Woningmarktmonitor. Kwik stijgt tot grote hoogte. Wij hebben de transactie- en prijsramingen verhoogd. Woningschaarste drijft prijspeil verder omhoog

Transcriptie

1 Woningmarktmonitor Economisch Bureau Nederland 6 juli 217 Kwik stijgt tot grote hoogte Philip Bokeloh Econoom Tel: +31 () Wij hebben de transactie- en prijsramingen verhoogd Woningverkopen profiteren van lage rente en economische opleving Woningschaarste drijft prijspeil verder omhoog Ook op de woningmarkt loopt deze zomer de temperatuur op. Gedreven door het economisch herstel en de lage rente vestigde het aantal verkopen in mei met 232. op jaarbasis een record. Nadat eerder vooral de grote steden van de Randstad herstel optekenden, ervaren nu ook andere regio s een opleving. In sommige steden is zelfs sprake van oververhitting. Boven de vraagprijs bieden vormt er geen uitzondering meer. Gemiddeld stegen de huizenprijzen in Nederland met bijna 8% jaar-op-jaar in mei. Als de prijsstijging in dit tempo doorzet, zal het gemiddelde prijspeil spoedig weer de piek van 28 bereiken. Het prijspeil ligt daar nog maar 7½% onder. Schaarste vormt een belangrijke oorzaak van de forse prijsstijging. Tijdens de crisis is de bouw van nieuwbouwwoningen sterk teruggevallen. Hoewel de bouw weer aantrekt, blijft het aantal woningen dat wordt opgeleverd nog altijd achter bij de groei van het aantal huishoudens. Naar verwachting komt hier voorlopig geen eind aan. Wat het prijspeil verder steunt, is de hypotheekrente. Die blijft onverkort laag. Eerder gingen wij ervan uit dat de rente in de loop van het jaar zou stijgen. Wij houden vast aan deze prognose, maar denken dat de rentestijging minder krachtig zal zijn dan wij eerder meenden. De sterke resultaten over de eerste vijf maanden van dit jaar in combinatie met de lagere renteverwachting brengen ons ertoe onze prijs- en transactieramingen voor 217 en 218 te verhogen. Ramingen prijsontwikkeling en transacties Transacties (% j-o-j) Prijzen (% j-o-j) 216 2,5 5, (5) 7 (5) (3) Bron: Economisch Bureau Oude ramingen tussen haakjes Insights.abnamro.nl/

2 2 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 Verdere toename van het aantal transacties De verkopen van bestaande woningen blijven ook dit jaar stijgen. In de twaalf maanden tot en met mei zijn volgens het Kadaster 232. bestaande woningen verkocht, een vijfde meer dan in mei 216. De aanhoudend sterke stijging suggereert dat het aantal verkopen dit jaar opnieuw een record zal vestigen. De transactiestijging is breed gedragen en waaiert geleidelijk uit over het land. De toename van de verkopen is het sterkst in de provincies die eerder nog achterbleven. De provincies die aanvankelijk voorop liepen in het herstel (Noord-Holland, Utrecht en Groningen), tekenen momenteel minder forse verkoopstijgingen op. Herstel woningverkopen steeds breder gedragen Aantal transacties op jaarbasis naar landsdeel West Zuid Oost Noord Bron: CBS/Kadaster Een belangrijke oorzaak hiervan vormt het geslonken woningaanbod. Hierdoor kunnen kopers minder makkelijk een geschikte woning vinden. Volgens huizenzoeker.nl stonden er in mei nog 15. bestaande woningen te koop, 41. minder dan een jaar geleden. Vooral in de grote steden daalt het aanbod rap. In mei stonden in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht minder dan 4. woningen te koop tegen 11. een jaar geleden. Behalve door de toegenomen verkopen komt dit ook doordat verkopers willen voorkomen dat zij zonder huis komen te zitten en wachten met hun woning te koop zetten. Zo kunnen