Gemeente Den Haag / De Haagse Scholen Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag

Transcriptie

1 Versie 2, 25 juli 216 Projectnummer: Gemeente Den Haag / De Haagse Scholen Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Onderdeel: Rapportage onderzoeksresultaten Opdrachtgever: - Gemeente Den Haag / De Haagse Scholen p/a Scheveningseweg 6 Postbus AL DEN HAAG Telefoon: (7) jan.bartelds@denhaag.nl s.pool@dehaagsescholen.nl Contactpersonen: - De heer J. Bartelds (Gemeente Den Haag) - Mevrouw S. Pool (De Haagse Scholen) Door: - Alphaplan bv Henry Dunantweg NP ALPHEN AAN DEN RIJN Telefoon: (172) vzevenhoven@alphaplan.nl Contactpersonen: - De heer V.J.J. Zevenhoven - De heer S. Grootswagers Autorisatie door: V.J.J. Zevenhoven projectleider S. Grootswagers kostendeskundige

2 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 2/19 Inhoudsopgave 1 Inleiding Algemene context van het onderzoek Vraagstelling en randvoorwaarden Doelgroep van rapportage Onderzoeksmethoden Beperkingen van het onderzoek Opzet van de rapportage 5 2 Locatiegegevens Scenario 1, volledige nieuwbouw Functioneel onderzoek Regelgeving en technisch pve De Haagse Scholen Financiële analyse Analyse onderdeel tijd Bepalen voor-, nadelen en risico s 9 4 Scenario 2, renovatie met uitbreiding Technisch onderzoek bestaande gebouw Functioneel onderzoek Regelgeving en technisch pve De Haagse Scholen Financiële analyse Analyse onderdeel tijd Bepalen voor-, nadelen en risico s 15 5 Onderzoeksvragen Beantwoording onderzoeksvragen 16 6 Conclusies Conclusies 19 Bijlagen: I Het ontwerp van Ector Hoogstad Architecten II Onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand III Rapportage bouwkundige inspectie IV Planningen scenario s nieuwbouw en renovatie met uitbreiding V Kadastrale kaarten VI Beheer- en exploitatiekosten scenario volledige nieuwbouw VII Begroting renovatie met uitbreiding VIII Advies installaties van Donker Inspecties Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

3 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 3/19 1 Inleiding 1.1 Algemene context van het onderzoek Het project betreft de openbare basisschool Annie M.G. Schmidt aan de Jacob de Graefflaan 1 en 14 te Den Haag. Deze school bestaat uit twee gebouwen op één terrein die niet met elkaar verbonden zijn. De school heeft nu een huisvestingscapaciteit voor 11 groepen. Het gebouw op nummer 1 is gebouwd in 1956 en het gebouw op nummer 14 in De school (nummer 1) is voorzien van een gymzaal met kleedruimten. De buitenschoolse opvang (BSO) wordt deels opgelost door het gebruik van leslokalen na schooltijd (dubbel gebruik) en voor een deel in een aangrenzend pand dicht bij de school. De BSO wordt uitgevoerd door de kinderopvangorganisatie 2Samen. De school groeit en het schoolbestuur ondersteunt dit ook in haar beleid en wil dat de school verder groeit tot 17 groepen (circa 48 leerlingen). Omdat beide gebouwen sterk verouderd zijn en niet meer voldoen aan de huisvestingswensen van deze tijd en de nabije toekomst, wil het schoolbestuur de huisvesting vernieuwen en ook uitbreiden tot een school voor 17 groepen met een gymaccommodatie, twee speellokalen en een buitenschoolse opvang. Totaal gaat het om het realiseren van 3.9 m 2 / bvo. Hiervoor is een ruimtelijk functioneel programma van eisen opgesteld. Daarnaast geldt dat nieuwbouw moet voldoen aan het Bouwbesluit 215 en aan het technische programma van eisen van De Haagse Scholen. Aanvankelijk is het uitgangspunt om (gefaseerde) nieuwbouw te realiseren. Daarnaast is de vraag ontstaan of de renovatie in combinatie met uitbreiding ook een scenario kan zijn voldoet aan dezelfde prestaties zoals die gelden voor de totale nieuwbouw. Het schoolbestuur en de gemeente Den Haag die het plan financieren, hebben besloten om gezamenlijk dit onderzoek te laten uitvoeren. De Haagse Scholen kunnen op deze manier tot een weloverwogen besluit komen ten aanzien van het te kiezen scenario waar de onderwijskundige voorzieningen, exploitatie- en onderhoudskosten belangrijke elementen zijn. De gemeente kan de uitkomsten benutten voor toekomstige projecten. 1.2 Vraagstelling en randvoorwaarden Op basis van de offerte en de besprekingen met de opdrachtgever heeft Alphaplan de volgende vraagstelling voor het onderzoek geformuleerd: Kunnen twee scenario s, nieuwbouw versus renovatie met uitbreiding voor de Annie M.G. Schmidtschool voor alle van belang zijnde facetten naast elkaar worden gezet? Randvoorwaarden hierbij zijn: Ector Hoogstad Architecten heeft de architectenselectie gewonnen voor de nieuwbouw van de Annie M.G. Schmidtschool. Het bij de selectie aangeleverde ontwerp dient als basis voor het onderzoek. Bij de renovatie met uitbreiding blijft het schoolgebouw aan de Jacob de Graefflaan 1 te Den Haag gehandhaafd en wordt het schoolgebouw aan de Jacob de Graefflaan 14 te Den Haag gesloopt. De verkeerssituatie wordt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. Bij beide scenario s wordt gebruikgemaakt van een wissellocatie. De tijdelijke herhuisvesting wordt in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. De bouwkosten op basis van de normatieve nieuwbouwfinanciering (Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs gemeente Den Haag 216) voor de realisatie van de school op basis van de te realiseren 3.9 m 2 / bvo (totaal) bedragen circa 3.5., exclusief btw. Dit zijn de volledige bouwkosten inclusief de installaties en de basis terreinbestrating met fietsenstalling met op basis van een bouwrijp kavel. Voor de betreffende locatie is geen bestemmingsplan beschikbaar. Het bestemmingsplan wordt aan de hand van het ontwerp voor de nieuwe school gerealiseerd. Binnen de kaders van dit onderzoek wordt het bestemmingsplan buiten beschouwing gelaten. Bij het scenario renovatie met uitbreiding wordt de gehele inbouw vernieuwd. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

4 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 4/19 De volgende stukken dienen als basis voor het onderzoek en gelden voor beide scenario s: De offerteaanvraag onderzoek, uw kenmerk DHS/216. SP.AMG3, gedateerd 6 april 216. Het ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) van de Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag, gedateerd 14 juli 215. Het basis algemeen technisch programma van eisen van De Haagse Scholen, gedateerd 5 januari 216. Het functioneel technisch programma van eisen (FTPE) van De Haagse Scholen, gedateerd 5 januari 216. De kaveltekeningen met daarop de bestaande schoolgebouwen. De tekeningen (plattegronden, doorsnedes, gevelaanzichten, details en constructietekeningen en berekeningen) van het schoolgebouw aan de Jacob de Graefflaan 1 te Den Haag. De asbestinventarisatie van de schoolgebouwen aan de Jacob de Graefflaan 1 en 14 te Den Haag. 1.3 Doelgroep van rapportage De rapportage is primair geschreven voor het management van de organisatie van de opdrachtgever. Secundair kan deze gebruikt worden om het plan te bespreken met derden. 1.4 Onderzoeksmethoden Tijdens het onderzoek zijn de hierna beschreven onderzoeksmethoden gevolgd. Alle beschikbare stukken zoals hiervoor omschreven, zijn verzameld en doorgenomen. Het huidige schoolgebouw is bezocht door de architect John Bieze en Vivian Zevenhoven als onderhoudsdeskundige en projectleider. De beschikbare tekeningen zijn gecontroleerd op correctheid en bruikbaarheid. Aan de hand van de aangeleverde programma s van eisen en de beschikbare tekeningen heeft de architect onderzocht wat de mogelijkheden zijn om het ruimtelijk programma van eisen in te passen in het bestaande gebouw. Daarnaast heeft hij de uitbreidingsmogelijkheden onderzocht om tot een grotere school te komen. De renovatie met de mogelijke uitbreiding is in een 3D-model nader uitgewerkt. Het 3D-model is daarna gebruikt om de benodigde bouw-, beheer- en exploitatiekosten te berekenen. Daarnaast is het model gebruikt om te beoordelen welke installaties het best passen bij een gerenoveerd schoolgebouw met een uitbreiding. Voor de beoordeling van de renovatie met uitbreiding ten opzicht van een nieuwbouwschool zijn de volgende onderdelen uitgewerkt: - De beheer- en exploitatiekosten van beide scenario s zijn doorgerekend. - Voor beide scenario s is de bouwtijd bepaald. - Voor beide scenario s is vastgesteld in welke mate duurzaamheid een rol speelt. Alle onderzoeksresultaten zijn samengevoegd in deze rapportage en voorzien van een overall conclusie. 1.5 Beperkingen van het onderzoek Met de gekozen onderzoeksopzet is Alphaplan in staat geweest een volledig antwoord te geven op de vraagstellingen van het onderzoek. De inspecties hebben voornamelijk visueel plaatsgevonden. Doordat dit vanaf straat-, dak- of vloerniveau heeft plaatsgevonden, kunnen gebreken aan bouwdelen zich onttrekken aan de waarneming van de inspecteur. Alphaplan verwacht niet dat het hierbij om significante constructieve of functionele gebreken gaat. Zij baseert zich hierbij op de leeftijd van het gebouw, de gebruikte materialen en de onderzoeksresultaten. De bouwkosten zijn bepaald door middel van een elementenbegroting. Doordat er sprake is van een steekproef wat betreft vaststelling van de maatregelen en het feit dat er beperkt destructief onderzoek heeft plaatsgevonden, heeft de begroting een nauwkeurigheid van 5-1%. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

