VAN REE f WAN. DTW STECULIiTEf* VOO» OHGAN15 ATI E5 ZONDB» WIN 17OOGM e«x ADVIES INZAKE VERBOUWING ENERGXEHUIS TE DORDRECHT SEPTEMBER 2006

Transcriptie

1 VAN REE f WAN DRIEL DTW STECULIiTEf* VOO» OHGAN15 ATI E5 ZONDB» WIN 17OOGM e«x ADVIES INZAKE VERBOUWING ENERGXEHUIS TE DORDRECHT SEPTEMBER 2006 Inleiding Medio augustus heeft de heer mr, A. Hoogesteger namens de gemeente Dordrecht ons verzocht een adviesnotitie op te stellen in welke mate er BTW-aftrek mogelijk is bij de voorgenomen investeringen in het Energiehuis. Deze notitie omvat een praktische uitwerking van enkele mogelijkheden die er zijn, zonder al teveel theoretische beschouwingen. Het advies Is als volgt ingedeeld: 1. Feiten 2. BTW-gevolgen 3. Alternatieven 1. Feiten De gemeente Dordrecht houdt zich thans bezig met de ontwikkeling van een stedenbouwkundig plan voor de Stadswerven. Een van de gebouwen in de Stadswerven is het Energiehuis, de voormalige elektriciteitscentrale die beschouwd wordt als een industrieel erfgoed. Het Ënergiehuis is thans eigendom van de gemeente Dordrecht. De gemeente Dordrecht heeft besloten om een aantal culturele Instellingen een nieuwe hutsvesting te bieden In het Energiehuis (beschikbaar oppervlak m2 1 ), te weten: - Stichting To Be (circa m2) - Blbelot (2.200 m2) - De Popcentrale (900 m2) Naast deze culturele Instellingen fs er ruimte voor een horecavoorzienlng, BV Horeca (600 m2). Zijdelings kwam ter sprake dat er mogelijk verhuur aan derden gaat plaatsvinden. Wie deze derden precies zouden kunnen worden, is thans nog niet nader bekend. Het Energiehuls zal grondig worden verbouwd teneinde het gebruik door bovengenoemde Instellingen mogelijk te maken. De totale investeringskosten zijn geraamd op circa , exclusief circa BTW. Voorgesteld Is om als gemeente een Stichting Energiehuls (hierna SE) op te richten die zorg gaat dragen voor de exploitatie van het Energiehuis. De stichting huurt dan het gebouw van de gemeente. De stichting verhuurt vervolgens aan de gebruikers. 1 De verdeling van het totaaloppervlak Is ontleend aan het rapport van BBN, met dien verstande dat conform het gemelde In de bespreking een apart deel van het oppervlak bestemd Is voor horeca-activiteiten. Van Ree & Van Drlel BTW-speclallsten OZW B.V. Stlopark PP Doom Postbus AG Doom Tel. (0343) Fax (0343) inlo9vanrcevandrifl.nl Website: Kamer van Koophandel Utrecht Vestigingen in Doom en Dordrecht etw-speclalisien: Mr. G.B. van Drlel FB. Mr. W. van vliet FB Op 11 on«(jiftimtn jl n dt 'B Alifrwnt vognwasidfn yjn Iotp«iln dit gtoïdotimifl Jl n t)l Of C»"l«VJ" d» *rrondlmbmentii«ch!s»nk te Ot" Ht»f, Oi0«' rnjt.tfi i78j'i99o.

