De Oude Kaart van Nederland. leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

Transcriptie

1

2

3 De Oude Kaart van Nederland leegstand en herbestemming in Zuid-Holland Rotterdam februari 2008

4 uitvoerder project: Dorp, Stad & Land Postbus GC Rotterdam tel auteur: ir. Ilse Rijneveld medeauteur: drs. Emily Nijboer kantoor landelijk project: Dorp, Stad & Land Postbus GC Rotterdam tel coördinator landelijk project: dr. GerhardMark van der Waal secretaris landelijk project: Hilde Harmsen uitgevoerd in opdracht van: Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, prof. drs. Fons Asselbergs vormgeving omslag: Sander Boon respondenten en anderen die betrokken waren bij de verstrekking en verzameling van informatie worden hierbij hartelijk bedankt voor hun hulp ii Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

5 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING...v VOORWOORD... vii 1. INLEIDING RUIMTE EN KENNIS DOEL AFBAKENING VRAAGSTELLING OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN UITVOERING Opzet en methode Uitgangspunten Kaart Beperkingen van de onderzoeksmethodes LEESWIJZER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND METHODE BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS BELEID Provincie Gemeenten LEEGSTAND HERBESTEMMING RUIMTELIJKE TRENDS Agrarisch Trends in de industrie en nijverheid Trends met betrekking tot kantoren Maatschappelijke trends Trends met betrekking tot wonen CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN CONCLUSIE AANBEVELINGEN BIJLAGEN BIJLAGE 1 UITSNIT ZUID-HOLLAND UIT DE OUDE KAART VAN NEDERLAND BIJLAGE 2 INVULFORMULIER BIJLAGE 3 LIJST VAN BENADERDE PERSONEN EN ORGANISATIES IN ZUID-HOLLAND BIJLAGE 4 ALGEMENE BEVINDINGEN OVER LEEGSTAND EN HERBESTEMMING BIJLAGE 5.LITERATUURLIJST Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland iii

6 De tekst van het verslag wordt afgewisseld met de volgende voorbeelden (in willekeurige volgorde): LEEGSTAND IN ZUID-HOLLAND RDM-terrein te Rotterdam VROM-kantoor te Oud-Leidschendam Hasco-verffabriek te Schoonhoven Rooms-katholieke kerk te Vlaardingen HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND Meelfabriek te Leiden Pius X-Kerk te Den Haag Rijksautomobiel Centrale Laakhaven te Den Haag Kop van Zuid en Lloydpier te Rotterdam Dr. Neherlaboratorium te Leidschendam-Voorburg Boerderijen op Tiengemeten iv Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

7 SAMENVATTING De provincie Zuid-Holland is één van de meest verstedelijkte provincies van Nederland en heeft te maken met een toenemende druk op de ruimte. Verschillende respondenten hebben aangegeven dat leegstand daarom ook een betrekkelijk klein probleem vormt. Toch is leegstand op de kantooren bedrijfsruimtemarkt nadrukkelijk naar voren gekomen. Leegstand en functieverlies is ook aangetroffen bij industrieel erfgoed, agrarische bebouwing, school- en kerkgebouwen, detailhandel en in woningen boven winkels. De omvang van leegstand bij deze objecten is niet duidelijk. De gegevens ten aanzien van leegstand en verwacht functieverlies waren dan ook beperkt aanwezig in de provincie. Slechts een klein deel van de leegstand is bij overheden bekend. De informatie is deels voortgekomen vanuit de kennis van respondenten. Daarnaast zijn een aantal inventarisaties beschikbaar gesteld over leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. Niet alle verkregen informatie kon meegenomen worden voor De Oude Kaart van Nederland. De wijze waarop gegevens worden bijgehouden zijn verschillend en daardoor ook moeilijk onderling vergelijkbaar. De inventarisatie van De Oude Kaart van Nederland is een momentopname en geeft wegens beperkte informatie een vertekend beeld van het aantal leegstaande objecten. In de provincie Zuid-Holland is weinig proactief beleid ontwikkeld ten aanzien van leegstand en herbestemming. Van anticiperen is nauwelijks sprake. Wel zijn door een aantal gemeenten en de provincie verschillende initiatieven en beleidsinstrumenten ontwikkeld die, meer indirect dan direct, gericht zijn op het tegengaan van leegstand of het stimuleren van herbestemming. Voorbeelden hiervan zijn het beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing en de verruiming van het bestemmingsplan van een gebied in de gemeente Den Haag waar in de toekomst mogelijk leegstand zal optreden. Voor herbestemming geldt dat gemeenten doorgaans ad hoc omgaat met herbestemming. Daarnaast is blijkt dat de handelswijze ten opzichte van herbestemming van gemeenten afhankelijk is van het heersende historische besef: Voor herbestemming bestaat toenemende belangstelling. Niet alleen cultuurhistorisch waardevolle objecten worden herbestemd. Ook naoorlogse architectuur en industriële complexen worden relatief vaker herbestemd. Voor herbestemmingsprojecten geldt echter wel dat ze vaak samengaan met complexe processen. Verschillende (economische) ontwikkelingen zijn van invloed op het vrijkomen van de verschillende typen objecten in de provincie Zuid-Holland. Zo speelt schaalvergroting bij een deel van de objecten een rol. Daarnaast heeft de ontwikkeling van een steeds meer vraaggestuurde markt op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt een effect bij de leegstand in deze sectoren. Het structureel bijhouden van gegevens van leegstand zou kunnen bijdragen aan een beter inzicht in de leegstand. Ook kan het aanbrengen van uniformiteit in de monitoring belangrijk zijn voor de regionale afstemming van plannen en het ontwikkelen van toekomstig beleid. Daarnaast kan het aanbrengen van uniformiteit in de monitoring een basis vormen voor toekomstig beleid en afstemming van plannen binnen de provincies. Voor het behalen van de inbreidingsdoelstellingen die onlangs zijn vastgesteld door de provincie Zuid-Holland is een goede en complete inventarisatie van leegstand van belang. Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland v

