Rotterdams Vastgoedfonds I CV. Jaarrapport 2004

Transcriptie

1 h Rotterdams Vastgoedfonds I CV Jaarrapport

2 INHOUD Blad Jaarrapport Verslag van de beheerder 3 Jaarrekening Accountantsverklaring 5 Balans per 31 december 6 Winst- en verliesrekening over 7 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 10 Overige gegevens Statutaire winstbestemmingsregeling 14 Voorstel tot verwerking an het resultaat over het boekjaar 14 Bedrag beschikbaar voor uitkering 14 2

3 VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV (het Fonds) is aangegaan op 26 november. Vervolgens zijn direct na de oprichting van de CV de objecten BabyThings en Kantoor- en showroomverzamelgebouw geleverd. Het object de Waterstadtoren is per 1 december en het object Ashland per 14 december geleverd aan het Fonds. Het vastgoed in het Fonds wordt beheerd door Vinc Vastgoed Management I BV te Rotterdam. Fiscaal De Belastingdienst heeft op 19 januari 2005 een bezoek gebracht bij de beheerder teneinde een beoordeling te maken van de aanvaardbaarheid van de ingediende aangifte omzetbelasting over de periode november en december van het Fonds. Op 7 februari 2005 heeft de Belastingdienst schriftelijk bevestigd dat de teruggaaf over november en december verleend kon worden conform de ingediende aangiftes. Concreet heeft dit er toe geleid dat op 23 februari 2005 de totale teruggave omzetbelasting is ontvangen ad ,--. De overbruggingsfinanciering bij PVF Achmea is na ontvangst van de teruggave per direct afgelost. Financieel Aangezien de CV op 26 november is aangegaan en de vastgoedportefeuille uiteindelijk op 14 december compleet aan haar geleverd was, zijn de financiële mutaties in gering. In het prospectus is in de prognose dan ook geen resultaat over opgenomen. Desalniettemin zijn er in de genoemde periode huurinkomsten ontvangen en kosten gemaakt. Het nettoresultaat over bedraagt ,-. Dit resultaat zal aan de overige reserves worden toegevoegd. Exploitatie In is er namens het Fonds één huurfactuur verstuurd. Dit betreft de huur over de maand december van BabyThings B.V., huurder van het pand aan de Pesetastraat 2 te Barendrecht. De overige huren over zijn ontvangen bij overdracht van het desbetreffende pand, afgerekend via de notaris. De huurder BabyThings B.V. is per 1 maart 2005 failliet verklaard en derhalve is de huurnota over december volledig voorzien. Momenteel worden er gesprekken gevoerd met de curator om te bezien hoeveel van de bestaande huurschuld kan worden verkregen door het Fonds. Ook hebben wij de verkoper van dit stuk vastgoed aansprakelijk gesteld voor de geleden en de te lijden schade, onder verwijzing naar zijn meldingsplicht. Inmiddels hebben wij de huur met BabyThings B.V. formeel opgezegd per 30 juni 2005 en gaan wij er van uit u op korte termijn te kunnen informeren over een nieuwe huurder voor dit stuk vastgoed. Vooruitzichten Ondanks het bovenstaande verwachten wij, behoudens onvoorziene omstandigheden, het genoemde exploitatieresultaat over 2005 te kunnen realiseren. Dit mede dankzij het niet geprognosticeerde maar wel gerealiseerde resultaat over, de geprognosticeerde huurderving over 2005 en de verwachting per 1 juli 2005 een nieuwe huurovereenkomst voor het pand aan de Pesetastraat 2 te Barendrecht gesloten te hebben. Rotterdam, 29 maart 2005 Vinc Vastgoed Management I B.V. 3

4 JAARREKENING 4

5 ACCOUNTANTSVERKLARING Opdracht Wij hebben de jaarrekening van het Rotterdams Vastgoedfonds I CV, zoals opgenomen op de pagina s 6 tot en met 13, gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van de beheerder van de CV. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken. Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig algemeen aanvaarde richtlijnen in Nederland met betrekking tot controle-opdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de beheerder van de CV daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel. Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december en van het resultaat over in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving. Rotterdam, 29 maart 2005 Deloitte Accountants B.V. 5

