totoelichtingsnotaelichtingsnota

Transcriptie

1 toelichtingsnota

2 inleiding 1. beslissing tot opmaak Op 19 september 2013 werd aan WVI de opdracht gegund voor de opmaak van onderhavig RUP, onder de naam RUP Carpentier-Turbo s Hoet. 2. motivering tot opmaak Feitelijke ruimtelijke context 1. Situering De site is gelegen in Hooglede, langs de Bruggestraat, ter hoogte van de Bruggesteenweg. De site sluit volledig aan bij de bedrijfsactiviteiten langs de Bruggesteenweg. De bedrijven sluiten aan bij de bedrijvenzone langs de Bruggesteenweg maar zijn op heden zonevreemd. Binnen het GRS is de opmaak van onderhavig RUP opgenomen. situering plangebied bron: orthofoto W.-Vl. (AGIV, juli 2012) 2 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

3 2. Bestaande ruimtelijke structuur 2.1. Nederzettingstructuur De nederzettingsstructuur van de site is beperkt tot een loods en enkele bijgebouwen op 1 van de percelen. De huidige perceelsindeling is gegroeid uit 1 groter bedrijf dat opgesplitst is geweest. De bebouwing uit de omgeving is in hoofdzaak georienteerd op de Bruggesteenweg. De site leunt er volledig tegen aan. Achter de site is een boerderij gesitueerd. De site omvat geen elementen die vermeld staan op de inventaris bouwkundig erfgoed. In de omgeving zijn wel enkele sites opgenomen, o.a. de Gudrunhoeve die paalt aan de noordzijde van de site. De site omvat ook geen geïnventariseerd archeologisch erfgoed. In de ruime omgeving zijn wel diverse sites met walgracht uit de Late Middeleeuwen gevonden en ten zuiden van Gitsberg is een grote site gesitueerd waard met relicten heeft gevonden van de Slag bij Hooglede uit bouwkundig erfgoed bron: Bouwkundig erfgoed (VIOE, jan 2010) 2.2. Landschappelijke en natuurlijke structuur De site ligt op de oostelijke helling van de Gitsberg. De site is volledig in gebruik en is niet als biologisch waardevol gekarteerd. Ten westen van de site ligt een weiland omzoomd door meidoornhagen en een dreef met populieren. Deze zijn niet gekarteerd op de BWK. geïntegreerde biologische waarderingskaart bron: INBO, 2008 De site ligt ook niet in een ankerplaats of relictzone. Ten westen ligt de relictzone Rug Vossenberg-Gitsberg. Deze paalt niet aan de site. wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 3

4 2.3. Verkeersstructuur De site wordt ontsloten via de Bruggestraat. Deze verbindt het centrum van Hooglede met de Bruggesteenweg Agrarische structuur De site is al langere tijd in gebruik als bedrijfsterrein en niet meer agrarisch. De site is op de landbouwtyperingskaart gekarteerd als landbouwgrond met hoge waardering. landschapsatlas bron: universiteit Gent - vakgroep geografi e, 2001 wegenkaart Navtec bron: AGIV, 2008 landbouwtyperingskaart bron: AMINAL, 2004 Binnen de gewenste agrarische structuur is de site voor de gronden van Carpentier gekarteerd als structureel aangetast en uit te sluiten. De site van Turbo s Hoet is opgenomen als agrarisch gebied. 4 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

5 2.5. Economische structuur De site is op heden ingenomen door 2 bedrijven: Turbo s Hoet en Carpentier. De site leunt volledig aan bij de bedrijfsactiviteiten die langs de Bruggesteenweg is gevestigd. Er grenzen zowel ten noorden, oosten als zuiden bedrijven aan de site. Ten noordwesten is eveneens een landbouwbedrijf gevestigd. De site met 2 bedrijfspercelen is ontstaan uit de opsplitsing van 1 groter voormalig bedrijfsperceel, bvba Latre. Het voormalige bedrijfsperceel omvatte ook het naastliggende bedrijf Pro-car en de gebouwen van de wegenwacht. Turbo s Hoet stalt er zijn vrachtwagens sinds Carpentier is er gevestigd sinds Juridische ruimtelijke structuur 1. Juridisch kader 1.1. Gewestplan Binnen het gewestplan valt het gebied grotendeels in agrarisch gebied, maar paalt direct aan industriegebied en woongebied met landelijk karakter. Enkel langs de noordelijke grens valt nog een strook in industriegebied. We gaan ervan uit dan de oostelijke grens van onderhavig gebied gelijk loopt het de gewestplangrens. In het westen paalt de site aan agrarisch gebied, voorbij de dreef gaat dit over in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. GAS-kaart (gewenste agrarische structuur) bron: AMINAL - afdeling land, 2002 wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte gewestplan bron: RWO,

6 1.2. BPA s en RUP s De site ligt niet in een goedgekeurd BPA of RUP RAMSAR, vogel- en Habitatrichtlijngebieden Niet van toepassing voor onderhavig gebied Voorkooprecht De site ligt voor een klein deel in een afgebakend gebied, maar de gronden zijn aangeduid als niet bijzonder voor het gelden van recht van voorverkoop Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten Niet van toepassing voor onderhavig gebied VEN en IVON-gebied Niet van toepassing voor onderhavig gebied 1.6. Atlas der buurtwegen De Bruggestraat is aangeduid in de Atlas van de Buurtwegen als de Route d Ypres à Bruges De Bruggesteenweg komt overeen met de Route de Bruges à Ypres à Menin De Rodenbachdreef ten westen is aangeduid als een private weg (Chemin Privé). Doorheen het gebied lopen geen wegen aangeduid in de Atlas van de Buurtwegen. atlas der buurtwegen bron: provincie W.-Vl., voorkooprecht bron: AWZ, 2009 atlas der buurtwegen - detail bron: provincie W.-Vl., RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

7 2. Vergunningen Fotoreportage De site met 2 bedrijfspercelen is ontstaan uit de opsplitsing van 1 groter voormalig bedrijfsperceel, bvba Latré. Het voormalige bedrijfsperceel omvatte ook het naastliggende bedrijf Pro-car en de gebouwen van de wegenwacht. De bezetting van de huidige percelen zijn vergund onder het bedrijf Latré. De parking wordt op vandaag gebruikt door Turbo s Hoet. Het magazijn en de boogloods zijn eigendom van Carpentier Stedenbouwkundige vergunningen 1: vergunning voor uitbreiding van het bedrijf (met magazijn), dossiernr /72, dd. 20 juni : regularisatie parking en boogloods, dossiernr: 8/36006/550.2, dd. 5 juli 1993 (de nummering verwijst naar het plan bestaande toestand) wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 7

