PITTEM VK CASSANDERUSSTRAAT

Transcriptie

1 06375 PITTEM VK CASSANDERUSSTRAAT JUNI 2017 aanvraag verkavelingswijziging WVI BARON RUZETTELAAN BRUGGE T E wvi@wvi.be

2 datum aanpassing fase Opdrachtgever: juni 2017 aanvraag verkavelingswijziging gemeente Pittem Uitvoering ontwerp: WVI algemeen directeur Geert Sanders coördinator ruimtelijke planning en mobiliteit David Vandecasteele stedenbouwkundig ontwerper Dries Van Nieuwenhuyze

3 INHOUD

4 toelichtingsnota 1 VOORWERP VAN DE AANVRAAG 3 ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED 4 1. kadastrale situatie juridisch planologische zoneringsgegevens... 5 DE OVEREENSTEMMING EN DE VERENIGBAARHEID MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT 7 BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED 7 BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED 7 FOTO S 8 VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT 10 WATERTOETS overstromingsgevoelige gebieden waterlopen bodemkenmerken effecten ten aanzien van het plan maatregelen PROJECT MER-SCREENING 13

5 verkavelingsvoorschriften 1 ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN 3 ARTIKEL 1: ZONE VOOR AANEENGESLOTEN WONINGBOUW MET ONDERBREKING 9 ARTIKEL 2: ZONE VOOR OPEN WONINGBOUW 13 ARTIKEL 3: ZONE VOOR OPENBAAR GROEN 17 ARTIKEL 4: ZONE VOOR OPENBARE WEGENIS 18 ARTIKEL 5: ZONE VOOR TRAGE WEGENIS 19

6

7 TOELICHTINGSNOTA

8

9 VOORWERP VAN DE AANVRAAG Voor rekening van gemeente Pittem, aangeleverd door WVI, West-Vlaamse intercommunale, dienstverlenende vereniging. Aanvraag voor verkavelingswijziging voor een verkaveling in Pittem, met een oorspronkelijke verkavelingsvergunning verkregen op 2 februari 1973, een verkavelingswijziging goedgekeurd op en een laatste gewijzigd ontwerp/gewijzigde verkavelingsvoorschriften goedgekeurd op en is gekend onder het nummer VK De verkaveling bestaat uit 48 kavels waarvan 10 voor aaneengesloten bebouwing en 38 voor open bebouwing. De kavels zijn gesitueerd aan de straten Koolskampstraat, Cassanderusstraat, Dr C. Cartonstraat, Graaf F. Mûelenaerestraat en Karel Vandeputtestraat. In de verkavelingswijziging wordt de mogelijkheid gecreëerd om carports in de zijstrook van kavels met open bebouwing op te richten en om op alle kavels een vrijstaand bijgebouw op te richten in de achtertuin. Daarnaast is deze verkavelingswijziging een gelegenheid om de verouderde verkavelingsvoorschriften om te zetten in hedendaagse voorschriften met toevoegingen van o.a. de mogelijkheid tot zorgwonen te voorzien. kaart 1: situering plangebied WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

10 ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED 1 kadastrale situatie De percelen binnen de verkaveling zijn kadastraal gekend onder gemeente Pittem - eerste afdeling sectie A perceelsnummers: Afdeling 1, sectie A, Percelen nr(s) A-B-C-D, 1264 E-F-G-H, 1265 A-B-C-E-F-G-H-K-L, 1266 A-C-D-E, 1269 D, 1271 F- G-H-K-L-M-N-R-S-T-V-W-X-Y, 1273 A2-C2-Y-Z, 1274 B-C-E-F-H-K-L-M-N en deel van 1274 G, met een totale oppervlakte van 03 ha 78a 04ca (op basis meting GRB). kaart 2: topografische kaart kaart 3: kadastrale gegevens, GRB VK Cassanderusstraat juni 17 WVI

