. Ede Voor Ede stelt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan dat: - private en publieke voorzieningen op het huidige peil worden gehandhaafd; - een dorpse sfeer en woningdichtheid wordt gehandhaafd, grootschalige meergezinswoningen en appartementen niet gewenst zijn; - bestaande bouwvolumes getransformeerd kunnen worden naar meergezinswoningen. - de stationsomgeving wordt verfraaid, de publieke ruimte en parkeergebieden worden opgewaardeerd. 90

91 , Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden Netwerk van dorpen Ontdubbeling en parklint Om de uitgesproken lineaire ontwikkeling van het gebied langs de N460 niet als enige ruimtelijke drager te laten fungeren, stelt het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan voor om de zone langs de N460 over een bredere zone uit te strekken. De achterliggende zones (vooral woonuitbreidingsgebieden en parkzones) zouden betrokken worden om: - voor het langzaam verkeer dat geen bestemming heeft op de steenweg in de achterliggende zone een fietsroute te creëren; - groen en openruimte in te vullen in de achterliggende parkzones en duidelijke verbindingen te voorzien naar de steenweg; - de vallei van de Klokputbeek te vrijwaren van bebouwing. In het kader van het parklint acht het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan het wenselijk om ter hoogte van de kerk van en het park te streven naar meer openheid en een meer samenhangende ruimtelijke structuur. Met name de koppeling tussen het park en de publieke ruimte rondom de kerk dient te worden versterkt en meer als een geheel te worden ontworpen., Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden Ontdubbeling en parklint 91

92 Wonen rond een Centraal Perk Ede zelf en het gebied tussen -Kerksken en Ede bestaat voor een groot deel uit een maaswerk van lintbebouwing. Centraal in dit maaswerk ligt nog een relatief groot aaneengesloten landbouwgebied. Dit landbouwgebied vormt een belangrijk onderdeel van de woonkwaliteit van de omliggende bebouwing in de linten. Het tekort aan openbare groene ruimten wordt gecompenseerd door de nabijheid van het open landschap. De zone blijft bij voorkeur bebouwingsvrij., Ede, Kerksken en stationsomgeving /Terjoden Concept wonen rond een Centraal Perk Uitvoering Voor het deelgebied, Ede, Kerksken, stationsomgeving /Terjoden wordt een masterplan en een RUP opgesteld. In dit RUP (of in verschillende deel-rup s) worden tenminste de volgende aspecten opgenomen (enkel de belangrijkste aspecten m.b.t. het wonen worden weergegeven): - het reserveren van toegangen tot woonuitbreidingsgebieden en wooninbreidingsgebieden; - hogere woningdichtheden worden nagestreefd in de zone tot stationsomgeving /Terjoden, in deze zone worden tevens de publieke en private voorzieningen verder uitgebouwd; - grootschalige meergezinswoningen worden alleen in de zone centrum tot stationsomgeving /Terjoden toegestaan met een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter maximaal 2 bouwlagen en 1 laag in de kap. Uitzonderingen hierop zijn alleen mogelijk indien de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet overschreden wordt. De bebouwingshoogte moet aansluiten bij de directe omgeving; - bij meergezinswoningen wordt het parkeren op het eigen terrein opgelost; - meergezinswoningen hebben per woning een kwalitatieve eigen buitenruimte. 92

93 2. Denderhoutem De uitbreiding van Denderhoutem heeft de afgelopen decennia vooral plaatsgevonden in de linten rondom de kern. De afstand tussen het centrum en de inwoners is daarmee sterk vergroot. Nu de linten de maximale capaciteit qua bebouwing en verkeer naderen, is het aangewezen om terug dicht bij het centrum te bouwen. Concreet komt dit neer op: - een invulling van het woonuitbreidingsgebied met woningen en voorzieningen. Qua woningen dient te worden ingespeeld op een woningaanbod voor ouderen dicht bij voorzieningen. Het woonuitbreidingsgebied naast het centrum biedt ruimschoots plaats aan deze ontwikkeling voor de komende planperiode tot Bundeling van de recreatievoorzieningen op deze locatie is een oplossing voor de zonevreemde recreatie- terreinen in de omgeving. Bundeling van deze kleine terreinen in de kern bij het centrum kan een impuls betekenen voor de horeca in het centrum. Er moet bij de inpassing van deze voorzieningen rekening gehouden worden met voldoende parkeerruimte op of nabij het terrein; - het toestaan van verdere bouw van meergezinswoningen in het centrum. De hoogte van deze gebouwen mag echter die van de direct aanpalende gebouwen in de omgeving niet overstijgen. Om parkeerproblemen te vermijden is het tevens aangewezen dat parkeergelegenheid op het eigen terrein wordt voorzien; - het toestaan van kleinschalige sociale woningbouwprojecten in het centrum; - het afremmen van de groei in de linten. Dit kan gebeuren door lagere dichtheden te hanteren op de beschikbare bouwmogelijkheden in de linten. Denderhoutem 93

94 3. Heldergem De kwaliteit van het wonen in Heldergem ligt vooral in het landelijke karakter van het dorp. Dit karakter moet behouden blijven. Meergezinswoningen passen niet in deze sfeer. Heldergem 94

95 Hoofdstuk 4. De visie op de woonuitbreidingsgebieden 1. Terjoden 2. Middelkouter 3. Drinkelink 4. Kerkskenveld 5. Boukentveld 6. Heldergem 7. Denderhoutem (Deeskensveld) te schrappen te reserveren te ontwikkelen reeds bebouwd/volzet Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan geeft een visie op de woonuitbreidingsgebieden op korte en middellange termijn. kent 8 woonuitbreidingsgebieden op het gewestplan. Twee woonuitbreidingsgebieden zijn al volledig aangesneden (Middelkouter, en Deeskensveld, Kerksken) en worden verder niet vernoemd. 95

