De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Utrecht

Transcriptie

1

2

3 De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Utrecht Utrecht februari 2008

4 uitvoerder project: Welstand & Monumenten Midden-Nederland Postbus CC Bunnik tel auteur: drs. Mayke Haaksman kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus GC Rotterdam tel coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal secretaris landelijk project: Hilde Harmsen uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs vormgeving omslag: Sander Boon respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp ii

5 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING...v VOORWOORD... vii 1. INLEIDING Ruimte en kennis Doel Afbakening Vraagstelling Opdrachtgever en uitvoerenden Uitvoering Opzet en methode Uitgangspunten Kaart Beperkingen van de onderzoeksmethode Leeswijzer LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT Methode Beschikbaarheid gegevens Beleid Zorgvuldig ruimtegebruik Religieuze gebouwen Kantoor- en bedrijfsruimten Vrijkomende Agrarische Bebouwing Cultuurhistorisch beleid Leegstand Herbestemming Ruimtelijke trends Agrarische trends Trends in industrie en nijverheid Trends met betrekking tot kantoren Maatschappelijke trends Trends met betrekking tot wonen CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Conclusie Aanbevelingen BIJLAGEN Bijlage 1 Uitsnit Utrecht uit De Oude Kaart van Nederland Bijlage 2 Invulformulier iii

6 Bijlage 3 Lijst van geïnterviewde personen en instanties Bijlage 4 Algemene bevindingen over leegstand en herbestemming Bijlage 5 Literatuurlijst De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde) LEEGSTAND IN UTRECHT Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten Kantoorpanden op bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden Voormalige beddenwinkel Ubica te Utrecht Voormalige draadnagelfabriek Neerlandia te Utrecht Voormalige vleesfabriek Noack s te Amersfoort HERBESTEMMING IN UTRECHT Sint Henricuskerk te Amersfoort Voormalige Nefkensgarage Amersfoort Voormalig kantoorpand te Woerden Zorgboerderij De Haan te Benschop iv

7 SAMENVATTING De provincie Utrecht staat bekend als een kleine provincie waar de druk op de ruimte groot is. De provincie is in trek als vestigingsplaats voor wonen en werken. Leegstand lijkt daarom in eerste instantie niet aan de orde te zijn. De geconstateerde leegstand op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt wijst er echter op dat ook in de provincie Utrecht sprake is van leegstand. Waarschijnlijk ligt het gebrek aan actuele, goed opgeslagen en verwerkte gegevens ten grondslag aan het ontbreken van een juist beeld van leegstand in de provincie Utrecht. Vraag en aanbod zijn momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een actueel en bruikbaar overzicht van leegstand zou een oplossing kunnen bieden. Leegstand speelt zich in de provincie Utrecht hoofdzakelijk af op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. Overige vrijkomende bebouwing wordt in de provincie Utrecht makkelijk herbestemd of gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. De leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt en bij het industrieel erfgoed speelt met name in de grotere plaatsen een rol, zoals in Utrecht, Amersfoort, Woerden, Nieuwegein, Houten, Veenendaal en Mijdrecht. Deze leegstand is voornamelijk gerelateerd aan economische ontwikkelingen, maar ook aan de steeds veranderende eisen voor de huisvesting van bedrijven. Kantoren raken snel verouderd en bedrijfspanden voldoen vaak niet meer aan de technische veranderingen. De inventarisaties die er bij de verschillende gemeenten zijn van leegstaande kantoor- en bedrijfspanden, zijn onderling niet vergelijkbaar. Aangezien leegstand in deze sector voornamelijk vanuit economische perspectieven wordt bekeken, spelen ruimtelijke ordening en de mogelijkheden voor inbreiding hier bijna geen rol. Beleid om leegstand te voorkomen is er met name op het gebied van vrijkomende agrarische bebouwing en bij het aartsbisdom Utrecht. Het overige beleid is voornamelijk reactief: er wordt niet op leegstand geanticipeerd. Overheden komen pas in actie wanneer een object langdurig leeg staat en in verval raakt. Beleid om leegstand tegen te gaan en herbestemming te stimuleren is vaak lastig, omdat elk object maatwerk vereist. Eenduidig geschreven beleid is daarom volgens veel respondenten moeilijk. Samenwerking tussen overheden, marktpartijen en ontwerpers zal een belangrijke rol moeten gaan spelen in het voorkomen en tegengaan van leegstand en het stimuleren van herbestemming. Gemeenten en provincie zitten momenteel in de beginfase om het probleem aan te pakken. Een aantal uitgevoerde inventarisaties is een eerste stap in de goede richting. Beleid waarbij leegstand en herbestemming centraal staan moet dus grotendeels nog ontwikkeld worden. v

