De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Zeeland

Transcriptie

1

2

3 De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Zeeland Rotterdam februari 2008

4 uitvoerder project: Dorp, Stad & Land Postbus GC Rotterdam tel auteur: drs. Dolf van Muijen mede-auteur: drs. Mayke Haaksman kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus GC Rotterdam tel coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal secretaris landelijk project: Hilde Harmsen uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs vormgeving omslag: Sander Boon respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp ii

5 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING...v VOORWOORD... vii 1. INLEIDING RUIMTE EN KENNIS DOEL AFBAKENING VRAAGSTELLING OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN UITVOERING Opzet en methode Uitgangspunten Kaart Beperkingen van de onderzoeksmethode LEESWIJZER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZEELAND METHODE BESCHIKBAARHEID GEGEVENS BELEID Gemeentelijk vastgoed Het in- en uitbreidingsbeleid Leegstand in woonwijken Wonen boven winkels Vrijkomende agrarische bebouwing Cultuurhistorisch beleid Religieuze gebouwen Bedrijventerreinen Beleid voor herbestemming LEEGSTAND HERBESTEMMING RUIMTELIJKE TRENDS Agrarische trends Trends in industrie en nijverheid Trends met betrekking tot kantoren Maatschappelijk trends CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Conclusie Aanbevelingen BIJLAGEN iii

6 Bijlage 1 Uitsnit Zeeland uit De Oude Kaart van Nederland Bijlage 2 Invulformulier Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties Bijlage 4. Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming Bijlage 5 Literatuurlijst De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde) LEEGSTAND IN ZEELAND Belgische loodshuizen te Vlissingen Hotel Britannia te Vlissingen Remise te Draaibrug Boerderij de Deehoeve te Tholen Theater Mondragon te Zierikzee HERBESTEMMING IN ZEELAND Grote Kerk te Veere Dokkershaven te Vlissingen Boerderij t Hof Stenevate te Heinkenszand Stadhuis te Middelburg Badpaviljoen te Domburg iv

7 SAMENVATTING In de provincie Zeeland wordt leegstand niet als een urgent probleem ervaren. Het gebrek aan uitgebreide inventarisaties van leegstand onder onroerend goed in de provincie zorgt er voor dat het gissen blijft naar de mate waarin leegstand zich voordoet. Het gevaar van leegstand dreigt voornamelijk onder agrarische bebouwing en kerkgebouwen. Grote veranderingen in de agrarische sector zorgen voor functieverlies van gebouwen. Door schaalvergroting verliezen boerderijen hun functie en modernisering maakt oude schuren overbodig. De ontkerkelijking in Zeeland lijkt nog mee te vallen, maar door vergrijzing en afname van het aantal inwoners is de leegstand van kerken in de toekomst wel degelijk te voorzien. Ook leegstand in naoorlogse woonwijken begint een rol te spelen in Zeeland, door de afname van de bevolking. Het ontbreken van inventarisaties van leegstaande terreinen, complexen en gebouwen bemoeilijkt het anticiperen op leegstand. Het beleid dat er is betreft hoofdzakelijk reactief beleid. Overheden komen pas in actie als er een probleem is: een pand staat al meerdere jaren leeg, met verpaupering en verrommeling als gevolg. Actief reageren op vrijkomende bebouwing, door bijvoorbeeld vooraf plannen te ontwikkelen, gebeurt alleen in het geval het vastgoed in bezit is van de gemeente. Herbestemming van in onbruik geraakte gebouwen is in Zeeland erg afhankelijk van het reactief gedrag van de lagere overheden en belangenorganisaties. Te vaak wachten overheden op marktpartijen of woningcorporaties die het initiatief nemen tot de herbestemming van gebouwen of particulieren die gebouwen, complexen of terreinen onder de aandacht brengen. Herbestemming van agrarische gebouwen wil de provincie Zeeland stimuleren door het beleid Nieuwe economische dragers. Cultuurhistorisch waardevolle objecten en terreinen worden zoveel mogelijk behouden door bescherming via de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, een monumentenstatus (rijks- of gemeentelijk monument) en door het creëren van meer mogelijkheden voor herbestemming. Leegstand in woonwijken probeert de provincie te voorkomen door woonmigratie te bevorderen. Het probleem van leegstand blijkt wel in Zeeland aanwezig te zijn en gaat in de toekomst door vergrijzing, de afname van de bevolking en veranderingen in bedrijfsvoeringen een steeds grotere rol spelen. Indien gemeenten hun leegstand in kaart brengen, kan de bebouwde ruimte efficiënter worden gebruikt en kunnen inbreidingsdoelstellingen beter worden gehaald. Door leegstand te inventariseren blijkt tevens in welke sectoren de nood reëel is en waar ingegrepen dient te worden. Op die manier vormen de toenemende leegstand in Zeeland van vooral historische agrarische opstallen en de leegloop van kerken niet alleen risico s, maar kan er ook gekeken worden naar wat de kansen zijn om op een duurzame manier tot herbestemming en een Mooi Nederland te komen. v

8 vi

9 VOORWOORD Verrommeling en verloedering, maar ook Mooi Nederland zijn veelgehoorde termen dezer dagen. Ruimtelijke kwaliteit is een onderwerp dat speelt bij burger en bestuurder, ook in de provincie Zeeland. We staan aan het begin van een andere manier van denken over de herinrichting van Nederland: een accentverschuiving van ontwikkeling met steeds meer nieuwbouw naar juist meer hergebruik van de bestaande ruimte. Hoe gaan wij op een duurzame wijze om met de beschikbare ruimte? Leegstand bedreigt de positieve kwaliteiten van onze leef- en werkomgeving. Reden genoeg om meer over leegstand in onze provincie te weten. Wat is de aard en omvang van leegstand en functieverlies? Hoe kunnen we anticiperen op leegstand en de kansen die het brengt voor hergebruik, herbestemming of herontwikkeling beter benutten? Daaraan probeert dit onderzoek een positieve bijdrage te leveren. Zeeland is een unieke provincie, open, groen en blauw; een estuarium, deltagebied aan het einde van een aantal grote rivieren, liggend aan de druk bevaren Noordzee, een eiland temidden van de verstedelijkte Randstad en de Vlaamse en Brabantse stedenrij. De provincie Zeeland heeft een aantrekkelijk en betrekkelijk veilig woon- en leefklimaat. Deze typisch Zeeuwse kwaliteiten worden door allerlei factoren, zoals schaalvergroting, toename van het toerisme, afname van de bevolking, sloop van historisch waardevolle gebouwen, maar ook door leegstand, bedreigd. Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden immers vaak tot materiële en sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Leegstand is daarom niet alleen een technisch of economisch, maar ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons allemaal! Het project De oude kaart van Nederland onderscheidt zich in diverse opzichten van ander onderzoek dat in dit kader wordt uitgevoerd. Het project betreft niet slechts een onderzoek naar één functiecategorie, maar alle typen functies zijn in het onderzoek meegenomen en trends zijn op zowel regionaal, provinciaal, als op landelijk niveau geanalyseerd. Dit provinciale rapport vormt een belangrijke bouwsteen voor het landelijke onderzoek. Daarnaast verschilt De oude kaart van Nederland van gangbaar onderzoek doordat de analyse van het probleem plaats vindt vanuit de spelers in de praktijk en van daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld. Het laatste en tevens belangrijkste verschil is het uitgangspunt dat leegstand juist ook kansen biedt. Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om het waardevolle landschap te sparen! vii

10 Alhoewel leegstand in Zeeland beperkt is, zijn er trends in de agrarische sector en bij kerkgebouwen die ernstige zorgen baren. Er zijn organisaties in Zeeland (zowel overheden als in de particuliere sector) die dit probleem kunnen aanpakken. Ook is de systematiek en zijn de digitale instrumenten beschikbaar om van deze momentopname een structureel hulpmiddel te maken om de beschikbare ruimte duurzaam te gebruiken. De resultaten van dit onderzoek dwingen ons opnieuw na te denken over hoe wij met de toekomst van de ruimte omgaan. Het is tijd dat de betrokken partijen de kansen grijpen. Als adviseurs voor ruimtelijke kwaliteit in Zuid-Holland en Zeeland staan we klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Zeeland. ir. F.B. van den Meiracker, directeur Stichting Dorp, Stad en Land viii

11 1. INLEIDING 1.1 RUIMTE EN KENNIS Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak! 1.2 DOEL Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient 1

12 te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is. 1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland AFBAKENING Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang, 3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Zeeland. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en nietcommercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor structureel een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject. 1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: 2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten. 2

13 1.4 VRAAGSTELLING Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren? 1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter ), Zuid- Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 januari De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt. 5 De inventarisatie in de provincie Zeeland is uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land. Bij de uitvoering waren betrokken: Dolf van Muijen en Mayke Haaksman. 4 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: 5 De digitale kaart is te vinden via 3

14 1.6 UITVOERING Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie. 6 Kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder bekend met dergelijk onderzoek, weet dat dit zeer kort is. Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan. Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen. 7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. 6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. 7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens, respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid- 4

15 De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen) uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Zeeland beschreven Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand. 8 Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand. 9 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip concrete plannen nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van een concreet plan opgevat als Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord-Brabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4. 9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de Herbestemmingswijzer een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid- Holland [online] beschikbaar op: Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 5

16 een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstandobjecten in te vullen in een online dataformulier. 10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele 10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. 6

17 monumentale status van het object vermeld, evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek op de kaart, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen Beperkingen van de onderzoeksmethode Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. 11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en 11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. 7

18 emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering ervaren. 1.7 LEESWIJZER Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland. 12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Zeeland geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt hoe het niet moet, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven. 12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen. 8

19 Leegstand in Zeeland Belgische loodshuizen te Vlissingen Tegenover een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum op een goede locatie in het centrum van Vlissingen staan vier Jugendstil loodshuizen uit 1910 al een paar jaar leeg. De vier rijksmonumenten met tot de verbeelding sprekende namen: Villa Blanche, Villa Ivonne, Villa Louise en Villa Mario werden ooit gebouwd door Belgische loodsen werkzaam op de Schelde. De panden raken nu in verval. De Middelburgse Monumentenmakelaar Dolf van Dijk heeft de panden ooit ook in bezit gehad en geeft aan dat de prijs, euro voor het totaal, de grootste obstructie bij verkoop vormde. In 2004 gaf hij al aan dat de gemeente niet voorop loopt met het maken van (financiële of bestemmingsplanmatige) plannen voor dergelijke beeldbepalende panden, maar liever het initiatief van ondernemers of particulieren afwacht. De gemeente Vlissingen zegt actief te overleggen met de eigenaar om te voorkomen dat de panden verder verpauperen. Bronnen: Interview gemeente Vlissingen, 19 juli Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari

20 Herbestemming in Zeeland Grote Kerk te Veere De vijftiende-eeuwse Grote Kerk in Veere verloor in 1811 haar religieuze functie, nadat de Fransen het gebouw als veldhospitaal in gebruik namen. In 1873 wilde de Hervormde gemeente van Veere de kerk aankopen met de bedoeling het gebouw tot de grond toe af te breken. De Rijksadviseurs voor Monumenten van Geschiedenis en Kunst en het Zeeuwsch Genootschap der Wetenschappen trokken zich gelukkig het lot van de Grote Kerk aan en zodoende werd het gebouw voor sloop behoed. Sindsdien heeft het rijksmonument diverse functies gehuisvest, zoals veestalling, overdekt voetbalveld, opslag voor drijfhout, aannemersopslag, een domineesvrouw leerde er - onbespied - fietsen, er zijn kerstmarkten in gehouden, feesten, Bourgondische maaltijden, oecumenische diensten. Sinds de jaren zeventig heeft de kerk een culturele functie. Architectenbureau Marx & Steketee kreeg in 1996 de opdracht om een ontwerp te maken voor de culturele herbestemming. De ontwerpopgave bestond enerzijds uit het optimaal ondersteunen van het in steeds wisselende configuraties culturele gebruik van de kerk en anderzijds het welhaast onaantastbare monument intact te laten en de bewogen geschiedenis van de Grote Kerk te laten spreken. Marx & Steketee ontwierpen twee stalen constructies met meerdere verdiepingen aan weerszijden van een podium. Onder de vloeren staan en hangen facilitaire units, zoals kleed- en inspeelruimtes, kantoren, toiletten en bergingen ten behoeve van de Stichting Nieuwe Muziek, de nieuwe gebruiker van het gebouw. De units zijn verdeeld in een openend en verdichtend ritme. De muren van de kerk blijven door de staalconstructie onaangeraakt. De ontwerpers hebben geprobeerd zich naar het gebouw te voegen en hopen dat de toevoeging de veranderingen in de tijd zal oppakken. Bronnen: Marx & Steketee architecten Eindhoven Elsevier Congres Toekomst Kerkgebouwen. Kansen voor gebouwen, stad en samenleving, 13 december 2007 C. Gitz Prothesen voor oude kerk. Grote Kerk in Veere door Marx & Steketee De Architect Interieur 15, november

21 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZEELAND Langdurige leegstand lijkt slechts in beperkte mate op te treden in de provincie Zeeland. Dit beeld kan echter het gevolg zijn van de geringe kennis die lagere overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties hebben over de leegstand in hun werkgebied. Uit het onderzoek blijkt dat leegstand vooral optreedt waar losse objecten slecht van de hand gaan of de economische basis van een gebouw vervallen is. De gesprekken met gemeenten en de provincie geven verder aan dat het percentage structurele leegstand op bedrijventerreinen over het algemeen laag is. 13 Overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties in Zeeland hebben dan ook zeer beperkt oog voor leegstand en herbestemming. Uit het onderzoek De Oude Kaart van Nederland blijkt, dat hoewel problemen rondom leegstand ook zeker in Zeeland voorkomen, de interesse van en de mate waarin lagere overheden en vastgoedeigenaren probleemoplossend willen handelen zeer beperkt is. De provincie Zeeland is een landelijke provincie, met veel ruimte en een geringe verstedelijking. Zeeland heeft een inwoneraantal van in 2004, daarmee laat het van de Nederlandse provincies alleen Flevoland achter zich. 14 Alleen Drenthe en Friesland huisvesten minder inwoners per vierkante kilometer. Lange tijd was de verbinding tussen Zeeuwsch Vlaanderen en de overige eilanden verre van optimaal, de komst van de Westerscheldetunnel maakt een snelle reis van noord naar zuid nu wel mogelijk. Zeeland heeft geen of nauwelijks hoofdkantoren op zijn grondgebied. Wel huisvest de provincie een stevige bedrijvigheid in het havengebied van Vlissingen en Terneuzen, midden in de Rijn- Scheldedelta. De Zeeuwse havenautoriteit, en tevens terreinbeheerder en ontwikkelaar van de Zeeuwse havens, is Zeeland Seaports (ZS). ZS bezit grote terreinen in Vlissingen en Terneuzen en koopt ook terrein aan in deze steden. Kenmerkend voor de provincie is dat grote bedrijventerreinen buiten de haventerreinen van Vlissingen en Terneuzen eigenlijk nauwelijks voorkomen. 15 Landelijke vastgoedeigenaren zijn dan ook minder aanwezig en de vraag naar vastgoed in de kleinere kernen is vaak gering. Vastgoed lijkt vooral in handen te zijn van regionale of provinciale eigenaren. Naast de bedrijvigheid in het havengebied is een behoorlijk aantal agrariërs in de provincie werkzaam. In Zeeland is er voornamelijk veel akkerbouw, maar ook zijn fruitteelt, vlasteelt en bloembollenteelt een bron van inkomsten. In de buurt van Rilland en Kapelle staan grote kassencomplexen. Daarnaast is het toerisme een grote bron van inkomsten voor Zeeland. Het toerisme concentreert zich vooral in de kustgebieden. 13 Volgens het IBIS databestand werklocaties stond in Zeeland 307 hectare bruto bedrijventerrein (inclusief zeehaventerrein) in 2005 leeg. Een termijn van leegstand wordt echter niet gegeven waardoor deze gegevens als zodanig niet bruikbaar zijn voor dit onderzoek. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007). 14 Wikipedia (2007). 15 De totale omvang van bedrijventerreinen in Zeeland is in 2005 zo n 6000 hectare bruto. Meer dan de helft hiervan bestaat uit zeehaventerrein. Zie Zuinig op Ruimte? Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007)[online]. 11