96 Schrappen van woonuitbreidingsgebieden Volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan kunnen op korte termijn twee woonuitbreidingsgebieden worden geschrapt. Het betreft in de eerste plaats WU-1 Terjoden langs de N45. Dit gebied is deels in gebruik als tuinen en ligt te dicht langs de drukke expresweg voor een kwalitatieve woonontwikkeling. Het GRS stelt voor om dit gebied te schrappen als woonuitbreidingsgebied en om te zetten naar landbouw- of natuur- bestemming. Een tweede te schrappen woonuitbreidingsgebied is WU-6 Heldergem. Dit gebied is niet meer ontwikkelbaar omdat het volledig is omsloten door bebouwing. Het woonuitbreidingsgebied ligt zeer decentraal in het dorp. Ontwikkeling zou daardoor een ongewenste verschuiving van het zwaartepunt naar de N460 betekenen. Bovendien past een dergelijke grote uitbreiding niet bij het landelijke karakter van het dorp. Deze zone wordt herbestemd naar park of agrarisch gebied. In totaal wordt 13,2 ha woonuitbreidingsgebied geschrapt. Aan een dichtheid van 15 wo/ha komt dit neer op 198 woongelegenheden die geschrapt worden. Reserveren van woonuitbreidingsgebieden voor de lange termijn Voor de middellange tot lange termijn voorziet het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan in een reservering van drie woonuitbreidingsgebieden (WU-3 Drinkelink WU-4 Kerkskenveld en WU-5 Boukentveld). Deze gebieden zijn gelegen achter de bebouwing langs de N460 ter hoogte van Kerksken. Ze kunnen voorlopig groen ingericht worden of gebruikt worden voor landbouw. Op kortere termijn kan er al een (langzaam verkeers)route worden aangelegd door de gebieden. Belangrijk is dat de bestaande toegangen tot het gebied en de daarvoor benodigde vrije kavels gevrijwaard blijven van bebouwing. De prioriteit (tweede prioriteit na WU-7) van aansnijden van deze gebieden op lange termijn is gelijk voor de drie gebieden. De totale oppervlakte van deze gebieden is 32,7 ha. De reserve op lange termijn bedraagt aldus bij een dichtheid van 15 wo/ha 490 woongelegenheden. 96

97 Gefaseerd ontwikkelen van 1 woonuitbreidingsgebied Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan stelt voor om op korte tot middellange termijn het woonuitbreidingsgebied WU-7 Denderhoutem te ontwikkelen: Aansluitend bij de visie op het verplaatsen van wooninbreidingsgebied naar het centrum van Denderhoutem zal een gemengde ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied het centrum van het dorp versterken. 35 Het woonuitbreidingsgebied zal deels ingevuld worden met woningen en deels met recreatie en centrumondersteunende functies. Eventuele parken bosgebieden zullen gesitueerd worden op de lagergelegen plaatsen. Daarmee wordt maximale infiltratie bekomen van regenwater en worden toekomstige overstromingsrisico s beperkt. De exacte ligging wordt in een latere uitwerking voor Ruimtelijk Uitvoeringsplan uitgewerkt. De motivering om het woonuitbreidingsgebied deels aan te snijden voor woningbouw is gelegen in de noodzaak voor de gemeente om een actievere sturing te kunnen geven aan het woningaanbod in de gemeente. De gemeente beperkt daartoe het aanbod aan bouwmogelijkheden in de linten en schrapt daarbij nog een tweetal 35 Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan stelt omtrent de te verplaatsen wooninbreidingsgebieden: Binnen het bestaande woongebied zijn er nog een aantal gebieden waar een inbreiding van woningbouw mogelijk is. In de praktijk echter zijn deze gebieden vaak dusdanig versnipperd qua eigendommen dat een ontwikkeling moeilijk te realiseren is. De wooninbreidingsgebieden in liggen voornamelijk in gebied waar een status quo geldt ten aanzien van het aantal beschikbare kavels. Er is dus voor de gemeente voorlopig geen noodzaak om juist hier inspanning te doen om bouwlocaties te creëren. De wooninbreidingsgebieden worden daarom verplaatst naar Denderhoutem waar ze aan het centrum van het dorp gesitueerd zullen worden. Daar maken zij deel uit van de compacte kern en zorgen voor een versterking van het draagvlak van de voorzieningen in het centrum. Een aantal wooninbreidingslocaties wordt niet geschrapt omdat ze ofwel zeer goed te ontwikkelen zijn ofwel omdat er al concrete plannen liggen om ze te verkavelen. In totaal zal er 7,1 ha woongebied verplaatst worden. Rekeninghoudend met een dichtheid van 15 wo/ha gaat het om ca 106 woongelegenheden. Visie te schrappen wooninbreidingsgebieden 97

98 woonuitbreidingsgebieden. Aanvullend daarop worden er een aantal wooninbreidingsgebieden verplaatst naar Denderhoutem (7,1 ha). Het woonuitbreidingsgebied is ca 17 ha groot en heeft een theoretische capaciteit van circa 255 woongelegenheden (15 won/ha). Fase 1 tot 2017 omvat het aansnijden van 7,1 ha van het woonuitbreidingsgebied en geeft een toename van het aantal bouwmogelijkheden van 106. In latere fasen, na 2017, kunnen andere delen van het woonuitbreidingsgebied ontwikkeld worden afhankelijk van de behoefte, met een totaal van 12,0 ha (ca 180 woningen). Uitvoering: RUP woonuitbreidingsgebied Denderhoutem: er wordt een gedetailleerde balans opgemaakt waarin de verplaatsing van het woongebied van de wooninbreidingsgebieden naar het woonuitbreidingsgebied van Denderhoutem geregeld wordt. Het totaal te verplaatsen gebied bedraagt daarbij maximaal 7,1 hectare; er wordt een fasering opgesteld voor de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied van Denderhoutem, waarbij het aantal woningen in de eerste fase overeenkomt met de 98

99 beoogde verplaatsing van wooninbreidingsgebieden (max. 7,1 ha vermenigvuldigd met de woningdichtheid 15 won/ha); de bestaande vrije kavels die nog toegang geven tot de woonuitbreidingsgebieden vanaf de bestaande wegen worden gevrijwaard van bebouwing. 99