8 vi

9 VOORWOORD De kwaliteit van de openbare ruimte is anno 2008 een hot item. In de media is ruim aandacht voor dit onderwerp waarbij de term verrommeling met enige regelmaat wordt gebruikt. Terwijl de druk op de openbare ruimte toeneemt, groeit er kritiek en protest. Ook in de provincie Utrecht is ruimtelijke kwaliteit een onderwerp dat speelt bij burger en bestuurder. Hoewel klein qua oppervlakte wordt de provincie Utrecht naast steden als Utrecht en Amersfoort gekenmerkt door een grote diversiteit aan landschappen, zoals het westelijk Weidegebied, het plassengebied met de Vechtstreek, het Eemland, de Utrechtse Heuvelrug en het Kromme Rijngebied. Al deze gebieden zijn ruim voorzien van historisch waardevolle bebouwing, zoals middeleeuwse stadskernen, historische boerderijenstroken en veel landgoederen en buitenplaatsen. Leegstand vormt een belangrijke bedreiging voor deze kwaliteiten. Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden immers vaak tot materiële en sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Dit is dus niet alleen een technisch of economisch probleem, maar ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons allemaal! Met betrekking tot verrommeling wordt veel onderzoek uitgevoerd. Het project De Oude Kaart van Nederland verschilt in diverse opzichten van de tot nu toe uitgebrachte rapportages. Ten eerste onderscheidt het zich in zijn opzet; naast alle thematische en deelonderzoeken, is dit project alomvattend. Het betreft niet slechts een onderzoek naar één functiecategorie, maar alle typen functies zijn in het onderzoek meegenomen en trends zijn op regionaal, provinciaal en landelijk niveau geanalyseerd. Dit provinciale rapport vormt een belangrijke bouwsteen voor het landelijke onderzoek. Ten tweede verschilt De Oude Kaart van Nederland van gangbaar onderzoek vanwege haar bottom-up aanpak. De analyse van het probleem vindt plaats vanuit de spelers in de praktijk en van daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld. Het laatste en tevens belangrijkste verschil is het uitgangspunt dat leegstand juist ook kansen biedt. Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om waardevolle bebouwing en landschappen te sparen! Welstand en Monumenten Midden Nederland is blij met deze positieve gedachte en hoopt dan ook dat alle betrokken partijen deze kansen zullen grijpen. Onze regionale welstands- en monumentenorganisatie staat klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Utrecht. Ir. Anthony Tom Directeur Welstand en Monumenten Midden Nederland vii

10 viii

11 1. INLEIDING 1.1 Ruimte en kennis Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak! 1.2 Doel Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die reeds beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is. 1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. 1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: 1

12 De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe Kaart van Nederland. Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de reeds bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland Afbakening Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang, 3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Utrecht. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor structureel een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject. 2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten. 2

13 1.4 Vraagstelling Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren? 1.5 Opdrachtgever en uitvoerenden Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter ), Zuid-Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 januari De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten tezamen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijk eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt. 5 De inventarisatie in de provincie Utrecht is uitgevoerd door Welstand en Monumenten Midden- Nederland. Bij de uitvoering was betrokken: Mayke Haaksman. 4 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma Rijksadviseur CE, [online] beschikbaar via: Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: 5 De digitale kaart is te vinden via 3