2 VAN REE {WAN DRIEL 2. BTW-gevolgen Uit de onder l genoemde feiten, verdienen 2 zaken aandacht: 1. Leidt de verbouwing van het Energlehuls tot een vervaardiging van een naar maatschappelijke opvattingen nieuwe onroerende zaak? 2. Wat zijn de BTW-gevolgen Indien de voorgestelde beheersstructuur wordt toegepast? Ad 1. Is de verbouwing een vervaardiging? Een eerste belangrijke vraag is of de verbouwing van het Energlehuis als 'vervaardiging van een naar maatschappelijke opvattingen nieuwe onroerende zaak' moet worden aangemerkt. Samengevat is er van de 'vervaardiging van een naar maatschappelijke opvattingen nieuwe onroerende zaak' sprake indien een goed wordt voortgebracht dat tevoren niet bestond. Hierbij speelt een functiewijziging en bestemmingswijziging een rol. Als het verbouwde gebouw een uiterlijke metamorfose ondergaat, komt vervaardiging In zicht, Wijzigingen aan de buitengevels lelden niet per definitie tot vervaardiging, echter omvangrijke wijzigingen aan de gevels, waardoor er voor het oog en objectief bezien een nieuwe onroerende zaak lijkt te zijn ontstaan, kunnen lelden tot de conclusie dat er wel vervaardigd is. De feitelijke werkzaamheden 'bepalen' of er uiteindelijk sprake is van een vervaardiging is. Bij het Energiehuis wijzigt de bestemming weliswaar, maar de buitenkant blijft nagenoeg volledig Intact. Met name om deze reden zijn wij van mening dat de verbouwing van het Energlehuls geen vervaardiging is. Wij zien geen enkele opening een vervaardiging met goede argumenten te verdedigen. Voor de beeldvorming is het goed weer te geven wat het gevolg is van de constatering dat de verbouwing van het Energlehuls geen vervaardiging is. Indien er geen sprake Is van vervaardiging, dan ontstaat er in BTW-zIn geen nieuw gebouw; - wordt de verbouwing voor de BTW gezien als een dienst; - wordt de dienst door de belastingdienst niet gevolgd, met uitzondering van het jaar van Ingebruikname; - treedt er geen integratieheffing op. Hoe groot de Interne verbouwing van het Energiehuls dus ook is qua kosten en omvang, onze conclusie Is dat er bij de voorgenomen verbouwing van het Energiehuis geen sprake is van vervaardiging. Het heeft daarom geen meerwaarde voor dit advies In te gaan op: - wat een integratieheffing is; welke BTW-structuren er zijn voor vervaardigde onroerende zaken; en - welke effecten deze structuren hebben op de mate van aftrek. Ad 2. BTW-gevolgen beheerstructuur Uitgaande van de onder l genoemde beheersstructuur: - verhuurt de gemeente als eigenaar aan de Stichting Energlehuls (SE); en - verhuurt SE aan de gebruikers.

3 VAN REE WAN DR1EL De verhuur van ruimten is in principe vrijgesteld van BTW, tenzij verhuurder en huurder kunnen opteren voor belaste verhuur. Of een huurder hieraan kan meewerken, hangt af van de mate waarin huurder belaste prestaties verricht. Indien die mate 90% of meer Is, kan geopteerd worden voor een BTW-belaste verhuur. Indien een verhuurder van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte (kortdurende verhuur) bij elke huurder moet nagaan of deze meer dan 90% belaste prestaties verricht, ontstaan er praktische problemen. Om die reden Is goedgekeurd dat een dergelijke verhuurder altijd met BTW mag factureren, Indien hij dat expliciet kenbaar maakt aan de huurder. Deze goedkeuring geldt ondermeer niet voor theaters en schouwburgen. Om BTW In aftrek te kunnen brengen op de verbouwlngskosten van het Energiehuis, moet de gemeente Dordrecht belast verhuren aan de SE. Hiertoe moeten huurder en verhuurder een verzoek doen aan de belastingdienst (opteren). Opteren kan echter alleen indien de SE voor meer dan 90% belaste prestaties gaat verrichten. Het gehele gebouw In een keer verhuren kan praktisch niet gezien het aantal gebruikers, maar Is ook BTW-technisch nadelig omdat dan geen optie belaste verhuur mogelijk Is. Hierdoor is geen BTW-aftrek bij de gemeente op de verbouwlngskosten mogelijk. Het is daarom noodzakelijk dat de SE per gebruiker een huurcontract afsluit en opteert (voor zover mogelijk). Het aantal huurcontracten dat de SE als verhuurder afsluit met de gebruikers Is tevens het aantal dat de SE als huurder afsluit met de gemeente Dordrecht. Naar wij begrepen, hebben alleen de navolgende gebruikers meer dan 90% recht op aftrek van voorbelasting: - Blbeiot BV Horeca Popcentrale Voor de verhuur aan deze partijen kan geopteerd worden voor BTW-belaste verhuur. Over de verhuur aan deze partijen Is de SE BTW verschuldigd en SE kan ook meewerken aan een optie belaste verhuur met de gemeente Dordrecht. Hierdoor is voor de gemeente Dordrecht de aan deze belaste verhuur toerekenbare voorbelasting die begrepen Is in de verbouwingskosten van het Energiehuls aftrekbaar. De BTW Is dan voor ( )/13100 = 28% aftrekbaar (circa BTW). Het niet aftrekbare deel bedraagt 72%. Dit niet aftrekbare deel is geheel toerekenbaar aan To Be. Het voorgaande houdt dus In, dat: - de gemeente Dordrecht 3 huurcontracten aangaat met de SE waarin geopteerd wordt voor BTW-belaste verhuur; - de gemeente Dordrecht l huurcontract aangaat (voor het deel van To Be) met de SE waarin niet geopteerd wordt voor BTW-belaste verhuur. De niet aftrekbare BTW zit dan In de huurprijs verdisconteerd en werkt voor de SE kostprijsverh ogend; - de SE 3 huurcontracten aangaat met de gebruikers Blbeiot, Popcentrale en BV Horeca waarin geopteerd wordt voor BTW-belaste verhuur; - de SE l huurcontract aangaat met To Be waarin niet geopteerd wordt voor BTWbelaste verhuur.