5 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 5/ Opzet van de rapportage In hoofdstuk 2 zijn de algemene gegevens van de te onderzoeken locatie vermeld. In hoofdstuk 3 wordt het scenario nieuwbouw geanalyseerd. In hoofdstuk 4 wordt het scenario renovatie met uitbreidingen geanalyseerd. Als laatste wordt in hoofdstuk 5 het geheel in het perspectief van de vraagstelling van het onderzoek geplaatst. Over het algemeen zijn in de rapportage de hoofdlijnen van het onderzoek beschreven. De details zoals de inspectiegegevens en de bouwdeelbegroting etc. zijn als bijlage aan dit rapport toegevoegd. 1.7 Versiebeheer Versie Datum Wijzigingen Versie 1 27 juni 216 Initiële versie Versie 2 25 juli 216 Een aantal tekstuele aanpassingen, de onderzoeksvragen in hoofdstuk 5 zijn op enkele punten aangepast en uitgebreid Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

6 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 6/19 2 Locatiegegevens Naam complex: Annie M.G. Schmidtschool Adres: Jacob de Graefflaan 1 en 14 Plaats: Aantal eenheden: Den Haag Op de genoemde locatie staan nu twee schoolgebouwen. Dit wordt een schoolgebouw met een gymzaal en een BSO. Bouwjaar: Nummer 1 is gebouwd in 1956 en nummer 14 in 1949 Kadastrale gegevens: Jacob de Graefflaan 1 kavelnummer 771 Jacob de Graefflaan 14 kavelnummer 7593 Jacob de Graefflaan 14 kavelnummer 7755 Jacob de Graefflaan 14 kavelnummer 7753 De kadastrale kaarten zijn in bijlage V opgenomen Afbeelding 1, Entree Jacob de Graefflaan 1 Alfbeelding 2, Zijgevel Jacob de Graefflaan 1 Afbeelding 3, Kopgevel Jacob de Graefflaan 14 Afbeelding 4, Achtergevel Jacob de Graefflaan 14 Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

7 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 7/19 3 Scenario 1, volledige nieuwbouw In dit hoofdstuk wordt het scenario volledige nieuwbouw geanalyseerd. Hierbij maken wij gebruik van de architectenvisie van Ector Hoogstad Architecten. In bijlage I is de aangeleverde architectenvisie opgenomen. We moeten hierbij wel opmerken dat het definitieve ontwerp wezenlijk kan afwijken van deze architectenvisie. 3.1 Functioneel onderzoek Dit scenario is beoordeeld aan de hand van het aangeleverde ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) voor de Annie M.G. Schmidtschool te den Haag. In dit pve wordt het normatief kader gegeven en is vervolgens het ruimteprogramma uitgewerkt. Daarnaast worden in dit pve de functionele eisen omschreven voor zowel het gebouw als de inrichting van het terrein Ruimteprogramma Het nieuwbouwontwerp sluit voor zowel het onderwijs, het gymlokaal en de buitenschoolse opvang (BSO) exact aan op de m 2 / bvo zoals deze omschreven zijn in het pve. Dit geldt ook voor het ruimteprogramma per soort ruimte. Het nieuwbouwmodel sluit hier naadloos op aan. De fietsenstalling wordt gesitueerd onder de gymzaal die op de eerste verdieping wordt gerealiseerd. Hiermee worden de kosten en het onderhoud voor een extra overkapping voor de fietsen uitgespaard. Daarnaast gaat er geen ruimte op het terrein verloren zodat kan worden voldaan aan de wens van een groot schoolplein. Een van de speerpunten uit het ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) en een eis van de MR is een zo groot mogelijk buitenterrein rond de school. Een belangrijk gegeven hierin is de footprint van het gebouw. In het onderstaande overzicht is de footprint van de nieuwbouw in vierkante meters weergegeven. Totale kavel 4.6 m 2 Onderwijs 1.2 m 2 BSO 32 m 2 Gymzaal inclusief fietsenstalling 612 m 2 medewerkers, buitenberging e.d. Totaal bebouwd oppervlak m 2 Vrije ruimte, buitenterrein m Functionaliteit De in het pve omschreven functionaliteiten zijn in het nieuwbouwontwerp verwerkt. Door gebruik te maken van veel glasvlakken ontstaat een schoolgebouw met veel licht. Door de kavelvorm en het ontwerp sluit de BSO met een gang aan op het onderwijsgedeelte. De in het pve omschreven samenhang wordt hierdoor maar deels ingevuld. Het is echter wel mogelijk om gebruik te maken van elkaars ruimten. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

8 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 8/19 Voor het onderwijsgebouw wordt een hoofdingang gemaakt en een aparte ingang voor de onderbouw conform het pve Terrein en beeldkwaliteit De norm voor het speelterrein is 6 m 2. Met de vrije ruimte van m 2 wordt dit ruim gehaald. Ook zijn er twee separate speelpleinen gesitueerd, één voor de onderbouw (groepen 1 en 2) en één voor de midden- en bovenbouw (groepen 3 t/m 8). Het speelterrein van de onderbouw grenst direct aan de lokalen. Conform het pve kunnen de kinderen uit groep 3 snel en eenvoudig naar het onderbouwterrein Uitbreidingsmogelijkheden De uitbreidingsmogelijkheden voor de onderwijsfuncties kunnen op twee manieren worden gerealiseerd. Ten eerste is het mogelijk om het gebouw uit te breiden op de plaats waar nu een terras is gesitueerd. Een andere mogelijkheid is om een verdieping op het gebouw te zetten. Bij de gymzaal / BSO is het mogelijk om ter plaatse van de moestuin, die nu in de ontwerpvisie op de verdieping is gesitueerd, een uitbreiding te realiseren. De moestuin kan naar het schoolplein worden verplaatst Wensen omwonenden In het nieuwbouwontwerp is rekening gehouden met de wensen van de omwonenden. Aan de Jacob de Graefflaan is een lagere gevel toegepast die oploopt richting de kerk waardoor belemmering van licht wordt beperkt. Het beperken van geluidsoverlast richting de bewoners is een van de speerpunten uit het nieuwbouwontwerp. De BSO vormt met zijn lessenaarsdak, met de lage zijde aan de straatkant, een geluidswal voor de omwonenden. 3.2 Regelgeving en technisch pve De Haagse Scholen Het betreft een geheel nieuw gebouw en daarom is het mogelijk om volledig te voldoen aan de eisen die gesteld worden in het Bouwbesluit 215 en de gestelde eisen in het functioneel technisch programma van eisen van de De Haagse Scholen. Voor het bepalen van de energie- en exploitatielasten van de installaties is het van belang om vast te stellen welke installaties er worden toegepast. Aan de hand van de technische eisen op het gebied van energie en luchtkwaliteit en het ontwerp van de nieuwbouw is bepaald welke installaties kunnen worden toegepast. Donker Inspecties heeft een advies uitgebracht voor de toe te passen installaties op basis van de eisen die gesteld worden in de programma s van eisen. Voor de concepten van de klimaatinstallaties is geen onderscheid gemaakt tussen renovatie en nieuwbouw. Het advies voor de installaties is daarom in bijlage VIII opgenomen. 3.3 Financiële analyse Bouwkosten Voor het scenario nieuwbouw wordt uitgegaan van het genormeerde bedrag van 3.5., exclusief btw. Dit zijn de volledige bouwkosten inclusief de installaties en de basis terreinbestrating met fietsenstalling op basis van een bouwrijp kavel. Bij de architectenselectie is dit een van de criteria geweest. Ector Hoogstad Architecten heeft een ontwerpvisie aangeleverd dat voldoet aan dit criterium. De bouwkosten per m 2 / bvo zijn 3.5., / 3.9 m 2 = 1.133, per m 2 / bvo. Beheer- en exploitatiekosten. In bijlage VI zijn de beheer- en exploitatiekosten van dit scenario uitgewerkt. De gemiddelde jaarlijkse kosten komen uit op 188., exclusief btw. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