zij bovendien profiteren van eventuele verdere prijsstijgingen. Woningen vinden weer vlotter een nieuwe eigenaar. Woningen die in het eerste kwartaal van dit jaar zijn verkocht, stonden gemiddeld 77 dagen te koop, aldus makelaarsverenging NVM. Dat is een maand korter dan een jaar eerder. Dankzij het herstel staan er minder woningen langdurig te koop. Volgens Calcasa bedraagt het aandeel woningen dat al langer dan twee jaar te koop staat nog slechts 1% van het woningaanbod. Een jaar geleden lag dit percentage nog op 17. Kopers moeten dus sneller beslissen om kans te maken op een succesvol bod. Een groeiende groep kopers biedt daarom zonder voorbehoud van financiering en laat de bouwkundige toetsing schieten. Uit onderzoek onder NVM-makelaars blijkt dat het in de tweede helft van vorig jaar ging om respectievelijk 12% en 57% van de transacties. Deze strategie brengt wel risico s met zich. Bouwkundige gebreken die later aan het licht komen, kunnen kostbaar uitvallen. Verder riskeren kopers die het contract

3 3 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 ontbinden, een boete van 1% van de koopsom en hoger. Als kopers de expertise hebben om de bouwkundige staat van de woning zelf te beoordelen, of over alternatieve financieringsbronnen beschikken, dan is het gevaar te overzien. Zo niet, kunnen er problemen ontstaan. Er vindt nu onderzoek plaats naar de omvang van dit soort problemen. Aan de hand van de uitkomsten daarvan zal het kabinet beslissen of maatregelen geboden zijn. De haast bij het kopen van een huis wordt overigens versterkt door de grotere activiteit van particuliere beleggers. Die hebben de beschikking over eigen middelen, zijn minder afhankelijk van hypothecaire financiering, en kunnen zodoende sneller handelen bij aanschaf van een woning. Volgens de NVM is het aandeel particuliere beleggers in de verkopen de afgelopen tien jaar verdubbeld naar 6%. Beleggers hebben vooral belangstelling voor woningen in populaire steden. Het huurrendement ligt daar hoog, zeker in vergelijking met de huidige rente op de spaarrekening. De toegenomen belangstelling van beleggers vormt een deel van de verklaring waarom het aantal woningen dat zonder hypothecaire financiering wordt gekocht, toeneemt. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat in % van de aankopen zonder hypotheek is gefinancierd, 6 procentpunt meer dan in 26. In totaal ging het bij deze aankopen om een bedrag van EUR 8,6 mld. Daarvan brachten beleggers EUR 3,5 mld in, evenveel als doorstromers. EUR,5 mld kwam uit het buitenland. En EUR 1 mld kwam van starters. DNB ziet een verband tussen de schenkingen van ouders als gevolg van de verruiming van de schenkingsvrijstelling en de grotere bijdrage van starters. Vooral oudere huishoudens kopen zonder hypotheek %-aandeel binnen leeftijdsgroep EUR mld < > 7 Totale koopsom (r.a.) Gekocht zonder hypotheek (l.a.) Bron: Kadaster Bij de meeste transacties komen de verkopers de verplichting na om een energielabel te overleggen. Vorig jaar was volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken bij 87% van de labelplichtige transacties een energielabel aanwezig. Een verbetering van 1 procentpunt ten opzichte van het jaar ervoor. Bij transacties waar het label ontbreekt, stuurt de Inspectie Leefomgeving en Transport eerst een brief om de verkoper op de labelplicht te attenderen. In de brief licht de inspectie toe hoe de verkoper een label kan registreren. Pas daarna, als de verkoper niet reageert, kan de inspectie een dwangsom opleggen van EUR 45.

