Specialisten die alles op. Day, DD Month YYYY

Transcriptie

1 Specialisten die alles op Provada waarde 5 juni weten 2013 te schatten Day, DD Month YYYY

2 vooraf 4 sprekers stelling met interactieve SMS-poll voor elke spreker vragen aan sprekers: NTC@DTZ.NL na afloop beelden op

3 sprekers drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV BrightOrangeTalanton Kees de Kort BNR Nieuwsradio

4 drs. Jef Holland RA Provada Deloitte 5 juni Accountants 2013 bv Day, DD Month YYYY 28 aanbevelingen van het PTA

5 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Platform Taxateurs & Accountants Aanbevelingen professionalisering uitvoeren van taxatieopdrachten en toelichtingsvereisten in taxatierapporten. MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

6 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Introductie Jef Holland openbaar accountant Deloitte partner werkzaam in de sector vastgoed, hospitality, private equity Lid Platform Taxateurs en Accountants voorzitter werkgroep goed gewaardeerd vastgoed voorzitter INREV Reporting Committee MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

7 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

8 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Taxaties in brede zin Taxaties ten behoeve van: Gebruikers: aan- en verkoopbeslissingen aan- en verhuurbesluiten fusiebesprekingen financiering projectontwikkeling ROZ/IPD vastgoedindex rapportage DNB/AFM jaarrekening Belastingdienst arbitrage uitgifte in erfpacht contra-expertise WOZ-geschillen onteigeningszaken Eigenaren Kopers Aandeelouders Governance-organen Accountants Banken Toezichthouders Belastingdienst Gemeente Verzekering MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

9 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Platform accountants & taxateurs Bevordering efficiency en kwaliteit, transparantie van taxatieproces en rapportage Start: onderzoeken mogelijkheden voor samenwerking, kennis uitwisseling en wederzijds begrip Breed samengestelde werkgroep: 7 vertegenwoordigers namens taxateurs : leden grote taxatie organisaties, RICS en VastgoedCert 5 specialisten vanuit grote accountantskantoren 2 vertegenwoordigers vanuit NBA MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

10 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Aanbevelingen professionalisering uitvoeren van taxatieopdrachten en toelichtingsvereisten in taxatierapporten Primair gericht aan de taxateurs betrokken bij de waardering van vastgoedportefeuilles voor verslaggeving en rapportage doeleinden. Gelden ook voor taxaties voor rapportage aan beleggers, financiers, toezichthouders en benchmark indices. Doel kwaliteit en transparantie van een taxatierapport kunnen verbeteren en verbreden. Verschillende doeleinden van een taxatie kunnen leiden tot hanteren van verschillend waarde begrip door de taxateur. Taxatie is waardering als hypothetische transactie en zal/kan afwijken van prijs. MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

11 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Aanpak Regelgeving Accountants MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

12 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv 28 AANBEVELINGEN ONAFHANKELIJKHEID EDUCATIE OPDRACHT EN BEVESTIGINGEN WERKZAAMHEDEN EN RAPPORTAGE KWALITEIT MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

13 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Considerans Interne taxatie afdelingen Kleine organisaties AFM/DNB Geheimhouding accountants Van aanbeveling naar gedragscode Duurzaamheid Periodieke taxaties Onderbouwing Netto-aanvangsrendement, discontvoet en Exit yield Compliance MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

14 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Aanpassingen (1) 1. Onafhankelijkheid ( algemeen ): Makelaar is subjectief en taxateur is objectief Belangenverstrengeling breder dan financieel Regels bij directe invloed van opdrachtgever 2. Onafhankelijkheid ( interne roulatie ): Alternatief voor roulatie twee professionals (4-ogen) 3. Onafhankelijkheid ( declaratie ): Indien verzekeringspolis uitkomst afhankelijke vergoedingen verplicht, minimaliseren en toelichten effect alleen procentueel weergeven i.v.m. privacy 7. Bevestigingsbrief management: Overweeg bevestigingsbrief op te nemen in taxatierapport 8. Allonges, addendum & side letters : suggestie om formulering uit kantorenconvenant over te nemen Geheel nieuw contract per aanpassing is vervallen MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