9 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 9/ Analyse onderdeel tijd In bijlage IV zijn de planningen opgenomen voor de scenario s nieuwbouw en renovatie met uitbreiding. In deze planningen is ook rekening gehouden met de bestemmingsplanprocedure. Deze periode is echter sterk afhankelijk van eventuele bezwaren die de procedure kunnen vertragen. We zijn uitgegaan van het meest positieve scenario. 3.5 Bepalen voor-, nadelen en risico s Algemene risico s Prijsontwikkeling De prijsontwikkeling is afhankelijk van de marktsituatie ten tijde van de realisatie. Vanwege de onstabiele marktsituatie op dit moment, is het moeilijk in te schatten of er prijsstijgingen optreden tot de start van de bouw. Gezien het grote scala aan indicatoren is er zeker sprake van prijsstijgingen. Wij verwachten dat deze prijsontwikkeling niet lineair is, maar eerder exponentieel. Wij houden rekening met onder andere: CAO voor de bouw. Een dreigend tekort aan vakmensen. De economische situatie van de afgelopen jaren. De op dit moment aantrekkende (woning)bouwmarkt die zeker ook van invloed is op utiliteitsprojecten. De ontwikkelingen van grondstoffen. Olieprijzen zijn laag met als gevolg dat prijzen van staal, bitumen en glas ook laag zijn. Daarentegen kampt China met een overproductie met mogelijk gevolgen voor het dumpen van materialen. Welke consequenties heeft dat voor de prijsontwikkeling tot en met 22? Dit bedraagt 1% in 217, 3% in 218, 6% in 219 en 9% in 22, allemaal gerelateerd aan prijspeil 1 januari Duurzaamheid Energie Een nieuwbouwontwerp biedt de mogelijkheid om slim om te gaan met de geveloriëntatie ten opzichte van de zon. Bij nieuwbouw is het mogelijk om een WKO-installatie toe te passen omdat het verwarmingssysteem op basis van een lage temperatuur kan worden gestookt. Voor het aanleggen van dit soort installaties is het wel van belang dat de financiële haalbaarheid afhankelijk is van subsidies of een extra investering door de opdrachtgever. De gevelvlakken kunnen zo ingericht worden dat de PV-panelen optimaal worden benut. Ook voor PV-panelen geldt een extra investering ten opzichte van de budgetten. Warmteterugwinning uit gebruikersinstallaties kan efficiënt worden toegepast. Milieu Bij nieuwbouw kunnen herbruikbare of vernieuwbare materialen worden gebruikt. Gezondheid Men kan optimaal gebruikmaken van daglicht in het gebouw. Gebruikskwaliteit De gebruikskwaliteit wordt voor een groot deel bepaald door de regelbaarheid per ruimte en de eenvoud van de systemen. Daarnaast is een hoge technische kwaliteit en een schoonmaakbewust ontwerp van belang. Al deze punten kunnen in de nieuwbouw worden geïntegreerd. Toekomstwaarde Het onderwijs is onderhevig aan veranderingen. Het is daarom van groot belang dat de gebouwstructuur flexibel is. Een nieuwbouwontwerp geeft alle ruimte om deze flexibiliteit te realiseren. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

10 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 1/19 4 Scenario 2, renovatie met uitbreiding In dit hoofdstuk wordt het scenario renovatie met uitbreiding geanalyseerd. De architect John Bieze heeft onderzocht hoe het huidige gebouw aan de Jacob de Graefflaan 1 gerenoveerd en uitgebreid kan worden. Hij heeft hierbij gebruikgemaakt van de beschikbare tekeningen en het aangeleverde ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) voor de Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag. Het onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand is als bijlage II in dit rapport opgenomen. Bij dit scenario worden de onderwijsfuncties gesitueerd in het te renoveren gebouw en de uitbreiding op het huidige schoolplein dat gelegen is aan de wegzijde (Jacob de Greafflaan 1). De BSO en de gymzaal worden gesitueerd in het nieuwbouwdeel dat geplaatst wordt op het terrein van de huidige locatie Jacob de Graefflaan 14. Voor de BSO en de gymzaal zijn twee modellen uitgewerkt. Bij het eerste model wordt de BSO gekoppeld aan het schoolgebouw en wordt de gymzaal aan de Stadhouderslaan gesitueerd. Afbeelding 5, Onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand model 1 Bij model 2 worden de BSO en de Gymzaal als één blok aan de Stadhoudeslaan gesitueerd. Bij dit model wordt een groot vierkant plein gerealiseerd. Voor de geluidswering dient wel een natuurlijke afscheiding te worden geplaatst om het geluid van het schoolplein te dempen. Afbeelding 6, Onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand model 2 Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

11 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 11/19 Het eerste model sluit beter aan bij het pve en zal daarom als basis worden gebruikt in dit onderzoek. Onder de financiële paragraaf wordt model 2 omschreven en worden de eventuele kostenconsequenties benoemd. 4.1 Technisch onderzoek bestaande gebouw Om vast te stellen wat de bouwkundige kwaliteit is van het casco van het te renoveren gebouw is een bouwkundige inspectie uitgevoerd. In bijlage III is de rapportage van deze bouwkundige inspectie opgenomen. Over het algemeen kan worden opgemerkt dat het casco constructief geen gebreken vertoont. De volgende gebreken zijn van belang met betrekking tot de renovatie van het bestaande gebouw: Buitenwandopeningen De houten kozijnen zijn voorzien van enkele beglazing. Er zijn geen gebreken aangetroffen aan de houten kozijnen, behalve de staat van het schilderwerk is matig en vertoont verouderingsverschijnselen. Een van de houten kozijnen is voorzien van stalen ramen. Deze ramen vertonen wel gebreken en dienen te worden vernieuwd. Kapconstructie De kapconstructie en het dakbeschot zijn op enkele plaatsen door vocht aangetast. De stabiliteit kan niet meer voor de geplande exploitatietermijn worden gegarandeerd. Hier dienen herstelwerkzaamheden te worden uitgevoerd. Platte daken De dakbedekking van de platte daken vertoont diverse gebreken. Aangezien er isolatie tijdens de renovatie wordt toegepast, wordt dit bouwdeel vernieuwd en worden de gebreken hiermee verholpen. Installaties De installaties zoals de luchtbehandeling, de elektrische installaties, de riolering- en sanitaireinstallatie, de waterinstallatie, de verlichting, de gasinstallatie en de verwarmingsinstallatie zijn sterk verouderd. Deze onderdelen worden bij de renovatie geheel vernieuwd. Tijdens de inspectie was de kelder droog en waren er geen vochtsporen zichtbaar. In de weken na de inspectie zijn er enkele hevige buien geweest die ervoor hebben gezorgd dat er water in de kelder is komen te staan. Aangezien de kelder ook deel uitmaakt van het renovatieplan zijn er herstelmaatregelen aan de kelder noodzakelijk om deze waterdicht te krijgen. 4.2 Functioneel onderzoek Dit scenario is beoordeeld aan de hand van het aangeleverde ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) voor de Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag. In dit pve wordt het normatief kader gegeven en is vervolgens het ruimteprogramma uitgewerkt. Daarnaast worden in dit pve de functionele eisen omschreven voor zowel het gebouw als de inrichting van het terrein Ruimteprogramma De totale m 2 / bvo voor het onderwijs in dit scenario overschrijdt het aantal m 2 zoals opgenomen in het pve met ongeveer 5%. In het pve is 3,9 m 2 / bvo opgenomen. De renovatie met uitbreidingen komt uit op m 2 / bvo. Dit wordt veroorzaakt door het aantal trappenhuizen dat nodig is om alle ruimten goed te kunnen bereiken. Om te kunnen voldoen aan de eisen conform het Bouwbesluit met betrekking tot de hoogte is het noodzakelijk om de vloeren op verschillende niveaus aan te leggen. Hierdoor zijn er extra trappenhuizen noodzakelijk. Binnen de renovatie met een uitbreiding komt de onderbouw op de begane grond en kunnen de ruimten aaneengesloten worden uitgevoerd. Voor zowel de middenbouw als de bovenbouw geldt dat deze groepen op meerdere verdiepingen worden gesitueerd. De BSO en de gymzaal worden geheel nieuw opgetrokken en voldoen exact aan de ruimte-eisen. Versie 2, 25 juli 216 De acht huidige groepsruimten worden in dit scenario gehandhaafd. De huidige groepsruimten voldoen aan de norm van 56 m 2 per ruimte. Door het plaatsen van voorzetwanden wordt deze oppervlakte ongeveer 1,4 2,3 m 2 kleiner. De nieuw te realiseren groepsruimten voldoen aan de gestelde eisen in het ruimteprogramma. alphaplan