100 Deel V. Sociale huisvesting Hoofdstuk 1. Zittende huurders Overzicht huurders Leeftijdscategorie Gezinssamenstelling jaar jaar jaar 65+ jaar Alleenstaande Alleenstaande + 1 kind Alleenstaande + 2 kinderen Alleenstaande + 3 kinderen 1 Alleenstaande + 4 of meer kinderen Koppel zonder kind Koppel + 1 kind Koppel + 2 kinderen 3 Koppel + 3 kinderen 4 Koppel + 4 of meer kinderen 1 Bron: Sociale Huisvestingsmaatschappij Denderstreek De gemeente heeft in het algemeen een laag aantal zittende sociale huurders. Relatief gezien bestaat het grootste deel uit 65-plussers. Er zijn geen huurders jonger dan 30 jaar. 100

101 Hoofdstuk 2. Bindend sociaal objectief Het Decreet Grond- en Pandenbeleid legt gemeenten een doelstelling op inzake sociale woningbouw. Het bindend sociaal objectief is een gemeentelijke omschrijving van het sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt. Het bindend sociaal objectief van een gemeente is samengesteld uit: - het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen; - een objectief voor sociale koopwoningen; - een objectief voor sociale kavels. Sociale huurwoningen 36 zijn: - gerealiseerde sociale huurwoningen; - huurwoningen verhuurd door het Sociaal Verhuurkantoor; - woningen verhuurd onder het sociaal huurstelsel door de gemeente, het OCMW en het Vlaamse Woningfonds. Het sociaal woonaanbod bestaat uit het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode 36 Artikel 1.2, 16 Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid: het sociaal woonaanbod bestaat uit het aanbod aan sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels dat volledig onderhevig is aan de reglementering aangaande het sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode. 101

102 1. Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen A. Algemeen - Gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen 2023 Het Decreet voorziet in de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen. Deze zijn verdeeld per provincie volgens het aantal huishoudens in die provincie. Bij de verdeling wordt rekening gehouden met afrondingsverschillen zodat de sociale huurwoningen verdeeld kunnen worden over de verschillende provincies. Om het gemeentelijk sociaal huurobjectief te berekenen moet de volgende berekening worden toegepast: gemeentelijk aantal huishoudens (op 1 januari 2008) x provinciaal objectief provinciaal aantal huishoudens (op 1 januari 2008) Het provinciaal objectief Oost-Vlaanderen bedraagt sociale huurwoningen. Het provinciaal aantal huishoudens Oost-Vlaanderen is vastgesteld op huishoudens. * De beperking van het sociaal huurobjectief tot een aanbod sociale woningen van 9: In de spreiding van het aantal sociale huurwoningen per gemeente wordt rekening gehouden met het bestaande sociale huurpatrimonium. Die gemeenten die reeds beschikken over 9 sociaal huurpatrimonium, worden vrijgesteld van het verplicht realiseren van een bijkomend sociaal huuraanbod. Dit geldt ook voor die gemeenten die na de toebedeling van het gemeentelijk huurobjectief over meer dan 9 sociaal huuraanbod zouden beschikken. Na het toepassen van deze provinciale verdeling kunnen ongeveer sociale huurwoningen toebedeeld worden. * het gedeelte van het provinciaal objectief dat niet kan verwezenlijkt worden ingevolge de toepassing van de 9-regel (12.000), wordt gerealiseerd door Woonbeleidsconvenanten en de specifieke inhaalbeweging door de gemeenten. In een sociaal woonbeleidsconvenant verbindt een gemeente zich tot de verwezenlijking van een bepaald aantal sociale huurwoningen en doet de Vlaamse Regering toezeggingen over de bekostiging van dat sociaal woonaanbod. - Specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: De gemeenten die op 1 januari 2008 over minder dan 3 sociale huurwoningen beschikken, dienen een specifieke inhaalbeweging te realiseren tussen 2013 en Deze extra inspanning bedraagt tussen de 0,03 en 0,83 van het totaal aantal huishoudens op 1 januari 2008 overeenkomstig een berekeningstabel. De inhaalbeweging is gericht op die gemeenten die in het verleden weinig inspanningen voor een sociaal 102

103 huuraanbod gerealiseerd hebben. Dit vormt een bijkomend aanbod bovenop het gemeentelijk huurobjectief na verdeling op provinciaal niveau. Procentuele verhouding tussen het aantal sociale huurwoningen en het aantal huishoudens binnen de gemeente, zoals vermeld in de nulmeting Procentuele omvang van het bijkomend sociaal huuraanbod in het kader van de specifieke inhaalbeweging ten opzichte van het aantal huishoudens, zoals vermeld in de nulmeting 0,00-0,09 0,83 0,10-0,19 0,80 0,20-0,29 0,77 0,30-0,39 0,75 0,40-0,49 0,72 0,50-0,59 0,69 0,60-0,69 0,66 0,70-0,79 0,64 0,80-0,89 0,61 0,89-0,99 0,58 1,00-1,09 0,55 1,10-1,19 0,53 1,20-1,29 0,50 1,30-1,39 0,47 1,40-1,49 0,44 1,50-1,59 0,42 1,60-1,69 0,39 1,70-1,79 0,36 1,80-1,89 0,33 1,90-1,99 0,30 2,00-2,09 0,28 2,10-2,19 0,25 2,20-2,29 0,22 2,30-2,39 0,19 2,40-2,49 0,17 2,50-2,59 0,14 2,60-2,69 0,11 2,70-2,79 0,08 2,80-2,89 0,06 2,90-2,99 0,03 B. Samengevat Het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen bestaat uit: 1. Gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen 2023: 103

104 = bijdrage per gemeente in het behalen van het provinciaal objectief (in Vlaanderen dienen in totaal sociale huurwoningen te worden gerealiseerd) de bijdrage gebeurt volgens de verhouding van het gemeentelijk aantal huishoudens t.o.v. het provinciaal aantal huishoudens gemeentelijk aantal huishoudens (op 1 januari 2008) x provinciaal objectief provinciaal aantal huishoudens (op 1 januari 2008) dit gemeentelijk objectief wordt beperkt tot 9 van het aanbod sociale huurwoningen (hierdoor zullen in Vlaanderen slechts sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden; de overige sociale huurwoningen worden dan gerealiseerd via woonbeleidsconvenanten en de toepassing van de specifieke en de specifieke inhaalbeweging door de gemeenten). 2. specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: = het Decreet legt aan gemeenten die in het verleden weinig inspanningen hebben geleverd met het oog op de realisatie van het sociaal huuraanbod (sociaal huuraanbod lager dan 3 procent) een extra last op de berekening gebeurt aan de hand van een berekeningstabel. C. Specifiek voor Aantal huishoudens: Sociaal huuraanbod: 110 Aandeel sociaal huuraanbod volgens nulmeting: 1,51 1. gemeentelijk objectief na verdeling op provinciaal niveau tegen 2023: (gemeentelijk aantal huishoudens) x (provinciaal objectief) (provinciaal aantal huishoudens) = 121,5096 = 122 De bepeking van het sociaal huuraanbod tot een aanbod sociale woningen van 9 speelt hier niet (( =) 232 / = 3,17 ). 3,17 is uiteraard lager dan specifieke inhaalbeweging voor gemeenten tegen 2025: percentage sociaal huuraanbod op ogenblik nulmeting = 110/7.308= 1,5051 = 1,51 volgens de berekeningstabel moet een specifieke inhaalbeweging realiseren t.b.v. 0,42 = 0,42 van huishoudens 104