15 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Voorgestelde aanpassingen (2) 10. Doel van de Taxatie/scope Brancheorganisatie, neem een standpunt in, inzake de te stellen eisen ten aanzien van de verschillende taxatie producten (volledige, desktop of high level taxatie) en de diepgang van de werkzaamheden per productsoort en zorg dat voor de gebruiker duidelijk is welke beperkingen ten aanzien van het zekerheidsgehalte van de verschillende producten bestaan. 11. Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) Zoveel mogelijk twee methode DCF zeker bij wisselende cashflows 13. Uitgangspunten en veronderstellingen Indien bij de waardering de highest en best use een andere aanwending is dan het huidige gebruik, dient aangegeven te worden met welke uitgangspunten rekening is gehouden en hoe deze zijn meegewogen (bijvoorbeeld wat de kans is dat het bestemmingsplan aangepast kan worden om bestemmingswijzigingen door te voeren). 17. Inspecties Rotatie inspectie bij gelijkvormige wooneenheden MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

16 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Voorgestelde aanpassingen (3) Aanbeveling 28 Landelijk tuchtrecht Werk gezamenlijk (brancheorganisaties en taxatie organisaties) aan een landelijke klachten procedure en een landelijk tuchtrecht orgaan, waarbij alle brancheorganisaties, taxatie organisaties en individuele taxateurs direct of indirect dienen te zijn aangesloten. Dit is noodzakelijk om er voor te zorgen dat alle taxateurs gelijk behandeld worden en er voor gebruikers van taxatie rapporten een organisatie bekend is waar men te recht kan voor geschillen. Neem kennis van de regelgeving van accountants zoals opgenomen in de Wet tuchtrechtspraak accountants (Wtra). MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

17 drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv Toekomst: Van aanbeveling naar gedragscode Landelijke belangenorganisatie (Ovalen tafel) Uitwerken Gedragscode aanbevelingen Uitwerken Rapportage aanbevelingen in Best Practice Uitwerken Industry Guidance MAIL JEF [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

18 drs. Jef Holland RA Provada Deloitte 5 juni Accountants 2013 bv Day, DD Month YYYY 28 aanbevelingen van het PTA

19 prof. dr. Peter van Gool FRICS Provada Amsterdam 5 juni 2013 School of Real Estate/SPF Day, DD Month YYYY Taxeren: market evidence nodig

20 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Is marktwaarde wel marktwaarde; op naar beter marktevidence? MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

21 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Opleidingen ASRE Hét kennisinstituut voor vastgoedkunde Met als kerntaken: * Onderwijs * Onderzoek * Informatie centrum [ tekst Peter ] Msc Master of Real Estate (MRE) Msc Master of Science in Real Estate (MSRE) Specialistische opleidingen : - Asset management - Beleggingsanalyse - Investeringsanalyse - Gebieds- en projectontwikkeling - Marktanalyse - Real estate valuation Sectoropleidingen: - Corporatie & vastgoed - Stedelijke herontwikkeling - Vastgoedexploitatie - Winkelmarkt - Woningontwikkeling - Zorg & vastgoed Nascholing Company Courses

22 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Mijn probleem Pand waarop smetje zit was nu niet te verkopen tegen getaxeerde marktwaarde van goede, gerenommeerde taxateurs Vaak niet eens een bieding En bij schaarse biedingen kwamen die in de verste verte niet bij die taxatiewaarde (soms niet verder dan 50%). Gaat vooral om oudere kantoorpanden, bedrijfsruimten en logistiek met kortere contracten, wat leegstand enz. Wat klopt er hier niet? Marktwaarde is mening over een te realiseren prijs in een denkbeeldige transactie MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

23 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Traditionele verklaring Markt is verslechterd na laatste taxatie Taxatie is een mening over uitkomst theoretische transactie en veronderstellen dus een koper (maar die hoeft er in de praktijk niet te zijn) Er is weinig marktevidence Houd rekening met een bandbreedte van +/- 20% Eerste biedprijs zegt niets; want vaak zet men 20% lager in dan prijs die men uiteindelijk wil betalen Dus mijn probleem is goed te verklaren: 10% markt verslechterd + 20% bandbreedte + 20% te laag aanvangsbod = 50% MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