4 4 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 Prijsstijging wordt steeds krachtiger Het krappe woningaanbod draagt bij aan een gunstige onderhandelingspositie voor verkopers. Zo hoeven zij minder vaak hun prijs naar beneden bij te stellen. Vier van de vijf verkochte woningen wordt verkocht zonder neerwaartse prijsaanpassing, blijkt uit gegevens van de NVM. Op het dieptepunt van de crisis was de vraagprijs van de helft van de verkochte woningen ten minste één keer naar beneden bijgesteld. Verkopers zien weer kans om meer te vragen voor hun woning. Inmiddels ligt de gemiddelde vraagprijs op EUR 331., 7,6% hoger dan een jaar geleden. De machtsverschuiving richting verkoper is ook te zien in het kleinere verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs. Volgens de NVM bedraagt dit verschil nog slechts 2,2%, terwijl het historisch gemiddelde op 3,9% ligt. De transactieprijzen stijgen momenteel hard. De prijsindex van het Kadaster lag in mei liefst 7,8% hoger dan een jaar geleden. Het is lang geleden dat woningen zo fors in waarde stegen; in 22 om precies te zijn. De inflatie lag destijds echter beduidend hoger. In reële termen stijgen de prijzen dus steviger dan toen. Indien het prijspeil in dit tempo blijft stijgen, zal de piek van vóór de crisis vlot in zicht komen. Het prijspeil ligt nog slechts 7½% onder het niveau van 28. Krachtige waardestijging brengt prijspiek 28 dichterbij Index 21=1 % joj Prijspeil (l.a.) Prijsstijging (r.a.) Bron: CBS/Kadaster Toch zijn er duidelijke regionale verschillen. Hoe kleiner de voorraad te koop in verhouding tot het aantal transacties, hoe krachtiger de prijsstijging. Dit is goed te zien in de Randstad, waar de woningmarkt tekenen van oververhitting vertoont. Met name in de grote steden bieden kopers geregeld boven de vraagprijs en worden er relatief veel woningen boven de vraagprijs verkocht. Nu kopers vanwege het gebrek aan geschikt aanbod naar omringende gemeenten uitwijken, stijgen ook daar de prijzen sterk. Variatie is er verder tussen de uiteenlopende woningtypen. Huizen in de prijssegmenten boven EUR 25. zijn volgens Calcasa in het eerste kwartaal gemiddeld met 8% of meer in waarde gestegen, terwijl woningen in de segmenten daaronder een stijging optekenden van slechts 7%. Het verschil hangt waarschijnlijk samen met het feit dat het aandeel doorstromers op de woningmarkt groeit. In 216 was hun aandeel 65%. Dat is 1 procentpunt hoger dan in 213 toen het aantal verkopen op een dieptepunt stond.

5 5 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 Tot slot geldt dat appartementen meer in trek zijn dan hoek- en rijwoningen. En dat hoek- en rijwoningen op hun beurt weer harder in waarde stijgen dan vrijstaande woningen. Daarnaast zijn vooroorlogse woningen populairder dan naoorlogse woningen. Woningen uit de jaren tachtig en negentig zijn verhoudingsgewijs het minst gewild. Deze verschillen houden deels verband met de toegenomen belangstelling voor wonen in de stad en de voorkeur om in of nabij het centrum te wonen. In deze buurten zijn in de regel meer oude woningen en appartementen te vinden. Nieuwbouw blijft achter bij de vraag Het woningmarktherstel is minder prominent bij nieuwbouwwoningen. In de twaalf maanden tot en met april zijn 33. nieuwe koopwoningen verkocht. Krap 3% meer dan in dezelfde maand een jaar geleden. Wel lopen de prijzen van de verkochte nieuwbouwwoningen sterk op. Volgens de NVM steeg de mediane verkoopprijs afgelopen jaar met 12% naar EUR 297. in het eerste kwartaal. De stijging is dus hoger dan voor bestaande woningen, wat deels komt doordat de samenstelling van de verkochte woningen verandert. Tijdens de crisis zijn in verhouding veel kleine, goedkope woningen voor starters gebouwd. Nu richten projectontwikkelaars zich vaker op grotere woningen voor doorstromers. Toch ligt het aandeel dure nieuwbouw volgens projectontwikkelaars met 3% nog altijd 1 procentpunt onder het niveau van vóór de crisis. Oorzaak van de achterblijvende nieuwbouwwoningverkopen is niet zozeer een gebrek aan vraag, maar eerder een gebrek aan aanbod. Kopers maken steeds vaker hun interesse kenbaar bij projectontwikkelaars. Maar er worden te weinig woningen gebouwd om in de vraag te voorzien. Konden kopers in 212 nog kiezen uit 1 nieuwbouwwoningen, eind 216 was de keuze volgens de NVM beperkt tot 2½. Aantal verleende bouwvergunningen blijft achter Aantal % Vergunningen (l.a.) Aandeel koop (r.a.) Bron: CBS Het bouwtekort hangt grotendeels samen met het tekort aan voor woningen geschikte bouwlocaties. Dit tekort komt deels door de focus op binnenstedelijk bouwen. Verder is de besluitvorming rondom ruimtelijke ontwikkeling bijzonder complex. Tot slot ontbeerden gemeenten tot voor kort de capaciteit om bouwprojecten te ontwikkelen. Tijdens de crisis, toen de bouw stilviel, hebben zij te zeer op personeel bezuinigd. Maar dit euvel lijkt inmiddels verholpen.