11 2 juridisch planologische zoneringsgegevens JJ gewestplan De gronden zijn gelegen in woongebied volgens het gewestplan Roeselare-Tielt (KB 17 december 1979). JJ bijzonder plan van aanleg De oorspronkelijke verkaveling was niet gelegen in een Bpa. Maar door de latere uitbreiding van de 2 kadastrale percelen A1264g en A1264f, is een kleine oppervlakte gelegen in BPA Centrum West. De bijgevoegde percelen situeren zich in de bestemmingszone Art. 4 strook voor huisvesting ; bestemd voor het oprichten van woongelegenheden, met uitsluiting van alle andere bestemmingen, tenzij een schadeloze huisbedrijvigheid. kaart 4: gewestplan 1264G 1264F kaart 5: Bpa Centrum West WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

12 JJ ruimtelijk uitvoeringsplan Het plangebied is niet gelegen in een RUP. JJ verkavelingsplan Voor de oorspronkelijke verkaveling werd op een vergunning verkregen, een verkavelingswij ziging goedgekeurd op en een laatste ge wijzigd ontwerp/gewijzigde verkavelingsvoorschriften goedgekeurd op en is gekend onder het nummer VK De voorschriften bestaan uit volgende artikels: Art. 1: Zone voor aaneengesloten woningbouw met onderbreking Art. 2: zone voor open woningbouw Art. 3: zone voor bijgebouwen Art. 4: zone voor hovingen Art. 5: zone voor achteruitbouw Art. 6: zone voor openbaar groen Art. 7: afsluitingen Art. 8: algemene bepalingen kaart 6: bestaand verkavelingsplan VK Cassanderusstraat juni 17 WVI

13 DE OVEREENSTEMMING EN DE VER- ENIGBAARHEID MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Omdat deze aanvraag een wijziging van verkavelingsvergunning betreft, is er dus een bestaand verkavelingsplan van kracht. De verkaveling is in overeenstemming met het gewestplan, gelegen in woongebied, en in overeenstemming met het Bpa Centrum West waar een klein deel van de verkaveling gelegen is in strook voor huisvesting. De huidige verkaveling is ingebed in een zone van gelijksoortige verkavelingen op relatief korte afstand van de kern van Pittem. Ten noorden van de verkaveling werd een bufferbekken gegraven om beter te kunnen anticiperen op de problematiek met wateroverlast rondom de Breemeersbeek. De ruimtelijke gevolgen van de voorgestelde wijzigingen aan het verkavelingsplan en de verkavelingsvoorschriften hebben slechts een kleine impact op de bestaande situatie en kunnen dus als ruimtelijke aanvaardbaar worden beschouwd. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De verkaveling is ontsloten via de Koolskampstraat en ligt op ruim een halve kilometer ten westen van de kern met het gemeentehuis en kerk van Pittem. Ten noorden ligt het bufferbekken van de Breemeersbeek en diverse andere verkavelingen. De Breemeersbeek loopt langsheen de verkavelingsgrens van het noorden naar het zuiden. Ten westen ervan ligt de verkaveling rond de Josef Cardijnstraat. Ten Zuiden ligt het grootwarenhuis en een bedrijf voor verlichtingselementen langsheen de Joos de ter Beerstlaan. Ten oosten van de verkaveling ligt het gemeentelijke begraafplaats van Pittem. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED De verkaveling is volledig gerealiseerd in grote lijnen conform het verkavelingsplan en verkavelingsvoorschriften gerealiseerd. Op enkele bouwovertredingen na zijn de voornaamste afwijkingen het feit dat er reeds een aantal bijgebouwen en carports zijn opgericht op kavels terwijl dit volgens de huidige voorschriften nog niet mogelijk was. De bestaande kadastrale situatie strookt echter op een aantal punten niet meer met het verkavelingsplan. -lot 43 en 44 zijn uitgebreid met aangrenzende onbebouwbare kavels -tussen lot 42 en de Breemeersbeek is een stuk zone voor openbaar groen aan lot 42 bijgevoegd. -in het zuiden van de verkaveling is tussen lot 28 en 29 is een fietspad tot stand gebracht in de zone voor openbaar groen dat de Cassanderusstraat verbindt met de Joos De Ter Beerstlaan. -in het uiterste zuidelijke punt van de verkaveling is het perceel openbaar groen dat door een scherpe hoek begrensd werd, nu gewijzigd waardoor het perceel op een andere manier aansluit op de aangrenzende percelen. -lot 25 is uitgebreid met een extra knik. -lot 15 is uitgebreid naar het oosten toe met een strook die oorspronkelijk tot openbare groenzone behoorde. -Het resterende stuk openbaar groen dat ten oosten van lot 15 lag, is toegevoegd aan het kerkhof dat ten oosten van de verkaveling ligt. WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