12 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 12/19 In het te renoveren gebouw zijn enkele ruimten aanwezig die qua ligging niet voor het onderwijs kunnen worden gebruikt. Het gaat hierbij om onder andere de kelder en de tweede verdieping. Deze ruimten worden gebruikt om de staf- en nevenfuncties in te realiseren. De kelder kan niet als verblijfsruimte worden gebruikt, maar alleen als berging/magazijn. Hierdoor zijn het aantal m 2 voor de staf- en nevenfuncties hoger dan genoemd in de ruimtestaat. De fietsenstalling wordt gesitueerd onder de gymzaal die op de eerste verdieping wordt gerealiseerd. Hiermee worden de kosten en het onderhoud voor een extra overkapping voor de fietsen uitgespaard. Uiteraard hebben wij wel te maken met extra bouwkosten om het gebouw hoger te plaatsen. De besparing zit vooral in het onderhoud omdat je minder dakoppervlak hebt als de fietsenstalling onder de gymzaal wordt geplaatst. Daarnaast gaat er geen ruimte op het terrein verloren zodat kan worden voldaan aan de wens van een groot schoolplein. Een van de speerpunten uit het ruimtelijke functioneel programma van eisen (pve) en een eis van de MR is een zo groot mogelijk buitenterrein rond de school. Een belangrijk gegeven hierin is de footprint van het gebouw. In het onderstaande overzicht is de footprint van de nieuwbouw in vierkante meters weergegeven. Totale kavel 4.6 m 2 Onderwijs 1.18 m 2 BSO 32 m 2 Gymzaal inclusief fietsenstalling 582 m 2 medewerkers, buitenberging e.d. Totaal bebouwd oppervlak 2.82 m 2 Vrije ruimte m Functionaliteit De in het pve omschreven functionaliteiten voor de renovatie met uitbreiding zijn in het ontwerp verwerkt. Voor de ruimten die op de begane grond in de huidige gymzaal worden gesitueerd, kan voldoende licht worden gecreëerd, maar dit is wel minimaal. De overige lokalen en ruimten kunnen door de huidige ramen en de nieuw te creëren ramen van voldoende licht worden voorzien. Daarnaast zal het atrium voor veel licht en het ruimtelijke effect zorgen. Volgens de architectenvisie van Ector Hoogstad Architecten sluit de BSO aan op het onderwijsgedeelte en wordt de gymzaal gesitueerd aan de Stadhouderslaan. Door middel van een gang wordt het onderwijsgedeelte aan de BSO gekoppeld. De in het pve omschreven samenhang wordt hierdoor ingevuld. Voor het onderwijsgebouw wordt een hoofdingang gemaakt en een aparte ingang voor de onderbouw (volgens het pve). De toegang tot het plein is in dit ontwerp gesitueerd aan de Stadhouderslaan. De hoofdingang van het onderwijsgebouw is gelegen aan de pleinzijde Terrein en beeldkwaliteit De norm voor het speelterrein is 6 m 2. Met de vrije ruimte van m 2 wordt dit ruim gehaald. Ook zijn er twee separate speelpleinen gesitueerd, één voor de onderbouw (groepen 1 en 2) en één voor de midden- en bovenbouw (groepen 3 t/m 8). Beide speelterreinen staan met elkaar in verbinding. Het speelterrein van de onderbouw grenst direct aan het speelterrein van de midden- en bovenbouw waardoor de kinderen van groep 3 eenvoudig toegang hebben tot het plein van de onderbouw Uitbreidingsmogelijkheden De vorm en uitstraling van het onderwijsgebouw in dit scenario biedt geen mogelijkheden om de uitbreiding te zoeken in de hoogte. De uitbreiding van deze functie kan worden gezocht in een aanbouw aan de noordwestzijde van het onderwijsgebouw als verdieping op de BSO. Bij de gymzaal / BSO is het mogelijk om op de verdieping een uitbreiding te realiseren. Voor beide mogelijke uitbreidingen geldt dat de hoogte van het gebouw aan de Jacob de Graeflaan toeneemt. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

13 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 13/ Regelgeving en technisch pve De Haagse Scholen Het betreft een renovatiedeel en een uitbreiding hierop. Daarnaast komt er een BSO met een gymzaal. In het laatste geval betreft het een geheel nieuw gebouw. Voor dit deel is het mogelijk om volledig te voldoen aan de eisen die gesteld worden in het Bouwbesluit en de gestelde eisen in het algemeen en functioneel technisch programma van eisen van de De Haagse Scholen. Dit geldt ook voor de uitbreiding op het te renoveren deel. Voor het renovatiedeel met uitbreiding ligt dit anders. Omdat de gehele inbouw wordt vernieuwd, voldoet de afwerking aan de binnenzijde aan de gestelde eisen. Om te voldoen aan het algemeen technische programma van eisen dienen de volgende werkzaamheden te worden uitgevoerd: Het betreffen spouwmuren met een spouw van 7 cm. Om te voldoen aan de isolatie-eis dient aan de binnenzijde een voorzetwand te worden geplaatst. Om de daken te laten voldoen aan de gestelde isolatie-eis, is een isolatiepakket van ongeveer 2 cm nodig. Om het huidige aanzicht van het gebouw te behouden, moet de kapconstructie worden aangepast. Door de beperkte hoogte op een aantal plaatsen in het gebouw, worden de kanalen deels buiten het gebouw geplaatst. Dit zal op het platte dak van de uitbreiding worden gerealiseerd. Op de volgende punten wijkt dit scenario af van het pve: De verwarmings- en luchtbehandelingsinstallaties worden gesitueerd onder de kap boven de huidige lokalen in het te renoveren gebouw. Omdat de hoogte in het gebouw beperkt is, worden de luchtkanalen over het platte dak van de uitbreiding aangebracht. Bij het onderhoud aan de installaties op het dak dient altijd gebruik te worden gemaakt van de aanwezige valbeveiliging. Het is niet mogelijk om op het dak een veilige zone te creëren. Het dak is hiervoor te smal. Voor het schoonmaken van het atriumdak moeten speciale voorzieningen worden getroffen om deze werkzaamheden veilig uit te voeren. De eis voor de vrije hoogte tussen de afgewerkte vloer en een afgewerkt (verlaagd) plafond moet zo hoog mogelijk zijn (minimaal 2.8 mm). Bij de uitbreiding bedraagt de verdiepingshoogte 3.25 mm. Met een constructiehoogte van 3 mm en een verlaagd plafond van 3 mm bedraagt de vrije hoogte 2.65 mm. Hiermee wordt niet voldaan aan de gestelde eis. In het huidige gymlokaal wordt een verdiepingsvloer aangebracht door middel van een nieuwe insteekvloer. Op de verdieping kan ruimte worden gecreëerd onder de kap waardoor de vrije hoogte over een groot deel van de ruimten wel wordt gehaald. Op de begane grond is een vrije hoogte van 2.6 mm aanwezig, conform het Bouwbesluit. Voor het bepalen van de energie- en exploitatielasten van de installaties is het van belang om vast te stellen welke installaties er worden toegepast. Aan de hand van de technische eisen op het gebied van energie en luchtkwaliteit en het ontwerp van de nieuwbouw is bepaald welke installaties er kunnen worden toegepast. Donker Inspecties heeft een advies uitgebracht voor de toe te passen installaties op basis van de eisen die gesteld worden in de programma s van eisen. Voor de concepten van de klimaatinstallaties is geen onderscheid gemaakt tussen renovatie en nieuwbouw. Het advies voor de installaties is daarom opgenomen in bijlage VII. 4.4 Financiële analyse Aan de hand van het door de architect John Bieze uitgewerkte onderzoeksmodel voor de uitbreiding op het bestaande gebouw is een begroting opgesteld. In deze begroting is uitgegaan van model 1. Daarnaast is model 2 geanalyseerd. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