8 vi Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

9 VOORWOORD Verrommeling en verloedering, maar ook Mooi Nederland zijn veelgehoorde termen dezer dagen. Ruimtelijke kwaliteit is een onderwerp dat speelt bij burger en bestuurder. Juist ook in de provincie Zuid-Holland die zich ten doel stelt om een aantrekkelijke provincie te zijn om te wonen en te werken. We staan aan het begin van een andere manier van denken over de herinrichting van Nederland: een accentverschuiving van ontwikkeling met steeds meer nieuwbouw naar juist meer hergebruik van de bestaande ruimte. Hoe gaan wij op een duurzame wijze om met de beschikbare ruimte? Hoewel leegstand een belangrijke bedreiging voor de positieve kwaliteiten van Zuid-Holland vormt, is het ernstiger als blijkt dat we weinig weten over leegstand. Wat is de aard en omvang van leegstand en functieverlies in de provincie? Hoe kunnen we anticiperen op leegstand en de kansen die het brengt voor hergebruik, herbestemming of herontwikkeling beter benutten? De afwezigheid van dit soort analyses maakt goed beleid onmogelijk. Daaraan probeert dit onderzoek een positieve bijdrage te leveren. Leegstand van gebouwen en verwaarlozing van terreinen leiden vaak tot materiële en sociale schade en achteruitgang van de leefomgeving. Leegstand heeft dus niet alleen een technische of economische kant, maar het is ook een emotioneel probleem. Leegstand raakt ons allemaal! Dit provinciale rapport (samen met die van de andere 11 provincies) verschijnt onder auspiciën van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed. De resultaten van alle provincies vormen belangrijke bouwstenen voor het landelijke onderzoek. Hoewel verrommeling een hot issue is en er veel onderzoek naar wordt uitgevoerd, onderscheidt dit onderzoek zich in diverse opzichten. Ten eerste in zijn opzet; naast alle thematische en deelonderzoeken over leegstand, is dit project alomvattend. Het betreft alle functiecategorieën. Ook zijn trends op regionaal en provinciaal niveau geanalyseerd. Ten tweede verschilt De Oude Kaart van Nederland van gangbaar onderzoek vanwege haar bottomup aanpak. De analyse van het probleem vindt plaats vanuit de spelers in de praktijk en van daaruit zijn ook de suggesties voor een goede aanpak in de toekomst verzameld. Het beeld dat uit dit onderzoek ontstaat, is een indicatieve momentopname van structurele leegstand in de provincie. Het effect is heftig, gezien de harde definitie van leegstand: alles wat langer dan 2 jaar leeg staat en waarvoor er geen bestuurlijk-geaccordeerde plannen zijn. Er staat veel meer leeg, en veel zal leeg komen te staan, maar daar is men momenteel niet van bewust. Dit vraagt om gericht kennismanagement over dit thema. Toch kan er ook een positief aspect genoemd worden. Leegstand biedt namelijk ook kansen. Kansen op herbestemming, kansen op hergebruik van ruimte en dus kansen om het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening biedt gelegenheid om in het proces van Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland vii

10 actualiseren van de bestemmingsplannen een prognose te maken van leegstand in Zuid-Holland. Laten we die ruimte gebruiken om een bijdrage te leveren aan de herinrichtingsopgave van de provincie. De resultaten van dit onderzoek dwingen ons opnieuw na te denken over hoe wij met de toekomst van de ruimte omgaan. Het is tijd dat de betrokken partijen de kansen grijpen. Dit project is landelijk uitgevoerd door regionale welstandsorganisaties. We staan klaar om u hierbij met raad en daad terzijde te staan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een (nog) mooier Zuid- Holland. ir. F.B. van den Meiracker directeur stichting Dorp, Stad & Land viii Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

11 1. INLEIDING 1.1 RUIMTE EN KENNIS Ruimte is belangrijk in Nederland. De vraag is echter hoe het mogelijk is dat in een land waarin zoveel aandacht is voor ruimtelijke kwaliteit, verrommeling en verloedering als gevolg van leegstand om zich heen grijpt. En waarom wordt in een dichtbevolkt land waar ruimte een schaars goed is, de bebouwde omgeving uitgebreid ten koste van het open landschap, terwijl op andere locaties leegstaande gebouwen wachten op een nieuwe gebruiker? Veel Nederlanders maken zich zorgen om het verdwijnen van het rurale landschap ten koste van bijvoorbeeld bedrijventerreinen. Iedereen wil immers in een aantrekkelijke omgeving wonen, werken, leven! Verval als gevolg van langdurige leegstand kan dusdanig pijnlijk bijdragen aan de verrommeling van het landschap, dat sloop soms de beste optie wordt. Aanleiding voor deze studie is het gebrek aan kennismanagement van leegstand en herbestemming. We weten niet wat de huidige stand van zaken is omtrent de aard en omvang van leegstand en herbestemming in Nederland. We weten niet wie wat daarover weet en wat er niet geweten wordt. We weten niet waar die informatie dan wel te vinden is en hoe toegankelijk en actueel deze is. Ruimtelijk beleid is belangrijk, maar het ondersteunende kennissysteem ontbreekt op dit vlak! 1.2 DOEL Het project De Oude Kaart van Nederland streeft ernaar een bijdrage te leveren aan de verbetering van de Nederlandse leefomgeving. Het project heeft tot doel het onderwerp leegstand en herbestemming als thema s te agenderen, en in kaart te brengen waar informatie en kennis daarover zich bevindt. Implementatie daarvan in het reguliere ruimtelijk beleid is het streven. Het getuigt van visie om in beleid en bestemmingsplannen te anticiperen op leegstand en herbestemming, om op deze wijze het waardevolle landschap te sparen. De nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening verplicht tot het digitaal actualiseren van bestemmingsplannen en biedt dus een grote kans om de aanbevelingen van dit onderzoek te realiseren. De Oude Kaart van Nederland sluit hiermee aan bij de zogenaamde SER-ladder, die onder andere stelt dat ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie, zoveel mogelijk hergebruikt dient te worden alvorens uitbreiding van ruimtelijk gebruik aan de orde is. 1 Leegstand biedt dus ook kansen! Immers, door beleidsmatig te anticiperen op leegstand met revitaliseringsmethoden als herbestemming, herontwikkeling, herontwerp en hergebruik, kan zuinig met ruimte worden omgegaan en kan verdieping van de bestaande bebouwde omgeving gecreëerd worden. De Oude Kaart van Nederland vormt daarmee een tegenhanger van de het project De Nieuwe Kaart van Nederland. 1 De SER-ladder is geïntroduceerd in een advies van 17 december 1999, dat werd uitgebracht als reactie op de nota Ruimtelijk Economisch Beleid (REB). Het SER-advies is te vinden op: Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 1

