Exploitatieplan Leuriks Oost

Transcriptie

1 Definitieve versie d.d. 1 februari 2011 Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Afdeling Planeconomie Afdeling Makelaardij & Juridische Zaken Pagina 1 van 41

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Algemeen Planologische maatregel Leeswijzer Publiekrechtelijke grondslag Exploitatieplan Doel en functie van het exploitatieplan Begrenzing van het exploitatiegebied Te verwerven gronden Overige kaarten bij het exploitatieplan Grondgebruikkaart Inrichtingskaart Waterhuishoudingkaarten Faseringskaart Uitgifteprijzen Overige bijlagen Bestemmingsplan Eschmarke Zuid West Locatie-eisen Leuriks Oost Waterhuishoudingplan Leuriks Oost Exploitatieopzet Taxatie inbrengwaarden Taxatierapport opbrengstpotentie Risicoanalyse planschade Beeldkwaliteitplan Leuriks Oost Beleidsnota aanbesteding gemeente Enschede Herziening van het exploitatieplan Eindafrekening van het exploitatieplan Omschrijving van de werken en werkzaamheden Bouwrijp maken exploitatiegebied Bouw- en woonrijp maken: Ophoging en fasering Aanleg nutsvoorzieningen Inrichting openbaar gebied De exploitatieopzet Inleiding Ruimtegebruik Programma Kosten Algemene toelichting Inbrengwaarde gronden, opstallen en vrijmaken gronden (artikel onder a tot en met c Bro) Inbrengwaarde sloopkosten (artikel onder d Bro) Onderzoekskosten (artikel onder a Bro) Bodemsanering (artikel onder b Bro) Bouw- en woonrijp maken (artikel onder c en Bro) Kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied (artikel onder d Bro) Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel onder e Bro) Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel onder f Bro) Apparaatskosten en VTU (artikel onder g tot en met j Bro) Tijdelijk beheer (artikel onder k Bro) Planschade (artikel onder l Bro) Kosten als gevolg van belastingheffing (artikel onder m Bro) Kosten en opbrengsten uit rente (artikel onder n Bro) Percentage gerealiseerde kosten Resumé kosten Pagina 2 van 41

3 3.5. Opbrengsten Opbrengsten uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (artikel onder a Bro) Bijdragen en subsidies van derden (artikel onder b Bro) Bijdragen uit toekomstige grondexploitaties (artikel onder c Bro) Resumé opbrengsten Resultaat Parameters Fasering Netto contante waarde Maximaal te verhalen kosten Toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Berekening exploitatiebijdrage Voorwaarden in de bouwvergunning bij de exploitatiebijdrage Voorschriften Artikel 1: Begrippen Artikel 2: Fasering Artikel 3: Eisen aan werken en werkzaamheden Artikel 4: Goedkeuring bouwproces Artikel 5: Goedkeuring ontwerp en bestek Artikel 6: Aanbesteding Artikel 7: Toezicht op de uitvoering Artikel 8: Exploitatiebijdrage Artikel 9: Ontheffing algemeen Artikel 10: Voorbereiding ontheffing Artikel 11: Strafbepaling Artikel 12: Slotregel Bijlagen Bijlage 1. Tekening Exploitatiegebied Bijlage 2. Eigendomskaart Bijlage 3. Lijst van kadastrale percelen en eigenaren Bijlage 4. Grondgebruikkaart Bijlage 5. Inrichtingskaart Bijlage 6. Waterhuishoudingsplan Bijlage 7. Faseringskaart Bijlage 8. Verkavelingskaart Bijlage 9. Bestemmingsplan Eschmarke Zuid West Bijlage 10. Locatie-eisen (TOR & Wegwijs straatprofielen) Bijlage 11. Exploitatieopzet Bijlage 12. Taxatierapport inbrengwaarde Bijlage 13. Taxatierapport opbrengstpotentie Bijlage 14. Beeldkwaliteitsplan Leuriks Oost Bijlage 15. Beleidsnota aanbesteding Gemeente Enschede Pagina 3 van 41

4 1. Algemeen 1.1. Planologische maatregel De gemeente Enschede (hierna: de gemeente) heeft het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 (hierna: het bestemmingsplan) in procedure gebracht. Het gebied van onderhavig bestemmingsplan wordt aan de noordzijde begrens door de Gronausestraat, aan de oostzijde door bestaande bebouwing aan de Citroenvlinder en de Avondroodvlinder en complex van voetbalvereniging Eilermarke, aan de zuidzijde door de Keppelerdijk en aan de westzijde door de Zuid Esmarkerrondweg. Middels dit bestemmingsplan wordt beoogd het gebied van een actuele juridischplanologische regeling te voorzien. Tevens wordt het mogelijk gemaakt op gronden gelegen ten westen van de Oostweg tussen de Gronausestraat en de Keppelerdijk woningbouw met bijbehorende voorzieningen als wegen en groen te realiseren. Voor een uitvoerige beschrijving van het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 wordt verwezen naar de verbeelding, planregels en toelichting behorende bij bedoeld bestemmingsplan dat als bijlage 9 bij dit exploitatieplan is opgenomen. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de bijlagen behorende bij respectievelijk de planregels en de toelichting van het bestemmingsplan hier niet zijn opgenomen. Om de realisering van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diversen werken en werkzaamheden noodzakelijk binnen als buiten het exploitatiegebied Leeswijzer In het Exploitatieplan Leuriks Oost 2011 (hierna: het exploitatieplan) komen het navolgende aan de orde: - In hoofdstuk 1 zullen de algemene uitgangspunten van het exploitatieplan, de kaarten en de bijlagen worden behandeld; - In hoofdstuk 2 komen globaal de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van het openbaar gebied aan de orde; - In hoofdstuk 3 wordt de exploitatieopzet behandeld, de kosten, de opbrengsten en de wijze waarop de exploitatiebijdrage wordt berekend; - In hoofdstuk 4 tenslotte komen de voorschriften aan de orde Publiekrechtelijke grondslag Exploitatieplan Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) inwerking getreden. In afdeling 6.4 Wro (Grondexploitatie) worden regels gegeven omtrent het verhalen van kosten van de grondexploitatie, het bepalen van fasering van realisering van het bestemmingsplan en het stellen eisen en regels met betrekking tot de uitvoering van openbare werken en werkzaamheden. De Gemeenteraad is op grond van artikel 6.12 eerste lid Wro verplicht een exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie niet anderszins is verzekerd. Dit kostenverhaal kan worden verzekerd door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door een voor vaststelling van het bestemmingsplan gesloten anterieure overeenkomst van kostenverhaal. De gemeente heeft in het plangebied een actief grondbeleid het aankopen van gronden en het vervolgens uitgeven van bouwrijpe grond gevoerd. Desalniettemin zijn niet alle gronden van het plangebied door de gemeente in eigendom verworven. Er zijn overeenkomsten gesloten met de andere eigenaren in het plangebied over de bijdragen van deze eigenaren aan de grondexploitatie. Daarmee is het verhaal van kosten ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan voldoende anderszins verzekerd. De reden voor de gemeente om toch dit exploitatieplan vast te stellen is om het gemeentelijk kostenverhaal ook veilig te stellen in het geval de overeenkomsten met de andere eigenaren ontbonden zouden worden, voordat betaling van de exploitatiebijdrage(n) heeft plaatsgevonden. Bij gebreke van een Pagina 4 van 41