8 Planningscontext 1. Op Vlaams niveau 1.1. RSV Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen vormt een kader voor provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Elementen uit richtinggevende en bindende bepalingen werken door op het provinciale en gemeentelijke niveau. Hierna wordt een overzicht gegeven van uitspraken die een invloed hebben op Hooglede. Hooglede is omwille van zijn belangrijke industriële tewerkstelling geselecteerd als specifi ek economisch knooppunt. Hooglede komt hiermee in aanmerking voor de ontwikkeling van nieuwe regionale bedrijventerreinen. Nieuwe woningen, economische activiteiten en voorzieningen op het niveau van de kern worden in het buitengebied geconcentreerd in de kernen. Hoofddorpen kunnen hierin een rol vervullen. De selectie van hoofddorpen en woonkernen behoort tot de taak van de Provincie. De locatie voor een (lokaal) bedrijventerrein sluit bij voorkeur aan bij een hoofddorp. Het kan ook aansluiten bij een woonkern, zo mogelijk bij een bestaande kmo-zone of bij een bestaande grote harde ontsluitingsinfrastructuur in de mate dat dit verzoenbaar is met de zorg voor het behoud van de open ruimte. Agrarisch maakt Hooglede deel uit van een aaneengesloten open ruimte-gebied. Open ruimte-gebieden zijn van belang voor het goed functioneren van buitengebied-functies als landbouw, natuur, bosbouw,... In het beleid staat het behoud en de versterking van aaneengesloten open ruimte-gebieden voorop. Er wordt gestreefd naar grotere gehelen, een verweving van functies (landbouw & natuur) en recreatief medegebruik. Het behoud van grote aaneengesloten agrarische productieruimten (die zo weinig mogelijk versnipperd zijn) is een voorwaarde voor een goed functionerende landbouw. Landschappelijk wordt de natuurlijke structuur in de open ruimte versterkt door het kwalitatief en kwantitatief versterken en ontwikkelen van (grotere) natuurelementen (GEN en GENO s) en door deze onderling met elkaar te verbinden. Tot slot staat in de open ruimte het behoud van de identiteit en de diversiteit van de verschillende landschappen voorop. Voor lijninfrastructuren en mobiliteit gaat het beleid uit van een geïntegreerde benadering van ruimtelijke ordening, mobiliteit en infrastructuur waarbij bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid, het vergroten van de multi-modaliteit en het optimaliseren van de bestaande infrastructuur voorop staan. Door een categorisering van het wegennet wordt selectief voorrang gegeven aan hetzij de bereikbaarheid, hetzij de verkeersleefbaarheid. De categorisering heeft tot doel de inrichting van de weg af te stemmen op de functie ervan. De E403 (A17) wordt in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen aangeduid als hoofdweg. Een deel van de ring rond Roeselare, met name de N36 wordt geselecteerd als primaire weg type II. Sinds de gedeeltelijke herziening van het RSV wordt het deel van de R32 gelegen tussen de Bruggesteenweg en de Meensesteenweg geselecteerd als een secundaire weg I. Het recent aangelegd deel van de R32 tussen de N32 en de E403, oprit 8 werd geselecteerd als primaire weg type II. Andere regionale wegen in de omgeving van Hooglede zijn niet op Vlaams niveau geselecteerd en zijn bijgevolg secundaire of bovenlokale wegen Visie op landbouw en natuur Hooglede behoort tot de regio van de Leiestreek. Binnen de gewenste ruimtelijk visie voor landbouw, natuur en bos valt Hooglede binnen de deelruimte Plateau van Tielt. De ruimtelijke concepten voor het Plateau van Tielt met betrekking tot Hooglede zijn o.a.: Ruimtelijk-functioneel samenhangende gebieden vrijwaren voor land- en tuinbouw. De hoofdfunctie bij dit gebied is landbouw en dient als ruimtelijke drager erkend en gevrijwaard te worden. Vrijwaren van markante plateauranden De Rug van Hooglede is hierbij aangeduid. Er wordt gestreefd naar het vrijhouden van markante steilranden en zichtlocaties en het ondersteunen van erosiebestrijding. 8 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

9 2. Op provinciaal niveau 2.1. PRS Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen is goedgekeurd op 6 maart 2002 bij ministerieel besluit en het addendum op het PRS W.-Vl. goedgekeurd bij ministrieel besluit van 11 februari Onderhavig RUP valt volledig binnen de herbevestigde agrarische gebieden Afbakeningen Hooglede is geselecteerd als deel van het regionaal kleinstedelijk gebied Roeselare, volgens het RSV. Het gewestelijk RUP Afbakening regionaalstedelijk gebied Roeselare werd op 21 november 2008 defi nitief vastgesteld door de Vlaamse Regering. Dit uitvoeringsplan bevat de grenslijn van het regionaalstedelijk gebied en de nodige bestemmingswijzigingen. De grenslijn is vastgelegd op de ringweg rond Roeselare en heeft geen betrekking op onderhavig RUP woningbouw- en woonvernieuwingsgebied De strip langs de Bruggesteenweg is volledig geselecteerd als woningbouwgebied. Onderhavig RUP valt met de zuidoostelijke hoek binnen dit woningbouwgebied. woningbouw- en woonvernieuwingsgebied De beleidsvisie in functie van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling gaat uit van de ruimtelijke verscheidenheid. De visie en doelstellingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden overgenomen en uitgewerkt rekening houdende met de gebiedsspecifi eke eigenheid van de provincie. Daarom worden voor structuurbepalende componenten op provinciaal niveau ontwikkelingsperspectieven toegekend die verschillend zijn naargelang het gebied waarin deze elementen gelegen zijn. Het gaat over: stedelijke netwerken; stedelijke gebieden; gedifferentieerd buitengebied; verspreid kernenpatroon; wegennetwerk. De gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt uitgewerkt volgens deelstructuren: ruimtelijke nederzettingsstructuur Het PRS geeft verder invulling aan het principe van gedeconcentreerde bundeling. Bijkomende wooneenheden worden gebundeld in stedelijke gebieden, hoofddorpen en woonkernen. Op provinciaal niveau worden Gits als structuurondersteunend hoofddorp en Hooglede als woonkern in het buitengebied geselecteerd (bindend). wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 9

10 Binnen het addendum zinde selecties herzien en krijgt Gits het statuut Hoofddorp, Hooglede blijft woonkern. ruimtelijke natuurlijke structuur In Hooglede en de nabije omgeving worden geen natuuraandachtzones aangeduid. In Hooglede is door het PRS de Onledebeek als natuurverbindingsgebied (bindend) aangeduid (in addendum opgenomen als rivier- en beekvallei). Het gebied op de rug van Hooglede werd aangeduid als cluster van kleine landschapselementen (de omgeving werd in et addendum aangeduid als stimulansgebied kleine landschapselementen S27). De bovenlokale ecologische infrastructuur heeft te maken met grotere lijnvormige landschapselementen met een verbindingsfunctie. Als droge ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang selecteert het PRS (bindend) de oude spoorwegbedding Boezinge-Kortemark. (de Vrijbosroute is geselecteerd als Droge ecologische infrastructuur in het addendum) Er worden in Hooglede geen elementen als natte ecologische infrastructuur aangeduid. ruimtelijke agrarische structuur Agrarische activiteiten zijn een belangrijke drager van de open ruimte in de provincie. Het provinciaal ruimtelijk structuurplan onderscheidt verschillende beleidscategorieën. In Hooglede is dit de intensief gedifferentieerde agrarische structuur als ruimtelijke drager. In de intensief gedifferentieerde agrarische structuur komt een vrij grote menging voor van diverse soorten landbouwbedrijven, zowel grondgebonden als grondloze. Tussen Hooglede en het regionaalstedelijk gebied, op het niveau van het PRS, worden geen (bindende) selecties doorgevoerd van de agrarische structuur. ruimtelijke structuur bedrijvigheid In het PRS wordt een pakket bedrijventerreinen toebedeeld aan het economisch knooppunt Hooglede. In verhouding tot de bestaande economische concentratie en gewenste ruimtelijke rol moet dit toelaten in Hooglede een aanbodbeleid te voeren voor lokale en regionale bedrijven dat de eigen economische dynamiek versterkt. Nieuwe regionale bedrijven kunnen er best aansluiten op de bestaande economische structuur. Zodoende worden de endogene ontwikkelingen en de clustervorming er ruimtelijk ondersteund volgens de draagkracht van de omgeving. ruimtelijke structuur kleinhandel In Hooglede zijn geen te herstructureren kleinhandelslinten geselecteerd. Het beleid is gericht tegen het ongebreideld uitdijen van detailhandel over de stadsrand en in het buitengebied en de ongestructureerde ontwikkeling van kleinhandelslinten en -concentraties. Een verweving van kleinhandel met de omgeving, meer bepaald in het stedelijk gebied en de kernen van het buitengebied staat voorop. De draagkracht van de omgeving moet dit mogelijk maken. Is dit niet het geval dan is een bundeling in kleinhandelszones aangewezen. ruimtelijke structuur toerisme en recreatie Hooglede maakt geen deel uit van een toeristischrecreatief netwerk op provinciaal niveau. In Hooglede zijn bijgevolg geen elementen geselecteerd. In het addendum is het Duitse soldatenkerkhof geselecteerd als specifiek dagtoeristisch knooppunt. ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer Uitgangspunten voor de gewenste verkeers- en vervoersstructuur zijn: het categoriseren van het wegennet; de ruimtelijke ondersteuning van een geïntegreerd regionaal openbaar vervoer; de ontwikkeling van een Netwerk Langzaam Verkeer; een vervoersbeleid afgestemd op de gewenste ontwikkeling van de deelruimte. De categorisering van wegen gebeurt in drie categorieën: Secundaire weg categorie I: N35, van de Rijkswachtstraat (Diksmuide) tot A17, oprit 9; N36, van de N313 tot de R32 (Roeselare); N313, van de N38 (Ieper) tot de N36 (Sleihage). Sinds de gedeeltelijke herziening van het RSV wordt het deel van de R32 gelegen tussen de Bruggesteenweg en de Meensesteenweg geselecteerd als een secundaire weg I. Secundaire weg categorie II: N32, van de R34 (Torhout Zuid) tot de R32 (Roeselare Noord); N36, van de N35 (Zarren-Kortemark) tot de N313 (Sleihage). ruimtelijke structuur van het landschap Uitgangspunten voor de gewenste landschappelijke structuur zijn: het behoud en de ontwikkeling van de diversiteit en de herkenbaarheid van de West-Vlaamse landschappen; het landschap als raamwerk bij afweging; 10 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