12 Terwijl De Nieuwe Kaart plannen voor nieuwbouw weergeeft, brengt dit onderzoek de herbestemmingsmogelijkheden van de al bebouwde omgeving in kaart. Vandaar dus de titel van het project. De uitvoering van De Oude Kaart van Nederland is een actiepunt in de meerjarenagenda van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed en loopt parallel aan de principes van de beleidsnota Mooi Nederland AFBAKENING Het project De Oude Kaart van Nederland heeft als uitgangspunt gehad om binnen een tijdsbestek van vier maanden een beeld te schetsen van leegstand en herbestemming in de 12 Nederlandse provincies. Daarnaast heeft ook een onderzoek plaatsgevonden onder landelijke organisaties en overheidsinstellingen. Deze rapporten, met dezelfde aanpak en omvang, 3 vormen de bouwstenen voor een landelijk rapport. Dit rapport is het resultaat van twee maanden veldwerk in de provincie Zuid-Holland. Middels interviews is geïnventariseerd bij welke overheden, marktpartijen en andere vastgoedprofessionals (commercieel en niet-commercieel) informatie en kennis aanwezig is over leegstand en in hoeverre op basis daarvan beleid ontwikkeld wordt. Ten behoeve van de helderheid ten opzichte van de respondenten en de zuiverheid van de begrippen is een strakke definitie van leegstand gehanteerd, te weten structurele leegstand, waarbij voor structureel een termijn van 2 jaar of langer gedefinieerd is. Ook begrippen als hergebruik, herontwikkeling en herontwerp zijn relevant, maar deze zijn minder strak gedefinieerd, omdat strikt genomen het onderzoek hier niet over gaat. Waar leegstand en herbestemming aan het begin liggen van een nieuw leven voor een object, komen de eerdergenoemde begrippen pas later in het proces aan de orde. Immers, eerst dient leegstand geïdentificeerd te worden en dient het object opgenomen te worden in een herbestemmingstraject. 1.4 VRAAGSTELLING Richtinggevend voor het onderzoek is de vraag hoe de overheid kan anticiperen op leegstand, en herbestemming kan stimuleren. Deze vraag wordt onderzocht vanuit vijf deelvragen: 1. Welke gegevens met betrekking tot leegstaande complexen, terreinen en gebouwen zijn beschikbaar? In welke vorm zijn deze gegevens beschikbaar? Bij wie zijn deze gegevens beschikbaar? Waar kunnen deze gegevens gemeld worden? 2. Wordt er op basis van de beschikbare informatie beleid gemaakt? Is er sprake van direct of indirect beleid? Is beleid reactief of anticiperend? Op welk niveau wordt welk beleid uitgevoerd? 3. Wat is de omvang van leegstand en in welke sectoren speelt leegstand vooral? 4. Welke successen en knelpunten zijn er bij herbestemming? 2 Zie: College van Rijksadviseurs (2006) Visie Architectuurbeleid Den Haag: Atelier Rijksbouwmeester. [online] beschikbaar via: 3 Kleine verschillen in de pilotrapportages (Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant) daargelaten. 2 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

13 5. Welke maatschappelijke trends liggen ten grondslag aan leegstand en hoe zullen deze zich naar verwachting in de toekomst manifesteren? 1.5 OPDRACHTGEVER EN UITVOERENDEN Het project De Oude Kaart van Nederland is uitgevoerd in opdracht van de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, dhr. Fons Asselbergs. 4 Het onderzoek is gebaseerd op de eerder uitgevoerde pilotinventarisaties in de provincies Noord-Brabant (winter ), Zuid-Holland en Zeeland (zomer 2007). In alle overige provincies zijn de inventarisaties uitgevoerd in de periode oktober 2007 januari De landelijke projectcoördinatie was daarbij in handen van de Stichting Dorp, Stad & Land, Adviseurs Ruimtelijke Kwaliteit Zuid-Holland en Zeeland. Het coördinatieteam werd aangestuurd door een begeleidingsgroep waarin ook de Rijksadviseur zitting had. Naast de onderzoeken in de provincies is in dezelfde periode een onderzoek gehouden onder bovenprovinciale instanties. Uit de dertien rapporten samen ontstaat een momentopname van leegstand en functieverlies in Nederland, welke gerapporteerd wordt in het landelijke eindrapport (een publicatie onder auspiciën van het Atelier van de Rijksbouwmeester). Naast de provinciale rapporten en het landelijke eindrapport is, als derde deelproject, een digitale kaart ontwikkeld waarop leegstand gepresenteerd wordt. 5 De inventarisatie in de provincie Zuid-Holland is uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land. De auteur van het rapport van Zuid-Holland is Ilse Rijneveld, geactualiseerd door Emily Nijboer. 1.6 UITVOERING Opzet en methode Het project De Oude Kaart van Nederland is opgebouwd uit vier componenten, te weten inventarisatie, analyse, interpretatie en conclusie en aanbevelingen. Het is een analytisch onderzoek, gebaseerd op een combinatie van kwalitatieve en kwantitatieve methoden. De bestudering van relevante literatuur en berichtgeving in de media en de gevoerde interviews (zowel persoonlijk als telefonisch) vallen in de eerste categorie. 6 De kwantitatieve methoden zijn vooral gebruikt om uit vastgoedlijsten leegstand en herbestemming te identificeren om op deze wijze een cijfermatige indicatie te verkrijgen van de problematiek en mogelijk gekozen oplossingen. Bewust van de beperkte tijd en middelen die het project ter beschikking stonden, is een kader ontwikkeld voor het identificeren van informatiebronnen op basis van geografische spreiding, organisatietype (overheden, markt- en maatschappelijke partijen) en -omvang. Dit geeft tevens één van de beperkingen van dit onderzoek aan: voor het veldwerk stond een maximale termijn van twee maanden en eenieder die met dergelijk onderzoek bekend is, weet dat dit zeer kort is. Ten 4 Asselbergs, F. (april 2005) Jaarprogramma Rijksadviseur Cultureel Erfgoed, [online] beschikbaar via: Ministerie van OCW (22 juni 2007) Kunst van leven, hoofdlijnen cultuurbeleid, [online] beschikbaar via: 5 De digitale kaart is te vinden via 6 Deze interviews zijn opgeslagen in een interviewbestand dat voor eventueel verder onderzoek te raadplegen is via de Stichting Dorp, Stad & Land. Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 3