105 = 30,6936 = Objectief voor sociale koopwoningen en kavels: A. Algemeen Het aantal sociale koopwoningen en kavels kent in tegenstelling tot het aantal sociale huurwoningen geen eenduidige berekening per gemeente. Het Decreet voorziet enkel in een provinciale doelstelling. Dit provinciale cijfer zal door de deputatie verder verdeeld worden onder de verschillende gemeenten. De gemeente voorziet in een gemeentelijk advies aan de deputatie omtrent het aantal sociale koopwoningen en kavels dat ze als doelstelling wil realiseren. Dit gemeentelijk doel wordt geformuleerd na een lokaal woonoverleg en houdt rekening met de sociale woonbehoefte, de ruimtelijke structuur en de lokale contextfactoren. De provincie stelt een verdelingschema van zijn provinciale doelstelling op. Hierbij wordt rekening gehouden met enerzijds het gemeentelijk advies en anderzijds de provinciale doelstellingen inzake bijkomende woningen in stedelijk gebied versus het buitengebied. De provinciale doelstellingen volgens het decreet zijn als volgt verdeeld: Provincie Antwerpen Sociale koopwoningen Sociale kavels Provincie Limburg Provincie Oost Vlaanderen Provincie Vlaams Brabant Provincie West Vlaanderen B. Specifiek voor Het Besluit van de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen van 2 december 2010 legt definitief het bindend sociaal objectief van de gemeente voor sociale koopwoningen en woonkavels vast, zijnde: 57 koopwoningen en 2 woonkavels, te realiseren tegen

106 Hoofdstuk 3. Gerealiseerde sociale projecten sinds de nulmeting 1. Sociale huurwoningen Gerealiseerde sociale huurwoningen Gerealiseerde sociale huurwoningen voor bindend sociaal objectief Huurwoningen SVK woningen verhuurd onder sociaal huurstelstel Gemeente OCMW Vlaams Woningfonds Bestaande Bijkomend Totaal Totaal gerealiseerde sociale huurwoningen: Percentage gerealiseerde sociale huurwoningen t.o.v. bindend sociaal objectief: 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 153 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Het percentage gerealiseerde sociale huurwoningen (sinds de nulmeting van 2007) is 0. Dit is uiteraard lager dan het gemiddelde van de provincie (26,78). Het percentage totaal aantal bestaande huurwoningen in de gemeente bedraagt 1, Sociale koopwoningen Gerealiseerde sociale koopwoningen voor bindend sociaal objectief Totaal 0 Percentage gerealiseerde sociale koopwoningen t.o.v. bindend sociaal objectief: 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 57 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen 37 Bestaande sociale huurwoningen Bestaande sociale huurwoningen Huurwoningen SVK woningen verhuurd onder sociaal huurstelstel Gemeente OCMW Vlaams Woningfonds Totaal bestaande huurwoningen 2012: 107 Percentage sociale huurwoningen 2012: 107 woongelegenheden t.o.v huishoudens (jaar 2009): 1,45 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen 106

107 Het percentage gerealiseerde sociale koopwoningen in de gemeente is lager dan het gemiddelde van de provincie (13,20). 3. Sociale kavels Gerealiseerde sociale kavels voor bindend sociaal objectief Totaal 0 Percentage gerealiseerde sociale kavels t.o.v. bindend sociaal objectief: 0 sociale woongelegenheden t.o.v. bindend sociaal objectief t.b.v. 2 woongelegenheden: 0 Bron: Jaarverslag Wonen-Vlaanderen Sinds de nulmeting van 2007 zijn er geen sociale kavels gerealiseerd. 4. Totaal Sinds de nulmeting van 31 december 2007 zijn geen sociale woongelegenheden gerealiseerd. Rekening houdend met het bindend sociaal objectief betekent dit dat nog 212 sociale woongelegenheden gerealiseerd moeten worden. 107

108 Hoofdstuk 4. Invulling nog te realiseren sociale projecten De invulling voor deze 212 sociale woongelegenheden kan gebeuren aan de hand van: - de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden, al dan niet volledig ontwikkeld door de sociale huisvestingsmaatschappij en de realisatie in woongebied (de Ministeriële Omzendbrief van 4 april 2014 verduidelijkt de voorwaarden voor het opleggen van een sociaal woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen naar aanleiding van de vernietiging van de sociale lastenregeling door het Grondwettelijk Hof 38 ); - het opleggen van een sociaal woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen; - het actieprogramma gronden Vlaamse besturen; - de verhuur door het Sociaal Verhuurkantoor van huurwoningen voor een duur van meer dan 9 jaar; - het voorkooprecht voorzien in de Vlaamse Wooncode. Omzendbrief betreffende de mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren Omwille van de vernietiging van de socialelastenregeling bestond de noodzaak om de voorwaarden voor het opleggen van een sociaal woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verduidelijken. De gemeenten moeten immers nog steeds het bindend sociaal objectief behalen. De Omzendbrief van 4 april 2014 maakt melding van volgende voorwaarden: 1) De verankering van het sociaal woonaanbod moet gebiedsspecifiek zijn. De gemeenten moeten de gronden waar het sociaal woonaanbod gerealiseerd zal worden, ondubbelzinnig aanduiden in het ruimtelijk uitvoeringsplan. De plannende overheid moet de keuze voor deze gronden motiveren (op basis van ruimtelijke overwegingen, eigendomsstructuur, relatie met andere bouwprojecten, ). De omzendbrief stelt dat een generieke bepaling voor de volledige gemeente niet meer tot de mogelijkheden behoort. Gemeenten zouden, volgens de omzendbrief, onder meer geen stedenbouwkundige verordening of RUP voor het volledige grondgebied kunnen invoeren. 2) Het opleggen van het verplicht sociaal woonaanbod moet evenredig zijn met het realiseren van de sociale doelstelling. De overheid zal moeten aantonen dat de verplichting noodzakelijk is. Ze kan daarbij onder meer verwijzen naar het bindend sociaal objectief of de wachtlijsten van de kandidaathuurders. Om evenredig te zijn, zal de gemeente moeten aantonen dat: er onvoldoende realiseerbare gronden in eigendom van (semi)publieke rechtspersonen zijn; de resultaten van het overleg met de private actoren ontoereikend zijn. Verder bepaalt de omzendbrief dat het opleggen van sociale lasten enkel evenredig kan zijn mits compensatie of wanneer een win-win situatie ontstaat voor de overheid en de eigenaar of ontwikkelaar. 38 Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest van 7 november 2013 de bepalingen van het Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid over de normen sociaal woonaanbod en de sociale lasten vernietigd. 108

