Starters in het nauw

Transcriptie

1 35 Starters in het nauw De toegang van starters op de woningmarkt wordt in toenemende mate onmogelijk Zij moeten momenteel bijna 40 procent van hun inkomen reserveren voor woonlasten indien zij de koopmarkt willen betreden. Dit percentage is de afgelopen jaren sterk gestegen, ondanks een daling van de rentestand tot het huidige, historisch lage niveau. Ondersteunende maatregen zijn nodig. door Dirk Brounen Universitair Hoofddocent aan de RSM Erasmus Universiteit in Rotterdam. Brounen maakt deel uit van het Woningmarkt Expertise Centrum (WEC), Vandaag de dag is de woningmarkt een zeer populair gespreksonderwerp. Huiseigenaren pronken graag met hun papieren winsten die zij de afgelopen jaren moeiteloos hebben opgebouwd. De prijsontwikkeling van de modale woning, zoals weergegeven in figuur 1, is tijdens het voorgaande decennium steeds meer gaan lijken op een sneltrein die op drift is geraakt. Hoewel deze sneltrein vaart minderde gedurende de recessiejaren, lijkt sinds verleden jaar weer een nieuwe tempoversnelling ingezet. Recente NVM-cijfers laten zien dat over het afgelopen jaar de Nederlandse koopprijzen met 5,4% zijn gestegen, in een periode waarin het algehele prijspeil met 1,7% steeg. Maar terwijl eigenaren genieten van deze moeiteloze welvaartsaanwas, klagen starters steeds vaker over het gebrek aan betaalbare woningen en de lange wachtlijsten voor het alternatief, de goedkope huurwoning. De instroom van starters is van vitaal belang voor de gezondheid van de algehele woningmarkt. Starters stimuleren immers de doorstroming op de markt door de onderkant van de woningmarkt te voorzien van de benodigde liquiditeit. Uit cijfers van het Ministerie van VROM blijkt dat in het jaar 2002 starters bij maar liefst vier van de tien transacties betrokken waren. Wanneer de vraag vanuit deze doelgroep weg zou vallen, heeft dat grote gevolgen voor alle segmenten van de woningmarkt.

2 de noodklok , , , , , J a n- 7 0 J a n- 7 4 J a n J a n- 8 2 J a n- 8 6 J a n J a n- 9 4 J a n- 9 8 J a n- 0 2 J a n- 0 6 figuur 1 Koopprijs van de modale Nederlandse woning sinds 1970 Dit artikel bestudeert de positie van starters op de Nederlandse koopwoningmarkt op basis van feiten. Allereerst zal de betaalbaarheid van een starterwoning kort worden bestudeerd. Vervolgens wordt het heden vergeleken met het verleden, opdat een beter beeld ontstaat van de houdbaarheid van de huidige situatie. Daartoe wordt de ontwikkeling van het besteedbare inkomen, de prijzen van starterwoningen, het fiscale stelsel en uiteraard de stand van de hypotheekrente integraal overwogen. Vervolgens wordt er een korte blik geworpen over de grenzen. Hoe verhoudt de Nederlandse situatie zich tot de positie van starters in de landen om ons heen? De betaalbaarheid onder de loep Een belangrijke graadmeter voor de spanning op de koopwoningmarkt is de betaalbaarheid. Verschillende instanties hanteren uiteenlopende definities van deze maatstaf, maar de grote overeenkomst is dat ze allemaal de nominale prijsfluctuaties corrigeren voor veranderingen in inkomens en hypotheekrente. 1 Op deze wijze ontstaat een beeld van de verhouding tussen de woonlasten, een functie van de rente en de koopprijs enerzijds en de inkomens van huiseigenaren anderzijds. Indien deze verhouding ver boven het langetermijngemiddelde uitstijgt, kan dit worden geïnterpreteerd als signaal dat huizenprijzen onbetaalbaar raken en dat maatschappelijke en economische gevolgen niet langer uitblijven. De betaalbaarheidmaatstaf die in deze studie wordt gebruikt, is de zogenoemde woonquote. Deze quote deelt de kosten van een koopwoning op het gemiddelde inkomen van de bewoner en verschaft op deze wijze een helder inzicht