11 het formuleren van gedifferentieerde ontwikkelingsperspectieven voor en een indicatieve selectie van structurerende landschapselementen, -componenten en -eenheden. De Rug Vosseberg-Gitsberg (Rug van Hooglede) wordt aanzien als een gaaf landschap: een landschap met een uitgesproken relictwaarde en met een samenhang tussen de landschapskenmerken. Het beleid is er gericht op het behoud en het versterken van de traditionele kenmerken en van de karakteristieke relicten. Het land van Roeselare-Tielt, waartoe ook Hooglede behoort, wordt aangeduid als nieuw landschap. In nieuwe landschappen zijn de traditionele structuren gewist en staat het creëren van een nieuwe identiteit voorop. In de omgeving van Hooglede worden volgende elementen indicatief (en niet limitatief) aangeduid als bovenlokale landschapscomponenten en -elementen: structurerende reliëfcomponenten: Rug Vosseberg-Gitsberg, Handzamevallei, Rug van Westrozebeke structurerende lineaire elementen: spoorwegbedding Kortemark- Langemark open ruimte-verbindingen: westelijke open ruimte van Roeselare 2.2. Gebiedsgerichte benadering Hooglede ligt ongeveer centraal in de Middenruimte. middenruimte De Middenruimte omvat de stedelijke gebieden Roeselare, Tielt en Torhout. Bepalend voor de gewenste ruimtelijke structuur zijn onder meer stedelijke gebieden en het rasterpatroon van kernen als bundeling van activiteiten, concentratie van bestaande bedrijvigheid voor clustering van economische ontwikkeling en beekvalleien en heuvelruggen als bouwstenen van het industriële landschap. Er wordt een beleid beoogd dat dynamische activiteiten concentreert in stedelijke gebieden en economische knooppunten. Bedrijventerreinen in specifi eke economische knooppunten kunnen zich ontwikkelen aansluitend bij bestaande bedrijvigheid, rekening houdend met draagkracht, ontsluiting en clustervorming. Het stedelijk gebied Roeselare wordt versterkt (sterke bundeling van activiteiten) met als aandachtspunt het zoeken naar bijkomende openluchtrecreatieve groene domeinen voor het stedelijk gebied. Het regelmatig verspreid rasterpatroon van kernen, kenmerkend voor de omgeving, wordt opgewaardeerd. De verkeersontsluiting in de regio wordt geoptimaliseerd door een grotere bundeling van het sterk verspreide, bovenlokale verkeer (de aantakking van de R32 op de A17 vervult hierin een rol). Het nieuwe landschap wordt kwalitatief (her)ingericht met een integratie van de overgebleven relicten. Zo dient op structurerende heuvelruggen, zoals de Rug van Hooglede, versnippering, terreinnivellering en bebouwing te worden vermeden. Beekvalleien structureren als natuurlijke aders het nieuwe landschap. Ze worden deels bouwvrij gemaakt in het kader van integraal waterbeheer in samenhang met een gedifferentieerde agrarische structuur Ruimtelijk-economische visie op economisch knooppunt De provincie West-Vlaanderen heeft een ruimtelijkeconomische visie opgemaakt voor het specifi ek economisch knooppunt Hooglede. De visie omvat een optimalisering van de activiteitenas Bruggesteenweg. Aangezien de activiteitenas geen deel uit maakt van het regionaalstedelijk gebied Roeselare, betekent dit beleidsmatig dat op deze plaats geen bijkomend aanbod van economische activiteiten op stedelijk gebiedsniveau zal gecreëerd worden. Nieuwe bedrijven van bovenlokaal niveau waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn, worden niet aangetrokken. Bestaande bedrijven met uitbreidingsbehoefte kunnen weliswaar in beperkte mate uitgebreid worden. Ook bijkomende kleinhandel is hier niet op zijn plaats, gezien de nabijheid van het stedelijk gebied Roeselare enerzijds en het te voeren kernversterkend beleid in de kernen Hooglede en Gits anderzijds. Sleihage krijgt een rol als cluster van regionale bedrijven actief in de sector van de constructie van bedrijfsvoertuigen. Een bijkomend aanbod creëren in functie van het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid van bovenlokaal belang in deze sector, is niet aan de orde. 3. Op gemeentelijk niveau 3.1. GRS Het Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Hooglede is op 06/03/2013 goedgekeurd door de deputatie van de provincie West-Vlaanderen. Het beleid streeft naar een gemeente met woonentiteiten waar het aangenaam wonen, leven en werken is. Dit betekent leefbare woonentiteiten met een kwalitatief en gedifferentieerd aanbod aan woonmogelijkheden, een levendig centrumgebied met goed bereikbare voorzieningen, handelsactiviteiten, een kwalitatieve en verkeersveilige inrichting, voorzieningen op maat van de woonentiteit,... De woonentiteiten zijn omgeven door een kwalitatieve open ruimte die een buffer vormt tegen een verdere verstedelijking van de regio. In de open ruimte wordt een verweving van functies nagestreefd. Natuur- en recreatieve elementen komen verweven voor in een gedifferentieerd open ruimte-geheel met landbouw wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 11