5 exploitatieplan zou in dat geval mogelijk het gemeentelijk kostenverhaal niet voldoende anderszins verzekerd zijn Doel en functie van het exploitatieplan Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente reeds kosten gemaakt. Om tot realisering van bebouwing en de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk, waarvoor ook kosten zullen moeten worden gemaakt. Deze kosten worden in het geval van zelfrealisatie gemaakt door de eigenaren in het exploitatiegebied. Indien de eigenaren de aanleg van openbare voorzieningen door de gemeente wensen te laten uitvoeren, kunnen zij de gemeente verzoeken hierover met hen een overeenkomst aan te gaan. In het exploitatieplan wordt echter het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt, de nutsvoorzieningen laat aanleggen en de openbare voorzieningen realiseert. De kosten verbonden aan de exploitatie van de gronden zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 Wro. Het exploitatieplan dient ertoe om: 1. De noodzakelijke publiekrechtelijke grondslag te leggen voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de aan te vragen bouwvergunning danwel waarvan de berekening wordt opgenomen in een overeenkomst welke wordt gesloten na de vaststelling van het exploitatieplan. 2. Een fasering vast te leggen met tijdsvakken en met koppeling tussen de tijdsvakken waarin bouw-, aanleg en inrichtingsactiviteiten plaatsvinden. Deze fasering dient als kader voor de realisering. 3. Een kader vast te leggen van voorschriften en verboden die van toepassing zijn bij bouw-, aanleg en inrichtingsactiviteiten. Dit kader wordt opgenomen om te waarborgen dat de gemeentelijke eisen ten aanzien van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen, van openbare werken en het woonrijp maken en de regels voor de uitvoering daarvan in acht worden genomen Begrenzing van het exploitatiegebied Het bestemmingsplangebied is groter dan het projectgebied Leuriks-Oost c.q. het plangebied. In het exploitatieplan zijn alle percelen van het projectgebied die binnen het bestemmingsplangebied vallen, meegenomen, met uitzondering van die percelen of perceelsgedeelten waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd of die ook voor het overige niet zijn te kwalificeren als een bouwplan in de zin van artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). De gemeente kiest ervoor de meest maximale oppervlakte van het exploitatiegebied te nemen om daarmee het maximaal aantal bouwplannen in het bestemmingsplangebied te verevenen. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op de kaart welke als bijlage 1 bij het exploitatieplan opgenomen en maakt daar onlosmakelijk deel van uit Te verwerven gronden Zoals reeds vermeld onder paragraaf 1.3 voert de gemeente een actief grondbeleid in de Leuriks Oost om daarmee optimaal de regie te kunnen voeren bij de ontwikkeling en realisering van de woonwijk Leuriks Oost. Een deel van de gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom bij derden (particulieren en professionele marktpartijen). Indien de gemeente alle gronden in eigendom zou hebben of zou verkrijgen, ontbreekt de noodzaak voor een exploitatieplan. Omdat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan verwerving van de gronden niet zeker is, dient een exploitatieplan te worden vastgesteld. Dit doet niet af aan de wens van de gemeente alle gronden in eigendom te verwerven. De gronden die de gemeente in eigendom wil verwerven zijn opgenomen op de eigendomskaart d.d. 12 oktober Deze kaart is als bijlage 2 bij het exploitatieplan opgenomen en maakt daar onlosmakelijk deel van uit. De gronden zijn eveneens met kadastrale aanduiding en eigenaren alsmede de omvang van de te verwerven percelen vermeld in bijlage 3. Pagina 5 van 41