14 1.6 Uitvoering Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie. 6 De kwantitatieve methoden zijn met name gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan. Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen. 7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. 6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. 7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord- Brabant is de enige provincie waar geen RWO betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 4

15 De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Utrecht beschreven Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand. 8 Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand. 9 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip concrete plannen nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van een concreet plan opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4. 9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de Herbestemmingswijzer een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid- Holland [online] beschikbaar op: Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004). 5

16 Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstaande objecten in te vullen in een online dataformulier. 10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. 10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. 6

17 Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen Beperkingen van de onderzoeksmethode Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. 11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering ervaren. 11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart (deoudekaart.nl) Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. 7

18 1.7 Leeswijzer Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland. 12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Utrecht geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt hoe het niet moet, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven. 12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen. 8

19 Leegstand in Utrecht Voormalige melkfabriek Eemlandia te Bunschoten Eemlandia is de laatst overgebleven complete melkfabriek in de provincie Utrecht. Het rijksmonument dateert uit 1918 en is in 1928 uitgebreid met een pakhuis, in 1938 met een caseïnefabriek en in 1951 met een pakhuis annex melkverstuivingspand. Sinds 1963 is het gebouw niet meer in gebruik als melkfabriek. In 2006 heeft De Hollandsche de voormalige fabriek gerestaureerd, waarbij tevens de in 1963 verdwenen schoorsteen is herbouwd. Naast de restauratie van het pand zijn op het terrein 26 woningen gerealiseerd. Thans is in het voormalige complex deels een autogarage gevestigd, het overgrote deel van het gebouw staat echter leeg. Ook het omliggende terrein ligt nog steeds gedeeltelijk braak. Tot 1997 waren tal van kleine bedrijfjes in het gebouw gevestigd. De eigenaar is sindsdien van plan het pand te gaan verkopen, maar hiervoor moeten eerst alle bedrijfjes uit het pand. Zolang de resterende bedrijven niet verhuizen, kan de eigenaar het pand niet verkopen en zal het gebouw grotendeels leeg blijven staan en zal de onlangs gerestaureerde fabriek opnieuw verpauperen. Bron: Interview gemeente Bunschoten, 06 november

20 Herbestemming in Utrecht De Sint Henricuskerk te Amersfoort De Sint Henricuskerk is in 1908 gebouwd. In de jaren dertig bleek het kerkgebouw te klein te zijn door de groei van het Soesterkwartier. Hierop werd de kerk uitgebreid en van een toren voorzien. In de jaren zestig werd het interieur aan de gewijzigde lithurgische opvatting aangepast. Na de groei van het aantal kerkleden in de jaren dertig liep het aantal kerkgangers in de jaren negentig dusdanig terug dat een ingrijpende verbouwing nodig was. Tijdens deze verbouwing is onder andere in het midden van de kerk een scheidingswand geplaatst en is het voormalig schip voorzien van een tussenvloer. Op deze manier werden meerdere ruimten gecreëerd, zodat in de ene helft een kinderdagverblijf, een ouderensociëteit, een speeltuinvereniging en het bureau van de uitvoerende architect gehuisvest konden worden en de andere helft van het kerkgebouw dienst kon blijven doen als parochiekerk. Dit herbestemmingsproject is een prachtig voorbeeld van efficiënter gebruik van een kerkruimte. Bron: Interview aartsbisdom Utrecht 21 december