14 FOTO S foto 1: foto 4: foto 7: foto 2: foto 5: foto 8: foto 3: foto 6: foto 9: VK Cassanderusstraat juni 17 WVI

15 foto 10: foto 11: foto 12: kaart 7: luchtfoto met aanduiding foto s WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

16 m ligging op orthofoto (bron AGIV, 2016) schaal 1:2000 VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT Aangezien dit een wijziging van een bestaand verkavelingsplan betreft, blijft het oorspronkelijk verkavelingsconcept van kracht. Jozef Cardijnstraat nr Koolskampstraat 5.20 Die is als volgt opgevat: Vanaf de Koolskampstraat bedient de Cassanderusstraat de verkaveling. Op deze straat zijn 3 andere ligging op topografische kaart (bron: NGI) schaal 1: straten in de vorm van pijpekoppen aangetakt. Deze bedienen hoofdzakelijk open woningen op relatief kleine kavels, waardoor een woondichtheid van ongeveer 12,7 woningen per hectare wordt gerealiseerd. kadastrale gegevens (bron GRB Pittem, release 04/02/2017, Kad. 01/01/2016 ) PITTEM, 1ste afdeling, sectie A nr.12 nr.9 De aanpassingen die de verkavelingswijziging voorgesteld worden, zorgen ervoor dat het plan beter aan nr.2 nr.5 34 art.4 13 nr.3 nr.4 14 datum aanpassing fase 35 nr.11 art.3 mei 2017 nr.1 36 gepast is aan de hedendaagse woonnoden. Zo bijgebouwen en carports kunnen opgericht worden, zonder 19 nr.6 nr.14 nr.1 nr.3 nr.4 18 het vrijstaande karakter van tekenaar de hoofdzakelijk open 32 nr.2 GVG nr.5 onderlegger bron: GRB Pittem, release 04/02/2017, Kad. 01/01/ nr bebouwing aan te tasten. Carports worden mogelijk in art.2 nr.7 disclaimer Alle lengten en oppervlakten werden grafisch bepaald. nr.16 Een juiste opmeting ter plaatse bij uitvoering is derhalve noodzakelijk 15 art.2 20 de zijtuinstroken en bijgebouwen conform het vrijstellingsbesluit voor vrijstaande bijgebouwen tot 40 m² nr.15 nr legende nr Om dit mogelijk te maken, rekening houdend met de nr.24 nr nr.17 bestaande gebouwde situatie, PITTEM worden de verschillende zones gereduceerd en worden kavels in één zone VK Cassanderusstraat 28 nr nr nr.23 art.2 ondergebracht. De verduidelijking van inplanting van 25 hoofdgebouwen, bijgebouwen en carports gebeurt nr.xx art.3 dan door middel van voorschriften en een voor- en achterbouwlijn die aangeduid zijn op het plan. Deze bouwlijnen zijn gebaseerd op de achteruitbouwstroken oppervlaktes van het geldend verkavelingsplan. artikel m² artikel m² artikel m² artikel m² Verder wordt de verkaveling aangepast artikel m² naar hedendaagse context door introductie van: totale oppervlakte m² overdruk 1077 m² - verhardingsvoorschriften - mogelijkheid tot zorgwonen (naast ééngezinswonen) -... kaart 8: Verkavelingsplan met bestaande bebouwing 41 nr nr.5 nr art nr Karel Vandeputtestraat nr nr.1 Dr C.Cartonstraat art art.2 nr.7 38 nr.5 45 nr Cassanderusstraat nr.1 Cassanderusstraat nr.8 nr nr.6 nr.4 art Graaf F. de Maelenaerestraat 5 nr nr nr.26 3 art nr.24 2 nr nr VK Cassanderusstraat juni 17 WVI