6 Op de gronden die de Gemeente Enschede wil verwerven, is de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing verklaard. Door vaststelling van het bestemmingsplan is deze aanwijzing van het voorkeursrecht verlengd voor de duur van tien jaar (te rekenen vanaf datum vaststelling bestemmingsplan). De gemeente zal daartoe mede verplicht door de onteigeningswet pogen de gronden minnelijk te verwerven. De gemeente voert daarvoor een actief verwervingsbeleid, hetgeen inhoudt dat de eigenaren de volledige schadeloosstelling is dan wel zal worden geboden. Indien de gemeente niet slaagt in het minnelijk verwerven van de gronden, zal de gemeente besluiten tot onteigening. Deze onteigeningsbesluiten zullen worden afgestemd op de fasering in het exploitatieplan. Voor wat betreft de wegen en de kavels, welke niet voor zelfrealisatie in aanmerking komen, is de gemeente voornemens een onteigeningsbesluit (een besluit van de Gemeenteraad de Kroon te verzoeken te besluiten tot onteigening) in procedure te brengen. Onteigening van deze gronden zal plaatsvinden tegen de waarde van die gronden bij minnelijke verwerving. Voor wat betreft de kavels, welke wel voor zelfrealisatie in aanmerking komen, zal voor afloop van de betreffende fase het besluit van de Gemeenteraad te verzoeken aan de Kroon te besluiten tot onteigening van die kavels, worden genomen. Onteigening van deze gronden zal plaatsvinden tegen een volledige schadeloosstelling, als omschreven in de Onteigeningswet. Ondanks het voornemen van de gemeente om de gronden desnoods door middel van onteigening te verwerven bestaat de mogelijkheid dat eigenaren zich met succes op zelfrealisatie zouden kunnen beroepen. Zelfrealisatie dient te geschieden conform de vorm van uitvoering zoals de gemeente die voor ogen staat en met in achtneming van de voorschriften en fasering als bedoeld in dit exploitatieplan. Tot op heden is echter geen overeenstemming bereikt over het kostenverhaal. Dit exploitatieplan dient als vangnet voor kostenverhaal en het stellen van eisen bij de realisatie Overige kaarten bij het exploitatieplan Naast de onder 1.5 en 1.6 genoemde kaarten maken de hierna vermelde kaarten onlosmakelijk deel uit van het exploitatieplan. In volgende hoofdstukken zal naar deze kaarten worden verwezen Grondgebruikkaart Deze kaart die als bijlage 4 bij het exploitatieplan is opgenomen geeft het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de als vrije woningbouwkavels uit te geven delen en het openbaar gebied. Deze kaart is een visualisering van de aannames in de exploitatieopzet. Binnen de bouwblokken en binnen de kaders van het bestemmingsplan (zie bijlage 9) en beeldkwaliteitplan (zie bijlage 14) kunnen de kopers bouwblok naar eigen inzicht benutten. Er is sprake van een verschil tussen de het totale oppervlak van de percelen c.q. perceeldelen in het exploitatiegebied ( m², zie bijlage 3) en het totale oppervlak volgens het grondgebruik ( m²). Dit verschil bedraagt 68 m² en wordt verklaard door de overlap van twee verschillende planelementen. Zo zijn onder verschillende opritten greppels gepland, en loopt onder de oeververbinding de beek door en met aan weerszijde twee groenstroken. In Tabel 1 dit nader beschreven: Tabel 1: Verklaring verschil oppervlak percelen en grondgebruik Overlappende planelementen meegeteld onder: Greppels onder opritten 44 m² water & verharding Beek onder oeververbinding 15 m² water & verharding Groen onder de oeverbverbinding 9 m² groen & verharding Totaal 68 m² Pagina 6 van 41

7 Inrichtingskaart Deze kaart die als bijlage 5 bij het exploitatieplan is opgenomen geeft een detaillering van het grondgebruik en is een visualisering van de voorschriften van het exploitatieplan ten aanzien van de werken en werkzaamheden, in bijzonder het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en het woonrijp maken van het openbaar gebied Waterhuishoudingkaarten Bij het waterhuishoudingsplan in bijlage 6 zijn drie kaarten opgenomen. Deze kaarten geven een detaillering van de waterhuishoudkundige inrichting in het exploitatiegebied en zijn een visualisering van de voorschriften van het exploitatieplan ten aanzien van de waterhuishouding. In de kaarten van het vuilwaterstelsel en van de afwatering en de ontwatering is een zogenaamde plangrens ingetekend (grijze onderbroken lijn). Deze grens duidt het gebied aan dat in het waterhuishoudingsplan is betrokken maar deze grens heeft geen betekenis in het kader van het onderhavige exploitatieplan Faseringskaart Deze kaart die als bijlage 7 bij het exploitatieplan opgenomen geeft visueel de voorschriften voor de fasering van werken en werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen weer Uitgifteprijzen In bijlage 13 bij het exploitatieplan is een lijst van kavels en de bijbehorende uitgifteprijzen opgenomen. Het totaal van deze lijst geeft de raming weer die de exploitatieopzet is opgenomen voor opbrengsten uit de kaveluitgifte Overige bijlagen Naast de al genoemde kaarten zijn de navolgende bijlagen opgenomen bij het exploitatieplan en maken onlosmakelijk deel uit van het exploitatieplan. In volgende hoofdstukken zal naar deze bijlagen worden verwezen Bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 Het exploitatieplan is verbonden met de planologische maatregel het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 bestaande uit de planregels, de toelichting en de verbeelding zijn als bijlage 9 opgenomen bij het exploitatieplan. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de bijlagen behorende bij respectievelijk de planregels en de toelichting van het bestemmingsplan hier niet zijn opgenomen Locatie-eisen Leuriks Oost De realisering van de Leuriks Oost is een langdurig project dat vele werkzaamheden en werken omvat. Gelet op de mogelijkheid dat eigenaren mogelijk overgaan tot zelfrealisatie, is het noodzakelijk de integrale uitvoering te waarborgen. Dit is de reden om te komen tot gedetailleerde voorschriften die zijn opgenomen in bijlage 6 en bijlage 10. Het betreft respectievelijk het Waterhuishoudingsplan (bijlage 6) en het Toetsingskader Openbare Ruimte en Wegwijs straatprofielen (in bijlage 10) Waterhuishoudingplan Leuriks Oost In paragraaf van het bestemmingsplan wordt ingegaan op de waterhuishouding in de Leuriks Oost. De onderzoeken en beleid en regelgeving van de gemeente en het Waterschap Regge & Dinkel leiden tot een waterconcept voor het plangebied. Dit waterconcept is vertaald naar een waterhuishoudingplan voor de Leuriks Oost en is opgenomen in bijlage Exploitatieopzet Onderdeel van ieder exploitatieplan is een exploitatieopzet. In hoofdstuk 3 worden de hoofdlijnen deze exploitatieopzet behandeld. Als bijlage 11 is de gedetailleerde exploitatieopzet opgenomen. Pagina 7 van 41