4 VAN REE DRIEL SE Vrij van BTW TOBE Popcentrale Bibelot BV Horeca Ten overvloede merken wij op dat het voorgaande veronderstelt dat bij SE duidelijk ts In welke mate de gebruikers het Energiehuis benutten. Het Is Immers denkbaar dat diverse ruimten door meerdere gebruikers worden gebruikt. Enerzijds omdat het dan gaat om Verkeersrulmtert', anderzijds omdat een bepaalde zaal geschikt Is voor zowel Bibelot, To Be als BV Horeca. In het laatste geval kan mogelijk gebruik gemaakt worden van de goedkeuring voor de kortdurende verhuur van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte (alle verhuur belast). Als dat niet kan, moet per gebruiksduur bepaald worden of optie belaste verhuur mogelijk Is. Het behoeft dan geen nader betoog dat er per gebruiker een huurovereenkomst moet worden opgesteld. Als SE niet kan aangeven hoe de ruimten door de gebruikers worden gebruikt, kan er voor de BTW geen sprake zijn van verhuur. Hoe de prestatie van SE aan de gebruikers dan gekwalificeerd moet worden, is onduidelijk. SE verricht wel in leder geval een dienst, door toe te staan dat de gebruikers het Energiehuls gebruiken. De gebruikers betalen hiervoor. Over de vergoeding zal BTW verschuldigd zijn. Een kanttekening hierbij is dat er ten allen tijde een element van 'verhuur van ruimten' in blijft zitten. Wij veronderstellen bij de bespreking van de alternatieven dat de mate van gebruik bekend Is. 3 Alternatieven Gegeven het feit dat er een groot deel van de BTW in de verbouwlngskosten niet aftrekbaar Is bij de gemeente Dordrecht, is onderzocht of er alternatieven zijn die de niet-aftrekbare BTW In de verbouwingskosten verlaagt. Wij geven 3 alternatieven: 1. Optimaliseren belaste verhuur 2. Tijdelijk belaste verhuur 3. Uitbreiding diensten SE Ad l. Optimaliseren belaste verhuur Aan het einde van onderdeel 2 melden wij dat de niet aftrekbare BTW geheel toerekenbaar Is aan To Be. Juist haar positie verdient daarom bij dit alternatief de aandacht.