14 tweede gaat dit onderzoek uitdrukkelijk uit van bestaande informatie en zijn er dus geen nieuwe onderzoeken opgestart of inventarisaties gemaakt. Bovendien was de medewerking van de instanties op basis van vrijwilligheid. Ter ondersteuning van de uitvoering is een website ontwikkeld waarop respondenten op snelle en effectieve wijze kwantitatieve data konden invoeren, die vervolgens geautomatiseerd op een Google-maps kaart geprojecteerd zijn. Deze kaart, te vinden via vormt een integraal onderdeel van dit rapport en geeft de locaties en de kenmerken van leegstaande objecten aan. Met het oog op optimale benutting van bestaande netwerken zijn regionale welstandsorganisaties (RWO s) de hoofduitvoerenden van het project geweest. Deze RWO s hebben dagelijks contact met gemeenten, aanvragers van bouwvergunningen en beschikken bovendien over de nodige expertise ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Naast het gemak van het netwerk voor het uitvoeren van het onderzoek, biedt een netwerk met contacten op uitvoeringsniveau het project ook de kans het anticiperings- en implementatieaspect te versterken. Ter vergemakkelijking van de uitvoering van het landelijke project heeft iedere RWO minstens één provincie onder de loep genomen. 7 Middels deze opzet zijn ruim 325 interviews gehouden. De betrokken uitvoerders werkten binnen een gedetailleerd uitvoeringskader (met templates en handreikingen), uitgezet door de landelijke projectcoördinatie, die ook de betrokkenen van permanente feedback voorzag. Binnen het uitgezette kader zijn de RWO s vrij geweest om de organisatie van de interviews op te zetten. In paragraaf 2.1 wordt de specifieke opzet voor Zuid- Holland beschreven Uitgangspunten Leegstand kan veel oorzaken hebben en hoeft niet per definitie een probleem te zijn. Leegstand van gebouwen en terreinen wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door: functieverlies door maatschappelijke ontwikkelingen, functieverlies door verandering van beleid of technische ontwikkelingen, beperkingen door regelgeving, schommelingen in de economische conjunctuur, beperkingen door bereikbaarheid of langdurige processen van herbestemming, herstructurering of sloop. Deze mogelijke categorieën van oorzaken, die allemaal zijn meegenomen in het onderzoek, kunnen verschillende typen leegstand tot gevolg hebben. Zo is er maatschappelijke leegstand, ervaringsleegstand, gevoelsmatige leegstand, juridische leegstand, planologische leegstand (veroorzaakt door vertraagde planvorming), wachtende leegstand, milieutechnische leegstand, bewuste leegstand (om de prijs op te drijven), frictieleegstand (leegstand door het veranderen van gebruiker) en structurele leegstand. 8 7 De provincies Groningen, Friesland en Drenthe zijn uitgevoerd door het Drents Plateau, in de eerste twee gevallen namens respectievelijk Hûs en Hiem en Libau. Het Oversticht voerde het onderzoek uit in de provincie Overijssel en Flevoland. Het Gelders Genootschap heeft de provincies Gelderland en Limburg voor haar rekening genomen. De provincie Utrecht is namens Welstand en Monumenten Midden Nederland uitgevoerd door Stichting Dorp, Stad & Land, alwaar ook de onderzoeken voor Noord-Holland, Zuid-Holland en Zeeland zijn uitgevoerd, de digitale kaart is gemaakt, en het landelijk eindrapport is geschreven. De provincie Noord- Brabant is de enige provincie waar geen RWO direct betrokken was; hier is het project uitgevoerd door onderzoeksbureau De Onderste Steen. 8 Bekijk voor meer algemene informatie over leegstand en herbestemming bijlage 4 4 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

15 Om de uitvoering hanteerbaar te maken, is de inventarisatie beperkt tot terreinen, complexen en gebouwen die óf structureel leegstaan óf in de komende tien jaar hun huidige functie verliezen. Daarbij is leegstand voor meer dan twee jaar als structureel gedefinieerd. Deze definitie is afkomstig uit de kantorenmarkt, alwaar deze met name gebruikt wordt om structurele leegstand te onderscheiden van frictieleegstand. 9 Gezien het doel van de kaart, namelijk het anticiperen op herbestemming, zijn terreinen, complexen en gebouwen waarvoor concrete plannen voor herbestemming of sloop bestaan, buiten het onderzoek gehouden. Helaas is de interpretatie van het begrip concrete plannen nog steeds discutabel. In dit onderzoek is de betekenis van een concreet plan opgevat als een plan dat bestuurlijk geaccordeerd is. De verkoop van een leegstaand gebouw is niet beschouwd als herbestemming en is dus als functieverlies opgenomen. Langdurige leegstand door het ontwikkelen van plannen voor herbestemming is afhankelijk van de fase waarin het plan verkeerde wel opgenomen! Ook tijdelijk herbestemd vastgoed is opgenomen in het onderzoek en op de kaart. Hoewel tijdelijke herbestemming de leefbaarheid van de omgeving bevordert en het verval van het gebouw enigszins tegen kan gaan, is tijdelijke herbestemming op lange termijn zelden een rendabele oplossing. Ook bij tijdelijke herbestemming dreigt het gevaar van verval. Het opnemen van tijdelijke herbestemming en structurele leegstand in één categorie biedt ook een aanzienlijk voordeel ten aanzien van de weergave op de kaart. Op deze wijze wordt immers de vraag of het gebouw mogelijk gekraakt kan worden, in het midden gelaten. Dit is ook één van de redenen waarom woningen niet zijn opgenomen op de kaart. Daarbij komt dat er sprake is van krapte op de woningmarkt, de markt over het algemeen goed in de gaten wordt gehouden door commerciële partijen en woningcorporaties en dat woonhuizen zelden veranderen van functie. Waar deze toch structureel leegstaan, wordt meestal overgegaan tot herstructurering en sloop. Daarom is ook tijdens het onderzoek naar trends relatief minder aandacht besteed aan woningen. Bij de objecten die op de kaart staan, is geen onderscheid gemaakt tussen cultuurhistorisch waardevolle en minder waardevolle gebouwen. De mogelijkheden voor herbestemming zijn immers niet alleen afhankelijk van de cultuurhistorische waarde van een gebouw. Het is aan de gebruiker van de kaart om de mogelijkheden voor herbestemming of sloop af te wegen. Aan de objecten op de kaart kan geen andere waarde toegekend worden dan het feit dat deze gebouwen óf langer dan twee jaar leegstaan óf hun functie kwijt zullen raken. 9 Deze definitie is overgenomen uit het onderzoek van de Stec Groep en uit de brochure Wonen op de Zaak. Voor nieuwe kantoren, van na 1990, geldt dat een periode van 3 jaar als structurele leegstand wordt aangemerkt. Dit verschil is binnen ons onderzoek verwaarloosbaar. Overigens definieert de Herbestemmingswijzer een termijn van 3 jaar leegstand als structurele leegstand. Dit ter onderscheid van frictieleegstand en conjuncturele leegstand. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006) Analyse kantorenmarkt Zuid-Holland, Stec Groep aan Provincie Zuid- Holland [online] beschikbaar op: thema_ economie_ werk.htm. Ministerie van VROM (maart 2006) Wonen op de zaak, transformeren van kantoren in woningen [online] Beschikbaar via: Hek, M., Kamstra, J., Geraedts, R. (2004) Herbestemmingswijzer. Herbestemming van bestaand vast. Delft: Publikatie Bouwkunde. Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 5