8 Aangezien de gemeente nog percelen in het gebied wenst te verwerven en werken en werkzaamheden die in de exploitatieopzet zijn vermeld nog moeten worden aanbesteed is de gedetailleerde exploitatieopzet als vertrouwelijk aan te merken en wordt deze niet openbaar gemaakt. De Gemeenteraad heeft in vertrouwelijkheid kennis kunnen nemen van deze bijlage Taxatie inbrengwaarden In de exploitatieopzet worden de zogenaamde inbrengwaarden opgenomen. Deze inbrengwaarden zijn getaxeerd door Van Heijst & partners te Zwolle. Het taxatierapport is als bijlage 12 bijgevoegd Taxatierapport opbrengstpotentie In de exploitatieopzet wordt aan de opbrengstenkant gewerkt met getaxeerde uitgifteprijzen. Deze uitgifteprijzen zijn getaxeerd door Van Heijst & partners te Zwolle. Het taxatierapport is als bijlage 13 bijgevoegd Risicoanalyse planschade De exploitatieopzet bevat geen raming voor planschade Beeldkwaliteitplan Leuriks Oost In de locatie-eisen Leuriks Oost als genoemd onder wordt verwezen naar de regels in beeldkwaliteitplan Leuriks Oost. Dit beeldkwaliteitplan is als bijlage 14 bij het exploitatieplan gevoegd Beleidsnota aanbesteding gemeente Enschede Werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied moeten worden aanbesteed. Indien de Europese regels niet van toepassing is, dient het gemeentelijk aanbestedingsbeleid in acht te worden genomen. Dit beleid is opgenomen in de beleidsnota zoals vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders. De nota is als bijlage 16 bij het exploitatieplan gevoegd Herziening van het exploitatieplan Op grond van artikel 6.15 Wro wordt het exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien meerdere keren per jaar is derhalve mogelijk totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien beroep wordt ingesteld tegen het exploitatieplan vangt de termijn voor de eerste herziening aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Een herziening kan leiden tot hogere of lagere exploitatiebijdragen met uitzondering van die percelen waarvoor reeds een rechtsgeldige bouwvergunning is verleend en grond van die bouwvergunning de exploitatiebijdrage is vastgesteld Eindafrekening van het exploitatieplan Binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen Burgemeester en Wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast, een en ander conform artikel 6.20 Wro. Daarbij worden op grond van verleende bouwvergunningen betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 Wro. Op grond van dit artikel zal indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage de gemeente het verschil voor zover het verschil groter is dan vijf procent naar evenredigheid met rente terugbetalen aan degene die houder is van de bouwvergunning of aan diens rechtsopvolger. Exploitatiebijdragen op grond van een overeenkomst zijn uitgesloten van deze terugbetalingsregeling. Op grond van artikel 6.20 vierde lid Wro kan de houder van een verleende bouwgunning (of diens rechtsopvolger) die op grond van die bouwvergunning een exploitatiebijdrage heeft betaald de gemeente verzoeken een eindafrekening te maken indien negentig procent van de begrote kosten zijn gerealiseerd. In paragraaf staat het percentage aangegeven in hoeverre totale kosten zijn gerealiseerd. Pagina 8 van 41

9 2. Omschrijving van de werken en werkzaamheden 2.1. Bouwrijp maken exploitatiegebied Voor het bouwrijp maken van zowel het uitgeefbaar gebied als het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: Het verwijderen van opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen van het exploitatiegebied; Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; De aanleg van ontsluitingen van het exploitatiegebied; De aanleg van tijdelijke bouwwegen, eventueel inclusief tijdelijk bruggen en dergelijke; Grondwerkzaamheden, onder andere het afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen; Het dempen van bestaande waterwegen; Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; Voor zover nodig het afvoeren van grondwater; Het uitvoeren van saneringen van bodem en/of grondwater, afgestemd op de functie van de bodem. Deze werken en werkzaamheden dienen conform de grondgebruikkaart, bijlage 4, de inrichtingskaart, bijlage 5, het waterhuishoudingsplan, bijlage 6, en de locatie-eisen Leuriks Oost, bijlage 10 te worden uitgevoerd Bouw- en woonrijp maken: Ophoging en fasering Op grond van voorgeschreven beleid van het Waterschap Regge & Dinkel moet de huidige grondwaterstand in het exploitatiegebied worden gehandhaafd. Deze ligt zeer dicht onder het maaiveld. Op enkele plekken is zelfs sprake omhoogkomend kwelwater. Dit impliceert dat in het kader van het bouw- en woonrijp maken het plangebied integraal moet worden opgehoogd. De ophoging varieert globaal tussen de 0,3 meter en 1,0 meter en belhelst tevens de aanleg van zandbanen die een natuurlijke en robuuste afwatering te garanderen. Met name in het zuidelijke deel van het plan, is de vereiste ophoging het grootst. Centraal in het plangebied in westoostelijke richting ligt een beek. Omdat deze van belang is voor in het hoofdwatersysteem van De Eschmarke, blijft in het plan gehandhaafd. Dit feit gecombineerd met de overweging dat de uitgifte van kavels naar verwachting over meerdere jaren zal plaatsvinden en derhalve het wenselijk de kosten van het bouw- en woonrijp maken zoveel mogelijk te spreiden in de tijd, heeft de Gemeente Enschede doen besluiten plangebied in twee fasen bouwrijp en woonrijp te maken. De fasering is weergegeven in bijlage 7. De percelen in gemeentelijk bezit zijn in 2011 opgehoogd. Redenen hier waren dat er een grote hoeveelheid geschikte grond binnen de Gemeente Enschede ter beschikking kwam en dat de ophoging binnen het toen vigerende bestemmingsplan mogelijk was. Het kadastraal percelen Lonneker Sectie F nummer en Lonneker Sectie AA nummer waren niet in gemeentelijk bezit en zijn derhalve nog niet opgehoogd. Het kadastraal perceel Lonneker Sectie AA nummer behoeft niet noodzakelijkerwijs te worden opgehoogd. Langs de oost- en zuidzijde van dit perceel is reeds een greppel gesitueerd die inde bouwfase en in de eindsituatie zorg zal dragen voor een adequate afwatering. Het kadastraal perceel Lonneker Sectie F nummer maakt integraal onderdeel uit van fase 1. Dit perceel dient bijvoorkeur integraal te worden opgehoogd, voordat met de daaropvolgende werkzaamheden in het kader van het bouw- en woonrijp maken kan worden gestart. Eventuele gedeeltelijke ophoging, van bijvoorbeeld alleen de wegen, zodat de bouwwegen zouden kunnen worden aangelegd, is logistiek gezien niet logisch en werkt kostenverhogend. Dit zou tot gevolg hebben dat er aan weerszijden van het wegprofiel een talud van 1:1,5 moet worden aangelegd. Daarna moet alsnog veel zwaar bouwverkeer over de bouwwegen om de Pagina 9 van 41

