Kort commentaar op de Prestatieafspraken HO. 26 oktober 2016

Transcriptie

1 Kort commentaar op de Prestatieafspraken HO 26 oktober 2016 Inleiding Per ontvingen we het concept van de Prestatieafspraken 2017 op 17 oktober. Daarbij het verzoek mee te delen of we bereid zijn het e.e.a. te ondertekenen. Alvorens daarop een antwoord te kunnen geven is het natuurlijk verstandig om te bezien of aan de eis, die geformuleerd is bij de beeldvormende bijeenkomst Wij moeten ons wel voldoende in de afspraken kunnen herkennen, in een redelijke mate voldaan is. Wij menen dat wel te zien, maar er blijven natuurlijk altijd punten over die naar onze mening verbeterd kunnen worden en waartoe wij in dit commentaar een voorzet willen geven. Wij realiseren ons dat voor zowel de Gemeente als de drie grote Corporaties geldt dat er voor hen ook andere zaken van belang zijn dan voor huurders. Wij zijn ons ervan bewust dat gemeente en corporaties al een meerjarige geschiedenis van samenwerking achter de rug hebben, waarin bepaalde gewoonten en opvattingen geslopen kunnen zijn waar de huurders wat anders tegenaan kijken. Wij, de huurders, springen denkend en redenerend vanuit die huurdersachtergrond op een rijdende trein, waarbij we nog de pech hebben van het spoor weinig weet te hebben. Dan zijn er twee oplossingen: Het gezonde verstand gebruiken en snel proberen bij te leren. Het eerste proberen we en dat laatste is wat lastiger, omdat de onderliggende materie/kennis voor relatieve buitenstanders nogal ingewikkeld blijkt. Bij het doorlezen van het concept denken wij te stuiten op het probleem dat er niet altijd en consequent eenduidige termen gebruikt worden of dat de tekst consistent is. Als lerende partij zijn wij erop gebrand de zaken zo goed mogelijk te begrijpen, en voor dat begrip is een eenduidige terminologie van groot belang. We hopen dat u daarvoor begrip kunt opbrengen. In dit commentaar zullen we op enkele plaatsen (terminologische) verbeteringen voorstellen naast meer inhoudelijke, in onze ogen, verbeteringen of verduidelijkingen. Een van belang zijnd punt is de positie van de huurders(organisaties) ook in relatie tot de nieuwe Woningwet. Vol- en gelijkwaardig zijn daarbij belangrijke termen die we alom tegenkomen. Dat betekent bijvoorbeeld dat de huurdersorganisaties van alle relevante informatie voorzien worden zodat ze ook beleidsmatig kunnen meedenken. We nemen aan dat de 1

2 3-HO 1 Algemene inleiding corporaties (en de gemeente) zich hiervan bewust zijn. We willen hier al één belangrijke term al voor verandering voordragen en dat is samenwerkingsafspraken. Wij denken dat de enige juiste term Prestatieafspraken is omdat de inhoud van de afspraken zich dient te richten op het verrichten van prestaties, wat men tot stand brengt. Een een middel om dat te effectief en efficiënt bereiken is daarbij samenwerking. In de verdere delen volgen we de indeling van de concept prestatieafspraken. 1 Algemene inleiding De paragraaf 2 Jaarlijks terugkerend gezamenlijk proces handelt over het samenwerkingsproces. We missen node de huurdersorganisaties in deze paragraaf. Deze paragraaf wordt afgesloten met De gemaakte afspraken gelden tot het moment dat - op basis van een advies - in een bestuurlijk overleg anders wordt besloten. Ons probleem hiermee is dat we ons niet gebonden voelen aan afspraken die in het verleden tot stand gekomen zijn en waarover wij niet gehoord zijn. Zo vragen wij ons af welke de samenstelling van dat bestuurlijk overleg is of wordt en of dus de huurdersorganisaties daarbij aan tafel zitten. Wij stellen dat de huurdersorganisaties een onderdeel van dat bestuurlijk traject zijn en van dat overleg dus deel uitmaken. In elk geval lezen wij deze paragraaf als beperkter dan wellicht bedoeld is en we gaan ervan uit dat de tweede afspraak onder 2.3 een open betekenis heeft. In de paragraaf 2.1. wordt enige malen gesproken over oefenjaar. Wij vinden dat een minder juiste term, omdat die impliceert dat de wijze en structuur van overleg al vast ligt. Wij hebben het al bij de beeldvormende bijeenkomst al genoemd dat onze term proefjaar is, omdat de manier als zodanig voor ons nog niet vastligt en pas aan de hand van de ervaringen van dit jaar, wat ons betreft, een meer definitieve structuur bepaald wordt. Op blz. 3 derde regel van boven wordt gesproken over een minimale inspanning. Onze sterke voorkeur gaat uit naar een werkbare inspanning. Drie regels boven 2.3 Afspraken wordt vermeld: Wij zien dat niet als een probleem. Onze primaire reactie is Wij wel. Het is duidelijk dat er in het verleden afspraken gemaakt zijn waarbij wij een geheel andere visie hebben, als voorbeeld bij die uit de afspraken 2014: Er zijn in Enschede ruim voldoende goedkope woningen (in huur en koop). Toevoeging aan dit segment wordt in beginsel niet voorgestaan. Wij zien dus graag een aanzet om deze zaken ook in discussie te brengen zodat een, ook door ons voorgestane, prestatie afgesproken kan worden. 2