6 6 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 De complexe besluitvorming daarentegen is een weerbarstig probleem. De ruimtelijkeordeningsopgaven ten aanzien van de energietransitie, verduurzaming en circulaire economie maken de besluitvorming rondom nieuwbouw ingewikkeld. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur reikt in een recent gepubliceerd rapport oplossingen aan om het beleidsinstrumentarium te verbeteren. Toch zal het tijd vergen voordat de voorgestelde maatregelen zijn geïmplementeerd en hun vruchten afwerpen. De focus op binnenstedelijk bouwen zal vanaf 1 juli minder stringent zijn. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking, die een zorgvuldige en transparante ruimtelijke besluitvorming moet waarborgen, wordt dan versoepeld. Maar of deze aanpassing de bouwproductie weer op gang helpt, valt te bezien. Een minder sterke nadruk op binnenstedelijk bouwen is zeker behulpzaam. Maar de bouwopgave waar Nederland voor staat, is bijzonder groot. Jaarlijks dienen er ongeveer 8. woningen te worden opgeleverd, 3. meer dan er afgelopen vijf jaar gemiddeld bij kwamen. Prijsstijgingen gedreven door aanhoudend lage rente Het probleem van woningschaarste is dus voorlopig niet opgelost. Het aanhoudende tekort aan nieuwbouwwoningen zal het prijspeil blijven opdrijven. Wat ook een stevig stempel drukt op de prijsontwikkeling zijn de inkomensnormen. Die bepalen immers hoeveel huizenkopers op basis van hun inkomen en de rente mogen lenen. De laatste jaren heeft het partnerinkomen een steeds zwaarder gewicht gekregen bij de vaststelling van de maximumhypotheek. Momenteel weegt het tweede inkomen voor 6% mee bij de Nibud-inkomensnormen. Vorig jaar was dat nog slechts 5%. En in de jaren daarvoor 33%. Dit betekent dat tweeverdieners met ieder EUR 5. inkomen bij de huidige 1-jaars hypotheekrente van 2,85% nu gezamenlijk EUR 534. kunnen lenen. Bij 5% weging zou dat bedrag EUR 1. lager liggen. En bij 33% EUR 3.. De verruiming, die de komende jaren verder wordt doorgezet, heeft dus een behoorlijke effect op de leencapaciteit en daarmee ook op de prijzen. Rente cruciaal bij vaststelling maximumhypotheek Maximumbedrag naar inkomen eenverdiener bij diverse rentetarieven 75, 6, 45, 3, 15, Bron: Nibud Dat de hypotheekrente momenteel zo laag staat, vloeit onder andere voort uit het ruime monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Deze heeft de laatste jaren haar officiële rentetarieven sterk verlaagd naar zelfs negatief en koopt op grote schaal obligaties en andere schuldtitels op. Onder invloed daarvan is de swaprente, een goede graadmeter voor de financieringslasten van banken, sterk gedaald. In lijn

7 7 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 met de lagere financieringslasten daalde ook de hypotheekrente. De 1-jaars hypotheekrente bedroeg in april 2,85%. In 28 lag deze nog twee keer zo hoog. Recent is de swaprente licht omhoog gekropen. Dit komt waarschijnlijk doordat de Amerikaanse centrale bank haar monetaire beleid geleidelijk weer normaliseert en steeds meer beleggers verwachten dat de ECB dit voorbeeld op termijn volgt. Wij houden er rekening mee dat de ECB vanaf januari volgend jaar het bedrag dat zij maandelijks aan obligaties koopt, zal terugschroeven en vervolgens in de tweede helft van het jaar haar officiële rentetarieven zal verhogen. Als deze verwachting uitkomt, zal ook de hypotheekrente vermoedelijk stijgen. De recente stijging van de swaprente heeft vooralsnog weinig effect gehad op de hypotheekrente. De intensievere concurrentie op de hypotheekmarkt weerhoudt hypotheekverstrekkers ervan om hun tarieven te verhogen. In plaats daarvan nemen zij genoegen met krappere marges. Het valt te bezien of zij dit ook op langere termijn, als de swaprente verder oploopt, kunnen volhouden. Daar komt bij dat