12 als belangrijkste activiteit. Het streefdoel is tevens een open ruimte met een belangrijke landschappelijke kwaliteit en een recreatieve betekenis voor het nabijgelegen stedelijk gebied. Uitgangspunten voor de ontwikkeling van de gemeente: De gemeente streeft een duurzame ruimtelijke ontwikkeling na. De gewenste ruimtelijke ontwikkeling wordt vanuit een geïntegreerde benadering afgewogen. Concrete beleidsopties worden in samenhang met elkaar bekeken vanuit een langetermijnperspectief; zuinig ruimtegebruik; bedrijvigheid wordt geconcentreerd op plaatsen waar reeds een concentratie aan bedrijvigheid voorkomt; de gemeente suggereert naar de hogere overheid om de N32 en omgeving verder uit te bouwen als een activiteitenas; uitbouw van een hiërarchische wegenstructuur; uitbouw van een samenhangend langzaam verkeersnetwerk; omgeving Dienstencentrum GID(t)S en Domein de Vossenberg als recreatieve groengebieden; de vier open ruimte-gehelen (het noordelijk, zuidelijk en oostelijk open ruimte-gebied en de heuvelrug) fungeren als samenhangende open ruimtegebieden als drager voor landbouw. de eigenheid en landschappelijke kwaliteit van de vier open ruimte-gehelen (het noordelijk, zuidelijk en oostelijk open ruimte-gebied en de heuvelrug) wordt versterkt. Een kwaliteitsvol en aantrekkelijk landschap ondersteunt het toeristisch-recreatief medegebruik. Beeldbepalende landschapselementen worden opgewaardeerd en verder versterkt. Voor onderhavige studie zijn volgende elementen van belang. visie op de gewenste ruimtelijk- economische structuur Om de rol van Hooglede als economisch knooppunt te kunnen vervullen wordt een aanbodbeleid gevoerd dat de endogene economische ontwikkeling van de gemeente ondersteunt. Het aanbodbeleid moet een antwoord bieden op de ruimtevraag die ontstaat vanuit de ontwikkeling van economische activiteiten in de gemeente. een gedifferentieerd aanbodbeleid; ontwikkelingsmogelijkheden voor grotere bedrijven; bedrijventerreinen op een passende manier ontsloten; bedrijventerreinen/bedrijvenfuncties goed ingepast in de omgeving. Dit betekent : het optimaal gebruik maken van zichtlocaties, aandacht voor beeldkwaliteit van bedrijfsgebouwen en een kwalitatieve aanleg van de buitenruimte langs belangrijke ontsluitingswegen voor bedrijventerreinen; een goede buffering van bedrijfsterreinen ten opzichte van woonomgevingen en de open ruimte. verweving van bedrijven in het woonweefsel. verweving van bedrijven in de open ruimte. Bedrijven in de open ruimte kunnen behouden blijven voor zover de draagkracht van de omgeving en het maatschappelijk draagvlak niet worden overschreden. Specifi ek voor de Bruggesteenweg suggereert de gemeente naar de hogere overheden om de N32 tussen de Stationsstraat en de R32 te ontwikkelen als een gemengde activiteitenas met afwisselend bedrijvigheid, kleinhandelsactiviteiten en woonfuncties. De woonfunctie is er echter ondergeschikt. Een aantal bedrijven langsheen de N32, met inbegrip van bestaande bedrijven langs de Bruggestraat, is deels in agrarisch gebied gelegen (bebouwd en/of verhard). De ontwikkelingsperspectieven voor deze zonevreemde bedrijven worden beoordeeld conform het afwegingskader voor zonevreemde bedrijven. Binnen dit kader wordt ondermeer gesteld dat bijkomende ontwikkelingsmogelijkheden voorbehouden zijn voor hoofdzakelijk vergund geachte activiteiten. Een planinitiatief (GRUP) kan hiertoe worden genomen. Het gaat niet om een bijkomend aanbod maar om op heden zonevreemde bedrijven aansluitend bij het gemengde lint van de Bruggesteenweg. Er dient voldoende aandacht te worden besteed aan de landschappelijke inkleding, met mogelijke rol voor de landschappelijk beeldbepalende Rodenbachdreef (dreef naar hoeve Deruyter). Visie op de gewenste verkeer- en vervoersstructuur categorisering vanuit het lokaal niveau: lokale weg type I Lokale wegen type I hebben een hoofdfunctie, verbinden op lokaal en interlokaal niveau, en een aanvullende functie ontsluiten en toegang geven. Ze verbinden de woonentiteiten met andere woonentiteiten binnen en buiten de gemeente of vormen een verbinding tussen de woonentiteiten en het hoger wegennet. Ieperstraat (tussen de Akkerstraat en de Diksmuidsesteenweg); Roeselarestraat (tussen de Meiboomstraat en de gemeentegrens met Roeselare); 12 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

13 Bruggestraat (tussen de Gitsbergstraat en de N32); Kortemarkstraat; Delaeystraat. lokale weg type II Lokale wegen type II hebben een hoofdfunctie, verzamelen en ontsluiten op lokaal niveau, en een aanvullende functie toegang geven. Ze verzamelen het verkeer op het niveau van woonomgevingen en lokale functies naar het wegennet van een hoger niveau (lokale wegen type I en hoger). Hogestraat; Marktplaats; Ieperstraat (tussen de Marktplaats en de Akkerstraat); Roeselarestraat (tussen de Marktplaats en de Meiboomstraat); Bruggestraat (tussen de Marktplaats en de Gitsbergstraat); Gitsbergstraat; Grijspeerdstraat; Torhoutstraat (tussen de Grijspeerdstraat en de Nieuwplaats); Nieuwplaats; Stationsstraat; Amersveldestraat (tussen gemeentegrens en Kortemarkstraat); lokale weg type III Lokale wegen type III hebben als hoofdfunctie ontsluiting geven; alle andere wegen. Een gedifferentieerde open ruimte Onderhavige site valt binnen de deelruimte Heuvelrug. dynamische landbouw ondersteund: Heuvelrug De landschappelijke waarde van de hoogte van de rug wordt ondersteund. In dit deelgebied is een verdere versnippering door bebouwing niet wenselijk. Nieuwe landbouwbedrijfszetels zijn niet wenselijk. Alle open ruimte-gebieden In alle open ruimte-gebieden is aandacht voor cultuurhistorische elementen van belang. Lineaire elementen worden uitgebouwd als groene lijnen in het landschap. In geselecteerde beekvalleien en natuuraandachtsgebieden worden, ongeacht hun ligging, geen nieuwe landbouwbedrijven en glastuinbouwbedrijven toegelaten. Uitbreiding van bestaande bedrijven is evenmin toegelaten. ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven De gemeente wenst voor de behoorlijk vergund of vergund geachte zonevreemde bedrijven/activiteiten een lange termijn oplossing uit te werken. Hierbij wordt gestreefd enerzijds naar het bieden van rechtszekerheid en anderzijds naar een verhoogde landschappelijke integratie. Onderstaande visie wordt samen gelezen met de vigerende regelgeving inzake zonevreemde constructies (vb. functionele uitbreiding in functie van milieuvoorwaarden, gezondheidsredenen,...) en haar latere wijzigingen. De ontwikkelingsperspectieven zijn van toepassing op behoorlijk vergund geachte bedrijven. Niet behoorlijk vergund geachte bedrijven/activiteiten hebben een uitdovend karakter. Deze bedrijven dienen geherlokaliseerd te worden. Het al dan niet behoorlijk vergund karakter van het bedrijf/activiteit wordt geval per geval beoordeeld. Uitgangspunt is dat de essentiële delen van een gebouw effectief vergund (geacht) moeten zijn. Nieuwe zonevreemde bedrijven/ activiteiten worden niet toegelaten. Voor de behoorlijk vergund geachte bedrijven wordt een gebiedsgerichte afweging per bedrijf (aard - omvang site - historiek - sociaal-economisch - toestand vergunningen -...) uitgewerkt waarbij gewerkt wordt met onderstaande categorieën (zie tabel). Per categorie worden de ontwikkelingsmogelijkheden vastgelegd. Zone-eigen bedrijven die door uitbreiding zonevreemd komen te liggen, behoren hier eveneens toe. Algemeen principe is dat de ruimtelijke draagkracht van de omgeving niet mag worden overschreden en dat er maatregelen moeten genomen worden voor een goede landschappelijke inpassing. Er dient tevens een motivatie aangereikt te worden waarom, voor zover van toepassing, HAG wordt ingenomen. Deze algemene beleidslijn wordt gehanteerd bij de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 13

14 lokale ecologische infrastructuur Voor de versterking van de natuurlijke structuur op gemeentelijk vlak vormen de acties uit het GNOP het uitgangspunt. De agrarische functie houdt in alle deelgebieden rekening met gebieden met een belangrijke landschappelijke of ecologische waarde. De beekvalleien worden geselecteerd als onderdeel van de lokale ecologische infrastructuur: beekvalleien: De natuurwaarden en mogelijkheden voor natuurontwikkeling in de grote aaneengesloten open ruimtegebieden zijn in belangrijke mate gekoppeld aan de beekvalleien. Langsheen de beekvalleien worden bouwvrije zones afgebakend. boselementen: Het beleid is gericht op het behoud en zo mogelijk de versterking van de ecologische kwaliteit van deze elementen. groenelementen: Het beleid is gericht op het behoud en zo mogelijk de versterking van de ecologische kwaliteit van deze groenelementen. omgeving Dienstencentrum GID(t)S als diensten verzorgingscentrum en recreatief groengebied Binnen het actieplan, meer bepaald voor de Bruggesteenweg is volgende actie opgenomen: GRUP zonevreemde bedrijven langsheen Bruggesteenweg/Bruggestraat Na afweging ten aanzien van het beleidskader zonevreemde bedrijven kan via een GRUP HAG herbestemd worden naar zone voor bedrijvigheid. Er dient voldoende aandacht te worden besteed aan de landschappelijke inkleding, met mogelijke rol voor de landschappelijk beeldbepalende Rodenbachdreef. Zo is het ook opgenomen in het bindend gedeelte van het GRS. In het goedkeuringsbesluit van de deputatie werd voor zonevreemde bedrijven ook volgende aanvullende punten opgenomen: voor zonevreemde bedrijven worden ontwikkelingsperspectieven bepaald. Uitgangspunt van het GRS is dat de essentiële delen van het gebouw effectief vergund (geacht) moeten zijn. De deputatie geeft aan dat ook de functies dient vergund (geacht) te zijn. gewenste ruimtelijke structuur van deelentiteiten Bruggesteenweg: N32 als activiteitenas: De N32 tussen de Stationsstraat en de R32 wordt ontwikkeld als een activiteitenas met een menging van bedrijvigheid, kleinhandel en wonen. een verdichte activiteitenas een activiteitenas met een hoge beeldkwaliteit en landschappelijk goed geïntegreerd N32 als leefbare invalsweg 14 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