22 2.1 METHODE Het onderzoek in de provincie Zeeland betrof een tweede pilot, welke is uitgevoerd in de periode maart tot augustus 2007, gelijktijdig met onderzoek in de provincie Zuid-Holland. Het eerste pilotonderzoek dat in Noord-Brabant was uitgevoerd, is bij dit onderzoek als uitgangspunt genomen. Een wijziging ten opzichte van de eerste pilot was het projecteren van de verzamelde informatie op een digitale kaart. Tevens is deze tweede pilot meer ingegaan op de technische aspecten van het onderzoek. Daarnaast is er in vergelijking met de eerste pilot een breder vizier gehanteerd, zodat niet alleen cultuurhistorische objecten, maar alle leegstand is geïnventariseerd. Ook zijn er tijdens deze pilot sjablonen voor het landelijke project ontwikkeld. De resultaten van het pilotonderzoek hebben bijgedragen aan een enigszins herziene aanpak van het onderzoek in de resterende provincies. Het onderzoeksrapport van Zeeland is in januari 2008 op een aantal punten aangepast en aangevuld. 16 Het onderzoek in de provincie Zeeland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van organisaties die alleen binnen de betreffende provincie werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties, vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. In Zeeland zijn alle dertien gemeenten en de vastgoedafdeling van de provincie benaderd. Tot slot is er gesproken met vastgoedeigenaren en regioafdelingen van belangenorganisaties binnen de provincie. Bij het benaderen van gemeenten en instanties is contact gezocht met de afdeling vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling is de afdeling Ruimtelijke Ordening benaderd of de afdeling Monumentenzorg, afhankelijk van de grootte van de gemeente en de taakverdeling binnen de gemeenten. Daar waar aanvullende informatie wenselijk was van andere afdelingen, zijn extra telefonische interviews afgenomen. De bijlage achter in dit rapport geeft een overzicht van de benaderde instanties BESCHIKBAARHEID GEGEVENS Het thema leegstand van onroerend goed leeft niet in Zeeland. Dit is het algemene beeld dat direct of indirect werd geschetst in de gesprekken met gemeenten, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties in de provincie Zeeland. Geen van de geïnterviewde gemeenten in Zeeland noch de provincie Zeeland hebben recentelijk inventarisaties van structurele leegstand uitgevoerd. 17 Stichting Het Zeeuws Landschap geeft aan dat er weinig vrijkomende 16 Zie voor het oorspronkelijke pilotrapport van Zeeland en Zuid-Holland. 17 Voor de volledigheid: de gemeente Middelburg voert geen inventarisaties van leegstand in de gemeente maar gaat wel actief op zoek naar verkrotting en leegstand als deelnemer in de BV Monumentenbeheer. (Interview gemeente Middelburg, 16 april 2007). De provincie Zeeland leverde voor dit onderzoek een inventarisatie van de voorraad uitgeefbare bedrijventerreinen en kantoorlocaties over 2006 in de Zeeuwse gemeenten aan, uitgevoerd door de Stec-groep. Aangezien in deze inventarisatie geen onderscheid wordt 12

23 terreinen zijn, aangezien Zeeland superefficiënt is qua planologische inrichting. 18 Het gebrek aan inzicht in de leegstand of in vrijkomende bebouwing heeft tot gevolg dat alleen leegstandsgegevens van spraakmakende gebouwen en terreinen uit de eigen invloedssfeer en de gebouwen, complexen en terreinen in gemeentelijk of provinciaal bezit bekend zijn bij de betrokken ambtenaren. Leegstaand of vervallen onroerend goed dat de belangstelling van belangenorganisaties en de pers wekt, wordt door de lagere overheden wel opgemerkt. Ook plannen voor leegstaand onroerend goed dat binnen een gebied bestemd voor herontwikkeling staat of waarvoor plannen voor herbestemming bestaan, komen ambtshalve vanzelf op de bureaus van gemeenteambtenaren terecht. De leegstand van het overig onroerend goed komt echter niet zonder meer onder de aandacht van de lagere overheden. 19 Uit de interviews is ook niet gebleken dat overheden hierover contact hebben met belangenorganisaties. Tevens zijn gemeenten nauwelijks op de hoogte van de ontwikkelingen die kerkelijke gemeenten bedreigen en weten daarom dus ook niet wanneer de kerkelijke gemeenten de instandhouding van de kerkgebouwen niet meer kunnen opbrengen. Wanneer kerken van de Protestantse Kerken in Nederland de instandhouding van de kerkgebouwen niet meer kunnen volbrengen, beslissen de kerkelijke gemeenten zelf of ze dit kenbaar maken. Onderwerpen als de teruggang van het aantal leden en eventueel optredende leegstand van kerkgebouwen liggen erg gevoelig bij de kerkelijke gemeenten en daarom is hier weinig over bekend. Ook vindt er weinig communicatie plaats tussen de kerkelijke en burgerlijke gemeenten. Kortom: burgerlijke gemeenten weten nauwelijks wanneer leegstand op gaat treden. Mogelijk geeft de inventarisatie van leegstand die uit de ronde langs organisaties in Zeeland is gebleken, de reëel bestaande leegstand van vastgoed in Zeeland dus slechts gedeeltelijk weer. Het gebrek aan inventarisaties van leegstand geeft aan dat leegstand een beperkte rol speelt in de urgentiebeleving van organisaties en instanties in de provincie Zeeland. Een effectieve aanpak van structurele leegstand behoort dan ook niet tot de waarschijnlijkheden op korte termijn. Dit onderzoek was voor de weergave van leegstandsgegevens op de Oude Kaart van Nederland voor de provincie Zeeland dan ook afhankelijk van de toevallige kennis van respondenten over leegstand op zijn of haar werkgebied. Wel moet hierbij vermeld worden dat gemaakt tussen structurele leegstand en andere vormen van leegstand en het vaak slechts om gedeeltelijk leegstaande terreinen of kantoren gaat, zijn deze gegevens niet bruikbaar voor dit onderzoek. Bond Heemschut Zeeland maakt deel uit van de landelijke organisatie Bond Heemschut. Deze organisatie heeft een landelijk meldpunt in het leven geroepen voor bedreigd erfgoed; zie bijlage G, lijst van initiatieven op het gebied van leegstand en herbestemming. (Interview Bond Heemschut, 8 mei 2007). Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) heeft in samenwerking met o.a. de provincie Zeeland in 2005 een pilot onder de naam Historische kerken in Zeeland afgerond. De pilot richtte zich op de problemen rondom de instandhouding van historische kerkgebouwen in Zeeland. In het kader van deze pilot is ook enkele informatie betreffende de leegstand van historische kerkgebouwen in Zeeland verzameld. (Interview SCEZ, 31 mei 2007). 18 Interview Stichting Het Zeeuwse Landschap, 3 mei Zie ook de Bredase Vastgoedmarktmonitor 2006 (Linden, T. van der, 2006). Hierin wordt ingegaan op het eigenhandig monitoren van vastgoed door gemeenten en de voordelen die het hen oplevert. 13

24 gegevens van regionale of landelijke organisaties later toegevoegd zijn aan de leegstandsgegevens van de provincie Zeeland BELEID Uit de interviews is gebleken dat er bijna geen geschreven beleid is om leegstand te voorkomen in de provincie Zeeland. Wel is er een aantal strategieën om leegstand zoveel mogelijk tegen te gaan. De meeste gemeenten reageren echter ad-hoc op specifieke gevallen en kennen daarom alleen reactief beleid. Daarnaast probeert de provincie Zeeland leegstand bij vrijkomende agrarische bebouwing in principe te voorkomen, door de mogelijkheden die in het Omgevingsplan zijn gecreëerd voor Nieuwe Economische Dragers voor vrijkomende agrarische bebouwing. Ook het cultuurhistorische beleid van de provincie probeert leegstand te voorkomen door het vastleggen van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur en het creëren van mogelijkheden voor herbestemming. In dit hoofdstuk worden de beleidsinstrumenten en strategieën verder uitgewerkt Gemeentelijk vastgoed Het overgrote deel van de gemeenten voert een actief verkoopbeleid voor het in onbruik geraakte vastgoed. 20 De regel is dat vastgoed eerst intern wordt aangeboden. Wanneer blijkt dat geen van de gemeentelijke afdelingen het vastgoed kan gebruiken, worden er verkoopadvertenties geplaatst, een makelaar ingeschakeld of wordt het vastgoed overgedragen aan het gemeentelijk ontwikkelingsbureau. Naast verkoop van de opstallen en de grond kan er ook voor gekozen worden om het gebouw te slopen en de grond te verkopen of het gebouw te slopen en de locatie te herontwikkelen. Het beleid is voornamelijk gericht op de verkoop van het gemeentelijk vastgoed. Sloop komt zelden voor. 21 Een aantal gemeenten probeert actief te zoeken naar nieuwe functies voor vrijkomende bebouwing. Ook zijn er gemeenten die vrijkomende bebouwing aankopen om er een nieuwe functie aan te geven of om herinvulling met woningbouw te kunnen realiseren. 22 Tevens is het aanvragen van een bestemmingsplanwijziging een mogelijkheid. Dit kan echter alleen als het gebouw en de grond de mogelijkheid bieden voor herbestemming. 23 Bij de te maken afwegingen wordt rekening gehouden met de eventuele monumentale status van een pand. 20 De gemeente Middelburg heeft een aantal strategieën om de gemeente zoveel mogelijk van verkrotting te ontdoen. Eén van deze middelen is het actieve verkoopbeleid, waarbij de gemeente met bedrijven die op zoek zijn naar ruimte langs de leegstaande panden gaat om te kijken of ze voldoen. Openbare verkoop via makelaars en advertenties is hierbij van belang. Interview gemeente Middelburg, 16 april Interview gemeente Schouwen-Duiveland, 26 april Interview gemeente Reimerswaal, 29 juni 2007; Interview gemeente Veere, 17 april Interview gemeente Schouwen-Duiveland, 26 april

25 Herbestemming in Zeeland Dokkershaven (voormalig Scheldeterrein) te Vlissingen Looptijd project: De gemeente Vlissingen heeft in 2004 het Scheldeterrein van de Koninklijke Schelde Groep gekocht. De voormalige scheepswerf heeft een omvang van 30 hectare en is diep verankerd in de historie van de stad Vlissingen. Het terrein grenst daarbij aan de historische binnenstad. Menig inwoner van Vlissingen heeft in het verleden werk gevonden op dit terrein. Nu maakt de constructie van enorme vaartuigen langzaamaan plaats voor de realisering van een nieuw stadsdeel met de naam Dokkershaven. Het stadsdeel zal voornamelijk bewoonbaar worden gemaakt, maar tevens als werk- en recreatiegebied gaan fungeren. Een cultuurhistorische waardeverkenning in 2004 heeft o.a. een lijst van gebouwen opgeleverd die vanwege hun karakteristieke en historische karakter behouden blijven. Zo worden bijvoorbeeld de timmerfabriek (een rijksmonument), de verbandkamer, de plaatwerkerij en de machinefabriek herbestemd. Welke functie deze gebouwen gaan krijgen staat nog niet vast. Begin 2007 is in de timmerfabriek de culturele manifestatie Motel Insomnia uitgevoerd, een initiatief van Stichting het Zuidlicht en Buro Beeldende Kunst Vlissingen. In de indrukwekkende fabriekshal zijn hotelkamers ontworpen, fotowerken tentoongesteld en hebben optredens plaatsgevonden. Dit initiatief loopt vooruit op het stedenbouwkundige plan van de gemeente Vlissingen waarin het gebouw is aangewezen als een locatie voor een motel. Bronnen: Belvedere (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007]. Interview gemeente Vlissingen, 19 juli Interview provincie Zeeland, 7 juni PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari Website Motel Insomnia. Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007]. 15

26 Leegstand in Zeeland Hotel Britannia te Vlissingen Er zijn maar weinig gebouwen in Zeeland die zoveel aandacht hebben gekregen als voormalig hotel Britannia te Vlissingen. Het hotel uit de wederopbouw vervult sommigen met afschuw, anderen zien duidelijk waarde in het gebouw en de historische context. Getouwtrek tussen de gemeente Vlissingen, Bond Heemschut Zeeland en eigenaar en tevens ontwikkelaar Loostad heeft het voormalige hotel geen goed gedaan. Na zeven jaar geleden een bouwvergunning voor een hotel te hebben verkregen, is het de projectontwikkelaar niet gelukt een koper te vinden. Drie jaar geleden is een sloopvergunning door de gemeente afgegeven, maar die sloop is nooit uitgevoerd doordat de eigenaar (delen van) het gebouw weer wilde opknappen. Bond Heemschut Zeeland heeft voor het hotel een aanvraag voor plaatsing op de monumentenlijst gedaan, welke bij dit schrijven nog bij het ministerie van OCW in behandeling is. Wethouder Verhage van de gemeente Vlissingen geeft aan dat het plan om zorgwoningen of appartementen in Britannia te realiseren het makkelijkst uitvoerbaar is. Dit past echter niet in het bestemmingsplan. Martijn Prins, organisator van een kunstproject waar Britannia het decor van vormt, maakt dankbaar gebruik van de impasse. Graffitiartiesten uit binnen- en buitenland voorzien de buitenkant van het hotel van schilderingen. De organisator zou het liefst op de benedenverdieping een expositieruimte realiseren waar bezoekers door gaten in de muur de geëxposeerde werken kunnen bewonderen. Mogelijk kan hij zijn project nog wel een jaar of drie voortzetten. Het is te hopen dat er dan eindelijk uitsluitsel bestaat over het voortbestaan van het pand als hotel, zorg- of appartementencomplex of als permanent ultramodern kunstobject met expositieruimte. Bronnen: Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. 12 december