6 BALANS PER 31 DECEMBER (Na winstbestemming) 31 december ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Vlottende activa Debiteuren - Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen PASSIVA Eigen vermogen Kapitaal Gecummuleerd resultaat - Resultaat boekjaar 100 Uitkeringen Langlopende schulden Kortlopende schulden Crediteuren 56 Overige schulden en overlopende passiva

7 WINST- EN VERLIESREKENING OVER Omzet 226 Bedrijfslasten Beheerskosten 13 Exploitatielasten - Algemene kosten Bedrijfsresultaat voor rente 198 Rente baten en lasten -98 Resultaat 100 7

8 TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV ( de CV ), gevestigd te Rotterdam, is bij notariële akte d.d. 26 november opgericht. Het doel van de CV is het collectief direct danwel indirect beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. De vennoten zijn degenen, die door middel van één of meer participaties aanspraak maken op het vermogen van de CV. De participatie bestaat uit een inbreng van een vennoot in de CV van een bedrag van honderdvijfendertigduizend euro ( ) in contanten of een veelvoud daarvan, welke de venoot een met zijn inbreng ten opzichte van de totale inbreng in de CV evenredige aanspraak op het vermogen van de CV verschaft. Het aantal participaties bedraagt honderd (100). Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV is naar Nederlands recht fiscaal transparant. Vinc Beheer I BV is beherend vennoot in de CV. Vinc Vastgoed management I BV treedt op als beheerder van de CV. Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I, gevestigd te Rotterdam, treedt op als bewaarder van de CV. Als bestuursleden van Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I zijn benoemd: de heer mr. O.J.A. van der Nap; de heer mr. G.F. Nicolai. Beide zijn werkzaam bij MeesPierson Intertrust (Rotterdam) BV. 8

9 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. De jaarrekening heeft betrekking op de periode van 26 november tot 31 december ( Boekjaar ). In de jaarrekening zijn de financiële gegevens van zowel de CV als van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I opgenomen. Materiële vaste activa Materïele vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde danwel lagere marktwaarde, waarop niet wordt afgeschreven. De direct aan het vastgoed toe te rekenen acquisitiekosten worden gewaardeerd tegen historische kosten, waarop niet wordt afgeschreven. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa worden opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Resultaatbepaling De netto omzet wordt bepaald op basis van de gefactureerde omzet (exclusief belastingen). Bedrijfslasten worden ten laste van de omzet gebracht in het jaar waarmee de daarmee verband houdende opbrengst is verantwoord. Overige opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Belastingen De CV is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de CV niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar dat de vennoten belastingplichtig zijn. Voorstaande heeft tot gevolg dat de bezittingen en de schulden van de CV direct pro rata worden toegerekend aan de deelnemende natuurlijke personen. Voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor inkomen uit sparen en beleggen (box III) dienen de deelnemende natuurlijke personen een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank-)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van de bezittingen en de schulden heeft de beheerder separaat een invulinstructie opgesteld. Voor vennoten die met een vennootschap deelnemen of voor vennoten die hun participatie tot het ondernemingsvermogens rekenen (box 1) worden de activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting respectievelijk aangifte inkomstenbelasting. 9

10 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS Materiële vaste activa De samenstelling van de post materiële vaste activa is als volgt: Rotterdam, Waterstadtoren Cornelisland/Barendrecht, Keukencentrum Cornelisland/Barendrecht, Drew Marine Ashland Specialty Chemical Company Cornelisland/Barendrecht, Babythings Acquisititiekosten De acquisitiekosten betreffen met name de structureringsfee die de initiatiefnemer heeft ontvangen bij het opstarten van de CV. Overige vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt gespecificeerd: Vooruitbetaalde beheerskosten 10 Vooruitbetaalde verzekeringen 28 Terug te vorderen Omzetbelasting De vorderingen hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste één jaar. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt gespecificeerd: Gecumuleerd Resultaat Kapitaal resultaat boekjaar Uitkeringen Totaal Stand per 26 november Resultaat Uitkeringen