3 Dirk Brounen Starters in het nauw 37 in de relatieve kosten van wonen, zonder dat er gebruik wordt gemaakt van een moeilijk te interpreteren index. Verder kan een dergelijke quote worden opgesteld voor verschillende segmenten van de markt, door bijvoorbeeld de appartementenprijzen te koppelen aan de ontwikkeling van de modale inkomens. Daarbij wordt rekening gehouden met de marginale belastingtarieven per inkomensgroep, opdat een zo scherp mogelijk beeld ontstaat van de effectieve financiële druk per segment. Allereerst zal de woonquote kort worden ontleed. Deze quote berekent de netto effectieve maandlasten op basis van de mediane huizenprijzen van de NVM en de gemiddelde hypotheekrente van de Nederlandsche Bank (DNB). Deze berekeningen zijn gebaseerd op de gangbaarste hypotheekstructuur (spaar plus aflossingsvrij) en neemt de renteaftrek expliciet op in de berekening van de netto maandlast. Tevens worden de overwaarden op voorgaande woningen meegewogen in deze geaggregeerde eerste verkenning. Deze berekeningen leiden tot een ontwikkeling van de gemiddelde woonquote, zoals deze in Figuur 2 staat weergegeven. 35% 30% 25% 20% 1 5% 1 0% 5% 0% Jan-70 Jan-74 Jan-78 Jan-82 Jan-86 Jan-90 Jan-94 Jan-98 Jan-02 figuur 2 Gemiddelde woonquote sinds 1970 Figuur 2 laat zien hoe de woonlasten als fractie van het beschikbare inkomen van een huishouden hebben geschommeld. Eind jaren zeventig steeg de woonquote als gevolg van een stijging van zowel de huizenprijzen als de rente, terwijl de stijging van de quote eind jaren negentig uitsluitend een resultaat is van koopprijsstijgingen (afgevlakt door een dalende rente en stijgende inkomens in die periode). Deze quote is een directe indicatie van de financiële druk op het huishoudboekje van de gemiddelde Nederlandse woningbezitter.

4 de noodklok 38 Starters en betaalbaarheid Het gemiddelde verloop uit Figuur 2 doet uiteraard geen recht aan de nuances die op de woningmarkt aanwezig zijn. Zo bestaan er grote verschillen in prijsniveau tussen diverse types woningen en lopen de inkomens sterk uiteen tussen de verschillende huishoudens. Om te voorzien in een indicatie van deze nuances is de analyse van Figuur 2 ook uitgevoerd voor zes deelmarkten. Zo is de prijsontwikkeling van appartementen, het goedkoopste type woning, gekoppeld aan het modale inkomen. Daarnaast is de prijsontwikkeling van tussenwoningen gekoppeld aan anderhalf keer het modale inkomen, aangezien deze duurdere woningen worden bewoond door huishoudens met een bovenmodaal inkomen. In deze lijn is de prijsontwikkeling van de duurste categorie woningen, de vrijstaande woningen, gekoppeld aan de ontwikkeling van tweeënhalf keer het modale inkomen. Naast deze opsplitsing naar prijspeil is ook speciale aandacht voor twee doelgroepen; de starters en de 60+ ers. Starters worden in deze analyse gekenschetst door een hoge loan-to-value ratio van 120% (de tophypotheek), verdienen een startsalaris van 75% van het modale Nederlandse inkomen en bewonen de prijscategorie van appartementen. De toegang tot de koopmarkt De 60+ ers worden in deze studie wordt voor steeds meer geprofileerd als huishoudens met beroepsgroepen elk jaar weer een betrekkelijk lage loan-to-value ratio van 50% (in verband met de opgebouwde overwaarden), verdienen onmogelijker anderhalf keer modaal en bewonen de tussenwoningen. Hypotheekrentes zijn uniform voor alle deelanalyses en de fiscale behandeling is uiteraard inkomensafhankelijk en zal per deelmarkt worden uitgewerkt conform de geldende regels. Figuur 3 toont het resultaat van deze verfijnde kijk op de betaalbaarheid. De dynamiek in Figuur 3 laat zien dat vooral de starters op de woningmarkt de meeste financiële druk ervaren. Over de afgelopen twintig jaren hebben zij maandelijks een derde deel van hun besteedbare inkomen verwoond. De laatste jaren ligt dit percentage zelfs in de buurt van 40%. De meer seniore huiseigenaren, de 60+ ers in deze analyse, kunnen dankzij een relatief lage hypotheek en een ruimer inkomen na aftrek van hun woonlasten nog beschikken over 90% van hun besteedbare inkomen. Onze analyse wijst uit dat bewoners in de verschillende deelmarkten in 2005 werden geconfronteerd met een netto hypothecaire maandlast van 480 (appartementen), 570 (tussenwoningen), 970 (vrijstaande woningen), 495 (starters) en 280 (60+ ers).