21 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN UTRECHT Een grote druk op de ruimte. Dat is een veel gehoorde uitspraak die betrekking heeft op het ruimtegebruik in de provincie Utrecht. Een geconstateerde leegstand in de kantoren- en bedrijfsruimtesector klinkt tegenstrijdig met deze uitspraak. Waarschijnlijk ligt het gebrek aan actuele, goed opgeslagen en verwerkte data ten grondslag aan het ontbreken van een goed overzicht van het aantal leegstaande objecten in de provincie Utrecht. Vraag en aanbod zijn momenteel niet goed op elkaar afgestemd. Een oplossing zou geboden kunnen worden door middel van een actueel en bruikbaar overzicht van leegstand. Met een oppervlakte van hectare en een inwonersaantal van ca is de provincie Utrecht één van de dichtst bevolkte provincies in Nederland. Per vierkante kilometer leven in de provincie Utrecht zo n 845 inwoners. 13 Vanwege de grote variatie in woon- en werkmilieus, de diversiteit en de kwaliteit van de verschillende landschapstypen en de centrale ligging in Nederland, is de provincie in trek is als vestigingsplaats voor wonen en werken. 14 In 2005 is het aantal bedrijven en werkzame personen in Utrecht toegenomen, de druk op de woningmarkt is gespannen en de druk op ruimte voor werken is groot. 15 Volgens het Streekplan is het aantal conflicterende ruimtelijke claims de afgelopen decennia flink toegenomen. Een veel gehoorde reactie van respondenten was dan ook dat grootschalige leegstand vanwege de grote druk op de ruimte in de provincie Utrecht niet aan de orde is. Toch blijkt uit het onderzoek De Oude Kaart van Nederland dat ook in deze provincie sprake is van structurele leegstand, met name op de kantooren bedrijfsruimtemarkt. De grote leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt gaat samen met een groei van 43% van de werkgelegenheid (tegenover landelijk 23%) in de afgelopen tien jaar. Deze groei heeft voornamelijk in de zakelijke dienstverlening plaatsgevonden. 16 De economische recessie heeft echter ook voor een afname van werkgelegenheid gezorgd, maar tussen 2004 en 2005 is de werkgelegenheid weer met 0,9% gestegen. 17 De aanwezige (inter)nationale transportassen, de kenniscentra en de economische activiteiten hebben invloed op de economische ontwikkelingen in de provincie. De vermindering van de werkgelegenheid in de landbouw en de voortzetting van de schaalvergroting hebben tot gevolg dat agrarische bebouwing vrij komt. Voor deze bebouwing worden makkelijk nieuwe functies gevonden. Bij gemeenten speelt vooral de vraag hoe er het beste met nieuwe functies kan worden omgegaan en welke functies wenselijk zijn en welke niet (2007) 14 Provincie Utrecht (2004) Streekplan p (2007) 16 Provincie Utrecht (2004) Streekplan p Gemeente Utrecht (november 2007) Vastgoedmonitor 2007 p

22 Het onderzoek De Oude Kaart van Nederland wijst uit dat er per type functie verschillende ontwikkelingen rondom leegstand en herbestemming spelen. Daar er naast kantoor- en bedrijfsruimte weinig sprake is van grootschalige leegstand, wordt er bij de andere typen gebouwen, terreinen en complexen vooral ingegaan op de zaken die spelen rondom herbestemming Methode Op basis van eerder uitgevoerde pilots naar leegstand in Noord-Brabant, Zuid-Holland en Zeeland is een werkmethode en een (digitale) kaart en datasystematiek ontwikkeld. Op basis hiervan zijn eind 2007 de overige provincies onderzocht. In de provincie Utrecht is het onderzoek De Oude Kaart van Nederland door één persoon uitgevoerd, namens Welstand & Monumenten Midden- Nederland (WMMN). De contactpersonen die WMMN heeft bij de afdelingen Bouw & Woningtoezicht van gemeenten, konden gebruikt worden om een eerste contact met een gemeente te leggen. Bij een aantal gemeenten bleek de afdeling Bouw & Woningtoezicht de juiste afdeling te zijn, maar bij andere gemeenten werd doorverwezen naar de afdeling Ruimtelijke Ordening of naar de afdeling Economie. De afdeling Ruimtelijke Ordening kwam voornamelijk bij de plattelandsgemeenten naar voren, vanuit de relatie met vrijkomende agrarische bebouwing. De afdeling Economie was voornamelijk bij de grotere gemeenten de juiste afdeling, wat betreft leegstaande kantoor- en bedrijfsruimte. In totaal zijn achttien interviews bij zeventien gemeenten afgenomen (bij de gemeente Utrecht twee afdelingen) en is zowel met de afdeling Ruimte als met de afdeling Economische Zaken van de provincie Utrecht gesproken. Er is dus met iets meer dan de helft van de in totaal 29 Utrechtse gemeenten gesproken. Verder zijn vier belangenorganisaties en vier vastgoedeigenaren geïnterviewd. De meeste interviews zijn persoonlijk afgenomen, een aantal interviews telefonisch. De telefonische interviews zijn voornamelijk afgenomen bij gemeenten die direct aangaven geen leegstand te kennen, waardoor slechts een aantal korte vragen over de situatie in de betreffende gemeente nodig was. Bij de keuze van te interviewen gemeenten is regionale spreiding, grootte en een afwisseling van stedelijke en plattelandsgemeenten van invloed geweest. De geïnterviewde vastgoedeigenaren en belangenorganisaties zijn organisaties die alleen in de provincie Utrecht werkzaam zijn Zie voor een nadere specificering van de geïnterviewde organisaties de bijlage 3. Bovenprovinciale organisaties zijn opgenomen in het landelijke eindrapport. 12