109 3) De belanghebbenden moeten rechtszekerheid hebben over de stedenbouwkundige voorschriften. Alle belanghebbenden moeten kunnen voorzien welke handelingen (of vergunningsaanvragen) toegelaten zijn volgens de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP. In het kader van de voorzienbaarheid is het voor grondeigenaars en ontwikkelaars van belang te weten op welke percelen het sociaal woonaanbod zal worden gerealiseerd. Indien er verscheidene grondeigenaars zijn, kan het louter opleggen van een percentage binnen de totale zone leiden tot onzekerheid. Zo zouden bijvoorbeeld de eigenaars of ontwikkelaars die als eerste een vergunningsaanvraag indienen voor een ontwikkeling binnen de zone kunnen ontsnappen aan de verplichting tot realisatie van een sociaal woonaanbod, terwijl de laatste aanvragers dan het volledige percentage sociaal woonaanbod zouden moeten realiseren. De omzendbrief stelt dat het aangewezen is om voorafgaand aan het RUP met de grondeigenaars of ontwikkelaars na te gaan hoe het sociaal woonaanbod gerealiseerd kan worden. Actieprogramma gronden Vlaamse besturen Het actieprogramma voorziet dat de gemeente er over waakt dat de diverse Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen geconcerteerde acties ondernemen zodat ten minste een kwart van de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen aangewend wordt voor de realisatie van een sociaal woonaanbod. Het artikel 1.2 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid verstaat onder: * bouwgronden: gronden, met uitsluiting van kavels, die palen aan een voldoende uitgeruste weg en gelegen zijn in een woongebied of in een woonuitbreidingsgebied dat reeds voor bebouwing in aanmerking komt. In woonuitbreidingsgebieden komt de vergunningsaanvraag van een sociale woonorganisatie en die voldoet aan de in artikel 145/7 van het Decreet Ruimtelijk Ordening bepaalde voorwaarden, voor bebouwing in aanmerking. De voorwaarden houden in dat: - de gronden niet gelegen zijn in een overstromingsgebied; - de gronden palen aan woongebied, al dan niet met landelijk karakter; - de gronden niet worden belast door een bouwverbod ingevolge het decreet tot bescherming van de kustduinen; - het aangevraagde geen betekenisvolle aantasting vormt van de natuurlijke kenmerken van een speciale habitat- of vogelbeschermingszone, of komt ondanks het sociaal karakter van de geplande activiteit niet in aanmerking voor een afwijking vermeld in artikel 36ter, 5 van het Decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu; - de inrichtingsaspecten van het bouw- of verkavelingsproject in overeenstemming zijn met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening. * kavels: de in een verkavelingsvergunning van een niet vervallen verkaveling afgebakende percelen. 109

110 Artikel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid bepaalt dat de onbebouwde bouwgronden of kavels niet worden opgenomen in het actieprogramma indien: - zij zijn kennelijk rechtstreeks dienstig voor de uitoefening van de taak van de betrokken rechtspersoon; - zij zijn ingericht als collectieve voorzieningen, met inbegrip van hun aanhorigheden; - zij het voorwerp zijn van een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of gebruik; - zij worden verpacht ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waarbij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden geleverd; - zij in het kalenderjaar voorafgaand aan het heffingsjaar geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem; - zij onderworpen zijn aan een bouwverbod of aan enige andere erfdienstbaarheid tot openbaar nut die woningbouw onmogelijk maakt; - de onmogelijkheid om woningen op te richten voortvloeit uit een vreemde oorzaak die het Vlaamse bestuur niet kan worden toegerekend, zoals de beperkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fysieke toestand; - zij blijkens een ten minste reeds voorlopig vastgesteld of voorlopig aangenomen ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg een met wonen onverenigbare bestemming krijgen. In de gemeente is er één bebouwbaar onbebouwd perceel in handen van een publiek rechtspersoon. Het betreft een grond gelegen aan de Beekstraat met een oppervlakte van 33 are. Verhuur door Sociaal Verhuurkantoor van huurwoningen voor een duur van meer dan 9 jaar Woongelegenheden die het Sociaal Verhuurkantoor verhuurt voor een duur van meer dan 9 jaar, komen in aanmerking voor het sociaal objectief. De gemeente is aangesloten bij het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen. Voorkooprecht voorzien in de Vlaamse Wooncode De gemeenten, sociale huisvestingsmaatschappijen en de VMSW beschikken in welomschreven situaties over een voorkooprecht om sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels te realiseren. Algemeen gesteld, geldt het voorkooprecht voor: - woningen die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen; - woningen waaraan de VMSW, de SHM s, de gemeenten en de OCMW s renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in toepassing van artikel 18, 2 en 90 Vlaamse Wooncode; - woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn. Het recht van voorkoop geldt niet in het geval van verkoop aan bevoorrechte kopers In geval van verkoop aan: de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de eigenaar; de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de eigenaar; de mede-eigenaar, ongeacht of de onverdeeldheid ophoudt of niet. 110