5 Dirk Brounen Starters in het nauw 39 50% 40% S TAR T 30% 20% APP TUS VRIJ 1 0% 0% APP TUS VRIJ S TAR T 60+ Uiteraard zijn koopprijsstijgingen geen puur Nederlands fenomeen. Ook in de landen om ons heen zijn de huizenprijzen de laatste decennia sterk gestegen. Wel zijn er enorme verschillen waar te nemen in zowel het gemiddelde prijspeil als in de schommelingen uit het verleden. Figuur 4 toont deze verschillen en laat zien dat de gemiddelde koopwoning in Nederland en Groot-Brittannië in absolute termen de grootste investering vergt. Uiteraard is hierbij nog geen rekening gehouden met verschillen in besteedbare inkomens in deze vijf landen. Indien de inkomensontwikfiguur 3 Woonquotes per deelmarkt sinds 1985 Uit figuur 3 kunnen veel zaken worden herleid. Zo blijkt het eigenwoningbezit het grootste en het meest grillige beslag te leggen op het inkomen van starters. De ontwikkeling van deze druk is de afgelopen twintig jaren sterk toegenomen. Terwijl de gemiddelde starter in 1985 met ongeveer 25% van zijn maandelijks besteedbare inkomen de woningmarkt nog kon betreden, moet tegenwoordig ruim 40% van de inkomsten worden gereserveerd, ongeacht de lage rentestand van vandaag de dag. Uiteraard is deze 40% een gemiddelde voor deze deelmarkt, maar het betekent dat waar een jonge politieagent in 1985 nog een kleine woning kon kopen met zijn aanvangssalaris, tegenwoordig zijn zoon met hetzelfde beroep niet meer terecht kan op de koopwoningmarkt. De stijging in inkomen en de val in rente hebben de enorme prijsstijgingen aan de onderkant van de koopmarkt niet kunnen bijhouden, waardoor de toegang tot de koopmarkt voor steeds meer beroepsgroepen elk jaar weer onmogelijker wordt. Een blik over de grenzen

6 de noodklok , , , ,0 0 0 Nederland Duitsland 5 0,0 0 0 Frankrijk België 0 Groot-Brittannië België Frankrijk Duitsland Nederland Groot-Brittannië figuur 4 Gemiddelde koopprijzen internationaal sinds 1970 keling, de nationale hypotheekstructuren, de rentetarieven en het fiscale stelsel worden meegewogen, kan de betaalbaarheid voor starters in elk land globaal worden geschetst. Zo kan worden beoordeeld in hoeverre de gespannen situatie voor Nederlandse starters een algemeen fenomeen van deze tijd is, of dat er in Nederland toch echt een specifiek probleem aan het ontstaan is. Door voor elk land de woonquote met terugwerkende kracht te berekenen, ontstaat een tweede en eerlijker vergelijk tussen de verschillende landen. 2 Figuur 5 toont een samenvatting van een dergelijk vergelijk. Duidelijk is te zien dat hoewel ook wat betreft de woonquote Nederland en Groot-Brittannië momenteel de boventoon voeren, de verschillen tussen de vijf landen op basis van de woonquote nog maar minimaal zijn. Ook blijkt dat de dynamiek zoals deze in Figuur 2 voor Nederland staat weergegeven, internationaal zeer bescheiden mag worden genoemd. In de landen om ons heen is de financiële woonlast aanzienlijk minder stabiel geweest in het verleden. Dit is onder meer een resultaat van het verschil in hypotheekstructuur en rentevastperioden. Dit internationale vergelijk impliceert dat de Nederlandse situatie momenteel niet noemenswaardig afwijkt van de landen om ons heen. Wel is het zo dat de nominale koopprijzen in Nederland momenteel beduidend hoger liggen dan in de ons omringende landen. Maar wanneer bijvoorbeeld het fiscale stelsel in ogenschouw wordt genomen, vallen veel van de internationale prijsverschillen weg. Ook in landen als Groot-Brittannië en Frankrijk moeten potentiële starters bereid zijn een aanzienlijk deel van hun maandinkomen op te offeren om de koopwoningmarkt te kunnen betreden.