pensioenfondsen en verzekeraars hun belangstelling voor hypotheken mogelijk verliezen als het economisch herstel doorzet en andere beleggingen weer in beeld komen. Een verder herstel kan dus de opmaat vormen voor een minder intensieve concurrentie. Lichte stijging swaprente hint op hogere hypotheekrente Rentepercentage naar looptijd in jaren Bron: Thomson Reuters Datastream Mocht de hypotheekrente alsnog stijgen, dan hoeft dit voor de meeste huizenbezitters niet direct een probleem te vormen. De afgelopen jaren is de voorkeur voor een lange rentevastperiode sterk toegenomen. Het kan dus lang duren voordat hypotheekgevers geconfronteerd worden met hogere maandlasten. Hier komt bij dat met een eventuele stijging van de maandlasten rekening is gehouden bij de Nibud-inkomensnormen. Er is een extra buffer opgenomen die huishoudens in staat stelt de rentestijging op te vangen. Verder zal ook de te verwachten inkomensstijging enige bescherming bieden. De pijn van een eventuele rentestijging zal waarschijnlijk eerst door toekomstige kopers worden gevoeld. Op basis van hun inkomen zullen zij immers minder mogen lenen, waardoor het bij een gestegen prijspeil lastiger zal zijn om een geschikte woning te bemachtigen.

8 8 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 Hernieuwde stijging vertrouwensindicator De lage rente zorgt voor een goede betaalbaarheid van de woningmarkt. De nettowoonlasten exclusief aflossingen leggen een steeds kleiner beslag op het nettoinkomen. In het eerste kwartaal van 217 was dat slechts 14%. Eind 28 lag dat percentage bijna twee keer zo hoog. De verbeterde betaalbaarheid draagt bij aan het vertrouwen. In november bereikte de Marktindicator van Vereniging Eigen Huis met een waarde van 121 een recordhoogte. Daarna verloor de index terrein, onder meer door toenemend besef dat de hypotheekrente zou kunnen stijgen. Daarnaast temperde het geringe woningaanbod het enthousiasme over de woningmarkt. De laatste maanden stijgt de sentimentsindicator echter weer, van 11 in maart naar 113 in mei. Waarschijnlijk komt dit omdat de stijging van de hypotheekrente vooralsnog uitblijft. Wat ook helpt, is dat de economie boven verwachting presteert. De BBP-groei bereikt dit jaar met ongeveer 2½% het hoogste niveau in tien jaar tijd. Verder stuwen de groei van de werkgelegenheid en de hogere lonen het besteedbaar inkomen omhoog. Dit sterkt het optimisme over de woningmarkt. Vertrouwen in woningmarkt neemt opnieuw toe Index (1 = neutrale stemming) Marktindicator Bron: Vereniging Eigen Huis Wel zijn er verschillen. Het vertrouwen bij huishoudens met een laag inkomen is minder hoog dan bij huishoudens met een hoog inkomen. Dit komt onder meer doordat de inkomensnormen de afgelopen jaren per saldo meer zijn aangescherpt voor lage inkomensgroepen. Verder zijn starters minder optimistisch dan doorstromers. Deze verschuiving is ook terug te zien in de transacties. Doorstromers krijgen geleidelijk een steeds groter aandeel in de woningverkopen. Dit weerspiegelt zich in het aandeel van de diverse prijssegmenten in de verkopen. Het lage prijssegment, waar starters doorgaans actief in zijn, heeft een steeds kleiner aandeel in de woningverkopen. Er zijn verschillende redenen voor het verschil in optimisme. De huidige verplichting om eigen geld mee te nemen bij woningaanschaf speelt starters meer parten dan doorstromers, omdat starters nog weinig gelegenheid hebben gehad om te sparen. Daar komt bij dat doorstromers hun huis weer makkelijker kunnen verkopen en minder last hebben van potentiële restschulden als gevolg van het prijsherstel en de vrijwillige