10 grond voor de ophoging van de overige perceeldelen aan te voeren. Dit leidt tot extra onderhouds- en herstelkosten voor de bouwwegen omdat het bouwverkeer verzakkingen in de bouwwegen kunnen veroorzaken en de tijdelijke verharding kapot rijden. Bij een integrale ophoging worden deze kosten voorkomen en wordt de grondaanvoer niet onderbroken Aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: De aanleg van en indien van toepassing verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centrale antenne systeem, glasvezelnetwerk, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten; Aanbrengen van openbare verlichting door aanleg van leidingen en plaatsen van lichtmasten. De aanleg van nutsvoorzieningen dient conform de grondgebruikkaart, bijlage 4, de inrichtingskaart, bijlage 5, het waterhuishoudingsplan, bijlage 6, en de locatie-eisen Leuriks Oost, bijlage 10 te worden uitgevoerd Inrichting openbaar gebied Voor de definitieve inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: De aanleg van definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief de aanpassing en herstel van bestaande wegen; De aanleg van nieuwe watergangen en -partijen met bijhorende duikers; Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; Het aanleggen van bruggen over watergangen, kades, kademuren en andere waterhuishoudkundige werken; Aanleg van riolering, gemalen en persleidingen; Aanleg van bovengrondse hemelwaterafvoer; Planten van bomen en struiken in de bermen langs de wegen, aanleg van plantsoenen, parken en ander groenvoorzieningen; Aanbrengen van straatmeubilair; Aanleg van bluswatervoorzieningen; Aanleg van voorzieningen voor openbaar vervoer; Bebording, bebakening, belijning en verkeersregelinstallaties. De inrichting van het openbare gebied dient conform de grondgebruikkaart, bijlage 4, de inrichtingskaart, bijlage 5, het waterhuishoudingsplan, bijlage 6, en de locatie-eisen Leuriks Oost, bijlage 10 te worden uitgevoerd. Pagina 10 van 41

11 3. De exploitatieopzet 3.1. Inleiding Op grond van artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit de navolgende elementen: - Een raming van de inbrengwaarden, inclusief peildatum; - Een raming van de anderen kosten in verband met de exploitatie, inclusief planschade en peildatum; - Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, inclusief peildatum; - Een tijdsvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; - Indien nodig fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en indien nodig een koppeling hiertussen; - De wijze van toerekening van de te verhalen kosten In dit hoofdstuk zal achtereenvolgens het ruimtegebruik worden beschreven, het programma, de kosten, de opbrengsten, de parameters, de maximaal te verhalen kosten en tenslotte de berekeningssystematiek voor de exploitatiebijdrage. De exploitatieopzet in een exploitatieplan gaat uit van de fictie dat de gemeente de eigenaar is van alle gronden in het exploitatiegebied. Zij maakt alle kosten en verkrijgt alle opbrengsten. Het is uit deze fictie dat de exploitatieopzet is opgesteld Ruimtegebruik Momenteel zijn gronden begrepen in dit bestemmingsplan in gebruik als agrarische grond. Het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 maakt het mogelijk op deze gronden woningbouw met bijbehorende voorzieningen als wegen en groen te realiseren. Kortheidshalve wordt verwezen naar bijlage 9 van dit exploitatieplan. In de nieuwe situatie zal een overwegend agrarisch gebied worden omgezet in een woonwijk. De woonwijk zal worden ingebed in de bestaande ondergrond en in het omliggende landschap. Het projectgebied is circa 11,2 hectaren groot (netto gebied). Binnen het projectgebied is er geen sprake van te handhaven percelen/perceelsgedeelten. Het netto exploitatiegebied is derhalve circa 11,2 hectaren groot. Op de kaart in Bijlage 1 staat het exploitatiegebied nader aangegeven. Het exploitatiegebied is onder te verdelen in drie groepen: uitgeefbaar gebied, verharding en groen en water. In de onderstaande Tabel 2 is het toekomstige grondgebruik van het exploitatiegebied nader aangegeven. Op de grondgebruikkaart in Bijlage 4 is het ruimtegebruik nader aangegeven. Tabel 2 toekomstig ruimtegebruik exploitatiegebied Groep Aantal m² Percentage Uitgeefbaar m² 62% Verharding m² 13% Groen m² 16% Water m² 9% Exploitatiegebied m² 100% 3.3. Programma Het te realiseren programma bestaat uit de bouw van 108 woningen. Als basis bij de bepaling van het programma is het bestemmingsplan Eschmarke Zuid West 2010 en het Beeldkwaliteitplan Leuriks Oost gehanteerd. In Bijlage 8 is een kaart met een gedetailleerde verkaveling opgenomen. Het totale uitgeefbare oppervlak bedraagt circa 7 hectare. Pagina 11 van 41

12 3.4. Kosten Algemene toelichting Hierna worden de kostenposten die zijn opgenomen in de exploitatieopzet toegelicht en onderbouwd. De artikelen tot en met Bro geven aan welke kosten mogen worden opgenomen in de exploitatieopzet. De kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, welke toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied worden op grond van artikel 6.13 zesde lid Wro naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. Onder profijt wordt blijkens de wetgeschiedenis verstaan dat de grondexploitatie nut moet ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen kan gedacht worden aan het opheffen van stankcirkels buiten het gebied waardoor dankzij deze ingrepen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Onder toerekenbaarheid verstaat de regering het causale verband tussen de kosten en het plan. Zonder het plan zouden de kosten niet zijn gemaakt. Kosten die anderszins worden gefinancierd zijn niet verhaalbaar. Proportionaliteit wil volgens de wetsgeschiedenis zeggen dat als meerdere locaties (niet noodzakelijkerwijs andere exploitatiegebieden) profijt ondervinden van de werken en werkzaamheden deze kosten tussen de locaties naar rato van profijt worden verdeeld. Naarmate een locatie meer profijt heeft, draagt deze meer bij in de kosten. De kosten die in het exploitatie Leuriks Oost worden gemaakt, zijn volledig (100%) toegerekend aan het exploitatiegebied. Er worden geen kosten buiten het exploitatiegebied gemaakt Inbrengwaarde gronden, opstallen en vrijmaken gronden (artikel onder a tot en met c Bro) Alle percelen binnen het exploitatiegebied zijn getaxeerd door Van Heijst & Partners te Zwolle; daarmee is de onafhankelijkheid bij het opstellen van taxaties gewaarborgd. Artikel 6.13 vijfde lid Wro bepaald de wijze waarop de inbrengwaarde moet worden bepaald. De hoofdregel is dat de waarde van gronden wordt vastgesteld met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Dit is de zogenaamde verkeers- of werkelijke waarde. Uitgezonderd op deze regel zijn de gronden welke zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zullen worden verworven. Voor deze gronden is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling op grond van de onteigeningswet, de zogenaamde volledige schadeloosstelling. Zoals reeds onder 1.3 is opgemerkt, voert de gemeente in het exploitatiegebied een actief grondbeleid en een actieve verwerving. De biedingen die de gemeente doet zijn gebaseerd op de volledige schadeloosstelling en indien minnelijke verwerving niet slaagt, zal de gemeente besluiten tot onteigening. De inbrengwaarde van de percelen/perceelsgedeelten is door Van Heijst & Partners vastgesteld. Voor percelen ruwe bouwgrond is deze gesteld op 35 per m² voor percelen met bestaande infrastructuur op 1 per perceel. Zie ook Bijlage 13. De te verwerven percelen zijn aangegeven op de eigendomskaart Bijlage 2. Met eigenaar van Perceel LONNEKER AA is een anterieure overeenkomst gesloten. Verwerving van dit perceel is niet meer aan de orde. Met eigenaar van Perceel LONNEKER AA is geen anterieure overeenkomst gesloten. Pagina 12 van 41