23 2.2. Beschikbaarheid gegevens In de provincie Utrecht worden bij geen van de genoemde instanties inventarisaties bijgehouden op adresniveau van leegstaande gebouwen, terreinen of complexen. Hierdoor is er geen goed beeld van de aanwezige leegstand, waardoor er niet op bedreigingen of kansen geanticipeerd kan worden. Zonder actuele en betrouwbare gegevens en een analyse van de oorzaken van leegstand kan er geen goed beleid gemaakt worden. De kennis van leegstaande objecten is vaak gebaseerd op eigen ervaring en het netwerk van de respondenten. Wel is er enig inzicht in het leegstandsprobleem op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. Dit inzicht wordt verkregen door de gegevens die gemeenten bijhouden over kantoor- en bedrijfsruimten. De gegevens verschilden van een overzicht van alle op een bepaald moment aangeboden kantoor- en bedrijfsruimte op adresniveau tot percentages en oppervlakten op het gebied van aanbod, opname, leegstand en incourant vastgoed. 19 Door het gebrek aan overzichten is de leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt op De Oude Kaart van Nederland dan ook slechts een fractie van de werkelijkheid. Bijkomend probleem is dat gebouwen soms deels leeg staan en dat verschillende organisaties een verschillende norm hanteren voor structurele leegstand. Gegevens over structurele leegstand op een bedrijventerrein, waarbij de norm van één jaar gehanteerd wordt, zijn niet bruikbaar voor het onderzoek van De Oude Kaart van Nederland, aangezien de Oude Kaart van Nederland op grond van de pilot in Zuid-Holland en Zeeland een ondergrens van twee jaar aanhoudt als leegstandsdefinitie. Een aantal rapporten geeft informatie over oppervlakten of percentages structurele leegstand, waarbij één jaar al als structureel geldt. Trends uit deze rapporten waren in deze gevallen niet bruikbaar. Algemene percentages van leegstand zijn ook niet geschikt om structurele leegstand mee te meten. Een percentage leegstand betekent dat op het moment van de meting een bepaald percentage van de totale voorraad leeg stond. Hier is echter niet uit af te leiden of het om frictieleegstand of om structurele leegstand gaat. Ditzelfde geldt voor aanbodgegevens. Gemeenten gaven in interviews soms aan geen leegstand te kennen, terwijl volgens tabellen van bijvoorbeeld DTZ-Zadelhoff er wel degelijk een hoog percentage leegstand is. De verklaring van de gemeenten hiervoor was vaak dat het slechts om frictieleegstand gaat en niet om langdurige leegstand. Of dit ook daadwerkelijk het geval is, is niet bekend. 19 De gemeente Nieuwegein heeft in oktober 2007 een Huur- en koopoverzicht kantoor- en bedrijfsruimte uitgegeven met op adresniveau de panden of vloeroppervlakten die op dat moment te huur of te koop stonden. Er was echter geen onderscheid gemaakt tussen locaties die nog in aanbouw waren, locaties die nog vrij komen en locaties die al vrij waren. Ook was er niet direct uit het overzicht af te lezen of een gebouw geheel of gedeeltelijk te huur of te koop werd aangeboden. Daarnaast heeft de gemeente Nieuwegein in 2007 het rapport Werkend Nieuwegein uitgegeven, waarin economische ontwikkelingen op de Nieuwegeinse arbeidsmarkt zijn weergegeven en gegevens over kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra. De gemeente Utrecht geeft elk jaar de Vastgoedmonitor uit. Hierin worden trends en ontwikkelingen op de Utrechtse vastgoedmarkt verwoord en zijn per kantoorlocatie aantallen m2 aanbod en opname en het oppervlakte incourant aanbod opgenomen. De gemeente Amersfoort heeft in 2006 een Trendrapportage bedrijfsruimte en een Trendrapportage kantoren uitgegeven, waarin de trends die specifiek voor de gemeente Amersfoort bij deze twee typen vastgoed gelden worden aangegeven. Hierin staan ook percentages van leegstaande kantoor- en bedrijfsruimten in de gemeente. De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarin een onderzoek naar kwaliteit en potentie van kantoor- en bedrijventerreinen in Woerden is beschreven. 13