27 Daarnaast is tijdelijke huisvesting ook een middel om leegstand tegen te gaan. Enkele gemeenten zijn samenwerkingsverbanden met woningcorporaties aangegaan om nieuwe functies te geven aan gebouwen die niet meer door de gemeente in gebruik zijn. 24 Meestal wordt het voorkomen van leegstand in deze gebouwen echter aan de marktwerking overgelaten Het in- en uitbreidingsbeleid Naast bovenstaande strategieën volgt het gemeentelijk beleid het in- en uitbreidingsprincipe. 25 De provincie Zeeland heeft in het Omgevingsplan opgenomen dat 50% van de gemeentelijke woningbouwplannen binnen de grens van het bestaande bebouwde gebied gerealiseerd dient te worden. 26 Door inbreiding wordt het bestaand bebouwd gebied beter benut en wordt er zorgvuldiger met ruimte omgegaan. De gemeente Veere gaf tijdens het interview aan dat inbreiding de gemeente vaak op hoge kosten jaagt en dat uitbreiding voornamelijk voor de natuurlijke aanwas van de lokale bevolking plaatsvindt Leegstand in woonwijken Om leegstand in (naoorlogse) woonwijken te voorkomen voert de provincie een woonmigratiebeleid. Op deze manier kan een gematigde bevolkingsgroei bevorderd worden. 28 Om dit te kunnen realiseren moet de woningbouwproductie omhoog en dienen de overheden gunstige voorwaarden te creëren zodat marktpartijen kunnen bouwen. Kwaliteit leveren om (woon)consumenten van buiten Zeeland te verleiden om in Zeeland te komen wonen is daarbij belangrijk. Daarnaast staat zorgvuldig ruimtegebruik centraal. 29 Dit stimuleert een beter gebruik van de ruimte in het bestaande gebied en biedt kansen voor efficiënter gebruik van de bestaande bebouwing. Het gevaar bestaat echter dat gemeenten bestaande bebouwing slopen om ruimte te creëren voor nieuwe woningbouw, terwijl de bevolkingsgroei onvoldoende toeneemt Zo is het in de gemeente Schouwen Duiveland beleid om voormalige gemeentehuizen over te dragen aan de woningbouwcorporatie. Woningbouwcorporatie Zeeuwland heeft een aantal oude gemeentehuizen herbestemd tot ontmoetingsplek om de leefbaarheid in dorpen te behouden. 25 Interview gemeente Veere, 17 april Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan , 13 juni 2006 p Interview gemeente Veere, 17 april Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan , 13 juni 2006 p Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan , 13 juni 2006 p Zowel de gemeente Terneuzen als de gemeente Middelburg zijn op zoek naar ruimte voor nieuwbouw terwijl de laatste gemeente slechts een zeer geringe bevolkingsgroei kende over 2006 en de gemeente Terneuzen zelfs een kleine bevolkingsafname te verwerken had. 17

28 Wonen boven winkels Het bevorderen van de leefbaarheid in centra van steden door middel van het weer bewoonbaar maken van ruimte boven winkels, wordt in Zeeland actief opgepakt door de gemeente Goes en de gemeente Terneuzen. Helaas is de bereidheid van winkeleigenaren hiertoe nog beperkt. Vaak moeten zij ofwel een deel van hun etalageruimte hiervoor opgeven of dure opgangen creëren. Toch liggen er kansen voor het wonen boven winkels in historische steden waar herbevolking van de centra plaatsvindt. De centra zijn tegenwoordig ook in Zeeland weer gewilde woongebieden onder kleine gezinnen en alleenstaanden. Voornamelijk de hoge concentratie van voorzieningen en de mogelijkheid te wonen in een historisch pand spreekt de potentiële bewoners aan Vrijkomende agrarische bebouwing Voor het versterken van de economische basis van het platteland en het levendig houden van het buitengebied geeft het Omgevingsplan van de provincie invulling aan het beleid voor Nieuwe Economische Dragers (NED s). Hierbij kan het gaan om zowel een aanvulling op het bestaande agrarisch basisinkomen te genereren, als om hergebruik van bestaande gebouwen, waarvan het agrarisch gebruik is beëindigd. 31 Via planologische mogelijkheden wil de provincie kansen bieden voor vormen van kleinschalige recreatie en toerisme. Om de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren wordt bij nieuwe initiatieven een tegenprestatie, met een basisbedrag van 8000 euro gevraagd. De Zeeuwse gemeenten beoordelen welke nieuwe economische dragers in principe aanvaardbaar geacht worden. Ter indicatie heeft de provincie in het Omgevingsplan een lijst opgesteld waarin een aantal mogelijke NED s zijn opgenomen. Met het beleid wordt geprobeerd leegstand zoveel mogelijk te voorkomen door het landelijk gebied vitaal en leefbaar te houden via het creëren van nieuwe functies voor vrijkomende bebouwing. De Stichting Landschapsbeheer Zeeland gaf echter aan dat het initiatief vooral bij de eigenaar ligt. Ook werd tijdens dit interview aangegeven dat de initiatiefnemers geneigd zijn om nieuwe economische dragers in nieuwbouw te realiseren, omdat zij dat makkelijker en interessanter vinden dan het aanwezige oude gebouw ervoor te benutten. Hierdoor kunnen nieuwe economische dragers makkelijk tot verdere verstening van het platteland leiden. 32 Ook kwam tijdens interviews naar voren dat het uitvoeren van Nieuwe Economische Dragers belemmerd werd door het bedrag dat geïnvesteerd moet worden in de kwaliteit van de omgeving. Hierdoor blijft er weinig ruimte over voor initiatiefnemers met beperkte financiële middelen Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan , 13 juni 2006 p Interview Stichting Landschapsbeheer Zeeland, 3 mei Interview gemeente Borsele, 17 april

29 Cultuurhistorisch beleid De provincie Zeeland heeft beleid voor behoud van cultuurhistorisch waardevolle elementen in het Omgevingsplan opgenomen. 34 Het beleid ligt in het verlengde van het rijksbeleid zoals geformuleerd in de nota Belvedere, waarbij voor cultuurhistorische waarden invulling gegeven wordt aan de strategie behoud door ontwikkeling. Daarnaast richt de provincie zich op het behouden en beschermen van de meest waardevolle elementen en relicten door het bieden van een adequate planologische bescherming. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur legt hiervoor de basis en wordt als instrument ter beschikking gesteld aan (mede)overheden. Het bijbehorende beleid is in de nota Cultuurhistorie en monumentenzorg geformuleerd. De Handleiding Molenbiotoop van de Vereniging de Hollandse Molen wil de provincie graag in de gemeentelijke bestemmingsplannen vertaald zien. Behoud van karakteristieke boerderijen wil de provincie realiseren door het aantrekkelijk maken of behouden van het multifunctioneel platteland via de verbreding van de landbouw. De samenhang tussen nieuwe gebruiksfuncties, nieuwe economische dragers en passend recreatief medegebruik wordt daarom door de provincie bevorderd. De provincie concludeert in haar nota Cultuurhistorie en Monumenten uit 2007 dat particuliere boeren die initiatieven willen opstarten nog onvoldoende hun weg kunnen vinden in de wirwar van regels voor het landelijk gebied. 35 Ze stelt daarom voor een boerderijenlijn in te zetten en daarmee een loket te creëren welke boeren kunnen raadplegen voor informatie over de ingewikkelde regelgeving. Ook biedt het Omgevingsplan mogelijkheden om beeldbepalende panden in het buitengebied of in kleine kernen te herbestemmen tot kantoorruimte. In principe wil de provincie dat kantoren zoveel mogelijk geconcentreerd worden op een aantal plekken, zoals in het stationsgebied van Middelburg, Vlissingen en Goes en in Terneuzen. Om beeldbepalende panden en monumenten in stand te kunnen houden wil de provincie meewerken aan herbestemming tot kantoorruimte. 36 De gemeente Sluis heeft voor karakteristieke bouwwerken een toetsingskader ontwikkeld, waaraan bij functieverlies nieuwe bestemmingen getoetst kunnen worden. 37 Ook de gemeente Vlissingen is actief als het om leegstand onder cultuurhistorische gebouwen gaat. De gemeente voert in deze gevallen met de eigenaren en eventuele ontwikkelaars gesprekken en probeert plannen te ontwikkelen die passen binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente. Daarnaast kan de gemeente aan de hand van een artikel in de Woningwet ernstige 34 Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan , 13 juni 2006 p (Provincie Zeeland, 2007). 36 Interview provincie Zeeland, 7 juni Interview gemeente Sluis, 19 juni

30 verpaupering en leegstand aanpakken. Dergelijke middelen worden echter alleen in uiterste gevallen ingezet. 38 De gemeente Middelburg heeft de BV Monumentenbeheer Middelburg opgericht waar een aantal ambtenaren van de gemeente, een wethouder en enkele externe bestuurders onbetaald werkzaam in zijn. 39 De BV Monumentenbeheer Middelburg gaat actief op zoek naar leegstaande en/of vervallen monumentale en beeldbepalende gebouwen in de gemeente Middelburg. In overleg met de eigenaar van het pand wordt er gekeken of het pand nog een bestemming heeft en of de eigenaar de restauratie kan opbrengen. Is de uitslag hiervan negatief dan maakt BV Monumentenbeheer een plan, gaat tot koop over en verzorgt de renovatie van het gebouw. De BV Monumentenbeheer heeft meer renovatiemogelijkheden dan particulieren daar zij meer subsidie ontvangt. Wanneer de renovatie heeft plaatsgevonden verkoopt de BV Monumentenbeheer het gebouw weer via een makelaar of verpacht het aan de oude eigenaar. Op deze manier wordt de kans vergroot dat het cultureel erfgoed van Middelburg door hergebruik behouden blijft. Cultuurhistorische belangenorganisaties als Bond Heemschut proberen via objectgerichte aanpak cultureel erfgoed te behouden. 40 Beleid om leegstand aan te pakken is voor deze organisaties niet aan de orde. Bond Heemschut Zeeland werkt zeer objectgericht en komt pas in actie wanneer zij melding krijgt van leegstand. Wel beheert de landelijke Bond Heemschut in samenwerking met een aantal andere belangenorganisaties een voor iedereen toegankelijk landelijk meldpunt voor bedreigd erfgoed. 41 Het Zeeuwse Landschap probeert objecten zo goed mogelijk in stand te houden en terreinen en cultuurhistorisch waardevolle objecten zijn door middel van de Ecologische Hoofdstructuur beschermd Religieuze gebouwen De mate waarin kerkbesturen bereid zijn aan herbestemming mee te werken verschilt per geloofsgemeenschap. Het Protestants Dienstencentrum heeft geen beleid voor herbestemming. Per kerkelijke gemeente wordt gekeken naar de mogelijkheden die er zijn voor het vrijkomende kerkgebouw om te herbestemmen Interview gemeente Vlissingen, 19 juli Interview gemeente Middelburg, 16 april Interview Bond Heemschut, 8 mei Zie voor het landelijk meldpunt van Bond Heemschut de volgende link: 42 Interview Stichting Het Zeeuwse Landschap, 3 mei Interview Protestants Dienstencentrum, 6 juni

31 Leegstand in Zeeland Remise te Draaibrug In het gehucht Draaibrug staat een rijksmonument dat tot halverwege de 20e eeuw een belangrijk knooppunt vormde in het gewestelijk stoomtramwezen. De loods, waarvan de bouw in 1886 begonnen is, staat nu enkele jaren leeg en het verval is ingetreden. De gemeente Sluis, die geen eigenaar is van het gebouw, zou bijvoorbeeld graag een woning voor een kunstenaar in het leegstaande gebouwtje naast de loods realiseren. De loods zelf zou dan als atelierruimte kunnen worden herbestemd. Bronnen: Interview gemeente Sluis, 19 juni Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april

32 Herbestemming in Zeeland Boerderij t Hof Stenevate te Heinkenszand Boerderij Stenevate is in 1997 aangewezen als Rijksmonument wegens de streekeigen bouw en de architectuurhistorische en ensemblewaarden. De boerderij, die gerekend kan worden tot de jongere bouwkunst is door de gemeente Borsele van een projectontwikkelaar gekocht. De houten schuur van de boerderij is nu in gebruik als raads- en trouwzaal van de gemeente Borsele en herbergt verder o.a. een raadscafé. Bronnen: Bouwen bij Boerderijen. Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007].Website gemeente Borsele. Beschikbaar via: [Bezocht op 27 juni 2007]. 22

33 Het gebruik van kerkgebouwen voor andere functies dan religieuze bijeenkomsten ligt echter heel gevoelig bij gemeenten die behoren tot de Protestantse Kerk in Nederland. 44 Sloop is vaak niet gewenst daar dit bijna altijd tot spanningen in de kernen leidt, zowel onder de kerkelijke gemeente als onder bewoners die emotionele binding met de kerkgebouwen hebben Bedrijventerreinen Het beleid van de provincie op het gebied van bedrijventerreinen richt zich vooral op het tegengaan van de versnippering van deze terreinen. Daarom worden bedrijven waar mogelijk steeds meer op de grotere bestaande terreinen geplaatst. Waar kleinere terreinen in dorpen in onbruik raken wordt vaak gesloopt. Hierbij kan niet altijd voorkomen worden dat waardevolle historische gebouwen ook ten prooi vallen aan de sloophamer. Vaak zijn deze gebouwen voor specifieke doeleinden gebouwd, waardoor hergebruik en herbestemming moeilijker is, zeker wanneer een gebied weinig economische impulsen kent. Toch worden ook op deze kleinere bedrijventerreinen nieuwe functies verleend aan bestaande gebouwen Beleid voor herbestemming De meeste gemeenten proberen herbestemming te stimuleren door medewerking te verlenen. Deze medewerking bestaat voornamelijk uit het wijzigen van bestemmingsplannen of een artikel-19 procedure. 46 Daarnaast creëren gemeenten meer functiemogelijkheden in de nieuwe bestemmingsplannen, zodat de procedure van herbestemming sneller kan verlopen LEEGSTAND In Zeeland is er weinig aandacht voor leegstand. Dit lijkt verschillende oorzaken te hebben. De eerste en tevens belangrijkste reden die uit de interviews volgt, is dat structurele leegstand van onroerend goed in de provincie Zeeland betrekkelijk weinig voorkomt. De urgentie van het probleem van leegstand staat in Zeeland volgens een aantal respondenten niet in verhouding tot de urgentie van het probleem in de Randstad. Hierbij moet worden vermeld dat de urgentie voornamelijk lijkt te worden bepaald door de aanwezigheid van druk op ruimte. Het is moeilijk te bepalen of het beeld dat de provincie Zeeland een beperkte structurele leegstand 44 Zo vindt het Protestants Dienstencentrum Zeeland het bijvoorbeeld ongewenst woonappartementen in kerkgebouwen te realiseren. Ook ziet het niet graag voorzieningen als postkantoren in kerkgebouwen gerealiseerd in kleine kernen met toch al weinig voorzieningen. Het stelt zich de vraag waarom om het voorzieningenniveau uit te breiden kerkgebouwen gebruikt moeten worden? Interview Protestants Dienstencentrum Zeeland, 6 juni Interview provincie Zeeland, 7 juni In artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is geregeld dat Burgemeesters en Wethouders van de gemeente vrijstelling kunnen verlenen van het vigerende bestemmingsplan. 23