3 3-HO Bij punt 2.3 Afspraken zien we een afspraak die meer het karakter heeft van een constatering, en wel de eerste. Dat de achtervang noodzakelijk is voor de corporaties is een constatering, de Gemeente zou hier moeten stellen dat zij als achtervang optreedt voor WSWinvesteringen. Dan is er sprake van een prestatieafspraak. 2 Woningbouwprioritering Ook al omdat wij inzien dat het aantal inwoners (licht) zal stijgen en het aantal huishoudens sterker, zien we in er de komende jaren dus meer woningen nodig zullen zijn. Dat betekent dat wij de mening toegedaan zijn dat het totale kwantum sociale huurwoningen niet dient te dalen. In de eerste afspraak met de drie grote corporaties is die mogelijkheid, wellicht onbedoeld, aanwezig. De gemeente accepteert dit saldo waarmee ze dus aangeeft van haar beleid, om geen goedkope bouw toe te staan, zal afwijken. Het saldo was 330 woningen. Als daar binnen een aantal gebouwd wordt voor de koopmarkt, dan is dat ontegenzeggelijk een teruggang van het aantal sociale huurwoningen (Het woningaanbod voor de doelgroep die geen middelen heeft te kopen wordt dus kleiner). 3 Betaalbaarheid en beschikbaarheid Onder 4.1 is de afspraak Waar het gaat om het aanbieden van sociale huurwoningen zijn gemeente en corporaties het er over eens dat hier primair de corporaties voor opgesteld staan. vermeld, die voor ons niet helder is. Een betere zou ons inziens zijn: Afspraak: De corporaties zorgen ervoor dat ook in de toekomst voldoende goedkope sociale huurwoningen voor de doelgroep aanwezig blijven of komen. In dit hoofdstuk wordt op blz. 8 enige getalmatige zaken vermeld met betrekking tot de beschikbaarheid voor de doelgroep. We willen hier een opmerking plaatsen over de terminologie. We hebben gemerkt dat het indelen van het woningbezit naar prijsklassen op verschillende manieren gedaan kan worden. In deze paragraaf wordt bv. betaalbaar genoemd als de huur tussen de kwaliteitskortingsgrens en de liberalisatiegrens ligt. Dat wijkt aanzienlijk af van de terminologie zoals die bv. in de CIP gebruikt wordt. Bij dit deel zijn volgende opmerkingen te maken: Het totaal aantal corporatiewoningen is afgenomen van in 2013 naar in 2016, een teruggang van 6%. Omdat we aannemen dat het aantal inwoners niet zo sterk gedaald is, nemen we aan dat de gespannenheid op de sociale huurmarkt gestegen is, wat overeenkomt met onze indruk. 3

4 3-HO 3 Betaalbaarheid en beschikbaarheid De (ook in de CIP) gebruikelijke terminologie voor huurprijsindeling is goedkoop, betaalbaar, duur-laag en duur-hoog. Wij pleiten ervoor bij het opgeven van aantallen in huurprijsklassen steeds dezelfde criteria te handhaven en aantallen dus langjarig vergelijkbaar zijn. Nu ontstaan er vreemde verschillen. Volgens de CIP was in 2013 het goedkope bezit van de drie corporaties in totaal 5046 woningen ( ). In het taartdiagram zijn dat er Voor ons als volkshuisvestelijke, edoch bijlerende, leken niet helemaal te snappen. Uit het feit dat de huren verlaagd moesten worden blijkt naar ons idee dat ze daarvoor (dus) te hoog waren. De huurverhoging van de laatste jaren die totaal meer dan 10% bedragen zijn hieraan mede debet aan. 1 Ook de term markt- en streefhuur is, in elk geval voor ons, niet helder waar we die tegenkomen in de concept prestatieafspraken. Voor zover wij de systematiek begrijpen zien wij die als volgt: De koppeling tussen kwaliteit van een woning en de maximale huurprijs wordt via het WWS (Woningwaarderingsstelsel) gelegd. Dat maximum ligt dus vast voor een zekere woning (zij het dat de bijbehorende max. huurprijs door de overheid telkenjare aan de inflatie wordt aangepast). Normaliter mag er geen huur gevraagd worden die dit maximum overschrijdt. Corporaties zijn echter vrij om minder huur te vragen en ze doen dat door doorgaans een zeker percentage van die maximale huur te nemen, waarbij de zgn. streefhuur ontstaat. Dat percentage ligt meestal tussen de 60% en 70%. De term markthuur is voor ons onduidelijk omdat ze op verschillende manieren gedefinieerd kan worden en dient dus of gedefinieerd of vermeden te worden. Door verschil in stijging van de streefhuur en de kale huur, zoals de huurder die concreet betaalt, kan er na een langere huurduur een verschil ontstaan zodat de kale huur onder de streefhuur komt te liggen. Dat zou wat ons betreft dan de markthuur genoemd kunnen worden. Een van de leden van een huurdersorganisatie merkt, sprekend over de schrijver van het concept wiens bedoeling hij niet begrijpt, hierover op: En ook als hij niet bedoeld wat ik denk verandert dat mijn inzicht niet: Je moet zorgen dat woningen voor de doelgroep onder de grens blijven van wat maximaal past binnen wat de wetgever bedoelt met passend toewijzen. Voor sociale huur is dat e710 en voor huurtoeslag ontvangers is dat een lagere. Je kunt wel lager dan dat maximum toewijzen maar niet er boven. Besluit je dus om voor het passend toe kunnen wijzen de huur moet worden verlaagd dan wordt een nieuwe grens vastgesteld. Die grens is te vergelijkbaar met de ons bekende 710. Die grens van 710 wordt ook niet door middel van de streefhuurknop beïnvloed/gestuurd. Als eerder geschetst is het een twee standenknop. Standje 0=710. Standje 1= de lagere. 1 Op waarstaatjegemeente.nl is een verklarend effect te vinden: Enschede (t.o.v. Nederland) biedt gemiddeld minder woonpunten (141/143) voor een hogere huur (e538/e522). 4

