Prestatieafspraken 2017

Transcriptie

1 Prestatieafspraken 2017 Gemeente Lelystad HVOB Centrada

2 De ondergetekenden, de gemeente Lelystad, gevestigd te Lelystad, kantoorhoudende Stadhuisplein 2 te Lelystad, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de burgemeester van Lelystad, mevrouw mr. I.R. Adema handelende ter uitvoering van het besluit, nummer., van het college van de gemeente Lelystad, hierna te noemen de gemeente. en de Huurdersvereniging Ons Belang, gevestigd te Lelystad, kantoorhoudende Meentweg 1 te Lelystad, handelende onder de naam HVOB, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer. J. Roosemalen, voorzitter, hierna te noemen: HVOB. en de stichting: Woonstichting Centrada, gevestigd te Lelystad, kantoorhoudende Wigstraat 18 te Lelystad, handelende onder de naam Centrada, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw drs. M. K. Visser, directeur-bestuurder, hierna te noemen: Centrada. komen het volgende overeen: 2

3 Inhoud WOORD VOORAF ALGEMEEN WOONRUIMTEVERDELING WONINGVOORRAAD BETAALBAARHEID WONEN, WELZIJN EN ZORG STEDELIJKE VERNIEUWING EN LEEFBAARHEID DUURZAAMHEID ONDERTEKENING BIJLAGE 1 FINANCIEEL MEERJARENPERSPECTIEF CENTRADA BIJLAGE 2 TOELICHTING BEREKENINGSWIJZE SOCIALE GRONDPRIJS VERKLARENDE WOORDENLIJST

4 Woord vooraf Op 14 juni 2016 heeft de gemeenteraad van Lelystad de Woonvisie Lelystad vastgesteld. In de inleiding uit wethouder Fackeldey het spreekwoordelijke het is koers. Bij het uitstippelen van deze koers zijn inwoners van Lelystad geconsulteerd, inwoners zijn de enige echte deskundigen als het gaat over zaken als woonbeleving en woongenot. In de hernieuwde woningwet hebben huurders dan ook een meer prominente positie gekregen. Sinds 1 juli 2015 is de Woningwet 2015 van kracht. Doel van de wet is het nader reguleren van de activiteiten van woningcorporaties en het toezicht op corporaties. De wet beoogt de inbedding van het maatschappelijk presteren van corporaties in het lokale beleid, door een cyclus van woonvisie, bod en prestatieafspraken. Daarbij ligt de nadruk op het versterken van het lokale proces. De huurdersorganisatie is hierbij de nieuwe lokale overlegpartner van de gemeente en de woningcorporatie geworden en bepaalt zo mede het volkshuisvestingsbeleid. De gemeentelijke Woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die gemeenten, huurders en corporaties met elkaar gaan maken. Om tot prestatieafspraken te komen zijn zij met elkaar de dialoog aan gegaan over de lokale ambities. De flink herziene Woningwet 2015 creëert meer duidelijkheid op de woningmarkt door heldere spelregels voor sociale huur. De kerntaak van woningcorporaties is en blijft zorgen dat mensen tot een inkomen van (prijspeil 2016) bruto per jaar goed en betaalbaar kunnen wonen. De wet waarborgt de kwaliteit van sociale huisvesting, beperkt de financiële risico s en regelt een passende toewijzing van sociale huurwoningen aan de doelgroep. De in voorafgaande jaren gemaakte jaarafspraken tussen woningcorporatie Centrada en gemeente maken dus plaats voor nieuwe prestatieafspraken met drie partijen. De afspraken vormen de uitvoerbare vertaling van een nieuwe koers. Het in prestatieafspraken verankeren van de samenwerking tussen gemeenten, corporaties en huurders is de hoeksteen van de uitvoering van het volkshuisvestelijk beleid. Het is de bedoeling dat er een duidelijke verbinding gelegd wordt tussen voornemens, prestatieafspraken en daadwerkelijke realisatie. Huurders, gemeenten, woningcorporaties en het Rijk dragen daar, ieder vanuit hun eigen rol, aan bij. De thema s die vanuit het rijksbeleid bezien prioriteit verdienen in de periode 2016 tot en met 2019 zijn: - Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep ; - Realiseren van een energiezuinige sociale huurwoningvoorraad conform de afspraken in het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector; - Huisvesten van urgente doelgroepen; - Realiseren van wonen met zorg en ouderenhuisvesting i.v.m. langer zelfstandig wonen. Deze onderwerpen komen terug in de prestatieafspraken. 4

