ONDERWERP: Vaststellen ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van de carpoolplaats

Transcriptie

1 Agendapunt: 3 No. 60/'10 Dokkum, 25 mei 2010 ONDERWERP: Vaststellen ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van de carpoolplaats SAMENVATTING: Er is concrete belangstelling om de carpoolplek te ontwikkelen. Volgens marktpartijen zou fastfoodketen McDonald s op deze locatie een restaurant willen ontwikkelen. Daarnaast heeft de locatie, volgens diezelfde marktpartijen, een economische en ruimtelijke potentie. Maar het huidig ruimtelijk kader is te beperkend om al deze nieuwe ontwikkelingen toe te staan. We zijn op dit moment bezig met een nieuw ruimtelijk kader, een verdere uitwerking van It Nije Bolwurk en het landschapsplan, voor het inpassen van verschillende ruimtelijke ontwikkelingen in de stadsrandzone van Dokkum. De carpoolplek ligt in deze stadsrandzone. Het duurt echter nog minstens een jaar voordat dit ruimtelijke kader een formele status heeft. Om verschillende redenen willen we graag verder met het ontwikkelen van de carpoollocatie. Daarom stellen we uw raad voor om in te stemmen met de geformuleerde randvoorwaarden (zie bijlage) en deze als input te gebruiken voor een verdere uitwerking van It Nije Bolwurk wat uiteindelijk moet resulteren in een landschapsontwerp. Aan de gemeenteraad, INHOUDELIJKE TOELICHTING (waaronder beoogde doelen en/of maatschappelijke effecten) Aanleiding. Twee partijen hebben aangegeven serieus belangstelling te hebben om de carpoollocatie te ontwikkelen. De gronden van deze locatie zijn ons eigendom. Uit gesprekken met de partijen is gebleken dat McDonald s belangstelling zou hebben om zich te vestigen op de carpoolplek. Daarop hebben wij beide partijen in de gelegenheid gesteld om gelijktijdig een schetsplan in te dienen. We hebben daarbij de voorwaarde gesteld dat zowel een McDonald s-restaurant als een dancing(/disco) onderdeel uit moest maken van de plannen. Dit overeenkomstig het in het verleden door uw raad vastgestelde ruimtelijk kader. Hier komen we verderop in dit stuk op terug. In de eerste helft van 2009 hebben wij de schetsplannen van beide partijen ontvangen. Uit de beoordeling van de plannen is gebleken dat beide partijen contacten hebben met de fastfoodketen McDonald s en in opdracht van McDonald s een restaurant mogen ontwikkelen. Echter, aan de voorwaarde van het onderbrengen van een dancing op deze locatie kon geen van beide partijen voldoen. Die specifieke horecafunctie bleek economisch niet haalbaar. Omdat de locatie, volgens beide partijen, een grote ruimtelijke en economische potentie heeft, hebben beide partijen in hun plannen wel alternatieve invullingsmogelijkheden aangegeven. De carpoolplek in relatie met de discofunctie. In de periode hebben we, met de nodige tussenpozen, intensief onderhandeld met eigenaar en uitbater van discotheek Ponderosa over een mogelijke verplaatsing uit de binnenstad. Dit vanwege de overlastproblematiek en het feit dat de discotheek aan de Oranjewal ontwikkelingsmogelijkheden ontbeerde.

