PLAN TOELICHTING NES STRANDWEG 42 (WELLNESS AMELAND)

Transcriptie

1 PLAN TOELICHTING NES STRANDWEG 42 (WELLNESS AMELAND)

2

3 PLAN TOELICHTING STRANDWEG 42 (WELLNESS AMELAND) CODE /

4

5 / PLANTOELICHTING STRANDWEG 42 (WELLNESS AMELAND) TOELICHTING INHOUDSOPGAVE blz 1. INLEIDING Aanleiding voor deze plantoelichting Ligging en begrenzing van het plangebied Geldende juridische regeling 2 2. BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED Huidige situatie Gewenste situatie 5 3. TOELICHTING OP DE BESTEMMINGEN 10

6

7 blz 1 1. INLEIDING Aanleiding voor deze plantoelichting Hotel Noordsee ligt aan de Strandweg 42 bij Nes. Het hotel is in eigendom van WestCord Hotels. WestCord Hotels heeft gezamenlijk met Kontour Vastgoed bij de gemeente Ameland een verzoek ingediend Wellness Ameland' te realiseren. Wellness Ameland is een luxe wellness met overdekt kuurbad en verblijfsaccommodaties. Doel is om innovatieve faciliteiten te realiseren die aansluiten bij de marktvraag van deze tijd. Met de komst van de Wellness zal Ameland zich positioneren als heilzame verblijfplaats, waarbij gebruik gemaakt zal worden van de unieke ligging met invloed van het zeeklimaat. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing van het voormalige zwembad gesloopt en zal een nieuwe wellness- en verblijfsaccommodatie worden gerealiseerd. De gewenste functie past niet in de geldende juridische regeling voor het perceel Strandweg 42 en het omliggende gebied (hierna: het plangebied). De gemeente heeft aangegeven mee te willen werken aan het verzoek door hiervoor een nieuw juridisch-planologisch kader in de vorm van een bestemmingsplan op te stellen. Deze plantoelichting geeft een toelichting op de voorgenomen bestemmingsplanwijziging Ligging en begrenzing van het plangebied De ligging van het plangebied is weergegeven in onderstaande afbeeldingen. Luchtfoto van het plangebied Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

8 blz Geldende juridische regeling De geldende juridische regeling voor het plangebied is verwoord in de beheersverordeningen "Strandweg Nes" en "Recreatieterreinen Buren". Deze zijn vastgesteld op 24 juni Op het plangebied is in beide beheersverordeningen de besluitvlakken 'bestaand' en 'archeologie' van toepassing. De regels bij het besluitvlak 'bestaand' geven aan dat het voorheen bestaande planologische beleid doorgezet mag worden. De gewenste ontwikkeling past echter deels niet binnen dit beleid omdat dit onvoldoende functionele en ruimtelijke mogelijkheden biedt voor de nieuwe ontwikkeling. Deze toelichting op het plan geeft aan waar de nieuwe bestemmingen zullen afwijken van de bestaande. Rho Adviseurs B.V. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland)

9 blz 3 2. BESCHRIJVING VAN HET PLANGEBIED In dit hoofdstuk staat een beschrijving van het plangebied, waarbij ingegaan wordt op de huidige en gewenste situatie. De huidige situatie is van belang in verband met de functionele en ruimtelijke inpassing van de gewenste ontwikkeling daarin. De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt van dit bestemmingsplan en wordt daarom ook toegelicht Huidige situatie Aan de Strandweg bij Nes op Ameland staat WestCord Hotel Noordsee. De Strandweg verbindt het dorp met het Noordzeestrand. Direct ten zuiden van het hotel staat het natuurmuseum. Ten oosten van het hotel ligt het voormalige overdekte zwembad. Dit is al ongeveer 10 jaar niet meer in gebruik en staat sinds die tijd leeg. Tussen het voormalige zwembad en het hotel ligt de Molenweg. Deze weg is een langzaamverkeersroute tussen het dorp Nes en het strand. In onderstaande figuur is het plangebied en de nabije omgeving weergegeven. Plangebied en nabije omgeving Het plangebied grenst aan het recreatiegebied "de Vleijen". Dit gebied bestaat uit bos en open water en biedt ruimte voor de recreant door de aanwezigheid van fietsen wandelpaden. De nadruk in de Vleijen ligt vooral op het bieden van een dagrecreatieve voorziening. Hotel Noordsee Het 4-sterren hotel Noordsee ligt net ten noorden van de kern Nes. Het hotel heeft 30 (vierpersoons) appartementen en 80 (tweepersoons) hotelkamers in verschillende prijsklassen. Bij het hotel zijn faciliteiten aanwezig, zoals een restau- Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