24 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Klein onderzoek bij waardering probleempanden Voorheen taxaties met op- en afslag-methode op basis marktevidence verhandelde verhuurde panden met BAR verhuurde panden en aftrek leegstandsderving en verhuurkosten Nu meer op basis marktevidence verhandelde lege panden en prijs per m 2 Prima ontwikkeling, maar toch nog vaak geen of nog lager bod! MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

25 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Marktevidence vroeger en nu Vroeger voor leeg pand in Sloterdijk: En nu: MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

26 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Meer marktevidence van leegstaande panden MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

27 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Ook meer vertaling van marktevidence naar te taxeren project MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

28 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF STIVAD met transactiereferenties is een uitkomst! MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

29 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF 3. STIVAD DATABASE > OUTPUT (EXCLUSIEF FOTO EN KAART) MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

30 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Gelukkig ook meer vraagprijzen: Porto Kali portefeuille aangeboden via nieuwe website Bilfinger Real Estate heeft een website gelanceerd om de Porto Kali portefeuille op de markt te brengen. Deze portefeuille, die gemanaged werd door AXA REIM, ging vorig jaar failliet en omvat 47 kantoorgebouwen ( m²). De portefeuille is verspreid over Nederland, in onder meer Amsterdam, Rotterdam, Maastricht, Utrecht, Hengelo, Eindhoven, Alkmaar, Amersfoort, Breda en Hoofddorp. Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt circa m². De verkoop van de Porto Kali portefeuille moet de komende twee jaar zijn beslag krijgen en gebeurt in opdracht van de curator DLA Piper en financier HSH Bank. Ze hebben Bilfinger hiervoor in de arm genomen als assetmanager. Per kwartaal wordt het online aanbod vernieuwd met nieuwe kantoorgebouwen. Op dit moment worden er 11 panden via de nieuwe website aangeboden. MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

31 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

32 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Vraagprijzen per m 2 tussen de 381 en 1.400,- Te koop gezette kantoren van Bolfinger met vraagprijzen Alkmaar Amsterdam Nieuwegein Picassolaan 201 Paasheuvelweg 40 Luifelstede M 2 vvo 3565,00 M 2 vvo M 2 vvo Vraagprijs ,00 Vraagprijs Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo 392,71 Vraagprijs per m2 vvo 1.332,85 Vraagprijs per m2 vvo 385,40 Alkmaar Maarssen Wognumsebuurt 1 Planetenbaan 1 M 2 vvo M 2 vvo Vraagprijs Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo Vraagprijs per m2 vvo 299,24 Amersfoort Maastricht Blekerssingel 1-5 Parallelweg M 2 vvo M 2 vvo Vraagprijs Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo 1.100,31 Vraagprijs per m2 vvo 1.928,89 Amersfoort Nieuwegein Plotterweg 2-12 Meerwal M 2 vvo M 2 vvo Vraagprijs Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo 380,93 Vraagprijs per m2 vvo 574,10 Amersfoort Nieuwegein Plotterweg 14 Meerwal 9-15 M 2 vvo M 2 vvo Vraagprijs Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo 840,11 Vraagprijs per m2 vvo 591,06 MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

33 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

34 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Vraagprijs en resterende lengte huurcontract MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

35 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Waarderen gaat dus beter, maar nu nog mijn probleem? Als er bij verkoop geen bod komt, hoe dan waarderen? Vier mogelijkheden: 1. Niks van aantrekken en gewoon uitgaan van waardering met referenties van gedane transacties van vergelijkbare (lege) panden? 2. Sommigen (Vis, Boissevain ) pleiten voor overstappen naar economische waarde (in de zin van beleggingswaarde) Duitse Verkehrswert - benadering? 3. Of juist Angelsaksische benadering: vragen aan mogelijke kopers wat zij er voor over hebben en dan (lage) biedprijzen als evidence meenemen of bij gebrek aan biedingen 0 aan waarde? 4. Of EUR per m 2 + CW resterende cashflow? MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

36 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF Waarom verschillen tussen Duitse en Britse aanpak? The UK valuation standard is founded on the belief that, because property is relatively illiquid compared with financial assets, it is a high-risk asset and that investors first priority should be to play the market cycle. German valuations stem from an investment culture that views property primarily as an alternative to corporate bonds; puts much emphasis on the income return as total returns. MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