2 2 Uit een uitgevoerd locatieonderzoek bleek destijds dat de carpoolplek een goede vestigingslocatie zou zijn voor de discotheek. Uiteindelijk bleek, vanwege te beperkende sluitingstijden, de verplaatsing van de Ponderosa economisch niet haalbaar. In het bestemmingsplan Binnenstêd, in 2008 door uw raad goedgekeurd, heeft het perceel aan de Oranjewal, vanwege dwingende formeel juridische redenen, een horecabestemming gekregen. Bevoegdheden Raad. De ingediende schetsplannen passen hoe dan ook niet binnen de huidige ruimtelijke kaders. Daarop hebben we bij beide partijen aangeven op dit moment geen definitieve keus te kunnen maken uit de ingediende plannen. Dit is met beide partijen gecommuniceerd. Wij zijn overigens met de beide schetsplannen niet in de openbaarheid getreden. Voor de ontwikkeling van de carpoolplek is er (dus) behoefte aan een nieuw ruimtelijk kader. Omdat het hier een belangrijke ruimtelijke ontwikkeling betreft willen we dit in een zo vroeg mogelijk stadium met uw raad kortsluiten. Daarnaast speelt ook de ruimtelijke inpassing van deze locatie in de stadsrand een belangrijke rol. Hier komen we later uitgebreid op terug. Uw raad heeft onlangs ingestemd met de procedure rond initiatieven van derden die niet in het geldende bestemmingsplan passen, zoals aangegeven in het document initiatief past niet in het bestemmingsplan interne leidraad. Conform de leidraad leggen wij u dit initiatief aan u voor. Het geformuleerde kader past niet binnen het vigerende bestemmingsplan en wijkt in belangrijke mate af van het huidige ruimtelijke kader. Daarom zal er, uiteindelijk, een apart bestemmingsplan nodig zijn om nieuwe initiatieven te kunnen realiseren. In dit geval zal er een afzonderlijk bestemmingsplan voor deze specifieke locatie opgemaakt moeten worden op basis van artikel 3.8 Wro. Uw raad is bevoegd tot de vaststelling van een bestemmingsplan. Bestemmingsplan. De carpoollocatie heeft in het bestemmingsplan Dokkum Rondweg Zuidoost (1993) de bestemming Groenvoorzieningen. In het nieuwe bestemmingsplan Bûten de Bolwurken, recent door uw raad vastgesteld, krijgt de locatie de bestemming van Verkeer en Groen. In 1993 heeft uw commissie, toen nog de commissie VROM, ingestemd met een ontwerpbestemmingsplan voor deze locatie. Dit bestemmingsplan voorzag in een ontwikkeling van een restaurant, een detailhandel in voer- en vaartuigen, een verkooppunt van motorbrandstoffen en een autowasserette. Omdat er destijds vanuit de markt geen concrete belangstelling was, is het bestemmingsplan nooit verder in procedure gebracht. Multifunctionele Stadsrandzone It Nije Bolwurk. De visie voor de nieuwe stadsrandzone It Nije Bolwurk is een nadere uitwerking van de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum. In de visie wordt gewag gemaakt van een kwaliteitszone rondom Dokkum die de overgangszone van stad naar het open buitengebied vormgeeft en die als ruimtelijk kader dient voor diverse projecten in de stadsrand en de wegenstructuur rondom Dokkum. In de visie worden projecten als de stadsrandzone, de Dokkumer Ee, bedrijventerrein Betterwird, de Centrale As, de Westelijke Rondweg, de Súd Ie en dergelijke met elkaar verknoopt tot een integrale visie. In deze visie staan centraal: - het ontwikkelen van een stadsrand met een hoge ruimtelijke kwaliteit; - een zorgvuldige inpassing van diverse ontwikkelingen in de stadsrandzone. In de visie worden een aantal plekken, waar men via de weg of het water de stad binnenkomt, aangewezen als nieuwe toegangspoorten. Op deze plekken zou de stadsrand (opnieuw) kunnen worden gemarkeerd. Een van deze plekken is de carpoolplek. Inmiddels is er vanuit de Landschapsvisie It Nije Bolwurk een landschapsplan opgesteld. Dit zal uiteindelijk worden gevolgd door een landschapsontwerp voor een