13 De inbrengwaarde van de overige percelen/perceelgedeelten die in het exploitatiegebied liggen die de gemeente niet wil verwerven of die de gemeente niet tegen volledige schadeloosstelling heeft aangekocht is bepaald op de verkeers- of werkelijke waarde. De totale inbrengwaarde van percelen, opstallen en de kosten voor het vrijmaken van het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten in het exploitatiegebied weergegeven in Tabel 3 op pagina Inbrengwaarde sloopkosten (artikel onder d Bro) In het exploitatiegebied moeten enkele opstallen en funderingen worden gesloopt. De betreffende kosten zijn weergegeven in Tabel 3 op pagina Onderzoekskosten (artikel onder a Bro) Voor het voorliggende exploitatieplan en het bestemmingsplan zijn en worden een veelvoud van onderzoeken uitgevoerd. Op grond van de Bro kunnen de kosten van deze onderzoeken en de ambtelijke tijdsbesteding worden opgenomen in de exploitatieopzet. Ten aanzien van de onderzoeken moet in ieder geval worden gedacht aan: milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, flora en fauna onderzoek, archeologisch onderzoek. De betreffende kosten zijn weergegeven in Tabel 3 op pagina Bodemsanering (artikel onder b Bro) Op grond van de verrichte bodemonderzoek is de bodemkwaliteit van het plangebied in kaart gebracht. Daaruit bleek dat nog enkele saneringen dienen plaats te vinden. De Gemeente Enschede heeft deze inmiddels uitgevoerd. De verwachting bestaat dat nog een enkele kleine asbestsanering op particuliere treinen moet plaatsvinden. Hier wordt verwezen naar paragraaf 4.41 Bodemkwaliteit van de toelichting behorende bij het bestemmingsplan Zuid West 2010 (bijlage 9). De kosten zijn geraamd op basis van kengetallen en oppervlakte in ontwikkeling te brengen oppervlak (m²). De betreffende kosten zijn weergegeven in Tabel 3 op pagina Bouw- en woonrijp maken (artikel onder c en Bro) De kosten voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied en het woonrijp maken van het openbaar gebied (inrichten openbaar gebied) zijn geraamd door het Ingenieursbureau Enschede van de gemeente. De raming is gebaseerd op de locatie-eisen Bijlage 10 en het waterhuishoudingplan, Bijlage 6, die op het exploitatiegebied van toepassing zijn. De betreffende kosten zijn weergegeven in Tabel 3 op pagina 16. Voor de werkzaamheden en werken die moeten worden verricht wordt verwezen naar de voornoemde bijlagen en het bepaalde in hoofdstuk 2. Aangezien de bestekken nog moeten worden opgesteld en worden aanbesteed zal worden volstaan met een totaalraming van deze kostenpost zoals deze is opgenomen in de exploitatieopzet Kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied (artikel onder d Bro) Tot deze kostenpost behoren de kosten van het wegnemen van belemmeringen die in of buiten het exploitatiegebied te handhaven functies, voor het exploitatiegebied met zich brengen. Ook de kosten van het realiseren van voorzieningen door de vestiging van erfdienstbaarheden voor overpad, natuur of water zijn opgenomen. Deze kostenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel onder e Bro) De kosten die hier onder tot en met zijn genoemd (de artikelen en onder a t/m d Bro) en die buiten het exploitatiegebied worden gemaakt maar noodzakelijk zijn voor het exploitatiegebied kunnen worden opgenomen in de exploitatieopzet. Pagina 13 van 41