14 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 14/ De bouwkosten In deze paragraaf zijn de kosten van de ingrepen weergegeven. De begroting is te vinden in bijlage VII. Tabel 1: Samenvatting van de kosten Kostensoort Renovatie: verbouwdeel Renovatie: nieuwbouw deel Totaal Bouwkosten exclusief btw , , , m 2 / bvo Bouwkosten per m 2 / bvo exclusief btw 98, 1.445, 1.26, Legenda tabel 1 Onder bouwkosten wordt verstaan de directe bouwkosten inclusief schoonsloop en terrein vermeerderd met de bouwplaatskosten en aannemersopslagen Uitgangspunten voor de bouwkostenbegroting Bij het begroten zijn de volgende aannamen gedaan / uitgangspunten gehanteerd: De begroting is opgesteld volgens NEN 2699, niveau 3 elementenniveau volgens NLsfb. Prijspeil juni 216. Percentage onvoorzien is 1% Risicoanalyse van bouwkosten Op basis van onderstaande overwegingen moet rekening worden gehouden met een onnauwkeurigheid van de bouwkostenbegroting Er is uitgegaan van structuurschetsen. Er zijn geen offertes aangevraagd voor bepaalde onderdelen. De hoeveelheden zijn bepaald aan de hand van de structuurschetsen Bouwkostenbudget Het bouwkostenbudget is vastgesteld op 3.5., exclusief btw. Er is dus een verschil van 47.5 exclusief btw. De bouwkosten per m 2 / bvo voor het te renoveren deel liggen onder de m 2 - prijs van het budget. De bouwkosten per m 2 / bvo voor het nieuwbouwdeel liggen aanmerkelijk hoger dan de m 2 -prijs van het budget. Uit de analyse van de begroting kunnen wij dit als volgt verklaren: Fundering: Bemaling in verband met verdiept gedeelte. De constructie in het verdiepte gedeelte. Skelet: De gymzaal op een verhoging wat een extra constructieve voorziening met zich meebrengt. Daken: Het atrium is een verhogende kostenfactor. Daken: Het buitenplafond onder de gymzaal is een extra kostenpost. Gevel: Relatief veel gevel in verband met atrium. Gevel: De gevel van de nieuwbouw naast de gymzaal is niet gecombineerd met de gevel van de gymzaal omdat de gymzaal hoger is gesitueerd. Trappen: De grote trap in het atrium is een grote kostenpost. De architect John Bieze heeft ook nog een tweede model uitgewerkt waarbij de gymzaal en de BSO los van het schoolgebouw worden geplaatst. Berekeningen hebben uitgewezen dat dit geen noemenswaardige kostenbesparingen met zich mee brengt ten opzichte van model 1. Omdat model 2 niet aansluit op het pve is dit model niet verder uitgewerkt. Beheer- en exploitatiekosten De beheer- en exploitatiekosten zijn in bijlage VI uitgewerkt. De gemiddelde jaarlijkse kosten komen uit op 2.5, exclusief btw. 4.5 Analyse onderdeel tijd In bijlage IV zijn de planningen opgenomen voor de scenario s nieuwbouw en renovatie met uitbreiding. In deze planningen is ook rekening gehouden met de bestemmingsplanprocedure. Deze periode is echter sterk afhankelijk van eventuele bezwaren die de procedure kunnen vertragen. We zijn uitgegaan van het meest positieve scenario. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

15 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 15/19 Voor de nieuwbouw is al een architect geselecteerd, voor het scenario renovatie met uitbreiding nog niet. Er zal dus een nieuw contract afgesloten moeten worden met de architect voor dit scenario. Hiervoor is vier weken in de planning opgenomen. De termijn is echter sterk afhankelijk van het aanbestedingsbeleid bij de gemeente. Dit is nog niet nader onderzocht. 4.6 Bepalen voor-, nadelen en risico s Algemene risico s Net als bij het nieuwbouwscenario hebben we hier te maken met mogelijke prijsstijgingen. De details hierover zijn in paragraaf uitgewerkt Duurzaamheid Energie Behoudens een aantal koudebruggen is het mogelijk om het te renoveren gebouw en de nieuwbouw te laten voldoen aan de huidige eisen. Het gebouw kan dus worden verwarmd met een laagtemperatuursysteem. Het dakvlak aan de zuidwestzijde en het dak van de gymzaal kunnen benut worden voor het plaatsen van PV-panelen. Voor PV-panelen geldt een extra investering ten opzichte van de budgetten. Deze extra budgetten kunnen worden gerealiseerd door subsidies of een extra investering door het schoolbestuur. Warmteterugwinning uit gebruikersinstallaties kan worden toegepast. Milieu Omdat een deel van het gebouw blijft staan, komt er minder afval vrij en hoeven er minder materialen te worden toegepast. Bij nieuwbouw kunnen herbruikbare of vernieuwbare materialen worden gebruikt. Gezondheid Bij dit scenario voldoet de hoeveelheid daglicht aan de eisen uit het Bouwbesluit. Bij een aantal te realiseren lokalen is de hoeveelheid daglicht echter beperkt. Dit komt vooral voor op de begane grond ter plaatse van het verdiepte gedeelte en de voormalige gymzaal. Gebruikskwaliteit De gebruikskwaliteit wordt voor een groot deel bepaald door de regelbaarheid per ruimte en de eenvoud van de systemen. Daarnaast is een hoge technische kwaliteit en een schoonmaakbewust ontwerp van belang. Omdat er verschillende vloerniveaus zijn, zal het schoonmaken extra tijd vergen. Toekomstwaarde Het onderwijs is onderhevig aan veranderingen. Het is daarom van groot belang dat de gebouwstructuur flexibel is. De flexibiliteit van het gebouw in dit scenario is beperkt. De huidige klassenstructuur blijft gehandhaafd. Omdat dit dragende wanden zijn, is de flexibiliteit beperkt. Omdat de hoogte in het nieuwbouwdeel beperkt is, kunnen de installaties niet makkelijk worden verplaatst. Dit zorgt ook voor een beperkte flexibiliteit. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