5 3-HO Op blz. 9 de daar eerstgenoemde afspraak zijn wij van mening dat die te vrijblijvend geformuleerd is. Wij kiezen voor het vervangen door twee nieuwe afspraken: Afspraken: Corporaties streven er naar dat een actief woningzoekende binnen 12 maanden een passende woning vindt. Indien het niet lukt woningzoekenden binnen 12 maanden een woning aan te bieden, zullen de corporaties gezamenlijk door beleidswijziging zich inspannen dat wel te realiseren. Begin 2017 zullen de corporaties gezamenlijk hiertoe een monitorinstrument ontwikkelen. De laatste toevoeging zou wat ons betreft een afspraak dienen te zijn omdat die essentieel is voor het monitoren van de zoekduur. Hoe sneller zo n instrument beschikbaar is, des te beter. Verder op deze pagina 9 worden twee maatregelen genoemd om de woonlasten te verminderen, namelijk duurzaamheid en hulp bij huurachterstanden. Op zich goede maatregelen die we van harte ondersteunen, maar een andere, ook zeer effectieve, manier die we hier missen is een besluit om (evt. een aantal jaren) de huur met maximaal de inflatie aan te passen. Op deze pagina ware bij de laatste bal het woord minimaal te vervangen door tenminste 2 en betaalbaar door goed of betaalbaar(-laag). Op blz. 10 merken we op dat de maximaal redelijke huur geen knop is om betaalbaarheid en beschikbaarheid te realiseren, maar het streefhuurpercentage wel. Wij zijn er tevreden over dat de corporaties de huurprijzen in neerwaartse zin aanpassen als het passend toewijzen dat nodig maakt. Het daarvoor aangewezen instrument is o.i. de streefhuur (of markthuur in de zo-even genoemde betekenis). Wij menen wel dat een dergelijke maatregel een permanent karakter zou moeten hebben. Tot slot van dit hoofdstuk stellen we voor de op pag. 10 genoemde afspraken enigszins aan te scherpen tot: Afspraken We monitoren of er voldoende goedkope en betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep en hoe de passendheidtoets hierop van invloed is. We anticiperen daarop als dat nodig is (zie ook afspraak woningbouwprioritering). 2 minimaal moet er so wie so geleverd worden. 5

6 3-HO 5 Conclusies We monitoren passend toewijzen, wetend dat de streefhuur een knop is om betaalbaarheid te beïnvloeden. Indien nodig wordt daar gebruik van gemaakt. Toelichting: Omdat we de mening zijn toegedaan dat er ook behoefte is (en blijft) aan goedkope woningen, willen we die ook graag gemonitord zien. We gebruiken hier de term streefhuur 3 in de betekenis zoals we die hierboven hebben omschreven. 4 Overige hoofdstukken en bijlagen Over die hoofdstukken zijn in dit kader geen nadere opmerkingen te maken. De bijlagen hebben we snel en diagonaal gescanned, waarbij kleine, maar belangrijke aanvulling is te geven: In bijlage 3 Betaalbaarheid wordt midden op pag. 6 genoemd dat de goedkoop scheefwonen in % bedraagt. Echter waarstaatjegemeente.nl geeft een percentage van 7,3% goedkope scheefwoners (landelijk 13,8%). 5 Conclusies Een belangrijke vraag is die naar het tekenen van de afspraken. Voor het antwoord gaan wij ervan uit dat er rekening gehouden wordt met de opmerkingen in dit commentaar en de belangrijkste worden overgenomen. Wij zullen dan onze handtekening zetten. 3 De term markthuur kan hier ook staan in de door ons gegeven definitie. 6