15 Specifieke elementen per zonevreemd bedrijf 1. Carpentier Carpentier is een houtverwerkend bedrijf. Het bedrijf is een houthandel: groot- en kleinhandel in hout en aanverwante producten. Naast verkoop wordt er ook een deel verwerkt: op maat zagen, schaven. Deze locatie wordt in hoofdzaak gebruikt voor opslag van goederen (hout). De administratieve hoofdzetel bevindt zich in de Hagebroekstraat 10, Hooglede (Gits), het bedrijf heeft nog een bijkomende werkplaats in de Gitsbergstraat 53 (Gits) Historiek - Huidige situatie Het bedrijf Carpentier is gesticht als een bvba in 1992 Carpentier heeft zich deels gevestigd op deze gronden in De grond was voorheen deel van het bedrijf bvba Latré. Dit bedrijf is op deze locatie stopgezet en het terrein is opgesplitst in 4 delen. Carpentier heeft zich gevestigd op een van de middelste delen die de voormalige loods en de boogloods omvat Vergunningen stedenbouwkundige vergunningen De loods en de boogloods zijn vergund. De vergunning werd nog aangevraagd door bvba Latré. 1: vergunning voor uitbreiding van het bedrijf (met werkplaats), dossiernr /72, dd. 20 juni : regularisatie parking en boogloods, dossiernr: 8/36006/550.2, dd. 5 juli 1993 (de nummering verwijst naar het plan bestaande toestand) Milieuvergunningen Voor de activiteiten op deze locatie zijn op heden geen milieuvergunningen. De fi rma Latré had op dit terrein enkele vergunningen lopen. De laatste milieuvergunning voor de herstelplaats van Latré verviel in Probleemstelling Het bedrijf is gevestigd op een historisch gegroeid bedrijfsperceel maar is momenteel zonevreemd. Bij gevolg sluit het bedrijf perfect aan bij de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Het bedrijf wenst de activiteiten op deze locatie te vestigen en de zetel in de Gitsbergstraat in centrum Gits te verhuizen naar deze locatie. De locatie van deze zetel in Gits is te klein geworden en bovendien zijn er wel eens klachten van de buurtbewoners naar geluidsoverlast. Hiervoor is een uitbreiding van de huidige loods aan de Bruggestraat noodzakelijk. Op heden kan het gebouw niet uitgebreid worden waardoor hout niet droog kan gestapeld worden en er ruimte te kort is om de productie te verhuizen. Daarnaast dienen de nodige milieuvergunningen aangevraagd te worden, wat op heden bij de zonevreemdheid problemen kan geven Functionele verenigbaarheid met de omgeving ligging in een geëigende zone De bedrijfssite ligt, volgens het gewestplan (zie pag. 5), grotendeels in agrarisch gebied. Enkel een strook langs de noordelijke grens van het perceel valt net binnen industriegrond. Het bedrijf ligt bijgevolg niet in een geëigende zone. goed nabuurschap met de omgeving We kunnen uitgaan van een goed nabuurschap. Het bedrijf veroorzaakt op deze locatie geen hinder ten opzichte van de nabije omgeving. Het bedrijf is volledig omringd door andere bedrijven of bedrijfsterreinen. binding met de omgeving Het merendeel van de klanten komen uit de regio Roeselare: 80%, waarvan 10% uit de gemeente zelf. De overige 15% van de klanten komt uit West-Vlaanderen en 5% uit Vlaanderen. De aanvoer van de goederen gebeurt vanuit Antwerpen. Er kan gesteld worden dat het bedrijf een binding heeft met de omgeving doordat het merendeel van de leveringen naar de regio gaat Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie ligging aan een uitgeruste weg Het bedrijf wordt ontsloten via de Bruggestraat. De Bruggestraat is een voldoende uitgeruste weg. Bedrijfsafval en ander afval Het bedrijf produceert weinig tot geen afval. Afval (o.a. houtkrullen) wordt opgehaald voor recyclage, ca. 1x in 5 weken. Beschikbaarheid van vrije gronden in geëigende zone of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen Het bedrijf heeft op deze locatie 2 bestaande bedrijfsgebouwen (loods en een boogloods) overgenomen en in gebruik genomen. Stapelen gebeurt momenteel in open lucht vooraan de bedrijfsgebouwen en tussen de gebouwen. wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 15

16 Men wenst de loods uit te breiden met een overkapping zodat hout droog kan gestapeld worden en de verwerking van hout over te brengen vanuit de Gitsbergstraat naar deze gebouwen. De overige ruimte is noodzakelijk voor circulatie Bestaande en toekomstige mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel bereikbaarheid Het bedrijf wordt ontsloten via de Bruggestraat, ter hoogte van de aansluiting met de Bruggesteenweg. De Bruggestraat vormt de verbinding tussen het centrum van Hooglede en de Bruggesteenweg. De Bruggesteenweg vormt de verbinding tussen Brugge - Torhout - Roeselare. Via de aansluiting op de ring van Roeselare is makkelijk de E403 te bereiken. mobiliteit De mobiliteit wordt hoofdzakelijk gegeneerd door aanen afvoer van goederen. Vier maal per dag wordt er geleverd per vrachtwagen. Dagelijks vertrekken er ook 7 vrachtwagens om te leveren. Dit zijn dagelijks gemiddeld 22 vrachtwagenbewegingen. Daarnaast komen er ook gemiddeld 20 klanten naar het bedrijf (40 autobewegingen). Momenteel werkt er op de site slecht 1 arbeider. De andere bedrijfslocatie bevindt zich in het centrum van Gits. Er wordt per dag vaak tussen de 2 vestiging heen en weer gereden. Indien het volledige bedrijf gecentraliseerd wordt zal de mobiliteit licht stijgen maar het heen en weer rijden tussen de 2 vestigingen valt weg Economische betekenis van het bedrijf tewerkstelling Op deze locatie werkt slecht 1 arbeider. Wanneer het volledige bedrijf wordt gecentraliseerd zullen ook alle werknemers hier hun tewerkstellingsplaats hebben. omzet Het bedrijf zelf heeft een omzet die de laatste 5 jaar vrij stabiel bleef en de laatste jaren geleidelijk terug steeg naar Ruimtelijke implicaties herlocalisatie nieuwe potenties bestaande locatie Het bedrijf ligt in agrarisch gebied. Bij herlocalisatie kan het terrein in principe enkel voor agrarische functies of functies wijzigingen die mogelijk zijn binnen zonevreemde gebouwen(complexen) gebruikt worden. Het terrein is echter grotendeels ingenomen door gebouwen en verharding. Bovendien is het grotendeels ingesloten door andere bedrijfsterreinen of wonen met landelijk karakter. Ook het perceel ten westen (Turbo s Hoet) is in gebruik door bedrijvigheid. In het noorden paalt het perceel aan een landbouwbedrijf maar ter hoogte van de bedrijfsgebouwen zijn ook hier bedrijfsgebouwen ingeplant (de gewestplanfunctie is bedrijvigheid). Ten zuiden van de Bruggestraat wordt het terrein, bestemd als bedrijvigheid, bebouwd. Het bedrijf wenst hier alle activiteiten te concentreren en de oude werkplaats in centrum Gits te verlaten. De locatie van de werkplaats ligt volledig in woongebied en heeft bijgevolg potentie om ontwikkeld te worden voor wonen. deel van de gewenste structuur Het terrein maakt deel uit van de activiteitenas van de Bruggesteenweg en is alsdusdanig opgenomen in het GRS. Hierbij werd bepaald dat voor deze terreinen een RUP werd opgemaakt om de terreinen van het agrarisch gebied te onttrekken. verlies van open ruimte bij herlokalisatie Het bedrijf ligt op heden in agrarisch gebied, maar binnen de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Bij een herlokalisatie zou minimaal dezelfde oppervlakte noodzakelijk zijn gezien men beide bedrijfslocaties wil samen brengen Ruimtelijke draagkracht van de omgeving milieuhinder De gemeente heeft op heden geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder op deze locatie. Er waren wel eerder geluidsklachten op de locatie van de werkplaats in de kern van Gits die men graag zou verlaten. landschappelijke inkleding Het terrein is grotendeels ingesloten door andere bedrijfsterreinen. Ten noorden ligt een landbouwbedrijf. Palend aan de boogloods heeft ook het landbouwbedrijf hier bedrijfsgebouwen opgetrokken (boogloods). Er is slechts een beperkte buffering. Ten opzichte van de Bruggestraat is er een lage haag. Ten zuiden van de Bruggestraat ligt nog een onbebouwd bedrijfsperceel dat momenteel bebouwd wordt. 16 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