14 Voor deze werken en werkzaamheden geldt dat het exploitatiegebied profijt ondervindt de werken en werkzaamheden en deze uitgaven niet zouden gemaakt wanneer het exploitatiegebied niet in ontwikkeling was gebracht en daarmee kunnen worden toegerekend aan het exploitatiegebied. Deze kostenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor Kosten voor toekomstige grondexploitaties (artikel onder f Bro) Voor sommige ontwikkelingen legt de gemeente voorzieningen aan die mede ten dienste staan aan toekomstig te realiseren locaties. Bijvoorbeeld door wegen reeds ruimer te dimensioneren zodat een toekomstige locatie hier ook gebruik van kan maken. De gemeente maakt de kosten in grondexploitatie maar ze behoren daar niet volledig te worden verhaald. De Bro staat toe dat de gemeente de meerkosten opneemt aan de kostenkant van de exploitatieopzet maar dan moet de gemeente aan de opbrengstenkant een reservering opnemen van de gelijke grote als de meerkosten. Deze kostenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor Apparaatskosten en VTU (artikel onder g tot en met j Bro) Onder deze kostenpost vallen de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de kostenposten als genoemd onder tot en met in het exploitatieplan. Ook de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied kunnen worden opgenomen in de exploitatieopzet. Tenslotte kunnen de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in het Bro genoemde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden. Ook kunnen kosten van plancompetities e.d. worden verhaald. Deze laatste kostenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor. Op grond van artikel Bro kan met de in artikel onder g tot en met j Bro bij ministeriële regeling regels worden gesteld met betrekking tot de begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten. Tot op heden is er nog geen ministeriële regeling van kracht geworden. Daarmee zijn de daadwerkelijk gemaakte kosten en geraamde nog te maken kosten volledig verhaalbaar. Ten aanzien van de nog te maken kosten heeft de gemeente zich gebaseerd op de Beleidsnota VTU van de gemeente. Indien vóór vaststelling van het exploitatieplan de ministeriële regeling van kracht wordt zal de exploitatieopzet hieraan worden aangepast. Indien de ministeriële regeling ná vaststelling van exploitatieplan van kracht wordt kan afhankelijk van mogelijk overgangsrecht het exploitatieplan worden herzien. De in dit plan opgenomen VTU-kosten, zoals weergegeven in Tabel 3 op pagina 16, zijn evenwel geraamd met gebruikmaking van de Plankostenscan van het ministerie van VROM uit De hierin gehanteerde tarieven hebben prijspeil Het totale VTU-bedrag dat uit de Plankostenscan resulteert, is verhoogd met 2% kostenstijging om het prijspeil per te verkrijgen, zijnde het prijspeil van de onderhavige exploitatieopzet Tijdelijk beheer (artikel onder k Bro) Tot de te verhalen kosten behoren de kosten van het tijdelijk beheer van de in exploitatie te nemen gronden. Het gaat uitsluitend om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen en gebruiksklaar te houden. Zodra de voorzieningen formeel zijn opgeleverd en door de gemeente in gebruik zijn genomen komen deze kosten niet meer voor verhaal in aanmerking, het gaat immers om kosten die worden gemaakt als de grondexploitatie is gesloten. Pagina 14 van 41

15 In de exploitatieopzet worden de tijdelijk beheerkosten opgenomen die zijn verminderd met de eventuele opbrengsten uit tijdelijk beheer (bijvoorbeeld huur- of pachtopbrengsten). Deze zijn in de Leuriks Oost echter nihil Planschade (artikel onder l Bro) Eventueel toe te kennen planschade (artikel 6.1 Wro) behoort tot de verhaalbare kosten. Planschade is pas toewijsbaar nadat het bestemmingsplan in werking is getreden. Aangezien de bestemming van het projectgebied reeds op dit moment wonen nader uit te werken is, en deze bestemming wordt omgezet naar wonen, is door de Gemeente geen planschaderisicoanalyse uitgevoerd en is de verwachting dat planschade nihil is Kosten als gevolg van belastingheffing (artikel onder m Bro) Ook de gemeente betaalt belastingen. Als de gemeente als onderneming handelt en BTW betaalt, kan zij afhankelijk van de situatie deze BTW terugvorderen. Als de gemeente niet handelt als ondernemer kan zij betaalde BTW niet terugvorderen maar deze wederom afhankelijk van de situatie compenseren vanuit het BTW-compensatiefonds. Niet altijd is BTW terug te vorderen of te compenseren. Deze BTW wordt opgenomen als kostenpost in de exploitatieopzet. Ook mogelijk andere niet-compensabel belastingen zijn als kostenpost opgenomen. Het gaat hierbij uitsluitend om BTW en andere belastingen die betrekking hebben op de grondexploitatie. Deze kostenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor Kosten en opbrengsten uit rente (artikel onder n Bro) Het Bro maakt het mogelijk om rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten op te nemen in de exploitatieopzet. Eventuele renteopbrengsten worden in mindering gebracht. Bij een exploitatie gaan de kosten voor de baten uit. De kosten voor bijvoorbeeld bouwrijp maken komen eerder dan de exploitatiebijdragen. In de exploitatieopzet is dit verwerkt in een kasstroomschema. Vanuit de rente bestaat deze uit twee onderdelen: De rente-invloed van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten kan worden uitgerekend door deze beide contant te maken en terug te rekenen naar het moment van peildatum; Tevens is er reeds een geïnvesteerd vermogen (de boekwaarde). In dat saldo van al gemaakte kosten en al gerealiseerde opbrengsten is een rentepost ontstaan, de daadwerkelijk gemaakte rentekosten. Deze kosten zijn gebaseerd op een berekening van afdeling Planeconomie van het cluster Grondbedrijf van de gemeente. De betreffende kosten zijn weergegeven in Tabel Percentage gerealiseerde kosten Artikel Bro verplicht de gemeente in het exploitatieplan te vermelden welk percentage van de totale kosten met uitzondering van de kosten van toekomstige grondexploitaties is gerealiseerd. Dit is noodzakelijk om te bezien of de gemeente moet komen tot een eindafrekening of dat belanghebbenden hierom kunnen verzoeken (zie ook paragraaf 1.10 van het exploitatieplan). Van de totale kosten is 44% gerealiseerd Resumé kosten Op grond van het voorgaande kan in Tabel 3 een samenvatting worden gegeven van de kosten zoals deze zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Pagina 15 van 41