3 3 gedetailleerde invulling van de stadsrandzone. De verwachting is dat het landschapsontwerp gereed zal zijn wanneer de westelijke rondweg wordt aangelegd. Uw raad is inmiddels geïnformeerd over de Westelijke Stadsrandzone en de nieuwe Westelijke Rondweg. In Dokkum in balans wordt ingegaan op de aanleg van de nieuwe weg en de inpassing ervan wordt beschreven in de landschapsvisie It Nije Bolwurk en het daarbij behorende landschapsplan. Deze drie documenten staan sinds de inloopmarkt op de gemeentesite. Voor informatie over de westelijke stadsrandzone en It Nije Bolwurk kunnen we uw commissie verwijzen naar de drie rapporten: Dokkum in Balans, It Nije Bolwurk (april 2010) en Landschapsplan Westelijke rondweg (april 2010). Zoals reeds aangegeven is, volgt de uitwerking van de landschapsvisie It Nije Bolwurk en het landschapsplan wanneer de westelijke rondweg de volgende fase ingaat. Wanneer deze uitwerking (het landschapsontwerp) gereed is, wordt het ter besluitvorming aan de gemeenteraad aangeboden. Dit leidt uiteindelijk tot een formeel ruimtelijk beleidskader. Maar het duurt nog geruime tijd voor dit landschapsontwerp gereed is en door de raad een formele status kan worden toegekend. In theorie betekent dit dat we nieuwe plannen voorlopig niet kunnen toetsen en dus moeten bevriezen. Toch hebben we er alle belang bij de voorbereidingen ten aanzien van de invulling van de carpoolplek nu voort te zetten. De reden daarvan is dat we al geruime tijd met de verschillende marktpartijen in gesprek zijn, uiteindelijk voortkomend uit de oorspronkelijke behoefte om tot verplaatsing van de Ponderosa te komen naar de carpoollocatie. Ook het momentum is van belang: de partijen zijn op dit moment nog erg geïnteresseerd. En het gaat hier om een in onze ogen belangrijke ontwikkeling van Dokkum; niet alleen betreft het hier een verdere uitbreiding van het voorzieningenniveau van Regiostad Dokkum, ook ten aanzien van de werkgelegenheid heeft het voor Dokkum en haar regio positieve gevolgen. Kortom, wij willen graag het ijzer smeden wanneer het heet is. Daarom stellen we voor de (in de bijlage) geformuleerde randvoorwaarden voor de carpoolplek, die afgestemd zijn op de landschapsvisie It Nije Bolwurk, en inmiddels aan uw raad(scommisie) zijn voorgelegd om te worden aanvaard als grondslag voor de besprekingen met de provincie, als input te gebruiken voor het uiteindelijke landschapsontwerp. Daarbij hanteren we feitelijk eenzelfde systematiek als voor de nieuwe Westelijke Rondweg en de westelijke stadsrandzone; de uitkomsten daarvan vormen ook een belangrijke bouwsteen voor het landschapsontwerp. De grondprijs wordt in een later stadium vastgesteld op basis van onafhankelijke taxateurs. De waardebepaling is afhankelijk van de stedenbouwkundige invulling, de geprojecteerde functies en het gewenste voorzieningenniveau wat door de gemeente gerealiseerd moet worden zoals riolering, nutsvoorzieningen, ontsluitingen, etc. Bij deze taxatie wordt de residuele waardebepalingsmethodiek gehanteerd. Vervolg. Wanneer uw raad kan instemmen met de geformuleerde randvoorwaarden voor de carpoolplek, dan communiceren wij dit met beide marktpartijen. Zij worden dan in de gelegenheid gesteld om de reeds ingediende plannen aan te passen of een nieuw plan in te dienen. Wanneer wij een keus hebben gemaakt uit een van de plannen dan leggen wij uw raad dit plan ter kennisname voor. Wij vragen uw raad dan om een principestandpunt. Bij groen licht van uw raad wordt het plan nader uitgewerkt, waarna uw raad op enig moment het definitieve plan ter besluitvorming wordt voorgelegd (bestemmingsplan). Advies. Wij adviseren uw raad in principe in te stemmen met de door ons college geformuleerde randvoorwaarden zodat we het planvormingstraject van de carpoolplek voortvarend kunnen oppakken.