17 Situering t.o.v. beschermd erfgoed, ankerplaats of relictzone Er is geen beschermd erfgoed binnen de site of in de directe omgeving. (zie pag. 5) schaal van het bedrijf Het bedrijf is klein- tot middenschalig en sluit volledig aan bij de activiteitenstrip langs de Bruggesteenweg. Het bedrijfsterrein is compact en is tot standgekomen uit een opdeling van een groter bedrijfsperceel in 4 loten. Men wil de compactheid van het bedrijf vergroten door de twee bestaande locaties samen te voegen op deze locatie. ligging t.o.v. waterwinningsgebied niet van toepassing ligging t.o.v. waardevol open ruimtegebied Het bedrijf ligt in agrarisch gebied, aan de rand van de Rug van Hooglede (Vosseberg, Gitsberg). Het maakt deel uit van de activiteitenstrip die de Heuvelrug doorsnijdt. aantasting van de leefbaarheid van de omgeving Het bedrijf heeft al 10 jaar deze locatie in gebruik. Het is gegroeid op de terreinen van een voormalig groter bedrijf. Hierdoor is het verweven met de activiteitenstrip langs de Bruggesteenweg. De Bruggestraat zelf is een drukke invalsweg naar het centrum van Hooglede en kan bijgevolg het verkeer opvangen. We kunnen ervan uitgaan dat het bedrijf de leefbaarheid van de omgeving niet belast of in gedrang brengt Beleidszekerheid, -continuïteit en -economische implicaties Beleidscontinuïteit De eigenaar en bedrijfsleider heeft, gezien zijn leeftijd, de bedoeling het bedrijf zeker nog een twintigtal jaar verder te zetten tot pensioengerechtigde leeftijd. Dynamiek van het bedrijf Het bedrijf verliest nu veel tijd met heen en weer rijden tussen de twee locaties en wil compacter, en hierdoor duurzamer, werken door alle bedrijfsactiviteiten hier samen te brengen. Technologie en organisatie Het bedrijf is veel gegroeid sinds oprichten. Vandaar dat men 10 jaar geleden uitbreiding zocht voor opslag van het hout. Nu zou men om praktische redenen graag beide locatie verenigen. Hiervoor is uitbreiding nodig van het gebouw op deze locatie zodat hout droog kan gestapeld worden in buitenlucht zonder nat te worden en alle activiteiten kunnen herorganiseerd worden op deze locatie, ook de werkplaats. Kostprijs herlokalisatie Een herlocalisatie zou betekenen dat alle investeringen die hier gebeurd zijn in de laatste 5 jaar, zo n 2500, naast de aankoopprijs, zouden verloren gaan. Men zou op zoek moeten gaan naar nieuwe terreinen waar een grotere investering op zou moeten gebeuren gezien met beide zetels van het bedrijf wenst samen te brengen Besluit Het bedrijf schaadt de omgeving niet en sluit aan bij de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Binnen het GRS is bepaald dat de bedrijven aansluitend bij de strip Bruggesteenweg conform de afweging voor zonevreemde bedrijven dient behandeld te worden mits een goede landschappelijke inkleding. Het bedrijf Carpentier krijgt een categorie 4 toegewezen gezien het perceel is ingesloten door andere bedrijfsterreinen en volledig aanleunt bij de bedrijfsactiviteitenstrip Bruggesteenweg. Het bedrijf kan uitbreidinden maar de nabestemming wordt beperkt. Het perceel dient zowel aan de noord- als de zuidzijde groen als visuele scheiding te voorzien, rekening houdend dat de bestemming van aanpalende of tegenoverliggende percelen bedrijvigheid is. Bovendien heeft het perceel een historiek die terug gaat tot voor Bijgevolg is er ruim 40 jaar bedrijfsactiviteit op deze locatie. wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 17

18 2. Turbo s Hoet Turbo s Hoet is een bedrijf dat handelt in vrachtwagens. Onderhavig bedrijfsterrein wordt gebruikt als parking voor vrachtwagens in afwachting van transit naar het buitenland Historiek - Huidige situatie Het bedrijf Turbo s Hoet heeft hier een locatie sinds Het bedrijf heeft nog 2 vestigingen langs de Bruggesteenweg, waaraan dit perceel direct gerelateerd is. De maatschappelijke zetel is gevestigd in Roeselare. De grond was voorheen deel van het bedrijf bvba Latré. Dit bedrijf is op deze locatie stopgezet en het terrein is opgesplitst. Turbo s Hoet heeft de westelijke parking in gebruik genomen in Vergunningen stedenbouwkundige vergunningen 3: regularisatie parking en boogloods, dossiernr: 8/36006/550.2, dd. 5 juli 1993 (de nummering verwijst naar het plan bestaande toestand) Het terrein is vergund als parking in 1993 en wordt op heden nog steeds gebruikt als parking. De eigenaar is gewijzigd maar het gebruik niet. Milieuvergunningen Er is een melding van overname van vergunde inrichting van 29/01/1998, waarbij N.V. Latré Trucks & Trailers (als huurder en onderverhuurder) en Turbo s Hoet (als onderverhuurder) de exploitatievergunning en de milieuvergunning klasse 1 overnemen van het vroegere vennootschap Latré Probleemstelling Het bedrijf is gevestigd op een historisch gegroeid bedrijfsperceel maar is momenteel zonevreemd. Bij gevolg sluit het bedrijf perfect aan bij de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Het bedrijf heeft dit perceel nodig en zoekt nog verdere uitbreidingsmogelijkheden buiten de huidige perceelsgrenzen. Het wenst ook de mogelijkheid open te houden gebouwen te kunnen optrekken op het terrein Functionele verenigbaarheid met de omgeving ligging in een geëigende zone De bedrijfssite ligt volledig in, volgens het gewestplan (zie pag. 5), agrarisch gebied. Het bedrijfsperceel ligt bijgevolg niet in een geëigende zone. goed nabuurschap met de omgeving We kunnen uitgaan van een goed nabuurschap. Het bedrijf veroorzaakt geen hinder ten opzichte van de nabije omgeving. Het perceel sluit aan bij de bedrijfsterreinen van de activiteitenstrip Bruggesteenweg. binding met de omgeving Het bedrijf handelt in trekkers van vrachtwagens. De wagens worden niet enkel in West-Vlaanderen of Vlaanderen verkocht. Een groot deel gaat naar het buitenland, meer bepaald Oost-Europa. Op het terrein zelf werken geen werknemers, deze zijn allemaal gelocaliseerd in de vestigingen aan de Bruggesteenweg Mogelijkheden en voorzieningen van de huidige locatie ligging aan een uitgeruste weg Het bedrijf wordt ontsloten via de Bruggestraat. De Bruggestraat is een voldoende uitgeruste weg. Bedrijfsafval en ander afval Er wordt op het terrein geen bedrijfsafval geproduceerd, enkel huishoudelijk afvalwater. Beschikbaarheid van vrije gronden in geëigende zone of bruikbaarheid van leegstaande gebouwen Er staan geen gebouwen op het terrein enkel een tijdelijke container voor de opvang van chauffeurs die wachten op de nodige papieren (een toiletgebouwtje). Op de andere vestigingen langs de Bruggesteenweg is er ruimte te kort om deze voertuigen in transit te stallen. Het terrein is wel helemaal verhard in een open verharding (steenslag). Het terrein wordt gebruikt als tijdelijk parkeerterrein voor vrachtwagens alvorens ze opgehaald worden voor transit. Het terrein wordt volledig gebruikt. Het is een permanent komen en gaan van voertuigen Bestaande en toekomstige mobiliteits- en bereikbaarheidsprofiel bereikbaarheid Het bedrijf wordt ontsloten via de Bruggestraat, ter hoogte van de aansluiting met de Bruggesteenweg. De Bruggestraat vormt de verbinding tussen het centrum van Hooglede en de Bruggesteenweg. De Bruggesteenweg vormt de verbinding tussen Brugge - Torhout - Roeselare. Via de aansluiting op de ring van Roeselare is makkelijk de E403 te bereiken. 18 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