16 1.6.3 Kaart De tijdens het project ontwikkelde digitale kaart, die de potentie heeft zich tot een interactief beleidsinstrument te ontwikkelen, bestaat uit twee soorten informatie. Enerzijds is dat de objectinformatie: gegevens over een concreet leegstaand gebouw of terrein. Anderzijds is dat meer kwalitatieve informatie over te verwachten maatschappelijke ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Beide soorten informatie zijn verkregen van de respondenten. De respondenten is verzocht informatie over concrete leegstandobjecten in te vullen in een online dataformulier. 10 Deze data zijn weergegeven op een digitale kaart in Google Maps: De Oude Kaart van Nederland. De complete inventarisatie heeft ruim 800 objecten opgeleverd waarvan bekend is dat ze structureel leegstaan, tijdelijk herbestemd zijn of in de toekomst hun functie verliezen. De objecten zijn verdeeld in overheid, welzijn, wonen en economie, op basis van de typologie van het terrein, complex of gebouw. Waar bekend, is de eventuele monumentale status van het object vermeld evenals het vloeroppervlak. Adresgegevens zijn uit privacyoverwegingen achterwege gelaten. De locatie op de kaart is gebaseerd op de postcode van het object en geeft daarom een indicatie van de plek, waarbij overigens niet tot adresniveau ingezoomd kan worden op de kaart. Door selectiecriteria aan te geven kan een deel van de objecten op de kaart geselecteerd worden, bijvoorbeeld alleen de rijksmonumenten en/of alleen de leegstaande religieuze gebouwen etc. Door op een object te klikken verschijnt gedetailleerde informatie over dit object. Vervolgens kan doorgeklikt worden naar trendinformatie die op het object van toepassing is. Dit kan achtergrondinformatie zijn over de oorzaken van leegstand die voor de betreffende categorie waarin het object valt van toepassing is, of informatie over het leegstandsbeleid van de gemeente waarin het object ligt. In eerste instantie geeft de kaart dus in één oogopslag de herbestemmingsopgave in Nederland weer. In tweede instantie wordt ook een indicatie gegeven van de oorzaken die daaraan ten grondslag liggen Beperkingen van de onderzoeksmethodes Zowel de kaart als het rapport zijn gebaseerd op reeds bestaande inventarisaties. Daardoor bestaat het gevaar dat het resultaat van De Oude Kaart van Nederland ten onrechte een beeld van volledigheid suggereert; de kaart geeft alleen een indruk van leegstaande gebouwen en niet van de omvang van leegstand. Respondenten is gevraagd de bij hen bekende leegstand in te voeren op een digitaal invoerformulier gekoppeld aan een database. 11 Door de gekozen methode komen juist in het oog springende gebouwen, waar al enige aandacht voor is, op de kaart te staan. Over een gemeente waar weinig inzicht is in leegstand van gebouwen, kan de indruk ontstaan dat er weinig leegstand voorkomt. Het tegendeel is eerder waar: daar waar veel kennis is over leegstaande en leegkomende gebouwen, is de zorg voor de leefomgeving groter. De Oude Kaart is daarom niet zonder de toelichting te lezen. 10 In bijlage 2 is een weergave van het invulformulier te vinden. 11 Fouten in de spelling van adressen bij de invoer van data door respondenten kan leiden tot een onjuiste plaatsbepaling van de objecten op de kaart ( Een foutieve adresinvoer verandert Google automatisch in het meest waarschijnlijke alternatief en dit adres wordt omgezet in een plaatsbepaling op de kaart. Helaas kunnen er bij deze automatische aanpassing van Google fouten ontstaan. Naar onze verwachting zijn deze fouten echter minimaal, temeer omdat alle tijdig ingevoerde objecten gecontroleerd zijn. 6 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

17 De inventarisatie is mede uitgevoerd vanuit de verwachting dat het voor vastgoedeigenaren voordelig zou zijn om in een vroeg stadium gebruikers voor leegkomend vastgoed te vinden, maar in werkelijkheid zijn er diverse redenen aan te wijzen waarom het openbaar maken van leegstand de eigenaar geen voordeel lijkt te bieden. Om commerciële reden kunnen vastgoedeigenaren zich niet willen uitlaten over aan- of verkoopplannen. Het komt voor dat makelaars langdurige leegstand proberen te verbloemen om waardevermindering van een pand tegen te gaan. Daarnaast spelen religieuze (bij religieuze objecten of complexen) en emotionele motieven mee. Om die reden wordt bijvoorbeeld zeer voorzichtig omgegaan met informatie over de toekomst van de kerk. Een laatste, niet onbelangrijke reden om leegstand niet openbaar te maken, is dat een langdurig leegstaand gebouw het risico loopt gekraakt te worden of doelwit te worden van vandalisme. Uiteraard is tijdens de uitvoering getracht de inventarisatie zo min mogelijk te laten belemmeren door gefundeerde tegenargumenten te gebruiken en, waar het gevoelige kwesties betrof, zorgvuldig om te gaan met de privacy van de betrokkenen. Echter, de basis van vrijwilligheid waarop de medewerking van de respondenten gestoeld was, werd toch soms als een belemmering ervaren. 1.7 LEESWIJZER Deze rapportage vat de resultaten samen van het onderzoek naar kennis en beleid over leegstand en herbestemming, en de maatschappelijke trends die daaraan ten grondslag liggen. De resultaten van de inventarisatie van leegstaande objecten zijn geprojecteerd op een digitale kaart die te vinden is via De kaart en deze rapportage vullen elkaar aan, het één kan niet zonder het ander bekeken dan wel gelezen worden. Met het doel om de verschillende provinciale rapporten in een groter raamwerk te plaatsen, is de inleiding voor alle provinciale rapporten geschreven door het projectbureau De Oude Kaart van Nederland. 12 Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie zoals die specifiek voor de provincie Zuid-Holland geldt. Paragraaf 1 behandelt de wijze waarop het onderzoek in deze provincie is uitgevoerd. In de volgende paragraaf wordt weergegeven in hoeverre er in de provincie gegevens beschikbaar zijn over leegstand, van welk type deze zijn en bij welke organisaties deze gevonden kunnen worden. Vervolgens beschrijft paragraaf 3 in hoeverre er door de verschillende organisaties beleid gevoerd wordt en welke middelen er zijn om leegstand tegen te gaan. Paragrafen 4 en 5 schetsen een beeld van leegstand en herbestemming in de provincie. In paragraaf 6 wordt voor verschillende bestemmingen beschreven welke oorzaken er zijn voor leegstand en worden de trends voor de toekomst geschetst. Deze paragraaf heeft dus een voorspellende waarde. In hoofdstuk 3 worden de conclusies van de belangrijkste bevindingen en de aanbevelingen weergegeven. Tenslotte is in het rapport een groot aantal concrete voorbeelden van leegstand weergegeven, waaruit blijkt hoe het niet moet, maar, ter inspiratie, ook een groot aantal voorbeelden van succesvolle herbestemming. Deze zijn verspreid over het rapport opgenomen. 12 De inleiding is geschreven door GerhardMark van der Waal en Hilde Harmsen. Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 7