17 Ten opzichte van het geldend verkavelingsplan zijn volgende zaken gewijzigd aan de planperimeter: In het oostelijk deel van de verkaveling wordt het kadastraal perceel 1274G, dat gelegen is in zone voor openbaar groen, opgesplitst in het westelijk deel dat bijgevoegd wordt bij lot 15 en een oostelijk deel dat ingenomen is door de aangrenzende begraafplaats en niet meegenomen wordt in de verkavelingswijziging. Dit gebied wordt m.a.w uit de verkaveling gesloten en bijgevolg is het gewestplan er opnieuw van toepassing (woongebied). In het noordwestelijke deel van de verkaveling zijn de 2 kadastrale percelen A1264g en A1264f uitgebreid waardoor de plancontour van de verkavelingswijziging op die plaats lokaal wordt uitgebreid zodat deze percelen volledig binnen de nieuwe verkaveling zouden vallen. WATERTOETS De watertoets is in voege sinds 24 november 2003, de datum waarop het Decreet Integraal Waterbeleid (DIW) in werking trad. Artikel 8 van dat decreet legt de basisprincipes vast voor de toepassing van de watertoets. Op 1 november 2006 trad het uitvoeringsbesluit van de watertoets (goedkeuring Vl. Regering op 20 juli 2006) in werking. Het besluit bevat nadere regels over de toepassing van de watertoets, zowel voor vergunningen als voor plannen. Op 22 januari 2015 is een nieuwe aanpassing van het uitvoeringsbesluit in werking getreden. De overheid die over een vergunning, plan of programma moet beslissen draagt er zorg voor dat er geen schadelijk effect ontstaat op het watersysteem, of dat dit zoveel mogelijk wordt beperkt. Als dit niet mogelijk is moeten herstelmaatregelen of compensatiemaatregelen opgelegd worden. Indien het schadelijk effect niet kan voorkomen worden en ook herstel of compensatie onmogelijk zijn, moet de vergunning geweigerd worden. effectief overstromingsgevoelige gebieden (donkerblauw) en mogelijk overstromingsgevoelige gebieden (lichtblauw). Effectief overstromingsgevoelige gebieden zijn gebieden die recent overstroomd zijn of gebieden die een aanzienlijke kans hebben om te overstromen. Mogelijk overstromingsgevoelige gebieden zijn gebieden waar alleen overstromingen mogelijk zijn bij zeer extreme weersomstandigheden of falen van waterkeringen zoals bij dijkbreuken. Om die eventuele schadelijke effecten te beoordelen worden volgende elementen bekeken: de bodemkenmerken (infiltratiemogelijkheden van de ondergrond), de aanwezigheid van overstromingsgebieden en de elementen uit het plan die schadelijke effecten kunnen veroorzaken. 1 overstromingsgevoelige gebieden kaart 9: Bijkomende (groen) en weggelaten (rood) kadastrale percelen binnen plancontour De watertoetskaart met overstromingsgevoelige gebieden toont waar er in Vlaanderen overstromingen mogelijk zijn. De kaart maakt een onderscheid tussen kaart 10: overstromingsgevoelige gebieden WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