24 Plattelandsgemeenten hebben te maken met vrijkomende agrarische bebouwing, maar waar precies kon tijdens de gevoerde interviews niet worden aangegeven. Ook kon geen beeld worden gegeven hoeveel agrarische gebouwen er in de komende jaren mogelijk vrij zouden komen. Dat het een probleem gaat worden constateerden de gemeenteambtenaren echter wel. Deze constatering was met name gebaseerd op persoonlijke inzichten en ontwikkelingen die door de gemeenteambtenaren werden geconstateerd. Statistische gegevens van komend functieverlies waren niet voorhanden. Ook zou er sprake zijn van leegstaande bijgebouwen, maar de verschillende gemeenten hadden geen zicht op waar bijgebouwen leeg staan en om hoeveel bijgebouwen het zou gaan. Wanneer er wel leegstaande boerderijen bij de respondenten bekend waren, konden deze gebouwen niet op De Oude Kaart van Nederland gezet worden. Dit had doorgaans te maken met de privacygevoeligheid door financiële of persoonlijke oorzaken die aan de leegstand ten grondslag liggen. De geïnterviewde belangenorganisaties op het gebied van industrieel erfgoed hebben een goed beeld van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht en weten uit eigen ervaring en kennis welke objecten niet in gebruik zijn. 20 Uit het aantal ingevoerde objecten blijkt dat er, ondanks de grote druk op ruimte en het beleid van overheden om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing zoveel mogelijk te herbestemmen, nog behoorlijk wat industrieel erfgoed in de provincie Utrecht leeg staat. Dat de verschillende gemeenten geen overzicht bijhouden van vastgoed dat langer dan twee jaar leeg staat in hun gemeente, wil nog niet zeggen dat er geen bewustzijn is dat langdurig leegstaand vastgoed een probleem kan zijn of worden. De meeste gemeenten met leegstand in de kantorenen bedrijfsruimtesector realiseren zich wel degelijk dat er iets gedaan moet worden om deze leegstand tegen te gaan. Hoe er ingegrepen kan worden als het gaat om privaat eigendom is echter nog een probleem voor veel gemeenten. Toch zijn er ook gemeenten waar sprake is van structurele leegstand, maar waar geen onderzoeken naar oorzaken en oplossingen worden uitgevoerd. Deze gemeenten zijn van mening dat de oplossing bij de markt ligt en dat een overheidsinstantie niet in private gebieden kan ingrijpen en niet dient in te grijpen. Zij voelen zichzelf dus niet verantwoordelijk voor de leegstand. Ook konden door deze gemeenten vaak geen gegevens aangeleverd worden, zelfs geen percentages of oppervlakten van aanbod en opname. De meeste gemeenten die structurele leegstand kennen, realiseren zich dat er iets aan gedaan moet worden. De eerste stap die zij hebben genomen is het laten uitvoeren van een onderzoek naar de trends en ontwikkelingen op de (kantoor- en bedrijfsruimte)vastgoedmarkt en oorzaken van leegstand. Deze onderzoeken resulteren voornamelijk in rapporten waarin percentages of oppervlakten van opname, aanbod en leegstand staan aangegeven. Zo laat de gemeente De Ronde Venen momenteel een onderzoek naar de oorzaken en oplossingen van het leegstandsprobleem op het bedrijventerrein in Mijdrecht uitvoeren. 20 Zowel USINE (Utrechtse Stichting voor INdustrieel Erfgoed) als SIESTA (Stichting Industrieel Erfgoed in de Stad Amersfoort) hebben recentelijk inventarisaties van het industrieel erfgoed in de provincie Utrecht uitgevoerd. SIESTA heeft met name inventarisaties van Amersfoort. USINE heeft inventarisaties van industrieel erfgoed in de gehele provincie Utrecht. 14