111 De aanwending van dit voorkooprecht levert meestal een eerder klein aantal sociale woongelegenheden op. Besluit De aansnijding van woonuitbreidingsgebied, al dien niet volledig ontwikkeld door de sociale huisvestingsmaatschappij, lijkt noodzakelijk om het sociaal objectief te behalen. de echtgenoot, de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de mede-eigenaar; de afstammelingen of geadopteerde kinderen van de echtgenoot van de mede-eigenaar; de echtgenoten van voormelde afstammelingen of geadopteerde kinderen. Onder echtgenoot van de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind, worden eveneens begrepen, de persoon die met de eigenaar, mede-eigenaar, afstammeling of geadopteerd kind wettelijk samenwoont of er ten minste één jaar ononderbroken mee samenwoont en er een gemeenschappelijke huishouding mee voert; 2. Wanneer de pachter zijn recht van voorkoop overeenkomstig de pachtwet uitoefent; 3. In geval van verkoop aan de huidige pachter op voorwaarde dat deze kan bewijzen dat hij reeds minstens één kalenderjaar pachter is, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopovereenkomst vaste datum heeft verkregen. 111

112 BETAALBAARHEID WONEN 112

113 Deel I. Socio-economische gegevens gemiddeld inkomen per inwoner gemiddelde verkoopprijs woonhuizen Bron: FOD Economie - ADSEI Bron: FOD Economie - ADSEI Mediaan inkomen Het mediaan inkomen is het laagst in de statistische sectoren: - Stationsstraat (); - Brul (); - Boekentveld (); Het mediaan inkomen is het hoogst in de statistische sectoren: - Herenthout (); - Eiland-Mussenzele (); - Borrekent (Denderhoutem). Bron data: ADSEI, inkomstenjaar 2009 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Het gemiddeld inkomen is sinds 1991 toegenomen met een factor 2,3. De gemiddelde verkoopprijs voor woonhuizen is echter meer dan verdrievoudigd. Dit heeft repercussies op de betaalbaarheid van wonen. De betaalbaarheid van wonen evolueerde vooral negatief voor de private huurders. Analyses van de evoluties van woonuitgaven en besteedbare inkomens tonen aan dat deze groeiende kloof tussen private huurders en afbetalende eigenaars het gevolg is van een groeiende inkomenskloof. De afbetaling van de lening steeg meer dan de huur, maar deze verschillen werden meer dan gecompenseerd door een verschillende inkomensevolutie. Bijgevolg evolueerde de situatie voor eigenaars met hypotheek gunstiger dan voor de huurders. Bij de huurders zijn het vooral de huishoudens met de laagste inkomens, de gepensioneerden en de eenoudergezinnen waarvoor het equivalent resterend inkomen tussen 1992 en 2005 het meest afnam. 113

114 Ook bij de eigenaars zijn er groepen waarvoor de betaalbaarheid er op achteruit ging. Dit is vooral zo voor gepensioneerden. (bron: Sien Winters, Is wonen in Vlaanderen betaalbaar?, Antwerpen Apeldoorn Garant, 2011). 114

115 Deel II. Verkoopprijzen en transacties Hoofdstuk 1. Gewone woonhuizen 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs woonhuizen haaltert arrondissement aalst provincie Bron: FOD Economie - ADSEI De prijzen voor gewone woonhuizen situeren zich beneden de gemiddelde prijzen van de provincie Oost-Vlaanderen, maar boven deze van het arrondissement Aalst. Tussen de jaren 2000 en 2003 stegen de prijzen geleidelijk. Tussen 2004 en 2007 vond er een uitzonderlijk hoge stijging plaats. In een tijdspanne van 10 jaar ( ) zijn de prijzen verdubbeld. Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs gewone woonhuizen De gemiddelde verkoopprijs van de gewone woonhuizen in is vergelijkbaar met de omringende gemeenten. De gemiddelde verkoopprijs van de gewone woonhuizen is hoger in de regio Gent. Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 115

116 Oost-Vlaanderen Evolutie van de gemiddelde prijzen van de woonhuizen (2000 = index 100) Sinds 2000 is de verkoopprijs van de gewone woonhuizen in vergelijking met de andere gemeenten uit de provincie sterk gestegen (meer dan een verdubbeling). Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: 30 Tweede kwartaal 2012: 32 Derde kwartaal 2012: 40 Het aantal transacties kende een daling in de periode 2005 en In 2010 en 2011 steeg het aantal transacties opnieuw. 116

117 Hoofdstuk 2. Appartementen, flats en studio s 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs haaltert arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs appartementen, flats, studio s In is de gemiddelde verkoopprijs van de appartementen, flats en studio s gelijklopend met de gemeenten van het arrondissement. In de regio Gent ligt de gemiddelde verkoopprijs van de appartementen, flats en studio s hoger. Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be Oost-Vlaanderen Evolutie van de gemiddelde prijzen van de appartementen, flats, studio s Index (2000 = index 100) De gemiddelde verkoopprijs van de appartementen, flats en studio s is in sinds 2000, in vergelijking met de andere gemeenten, gemiddeld gestegen (een verdubbeling). Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 117

118 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: 8 Tweede kwartaal 2012: 3 Derde kwartaal 2012: 1 118

119 Hoofdstuk 3. Villa s, bungalows en landhuizen 1. Gemiddelde verkoopprijs Gemeente Arrondissement Aalst Provincie Oost-Vlaanderen Bron: FOD Economie - ADSEI gemiddelde verkoopprijs villa's, landhuizen, bungalows haaltert arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Gemiddelde verkoopprijs villa s, bungalows, landhuizen De gemiddelde verkoopprijs van de villa s, landhuizen en bungalows is in gelijklopend met de prijzen van de andere gemeenten van het arrondissement. Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 2. Mediaanprijs Bron: FOD Economie - ADSEI 119

120 3. Aantal transacties Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal 2012: / Tweede kwartaal 2012: 8 Derde kwartaal 2012: 2 120