10 blz rant, fietsverhuur, een kinderspeelplaats en parkeervoorzieningen. Het hotel bestaat uit een hoofdgebouw en daaraan gekoppelde uitbreidingen. Het is drie bouwlagen hoog. In onderstaande figuur is een foto van het hotel vanaf de Strandweg weergegeven. Bestaand Hotel Noordsee Voormalig zwembad Ten oosten van het hotel ligt het (voormalig) overdekt zwembad Aqua Plaza. Dit zwembad is niet meer als dusdanig in gebruik en staat al tien jaar leeg. Het voormalige zwembad bestaat uit twee koepels die aan elkaar verbonden zijn. De voorzieningen van het zwembad, waaronder een glijbaan, zijn nog aanwezig. Voormalig zwembad Rho Adviseurs B.V. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland)

11 blz Gewenste situatie Inrichtingstekening De initiatiefnemers willen het gebied rond het voormalige zwembad transformeren tot het Wellness Ameland. Bij de Wellness vindt een uitbreiding van het bestaande hotel plaats met 44 hotelkamers in het wellnessgebouw en 56 hotelkamers in 7 water-units los op het terrein, totaal 100 luxe hotelkamers, passend bij de sfeer en kwaliteit van het plan. De Wellness Ameland wordt met een tunnel verbonden aan het bestaande WestCord hotel. De Wellness zal beschikken over bronwater, dat zal worden opgepompt uit het grondwater. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

12 blz Wellness met hotelkamers Ter plaatse van de huidige zwembadkoepels wordt de wellness gerealiseerd. In het souterrain en op de begane grond komen de behandelkamers voor massages, pakkingen et cetera, baden, sauna, restaurant en keuken. In twee vleugels worden op de eerste en tweede verdieping hotelkamers gerealiseerd. De oppervlakte van het wellnessgebouw met voorzieningen is 3034 m 2. De maximale bouwhoogte is 10 m. Het bestaande hotel Noordsee wordt verbonden met de wellness door middel van een tunnel. Het bestaande hotel krijgt een glooiend dak, daarmee wordt aangesloten bij de vormen en kleuren van de bebouwing van het wellnessgebouw en de waterunits. De bouwhoogte van het bestaande hotel is 11 m. Impressie hotel en nieuw spa- en wellnessresort De water-units liggen aan de rand van de oever, om het water zo optimaal mogelijk te kunnen beleven. Tussen de units ontstaat een landschappelijke invulling met duintjes en streekeigen bomen en struiken. De units bestaan uit twee bouwlagen. Tussen elke unit wordt ten minste 15 meter afstand gehouden. Daardoor is er sprake van een ruim opgezette en aantrekkelijke rand van het terrein. Per waterunit gaat het om een oppervlakte van 250 m 2. Er geldt een bouwhoogte van 8,5 meter. Qua uiterlijke verschijningsvorm wordt de Amelander stijl toegepast met rieten daken en gepotdekseld hout. De oppervlakte en hoogte zijn hierop afgestemd. Rho Adviseurs B.V. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland)