5 1. Algemeen Met het vaststellen van de nieuwe Woningwet zijn er drie gelijkwaardige partners gekomen; gemeente Lelystad, Huurdersvereniging Ons Belang (HVOB) en woningcorporatie Centrada. Deze drie partijen zijn in gezamenlijk overleg prestatieafspraken voor het jaar 2017 overeengekomen. Deze prestatieafspraken 2017 hebben de volgende doelen: - De inspanningen van partijen om een kwantitatief en kwalitatief voldoende kernvoorraad (sociale sector) voor de doelgroepen te realiseren, te monitoren en (bij) te sturen. - Het monitoren en waar nodig bijsturen van de inspanningen om de gestelde kernvoorraad te realiseren. - Te zorgen voor een zo transparant en zo rechtvaardig mogelijke verdeling van woningen aan de doelgroepen en de resultaten van deze wijze van verdeling te monitoren en, waar nodig, bij te sturen. - Het sturen en richting geven aan de gezamenlijke inspanningen om de woon- en leefkwaliteit te waarborgen. In december 2015 heeft Centrada het geactualiseerd Ondernemingsplan ( ) vastgesteld. In 2017 wordt het Ondernemingsplan opnieuw geactualiseerd Centrada betrekt hierbij haar stakeholders, waaronder de huurderbelangenvereniging (HVOB) en de gemeente. Het komende jaar zal de voortgang van de prestatieafspraken, door een werkgroep met afvaardiging van de drie partijen, voorafgaand aan het Bestuurlijk Overleg worden besproken. 1.1 Centrada wil transparant zijn in de keuzes die zij maakt en de gevolgen daarvan voor de financiële toekomst. Bijlage 1 geeft een eerste inzicht in de financiële effecten van de investeringen waar voor de komende tien jaar van uitgegaan wordt. De door Aedes ontwikkelde Transparantietool is een hulpmiddel dat inzicht kan geven in de financiële gevolgen van mogelijke keuzes. Centrada neem het initiatief om in de eerste helft van 2017 samen met HVOB en gemeente deze Transparantietool toe te passen op de situatie in Lelystad. 1.2 Gemeente geeft een vastgelegde ongelimiteerde achtervang bij de leningen van Centrada bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Gemeente neemt hierbij 50% van de betaalverplichtingen voor een lening over wanneer de corporatie de rente en aflossing op een door WSW geborgde lening niet meer kan betalen. Dit doet gemeente alleen als WSW deze betaalverplichting niet uit de overige buffers in de zekerheidsstructuur kan voldoen. 1.3 HVOB komt met een plan waarin zij inzichtelijk maken wat hun werkpakket is, gemeente zorgt na goedkeuring van dit voorstel voor een financiële bijdrage voor enkele taken van de huurdersvereniging die een breed gedragen belang dienen. 5