34 van onroerend goed kent, voldoet aan de werkelijkheid, aangezien inventarisaties van leegstand in de provincie Zeeland (nog) ontbreken. Een tweede reden voor het gebrek aan aandacht voor leegstand lijkt te liggen in het feit dat de provincie Zeeland slechts een beperkt aantal grote bedrijventerreinen kent waar structurele leegstand in beperkte mate voorkomt. 47 Juist dit type leegstand is velen een doorn in het oog, aangezien deze leegstand vaak zeer visueel en haast voelbaar aanwezig is. Het is mogelijk dat het geringe aantal bedrijfsterreinen (anders weinig storende leegstand ) de reden is dat het thema leegstand in Zeeland geen of weinig aandacht krijgt. Als derde en laatste reden voor de geringe mate waarin Zeeuwse organisaties aandacht besteden aan het thema leegstand, ligt in het idee dat de Zeeuwse gemeenten en belangenorganisaties zeer betrokken zijn bij het behoud van cultuurhistorische gebouwen en complexen. Langdurige leegstand van dergelijke gebouwen zou dus weinig op moeten treden. Toch zijn er in de provincie Zeeland een aantal monumentale of zeer karakteristieke gebouwen en complexen te vinden die structureel en in enkele gevallen zelfs langer dan tien jaar leeg staan. 48 In de meeste gevallen zijn deze gebouwen in handen van projectontwikkelaars die een nieuwe bestemming voorzagen voor een gebouw, maar waarbij de bouw kort na aanvang om onduidelijke redenen stil is komen te liggen. Sommige organisaties menen dat uit tactische overwegingen de bouw wordt stilgelegd. De redenering hierbij is dat nadat ernstige verkrotting is opgetreden uiteindelijk een sloopvergunning wordt afgegeven waardoor de projectontwikkelaar of eigenaar lucratiever nieuwbouw kan realiseren. 49 Ook komt het voor dat niet de gewenste bouwvergunning is verkregen waarna de gebouwen langere tijd door de eigenaar te koop worden aangeboden en uiteindelijk in verval raken. In beide gevallen hebben gemeenten geen drukmiddel dat ervoor zorgt dat eigenaren met een bouwvergunning aan een bouwtermijn moeten voldoen. Gemeenten staan daarom machteloos wanneer een eigenaar de bouw stillegt. Een dergelijke situatie doet zich voor in de gemeente Sluis waar de renovatie van een voormalig klooster op zich laat wachten sinds al in 1986 de bouwvergunning is afgegeven. 50 Het grootste probleem in Zeeland wordt echter gevormd door de leegstand onder agrarische gebouwen, zoals zal blijken in hoofdstuk HERBESTEMMING Met herbestemming houden gemeenten zich pas vaak bezig wanneer zij door particulieren of woningbouwcorporaties benaderd worden. Enkele gemeenten proberen een zinvolle bestemming voor gebouwen, complexen of terreinen te vinden wanneer het hun eigen 47 Een uitgebreider verslag van leegstand op bedrijventerreinen staat in subparagraaf 5.5 economie. 48 Zie de Oude Kaart van Nederland voor de provincie Zeeland. 49 Zie voor een overzicht van redenen welke eigenaren hebben om commercieel vastgoed leeg te laten het document Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed (Decisio bv, 2006). 50 Interview gemeente Sluis, 19 juni Zie voor een uitgebreider beschrijving van het klooster voorbeelden van leegstand Zeeland. 24

35 onroerend goed betreft. In 2003 heeft in de provincie Zeeland een herindeling van de Zeeuwse gemeenten plaatsgevonden. Dit heeft ervoor gezorgd dat gemeenten opnieuw naar hun eigen vastgoed moesten kijken. In een aantal kleinere kernen is hierdoor de functie van de oude gemeentehuizen komen te vervallen. Aan deze gebouwen wordt op verschillende manieren invulling gegeven, veelal gaat het echter om tijdelijke functies. 51 Beleid dat er op gericht is de herbestemming van incourant geworden niet-gemeentelijk vastgoed aan te pakken ontbreekt echter. 52 Tevens zijn er weinig middelen bij gemeenten beschikbaar die herbestemming kunnen stimuleren. Herbestemmingen worden daarom ad-hoc ondersteund door gemeenten, het initiatief ligt over het algemeen bij particulieren en marktpartijen (voornamelijk projectontwikkelaars). 53 De gemeente Goes is van mening dat het herbestemmen van monumentale panden vaak lastig is, omdat herbestemming meestal onmogelijk is zonder het monument aan te tasten. 54 Een aantal gemeenten geeft aan dat herbestemming vooral plaats vindt op initiatief van marktpartijen. 55 Enkele woningcorporaties zijn verder ook actief in het herbestemmen van voornamelijk monumentale panden. 56 Zeeland Seaports neemt, in een groot provinciaal samenwerkingsverband, de projectorganisatie op zich voor de vorming van een cluster van agro-industriële bedrijvigheid in het kader van Biopark Terneuzen. 57 Het Biopark-project bekijkt welke slimme koppelingen er tussen activiteiten en/of bedrijven in de cluster te maken zijn. Op deze manier kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen als de snel groeiende vraag naar biobrandstoffen en het werken in ketens om milieubelasting te beperken. Projecten zoals Biopark Terneuzen bieden kansen om naar hernieuwd gebruik van in onbruik geraakte bedrijfsterreinen en leegstaande gebouwen te kijken. Vooral op het gebied van leegstand onder agrarische erven valt hier winst te behalen RUIMTELIJKE TRENDS De provincie Zeeland staat bij velen bekend om zijn ruimtelijke kwaliteiten, samengevat in de slogan rust en ruimte. De druk op ruimte is dan ook aanzienlijk lager dan in de Randstedelijke provincies. Wel verschilt de ruimtedruk tussen regio s onderling, in de regio Zeeuwsch-Vlaanderen is deze vermoedelijk het minst en in de regio Walcheren waarschijnlijk het grootst. De provincie Zeeland spreekt zelfs van onderdruk in de kleinere kernen van 51 Gemeenten gaan vaak tijdelijke huurcontracten aan met kunstenaars of maatschappelijke organisaties. Zij mogen dan tegen gunstige tarieven gebruik maken van de voor de gemeente overtollige ruimte. 52 Zie voor wat betreft het beleid van lagere overheden voor de transformatie van kantoorgebouwen ook special vastgoed in Binnenlands Bestuur van 30 maart 2007 (Brouwer, 2007). 53 De afdeling economische ontwikkeling van de gemeente Sluis plaatst kanttekeningen bij de focus van de Nederlandse wet- en regelgeving op de toenemende druk op ruimte. Hoewel de gemeente de zin inziet van herbestemming, geeft het aan dat het landelijke gebied in Zeeland geen grote druk op ruimte kent. 54 Interview gemeente Goes, 4 juni Interview gemeente Vlissingen, 19 juli Zie voorbeelden van herbestemming Zeeland. 57 Zie Biopark Terneuzen (Zeeland Seaports 2007). 25

36 Zeeland. 58 De ontsluiting van Zeeuwsch-Vlaanderen van de rest van Zeeland heeft een nieuwe impuls gekregen door de Westerscheldetunnel. Hierdoor wordt de reistijd tussen het Zuiden en de centrale delen van Zeeland aanzienlijk verkort. De demografie van Zeeland wijkt af van het landelijk beeld en is het afgelopen decennium sterk aan veranderingen onderhevig. Zo ligt het percentage 65-plussers in 2005 in ongeveer de helft van de provincie boven het landelijk gemiddelde. In 2005 ligt de vergrijzing in het zuiden van Zeeland zelfs tien procent hoger dan het landelijk gemiddelde. 59 Tevens heeft de provincie te kampen met een steeds kleiner geboorteoverschot en een negatief binnenlands migratiesaldo. Daarbij kent de provincie veel inwoners die deels in Zeeland en deels in de Randstad verblijven. Bovenstaande heeft tot gevolg dat de Zeeuwse bevolkingsgroei de laatste jaren is afgenomen. Deze afname heeft duidelijke gevolgen voor de ruimtelijke inrichting. Klimaatsverandering en de daarmee gepaard gaande langere droge perioden en korte perioden met neerslag dwingt de provincie Zeeland opnieuw naar de waterhuishouding te kijken. Een vergroting van de capaciteit voor wateropslag is daarom noodzakelijk. Het adagium is nu zoveel mogelijk vasthouden waar het valt, waar mogelijk het water bergen en alleen afvoeren als het niet anders kan. In de Zeeuwse Ecologische Hoofdstructuur staan de natuurkerngebieden en de nog te realiseren natuurontwikkelingsgebieden aangegeven. De provincie wil 5300 hectare nieuw natuurgebied ontwikkelen in de periode van 1995 tot 2013, met name door gebruik te maken van minderwaardige landbouwgronden. De herbestemming van agrarische erven kan wellicht een rol spelen in het vergroten van de capaciteit voor waterberging en het voldoen aan de doelstellingen voor nieuwe natuur in de provincie Zeeland Agrarische trends De agrarische sector in Zeeland kent vooral in Zeeuwsch-Vlaanderen leegstand. In Schouwen- Duiveland treedt leegstand waarschijnlijk het minst op. De gehele agrarische sector ondergaat landelijk grote veranderingen, zo ook in Zeeland. Boeren passen een toenemende schaalvergroting op hun bedrijven toe om ze economisch rendabel te houden. Door grond aan te kopen, wordt steeds meer landbouwgrond beschikbaar gemaakt voor één enkel agrarisch bedrijf. Helaas heeft deze schaalvergroting vaak negatieve gevolgen voor het behoud van historische gebouwen op agrarische erven. 61 Vooral oude schuren voldoen niet meer aan de 58 Interview provincie Zeeland, 7 juni Ruimtelijk Planbureau, Omgevingsplan Zeeland (Provincie Zeeland, 2006); PSEB Voortgangsrapportage 2006 (Provincie Zeeland, 2007). 61 Zeeuwse boerderijen bestaan doorgaans uit een complex van gebouwen en wijken daarmee af van andere boerderijen in Nederland waarbij het woonhuis, de stallen en de opslagruimte in een gebouw zijn samengevoegd. Zie Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007). 26

37 Leegstand in Zeeland Boerderij de Deehoeve te Tholen In 2005 koopt de gemeente Tholen voor bijna 2 miljoen euro boerderij de Deehoeve. De boerderij, waarvan erven met een oppervlakte van 45 hectare deel uitmaken, dient als strategische aankoop ter eventuele compensatie van grondeigenaren die elders moeten vertrekken. Het geheel is in de afgelopen twee jaar niet tijdelijk verhuurd en staat sindsdien te verpauperen. Ironisch is dat de gemeente zelf ruimere regelgeving heeft aangenomen om schuren bij burgerwoningen terug te bouwen en zo eigenaren te stimuleren hun vervallen schuur te vervangen door een nieuwe. De gemeente Tholen geeft aan dat op dit moment de verkoop wordt voorbereid. Bronnen: Interview gemeente Tholen, 2 april Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april

38 Herbestemming in Zeeland Stadhuis te Middelburg (foto: Roosevelt Academy) De komst van de eerste Zeeuwse universiteit begin deze eeuw valt mooi samen met de verhuizing van het gemeentelijk apparaat van Middelburg uit de binnenstad naar een nieuw complex in het stationsgebied. Het vrijgekomen voormalige stadhuis, dat zich het op één na mooiste gebouw van Nederland mag noemen en in het hart van de stad gelegen is, wordt verkocht aan de Roosevelt Academy. Deze kleinschalige universiteit is opgericht door de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Zeeland. Aangezien de Roosevelt Academy de studenten wil huisvesten op een campus moeten dan nog geschikte ruimtes worden gevonden om de ongeveer vierhonderd Nederlandse en Vlaamse studenten en tweehonderd studenten uit de overige delen van de wereld woonruimte te bieden. Woongoed, een woningcorporatie in Middelburg, ontwikkelt hiervoor op drie locaties woonruimte; in een woningcomplex uit de jaren twintig van de vorige eeuw, het Bagijnhof, in een voormalig zorgcomplex, Roggeveen genaamd, en in een voormalig pand van Rijkswaterstaat aan de Koestraat. Alleen het laatste complex wordt nu nog aangepast, de andere complexen zijn reeds in gebruik. Bronnen: Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni Website gemeente Middelburg. Beschikbaar via: [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Roosevelt Academy. Beschikbaar via: [Bezocht op 30 juli 2007]. Website Woongoed Middelburg. Beschikbaar via: [Bezocht op 16 april 2007]. 28