18 Het grootste deel van het plangebied, behalve het oostelijk deel, is gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Binnen het plangebied zijn geen zones gelegen die effectief overstromingsgevoelig zijn. Ten westen van het plangebied is dat wel het geval. de Vlaamse Hydrografische atlas onder categorie 2 en dus onder het beheer van de provincie. Ten noorden van de verkaveling en de Koolskampstraat is in de periode een bufferbekken aangelegd. nadere regelen voor de afbakening van waterwingebieden en de beschermingszones. In het plangebied liggen geen waterlopen die moeten voldoen aan de waterkwaliteitsnormen voor water bestemd voor waterproductie. 2 waterlopen 3 bodemkenmerken kaart 12: winterbed kaart 11: waterlopen Aan de westelijke rand van het verkavelingsplan is de Breemeersbeek gelegen. Dit segment behoort volgens Door het plangebied stroomt geen geklasseerde onbevaarbare waterloop of een bevaarbare waterloop. Binnen het plangebied bevinden zich geen waterwingebieden en beschermingszones type I, II of III, afgebakend volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van houdende kaart 13: bodemtype Binnen de verkavelingsperimeter zijn de volgende bodemtypes gelegen: VK Cassanderusstraat juni 17 WVI

19 De zwaarste bodemtypes (natte klei) in het westen van de verkaveling gelegen zijn, aansluitend bij de Breemeersbeek. De minder zware bodemtypes (vochtige zandleem) in het oosten van de verkaveling. kaart 14: infiltratiegevoeligheid 4 effecten ten aanzien van het plan Het feit dat de Breemeersbeek aan de verkavelingsperimeter grenst, heeft als gevolg dat de wet op onbevaarbare waterlopen van toepassing is en er een zone van 5 meter vanaf de insteek van de waterloop vrijgehouden dient te worden. Dat betekent dat in deze strook geen beplantingen, afrasteringen, gebouwen of constructies mogen geplaatst worden. Het is belangrijk hierbij op te merken dat dit geldt voor nieuwe constructies. Bestaande constructies kunnen behouden blijven en onderhouden worden, tenzij ze in tegenspraak zijn met regelgeving in ruimtelijke ordening (bijvoorbeeld een bestaande constructie gebouwd ondanks de vijfmeterzone opgenomen in de bijzondere voorwaarden van een bouwvergunning). 5 maatregelen Om waterinfiltratie op eigen terrein te bevorderen wordt een maximum gesteld aan de verharding, in tegenstelling tot de huidige voorschriften waar geen beperkingen van kracht waren in de zone voor hovingen. De verhardingsvoorschriften zijn geënt op het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is in verband met verhardingen. Bijgevolg wordt er bv. per kavel niet meer dan 80m² verharding toegestaan in zij- en achtertuin. PROJECT MER-SCREENING In bijlage bij het aanvraagdossier voor de verkaveling is een ingevuld standaard formulier voor project-m.e.r. -screening toegevoegd. Het voorgenomen project komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage II van het project-m.e.r.-besluit, maar wel op de lijst gevoegd als bijlage III, namelijk onder de rubriek 13: wijziging of uitbreiding van projecten. Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag te screenen. Het betreft een wijziging van verkavelingsvergunning die hoofdzakelijk gebeurt voor het mogelijk te maken om een carport en een bijgebouw op te richten op de woonkavels. conclusie Rekening houdend met de kenmerken van het project, de omgeving en de bovenstaande analyse blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn, zodat de opmaak van een project-mer niet nodig is. Het oostelijk deel van het plangebied is gelegen in een infiltratiegevoelig gebied. Het kleinere westelijk deel dat aanleunt bij de Breemeersbeek is gelegen in niet infiltratiegevoelig gebied. Verder is de bouw van het bufferbekken (stroomopwaarts t.o.v. de verkaveling) een sterk element in het omgaan met de overstromingsproblematiek in de omgeving. WVI juni 17 VK Cassanderusstraat

20