121 Hoofdstuk 4. Bouwgrond 1. Gemiddelde verkoopprijs gemeente ,33 23,13 35,31 59,06 92,94 103,23 146,35 123,56 124,89 122,51 135,03 arrondissement Aalst ,78 21,35 31,48 48,75 85,09 102,54 119,34 130,33 126, ,83 provincie Oost-Vlaanderen ,09 22,75 35,23 52,82 105,68 115,55 121,89 135,75 150,09 153,23 150,27 Bron: FOD Economie - ADSEI bouwgrond haaltert arrondissement aalst provincie Oost-Vlaanderen Prijzen bouwgrond behoort tot de gemeenten waar de gemiddelde prijs van de bouwgrond (voor het jaar 2010) lager is dan in de omringende gemeenten. Over het algemeen zijn de gemiddelde prijzen van de bouwgrond conform aan deze van het arrondissement Aalst. Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 121

122 Oost-Vlaanderen Evolutie van de gemiddelde prijzen van de bouwgronden (2000 = index 100) Sinds 2000 zijn de gemiddelde prijzen van de bouwgronden sterk gestegen, doch minder sterk dan in de meeste gemeenten van het arrondissement. Het groeipercentage was bijvoorbeeld hoger in Erpe-Mere, Herzele en Geraardsbergen. Bron data: ADSEI via be.stat, 2010 Verwerking: Steunpunt Sociale Planning Oost-Vlaanderen, socialeplanning@oost-vlaanderen.be 2. Mediaanprijs gemeente Bron: FOD Economie - ADSEI 3. Aantal transacties gemeente Bron: FOD Economie - ADSEI Eerste kwartaal: 9 Tweede kwartaal: 9 Derde kwartaal: 4 122

123 Hoofdstuk 5. Vergelijking gemiddelde verkoopprijzen vergelijking gemiddelde verkoopprijzen woonhuizen, appartementen en villa's woonhuizen appartementen, flats, studio's villa's, landhuizen, bungalows Bron: FOD Economie - ADSEI 123

124 WOONKWALITEIT 124

125 Deel I. Leegstand Leegstand opsporen is een vorm van preventie. Leegstand kan immers een voorstadium zijn van verwaarlozing en verkrotting of een middel om te speculeren op vastgoedprijzen. In het begin van de jaren negentig zijn enkele stedelijke gemeenten begonnen met het opsporen van leegstaande en verkrotte gebouwen, met daaraan gekoppeld eigen heffingsreglementen. In 1996 vaardigde het Vlaams gewest zelf regels uit. Dit leidde tot de bekende inventaris, met drie lijsten: leegstand, verwaarlozing en ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen. Het Decreet Grond- en Pandenbeleid heeft de leegstandslijst sinds 1 januari 2010 overgeheveld naar de gemeenten en omgevormd tot het leegstandsregister. Elke gemeente is verplicht een leegstandsregister te houden. In een reglement stelt de gemeente de indicaties die aanleiding geven tot leegstand vast. Het leegstandsregister is gedigitaliseerd via de online-toepassing RWO-datamanager. Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd indien meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met: - hetzij de woonfunctie; - hetzij elke andere door de Vlaamse regering omschreven functie die een effectief en niet occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengt. Deze lijst is op dit moment nog niet opgemaakt. Gemeenten hebben de mogelijkheid een leegstandsheffing in te voeren. Het Decreet stelt de minimumaanslag vast. De gemeente heeft op 27 mei 2013 een reglement leegstandsheffing goedgekeurd. De basisheffing bedraagt: a) EUR voor een leegstaand gebouw; b) EUR voor een eengezinswoning; c) 125 EUR voor een individuele kamer of studentenkamer zoals gedefinieerd in het Kamerdecreet; d) 400 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder b) en c). Vanaf het tweede opeenvolgende aanslagjaar, wordt de bovenvermelde heffing verdubbeld. De leegstandsheffing is verschuldigd voor gebouwen en woningen die gedurende twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het leegstandsregister. 125

126 De procedure verloopt volgens onderstaand schema: vaststelling leegstand opstellen: administratieve akte fotodossier beschrijvend verslag kennisgeving beslissing tot opname 30 dagen vanaf kennisgeving: Beroep 90 dagen vanaf betekening beroepschrift beoordeling door college/gemachtigde beroep gegrond beroep onontvankelijk geen tijdige beslissing beroep ongegrond geen beroep Effectieve opname in leegstandsregister retroactief vanaf datum administratieve akte vernietiging beslissing tot opname vaststellingen administratieve akte mogen niet aangewend worden voor nieuwe beslissing 126

127 Deel II. Verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid Van alle regio s in West-Europa heeft Vlaanderen een van de slechtste woningbestanden 40. Er bestaan verschillende instrumenten om de achteruitgang van het woonpatrimonium in een gemeente te bestrijden: De opname van het gebouw of de woning op de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen Verwaarlozing: een gebouw of een woning wordt als verwaarloosd beschouwd wanneer het ernstig zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan de buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten 41. De opname van de woning op de lijst van ongeschikte woningen Een ongeschikte woning of kamer voldoet niet aan de minimale kwaliteitsnormen zoals die zijn gesteld in de Vlaamse Wooncode (voor een woning) 42 of in het Kamerdecreet (voor een kamer) 43. De opname van de woning op de lijst van onbewoonbaar verklaarde woningen Een gemeente kan een woning (of een kamer) onbewoonbaar verklaren op basis van de Nieuwe Gemeentewet 44 of op basis van de Vlaamse Wooncode 45. De procedure van de Nieuwe Gemeentewet is slechts van toepassing indien het zeer dringende en ernstige situaties betreft, waarbij de gemeente optreedt om erger te voorkomen. Problemen met uitwendige kenmerking staan centraal. Concreet is van een ernstige situatie sprake indien de openbare veiligheid of gezondheid in het gedrang is. Een onbewoonbaarverklaring op basis van de Vlaamse Wooncode wordt uitgesproken omdat verdere bewoning niet langer aanvaardbaar is. Problemen met inwendige kenmerken (vocht, schimmel, elektrocutiegevaar) staan er centraal 40 Handboek Lokaal Woonbeleid, Politeia, Brussel, 2012, Aflevering 2, 4.6/1. 41 Artikel 29 Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996, B.S. 30 december 1995 (hierna verder genoemd: Heffingsdecreet). 42 Artikel 6 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997(hierna verder genoemd: Vlaamse Wooncode). 43 Artikel 16 Decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers, B.S. 7 maart 1997 (hierna verder genoemd: Kamerdecreet). 44 Artikel NGW. 45 Artikel 15 en 16 Vlaamse Wooncode. 127