16 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 16/19 5 Onderzoeksvragen In de voorgaande hoofdstukken zijn de beide scenario s uitgewerkt. Aan de hand van de hiervoor omschreven uitwerking worden in dit hoofdstuk de door de opdrachtgever gestelde onderzoeksvragen beantwoord. De onderzoeksvragen zijn letterlijk opgenomen uit de offerteaanvraag. 5.1 Beantwoording onderzoeksvragen 1. Kan het ruimtelijk functioneel programma van eisen zoals nu geformuleerd ook worden bereikt met renovatie en uitbreiding? Het ruimtelijk functioneel pve kan niet worden gerealiseerd binnen de renovatie met uitbreiding. Op de volgende onderdelen wijkt de renovatie met uitbreiding af van het pve: Door het plaatsen van de voorzetwanden voldoen zes lokalen, die in het bestaande gebouw zijn gesitueerd, met 54 m 2 net niet aan de eis van 56 m 2 per lokaal. De tweede speelruimte in een multifunctionele hal bestaat niet uit een aaneengesloten ruimte. Deze speelruimte is verdeeld over de entreehal en het atrium. Qua vierkante meters voldoet dit wel. De vierkante meters voor de staf- en bergruimte komen door het gebruik van de huidige kelder hoger uit dan is gesteld in het pve. In het gebruik zal dit als voordeel gezien worden. Wel moet rekening worden gehouden met hogere energie- en onderhoudslasten voor de extra vierkante meters. 2. Wat zijn de gevolgen voor de footprint van de totale bebouwing voor beide scenario s? De footprint van beide scenario s is nagenoeg gelijk. Bij de renovatie is de footprint van de bebouwing iets kleiner. Het buitenterrein bij de renovatie is 2% (5 m 2 ) groter dan het scenario nieuwbouw. Bij de renovatie met uitbreidingen worden meer vierkante meters vloer gerealiseerd op de verdiepingen waardoor de footprint van het gebouw kleiner wordt dan het nieuwbouw scenario. 3. Biedt renovatie met uitbreiding dezelfde condities / garanties op het gebied van de exploitatie als nieuwbouw (energie en onderhoudslasten)? Nee, want bij het scenario renovatie met uitbreidingen zijn meer vierkante meters nodig, omdat er een extra trappenhuis nodig is en omdat de ruimten niet efficiënt kunnen worden ingedeeld. Dit brengt hogere exploitatiekosten met zich mee. Daarnaast zal het schoonmaakwerk iets duurder zijn voor dit scenario ten opzichte van het scenario nieuwbouw omdat er meer hoogteverschillen zijn. 4. Kan een renovatie met uitbreiding dezelfde prestaties leveren en de kwaliteit leveren die met nieuwbouw (Bouwbesluit 215 en technische PVE DHS) worden verkregen op het gebied van: Op het gebied van isolatie-warmte kan de renovatie met uitbreidingen niet dezelfde prestaties leveren als het scenario nieuwbouw. Op het gebied van de overige onderdelen wel. Zie de bovenstaande toelichting. Isolatie - geluid Met renovatie en uitbreiding kunnen dezelfde prestaties worden geleverd op het gebied van geluidsisolatie als bij nieuwbouw. Met de huidige opbouw van de vloeren van beton en de gemetselde wanden wordt dit zeker gehaald. Omdat de installaties onder de kap boven de lokalen komen, is het wel van belang dat er een goede afscheiding komt tussen de installatieruimte en de lokalen. Dit is echter goed te realiseren. Isolatie - warmte De isolatie van de gevels kan met voorzetwanden worden gerealiseerd, het toepassen van isolerende beglazing in de kozijnen en de nieuw te plaatsen ramen en deuren. De vloerisolatie kan worden toegepast door in de kruipruimte isolatie aan te brengen. Voor het aanbrengen van de dakisolatie moeten de gordingen, van het gehele huidige dak, 2 mm worden verlaagd om het benodigde dakpakket toe te kunnen passen. Met deze ingreep is het wel mogelijk om aan de isolatie-eis te voldoen. Met het plaatsen van voorzetwanden ontstaat er een koudebrug bij de vloeren. De kans is aanwezig dat dit resulteert in condensatieklachten. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

17 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 17/19 Ventilatie Het is mogelijk om in beide scenario s een luchtbehandelingsinstallatie toe te passen die voldoet aan de gestelde eisen. Thermische comfort en energiebesparing Het is mogelijk om met beide scenario s te voldoen aan de eisen op het gebied van thermisch comfort en energiebesparing. Akoestiek De akoestiek wordt voornamelijk bepaald door de toegepaste afwerkingsmaterialen. Aangezien de gehele afwerking binnen wordt vernieuwd, kan aan de gestelde eisen worden voldaan. Licht en visueel comfort De gehele verlichtingsinstallatie wordt vernieuwd. Daarnaast wordt er nieuwe zonwering toegepast waardoor ook het visuele comfort aan de gestelde eisen voldoet. 5. Wat zijn de eventuele afwijkingen van de hierboven genoemde prestaties met het scenario renovatie met uitbreiding ten opzichte van volledige nieuwbouw? Behoudens het risico op koudebruggen leveren beide scenario s dezelfde prestaties op het gebied van geluid, warmte, isolatie en ventilatie, thermische comfort en energiebesparing, akoestiek, licht en visueel comfort. 6. Kan het scenario renovatie met uitbreiding binnen hetzelfde normatieve nieuwbouwbudget worden gerealiseerd? Nee, de bouwkosten voor de renovatie met de uitbreiding komen uit op ,. Dit is ruim 13% hoger dan het normatieve nieuwbouwbudget. 7. Kan met de investering van het normatieve nieuwbouwbedrag ook bij het renovatiedeel een exploitatietermijn van 4 jaar worden gehaald? Indien dit niet het geval is, wat zou dan de exploitatietermijn zijn voor dit budget? Ja, de basiskwaliteit van het renovatiedeel vertoont nagenoeg geen gebreken. Voor dit deel is een exploitatietermijn van 4 jaar zonder meer mogelijk. 8. Welke voordelen en nadelen biedt renovatie met uitbreiding ten opzichte van totale nieuwbouw? Er zijn geen voordelen te noemen. Een nadeel van de renovatie met uitbreiding ten opzichte van de nieuwbouw is het aantal hoogteverschillen. Om de uitbreiding logisch aan te laten sluiten op het bestaande gebouw ontstaan er per verdieping verschillende hoogtes. Dit resulteert in meer trappenhuizen en extra liften ten opzichte van de nieuwbouw. Daarnaast zal het schoonmaakwerk voor het scenario renovatie met uitbreiding iets hoger uitkomen dan het scenario nieuwbouw. Dit wordt veroorzaakt door de hoogteverschillen en de extra vierkante meters ten opzichte van het scenario nieuwbouw. De hiervoor genoemde punten resulteren ook in een hogere exploitatielast van ruim 6% ten opzichte van de exploitatielasten van de nieuwbouw. 9. Welke risico s zijn er meer / minder bij renovatie met uitbreiding ten opzichte van totale nieuwbouw? Om te kunnen voldoen aan de eisen met betrekking tot de isolatie van de gebouwschil moeten er in het bestaande gebouw voorzetwanden aan de binnenzijde worden geplaatst. Een nadeel hiervan is dat er koudebruggen ontstaan ter plaatse van de vloeren. Het risico hiervan is dat tijdens de exploitatie vochtproblemen kunnen ontstaan. Het huidige gebouw vertoont nagenoeg geen constructieve gebreken. De kans bestaat dat door het realiseren van de uitbreiding onvoorziene situaties optreden die een negatieve invloed hebben op de bestaande funderingsconstructie. De aannemer zal geen garanties verstrekken op de huidige funderingsconstructie. Bij de renovatie van een bestaand gebouw zijn de risico s van onvoorziene omstandigheden groter dan bij nieuwbouw. Enkele voorbeelden hiervan zijn: asbest in de constructie die bij het strippen van het bestaande gebouw naar voren komen en aantasting van houtenconstructiedelen die nu niet zichtbaar zijn. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

18 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 18/19 Bij het scenario renovatie met uitbreiding wordt gebruikgemaakt van een bestaand deel van een gebouw. De kans is aanwezig dat bij nader onderzoek zaken naar boven komen die nadelige financiële consequenties hebben op de plannen. 1. Hoe aannemelijk is het dat er bij het scenario renovatie met uitbreiding ook gefaseerd kan worden gebouwd? Net als bij de nieuwbouw is het mogelijk om gefaseerd te bouwen. Deze vraag heeft betrekking op het gefaseerd bouwen van lokalen. Deze vraag is door de tijd achterhaald, omdat alle lokalen bij de oplevering nodig zijn. 11. Zijn de mogelijkheden ten aanzien van de aanpasbaarheid voor toekomstige ontwikkelingen in beide scenario s gelijk? Nee, het scenario renovatie met uitbreiding is minder flexibel dan de nieuwbouw. Daarnaast hebben de uitbreidingsmogelijkheden van het scenario renovatie met uitbreidingen een grotere visuele impact vanaf de Jacob de Graefflaan ten opzichte van de mogelijke uitbreidingen in het scenario nieuwbouw. 12. Is er bij één van de scenario s een duidelijke tijdwinst te behalen in de uitvoeringstermijn, c.q. een kortere tijdelijke huisvestingsperiode nodig? Over het gehele bouwproces gezien zitten er tussen beide scenario s geen noemenswaardige afwijkingen in de tijd. Wel moeten wij vermelden dat als er gekozen wordt voor het scenario renovatie met uitbreiding, er overleg met de geselecteerde architect moet worden gevoerd over de invulling hiervan. Dit neemt een aantal weken in beslag. Het risico bestaat dat je er met de deze architect niet uitkomt. Dit kan consequenties hebben voor de planning. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