19 mobiliteit Het terrein wordt gebruikt als bijkomende parkeerplaats/stockage van afgewerkte vrachtwagens die klaar zijn voor transit. De mobiliteit is hierdoor niet constant maar afhankelijk van vraag en aanbod. Er is geen geregelde aan- en afvoer. Gemiddeld zijn dat 5 vrachtwagens per dag die tijdelijk op het terrein staan. ca vrachtwagens per jaar worden daar gestald. Ze staan er nooit langer dan maximaal enkele dagen Economische betekenis van het bedrijf tewerkstelling Op het terrein zelf werken geen werknemers. De zetel is gevestigd langs de Bruggesteenweg. omzet Het terrein maakt deel uit van de vestigingen langs de Bruggesteenweg. Turbo s Hoet is een bedrijf met diverse vestigingen in de omgeving van Roeselare. Deze vestiging alleen verhandelt zo n vrachtwagens per jaar Ruimtelijke implicaties herlocalisatie nieuwe potenties bestaande locatie Het terrein ligt in agrarisch gebied. Bij herlocalisatie kan het terrein in principe enkel voor agrarische functies gebruikt worden. Het terrein is echter grotendeels verhard. Het terrein paalt aan andere terreinen. In het noorden paalt het perceel aan een landbouwbedrijf maar ter hoogte van de perceelsgrens zijn ook hier bedrijfsgebouwen ingeplant. Ten zuiden van de Bruggestraat wordt het terrein, bestemd als bedrijvigheid, bebouwd. deel van de gewenste structuur Het terrein maakt deel uit van de activiteitenas van de Bruggesteenweg en is alsdusdanig opgenomen in het GRS. Hierbij werd bepaald dat voor deze terreinen een RUP werd opgemaakt om de terreinen van het agrarisch gebied te onttrekken. verlies van open ruimte bij herlokalisatie Het terrein ligt op heden in agrarisch gebied, maar palend aan de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Bij een herlokalisatie zou minimaal dezelfde oppervlakte noodzakelijk zijn, bij voorkeur een groter terrein Ruimtelijke draagkracht van de omgeving milieuhinder De gemeente heeft op heden geen kennis van klachten aangaande geluids-, stof-, geur-, licht-, trillings- of andere hinder. landschappelijke inkleding Het terrein paalt aan andere bedrijfsterreinen. Ten noorden ligt een landbouwbedrijf. Ten opzichte van het weiland te westen is een volgroeide buffering aanwezig. Ten opzichte van de Bruggestraat is er een haag. Ten zuiden van de Bruggestraat zijn de terreinen in ontwikkeling en worden op heden bebouwd. Situering t.o.v. beschermd erfgoed Er is geen beschermd erfgoed binnen de site of in de directe omgeving. (zie pag. 5) schaal van het bedrijf Het terrein is kleinschalig en sluit volledig aan bij de activiteitenstrip langs de Bruggesteenweg. Het terrein is de voormalige parkeerplaats van het Bedrijf Latré en is als individueel perceel tot standgekomen uit een opdeling van het groter bedrijfsperceel in 4 loten. ligging t.o.v. waterwinningsgebied niet van toepassing ligging t.o.v. waardevol open ruimtegebied Het bedrijf ligt in agrarisch gebied, aan de rand van de Rug van Hooglede (Vosseberg, Gitsberg). Het maakt deel uit van de activiteitenstrip die de Heuvelrug doorsnijdt. aantasting van de leefbaarheid van de omgeving Het bedrijf heeft al 20 jaar deze locatie in gebruik. Het is overgenomen van een voormalig groter bedrijf die het terrein eveneens als parking gebruikte. Hierdoor is het verweven met de activiteitenstrip langs de Bruggesteenweg. De Bruggestraat zelf is een invalsweg naar het centrum van Hooglede en kan het verkeer opvangen. We kunnen ervan uitgaan dat het bedrijf de leefbaarheid van de omgeving niet belast of in gedrang brengt Beleidszekerheid, -continuïteit en -economische implicaties Beleidscontinuïteit Het terrein maakt deel uit van een nabijgelegen vestiging van Turbo s Hoet. Het bedrijf Turbo s Hoet is een grootschalig, goed draaiend bedrijf. Er zijn geen plannen om het bedrijf stop te zetten. Dynamiek van het bedrijf Het bedrijf Turbo s Hoet is een groeiend bedrijf en steeds op zoek naar bijkomende terreinen. wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 19

20 Het terrein is nu beperkt uitgerust met een poortsysteem dat een sas vormt voor de effectieve parking waar verkochte vrachtwagens wachten op de nodige papieren. Voorlopig staat binnen het sas een container om wachtende klanten beschutting te bieden. Graag zou het bedrijf hier een permanent gebouw van maken met een sanitair blok en een uitgeruste wachtruimte zodat er enig comfort voor handen is (sanitair, zitruimte,...). Technologie en organisatie De organisatie is niet optimaal maar aan de vestigingen in de Bruggesteenweg is geen uitbreidingsmogelijkheid meer om dergelijk vrachtwagenparking in te richten. Het bedrijf Turbo s Hoet krijgt een categorie 2 toegewezen. Hierbij kan een beperkt gebouw ingeplant worden met een degelijke buffering, voornamelijk aan de westzijde en noordzijde dient gegarandeerd te blijven, m.a.w. huidige bufferstrook in stand houden en uitbreiden. Het gebouw wordt beperkt tot nutsvoorzieningen meer bepaald sanitair blok, keukentje of koffi eruimte, wachtof onthaalruimte. Dit in functie van chauffeurs die moeten wachten; het gebouwtje kan geplaatst worden te vervanging van de huidige container. De oppervlakte wordt beperkt tot max. 50m². Vergelijkbare openbare sanitaire blokken zijn o.a. Tyne Cot Zonnebeke: 65m² Het aantal toiletten zal minder zijn en de schuilruimte/ overdekte ruimte overbodig in dit geval, maar de oppervlakte kan verder als wachtruimte gebruikt worden. Kostprijs herlokalisatie Het terrein is uitgerust met een sas-systeem bestaande uit hekkens met poorten. Binnen het sas staat een tijdelijke container die de wachtende klanten beschutting en sanitair biedt. Er zijn geen overnachtingsmogelijkheden, hiervoor gaat men naar nabijgelegen horecazaken. De investeringen in de afsluitingen, het poortsysteem en verhardingen gaan bij herlocalisatie verloren. Ieper - openbaar toilet esplanade: ca. 52m² Besluit Het bedrijfsterrein schaadt de omgeving niet en sluit aan bij de activiteitenstrip van de Bruggesteenweg. Binnen het GRS is bepaald dat de bedrijven aansluitend bij de strip Bruggesteenweg, conform de afweging voor zonevreemde bedrijven, dienen behandeld te worden mits een goede landschappelijke inkleding 20 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