11 Stand per 31 december Per 31 december bestaat het kapitaal uit 100 participaties met ieder een nominale waarde van

12 Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen welke zijn verstrekt door Stichting PVF (Achmea) Zakelijke Hypothekenfonds te Amsterdam te weten: 1. Hoofdsom , looptijd 40 jaar, rente 5,2% voor 7 jaar vast en; 2. Hoofdsom , looptijd 40 jaar, rente 3 maands Euribor (thans 3,7%). Het verloop is als volgt: Schuld per 26 november - Bij: opname leningen Af: aflossing boekjaar Af: aflossingsverplichting Langlopende schuld per 31 december De aflossingsverplichting 2005 is opgenomen onder de kortlopende schulden. Een bedrag ad heeft een looptijd langer dan 5 jaar. Tot zekerheid van de terugbetaling van de leningen heeft hypothecaire inschrijving op de door de vennootschap in bezit zijnde onroerende zaken plaatsgevonden. De hypothecaire leningen zijn nonrecourse, hetgeen betekent dat slechts het vastgoed en de inkomsten daaruit als zekerheid dienen voor de financier. Als gevolg hiervan kan de commanditaire vennoot nimmer worden gehouden om enige geldsom tot dekking van de schulden te storten. Kortlopende schulden en overlopende passiva De kortlopende schulden hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste één jaar. De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt gespecificeerd: Kortlopend gedeelte van de langlopende schuld 656 Kortlopende lening inzake overbruggingskrediet Nog te betalen interest 114 Servicekosten 2 Accountants- en advieskosten 8 Nog te betalen kosten bewaarder

13 NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Huurcontracten De totale brutohuuropbrengsten op de panden bedraagt per 1 januari 2005 circa jaarbasis op Beheervergoeding De beheerder brengt ter vergoeding van haar werkzaamheden per jaar een fee in rekening van 3,5% (exclusief BTW) over de jaarlijks totaal geïncasseerde huursom van het vastgoed. Overige vergoedingen Conform artikel 5 respectievelijk artikel 3 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring ontvangt de Besturend Vennoot een vaste jaarlijkse vergoeding van en de Bewaarder een vaste jaarlijkse vergoeding van TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING Omzet De omzet betreft huren en kan als volgt worden gespecificeerd: Rotterdam, Waterstadtoren 43 Cornelisland/Barendrecht, Keukencentrum 146 Cornelisland/Barendrecht, Drew Marine Ashland Specialty Chemical Company 33 Cornelisland/Barendrecht, Babythings Af: dotatie voorziening oninbare huurvorderingen Beheerderskosten De beheerderskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Vergoeding beheerder 8 Vergoeding bewaarder

14 Algemene kosten De algemene kosten kunnen als volgt gespecificeerd worden: Accountant 8 Assuranties 3 Taxatiekosten inzake herbouwwaarde bepaling 4 15 Rentebaten en lasten De rentebaten en lasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Rente hypothecaire leningen 114 Rente overbruggingskrediet 16 Rentevergoeding verkopers onroerende zaken -2 Rentevergoeding notaris -11 Ontvangen depotrente

15 OVERIGE GEGEVENS Statutaire winstbestemmingsregeling In artikel 17 van de akte van oprichting en vaststelling voorwaarden en bepalingen van de commanditaire vennootschap is omtrent de winstbestemming het volgende bepaald: Artikel 17 Exploitatieresultaat. Verkoopresultaat. Uitkeringen 7.Uitkeringen geschieden door de Besturend Vennoot op voorstel van de Beheerder eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten. 9.Eventuele verliezen komen ten laste van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participatie(s), met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen te storten. 10.Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekeningen van de Commanditaire Vennoten naar rato van het aantal Participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden. 11.Indien en voor zover een aandeel van een Commanditaire Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht. Voorstel tot verwerking van het resultaat over het boekjaar Conform de statuten wordt het positieve resultaat over het boekjaar ad toegevoegd aan de kapitaalrekening van ieder der vennoten, naar rato van de inbreng op hun aandeel. Deze bestemming is in de jaarrekening verwerkt. 15