4 4 Als bijlage zijn aan dit voorstel nog gehecht de randvoorwaarden t.a.v. de ontwikkeling van de carpoolplaats. Het college van Burgemeester en wethouders. Raadscommissie Grondgebied. Dit voorstel stond geagendeerd voor de vergadering van de raadscommissie van 2 juni Door tijdgebrek werd op deze 2 e juni besloten de behandeling van het voorstel door te schuiven naar de extra vergadering van de raadscommissie Middelen en Algemene Zaken van 10 juni 2010, waarbij de leden van de raadscommissie Grondgebied voor dit punt uitdrukkelijk werden uitgenodigd deze commissie-vergadering bij te wonen. Door deze latere behandeling in de raadscommissie heeft het presidium tevens besloten de behandeling van dit voorstel in de raad te verschuiven van 17 juni 2010 naar 24 juni De commissie heeft dit voorstel derhalve op 10 juni 2010 besproken en legt het als bespreekpunt ter besluitvorming aan de gemeenteraad voor. De griffier.

5 5 BIJLAGE BEHORENDE BIJ HET RAADSVOORSTEL VAN 25 MEI INZAKE DE RUIMTELIJKE KADERS VOOR DE ONTWIKKLEING VAN DE CARPOOLPLAATS. A. Carpoolplek in de ruimtelijke context. De Murmerwoudsterweg is van oudsher een van de zuidelijke routes over land. Via de oude tolweg Murmerlaan werd er handel gedreven met handelscentrum Dokkum. De handelsroute had via de Woudpoort een directe verbinding met de stad. Ook nu nog is de Murmerwoudsterweg nog de belangrijkste route naar de zuidelijke wouden. De carpoolplek wordt omgeven door voor Dokkum belangrijke wegen: naast de Murmerwoudsterweg is dat de Rondweg zuid-oost. Beide wegen leveren een belangrijke bijdrage in de verkeersafwikkeling van en naar Dokkum. Ook wanneer straks de centrale as is aangelegd blijft dit een van de belangrijkste toegangspoorten tot de stad. De carpoolplek ligt in de groene buitenrand van het Tolhuispark. Binnen het Tolhuispark worden in de toekomst alle sport en recreatieve functies voor Dokkum en de regio geconcentreerd. De bebouwde voorzieningen worden geconcentreerd in het gebied rondom het zwembad. De entree van het (sport)park blijft de Parklaan. De groene buitenschil wordt gehandhaafd. Aan de westkant van de carpoolplek ligt het economisch gebied Zuiderpoort. Het gebied kenmerkt zich door relatief grootschalige bebouwing met daarin hoogwaardige bedrijvenfuncties zoals volumineuze detailhandel, kantoren en (groot)handelsbedrijven. De visie voor dit gebied voorziet in westelijk richting in een afnemende bebouwingsdichtheid en een toenemende groene inpassing. Aan de zuidkant grenst de carpoolplek aan het onbebouwde singellandschap van de noordelijke Friese Wouden. In de structuurvisie Bundelingsgebied Dokkum is hier geen bebouwing gepland. Kortom, op deze plek komt de bezoeker de stad binnen, op deze plek begint de stad. Daarnaast is het ook een economische poort. De invulling van de carpoolplek moet de identiteit van deze plek versterken. B. Toegangspoort de carpoolplek. De volgende randvoorwaarden worden gesteld aan de invulling van de carpoolplek: Algemeen. Het gebouw/de gebouwen markeren de plek als (economische) toegangspoort van Dokkum. Functies. Hoofdkenmerken: hoogwaardige, representatieve functies. levert een bijdrage aan de functiediversiteit van regiostad Dokkum. Daarbij valt te denken aan de volgende functies: Kantoren, horeca (onderscheidend), hoogwaardige representatieve bedrijvigheid. Hierbij kan het gaan om zelfstandige functies of om een combinatie van verschillende functies. De locatie behoudt de huidige functie van carpoolplaats. Daarbij moet de carpoolplek zodanig in de plannen worden geïntegreerd dat deze optimaal ( duurzaam ) kan functioneren. De locatie gaat geen functionele relatie aan met het Tolhuispark.