9 9 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 aflossingen van de afgelopen jaren. In totaal hebben huishoudens sinds 213 voor EUR 55 mld extra afgelost. Hypotheekproductie naar hogere versnelling In lijn met het herstel van de woningmarkt neemt ook de hypotheekproductie toe. In de twaalf maanden tot mei is volgens het Kadaster een kwart meer hypotheken afgesloten dan een jaar geleden. Ook de gemiddelde hypotheeksom lag met EUR 281. gemiddeld 7,4% hoger. De totale hypotheekproductie kwam daarmee uit op EUR 91 mld, EUR 21 mld meer dan in dezelfde maand een jaar geleden. Tegelijkertijd stijgen de aflossingen. Naast de extra aflossingen zorgt ook de annuïtaire aflossingsverplichting voor een toename. Vandaar dat het uitstaande hypotheekvolume beduidend minder hard stijgt. Op basis van CBS-cijfers stond er in het eerste kwartaal van 217 voor EUR 666 mld aan hypotheken uit, EUR 7,5 mld meer dan eind 215. Volgens de meest recente gegevens van DNB versoepelen banken hun acceptatiecriteria. De kredietrisico s nemen af, onder meer omdat de arbeidsmarkt aantrekt. Dankzij de groei van de werkgelegenheid en de stijging van de besteedbare inkomens daalt het aantal huizenbezitters met een betalingsachterstand. Cijfers van Bureau Kredietregistratie wijzen uit dat er 98. huishoudens zijn die achterlopen met hun hypotheekbetaling. Een jaar geleden waren dat er nog 11.. Sterke toename van de hypotheekproductie Bron: Kadaster EUR mld Hypotheekproductie Ook het risico van restschuld neemt af. Dit is terug te zien in de aanspraken op het Waarborgfonds Eigen Woningen. In het eerste kwartaal zijn 651 declaraties bij het Waarborgfonds ingediend, bijna een derde minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het ging daarbij om een bedrag van EUR 14,8 mld, nog niet de helft van het bedrag in het eerste kwartaal van 216. Dit neemt niet weg dat van een groot aantal huizenbezitters de waarde van de woning lager is dan de hypotheek. Het betreft veelal woningeigenaren in de meer perifere gebieden die in de jaren voordat de crisis uitbrak, een woning hebben gekocht. De meest recente berekeningen van DNB wijzen uit dat het 17½% van de hypotheekgevers betreft, oftewel ruim 6. huishoudens. Tot eind dit jaar heeft deze groep de mogelijkheid om rente op de restschuld die na verhuizing overblijft, af te trekken van de belasting gedurende vijftien jaar. Na 1 januari

10 1 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli verhuizen is financieel minder aantrekkelijk. Behalve dat de fiscale begunstiging vervalt, zullen kredietverstrekkers de restschuld als consumptief krediet beschouwen en navenante rentetarieven verlangen. Van woningbezitters met een potentiële restschuld lopen de huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek het meeste risico. Het gaat volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken om een relatief kleine groep van omstreeks 4. huishoudens. Hypotheekverstrekkers proberen nu in contact te komen met deze groep. Zij willen in gezamenlijk overleg kijken naar de mogelijkheden om deze schuld af te lossen en zo de financiële risico s verminderen. Daarna zullen de verstrekkers hun scope verbreden naar andere huishoudens met aflossingsvrije hypotheken. Ruim een derde van de 3½ miljoen huishoudens met een hypotheek heeft een (bijna) volledige aflossingsvrije hypotheek. Omdat het vaak gaat om huishoudens die al lang geleden een huis hebben gekocht en de nodige overwaarde hebben, is het risico van restschuld gelukkig beperkt. Dit neemt niet weg dat betalingsrisico s niet zijn uit te sluiten als de inkomsten bij pensionering terugvallen, of als de rentelasten toenemen doordat het recht op renteaftrek na dertig jaar profijt vervalt. Meer middelen voor verbetering woningvoorraad Uit een in 213 door Platform 31 uitgevoerde studie naar problemen aan de onderkant van de particuliere woningmarkt blijkt dat 6. huizen in een matige tot slechte staat van onderhoud verkeren en/of zwakke energieprestaties leveren. Om de kwaliteit van deze woningen weer op peil te