18 Overigens bevat het rapport ook een aantal bijlagen, in eerste instantie bedoeld voor de opvolging van de resultaten, maar ook om een vollediger beeld van de gevolgde werkwijze te geven. 8 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

19 Leegstand in Zuid-Holland Hasco verffabriek te Schoonhoven Tussen de lintbebouwing van de Lopikerweg ligt even buiten Schoonhoven een verlaten verffabriek. Door het afgesloten hek is de naam van de producent, Hasco, nog leesbaar. Het is de enige achtergebleven aanwijzing van de bedrijvigheid uit het verleden. Nu bestaat de fabriek alleen nog uit een verzameling eenvoudige bedrijfshallen of schuren waar niemand meer naar omkijkt. Het terrein is een typisch voorbeeld van verrommeling die ontstaat als ruimtelijke ordening alleen een vraagstuk van vraag en aanbod zou zijn. Want wie is er nog geïnteresseerd in een gebied ergens in een vergeten uithoek van het Groene Hart? De vervuilde grond bij de fabriek maakt herontwikkeling een lastige en kostbare opgave. Met als gevolg dat de fabriek leeg blijft staan, nu al meer dan twintig jaar. Bron: gesprek met omwonende, juni Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 9

20 Herbestemming in Zuid-Holland Meelfabriek te Leiden Looptijd project: heden In 1988 verliest de Meelfabriek De Sleutels zijn functie. Tien jaar lang wordt gediscussieerd over behoud of sloop van de fabriek. Een verzoek om de monumentenstatus wordt aanvankelijk afgewezen. In 1999 besluit de gemeenteraad tot het behoud en hergebruik van zeven van de dertien gebouwen. In 2000 kent de Rijksdienst voor de Monumentenzorg de meelfabriek alsnog de status van rijksmonument toe. Van 2002 tot 2004 wordt gewerkt aan het ontwerp voor het masterplan. Eind 2004 gaat de gemeente akkoord met het ontwerp van de gerenommeerde Zwitserse architect Peter Zumthor. In de fabriek en in de nieuwbouw bij het complex zullen m2 hoogwaardige woningen worden gerealiseerd, m2 studentenwoningen, een skybar, twee restaurants, een café, een fitnesscentrum en een gezondheidsclub. Het masterplan wordt integraal opgenomen in het bestemmingsplan van de gemeente Leiden. Maar de vaststelling van het bestemmingsplan wordt verhinderd door bezwaren uit de omgeving. Sindsdien ligt de uitvoering van het plan stil, nu al twee en een half jaar. De projectontwikkelaar, de Meelfabriek CV, wacht op de uitspraak van de Raad van State om goedkeuring van het bestemmingsplan te krijgen. Omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen de massaliteit en hoogte van de bebouwing en tegen de verwachte toename van verkeersbewegingen. Het vervolg van het project hangt af van de gerechtelijke uitspraak. Met een beetje geluk kan de eerste bewoner er in 2009 intrekken, of in 2010 misschien.. Bronnen: Telefoongesprek dhr. John Moerland, projectmanager van DMP (Noordwijk), voor de Meelfabriek CV, 17 juli Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

21 2. LEEGSTAND EN HERBESTEMMING IN ZUID-HOLLAND Als één van de meest verstedelijkte provincies van Nederland is leegstand in Zuid-Holland vooral een kwalitatief probleem. Terwijl de schaarse open groene ruimte wordt volgebouwd, staan afgedankte gebouwen te verloederen. De uitstraling van leegstand op de leefomgeving is hierdoor groot en heeft verrommeling van het landschap tot gevolg. Hoewel de leegstand van met name kantoor- en bedrijfsruimte groot is, is de beschikbare informatie over leegstand minimaal en onderling moeilijk te vergelijken. De weergave van objecten op De Oude Kaart van Nederland is dan ook maar een fractie van de werkelijkheid. Schaalvergroting heeft een rol gespeeld bij het vrijkomen van verschillende type objecten. Naast leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt, zijn er ook problemen rondom herbestemming in Zuid-Holland. De provincie Zuid-Holland is met 3,45 miljoen inwoners (2007) en een oppervlak van 3403 km² een van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden van Nederland. 13 De toenemende verstedelijking van Zuid-Holland gaat samen met een groei van de dienstensector en een afname van het agrarisch grondgebruik. Toch levert de land- en tuinbouw nog altijd een grote bijdrage aan de beleving van het landschap. In het Westland is de glastuinbouw een belangrijke bron van inkomsten, in het noorden van de provincie de bloembollenteelt en in het oosten, rond Boskoop, de pot- en containerteelt. De veranderingen die zich voordoen in de agrarische sector hebben ook vrijkomende agrarische bebouwing met zich meegebracht, met leegstand en/of herbestemming tot gevolg. Ondanks de groei van de dienstensector speelt leegstand op de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. In dit hoofdstuk wordt er nader op de verschillende ontwikkelingen omtrent leegstand en herbestemming ingegaan. 2.1 METHODE Het onderzoek voor het project De Oude Kaart van Nederland in Zuid-Holland is gebaseerd op het eerste pilotonderzoek in de provincie Noord-Brabant (winter ). 14 Het project in Zuid- Holland (en parallel hieraan in Zeeland) is uitgevoerd in de periode tussen maart en september Voor Zuid-Holland is het onderzoek in Noord-Brabant als uitgangspunt genomen, maar is er gekozen voor een andere benadering. Ten eerste is het onderzoek in de provincie Zuid-Holland verbreed van alleen leegstaande of leegkomende cultuurhistorische objecten naar alle leegstaande of leegkomende objecten. Ten tweede zijn de verzamelde data geprojecteerd op een digitale kaart. Ten derde zijn er tijdens dit onderzoek sjablonen ontwikkeld voor de werkwijze en de rapporten van de andere provincies. In oktober 2007 is na de afronding van de pilots in Zuid-Holland en Zeeland gestart met het onderzoek in de overige provincies (bezocht op 8 augustus 2007); (bezocht op 16 januari 2008) 14 Zie ook paragraaf:1.5 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 11