39 eisen die gesteld worden aan de opslag van moderne land- en tuinbouwapparatuur. Het in onbruik en verval raken van deze schuren zorgt voor een verrommeling van het platteland. Tevens komt het regelmatig voor dat op nieuw aangekochte grond verspreid bedrijfsgebouwen en woningen staan. Deze krijgen niet altijd een nieuwe functie doordat op de grond nieuwe moderne gebouwen verrijzen of doordat de agrariër reeds voldoende gebouwen in gebruik heeft. Daarbij zijn boeren veelal huiverig om de gebouwen te verkopen en hergebruik door bewoning toe te staan, aangezien de agrarische bedrijvigheid voor veel overlast kan zorgen. Vaak betekent het daarom dat de in onbruik geraakte gebouwen op de boerenerven in verval raken en uiteindelijk gesloopt worden. Functieverbreding is de enige andere optie die agrariërs hebben buiten de schaalvergroting van hun boerenbedrijf. Klassieke boerenbedrijven met beperkte productiemogelijkheden bieden tegenwoordig onvoldoende winsten aan boeren om het boerenbedrijf levend te houden. Door de agrarische werkzaamheden te combineren met andere niet-agrarische werkzaamheden (maar wel gekoppeld aan de boerenerven) kan de winstgevendheid van een bedrijf omhoog worden gebracht en het bedrijf in de toekomst blijven bestaan. Het ministerie van LNV noemt een verbreding van de eenzijdig ontwikkelde economie op het Zeeuwse platteland, die voornamelijk steunt op de agrarische sector, noodzakelijk. 62 Minister Verburg constateerde medio 2007 dat steeds meer boeren hun werk combineren met de exploitatie van een bed and breakfast, een kleine camping of een zorgboerderij. 63 Het aantal nieuwe dragers van het landschap, burgers die wortels in de agrarische sector hebben maar daar niet meer in werkzaam zijn en die willen investeren in de landschappelijke cultuurwaarde, stijgt volgende de minister. Het aandeel agrarische bedrijven dat inkomen haalt uit verbredingactiviteiten ligt in Zeeland een factor twee hoger dan in de rest van Nederland. Ook andere kleinschalige economische activiteiten (NED s) kunnen een bijdrage leveren aan de versterking van de vitaliteit van het platteland. 64 Uit enkele interviews volgt dat cultuurhistorisch waardevolle boerderijen weer de interesse genieten van enthousiaste terugkerende Zeeuwen of welvarende Belgen, die complexen omvormen tot woonhuis. Er bestaat echter een verschil tussen agrarische erven aan de kust waarvan de gebouwen makkelijker een toeristische functie krijgen, en bebouwing op agrarische erven daarbuiten, waar de locatie minder mogelijkheden tot herbestemming biedt. De Bond Heemschut Zeeland meent dat in de afgelopen zes à zeven jaar ongeveer een kwart van de historische boerderijen is verdwenen. 65 De Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie Zeeland (ZLTO Zeeland) kan zich niet in deze cijfers vinden maar betwist niet dat het aantal 62 Zie Nieuwe Economische Dragers in Zeeland (Ministerie van LNV 2007). 63 Zie: Ik investeer in scharrelkinderen (Binnenlands Bestuur 2007). 64 Provincie Zeeland (2006), Omgevingsplan juni Interview Bond Heemschut Zeeland, 8 mei

40 boerenbedrijven in de toekomst zal afnemen. 66 Tevens geeft ZLTO Zeeland aan dat mede door de vergrijzing die onder agrariërs optreedt, er door hen minder wordt geïnvesteerd in cultuurhistorie en in het bijzonder in oude schuren. Diegenen die de oude agrariërs opvolgen en zich volledig op agrarische taken blijven richten, investeren liever in moderne schuren. Eenderde van de totale groep boeren in Zeeland zal over tien jaar echter nog een volledig agrarisch bedrijf hebben. 67 Een behoorlijk deel van de actieve boeren zal namelijk in de verbrede landbouw investeren daar de primaire agrarische werkzaamheden steeds minder opleveren. Wel is het belangrijk dat er meer kansen worden geboden om de verbrede landbouw goed op te pakken. In het verleden is waarschijnlijk te strikt vastgehouden aan de agrarische bestemming van boerderijen. Samen met de eis dat bedrijven een investering doen in de directe omgeving kan dit ertoe leiden dat de financiële lasten voor eigenaren, die nu al aan het plafond zitten, te hoog oplopen - met de teloorgang van het bedrijf en de agrarische gebouwen tot gevolg. Alle molens in de provincie Zeeland, op één na, hebben de status van rijksmonument. 68 Veel molens moeten gerestaureerd worden voordat ze opnieuw een functie kunnen vervullen als woonhuis of om opengesteld te kunnen worden voor publiek. De instandhouding van molens die nog als gemaal functioneren, is vooral afhankelijk van de vrije toegang van wind tot de molenbiotoop. In het Omgevingsplan stelt de provincie dat gemeenten de molenbiotoop dienen op te nemen in hun bestemmingsplan Trends in industrie en nijverheid Structurele leegstand op bedrijventerreinen lijkt in Zeeland nauwelijks te spelen. Dit beeld wordt wellicht enigszins vertekend door eerder genoemde sloop op verouderde, kleine bedrijventerreinen in de dorpen. Het gebrek aan impulsen in landelijke delen van Zeeland zorgt er ook voor dat grondprijzen en prijzen van gebouwen laag liggen. Ontwikkelaars plannen daarom in het algemeen liever nieuwbouw dan dat ze kijken naar de mogelijkheden van herbestemming van bestaande gebouwen. De havengebieden van Vlissingen en Terneuzen zijn van groot economisch belang voor de provincie Zeeland. Samen voorzien de havens in zo n acht procent van de totale werkgelegenheid in Zeeland. 70 Zo gebeurt het wel dat er door Zeeland Seaports (ZS) braakliggende terreinen waarop boerderijen staan worden aangekocht. Bij de herontwikkeling 66 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei Interview ZLTO Zeeland, 25 mei Cultuurhistorie en Monumenten (Provincie Zeeland, 2007), Interview provincie Zeeland, 7 juli Zie Omgevingsplan Zeeland (Provincie Zeeland, 2006). 70 Zie ook PSEB (Provincie Zeeland, 2005). 30

41 van het terrein gaan de boerderijen soms door sloop verloren, hoewel ZS liever het erf met opstallen verkoopt om sloopkosten te vermijden Trends met betrekking tot kantoren De leegstand op de kantorenmarkt zit in vergelijking met andere provincies op een gemiddeld niveau. De oppervlakte van het aanbod in kantoren groeit sneller dan de vraag, maar wat leegstaat, krijgt zoveel mogelijk een andere functie; bijvoorbeeld een woonfunctie. Zo wordt in Middelburg een voormalig kantoor van Rijkswaterstaat omgebouwd tot studentenhuisvesting en huisvesting van jongeren die geestelijke gezondheidszorg ontvangen. 71 In de gemeente Middelburg is op dit moment veel vraag naar nieuwe kantoorruimte, mede door de herstructurering van twee wijken met veel bedrijvigheid tot woongebied. Aan deze vraag kan nu slecht voldaan worden. De andere gemeenten geven aan weinig tot geen structurele leegstand onder kantoren te kennen Maatschappelijk trends Religieuze gebouwen Landelijk ondergaat het herbestemmen van kerken een opmars. 72 Ook Zeeland heeft te maken met de algemene ontkerkelijkingstrend, een vergrijzing van de kerkleden en een terugloop van het aantal jongeren dat kerkbezoeken aflegt. Toch is het kerkbezoek in de provincie nog behoorlijk en heeft de provincie enkele actieve geloofsgemeenschappen. Hierdoor heeft de ontkerkelijking tot nu toe nog niet zo n grote leegloop op gang gebracht als in andere provincies. De ontkerkelijking is het sterkst waarneembaar bij de Protestantse Kerken in Nederland (PKN), waar dalende inkomsten en stijgende onkosten voor grote problemen zorgen. Veel kerkbesturen staat daarom financieel het water aan de lippen en vaak zijn er nauwelijks financiële middelen om de kerken te onderhouden of waar nodig te restaureren. De rooms-katholieke kerk heeft ook met een terugloop van het aantal actieve leden te maken. Een aantal evangelische gemeenten in Zeeland groeit juist in ledenaantal. 73 In toenemende mate wordt door verschillende kerkgemeenten in één enkel kerkgebouw gekerkt. Het verlaten kerkgebouw blijft dan dikwijls leeg staan. Dit levert vooral problemen op voor de roomskatholieke kerkgebouwen, die een vaak indrukwekkende omvang hebben en daarom moeilijker te herbestemmen zijn. 71 Zie ook de voorbeelden van herbestemming Zeeland. 72 Zie bijvoorbeeld Reliplan, een landelijk adviesbureau voor incourant onroerend goed. Dit bureau heeft veel ervaring met het herbestemmen van kerken; 73 Zie voor een uitgebreide studie naar de problematiek die speelt bij de instandhouding van kerkgebouwen het rapport Historische kerken in Zeeland door de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland in opdracht van de provincie (Provincie Zeeland, 2005). 31

42 In totaal zijn er vanaf de jaren zestig van de twintigste eeuw in Zeeland vier kerken gesloopt. Daarnaast zijn er 25 historische kerken herbestemd. Twaalf kerken zijn herbestemd tot woning, vijf tot winkel of werkplaats en de overige kerken tot muziekzaal, expositieruimte, zalencomplex of schuur. 74 De herbestemde kerken waren hoofdzakelijk kleine kerken, minder beeldbepalend dan de grote kerk uit de stads- of dorpskern en over het algemeen protestants. Daarnaast stimuleren een aantal kerken nevengebruik om extra inkomsten te genereren. Hierbij kan gedacht worden aan het organiseren van lezingen, concerten, tentoonstellingen, presentaties, een kerstmarkt en andere culturele manifestaties Scholen De leegstand van schoolgebouwen lijkt nauwelijks op te treden in Zeeland. Gemeenten signaleren geen leegstand in deze categorie gebouwen. Het ROC Zeeland heeft ook geen leegstaande panden in bezit. 76 Deze laatste organisatie heeft het aantal gebouwen in bezit verminderd van 21 locaties vijf jaar geleden naar zes locaties in het heden. De panden die zijn verlaten, zijn reeds herbestemd. Over twee jaar bestaan de gebouwen van ROC Zeeland voornamelijk uit nieuwbouw en bevinden alle gebouwen zich op A-locaties Welzijn De toenemende vergrijzing en de terugkeer van Zeeuwse senioren uit de Randstad scheppen mogelijkheden voor de herbestemming van gebouwen tot zorgcomplex. De zorg verindividualiseert en is steeds vaker gericht op aanbieden van kleinschaliger, persoonlijker woonomgevingen. Het omvormen van gebouwen op agrarische erven tot zorgboerderijen sluit hier goed op aan en komt steeds vaker voor in Zeeland. Ook de herbestemming van landhuizen en kastelen tot zorgcomplexen behoort tot de mogelijkheden. De herbestemming tot zorgcomplex gaat gepaard met twee grote voordelen; het biedt ruimte om historische gebouwen te herbestemmen en het houdt het platteland levendig Wonen De provincie Zeeland kampt met een afname van de groei in het aantal huishoudens. De eerste tekenen van leegstand in de minder aantrekkelijke naoorlogse wijken lijken zich hierdoor al te presenteren in Zeeuwsch-Vlaanderen. De druk op de woningmarkt is hier al grotendeels weg. 77 De terugkomst van 65-plussers uit de Randstad drijft de woningprijs in Walcheren op. Deze pensioenremigranten zijn vaak gewend hogere prijzen voor woningen te betalen. 74 Provincie Zeeland (2005) Historische kerken in Zeeland. Eindrapportage pilot. Middelburg: provincie Zeeland. 75 Voorbeelden hiervoor zijn de rooms-katholieke kerk van Oostburg, de lutherse kerk te Groede, de Hervormde kerk in Biervliet, de Hervormde kerk te Oost-Souburg en de Heilige-Maria-Magdalenakerk te Goes. 76 Interview ROC Zeeland, 2 juli Interview provincie Zeeland, 7 juli

43 In de gemeente Middelburg heeft dit ertoe geleid dat starters in toenemende mate moeite hebben om betaalbare huisvesting te vinden. Cultuur en natuur zijn sterk verweven in Zeeland. In de buitengebieden gaan historische gebouwen als forten, kastelen en landhuizen vaak op in hun natuurlijke omgeving. De onderhoudskosten van deze gebouwen zijn hoog en de waarde van deze gebouwen in hun omgeving is moeilijk economisch te activeren. Veelal vergt dit ingrijpende aanpassingen en voldoen zaken als de parkeervoorzieningen niet voor commerciële doeleinden, zoals de vestiging van restaurants of hotels. Het idee overheerst dan ook dat commerciële functies slecht samengaan met de natuurlijke omgevingskenmerken van veel van deze gebouwen. Wel zijn zachtere toeristische doeleinden mogelijk, door deze gebouwen toegankelijker te maken voor publiek of op te nemen in toeristische routes Zie ook Cultuurhistorie in Natuur en Landschap (Vereniging Natuurmonumenten, 2001). 33

44 34

45 Leegstand in Zeeland Theater Mondragon te Zierikzee Leegstand leidt bijna altijd tot verwaarlozing en verval en vaak tot vandalisme. De gemeente Schouwen-Duiveland heeft dit ondervonden bij oud-theater Mondragon. Het prachtige pand uit 1856 heeft tijden als theater gediend en is eigendom van de gemeente. Sinds 1997 heeft het geen blijvende bestemming meer. Het liefst wilde de gemeente het gebouw als theater blijven gebruiken. De gemeente geeft echter aan dat de ligging, midden in het historische centrum van Zierikzee, en de daarmee gepaard gaande slechte bereikbaarheid en het geringe aantal parkeerplaatsen de gemeente parten spelen bij de verkoop. Marktpartijen vinden de vraagprijs steeds te hoog. Nu vindt een kunstenaar tijdelijke huisvesting in een pand dat in Schouwen- Duiveland qua locatie en ruimtelijkheid bijna onovertroffen is. Ondertussen zet het verval gestaag door. Bronnen: Interview gemeente Schouwen-Duiveland, 26 april Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli

46 Herbestemming in Zeeland Badpaviljoen te Domburg Looptijd project: Het in 1889 gebouwde badhotel, pal aan zee en in de duinen, bestond aanvankelijk exclusief voor de beaumonde. Hier komt een eind aan in de jaren zeventig van de 20ste eeuw, wanneer het badpaviljoen door leegstand steeds meer van zijn vroegere grandeur verliest. Een horecaondernemer met restauratieplannen slaagt er niet in deze van de grond te krijgen. Een projectontwikkelaar die in 1995 een plan indient waarin forse nieuwbouw de renovatiekosten op moet vangen, stuit op veel verzet uit de gemeenschap. In 1998 koopt de Zeeuwse projectontwikkelaar Van Garderen & Dekker het gebouw en dient een plan in met minder nieuwbouw. De lange weg langs bestemmingsplanwijzigingen en juridische bezwaarprocedures lijkt nu eindelijk resultaat op te leveren. Het zal niet lang meer duren voor de beaumonde opnieuw, maar nu als bewoner, zijn opwachting zal maken in het gebouw dat met vierkante meterprijzen van tot euro wel het duurste gebouw van Nederland wordt genoemd. Bronnen: Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april Website Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. Beschikbaar via: [Bezocht op 27 juni 2007]. 36