16 Tabel 3 Kostenkant exploitatieopzet Kostensoort Kosten (in Euro's) Inbrengwaarde grond Sloopkosten Onderzoekskosten Bodemsanering Bouw- en woonrijp maken kosten van maatregelen etc. - Kosten buiten het exploitatiegebied - Apparaatskosten en VTU Tijdelijk beheer - Planschade - Kosten als gevolg van belastingheffing - kosten en opbrengsten uit rente Totaal Opbrengsten Hierna worden de opbrengsten die zijn opgenomen in de exploitatieopzet toegelicht en onderbouwd. In artikel Bro is bepaald welke opbrengsten mogen worden opgenomen Opbrengsten uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (artikel onder a Bro) De uitgifteprijzen voor de bouwkavels van het uitgeefbare deel van het exploitatiegebied zijn getaxeerd door Van Heijst & Partners te Zwolle. Om de uitgifteprijzen is bepalen is als basis de beleidsnota Uitgifteprijzenbeleid van de gemeente gehanteerd en vervolgens met de comparatieve methode bijgeslepen. Voor een verdere onderbouwing wordt verwezen naar het Taxatierapport Opbrengstpotentie (i.c. bijlage 2 Uitgifteprijzenoverzicht) in bijlage 13. Op grond van het taxatierapport kan worden gekomen tot de navolgende in Tabel 4 waarin de staffel van de uitgifteprijzen op grond van de bouwkaveloppervlakte is opgenomen. Tabel 4 Staffel in de uitgifteprijzen Kaveldelen Vanaf tot Prijs per m² De eerste 0 m² 500 m² 325,00 De volgende 500 m² 750 m² 250,00 De volgende 750 m² 1000 m² 175,00 Vanaf 1000 m² 125,00 Indien de kaveloppervlaktes zoals vermeld op de verkavelingskaart in bijlage 8 wordt samengevoegd met de uitgifteprijzen uit Tabel 4 dab resulteert dit in. bijlage 2 Uitgifteprijzenoverzicht van het Taxatierapport Opbrengstpotentie zoals opgenomen in bijlage 13. De totale grondopbrengsten zijn opgenomen in Tabel Bijdragen en subsidies van derden (artikel onder b Bro) Naast opbrengsten uit gronduitgifte kent het Bro nog een opbrengstenpost, namelijk bijdragen en subsidies van derden. Hieronder wordt verstaan de financiële bijdragen van anderen overheden voor specifieke investeringen of maatregelen, bijdragen van het waterschap of bijdragen uit stimuleringsbudgetten van het Rijk en/of provincie. Deze opbrengstenpost doet zich in de Leuriks Oost niet voor. Pagina 16 van 41

17 Bijdragen uit toekomstige grondexploitaties (artikel onder c Bro) Onder van het exploitatieplan is aangegeven dat investeringen die mede bedoeld zijn voor toekomstige te ontwikkelen locaties geheel kunnen worden meegenomen in de exploitatieopzet mist aan de opbrengstenkant een bijdrage uit de toekomstige grondexploitaties wordt opgenomen zodat de meerkosten niet volledig voor rekening van de exploitatieopzet komen. Artikel onder c Bro is de grondslag voor de opbrengsten uit toekomstige exploitaties. Nu er geen investeringen worden gedaan ten behoeve van toekomstig te ontwikkelen locaties worden er ook geen opbrengsten opgenomen uit toekomstige grondexploitaties Resumé opbrengsten Op grond van het voorgaande kan in Tabel 5 een samenvatting worden gegeven van de opbrengsten zoals deze zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Tabel 5 Opbrengsten Opbrengstensoort Opbrengsten (in Euro's) Gronduitgifte Bijdragen en subsidies van derden - Totaal Resultaat Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te bepalen dienen zijn de kosten en de opbrengsten in tijd gefaseerd. Nadat de parameters zijn bepaald en vervolgens de fasering leidt dit tot een netto contante waarde per 1 januari Parameters De parameters voor de exploitatieopzet zijn als opgenomen in de onderstaande Tabel 6. Tabel 6 Parameters Parameter Waarde Modelfactor 2011 prijspeildatum 1 januari 2011 start exploitatie 1 januari 2011 contante waarde 1 januari 2011 laatste jaar van kosten en opbrengsten 2017 einddatum van exploitatie 31 december 2017 Aantal jaren van exploitatie 7 Aantal jaren contant maken 7 Rente per jaar 5% opbrengstenstijging per jaar 2% Kostenstijging per jaar 2% Fasering Om rekening te houden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentekosten en opbrengsten is een fasering noodzakelijk. De realisering van het exploitatiegebied zal gefaseerd plaatsvinden. Conjunctuur en marktvraag zullen in hoge mate het uitgiftetempo van de bouwkavels bepalen. In dat verband heeft Afdeling Makelaardij & Juridische Zaken van de Gemeente Enschede voor dit uitgiftetempo een verwachting geformuleerd. Deze is opgenomen in Tabel 7. Het moment waarop in de exploitatieopzet activiteiten zullen worden gestart en de daaraan gerelateerde kosten zullen worden gemaakt, is afgestemd op deze verwachting. De fasering van activiteiten is opgenomen in Tabel 8. Hierbij is voor wat betreft de fasering van de vierkante meters grond dat bouw- en woonrijp wordt gemaakt, uitgegaan van de oppervlakte van de kadastrale percelen en perceeldelen in het exploitatiegebied. Pagina 17 van 41

18 Tabel 7 Verwachte uitgiftetempo Periode Verwachte gronduitgifte: in m² in % % % % % % Totaal: % Tabel 8 Fasering van activiteiten Activiteit Periode hoeveelheid Procedures Bestemmingsplan nvt Exploitatieplan nvt Uitvoering Fase 1 Zuidelijk deel Bouwrijp maken (ophogen) m² Bouwrijp maken (overig) m² woonrijp maken m² Uitgifte kavels kavels Uitvoering Fase 2 Noordelijk deel Bouwrijp maken (overig) m² woonrijp maken m² Uitgifte kavels kavels Netto contante waarde Om een exploitatie inzichtelijk te maken worden alle kosten en opbrengsten met in achtneming van de parameters en de fasering contant gemaakt hetgeen betekend dat alle bedragen op peildatum worden gebracht. In de onderstaande tabel (Tabel 1) is het resultaat weergegeven. Tabel 9 Resultaat Kengetal Opbrengsten nominaal Bedrag (in Euro's) kosten nominaal saldo nominaal saldo op eindwaarde 31 december saldo op Netto Contante Waarde 1 januari Uit bovenstaande tabel blijkt dat in de exploitatieopzet een opbrengst is voorzien 3.7. Maximaal te verhalen kosten Op grond van het exploitatieplan mag de gemeente haar kosten volledig verhalen. In artikel 6.16 Wro is bepaald dat de gemeente nooit meer mag verhalen dan de hoogte van de opbrengsten. Dit betekent dat als een exploitatieopzet een winst laat zien alle kosten verhaald mogen worden (maar niet meer dan dat) echter wanneer er een tekort is dan is de hoogte van de te verhalen kosten begrensd op de hoogte van de opbrengsten. Hiermee wordt voorkomen dat exploitanten de tekorten van de exploitatie betalen. De maximaal te verhalen kosten worden berekend door van de opbrengsten de kosten (na aftrek van subsidies en bijdragen van derden) af te trekken. Pagina 18 van 41