19 / Onderzoek nieuwbouw of renovatie Annie M.G. Schmidtschool te Den Haag Blad: 19/19 6 Conclusies 6.1 Conclusies Het onderzoek heeft uitgewezen dat het mogelijk is om met de renovatie met uitbreidingen de benodigde ruimten, die in het programma van eisen worden genoemd, te realiseren. Voor het scenario nieuwbouw is het mogelijk om aan de wensen en eisen te voldoen. Voor het scenario renovatie met uibreidingen is niet mogelijk om aan alle wensen en eisen te voldoen. Dit scenario wijkt op de volgende punten af van de eisen en wensen zoals omschreven in het pve: De bouwkosten zijn hoger dan het beschikbare budget. De vrije hoogte voldoet niet in alle ruimten. De twee aaneengesloten speellokalen kunnen in dit scenario niet worden gerealiseerd. We krijgen in dit scenario te maken met extra vierkantemeters die de exploitatiekosten verhogen. Er komen meer hoogteverschillen voor waardoor een extra trappenhuis nodig is. Daarnaast verhoogt dit de schoonmaakkosten. Er kunnen koudebruggen in de constructie ontstaan. De kans is aanwezig dat schimmels zich gaan ontwikkelen. Dit brengt gezondheidsrisico s met zich mee voor de gebruikers van het gebouw. We kunnen dus concluderen dat met het scenario renovatie met uitbreidingen niet kan worden voldaan aan het programma van eisen. Versie 2, 25 juli 216 alphaplan

20 Bijlage I Het ontwerp van Ector Hoogstad Architecten

21

22

23 Bijlage II Onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand

24 MODEL 2: uitbreiding hoofdgebouw (HG) + apart gebouw (AG) (BSO + gym) bebouwd oppervlak uitbr. HG: ca. 44 m2 bvo bebouwd oppervlak AG : ca. 9 m2 totaal resterend (speel)terrein: ca m2 centraal schoolplein + sec. plein OB achter HG / optioneel: gebouwde stalling onder gymzaal / optioneel: natuurlijke afscheiding schoolplein langs de Graefflaan tegen eerste (geluids)overlast MODEL 1: uitbreiding hoofdgebouw (HG) + EH bebouwd oppervlak uitbr. HG: ca. 44 m2 bvo bebouwd oppervlak uitbr. EH: ca. 115 m2 totaal resterend (speel)terrein: ca. 24 m2 opmerking: afstemming in ontwerpuitgangspunten nodig tussen uitbreiding HG en EH BESTAAND: te handhaven hoofdgebouw bebouwd oppervlak: ca. 75 m2 bvo totaal 2 percelen: ca. 465 m2 (= ) onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag schaal 1:1 / A3 werknr.: versie 1-7 juni 216

25 MF-hal 112 m2 (incl. entrees + trappenhuizen) OB (+ speelhal) 764 m2 MB 611 m2 BB 611 m2 BESTAAND: dakplattegrond 1e verdieping begane grond BSO 32 m2 (in nieuwbouw EH / AG) gym 454 m2 (in nieuwbouw EH / AG) staf m2 (vide) (atrium) (atrium) Opgave vanuit pve: m2 bvo per functiegroep (niet op schaal) NIEUW: dakplattegrond 1e verdieping begane grond totalen per functiegroep in bvo s: 285 m2 727 m2 591 m2 671 m2 25 m2 (incl. kelder) herschikking mogelijk onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag schaal 1:5 / A3 werknr.: versie 1-7 juni 216

26 MF (entrees / trappenhuizen) OB MB bestaande begane grondvloer / Peil = BB BSO (in nieuwbouw EH / AG) gym staf + (in nieuwbouw EH / AG) BEGANE GROND speelzaal in uitbreiding grenzend aan atrium met tribune (niveauverschil bestaand - nieuw) nieuwe hoofdentree aan nieuw hoofdplein / opengewerkte entreehal met nieuwe trap voormalige gymzaal wordt heringedeeld / daglicht vanaf kopgevel en vanaf nieuw hoofdplein / Peil = begane grondvloer uitbreiding op 1 m- P / verdiepingshoogte uitbreiding 325+ secundaire entree met open trappenhuis / bestaande pleingevel wordt zichtbare binnengevel (geldt ook voor de andere gevel) onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag zonder schaal werknr.: versie 1-7 juni 216

27 MF (entrees / trappenhuizen) OB MB bestaande verdiepingsvloer op 385+P BB BSO (in nieuwbouw) gym staf + (in nieuwbouw) 1E VERDIEPING nieuwe verhoogde hoofdentree met vide / bestaande verdiepingsvloer op 29+P (zie ook principe doorsnede) verdiepingsvloer uitbreiding op 225+P / verdiepingshoogte uitbreiding 325+ nieuwe insteekverdieping in voormalige gymzaal op ca. 3+P / i.v.m. benodigde vrije hoogte spanten kapconstructie in het zicht onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag zonder schaal werknr.: versie 1-7 juni 216

28 MF (entrees / trappenhuizen) OB bestaande 2e verdiepingsvloer op 57+P MB BB BSO (in nieuwbouw) gym staf + (in nieuwbouw) 2E VERDIEPING 2e verdiepingsvloer uitbreiding op 55+P / verdiepingshoogte uitbreiding 325+ / gang onder schuine kap / lokalen langs atriumgevel onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag zonder schaal werknr.: versie 1-7 juni 216

29 open gevel met veel glas boven atriumzijde t.b.v. achterliggende lokalen gevels + kapvorm uitbreiding afgestemd op bestaand / transparante aansluitingen (zicht vanaf de straat) (2e verd.vloer / dak) nieuwe keldertrap formeren naast tribune en langs bestaande lokalen -gevel atriumglaskap binnenplaats met huidige entree + tribune (entreeluifel best.) (1e verd.vloer) opengewerkte doorsnede over atrium en entreehal nieuwe opengewerkte hoofdentree in zijgevel / bereikbaar vanaf hoofdplein (zicht vanaf de straat) onderzoeksmodel uitbreiding op bestaand AMG Schmidtschool te Den Haag zonder schaal werknr.: versie 1-7 juni 216

30 Bijlage III Rapportage bouwkundige inspectie

31 Elementenoverzicht Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Toelichting: Element: Locatie: Hoeveelheid/eenheid: : Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. De plaats waar het element zich bevindt. Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. Deze geeft de conditie van de bouwkundige staat weer en is als volgt opgebouwd: 1 = Uitstekende conditie 2 = Goed 3 = Redelijk 4 = Matig 5 = Slecht 6 = Zeer slecht 8 = Nader onderzoek nodig 9 = Niet te inspecteren

32 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Code Element Locatie Hvh Ehd 16 Funderingsconstructies 161 Kruipruimte Onderbouw 1, pst 1 21 Buitenwanden 211 Gevelconstructie metselwerk Gevel 1, m Loodslabben opgaand werk Gevel 1, m Dakconstructie beton Gevel 1, m Kelder beton Onderbouw 1, pst 1 23 Vloeren 232 Vloer/plafond constructie beton Interieur 1, m Trappen en hellingen 241 Buitentrap staal (vluchttrap) Algemeen 1, st Binnentrappen beton Algemeen 1, st 1 27 Daken 2716 Gootconstructie goot zink + beugels staal Dak 1, m Dakbeschot hout Dak 1, m Spanten hout Dak 1, m Buitenwandopeningen 312 Betonlatei Buitenwandopening 1, m Raamdorpel gres/ijzerklinker Buitenwandopening 1, m Ventilatie gevel rooster staal Buitenwandopening 1, st Kozijn buiten hout Buitenwandopening 1, m Zonwering uitvalscherm compleet elektrisch Buitenwandopening 1, m Raam staal Buitenwandopening 1, st Deurkozijn buiten zachthout Buitenwandopening 1, m Balustrades en leuningen 3432 Balkonhek spijl metaal Balkon 1, m Buitenwandafwerkingen 4111 Gevelafwerking voegwerk platvol Gevel 1, m Schilderwerk 4621 Buitenschilderwerk deur hout dekkend Buitenwandopening 1, st Buitenschilderwerk gootconstructie hout dekkend Dak 1, m