47 3. CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN 3.1. CONCLUSIE Langdurige leegstand lijkt slechts in beperkte mate op te treden in de provincie Zeeland. Dit beeld kan echter het gevolg zijn van de geringe kennis die lagere overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties hebben over de leegstand in hun werkgebied. Het gebrek aan uitgebreide inventarisaties van leegstand onder onroerend goed in de provincie zorgt er nog eens voor dat het gissen blijft naar de mate waarin leegstand zich voordoet. Het gevaar van leegstand dreigt voornamelijk onder agrarische bebouwing en kerkgebouwen. Ook leegstand in naoorlogse woonwijken begint een rol te spelen in Zeeland, door de afname van de bevolking. Vrijkomende agrarische bebouwing wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door schaalvergroting. Functieverlies bij kerkgebouwen speelt bij kerkgemeenten waar ontkerkelijking en vergrijzing optreden. Toch zijn er ook kerkgenootschappen waar het aantal kerkgangers nog steeds toeneemt. Industrieel erfgoed wordt in de provincie Zeeland vaak gesloopt, waardoor ook dit vastgoed zich in de gevarenzone bevindt. Deze objecten zijn meestal voor een specifieke bestemming gebouwd, waardoor herbestemming niet eenvoudig is. Een nieuwe functie is hierdoor niet makkelijk gevonden en men ziet sloop daarom vaak als de enige optie. Het beleid dat er is betreft hoofdzakelijk reactief beleid. De overheden komen pas in actie als er een probleem is: een pand staat al meerdere jaren leeg en heeft verpaupering en verrommeling als gevolg. Actief reageren op vrijkomende bebouwing door bijvoorbeeld vooraf initiatieven te ontwikkelen gebeurt alleen in het dat geval het vastgoed in bezit is van de gemeente. Herbestemming van in onbruik geraakte gebouwen is in Zeeland erg afhankelijk van het reactief gedrag van de lagere overheden en belangenorganisaties. Te vaak wordt gewacht op marktpartijen of woningcorporaties die het initiatief nemen tot de herbestemming van gebouwen of particulieren die gebouwen, complexen of terreinen onder de aandacht brengen. Wel heeft de provincie mogelijkheden voor nieuwe economische dragers voor vrijkomende agrarische bebouwing in het Omgevingsplan vastgelegd. Ook cultuurhistorisch waardevolle objecten en terreinen worden zoveel mogelijk behouden door bescherming via de Cultuurhistorische Hoofdstructuur, een monumentenstatus en door het creëren van meer mogelijkheden voor herbestemming. Leegstand in woonwijken probeert de provincie te voorkomen door woonmigratie te bevorderen. Uit het onderzoek De oude kaart van Nederland lijkt leegstand in eerste instantie niet te spelen in Zeeland, maar het probleem blijkt wel aanwezig te zijn en gaat in de toekomst door vergrijzing, de afname van de bevolking en veranderingen in bedrijfsvoeringen een steeds grotere rol spelen. In elk geval is er meer aan de hand dan overheden, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties denken. 37

48 3.2. AANBEVELINGEN In Zeeland is het hoofdzakelijk van belang om leegstand onder agrarische bebouwing aan te pakken. Ook vormt leegstand bij kerken een bedreiging. Een eerste stap in het aanpakken van het leegstandsprobleem is het inventariseren van het leegstaande vastgoed. Wanneer gemeenten hun leegstand in kaart zouden brengen, kan de bebouwde ruimte efficiënter worden gebruikt en kunnen inbreidingsdoelstellingen beter worden gehaald. Door leegstand te inventariseren blijkt tevens in welke sectoren de nood reëel is en waar ingegrepen dient te worden. Op die manier vormen de toenemende leegstand in Zeeland van voornamelijk historische agrarische opstallen en de leegloop van kerkgebouwen niet alleen risico s, maar kan er ook gekeken worden naar wat de kansen zijn om op een duurzame manier tot herbestemming te komen. Tevens zou makkelijker voorspeld kunnen worden welke kerkgebouwen de komende tien jaar waarschijnlijk leeg komen te staan, indien lokale overheden inzicht zouden kunnen hebben in de financiële situatie van de kerkelijke gemeenten. De huisvestingsvraag van de evangelische gemeenten kan misschien eveneens een kans bieden om herbestemming van leegstaande kerkgebouwen mogelijk te maken. Een beter inzicht in de vraag naar het aanbod van kerkelijke gebouwen zou hierbij een uitkomst kunnen bieden. Ook zijn gemeenten vaak onvoldoende op de hoogte van de waarde van gebouwen. Hierdoor genieten karakteristieke bouwwerken onvoldoende bescherming en kan sloop van niet-monumentale panden bijna niet worden tegengehouden. Wanneer echter de waarde en waardering van beeldbepalende gebouwen en hun ruimtelijke omgeving door gemeenten geïnventariseerd wordt, kan dit worden meegenomen in de ontwikkelingsplannen. Gemeenten zouden er verder op moeten toezien gunstige voorwaarden te scheppen voor herbestemmingsprojecten om de lage rendabiliteit en relatief hoge risico s die deze met zich meebrengen enigszins te verlichten. 79 De regelgeving en langdurige procedures rondom herbestemming vormen eveneens een obstakel. Wellicht dienen bij versoepeling van de regelgeving en procedures en door het creëren van gunstige voorwaarden meer marktpartijen zich aan om zich aan herbestemming te wagen. 80 Samenwerking met de markt door bijvoorbeeld een publiek-private samenwerking, 79 Zie ook Decisio bv, 2006 en Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R., Een commerciële projectontwikkelaar die in Zeeland actief gebouwen herbestemt is Van Garderen & Dekker projectontwikkeling B.V. Het kantoor van deze B.V. is een herbestemde watertoren en het bedrijf werkt tevens mee aan de herbestemming van het voormalige badpaviljoen in Domburg. Dit laatste pand wordt behandeld in de voorbeelden herbestemming. 38

49 deel uitmakend van een wijkontwikkelingsmaatschappij of in samenwerking met een stichting, is daarbij van belang. Een betere verbinding van west Zeeuwsch-Vlaanderen met Terneuzen verdient eveneens aanbeveling. Dit zou mensen de mogelijkheid geven om te forensen tussen West Zeeuwsch-Vlaanderen en de rest van Zeeland en dit kan wellicht meer leegloop en leegstand voorkomen. Daarnaast hebben gemeenten geen drukmiddel om ervoor te zorgen dat eigenaren met een bouwvergunning aan een bouwtermijn moeten voldoen. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken of het creëren van een drukmiddel potentie heeft. Indien dit het geval is zou dit drukmiddel vastgelegd kunnen worden in het gemeentelijk beleid. Langdurige leegstand door het uitstellen van de bouw kan hierdoor vermeden worden. De provincie concludeert in haar nota Cultuurhistorie en Monumenten uit 2007 dat boeren die initiatieven willen opstarten nog onvoldoende hun weg kunnen vinden in de wirwar van regels voor het landelijk gebied. 81 Ze stelt daarom voor een boerderijenlijn in te zetten en daarmee een loket te creëren dat boeren kunnen raadplegen voor informatie over de ingewikkelde regelgeving. In Noord-Brabant is inmiddels een helpdesk in het Erfgoedhuis gevestigd. Naast de Brabantse erfgoedinstellingen is ook ZLTO hierbij aangesloten. Eigenaren, ambtenaren en ontwerpers kunnen van de helpdesks gebruik maken indien zij vragen hebben op het gebied van cultuurhistorie in relatie tot bouwplannen. 82 De kennis en ervaring die met de Brabantse boerderijenlijn is opgedaan, zou gebruikt kunnen worden bij het opzetten van een boerderijenlijn in Zeeland. Om in onbruik geraakte gebouwen op de boerenerven voor verval en sloop te behoeden meent het ZLTO dat er beter naar de belangen van boeren en de gemeenten moet worden gekeken. Het ZLTO Zeeland stelt dat boeren vooral in termen van productie denken. 83 Gebouwen worden bezien vanuit hun functionaliteit voor het agrarisch bedrijf. Gemeenten zouden er daarom goed aan doen, stelt het ZLTO Zeeland, om beeldbepalende (agrarische) bebouwing en hun relatie met de omgeving te kapitaliseren en ze bijvoorbeeld op te nemen in toeristische routes om zo hun behoud en duurzaam (her)gebruik te stimuleren. 81 (Provincie Zeeland, 2007) (19 december 2007); (19 december 2007) 83 Interview ZLTO Zeeland, 25 mei

50 Met het creëren van nieuwe en meer soepele beleidsregels om leegstand te kunnen voorkomen, om herbestemming te stimuleren en om eigenaren van leegstaande, verpauperde panden te kunnen aanpakken, kan een begin gemaakt worden met het oplossen van het leegstandsprobleem. Hierbij staat voorop dat elk herbestemmingsproject maatwerk is en dat gemeenten de capaciteit dienen te hebben om met eigenaren om tafel te gaan zitten om samen tot oplossingen te kunnen komen. Met alleen beleidsregels kom je er niet, je moet het probleem willen aanpakken. 40

51 4. BIJLAGEN BIJLAGE 1 UITSNIT ZEELAND UIT DE OUDE KAART VAN NEDERLAND 41

52 BIJLAGE 2 INVULFORMULIER 42

53 43

54 44

55 BIJLAGE 3 LIJST VAN GEÏNTERVIEWDE PERSONEN EN INSTANTIES Categorie: overheid Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) Gemeente Dhr. B. van den grond en economie Borsele Dries; Gemeente Goes Dhr. A. Bakker wonen en stedelijke Mevr. M. Vanhommerig vernieuwing vergunningen en handhaving Gemeente Hulst Dhr. H. van den RO & economische zaken Boogert Gemeente Dhr. P. Vogel VROM Kapelle Gemeente Dhr. G. van ruimtelijk beleid Middelburg Boven Gemeente Reimerswaal Dhr. J. Zegers ruimtelijke ordening en economische ontwikkeling Gemeente Schouwen- Duiveland Mevr. S. van Rienderhoff Dhr. E. Schaalje Dhr. O. Griffioen openbare werken openbare werken ruimte & milieu Gemeente Sluis Dhr. K. economische ontwikkeling Wildeboer Gemeente Dhr. P. de Bruijn economie Terneuzen Dhr. de Swart Gemeente Dhr. W. Fase WRO Tholen Gemeente Veere Dhr. J. Hageman openbare ruimte Gemeente Dhr. W. Vael strategie, beleid en Vlissingen projecten Provincie Mevr. B. Sens welzijn 0 Zeeland Dhr. L. Kaagman ruimtelijke ontwikkeling Staatsbosbeheer Zeeland Werk in Uitvoering, Historische Kerken in Zeeland, Toekomst voor het verleden, IBIS Werklocaties Zeeland 2006 Mw. L. Korpel landschap en cultuurhistorie Categorie: belangenorganisaties Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) Bond Heemschut Dhr. W. bestuursvoorzitter Jaarverslag Zeeland Heijbroek Protestants Mevr. Waltman beheerszaken Dienstencentrum St. Behoud Kerkelijke Gebouwen Dhr. J. Huijgen advies Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ) Stichting het Zeeuwse Landschap Stichting Landschapsbeheer Zeeland Dhr. D. Koren Dhr. T.Veenstra steunpunt monumentenzorg monumentenwacht Historische Kerken in Zeeland Dhr. G. Buth grondzaken Dhr. F. Minnaard directie

56 Vereniging Natuurmonumenten Dhr. Q. Smeele extern beleid Zeeland Cultuurhistoriebeleid 0 ZLTO Dhr. A. Kalkhoven ZLTO belangenbehartiging Categorie: vastgoedeigenaren Zeeland (N) staat voor het aantal op de kaart ingevoerde terreinen, complexen of gebouwen Organisatie Respondent Afdeling Datum Rapporten (N) Monumentenmakelaar Dhr. D. van Dijk eigenaar Port of Zeeland Dhr. M. Pater commerciële zaken ROC Zeeland Dhr. Van den Adel facilitaire zaken en huisvesting Alle categorieën: afgezien van medewerking Organisatie Contactpersoon Reden geen medewerking Hogeschool Zeeland Dhr. Polderman Geen relevantie / geen tijd NS Vastgoed Zeeland Mevr. van Montsvoort Niet / moeilijk bereikbaar Rijkswaterstaat Zeeland Mevr. van Leeuwen Geen tijd Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling Dhr. M Dekker Niet / moeilijk bereikbaar Vereniging 'de Zeeuwse Molen' Dhr. Verbree Geen relevantie Vereniging van Zeeuwse Gemeenten Dhr. Klaasse Geen relevantie Waterschap de Zeeuwse Eilanden Dhr. Ceulemans Niet eens met weergave interview Waterschap Zeeuws-Vlaanderen I. Verhagen Geen relevantie / geen tijd 46

57 BIJLAGE 4. ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING Auteurs: Dolf van Muijen en Ilse Rijneveld September 2007, Dorp, Stad & Land te Rotterdam 1. Leegstand en tijdelijke herbestemming Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. In dit onderzoek zijn gebouwen geïnventariseerd die van functie moeten veranderen of gebouwen die langer dan twee jaar leegstaan. De termijn van twee jaar leegstand wordt aangemerkt als structurele leegstand. 84 Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Leegstand door functieverlies gaat vaak samen met veroudering van het gebouw; het gebouw is niet langer voor de originele functie geschikt. Deze veroudering kan de technische aard van het gebouw betreffen en/of de schaalvergroting van het bedrijfsproces. Voorbeelden van gebouwen waar dit een rol speelt zijn: bedrijven, ziekenhuizen, zorginstellingen, scholen, kantoren en winkels. Kerken zijn een speciaal geval van functieverlies: de veranderende opvattingen in de samenleving maakt dit type gebouw overtallig. Situaties waarin de leegstand van gebouwen aan regelgeving toe te schrijven is, doen zich voor. Een voorbeeld daarvan is leegstand door beperkingen van de monumentale status van gebouwen, oude watertorens, of leegstand door milieuregelgeving. Onder milieuregelgeving kunnen diverse maatregelen vallen; gebieden met verhoogd veiligheidsrisico, waterwingebieden, of bedrijventerreinen in de zwaardere milieucategorieën. Er is een sterke relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand, met name bij de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is leegstand van kantoren en bedrijven weer opnieuw onder de aandacht gekomen. De provincie Zuid-Holland laat momenteel een inventarisatie van de ruimtevraag en het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen uitvoeren. 85 Het onderzoek naar de kantorenmarkt is reeds afgerond. Een zeker percentage leegstand, vijf à zes procent, van kantoren en bedrijventerreinen wordt veroorzaakt door het verhuizen van gebruikers: frictieleegstand. Daarnaast is een klein percentage leegstand noodzakelijk om flexibel met de ruimtevraag om te kunnen gaan. Wanneer vastgoed langdurig leeg blijft staan, neemt de kans op het vinden van nieuwe gebruikers af. Het zijn met name de verouderde gebouwen die waarschijnlijk geen nieuwe gebruikers meer trekken. Daar waar eigenaren van gebouwen baat hebben bij de sloop van een monumentaal pand, dreigt het risico van leegstand en verval door speculatie. In principe heeft de eigenaar van een gebouw onderhoudsplicht, maar in praktijk zijn er weinig gemeenten die de naleving van de onderhoudsplicht controleren. 86 In oude binnensteden is de bereikbaarheid van gebouwen nog wel eens een probleem. Om het winkeloppervlak te vergroten wordt de opgang naar de bovenliggende woning vaak verwijderd. Het resultaat daarvan is dat veel woningen boven winkels leeg staan. 87 Verouderde bedrijventerreinen zijn vaak ingekapseld door stedelijke activiteiten en om die reden als bedrijventerrein steeds minder bruikbaar. De herbestemming van dergelijke terreinen gaat dikwijls gepaard met een kostbare sanering van de grond. Zeker bij grote, complexe ruimtelijke ingrepen komt het voor dat gebouwen tijdens de uitvoering van het project lange tijd leeg staan en in verval raken. Herbestemming is dikwijls een proces waar veel partijen bij betrokken zijn, zoals overheden, projectontwikkelaars, 84 Zie paragraaf 2.2 De methode. 85 Interview Provincie Zuid-Holland, afdeling economie, 5 juli Interview SCEZ, Zeeland, 31 mei Kas, A. (2007) Wonen boven de winkel NRC Handelsblad (24 april 2007). 47