25 Leegstand in Utrecht Bedrijventerrein Middelland-Noord te Woerden Bedrijventerrein Middelland-Noord in Woerden is een verouderd bedrijventerrein waar sprake is van grootschalige leegstand. In het kader van een nieuwe Economisch Visie heeft de gemeente Woerden in 2006 een onderzoek laten uitvoeren naar de kwaliteit en potentie van kantoor- en bedrijfsruimten in de gemeente. Hieruit is gebleken dat de leegstand zich hoofdzakelijk in kantoorruimtes bevindt. Oorzaken van de leegstand zijn de economische recessie van de afgelopen jaren en bedrijven die naar nieuwe panden in de stad Utrecht verhuizen. De functie van Woerden als opvang van Utrecht is voorbij. Verpaupering van het gebied is het gevolg. In het kader van de nieuwe Structuurvisie is de gemeente Woerden momenteel de mogelijkheden tot kantoortransformaties aan het onderzoeken. Vestiging van zorginstellingen in de leegstaande kantoorpanden is een mogelijkheid, gezien de ligging van de panden in de nabijheid van het ziekenhuis. Bronnen: Interview gemeente Woerden, 13 november

26 Herbestemming in Utrecht De voormalige Nefkensgarage te Amersfoort In de jaren breidde NV. Henri Nefkens zijn garagebedrijf uit met een groot, modern pand naar ontwerp van het architectenbureau H.A. en ir. G. Pothoven uit Amersfoort. Het complex bestond uit een showroom en enkele verdiepingen met kantoren. De betonnen zuil op het voorplein was niet alleen bedoeld om reclame op aan te brengen, maar diende bovenal als ventilatieschoorsteen voor de ondergrondse parkeergarage. Na het vertrek van Nefkens werd het complex in 2002 gerenoveerd ten behoeve van de huisvesting van kantoren. In de voormalige showroom kwam het tijdelijke restaurant Tot Tweeduizendzeven, dat inmiddels definitief in de showroom gehuisvest blijft onder de naam Sober. Bronnen: Interview SIESTA, 31 oktober 2007 M. Kruidenier (2005) Amersfoort en de industrie. Een zoektocht naar het industriële verleden van Amersfoort 16