22 Naar aanleiding van de afronding van deze onderzoeken is het onderzoeksrapport van Zuid-Holland in januari 2008 aangevuld en aangepast. 15 Het onderzoek in de provincie Zuid-Holland heeft zich beperkt tot organisaties of onderdelen van organisaties die alleen binnen de betreffende provincie werkzaam zijn, zowel overheidsinstanties, vastgoedeigenaren als belangenorganisaties. Het onderzoek heeft zich vooral geconcentreerd op overheidsinstanties, omdat deze zowel beleidsmatig met leegstand en herbestemming te maken hebben als vanuit de positie van vastgoedeigenaar. Het onderzoek in Zuid-Holland heeft zich beperkt tot de 18 grootste gemeenten en Hellevoetsluis. Daarbij is getracht om enige spreiding aan te brengen in de te benaderen gemeenten. 16 Daarnaast is de vastgoedafdeling van de provincie Zuid-Holland benaderd en zijn de afdelingen economie van de Stadsregio Rotterdam en het Stadsgewest Haaglanden geïnterviewd. Tot slot is er ook gesproken met vastgoedeigenaren en regioafdelingen van belangenorganisaties binnen de provincie Zuid-Holland. Bij het benaderen van gemeenten en instanties is doorgaans contact gezocht met de afdeling Vastgoed. In gemeenten zonder vastgoedafdeling zijn de afdelingen Ruimtelijke Ordening of Monumentenzorg benaderd, afhankelijk van de grootte van de gemeente en de taakverdeling binnen de gemeenten. Het merendeel van de interviews zijn face-to-face afgenomen. Daar waar aanvullende informatie wenselijk was van andere afdelingen zijn extra telefonische interviews afgenomen. Een overzicht van de benaderde instanties is in de bijlage opgenomen. 2.2 BESCHIKBAARHEID VAN GEGEVENS Gegevens van leegstand en verwacht functieverlies van gebouwen, complexen en terreinen waren beperkt beschikbaar in de provincie Zuid-Holland. Uit de inventarisatie blijkt dat er een groot verschil bestaat tussen de geraamde leegstand van vastgoed en de concrete informatie die bij overheidsinstanties bekend is. Tevens is er een groot verschil in de manier waarop gegevens van leegstand worden bijgehouden en bleek niet alle verkregen informatie bruikbaar te zijn voor De Oude Kaart van Nederland. Er zijn geen aanwijzingen dat er binnen de provincie Zuid-Holland grote vastgoedeigenaren zijn, bij wie leegstand van gebouwen een rol speelt. Misschien komt leegstand wel voor bij het Hoogheemraadschap Delflanden, dat helaas niet heeft meegewerkt aan dit onderzoek. Het Protestants Dienstencentrum en het Bisdom Rotterdam maken informatie over leegkomende kerkgebouwen niet openbaar. De houding van vastgoedeigenaren om toekomstige leegstand niet openbaar te maken en de terughoudendheid van respondenten om over leegstand te spreken, heeft ertoe geleid dat er weinig informatie over toekomstige functieverandering te vinden is. Wat dat betreft is leegstand een te groot taboe en prevaleren economische motieven boven het behoud van het vastgoed. Overigens zijn wel globale cijfers bekend in de vorm van percentages en hoeveelheden, maar geen concrete adresgegevens. Hoeveelheden en percentages van leegstand 15 Dit verslag is een bewerking van het oorspronkelijke pilotrapport van Zuid-Holland en Zeeland dat in september 2007 is afgerond. Zie voor het oorspronkelijke pilotrapport de website: 16 De provincie Zuid-Holland bestaat per 1 januari 2007 in totaal uit 77 gemeenten. 12 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

23 verschaffen beperkt inzicht in de aard van leegstand. Aan de hand van percentages en hoeveelheden kan niet achterhaald worden of het om structurele leegstand gaat, waardoor deze gegevens niet binnen de definitie van dit onderzoek vallen. Het verkrijgen van concrete gegevens over leegstand van niet-monumentale gebouwen bleek een moeilijke opgave. Informatie over leegstaande cultuurhistorisch interessante gebouwen bleek daarentegen in grotere mate voorhanden. Niettemin is er slechts in enkele grote gemeenten in Zuid-Holland, zoals Den Haag, Rotterdam en Delft, bekend dat er enkele cultuurhistorisch waardevolle panden gaan vrijkomen. De overige informatie bij gemeenten had hoofdzakelijk betrekking op monumentale panden waarvan bekend was dat plannen voor herbestemming of sloop in ontwikkeling zijn. Bij monumentale panden zijn gemeenten vaak nauwer betrokken bij de planvorming, terwijl dit voor gewone gebouwen in het algemeen niet geldt. Over de nietmonumentale panden konden gemeenten daarom minder informatie verstrekken. Gegevens over leegstaande niet-monumentale kantoor- en bedrijfsruimten waren meestal wel aanwezig. Vanuit een aantal organisaties wordt namelijk informatie verzameld over leegstand op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Door de provincie en stadsregio s wordt met enige regelmaat onderzoek naar leegstand van kantoren en bedrijfspanden gedaan en naar de voorraad uitgeefbaar en te herstructureren bedrijventerrein. 17 Via het COS, Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam, en door het Stadsgewest Haaglanden zijn gegevens over leegstaand onroerend goed voor dit onderzoek beschikbaar gemaakt. Echter, alleen de informatie van het stadsgewest Haaglanden was bruikbaar voor De Oude Kaart van Nederland. Het COS inventariseert alleen structurele leegstand van het bruto vloeroppervlak van grote kantoorpanden en aangezien deze panden meestal niet volledig leegstaan, kunnen ze niet op de Kaart worden meegenomen. Overigens is het belangrijk om aan te geven dat de relatief beperkte beschikbaarheid van gegevens van leegstaande objecten in Zuid-Holland niet betekent dat er ook daadwerkelijk geen leegstand is. Het gebrek aan beschikbare gegevens is veelzeggend. Bovendien maken de grote verschillen tussen de monitoring van leegstand per regio het moeilijk om het beleid met betrekking tot herbestemming en nieuwbouw op provinciaal niveau af te stemmen. 2.3 BELEID Uit het onderzoek in de provincie Zuid-Holland is naar voren gekomen dat er weinig proactief beleid is ten aanzien van leegstand en herbestemming. In Zuid-Holland wordt de omvang van leegstand en de financiële schade als een betrekkelijk klein probleem ervaren. Daarnaast zijn de middelen om herbestemming te stimuleren beperkt en is het beleid van gemeenten met betrekking tot herbestemming sterk afhankelijk van het heersende historische besef. 18 Een aantal gemeenten is 17 Bijvoorbeeld: ECORYS Nederland BV (13 juli 2007) Kwalitatieve analyse van bedrijventerreinen in Groot- Rijnmond, Hoofdrapport, Rotterdam [online] beschikbaar via: ETIN Adviseurs (mei 2002) Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam, Eindrapport, Tilburg. Geuting, E., Voerman E. (juni 2006). 18 Zie bijvoorbeeld interview gemeente Spijkenisse en Westland. Spijkenisse: dorp met weinig gevoel voor cultuurhistorie. 11 mei 2007./ Westland: binnen de gemeente is weinig aandacht voor het behoud van cultureel erfgoed. 1 mei 2007 Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 13