58 vastgoedeigenaren, omwonenden. Bij dergelijke projecten kan het voorkomen dat de bestuurlijke daadkracht ontbreekt. 88 Uit de interviews bij gemeenten is naar voren gekomen dat de afdelingen monumentenzorg en vastgoed vanuit verschillende invalshoek kunnen handelen en verschillende waarden toekennen aan de sloop of het behoud van het gebouw. Behalve bestuurlijke onenigheid kan ook het transformatieproces van de omgeving leiden tot leegstand. Wanneer gebouweigenaren weten dat een pand zijn huidige functie kwijt zal raken, worden vaak geen investeringen meer gedaan in het onderhoud van het pand. Tijdens het proces van transformatie is de nieuwe eigenaar van het pand vaak nog niet bekend; ook in die periode raakt het gebouw verder in verval, zoals bijvoorbeeld de boerderijen bij de herontwikkeling van Tiengemeten. 89 Lang leegstaande panden lopen het risico gekraakt te worden of door vandalisme beschadigd te raken. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve uitwerking op de leefomgeving. Om deze reden kunnen gebouweigenaren gebruik maken van tijdelijk hergebruik van gebouwen of anti-kraakwachten. Daarnaast kan tijdelijke herbestemming van een gebouw ook een manier zijn om broedplaatsen te creëren, om creatieve ondernemers goedkoop te huisvesten en de leefbaarheid van de omgeving een nieuwe impuls geven. Tijdelijke herbestemming van gebouwen is vaak niet rendabel genoeg om het onderhoud van het gebouw op de lange termijn te kunnen garanderen. Toch kan leegstand of tijdelijke herbestemming ook nieuwe kansen bieden. Voor grote monumentale complexen blijkt het nogal eens lastig een nieuwe bestemming te vinden. Door deze gebouwen enige tijd leeg te laten staan (of een tijdelijke bestemming te geven) in plaats van meteen te slopen, kan tijd gevonden worden om de mogelijkheid voor herbestemming te onderzoeken Herbestemming Hoe vanzelfsprekend herbestemming ook lijkt, het proces van het afstoten van een terrein, complex of gebouw en het in gebruik nemen door de nieuwe eigenaar is zelden eenvoudig. Helaas is slopen voor veel eigenaren dan ook de eenvoudigste oplossing. Maar het is maar zeer de vraag in hoeverre deze oplossing ook de beste is. Bij het beantwoorden van deze vraag komen aspecten kijken als de gebruiksmogelijkheden en -beperkingen van het gebouw, de situatie, de kosten, de cultuurhistorische waarde van het gebouw en de (ecologische) duurzaamheid. Herbestemming vraagt altijd om creatieve oplossingen. Gezien de toenemende waarde die gebruikers hechten aan de kwaliteit van de omgeving, draagt herbestemming bij aan een duurzame leefomgeving. De mogelijkheden voor herbestemming worden in eerste instantie bepaald door het gebouw en zijn omgeving. Herbestemming moet zorgvuldig ingepast worden; bijvoorbeeld in natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor aanpassingen als parkeerplaatsen en infrastructuur zeer beperkt. Ook bij hergebruik van agrarische erven spelen milieufactoren een rol. Wanneer de mogelijkheden voor herbestemming in kaart gebracht zijn, moet een nieuwe gebruiker gevonden worden. Het vinden van een gebruiker of ontwikkelaar is in veel gevallen één van de grote knelpunten in het proces. Het investeringsrisico op herbestemmingsprojecten is vaak hoger dan op gewone nieuwbouwprojecten. Zowel in gebieden waar de grondprijs laag is, als in gebieden waar de grond veel waard is, wordt sloop/nieuwbouw als een goedkopere optie gezien. Toch zijn er projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties die wel ervaring hebben met complexe processen en projecten met een laag rendement. Om het verschil aan te geven met het gewone vastgoed: herbestemming valt dikwijls in de categorie maatschappelijk vastgoed. 91 In de paragraaf Rol van de actoren wordt hier verder op ingegaan. 88 Interview gemeente Leiden, 20 juni 2007 en gemeente Vlaardingen, 5 juni 2007, Zuid-Holland. 89 Zie: Voorbeelden herbestemming: Tiengemeten. 90 Nellissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. 91 Zie: Leent, M. van (15 mei 2007) De kopgroep [online] beschikbaar via: 48

59 Herbestemming van terreinen, complexen en gebouwen kan een belangrijke impuls geven voor de herontwikkeling van een groter gebied. Functieverandering gaat daarin eerst samen met een periode van verval, Verelendung. Door de waardedaling van het vastgoed worden nieuwe functies mogelijk. Het is altijd weer de vraag in hoeverre de overheid daar controle over moet uitoefenen. Het openbaar maken van plannen voor herstructurering van een gebied kan leiden tot prijsopdrijving of tot afname van investering in het onderhoud. Vaak heeft het bewaken van de openbare veiligheid voor de overheid meer prioriteit dan het tegengaan van verrommeling. 92 De complexiteit van het herbestemmingsproces wordt mede bepaald door de mogelijkheden en beperkingen die in het bestemmingsplan vastgelegd zijn. Het toekennen van een nieuwe bestemming leidt meestal tot een artikel 19-procedure 93 om een wijziging in het bestemmingsplan mogelijk te maken. 94 In zijn huidige vorm kan deze procedure veel tijd in beslag nemen: gemeente, provincie, belanghebbenden en omwonenden hebben inspraak. Een normale procedure duurt al snel zes maanden, wanneer betrokkenen bezwaar maken, om schorsing vragen en in beroep gaan, kan de procedure nog langer duren. Overigens is dit lang niet altijd het geval. Vaak hebben overheden en inwoners belang bij herbestemming van leegstaande gebouwen. Uit de herbestemming van kantoren tot woningen blijkt dat flexibiliteit in het bestemmingsplan de herbestemmingsprocedure kan vereenvoudigen. Een goed voorbeeld is De Stadhouder, een kantoor in Alphen aan de Rijn dat op initiatief van de eigenaar is verbouwd tot starterswoningen. Dankzij een verouderd bestemmingsplan, had het kantoor de bestemming wonen en kon de transformatie in korte tijd worden gerealiseerd. De snelle uitvoering van het project leverde een belangrijke bijdrage aan de financiële haalbaarheid ervan. 95 Naast de bestemmingsplanwijziging zijn er nog diverse fiscale maatregelen die een hindernis vormen bij het herbestemmen van gebouwen. Bij het herbestemmen van leegstaande kantoren tot woningen vormt de vermindering van boekwaarde een grote drempel. Met de vermindering van de boekwaarde, wordt de waardevermindering van de belegging een feit. Bovendien moet er op herbestemming 6% overdrachtsbelasting of 19% BTW worden betaald Rol van actoren 3.1. Overheid Bij gemeenten en overheidsinstanties 97 is er een toenemende belangstelling voor het beheer van het eigen vastgoed. Het vastgoedbedrijf beslist over de aan- en verkoop en verhuur van gemeentelijk vastgoed. De afdelingen bouw- en woningtoezicht en ruimtelijke ordening spelen een grote rol bij het verlenen van sloop- of bouwvergunningen en de toetsing aan het bestemmingsplan. Het komt de planvorming rond herbestemming ten goede wanneer de gemeente in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken wordt. Het meewerken en 92 Interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni Artikel 19 van de Wet Ruimtelijke Ordening. Een wijziging is ook mogelijk via het wijzigen van het bestemmingsplan. In de huidige wet staat daar 43 tot 62 weken voor. In het voorstel voor de nieuwe wet Ruimtelijke Ordening wordt de tijd wijzigingstijd voor het bestemmingsplan teruggebracht naar 24 tot 26 weken, even lang als de huidige artikel 19 procedure. Bron: Brouwer (2006) Het bestemmingsplan komt sterk terug in: Binnenlands bestuur aflevering 42 pagina 19, 20 oktober SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: [bezocht op 8 mei 2007]. 95 Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: Voordt T. van der red. (2007). 97 Een interessant rapport in dit kader is: Oosterwijk, J. W. voorz. Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, nr.4 [online] 49

60 meedenken met vaak complexe plannen voor herbestemming kan het proces vereenvoudigen. Per situatie zijn de belangen van de overheid bij herbestemming verschillend. Enerzijds is de rentabiliteit van herbestemming gebaat bij een snelle procedure, anderzijds kan betrokkenheid van de gemeente het behoud van cultuurhistorisch erfgoed vergroten. Overigens verschilt de aandacht voor de cultuurhistorische waarde van gebouwen per gemeente en per wethouder. Het bestemmingsplan speelt een belangrijke rol bij herbestemming of sloop van gebouwen. Wanneer de monumentale waarde van het gebouw is vastgelegd, heeft de gemeente argumenten om sloop van het pand aan te houden. Een ruim bestemmingsplan biedt veel mogelijkheden tot functieverandering, maar geeft niet altijd voldoende bescherming aan de cultuurhistorische waarden van het pand. Wanneer functieverandering in de toekomst een feit is, kan dit letterlijk worden meegenomen in het bestemmingsplan. 98 Om praktische reden, de toekomst is zelden zeker, wordt daar in praktijk nooit gebruik van gemaakt. Toch vraagt de toenemende noodzaak van herbestemming om een flexibelere benadering van het bestemmingsplan. Om de omzetting van kantoren naar woningen te bevorderen is het denkbaar in bestemmingsplannen een mix van wonen en werken aan te wijzen. In deze wijken zou wonen en werken dan gemengd kunnen worden, waarbij kantoren makkelijk zijn om te bouwen tot woningen en omgedraaid. In dergelijke wijken hoeft geen plek te zijn voor bedrijven in de zwaardere milieuklassen, maar wel voor dienstenfuncties en creatieve bedrijvigheid. 99 De gemeente Den Haag heeft in haar bestemmingsplan reeds gebieden opgenomen met een dubbele woon-werkbestemming. Het betreft gebieden met potentiële leegstand in kantoren die door sloop, transformatie of herbestemming een bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de woningproductie in de stad. 100 In de publicatie Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed wordt aangegeven welke wettelijke mogelijkheden de gemeente verder heeft om de herbestemming van commercieel vastgoed te stimuleren. 101 Het is opmerkelijk dat de duurzaamheidsaspecten van herbestemming niet opwegen tegen de financiële kosten van herbestemming. Mogelijk kan de besluitvorming rond herbestemming beter inzichtelijk worden gemaakt als een Milieu Effect Rapportage deel uit zou maken van de besluitvorming. 102 Behalve het meewerken aan de procedures, kan de gemeente ook een actieve bijdrage leveren door het inbrengen van kennis en informatie. Bij de herbestemming van het Dr. Neherlaboratorium in Leidschendam-Voorburg bijvoorbeeld, heeft de gemeente onderzoek laten uitvoeren naar de monumentale waarde van het pand en is de gemeente actief opzoek gegaan naar een nieuwe gebruiker voor het complex. Door informatie over het gebouw te verspreiden en de buurt te informeren is uiteindelijk een ontwikkelaar gevonden die een woonzorgcentrum gaat realiseren. 103 Voor lokale overheden blijft het lastig om vraag- en aanbod van monumentale panden te overzien. In sommige gemeenten wordt deze vraag via periodieke overleggen, of ad hoc, opgelost. Het direct afstemmen van vraag- en aanbod is voor de afdeling vastgoed van de gemeente Dordrecht een reden om contact te onderhouden met het plaatselijke ondernemersloket. Er zijn diverse constructies voor gemeenten om bij te dragen aan het realiseren van herbestemmingsprojecten, bijvoorbeeld via een privaatpublieke samenwerking, via een wijkontwikkelingsmaatschappij of via een stichting (in geval van restauratie). Ook kunnen gemeenten vastgoed strategisch aankopen om nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit interviews met de vastgoedafdelingen van de gemeenten blijkt dat gemeenten niet de optimale commerciële ontwikkelaars zijn. De besluitvorming verloopt traag en de politieke wisselingen komen complexe ontwikkelingsopgaven niet altijd ten goede. Een tijdrovend 98 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar op [bezocht op 8 mei 2007]. 99 Ministerie van VROM (maart 2006). 100 Voordt T. van der red. (2007) pp Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] beschikbaar via: Zie ook: Ploeger, H. e.a., Stimulansen vanuit de gemeente, in: Voordt T. van der red. (2007) pp Voordt T. van der red. (2007) pp Zie voorbeeld herbestemming Dr. Neherlaboratorium Leidschendam-Voorburg. 50