33 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Code Element Locatie Hvh Ehd 4631 Buitenschilderwerk kozijn&raam hout dekkend m2 Buitenwandopening 1, m Buitenschilderwerk betonconstructie plafond Entree 1, m Dakafwerkingen 4711 Dakbedekking bitumen Dak 1, m Dakbedekking bitumen ballast Dak 1, m Dakrandafwerking aluminium trim Dak 1, m Dakpan beton Dak 1, m Loodslab/loket hellend dak Dak 1, m Afvoeren 5211 Hemelwaterafvoer staal gegalvaniseerd Gevel 1, m Hemelwaterafvoer pvc Gevel 1, m Warmtedistributie 5611 Radiatoren/CV installatie Installatie 1, st 3 63 Verlichting 6321 Elektra armaturen noodverlichting vluchtweg Installatie 1, st 5 aanduiding 65 Beveiliging 6511 Brandmeldinstallatie Algemeen 1, pst Brandslang haspel Algemeen 1, st 1 9 Terrein 922 Overkapping rijwielstalling Terrein 1, m Terreinverharding betontegels Terrein 1, m Algemeen 9999 Asbest onderzoek Algemeen 1, pst

34 Bevindingen NEN Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Toelichting: Element: Gebrek: Locatie: Handeling/Activiteit: Hoeveelheid/eenheid: Prijs per eenheid: Totaal: Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. Een verkorte omschrijving van het geconstateerde gebrek/bevinding. De plaats waar het element of gebrek zich bevindt. Een verkorte omschrijving van de activiteiten die in het genoemde jaar moeten worden uitgevoerd. Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. De gehanteerde prijs per eenheid. Deze prijs wordt uitgerekend door de hoeveelheid te vermenigvuldigen met de prijs per eenheid. 1 = Uitstekende conditie 2 = Goed 3 = Redelijk 4 = Matig 5 = Slecht 6 = Zeer slecht 8 = Nader onderzoek nodig 9 = Niet te inspecteren Alle prijzen zijn exclusief BTW Printdatum:

35 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Buitenwandopening B7EM2 Ventilatie gevel rooster staal Corrosie stalen rooster ig Hvh 1, Stalen gevelroosters vervangen 3124 Raam staal Buitenwandopening B7SC1 Deformatie, scheefstand Serieus Hvh 1, Stalen ramen vervangen in hout met iso glas 6321 Installatie E7SB1 Elektra armaturen noodverlichting vluchtweg aanduiding Ontbrekende armaturen Serieus Hvh 1, Nood/vluchtweg aanduiding aanbrengen 922 Terrein Overkapping rijwielstalling Vuil, aanslag, verkleuring Gering Hvh 1,

36 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Terrein Overkapping rijwielstalling Schilderwerk slecht ig Hvh,7 922 Terrein Overkapping rijwielstalling Aangroei mos, algen op dakbedekking Gering Balkon B4EM3 Balkonhek spijl metaal Corrosie aan bevestigingen ig Hvh 1, Balkonhek vervangen 4621 Dak B11SB7 Buitenschilderwerk gootconstructie hout dekkend Glansverlies Serieus Hvh 1,

37 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Dak B11GA5 Buitenschilderwerk gootconstructie hout dekkend Vuil, aanslag, verkleuring Gering Entree B11EM5 Buitenschilderwerk betonconstructie plafond Afbladderen ig Hvh 1, Dak B5EW2 Dakbeschot hout Lekkage sporen ig Kap isoleren en damp open folie onder de pannen aanbrengen 2722 Dak B5EW2 Spanten hout Lekkage ig Hvh,15 zie dakbeschot

38 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Dak B5SC5 Spanten hout Stijfheid stabiliteit onvoldoende van beide kilkepers Serieus Beide kilkepers vervangen 4631 Buitenschilderwerk kozijn&raam hout dekkend m2 Buitenwandopening B11SB7 Glansverlies Serieus Hvh, Buitenschilderwerk kozijn&raam hout dekkend m2 Buitenwandopening B11SM1 Beschadiging Serieus

39 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Dak B6GA2 Dakbedekking bitumen ballast Vuil, aanslag, verkleuring Gering Dak B6GA1 Dakbedekking bitumen ballast Aangroei mos, algen Gering Dak B6SC2 Dakbedekking bitumen ballast Ontbrekende bladvangers Serieus Dak B6GA1 Dakpan beton Aangroei mos, algen Gering Reinigen

40 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Dak B6SC3 Dakpan beton Openstaande verbindingen Serieus Dakpannen verwijderen damp open folie aanbrengen en pannen opnieuw dekken 5611 Installatie K2GV2 Radiatoren/CV installatie Verval meer dan 75% van de levensduur Gering Hvh 1, CV installatie vervangen 941 Terrein B12SC6 Terreinverharding betontegels Verzakking, kuilvorming Serieus Hvh 1, Totaal herstraten Gevel B2SC3 Gevelconstructie metselwerk Scheuren niet constructief Serieus Scheur uithakken en aanwerken

41 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Gevel B2GA3 Gevelconstructie metselwerk Vuil, aanslag, verkleuring Gering Reinigen waar nodig 211 Gevel B2SM3 Gevelconstructie metselwerk Beschadiging Serieus Beschadigde stenen vervangen 2121 Gevel B2EM2 Dakconstructie beton Carbonatatie ig Repareren

42 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Gevel B2GA3 Dakconstructie beton Vuil, aanslag, verkleuring Gering Reinigen 2716 Dak B5EM3 Gootconstructie goot zink + beugels staal Corrosie beugels ig Beugels behandelen 312 Raamdorpel gres/ijzerklinker Buitenwandopening B2SM3 Beschadiging Serieus Waar nodig vervangen 312 Raamdorpel gres/ijzerklinker Buitenwandopening B2SM4 Erosie, verwering, verzanding Serieus Waar nodig voegen inwassen

43 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Gevel B8SM4 Gevelafwerking voegwerk platvol Erosie, verwering, verzanding Serieus % voegwerk vervangen 4621 Buitenschilderwerk deur hout dekkend Buitenwandopening B11SB7 Glansverlies Serieus Gevel K5GO1 Hemelwaterafvoer pvc Uitwendige verkleuring Gering Gevel K5SW1 Hemelwaterafvoer pvc Lekkage aan aansluiting leidingverbinding/verbinding appendage Serieus Reparatie

44 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Onderbouw B1GA3 Kruipruimte Geen gebreken geconstateerd Gering Wordt aanbevolen t.b.v. goede ventilatie en werkruimte in de kruipruimte. 211 Gevel Loodslabben opgaand werk Geen gebreken geconstateerd Gevel B1GA1 Kelder beton Geen gebreken geconstateerd. 232 Interieur Vloer/plafond constructie beton Geen gebreken geconstateerd

45 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Algemeen Binnentrappen beton Geen gebreken geconstateerd. 241 Algemeen B4GA3 Buitentrap staal (vluchttrap) Vuil, aanslag, verkleuring Gering Betonlatei Buitenwandopening B7XXXX Geen gebreken geconstateerd. 312 Kozijn buiten hout Buitenwandopening B7EM5 Houtrot ig Kozijn op 1e verdieping trappenhuis glaslatten vervangen,verder kozijnen uitvoeren met isoglas en ramen vervangen door ramen met isoglas

46 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Buitenwandopening B7XXXX Zonwering uitvalscherm compleet elektrisch Geen gebreken geconstateerd. 313 Deurkozijn buiten zachthout Buitenwandopening B7XXXX Geen gebreken geconstateerd. Activiteit: Herstellen 4711 Dak B6GA2 Dakrandafwerking aluminium trim Vuil, aanslag, verkleuring Gering Dak B6GA2 Dakbedekking bitumen Vuil, aanslag, verkleuring Gering

47 Annie M.G.Schmidtschool Jacob de Graefflaan 1 Den Haag Dak Loodslab/loket hellend dak Geen gebreken geconstateerd Gevel Hemelwaterafvoer staal gegalvaniseerd Geen gebreken geconstateerd Algemeen Brandmeldinstallatie Geen gebreken geconstateerd Algemeen Brandslang haspel Geen gebreken geconstateerd. Totaal object BTW Totaal inclusief BTW