37 prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF En wat nu te doen? Aanpak 1, 2, 3 of 4? MAIL PETER [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

38 prof. dr. Peter van Gool FRICS Provada Amsterdam 5 juni 2013 School of Real Estate/SPF Day, DD Month YYYY Taxeren: market evidence nodig

39 Restwaarde / m2 v.v.o. K.K. Kleine stad - centraal Grote stad - centraal Kleine stad - mono functioneel / perifeer Grote stad - mono functioneel / perifeer

40 dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV Provada BrightOrangeTalanton 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY Taxeren: geen market evidence nodig

41 dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV BrightOrangeTalanton Voor waardebepaling is geen market evidence nodig! MAIL JAN [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

42 dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV Provada BrightOrangeTalanton 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY Taxeren: geen market evidence nodig

43 Kees de Kort Provada BNR Nieuwsradio 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY (Vooruit)vluchten kan niet meer

44 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Op de langere termijn komt het echt allemaal goed, ook met het commerciële vastgoed, maar voorlopig even niet. MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

45 Kees de Kort BNR Nieuwsradio De grote vragen die nu voorliggen, zijn: 1. hoe diep wordt het dal 2. hoe lang gaat het duren en 3. wie gaan de winnaars en verliezers worden? MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

46 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Op korte en middellange termijn zijn er veel meer risico s dan kansen. Kleinere successen en positieve verhalen gaan er altijd blijven (denk conversie kantoren in hotels/woningen, denk zorgcomplexen of denk AAAlocaties), maar het grote beeld wordt daarentegen alsmaar somberder. MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

47 Kees de Kort BNR Nieuwsradio De commerciële vastgoed-sector wordt geconfronteerd met vijf belangrijke negatieve ontwikkelingen (die elkaar ook nog eens versterken) 1. bestaande overcapaciteit kantoren en winkels 2. economische ontwikkelingen recessie. arbeidsmarkt, huizenmarkt, pensioenen 3. maatschappelijke ontwikkelingen flexibilisering arbeidsmarkt 4. problemen financiële sector risicomijdende banken 5. het internet thuis werken, winkelen en vergaderen MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

48 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Wat nu? MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

49 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Ieder economisch herstel staat en valt met een gezonde en sterke financiële sector. Totdat de banken geherkapitaliseerd zijn en de rente weer op een normaal niveau is, hoeft er in het commerciële vastgoed niet eens gedacht te worden aan welk serieuze herstel dan ook. MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

50 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Ieder ander verbeter/herstel-plan is niet meer dan morrelen in de marge, tijd winnen dan wel problemen vooruitschuiven. MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

51 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Mogelijke scenario s 1. U doet weinig en wacht af tot de banken weer gezond gemaakt zijn. 2. U gaat op individuele basis proberen creatieve oplossingen te vinden om met uw organisatie uit de problemen te blijven. 3. U gaat proberen als sector zelf structurele maatregelen te nemen MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

52 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Mogelijke structurele oplossingen 1. Verliezen nemen 2. Slopersbal 3. Bedrijf afbouwen/ander werk zoeken MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

53 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Alternatief plan Heel erg hard en georganiseerd gaan lobbyen in zake dat herkapitaliseren van de banken. MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

54 Kees de Kort BNR Nieuwsradio En voor diegenen die dit allemaal te somber en te negatief vinden, heb ik een woord van vijf letters MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

55 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Conclusie 1 Linksom of rechtsom en U kunt taxeren wat u wilt, maar de sector in z n totaliteit geldt dat (vooruit)vluchten niet meer kan Conclusie 2 Als u slim en creatief genoeg bent en op tijd de tering naar de nering weet te zetten, kunt u over een paar jaar tot de winnaars behoren. In bijna alle andere gevallen zijn de vooruitzichten een stuk minder prettig MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

56 Kees de Kort BNR Nieuwsradio Op naar de bar MAIL KEES [ UW VRAAG ] NAAR NTC@DTZ.NL

57 Kees de Kort Provada BNR Nieuwsradio 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY (Vooruit)vluchten kan niet meer

58 Specialisten die alles op Provada waarde 5 juni weten 2013 te schatten Day, DD Month YYYY Duidelijk. DTZ Zadelhoff