krijgen, zijn investeringen nodig van ten minste 1% van de nieuwbouwwaarde. Tekort aan geld vormt regelmatig een belemmering om onderhoud te plegen of de woning te verduurzamen. Er zijn tal van subsidieregelingen, maar deze zijn niet altijd goed bekend. De ervaring leert bovendien dat subsidies na korte tijd vaak alweer in worden getrokken. Woningeigenaren zien ervan af een aanvraag in te dienen, omdat zij bang zijn achter het net te vissen. Afhankelijkheid van onwillige buren kan eveneens onderhoud in de weg staan. Dit speelt met name bij VVE s, waar sommige bewoners willen doorstromen naar een andere woning en het nut van investeren niet inzien. Op 23 mei heeft de Eerste Kamer ingestemd met een wetsvoorstel dat VVE s verplicht elk jaar minstens,5 procent van de herbouwwaarde van het woningcomplex te reserveren of geld opzij te zetten op basis van een gedegen meerjarig onderhoudsplan. Dit voorstel, dat in januari 218 ingaat, verduidelijkt de mogelijkheid voor VVE s om leningen aan te gaan en verbetert de regels over hoofdelijke aansprakelijkheid. Eigenaren zijn alleen verantwoordelijk voor hun deel van de lening. En bij verkoop gaat hun leningdeel over naar de nieuwe eigenaar. Tot slot kan onbekendheid met de verschillende investeringsmogelijkheden en het rendement ervan een drempel vormen. Huiseigenaren ontberen de informatie om een goed afgewogen beslissing te nemen. Er bestaat enorm veel aanbod aan maatregelen en materiaal om de woning te verbeteren. Bovendien zit er een lange keten van

11 11 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 groothandelaren en installateurs tussen woningbezitter en fabrikant. Dat verhindert kennisuitwisseling. Het programma Renovatiesprong doet een poging de genoemde belemmeringen weg te nemen. Het programma is gericht op woningtypes van vergelijkbare bouw die veel voorkomen: naoorlogse portiek- en galerijflats en rijwoningen uit de jaren vijftig tot en met tachtig. De eerste gemeenten waar dit programma van start is gegaan, zijn Apeldoorn, Den Haag en Rotterdam. De Renovatiesprong probeert eerst met hulp van zogenaamde ambassadeurs het onderwerp onder de aandacht te krijgen bij huiseigenaren. Vervolgens helpt het geïnteresseerde bewoners om aan de hand van de eigen verbruiksgegevens en gezinssituatie in kaart te brengen welke aanpassingen er zoal mogelijk zijn. Dit gebeurt met een applicatie die geschikt is voor laptop, pc of tablet thuis. Daarna kunnen bewoners inzicht krijgen in de kosten van de maatregelen. Eventuele collectief te financieren maatregelen worden naar het VVE-onderhoudsplan vertaald. Dan komt de zogenaamde system integrator om de hoek kijken. Deze selecteert kansrijke maatregelen die passen bij de individuele bewoner of de VVE, en draagt een aantal installatiebedrijven aan. Nadat de bewoner/vve een keuze heeft gemaakt, volgt realisatie. Weinig nieuw beleid voor de woningmarkt Het blijft afwachten wat de toekomstige regering voor de woningmarkt in petto heeft. Het is nog niet gelukt een nieuwe regering te vormen. Eén thema waar de volgende regering zich over uit zal moeten spreken is de hoogte van het bedrag dat huishoudens maximaal mogen lenen op basis van de waarde van het onderpand. Diverse partijen zoals het IMF en DNB vinden dat de loan-to-value-ratio op termijn omlaag moet naar 9%, zodat het risico van restschuld kleiner wordt. Maar aan het voorstel kleven de nodige nadelen. Zo leidt de verlaging volgens een recente studie van het CPB ertoe dat huishoudens gemiddeld anderhalf tot drie jaar langer moeten wachten voordat zij de beoogde woning kunnen financieren. Hoewel het demissionaire kabinet belangrijke beslissingen vooruit schuift, besloot het wel een met Prinsjesdag 216 aangekondigde maatregel terug te draaien. Eigenaren van rijksmonumenten mogen 8% van de onderhoudskosten blijven aftrekken. De