6 6 Bebouwing. De bebouwing markeert de plek. De gebouwen moeten een relatie aangaan met de plek waarbij een zorgvuldige landschappelijke inpassing een voorwaarde is. Voor het overige kunnen we verwijzen naar de uitgangspunten voor welstand. Verkeer en parkeren. De locatie wordt zelfstandig ontsloten via de Murmerwoudsterweg. Dit vindt in principe plaats via de huidige ontsluitingsweg. Het parkeren moet zoveel mogelijk in de gebouwen worden opgenomen of groen worden ingepast. McDonald s. Het is wenselijk dat een Mc Donald s restaurant onderdeel uitmaakt van de planvorming. Duurzaam. Voor de invulling van de carpoolplek wordt een hoge ambitie nagestreefd t.a.v. duurzaamheid. De locatie moet derhalve duurzaam worden ontwikkeld. Aan de invulling van deze plek wordt tevens de voorwaarde verbonden dat de gebouwen zoveel mogelijk worden voorzien van duurzame (energie)technieken. C. Uitgangspunten m.b.t. Welstand. Ambitieniveau. Aan deze locatie wordt een hoog ambitieniveau toegekend. Het gebouw/de gebouwen leveren een belangrijke bijdrage aan de herkenbaarheid van locatie als toegangspoort naar de stad. De gebouwen op deze locatie kenmerken zich voorts door een bijzondere uitstraling waarbij de sterke vormgeving van de architectuur en de situering van de bebouwing bepalend is. Plaatsing De gebouwen nemen binnen het perceel een zeer prominente plaats in. Daarbij wordt het landschappelijk karakter behouden. Hoofdvorm De massa-opbouw is enkelvoudig tot samengesteld en kent een sterke individuele uitstraling. De gebouwen zijn hoofdzakelijk kantig tot vloeiend opgezet. Aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn in principe uitgesloten. Aanzichten Er is sprake van een duidelijke gerichtheid op de openbare ruimte, met een representatieve uitstraling. Er is sprake van een duidelijke geleding van de naar de openbare ruimte gerichte gevels (bijvoorbeeld door gevelopeningen en/of accenten in de gevelcompositie). Opmaak Zeer zorgvuldig samengestelde compositie van materialen. Materiaalgebruik in aansluiting op de omgeving. Kleurkeuze is evenwichtige verhouding en compositie van aardkleuren en eventueel in combinatie met lichtere tinten(hi-tech); Geen felle en opvallende kleuren. Moderne kleurstellingen zijn mogelijk; opvallend kleurgebruik dient te worden vermeden Detaillering is sterk. Overig. Voor reclame-uitingen geldt in principe bescheidenheid en afstemming op de vormgeving van het gebouw. Voor verlichting en aanlichting van de gebouwen en reclame geldt bescheidenheid.

7 7 D. It Nije Bolwurk. It Nije Bolwurk beschrijft de carpoolplek als volgt: Carpoolplek De carpoolplek ligt aan een belangrijke radiaal omdat veel verkeer hier Dokkum binnenkomt. Dit is van oudsher ook al zo: deze radiaal vormde de belangrijkste handelsroute (over land) naar Dokkum. Vanuit deze historische achtergrond kan de huidige carpoolplek als een toegangspoort naar Dokkum gemarkeerd worden. Een meer verstedelijkte invulling van de plek om deze poortfunctie te markeren is hierbij goed denkbaar. Belangrijk is echter dat er geen langgerekte bebouwingswand aan de Lauwersseewei of de Murmerwoudsterweg gaat ontstaan. Dit sluit immers niet aan bij de uitgangspunten van It Nije Bolwurk. De oplossing zal meer gezocht dienen te worden in een slankere opgaande bebouwingsvorm. Inpassing op de plek en in het landschap zijn hierbij belangrijke aandachtspunten.

8 De raad der gemeente Dongeradeel gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 mei 2010, no. 60/ 10; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet en de Wet op de ruimtelijke ordening; b e s l u i t : in te stemmen met de door het college in zijn voorstel van 25 mei 2010 weergegeven ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van de carpoolplaats, gelegen aan de zuidwestzijde van het Tolhuispark te Dokkum. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Dongeradeel van 24 juni De griffier, De voorzitter, A.J. Folbert M.C.M. Waanders Datum afkondiging:

9 Datum inwerkingtreding besluit: 2