24 momenteel bezig met voorstellen en/of de ontwikkeling van beleid om leegstand tegen te gaan of te voorkomen. Daarnaast is een aantal initiatieven en beleidsdocumenten te noemen van gemeenten en provincie die (indirect) gericht zijn op leegstand Provincie De provincie heeft geen direct beleid geformuleerd ten aanzien van leegstand en ziet het ook niet als een taakveld. 19 Vanuit de huidige sturingsfilosofie, waarbij decentraal wat kan, centraal wat moet op de voorgrond staat, worden herbestemmingsprojecten steeds meer ervaren als een lokale aangelegenheid. De provincie is overigens wel betrokken bij een aantal specifieke herbestemmingsprojecten. 20 Indirect wordt wel aandacht besteed aan leegstand. Dit geldt voornamelijk voor het beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing. Het beleid richt zich op de versterking van de vitaliteit van het gebied en wordt daarnaast ingezet op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De Ruimte-voor-Ruimte regeling vormt een onderdeel van het beleid. Hierin wordt sloop van voormalige agrarische en niet-agrarische bedrijfsgebouwen of verspreid glas die buiten de duurzame concentratiegebieden liggen nagestreefd, om de gewenste landschappelijke kwaliteit in het landelijke gebied te behalen. De sloop van deze gebouwen wordt gecompenseerd door op passende locaties één of meer compensatiewoningen te kunnen bouwen. 21 Daarnaast worden verschillende mogelijkheden geboden voor de verbreding van de agrarische functie, om nevenactiviteiten in het agrarische gebied te ontwikkelen. 22 Voormalige agrarische bebouwing mag onder voorwaarden hergebruikt worden voor niet-agrarische activiteiten. Voor de ontplooiing van nevenactiviteiten als aanvulling op de bestaande agrarische activiteiten en als nieuwe invulling voor vrijgekomen agrarische bebouwing, heeft de provincie een nota ontwikkeld gericht op een specifieke niet-agrarische sector: Zorg in het buitengebied. De provincie heeft verschillende projecten gesubsidieerd die betrekking hebben op de ontwikkeling van landbouw én zorg op de boerderij. Vanuit deze projecten is geconstateerd dat er een stijgende interesse is voor het realiseren van zorgfuncties in het buitengebied. De nota vormt een vervolg op deze projecten. De doestelling van de nota is om te komen tot een woon-zorgcombinatie die wat de zorgactiviteiten betreft uit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziekten) gefinancierd kan worden, waarbij duurzaamheid en kwaliteit voorop staan. 23 Door in te zetten op het vitaal houden van het buitengebied, middels het mogelijkheden bieden voor nieuwe functies op het platteland, wordt leegstand in dit gebied in feite zoveel mogelijk voorkomen. 19 Interview provincie Zuid-Holland, bureau Wonen en Stedelijke Programma s 20 Afkomstig uit schriftelijke correspondentie met: dhr. E. Schimmel, afdeling Cultuurhistorie (18 januari 2008) Provincie Zuid-Holland (2005), Nota Regels voor Ruimte, p Provincie Zuid-Holland (2003). Zorg in het buitengebied. Herziening. Nota over het ruimtelijke beleid voor zorgboerderijen en (woon-)zorgcombinaties in voormalige agrarische bedrijfscomplexen in het Zuid-Hollandse buitengebied. Den Haag, p Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland

25 Leegstand in Zuid-Holland RDM terrein te Rotterdam De Rotterdamse Droogdok Maatschappij NV (RDM) was een scheepswerf voor scheepsnieuwbouw, scheepsreparatie en machinebouw in Rotterdam, die heeft bestaan tussen 1902 en Het bedrijf werd gevestigd op de Heijplaat aan de zuidelijke Maasoever. Voor de huisvesting van de medewerkers liet de RDM vanwege de nogal afgelegen ligging van het bedrijf, een eigen dorp bouwen, het tuindorp Heijplaat. Na diverse fusies in de jaren zeventig werd in 1983 het faillissement over de RDM uitgesproken. Van de 3180 werknemers werden 1370 mensen werkloos. De nog levensvatbare onderdelen werden ondergebracht in een nieuwe vennootschap: RDM Nederland BV, eigendom van de overheid. In 1991 werd het bedrijf door de overheid verkocht aan het bedrijf van de bedrijvendokter Joep van den Nieuwenhuyzen. In 1996 worden de RDM BV s eigendom van de privé-persoon Van den Nieuwenhuyzen; sindsdien worden de BV s gebruikt voor diverse activiteiten in de wapenindustrie en financiële transacties. Het werfterrein met opstallen kwam uiteindelijk in het bezit van de gemeente Rotterdam. Naast het werfterrein ligt het Quarantaineterrein. Deze in 1934 geopende instelling had tot doel het huisvesten van schepelingen en landverhuizers met besmettelijke ziekten. Sinds 1980 zijn de gebouwen in gebruik als atelierruimte voor kunstenaars. In 2006 is de prijsvraag Unorthodocks georganiseerd om de toekomst van het RDM terrein te onderzoeken. Intussen is een deel van de gebouwen in gebruik genomen door de Hogeschool Rotterdam. Omdat door de grote hoeveelheid woningbouwplannen in Rotterdam deze slechts gefaseerd opgeleverd kunnen worden, zijn de scholen in Rotterdam een populaire doelgroep voor herbestemming. Bronnen: De eerste alinea is een samenvatting van de tekst Rotterdamsche Droogdok Maatschappij Wikipedia [online] [bezocht op 15 augustus 2007]. Groenendijk, P, e.a. (2007) Architectuurgids Rotterdam, Rotterdam: Uitgeverij 010, pp [bezocht op 15 augustus 2007]. interview gemeente Rotterdam OBR, Zuid-Holland, 27 juni Leegstand en herbestemming in Zuid-Holland 15