21 toetsing 1. watertoets De site ligt op de rand van de Rug van Hooglede (Vosseberg - Gitsberg). Er lopen geen waterlopen doorheen. Op de hellingskaart is de Rug van Hooglede duidelijk afgetekend met een sterke helling ter hoogte van de Gudrunstraat, ten noorden van de site. De site zelf kent een redelijke sterke helling ter hoogte van de buffer langs de westelijke rand en de noordelijke perceelsgrens. erosiegevoeligheidskaart bron: Vlaamse milieumaatschappij - afdeling water, 2006 grondwaterstromingsgevoeligheidskaart bron: Vlaamse milieumaatschappij - afdeling water, 2006 De erosiegevoeligheidskaart geeft een gelijkaardig beeld. Op dezelfde locaties is ook erosiegevoeligheid, m.a.w. langs de westelijke en noordelijke grens van de site. De site is weinig gevoelig voor grondwaterstromingen. hellingenkaart bron: Vlaamse milieumaatschappij - afdeling water, 2006 wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 21

22 2. toetsing aan structuurplan De opmaak van onderhavig RUP is opgenomen in het bindend deel van het GRS. Bij het goedkeuringsbesluit is gevoegd dat, voor de bestaande bedrijven die er gevestigd zijn, niet enkel de gebouwen maar ook de functie dient vergund (geacht) te zijn. De bedrijven zijn op heden volledig vergund qua infrastructuur. De container is niet vergund maar wegneembaar. De functie voor de gebouwen van Carpentier zijn vergund door de vorige gebruiker. 3. trage wegentoets Er lopen geen trage wegen doorheen het gebied. 4. landbouwtoets infi ltratiegevoeligheidskaart bron: Vlaamse milieumaatschappij - afdeling water, 2006 Het gebied is wel infi ltratiegevoelig. De site is niet overstromingsgevoelig overstromingsgevoeligheidskaart bron: Vlaamse milieumaatschappij - afdeling water, 2011 De gronden zijn opgenomen als HAG. Beide percelen zijn echter niet meer in gebruik als landbouwgrond (met vergunning) van voor de regularisatie in Er is ook geen bedrijfszetel gevestigd binnen de zone. Het perceel Carpentier is op de gewenste agrarische structuur ook aangeduid als structureel aangetast en uit te sluiten. Deze vergunde situatie van beide percelen is van voor de herbevestiging van de agrarische gebieden; Er kan bijgevolg gesteld worden dat de gronden kunnen uitgesloten worden uit het HAG. Daarnaast is in het GRS opgenomen dat onderstaande elementen dienen onderzocht te worden bij het aftoetwen van de bestemmingswijziging in HAG voor deze bedrijven: Bedrijven langsheen N32/Bruggestraat Geen landbouwactiviteit Geen pachtovereenkomst 22 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

23 Percelen in eigendom van bedrijf Hoge waardering (landbouwtyperingskaart); nochtans is deze site grotendeels ingenomen in functie van bedrijvigheid Deze criteria zijn van toepassing voor de beide bedrijfspercelen. Verder is er in het GRS eveneens opgenomen dat ongeveer 13,57 ha van het voormalig ontginningsgebied Vossenberg wordt herbestemd naar landbouwgebied. De betrokken gronden hebben (grotendeels) dezelfde bodemkundige eigenschappen, met name vochtige zandleemgrond. De gemeente heeft zich hierbij verbonden de planologische ruil uit te voeren. Onderhavig gebied zal in rekening worden in een deel van deze 13.7ha. Op te heffen voorschriften 1. Limitatieve opgaven van de voorschriften die worden opgeheven door het GRUP. gewestplan Bij goedkeuring van onderhavig RUP wordt de gewestplanbestemming agrarisch gebied opgeheven voor zover deze binnen de contouren van het RUP valt. ruimtebalans De op te heffen gebieden vallen onder volgende categorie: gewestplan: agrarisch gebied voor zover binnen de grenzen van onderhavig gebied : categorie landbouw zone voor bedrijvigheid: voor zover binnen onderhavig gebied: categorie bedrijvigheid wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 23

24 ruimtebalans planschade planbaten bestemmingen voorzien in het RUP bestemmingen voor inwerkingtreding van het RUP Planschade In toepassing van art van de Codex R.O. kan onder bepaalde voorwaarden een planschadevergoeding worden toegekend indien op basis van een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een perceel niet in aanmerking komt voor het afl everen van een vergunning tot bouwen of verkavelen, waar dat de dag voor de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan wel het geval was. zonering oppervlakte in ha categorie gebiedsaanduiding Art. 1: zone voor bedrijvigheid 0ha 81a 89ca bedrijvigheid 0ha 77a 23ca Art. 2: Buffer 0ha 05a 13ca bedrijvigheid 0ha 04a 23ca Totaal 0ha 87a 02ca 0ha 81a 46ca Het gewestplan is geïnterpreteerd. Hierbij is de grens van de zone bedrijvigheid en de zone wonen met landelijk karakter gelijk gelegd met de oostelijke grens van onderhavig gebied. Dit is een beperkte correctie van het gewestplan die toelaat een aanvaardbare interpretatie te maken bij het vergelijken plannen in functie van de ruimtebalans, planbaten en -schade. Het gewestplan is immers op een andere schaal opgemaakt dan de bestemmingsplannen. landbouw Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een planschadevergoeding. Planbaten In toepassing van art van de Codex R.O. is onder bepaalde voorwaarden een planbatenheffi ng verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een in het art opgesomde bestemmingswijziging doorvoert, waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden van de gronden verhogen. Deze heffi ng zal verschuldigd zijn bij een transactie of na het afl everen van een vergunning. Volgende gebieden binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan kunnen aanleiding geven tot dergelijke planbatenheffi ng: Gezien het hier een regularisatie betreft van zonevreemde bedrijfsterreinen die zone-eigen worden, kan het planbaten komen te vervallen in kader van de uitzonderingen. 24 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte maart 15 wvi

25 bestemmingen voorzien in het RUP zonering oppervlakte in ha 81a 89ca categorie gebiedsaanduiding Art. 1: zone voor bedrijvigheid bedrijvigheid Art. 2: Buffer 05a 13ca bedrijvigheid bestemmingen voor inwerkingtreding van het RUP landbouw 77a 23ca 04a 23ca Totaal 87a 02ca 81a 46ca mogelijks planbaten Bestemmingswijzigingscompensatie en/of gebruikerscompensatie In toepassing van art van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan een zone, die onder de bestemmingcategorie landbouw valt, omzet naar een zone, die onder de categorie reservaat en natuur, bos of overig groen valt. Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie verschuldigd, indien er geen andere compensatieregeling (compensatie van kapitaalschade, e.a.) van toepassing is. Binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan komen geen gebieden voor die aanleiding kunnen geven tot een bestemmingswijzigings- of gebruikerscompensatie. Beschermingsvoorschriftencompensatie en/of gebruikerscompensatie In toepassing van art van het decreet gronden pandenbeleid is onder bepaalde voorwaarden een compensatie van de kapitaalschade verschuldigd indien een goedgekeurd ruimtelijk uitvoeringsplan op een zone, die onder de bestemmingcategorie landbouw valt, via een overdruk betreffende ecologisch belang, ecologische waarde, overstromingsgebied, reservaat, valleigebied of een (door de Vlaamse overheid aangewezen) vergelijkbare overdruk, meer beperkingen op het vlak van economische aanwending oplegt dan redelijker wijze moeten geduld worden. Ingevolge het decreet inzake gebruikerscompensatie is er in dezelfde gevallen gebruikerscompensatie verschuldigd, indien er geen andere compensatieregeling wvi maart 15 RUP Bedrijvigheid Land van Belofte 25