5 VAN REE N DRIEL Het optimaliseren van belaste verhuur omvat in de eerste plaats het afzonderen van de belaste prestaties van To Be, voor zover mogelijk uiteraard. Dan Is het vervolgens zaak te beoordelen of de belaste prestaties ook fysiek/qua oppervlakte zijn af te scheiden van de vrijgestelde en andere activiteiten. SE kan voor het aldus afgescheiden ontstane gedeelte een aparte huurovereenkomst maken waarin partijen opteren voor BTW-belaste verhuur. Aldus kan een gedeelte van het oppervlak wat To Be gebruikt, lelden tot BTWaftrek van de verbouwlngskosten. In plaats van In totaal 4 huurovereenkomsten tussen de SE en de gebruikers, moeten er dan 5 worden opgesteld. Voor Bibelot, Popcentrale, BV Horeca en het belast gebruikte deel To Be huurovereenkomsten met een optie BTW-belaste verhuur erin. Voor het niet belast gebruikte deel moet een huurovereenkomst worden opgesteld zonder optie BTWbelaste verhuur. Ditzelfde geldt uiteraard voor de relatie tussen de gemeente Dordrecht en de SE. In de overgelegde Begroting zijn een aantal belaste activiteiten genoemd. Naar onze inschatting Is het aandeel van de belaste prestaties 10-15%. De vraag Is echter wel of deze activiteiten onder te brengen zijn in een afzonderlijke ruimte. Voor die aparte ruimte kan dan geopteerd worden. Dit zal met de directeur van de Stichting To Be nader moeten worden onderzocht. Deze optimalisatie biedt een extra aftrek bij de gemeente van circa , naast de reeds genoemde aftrek van TO BE (belast deel) TOBE Popcentrale Bibelot BV Horeca Ad 2. Tijdelijk belaste verhuur Het jaar van oplevering van de verbouwing Is bepalend voor de mate van aftrek. Als na de oplevering (bijvoorbeeld l december 2008) later In het Jaar het gebruik wijzigt, Is het gebruik in deze periode bepalend voor de mate van aftrek. Deze constatering brengt met zich mee dat als er zoveel mogelijk belast gebruik plaatsvindt vanaf het moment van opleveren tot einde 2008, de aftrek definitief is. Om die reden geven wij de gemeente Dordrecht In overweging het verbouwde Energiehuis vanaf opleveren tot minimaal het einde van het Jaar te verhuren aan een of meerdere huurders die belaste prestaties verricht(en), bijvoorbeeld een IT-ondernemlng die tijdelijk huurruimte zoekt. De aard van de prestaties van deze tijdelijke huurder bepaalt uiteindelijk namelijk het recht op aftrek bij de gemeente Dordrecht. Immers, omdat de derde belast presteert, bestaat er recht op aftrek en kan geopteerd worden voor belaste verhuur aan deze derde door de SE, die op haar beurt kan opteren voor de BTW-belaste verhuur van de gemeente Dordrecht aan de SE.

6 VAN REE N DRIEL Dit alternatief moet zorgvuldig worden geredigeerd en afgewogen, zowel praktisch (welke huurder past en wil tijdelijk huren en tegen welke voorwaarden) als fiscaal. Met het laatste bedoelen wij aan te geven dat een inspecteur mogelijk zal stellen dat de volledig in aftrek gebrachte BTW niet aftrekbaar was, omdat de verbouwlngsdlenst niet conform de bestemming (ten behoeve van verhuur aan Blbelot, Popcentrale, To Be en BV Horeca) gebruikt wordt. De verhuur aan een derde moet dan plaatsvinden vooruitlopend op de verhuur aan To Be op een later tijdstip. Een alternatief in dit verband is om de wel belast presterende gebruikers (Blbelot, Popcentrale of BV Horeca) tijdelijk de ruimte van To Be te laten gebruiken. Zeker naarmate het moment van opleveren richting Jaarwisseling gaat, Is dit een manier om volledige BTW-aftrek te effectueren. De overige gebruikers treden dan op als huurder voor de ruimten van To Be, waarbij de SE verhuurder is. Het is zelfs mogelijk dat To Be haar ruimte tijdelijk verhuurt aan Bibelot en/of de Popcentrale. To Be verhuurt dan belast aan de andere gebruiker (medegebruikers van het Energiehuls of derden) en kan om die reden meewerken aan een optie BTW-belaste verhuur aan de SE (zie onderstaand schema). In alle genoemde gevallen moet er feitelijk sprake zijn van belast gebruik. Door middel van een juiste aanpak fs op een eenvoudige wijze maximaal voordeel te behalen, terwijl de inspecteur moet vaststellen dat de SE zich houdt aan de mogelijkheden en de ruimte die de Wet omzetbelasting biedt. TO BE (belast deel) TOBE Popcentrale Bibelot BV Horeca Ad 3. Uitbreiding diensten 5E In een van de rapportages Is aangegeven dat de directie van Bibelot en To Be gezamenlijk de directie gaat voeren over het Energiehuis. Het dagelijks beheer van het Energlehuls Is ondergebracht bij een beheerdersteam. Indien de SE haar diensten uitbreidt met een scala aan diensten, ontstaat als het ware een situatie dat de verhuur van ruimten een ondergeschikt onderdeel vormt van het totaal aan diensten wat SE aanbiedt. Dit dienstbetoon dient dan zodanig te zijn vormgegeven en vastgelegd dat de verhuur van de onroerende zaak op de achtergrond staat en er BTW-technlsch een nieuwe dienst, die geen (vrijgestelde) verhuur fs.