7 Dirk Brounen Starters in het nauw 41 60% 50% Duitsland 40% 30% 20% Frankrijk Groot-Brittannië Nederland 1 0% België 0% België Frankrijk Duitsland Nederland Groot-Brittannië figuur 5 Gemiddelde woonquotes internationaal sinds 1970 Samenvatting en conclusie De aankoop van de gemiddelde koopwoning in Nederland vergt momenteel , ofwel een netto maandlast van ruim 510 per maand, ofwel ruim 20% van het besteedbare maandelijkse inkomen. 3 Met deze ratio, de woonquote, loopt Nederland momenteel niet uit de pas vergeleken met de landen om ons heen. Uit bovenstaande analyse blijkt echter dat de betaalbaarheid van koopwoningen sterk verschilt tussen de verschillende deelmarkten. Zo is de financiële druk die uitgaat van het woningbezit voor 60+ ers momenteel minder dan de helft van het nationale gemiddelde. Zij kunnen momenteel na aftrek van hun woonlasten nog beschikken over 90% van hun inkomen, wat een resultaat is van betrekkelijk kleine hypotheken door historische overwaarden. Aan het andere einde van dit spectrum bevinden zich de starters. Zij moeten momenteel bijna 40% van hun inkomen reserveren voor woonlasten indien zij de koopmarkt willen betreden. Dit percentage is de afgelopen jaren sterk gestegen, ondanks een daling van de rentestand tot het huidige, historisch lage, niveau. Dit betekent dat waar een jonge politieagent in 1985 nog een kleine woning kon kopen met zijn aanvangssalaris, tegenwoordig zijn zoon met hetzelfde beroep niet meer terecht kan op de koopwoningmarkt; starterssalarissen zijn vaak niet meer toereikend. De hoge woonquote voor starters is zorgelijk, de rek is er als het ware uit. Zeker aangezien de lage rentestand voor de toekomst weinig soelaas biedt. Verder lijken de overheid en de grootbanken de financieringsmogelijkheden door betrekkelijk riskante tophypotheken aan banden te willen

8 de noodklok 42 leggen. Twee van de vijf ingrediënten van de woonquote, de rentestand en de loan-to-value ratio, staan dus momenteel onder druk. Daarnaast lijken de inkomens niet al te veel te stijgen op korte termijn, waardoor ook daar weinig ruimte ontstaat voor een verlaging van de woonquote. Daarnaast zijn de huizenprijzen weer begonnen aan een indrukwekkende stijging, dus blijft over: de fiscus. De positie van starters zou kunnen worden verbeterd door herverdeling van de rentevoordelen binnen het huidige fiscale stelsel. De bovenkant van de Nederlandse woningmarkt bestaat immers al voor het grootste deel uit koopwoningen. Eigenwoningbezit binnen dit topsegment behoeft vanuit het oogpunt van bevordering van eigenwoningbezit weinig stimulans langs fiscale wegen. De onderkant van de woningmarkt ligt echter nog steeds grotendeels in de huursector besloten. Herverdelende maatregelen zouden de maandlasten voor starters kunnen verlagen, opdat ook de onderkant van de koopwoningmarkt kan worden voorzien van een noodzakelijke doorbloeding. Een startertoelage, gefinancierd vanuit een aftopping van de aftrekbaarheid, zou deze situatie kunnen verlichten. Daarnaast kunnen grootschalige verkoopprogramma s vanuit de huurmarkt de spanningen en de schaarste aan de onderkant van de markt aanmerkelijk verlichten. Noten 1 Zo publiceert de NVM een betaalbaarheidmaatstaf in zijn kwartaalverslagen en brengt Rabobank Nederland sinds het najaar van 2004 op reguliere basis verslag uit van de stand van de woningmarkt aan de hand van een eigen betaalbaarheidindex. 2 Voor een meer volledige bespreking van internationale verschillen in betaalbaarheid is te vinden in: Brounen, Neuteboom en Van Dijkhuizen, 2006, Affordability of House Prices; a Second Look Across Countries, DNB working paper. 3 Bij deze analyse wordt uitgegaan van een besteedbaar inkomen dat gelijk is aan anderhalf keer het modale inkomen. De koopmarkt beslaat slechts 54% van de Nederlandse woningmarkt en bestaat uit huishoudens met meer dan modale inkomsten. In de huurmarkt, de overige 46% van de woningmarkt, wonen de overige huishoudens, met gemiddeld minder besteedbaar inkomen.