61 obstakel in de uitvoering van herontwikkeling is de onteigeningsprocedure. Per gemeente verschillen de regels voor uitvoering van deze procedure. Tijdrovende onteigeningsprocedures kunnen tot vertraging en ongewenste stijging van de onkosten leiden. 104 Tegen leegstand specifiek doen gemeenten weinig. Leegstand zou een probleem van de markt zijn. Maar meestal is leegstand meer een sociaal dan een financieel probleem. Daarom, om de leefbaarheid van grotere gebieden te verbeteren, is een gebiedsgerichte aanpak een doelmatige oplossing. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij de overheidsinstanties bekend is. Bovendien is er een groot verschil in de manier waarop leegstand bijgehouden wordt, als leegstand al geïnventariseerd is. 105 Om herbestemming van leegstaande panden te stimuleren, maar ook om nieuwbouwplannen op provinciaal niveau te kunnen afstemmen, is het noodzakelijk meer uniformiteit aan te brengen in het monitoren van leegstand, als basis voor een toekomstig beleid, om interregionale afstemming mogelijk te maken en als tussentijdse monitoring van lange termijn plannen Vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars, makelaars 107 Ongeacht de monumentale status van een gebouw is herbestemming een mogelijkheid om afgeschreven vastgoed een tweede leven te geven. Tot nu toe redeneren vastgoedeigenaren eerder andersom: van afgeschreven vastgoed wordt de grond verkocht en de monumentale status van een gebouw wordt als een belemmering beschouwd. 108 Omdat het bij herbestemming tijd kost om een nieuwe gebruiker te vinden, kunnen eigenaren daar een actieve rol in spelen. Bij het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is de medewerking van de gemeente al in een vroeg stadium van belang. Herbestemming is complex, maar er zijn veel argumenten die voor herbestemming pleiten: duurzaamheidsaspecten, een korte bouw- en ontwikkeltijd en de specifieke kwaliteiten van bestaande gebouwen, die de standaard bouwvoorschriften te boven gaan. Bovendien draagt herbestemming bij aan de historische waarde en diversiteit van de leefomgeving. Elk herbestemmingsproject is anders. In het algemeen is de winstverwachting op korte termijn lager dan bij nieuwbouwprojecten. Daarom zijn er specifieke projectontwikkelaars die ervaring hebben met herbestemming- en herstructureringsprojecten. Met name woningbouwcorporaties hebben vaak meer mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed. 109 Daarnaast zijn er makelaars en ontwikkelaars, die gespecialiseerd zijn in de verkoop en ontwikkeling van monumenten: Reliplan, voor de verkoop van kerken, Redres erfgoedmakelaar, voor de verkoop van monumenten en BOEi, de nationale maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed. 110 Voor de omgeving is het van groot belang dat een gebouw ook bij leegstand veilig blijft en niet verloedert. Mocht leegstand onvermijdelijk zijn, dan kan tijdelijke herbestemming van een 104 Interview gemeente Leiden, Zuid-Holland, 20 juni Illustratief is het verschil tussen informatie van leegstand van stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Alleen bij stadsgewest Haaglanden was bekend welke gebouwen structureel leegstonden, stadsregio Rotterdam hield alleen het leegstaande bruto vloeroppervlak bij. Alleen de informatie van stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. 106 Deze conclusie wordt ondersteund door de conclusies uit het onderzoek naar de kantorenmarkt in Zuid- Holland: Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 107 Onder de categorie vastgoedeigenaar, valt ook de belegger. In dit onderzoek is bijna geen aandacht besteed aan de invloed van de belegger op herbestemming. Voor meer informatie over dit onderwerp: Sprakel, E. en Vink, B. Transformatie vanuit beleggersperspectief, in: Voordt T. van der red. (2007) pp Zie bijvoorbeeld interviews Zuid-Holland: het Protestants dienstencentrum, 23 mei Zie voorbeelden herbestemming Pius X, de rol van Vestia / Ceres projecten bij de herbestemming. 110 Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: reliplan [online] beschikbaar op: 51

62 gebouw de schade enigszins verzachten en het risico op kraak vermijden. Wanneer een gebouw niet meer bewoonbaar is, zou beveiliging brandstichting en vernieling kunnen voorkomen. Voor eigenaren die zelf initiatief tot herbestemming nemen, zijn er diverse quickscans en transformatiepotentiemeters ontwikkeld, die een snel of een meer gedetailleerd beeld geven van de mogelijkheden van herbestemming Cultuurhistorische belangenorganisaties Hoewel zorg voor cultuurhistorie een taak is van de gemeente, zijn de ambtenaren belast met deze taak, niet altijd toegerust met de tijd, de kennis en de middelen om een goed beleid te kunnen voeren. Vaak beperkt het werk van de overheid zich tot het beoordelen van reeds gemaakte plannen en het uitvoeren van de benodigde procedures. Bovendien is er een groot verschil tussen de feitelijke leegstand en de bij de overheid bekende informatie. Daarom is het inbrengen van kennis over leegstaande objecten of kennis van de cultuurhistorische waarde van gebouwen, een bijdrage aan de bewustwording van de noodzaak van behoud. De cultuurhistorische waarde is een belangrijk argument om sloop te verhinderen. Soms is het behoud van een gebouw of complex mogelijk dankzij initiatief van bewoners of omwonenden Voordt T. van der red. (2007) pp Zie: bijvoorbeeld herbestemming Grote Pyr, Boelee, R. (2007) Bouwen en openbare ruimte Den Haag 05/06 Gemeente Den Haag, pp

63 BIJLAGE 5 LITERATUURLIJST Bronnen bovenprovinciaal Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma Rijksadviseur CE [online] beschikbaar op Brouwer, P. (2007) Kantoorpolitiek. De moeizame transformatie van kantoorgebouwen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Brouwers, R. (2007) Stadscahiers: een dwingend motief, Berichten, KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing. College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: Decisio bv (2006) Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten. Den Haag: Sdu uitgevers. [online] Eerste Kamer der Staten-Generaal (2006) Nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening (Wet ruimtelijke ordening). gewijzigd voorstel wet (23 februari 2006) [online]. Janssen, L.H.J.M., Okker, V.R., Schuur, J. (2006) Welvaart en leefomgeving, een scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [online]. Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde. Hermans, M. (2004) Het herbestemmen van kantoren naar woningen. Stand van zaken en aanbevelingen voor proefprojecten. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) [online]. Hoeflaken, W. van (2007) Koop een rijksmonument NRC Handelsblad (5 mei 2007). Kooij, M. van der (2007) Ik investeer in scharrelkinderen. Binnenlands Bestuur. Week 24 (15 juni 2007): pp Kooij, M. van der (2007) Liever niet aan de knoppen. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Kooij, M. van der (2007) Topkwaliteit kent een prijs. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Korteweg, P. (2006) Leegstand van kantoorruimte in beweging. Geografie. No.7: pp Kruidenier, M. (2006) Eindrapportage. De Oude Kaart van Nederland. Pilot Noord-Brabant. Nijmegen: De Onderste Steen. Linden, T. van der (2006) Bredase Vastgoedmarktmonitor Breda: O&I Breda. Lof, E. (2007) Dansen op de vulkaan. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Meijer, A. Th. (2007) BOEi 2007, projectenoverzicht, Hoevelaken. 53

64 Meelissen, H. (maart 2007) Weer bouwen aan de wederopbouw, Overijssel besteedt aandacht aan de kansen die wederopbouw biedt bij herontwikkeling, Nieuwsbrief RACM 2. Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2006) Nota Ruimte, deel 4. Ruimte voor ontwikkeling [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 4 april 2007]. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online]. Beschikbaar via: (17 januari 2007) Monumentenwet 1988, Den Haag: Staatsblad [online]. N.N. (21 mei 2007) Functieverandering in Gelderland I: herbestemming van kerken in een stedelijke omgeving [online] beschikbaar via: N.N. (8 maart 2007) Metatopos, alle 443 gemeenten in 2007 [online] beschikbaar via: Nationaal Restauratiefonds (29 mei 2007) cursus Herbestemmen van Monumenten 2007, Monumentenzorg in de praktijk, Amersfoort. Natuur & Milieu, de Provinciale Milieufederaties (2007) Zuinig op ruimte? Een provinciale vergelijking van bedrijventerreinen. Utrecht: Stichting Natuur en Milieu en De Provinciale Milieufederaties [online]. Nederlands Vastgoed Instituut [online] beschikbaar via: [bezocht op: 10 april 2007]. Nelissen, N.J.M. e.a. (1999) Herbestemming van grote monumenten: een uitdaging! Nijmegen: Stichting Pandenbank Noord-Brabant. NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (22 mei 2007) Persberichtenarchief hectaren bedrijventerreinen dreigen te verpauperen,[online] beschikbaar via: R.D. (2007) Kerken als ruimtelijke uitdaging Binnenlands bestuur (27 april 2007) pp.2. Redres erfgoedmakelaar [online] beschikbaar via: Reliplan [online] beschikbaar via: Ruimtelijk Planbureau (2006) Ruimtemonitor. Vergrijzing Nederland 2005 [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 24 juli 2007]. Ruimtelijk Planbureau, Milieu en Natuurplanbureau (2007) De ruimtelijke vraagstukken van de toekomst voor de beleidsagenda van nu, Den Haag, Bilthoven [online] beschikbaar via: SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Artikel 19 [online] beschikbaar via: [bezocht op 8 mei 2007]. SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan [online] beschikbaar via: [bezocht op 8 mei 2007]. 54

65 SAB Adviseurs in ruimtelijke ordening, Nieuwe wet ruimtelijke ordening [online] beschikbaar via: [bezocht op 8 mei 2007]. SenterNovem ( ) Herbestemming van gebouwen [online] beschikbaar via: Tilburg, L. van (2007) Een grand café als stadskantoor. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Oosterwijk, J. W. voorz. (2006) Toekomstvast vastgoed, IBO Organisatie beheerfuncties Vastgoed Rijk, Interdepartementaal beleidsonderzoek, nr.4 [online] Vanheste, T. (juni 2008) Eigen natuur eerst, de dealtjes van Natuurmonumenten Vrij Nederland pp Vereniging Natuurmonumenten (2001) Cultuurhistorie in Natuur en Landschap. Cultuurhistoriebeleid bij Natuurmonumenten. s-graveland: Vereniging Natuurmonumenten. Voordt T. van der red. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen, Thema s, actoren, instrumenten en projecten, Rotterdam: Uitgeverij 010. Vos, A. de (2007) Het rondreizend kantoorcircus. Binnenlands bestuur. Week 13: pp Vos, A. de (2007) Niet langer pandje voor een klantje. Binnenlands bestuur. Week 13: pp VROM-raad, Groeten uit Holland, qui e fantastico!, Advies over vrije tijd, toerisme en ruimtelijke kwaliteit [online] wikipedia (2007) [online] beschikbaar via: Bronnen Zeeland Belvedere (2007) Project De culturele laag van het KSG-terrein in Vlissingen [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007]. Berkelder, N. (2007) Steekspel rond Britannia. PZC. 15 juni Bouwen bij Boerderijen (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007]. Cooten, F. (2007) Gespuis in het spookhuis van Sluis. BN de Stem. 21 juli 2007 Cultureel Centrum Den Dullaert (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Borsele (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 27 juni 2007]. Gemeente Hulst (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 26 juli 2007]. Gemeente Middelburg (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 30 juli 2007]. Heemkundige Kring Sas van Gent (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 23 juli 2007]. Janssen, F. (2007) Tholen aast op boerderij van ruim 1,8 miljoen euro. PZC. 9 april Kooke, S. (2007) Malle Betje is het mooiste. Trouw. 6 juni

66 Ministerie van LNV (2007) Nieuwe economische dragers in Zeeland [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 4 juni 2007]. Motel Insomnia (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 2 juli 2007]. Paardekam, J. (2007) Lokale partij vindt dat gemeente eigen boerderij laat verpauperen. PZC. 4 april Postma, H. (2007) Hotel Britannia steeds meer kijkdoos. PZC. 23 juli Provincie Zeeland (2004) Bouw- en Planlust. Rapportage van de pilot historische boerderijen in Zeeland. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Cultuurhistorie en Monumenten. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Historische kerken in Zeeland. Eindrapportage pilot. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2006) Omgevingsplan Zeeland Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2005) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2007) Provinciaal Sociaal-Economisch Beleidsplan (PSEB) Voortgangsrapportage Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2002) Toekomst voor het verleden. 10-puntenplan voor de Zeeuwse cultuurhistorie. Middelburg: provincie Zeeland. Provincie Zeeland (2003) Vitaal Platteland Zeeland. Halverwege. Zierikzee: LnO drukkerij/uitgeverij. Provincie Zeeland (2000) Werk in uitvoering. 10-puntenplan voor het Zeeuwse natuurbeleid. Middelburg: provincie Zeeland. PZC (2007) Timmerfabriek wordt tijdelijk Motel Insomnia. PZC. 13 januari Ramakers, E. (2007) Verval bedreigt loodshuizen. PZC. 25 juni Roosevelt Academy (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 30 juli 2007]. Sep, M. (2006) Hotel Britannia wordt nog niet opgeknapt. BN de Stem. (2006) 12 december Soesman, E. (2007) Nog even cultuur halen in Mondragon. PZC. 3 juli The Ghost Hunter (2007). Beschikbaar via: [Bezocht op 23 juli 2007]. Van Damme, J. (2007) Verval heeft maar zelden toekomst. BN de Stem. 17 april Van den Hurk, W. (2007) Britannia achterna? PZC. 5 februari Van Garderen & Dekker Projectontwikkeling B.V. (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 27 juni 2007]. VHP, Tauw, Goudappel Coffeng, Gemeente Vlissingen (2005) Vlissingen Dokkershaven. Ontwerp Masterplan. Rotterdam. 56

67 Wikipedia (2007) Lijst van Nederlandse provincies naar inwonertal [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 2 augustus 2007]. Woongoed Middelburg (2007) Beschikbaar via: [Bezocht op 16 april 2007]. Zeeland Seaports (2007) Biopark Terneuzen [online]. Beschikbaar via: [Bezocht op 4 juni 2007]. 57

68 58

69 HET SAMENWERKINGSVERBAND Dit rapport vormt een deel van twaalf provinciale rapporten, die samen met het landelijk eindrapport en de digitale kaart het resultaat vormen van een landelijk onderzoek: De Oude Kaart van Nederland. Het zijn momentopnames van leegstand en herbestemming in de provincies. Ze zijn eerder bedoeld om een signaal over de situatie en de trend af te geven, dan om naar volledigheid te streven. De twaalf provinciale onderzoeken zijn gekoppeld aan de regionale welstandsorganisaties (RWO s) die advies over welstand, monumenten en ruimtelijke kwaliteit aan de meeste Nederlandse gemeenten leveren. De uitvoering van het project vond in onderlinge samenwerking tussen de RWO s plaats. Eén van de RWO s (Dorp, Stad & Land) werd als coördinator aangewezen. Voor het project vervulden de RWO s een bijzondere rol: ten eerste bij de aanvang door hun uitgebreide netwerk onder gemeenten en vastgoedeigenaren en tevens door hun inzicht in de problematiek van leegstand en herbestemming. Ten tweede kregen de RWO s de gelegenheid om zelf een rol te spelen in de inzameling en interpretatie van de informatie. En ten derde waren de RWO s verantwoordelijk voor de lancering en distributie van de provinciale rapporten en de communicatie die er mee samenging.