7 VAN REE WAN DR1EL Feit is namelijk dat (n plaats van het zuivere ter beschikking stellen van de ruimten (verschaffen exclusieve recht van gebruik en genot) andere diensten verleend worden door de SE). Overigens kan dit een oplossing zijn als In de praktijk Inderdaad blijkt dat onvoldoende aan te geven Is In welke mate gebruikers het Energlehuls benutten. Als voorbeelden van de diensten die de SE dan verricht, noemen wij: faclltty management - schoonmaak - onderhoud - veiligheid - parkeren - EHBO administratie - fietsenstalling - receptie kinderopvang - etc. Omdat de prestatie die dan ontstaat niet onder een vrljstelllngsbepallng is te rangschikken, zal de prestatie belast zijn naar het algemene tarief (19%). Dit is dan per definitie het geval, ongeacht de mate waarin de huurder recht heeft op aftrek van voorbelasting. Voor Blbelot, Popcentrale en BV Horeca Is deze BTW gewoon aftrekbaar, voor To Be ten dele. De SE verricht volledig belaste prestaties. Zij kan dus meewerken aan een optie belaste verhuur van de gemeente Dordrecht aan haar en Is alle verbouwings-btw bij de gemeente Dordrecht aftrekbaar. De kans Is groot dat de Inspecteur stelt dat er (gewoon) vrijgestelde verhuur plaatsvindt. Mocht de Inspecteur zich niet kunnen vinden in deze handelwijze, dan moet er een zodanige 'achtervang' zijn dat alsnog via afzonderlijke huurcontracten verhuurd kan worden, zodat in ieder geval ten minste (i.c.) 28% van de BTW aftrekbaar blijft. WIJ achten een goede kans aanwezig dat deze handelwijze daadwerkelijk tot een volledige aftrek van de BTW op de verbouwlngskosten bij de gemeente Dordrecht leidt. Verhuur met BTW i 1 --""'^ l Dienstbetoon aan gebruiker met BTW Overigens Is bij de exploitatie van sporthallen en bowlingbanen expliciet bevestigd dat de diensten van een exploitant van dergelijke onroerende zaken, moeten worden gezien als diensten waarbij niet de verhuur, maar het dienstbetoon kenmerkend Is. Deze bevestiging ontlenen wij aan enkele besluiten van de Staatssecretaris. Bij zowel de sporthal als de bowlingbaan kan niet ontkend worden dat de gebruikers voor de haar gereserveerde tijd met uitsluiting van anderen gebruik mag maken van de betreffende ruimte.

8 VAN REE (WVAN DRIEL 4. Conclusies Op basis van het voorgaande concluderen wij het volgende. 1. Het Is bij geen van de genoemde alternatieven noodzakelijk dat het gebouw door de gemeente Dordrecht wordt overgedragen. 2. De gemeente Dordrecht realiseert de hoogste aftrek van voorbelasting bij alternatief 2 (tijdelijk belaste verhuur), daarna vla alternatief 3 (uitbreiding diensten SE) en daarna alternatief l (optimaliseren belaste verhuur); 3. De gemeente Dordrecht heeft de minste kans op een geschil met de inspecteur bij alternatief l (optimaliseren belaste verhuur), daarna alternatief 2 (tijdelijke belaste verhuur) en daarna alternatief 3 (uitbreiding diensten SE); 4. Bij alle alternatieven is een feitelijk correcte uitvoering vereist. Besparing Discussie BD Opmerking Geen 3 ad. 1 3 ad. 2 1, Geen Mogelijk 3 ad Zeker BTW over aanvullende dienstverlening Mogelijk* BTWb««p«nrvg In MIO i KJ3 8TW-po*K)e Ons advies gezien de voorgaande conclusies is primair alternatief 2 nader te onderzoeken. Onze voorkeur binnen dit alternatief gaat uit naar de situatie waarbij To Be als onderverhuurder optreedt voor haar ruimte. Mocht dit niet haalbaar blijken te zijn, adviseren wij de gemeente Dordrecht alternatief 3 te onderzoeken. Van Ree & Van Driel is bereid de uitwerking van de door de gemeente Dordrecht gemaakte keuze voor een van de alternatieven nader te begeleiden. ht, augustus 2006 '& Van Driel BTW-spedalisten