overheid stelt hoge eisen ten aanzien van het onderhoud en de instandhouding van hun monument. Een tegemoetkoming in deze kosten ligt dan ook in de rede. Nu het kabinet de maatregel om de aftrekmogelijkheid te beëindigen heeft ingetrokken, hoeven bezitters van rijksmonumenten niet langer te vrezen voor een stijging van de woonlasten. Verder is er in Den Haag discussie geweest over de Wet Hillen. Huiseigenaren met een lage woningschuld hebben profijt van de wet die bepaalt dat het eigenwoningforfait niet hoger mag zijn dan de genoten hypotheekrenteaftrek. Echter, sinds 213 daalt het hoogste belastingtarief waartegen huizenbezitters hypotheekrente mogen aftrekken jaarlijks met een half procent. Hierdoor kan het voorkomen dat de regeling geen voordeel meer oplevert. Op het moment dat de regering de fiscale wijziging doorvoerde, zei toenmalig minister voor Wonen Stef Blok dat mensen dit kunnen

12 12 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 omzeilen door de betaalde rente niet op te geven aan de Belastingdienst. Met zijn verklaring dat dit niet is toegestaan, zet staatssecretaris Eric Wiebes van Financiën hier echter een streep door. Tot slot onderzoekt het kabinet of er uniforme regels nodig zijn voor kredietverstrekkers om de kosten van rentemiddeling te bepalen. Minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem vindt dat de kosten die verstrekkers in rekening brengen, niet hoger mogen zijn dan het financiële nadeel dat de kredietverstrekker ondervindt, net als bij vervroegd aflossen.

13 13 Woningmarktmonitor Kwik stijgt tot grote hoogte 6 juli 217 Lees meer over het Economisch Bureau op: Dit document is samengesteld door ABN AMRO. Het heeft uitsluitend als doel om financiële en algemene informatie te verstrekken over de economie en sectoren. ABN AMRO behoudt zich alle rechten voor met betrekking tot de informatie in het document en het document wordt uitsluitend aan u verstrekt voor uw informatie. Het is niet toegestaan dit document (geheel of deels) te kopiëren, distribueren, door te geven aan een derde of om het voor enig ander doel te gebruiken dan hier boven bedoeld. Dit document is informatief bedoeld en vormt geen aanbieding van effecten aan het publiek, of een uitnodiging om een aanbod te doen. U mag niet om welke reden dan ook vertrouwen op de informatie, meningen, beramingen, en aannames in dit document noch dat hetcompleet, accuraat of juist is. Er wordt geen garantie gegeven, uitdrukkelijk of stilzwijgend, door of uit naam van ABN AMRO, haar directeuren, functionarissen, vertegenwoordigers, gelieerde partijen, groepsmaatschappijen of werknemers met betrekking tot de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document, en geen enkele aansprakelijkheid wordt geaccepteerd voor enig verlies als direct of indirect gevolg van het gebruik van deze informatie. De opvattingen en meningen opgenomen hierin kunnen op enig moment aan verandering onderhevig zijn en ABN AMRO heeft geen enkele verplichting om de informatie in dit document na de datum hiervan te herzien. Voordat u in enig product van ABN AMRO investeert, dient u zich te informeren over de verschillende financiële en andere risico s, alsmede mogelijke beperkingen voor u en uw investeringen als gevolg van toepasselijke wetgeving en regels. Indien u, na lezing van dit document, overweegt een investering te doen in een product, raadt ABN AMRO aan om een dergelijke investering met uw relatiemanager of persoonlijke adviseur te bespreken om nader te bezien of het relevante product met inachtneming van alle mogelijke risico s past bij uw investeringen. De waarde van beleggingen kan fluctueren, In het verleden behaalde resultaten bieden geen garanties voor de toekomst. ABN AMRO behoudt zich het recht voor wijzigingen in dit materiaal aan te brengen. Alle rechten voorbehouden.