13 blz 7 Verkeer De ontsluiting voor de bewoners van de appartementen met permanente woonbestemming vindt plaats via een nieuwe weg tussen het Natuurcentrum en Hotel Noordsee. De inrichting van dit deel vindt in nauw overleg plaats met het Natuurcentrum en de VVE van het appartementengebouw. Fietspad langs bestaande hotel en wellness resort Het bestaande hotel wordt verbonden aan de Wellness, ter plaatse van de Molenweg door middel van een tunnel. Ter plaatse van de bestaande Molenweg wordt een fietspad aangelegd, over de verbindende tunnel. Daarnaast zal het gemotoriseerd (bestemmings) verkeer via een omgelegde Molenweg langs het natuurcentrum Ameland worden geleid. Parkeren Ten behoeve van het parkeren worden drie nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Tussen het bestaande hotel en het natuurcentrum worden twee nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. De bestaande parkeerplaats ten behoeve van het appartementengebouw blijft gehandhaafd. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is rekening gehouden met de CROWkengetallen. Deze zijn bijgesteld voor de specifieke situatie die geldt op de Waddeneilanden. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor alle functies binnen het plangebied, inclusief het bestaande hotel, bedraagt 135. Het plangebied biedt voldoende ruimte om deze parkeerplaatsen te realiseren. Met de parkeerbehoefte is in de planvorming rekening gehouden. Het bestemmingsplan geeft een passende regeling, waardoor voldoende oppervlakte voor parkeren vrij blijft. Groen Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

14 blz De omgeving van de nieuwe hotelunits is groen en sluit aan de identiteit van de Vleijen. Het is de bedoeling dat het landschap rondom het wellness-gebouw en Hotel Noordsee zo wordt ingericht dat het goed aansluit op het omringende bosen duinlandschap. Zo verdwijnt niet alleen het vervallen zwembad, maar komt er een natuurlijk bosen duinlandschap voor in de plaats dat de omgeving verrijkt. In het aangepaste plan ligt er geen water tussen de gebouwen, maar komt er een landschappelijke invulling met duintjes en streekeigen bomen en struiken. Wel is er ruimte gereserveerd voor de retentie van regenwater. Door het reliëf van de duinen en begroeiing van het bos door te zetten rond het nieuwe wellnessgebouw, sluit dit helemaal aan bij het omringende gebied. Hierdoor komt de bebouwing bovendien verscholen te liggen in het duinlandschap, dat zowel op het huidige zwembadterrein als rondom Hotel Noordsee wordt aangelegd. Alle hekken om het terrein verdwijnen. Het gebied wordt integraal onderdeel van de Vleijen en is daarmee toegankelijk voor iedereen. Tegelijkertijd wordt de privacy bewaakt door hoogteverschillen in het landschap en beplanting rond de terrassen. De Molenweg wordt autovrij en wordt zo een prachtige toegang naar de Vleijen voor fietsers en wandelaars. Links en rechts van het pad verrijzen, bijvoorbeeld, rozenbottelplanten en meidoornbomen. Er worden enkel Amelander planten en bomen geplant. Beplanting als lijsterbes, kamperfoelie en kardinaalsmuts komt door het hele landschap te liggen. Door de diversiteit van de beplanting is deze alle seizoenen aantrekkelijk. Het Amelandse landschap wordt door deze ontwikkeling versterkt, niet afgebroken. Duurzaamheid Zowel exploitant WestCord als bouwer/ontwikkelaar hebben duurzaamheid hoog op hun agenda s staan. WestCord bouwt thans in Amsterdam het meest duurzame hotel van Nederland (Jakarta) en VolkerWessels is al jaren voorloper op gebied van duurzaamheid. Kontour kan van deze expertise gebruik maken en hanteert de volgende uitgangspunten voor de ontwikkeling van Wellness Ameland: Maximale energiebeheersing Het project kenmerkt zich door een grote diversiteit van energieverbruikers (zomer & winter), o.a. klimaatbeheersing in wellness, hotel en hotelsuites, ruimteverwarming en koeling, opwarming douche- en zwembadwater, verlichting en in bedrijf houden van technische installaties. In de verdere uitwerking hanteren we dan ook onderstaande energiedoelstelling: reduceren van de CO2-productie; het minimaliseren van het energieverbruik; volledig benutten van de calorische waarde van het aardgas in combinatie met de zon; besparing exploitatiekosten. Duurzaam ontwerp Rho Adviseurs B.V. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland)