27 De gemeente Woerden heeft in 2006 een Economische Visie geschreven, waarbij een deel van het rapport een onderzoek betrof naar de kwaliteit en de potentie van kantoor- en bedrijventerreinen in de gemeente Woerden. 21 De Vastgoedmonitor die de gemeente Utrecht ieder jaar uitgeeft is bedoeld om de trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt bij te houden en inzicht te krijgen in de aanbod-opname verhoudingen. Dit geldt ook voor trendrapportages van de gemeente Amersfoort. De genoemde rapporten worden door onafhankelijke adviseurs of door de gemeenten zelf opgesteld en geven inzicht in het leegstandsprobleem. Dit inzicht wordt hoofdzakelijk vanuit de economische kant van het probleem bekeken. De onderzoeken zijn dan ook voornamelijk gericht op hoe gemeenten bedrijven kunnen aantrekken en vasthouden. Het probleem van verrommeling, een kwestie van ruimtelijke kwaliteit, speelt bij deze onderzoeken geen rol. Zuinig ruimtegebruik evenmin. In de rapporten worden vaak alleen landelijke trends genoemd, maar de trends die specifiek voor een regio, gemeente of gebied spelen zijn over het algemeen niet bekend. 22 Inventarisaties op adresniveau zouden beter inzicht kunnen geven in de specifieke problematiek. Een leegstandsoppervlakte in verhouding tot de totale oppervlakte, een leegstandspercentage of het aantal panden dat leeg staat, geven op verschillende manieren informatie over leegstand. Eén leegstaand pand met een groot vloeroppervlak kan in vergelijking met de totale vloeroppervlakte of als percentage heel veel lijken, terwijl het maar één pand in een gemeente hoeft te zijn. Hierdoor lijkt het probleem heel groot. Ook kunnen er bijvoorbeeld heel veel kleine kantoorpanden leeg staan, maar in een stad met een grote hoeveelheid kantooroppervlakte kan dit een klein aandeel lijken. Hoe groot het probleem daadwerkelijk is kan niet alleen bekeken worden door inzicht te hebben in oppervlakten en percentages. De inventarisaties zouden een combinatie dienen te zijn van adresgegevens, oppervlakte, percentages en achterliggende oorzaken. Eén van de gemeenten waar wel gegevens op adresniveau bekend zijn, is de gemeente Utrecht. Naar aanleiding van een pilot op het bedrijventerrein Lage Weide heeft de gemeente Utrecht een inventarisatie op adresniveau van langdurig leegstaande panden op dit terrein laten uitvoeren. Met deze pilot is de gemeente Utrecht eind 2006 gestart in samenwerking met de provincie Utrecht, Kamer van Koophandel, eigenaren en ETIN adviseurs (als onafhankelijk economisch adviesbureau). Met de pilot wordt gereageerd op de leegstand. De pilot is vooral op de aanpak van private gebieden gericht en concentreert zich op structurele leegstand. Een eerste stap in het onderzoek is dan ook het inventariseren van structureel leegstaande panden geweest. Deze inventarisatie is tot stand gekomen door middel van een inventarisatie van DTZ Zadelhoff uit 2005 en gegevens van Realnext en Funda. De inventarisatie betreft een overzicht van te huur of te koop staande bedrijfsen kantoorruimten. Het overzicht is echter een momentopname, waardoor het moeilijk is om aan te geven of de leegstand structureel is of dat er sprake is van frictieleegstand. 23 Door de inventarisatie van DTZ Zadelhof uit 2005 kon van een aantal panden worden vastgesteld dat ze al meer dan twee jaar leegstaan. 21 In 2006 heeft ETIN in opdracht van de gemeente De Ronde Venen het volgende rapport uitgebracht: ETIN Adviseurs, (april 2006) Bedrijventerrein Mijdrecht en/ in de toekomst; Gemeente Woerden (2006) Economische Visie 22 In het hoofdstuk Ruimtelijke trends worden de trends die gelden voor de provincie Utrecht beschreven. 23 Kamer van Koophandel Utrecht (januari 2007) Stimulering Herontwikkeling Vastgoed op Lage Weide. Fase 1: verkenning/inventarisatie 17