128 Deel III. Registeropmaak, inventarisbeheer en heffingen De registeropmaak, het inventarisbeheer en de heffingen van/op leegstaande, verwaarloosde, ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen of gebouwen is als volgt geregeld: Er zijn drie registers: het leegstandsregister; de inventaris van verkrotte woningen en gebouwen, die bestaat uit twee lijsten: o de lijst met verwaarloosde woningen en gebouwen; o de lijst met ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen; o (de lijst met leegstaande gebouwen en woningen is overgeheveld naar de gemeenten en vervangen door het leegstandsregister); de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten (om een onderscheid te maken tussen leegstaande gebouwen en leegstaande bedrijfsruimten geldt als criterium de oppervlakte van het perceel: leegstaande gebouwen minder dan 500 m 2 worden opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister, gebouwen meer dan 500 m 2 worden geplaatst in de inventaris van bedrijfsruimten); De inventarisbeheerder is, voor wat betreft: het leegstandsregister: de gemeente; de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: het agentschap Wonen-Vlaanderen tenzij de gemeente een aanvraag heeft ingediend om zelf de inventaris te beheren (in Oost- Vlaanderen beheren Aalter en Sint-Lievens-Houtem de inventaris zelf); de inventaris van leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: het departement RWO; De heffingen zijn, voor wat betreft: de leegstaande gebouwen en woningen: een gemeentelijke leegstandsheffing. Er bestaan dus geen gemeentelijke opcentiemen meer; de verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement; de leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten: een gewestelijke heffing en eventueel, gemeentelijke opcentiemen of een gemeentelijk belastingreglement. 128

129 Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten REGISTER Leegstandsregister Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst verwaarloosde woningen en gebouwen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris verkrotte woningen en gebouwen: Lijst ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen Inventaris leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten INVENTARISBEHEERDER Gemeente Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Agentschap Wonen-Vlaanderen (tenzij aanvraag door gemeente zelf) Departement RWO Leegstaande gebouwen en woningen Verwaarloosde gebouwen en woningen Ongeschikte woningen Onbewoonbare woningen Leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten HEFFING Gemeentelijke leegstandsheffing - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen 46 - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement - Gewestelijke heffing - Gemeentelijke opcentiemen - Gemeentelijk belastingreglement 46 H.v.C. 24 mei 2012: Volgens het Hof van Cassatie is een lokale belasting, gesteund op een van de wezenlijke componenten die de grondslag van de inkomstenbelastingen bepalen, verboden. Het kadastraal inkomen is de grondslag van de onroerende voorheffing, dus een wezenlijke component van het netto-belastbaar inkomen in de personenbelasting. Gemeentebelastingen kunnen het kadastraal inkomen dus niet als grondslag nemen. Dit verbod geldt volgens het Hof evenzeer voor de opcentiemen op een basisbelasting die het kadastraal inkomen als grondslag heeft. 129

130 * De gemeente is geen inventarisbeheerder van de lijsten met verwaarloosde woningen en gebouwen en de ongeschikte en onbewoonbaar verklaarde woningen. * Vooralsnog heeft de gemeente geen eigen belastingreglementen voor: - verwaarloosde gebouwen en woningen; - ongeschikte woningen; - onbewoonbare woningen; - leegstaande en verkrotte bedrijfsruimten. 130

131 Deel IV. Analyse registers en aangevraagde onderzoeken ongeschikt/onbewoonbaar verklaarde woningen Ongeschikt/onbewoonbaar aantal panden ooit geinventariseerd 32 Ongeschikt/onbewoonbaar aantal panden op inventaris op 19/05/ verwaarloosde woningen Verwaarlozing aantal panden ooit geinventariseerd 20 Verwaarlozing aantal panden op inventaris op 31/12/ Bron: Wonen-Vlaanderen Aantal onderzoeken administratieve procedure Wooncode 7 Bron: Wonen-Vlaanderen, 2013 Aantal onderzoeken huur nieuwe woning 0 Aantal onderzoeken huur verlaten woning 1 Totaal aantal woningonderzoeken 8 Aantal adviezen ongeschiktheid 6 Aantal adviezen ongeschikt en onbewoonbaar 1 Totaal aantal adviezen 7 Aantal genomen besluiten op basis VWC 0 Aantal inventarisaties 0 leegstaande woningen Leegstaande woningen geïnventariseerd in Bron: Gemeente 131

132 PREMIES 132

133 Deel I. Overzicht Op de onderscheiden niveaus zijn de volgende premies beschikbaar: Federaal belastingvermindering-belastingkrediet dakisolatie belastingvermindering inbraak- en brandpreventie voordelig btw-tarief 6 renovatie woningen ouder dan 5 jaar Vlaanderen Verbouwen verbeteringspremie renovatiepremie aanpassingspremie voor ouderen Kopen verzekering gewaarborgd wonen sociale lening VMSW lening Vlaams Woningfonds belastingvermindering renovatieovereenkomsten Huren tegemoetkoming in de huurprijs lagere huurprijs door vermindering onroerende voorheffing tussenkomst huurwaarborg huurpremie Erfgoed fiscale aftrek voor onroerend erfgoed Vlaamse onderhoudspremie Vlaamse restauratiepremie Provincie aanvullende lening kopen, bouwen en verbouwen woningen aansluiting openbaar netwerk kleine landschapselementen Eandis 133

134 sociaal dakisolatieproject dakisolatie/zoldervloerisolatie buitenmuurisolatie/spouwisolatie vloerisolatie hoogrendementsbeglazing bestaande woningen - warm water warmtepomp zonneboiler sanitair warm water (met ruimteverwarming) condensatieketel nieuwe woningen energieprestatiepeilpremies (eventueel met zonneboiler) overige kortingsbon koelkast/wasmachine groene stroomcertificaten Solva goedkope lening energiebesparende maatregelen Gemeente isolatiepremie premie hoogrendementsbeglazing premie condensatieketel premie hemelwaterinstallatie bij bestaande woningen of verbouwingen 134