15 blz 9 Daarnaast worden er gelijk in het ontwerp een aantal duurzame, innovatieve en milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen worden in het gebouw toegepast: EPC aanzienlijk lager dan het bouwbesluit van EPC = 1 zien te krijgen onder andere door het gebruik van Warmte- en Koudeopslag in de bodem, LED-verlichting, hoge isolatiewaarden in de gevel, drievoudige beglazing en opwekking van zonne-energie. Het veelvuldig monitoren van verschillende verbruiksparameters, zoals energie en water, door separate (digitale) bemetering van alle (grote) verbruikers. Het platte dak en de gevels waar mogelijk van het nieuwe en bestaande hotel worden voorzien van zonnepanelen om elektriciteit op te wekken. Er worden oplaadpunten meegenomen voor elektrische auto s en fietsen Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

16 blz TOELICHTING OP DE BESTEMMINGEN In het bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen toegepast: Horeca 2A Volgens de standaard bestemmingsplansystematiek van de gemeente heeft het bestaande en te behouden hotel de bestemming "Horeca 2A" gekregen. De functionele mogelijkheden van het hotel zijn gericht op het behoud van deze functie. Huisvesting voor personeel wordt geregeld binnen deze bestemming. Overige bouwwerken zijn toegestaan. Deze staan ten dienste van de hoofdfunctie van de bestemming en nodig voor bijvoorbeeld veiligheid of reclamedoeleinden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om fietsenstallingen, hekwerken, verlichtingsmasten en vlaggenmasten. Horeca 2B De bestemming "Horeca 2B" is gelegd op het toekomstige wellness- en sparesort met 44 hotelkamers. De bestemming maakt dan ook deze functie, met daarbij horende functies mogelijk. Op de begane grond bevindt zich de horecavoorzieningen. Op de eerste en tweede verdieping de hotelkamers. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de bebouwing gerealiseerd moet worden. Het bestemmingsvlak is iets ruimer om de bebouwing gelegd, zodat enige mogelijkheid voor verschuiving van de bebouwing binnen het vlak nog mogelijk is, de totale oppervlakte zal niet toenemen. Overige bouwwerken zijn toegestaan. Deze staan ten dienste van de hoofdfunctie van de bestemming en zijn bijvoorbeeld nodig voor de veiligheid of voor reclamedoeleinden. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om verlichtingsmasten en vlaggenmasten. Horeca 2C Binnen de bestemming passen hotelappartementen, water en groen. Hotelappartementen vallen in de standaard plansystematiek van de gemeente Ameland onder de bestemming "Horeca". De bouwvlakken zijn bedoeld voor de realisatie van verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van hotelappartementen. Dit betreffen de 56 kamers in de 7 waterunits. Verkeer en Verblijf Het nieuwe tracé van de Molenweg wordt in deze Verkeers en Verblijf bestemming vastgelegd. Het bestaande tracé wordt een fietspad en loopt over de verbinden tunnel tussen het Wellnessgebouw en het bestaande hotel. Deze route blijft begaanbaar in geval van calamiteiten. Rho Adviseurs B.V. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland)

17 blz 11 Vrijwaringszone molenbiotoop Nabij het plangebied, aan de Molenweg staat de molen van Nes. Bij deze molen hoort een molenbiotoop. Bij ontwikkelingen hoger dan in de voorschreven molenbiotoop is overleg met de Vereniging tot Behoud van Molens een voorwaarde. De molenbiotoop beslaat het plangebied. De molenbiotoop geeft drie zones aan waarbinnen ontwikkelingen getoetst moeten worden. In de buitenste zone van de molenbiotoop is de voorstaande ontwikkeling, hoger dan de toegestane hoogte van de molenbiotoop. In de zone waar de molenbiotoop een maximale hoogte van 7,7 meter aangeeft is het Wellness-gebouw van de Spa gelegen en een geplande hoogte van maximaal 10 meter. De Vereniging tot Behoud van Molens heeft een advies gegeven waarin de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling zijn getoetst aan de molenbiotoop. Dit onderzoek is uitgevoerd door de Vereniging de Hollandse Molen. Verkeer - Parkeerterrein Het parkeerterrein ten zuiden van hotel Noordsee aan de Strandweg is specifiek inbestemd. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. Plantoelichting Strandweg 42 (Wellness Ameland) Rho Adviseurs B.V.

18