6 2. Woonruimteverdeling De uitvoering van de woonruimteverdeling gebeurt door Centrada. Over het beleid en de regels ten aanzien van de woonruimteverdeling worden afspraken gemaakt en bewaakt in het Bestuurlijk Overleg tussen gemeente, HVOB en Centrada. De regels worden gepubliceerd op de website van Centrada. Centrada rapporteert jaarlijks over de ontwikkelingen ten aanzien van de woonruimteverdeling. Op basis van de Huisvestingswet is het mogelijk om een huisvestingsverordening op te stellen met regels voor de woonruimteverdeling. In de Woonvisie heeft de gemeente bepaald dat het invoeren van een huisvestingsverordening op dit moment nog niet noodzakelijk is. Er wordt op outcome gestuurd via voorliggende prestatieafspraken. Op het moment dat er veel meer aanbieders van sociale huurwoningen komen en de verdeling van de woonruimte daardoor onoverzichtelijk wordt, zal alsnog een huisvestingsverordening overwogen worden. De totale wachttijd voor een huurwoning is de periode vanaf het moment van inschrijving tot en met het moment van toewijzing (datum huurcontract). Daarbij wordt onderscheid gemaakt in passieve wachttijd en actieve wachttijd. De passieve wachttijd is de periode vanaf het moment van inschrijving tot en met het moment dat een woningzoekende voor het eerst reageert op een woningadvertentie. De actieve wachttijd is de periode vanaf het moment dat een woningzoekende voor het eerst reageert op een woningadvertentie tot en met de ingangsdatum van het huurcontract. De afgelopen 5 jaar schommelde de gemiddelde actieve wachttijd tussen 1,4 en 1,8 jaar. Woningzoekenden hebben de mogelijkheid om bij een acute, zeer uitzonderlijke en dringende omstandigheid (medisch, financieel dan wel sociaal) urgentie aan te vragen op basis van het urgentiereglement. Daarnaast worden ook urgenties verstrekt bij sloop/herontwikkeling (stadsurgenten), bij indicatiestelling door Centrum Indicatiestelling Zorg (zorgurgentie), bij uitstroom uit maatschappelijke organisaties (de zogenaamde 6%- regeling, zie hoofdstuk Wonen, Welzijn en Zorg) en aan vergunninghouders. Adviesbureau RIGO voert in opdracht van Centrada een evaluatie uit van de woonruimteverdeling in Lelystad. De resultaten hiervan worden eind 2016 besproken tussen gemeente, HVOB en Centrada. Dit kan leiden tot een bijstelling van onderstaande afspraken in de loop van Centrada streeft er naar de actieve wachttijden gemiddeld onder de twee jaar te houden, zowel voor het totaal, als voor elk van de volgende te onderscheiden doelgroepen: - jongeren tot en met 22 jaar; persoonshuishoudens vanaf 23 tot en met 69 jaar; - 3 of meer persoonshuishoudens vanaf 23 tot en met 69 jaar; - senioren vanaf 70 jaar. Voor iedere groep wordt dezelfde gemiddelde wachttijd nagestreefd. Centrada geeft iedere vier maanden inzicht in de ontwikkelingen van de wachttijden per doelgroep. 2.2 Om deze streefwachttijden te kunnen halen is het van belang dat er voldoende woningen blijven vrijkomen. Centrada, gemeente en HVOB onderzoeken in 2017 welke maatregelen genomen kunnen worden om de doorstroming zoveel mogelijk te bevorderen. 2.3 Het streven is dat minimaal 75% van de vrijkomende woningen bij niet-urgente huishoudens terecht komt. Of dit gehaald wordt hangt enerzijds af van het aantal urgenten; anderzijds van het aantal vrijkomende woningen (bestaand en nieuwbouw). Centrada geeft iedere vier maanden inzicht in de ontwikkelingen van de toewijzingen en het aandeel urgenten daarin. 2.4 Op het moment dat de actieve wachttijden hoger worden dan de nagestreefde twee jaar en/of wanneer het percentage vrijkomende woningen dat naar niet-urgente huishoudens gaat onder het 6

7 streefpercentage van 75% uitkomt, treden gemeente, HVOB en Centrada in overleg over welke maatregelen genomen moeten worden om de streefwaarden wel te halen. Mogelijke instrumenten daarbij: - verruimen aanbod sociale huurwoningen middels nieuwbouw - middels labelling sturen van beschikbaar aanbod per doelgroep - accepteren hogere wachttijden - limiteren van het percentage woningen dat naar urgenten gaat - accepteren dat er minder woningen naar niet-urgenten gaan 2.5 Centrada huisvest 97% van de taakstelling die de gemeente krijgt opgelegd voor de huisvesting van statushouders. Om deze taakstelling mogelijk te maken continueert Centrada de voorrangsstatus (urgentie) voor vergunninghouders, ook indien dit vanuit het rijksbeleid niet meer verplicht is. 2.6 De gemeente spant zich in om een deel van de taakstelling vergunninghouders op andere manieren (bijvoorbeeld middels het ombouwen van kantoren door particulieren) in te vullen. Gemeente speelt een actieve rol in het leggen van contacten met particuliere verhuurders en houdt de andere partijen hiervan op de hoogte. 2.7 De gemiddelde wachttijd voor woningzoekenden met urgentie bedraagt maximaal drie maanden. 2.8 De vrijkomende sociale huurwoningen (huurprijs tot en met 710,68, prijspeil 2016) worden in principe alleen beschikbaar gesteld voor huishoudens met een inkomen tot de vigerende staatsteungrens ( , prijspeil 2016). Voor huishoudens met urgentie geldt een maximale inkomensgrens van (prijspeil 2016). 2.9 Gemeente, HVOB en Centrada doen in 2017 gezamenlijk onderzoek naar de positie van de middeninkomens (grofweg de groep met een inkomen tussen en ). De vraag hierbij is of voor deze groep voldoende alternatieven op huur- en koopmarkt beschikbaar en bereikbaar zijn Op basis van de in de inleiding genoemde evaluatie woonruimteverdeling wordt bekeken of het huidige percentage te verloten woningen (15%) aanpassing behoeft. Dit wordt bezien in samenhang met het functioneren van het urgentiereglement. Partijen kunnen bij een tussentijdse goedkeuring aanpassingen maken 2.11 Het percentage toewijzingen in het kader van doorstroming vanuit maatschappelijke organisaties bedraagt maximaal 6% van het aantal huuropzeggingen per jaar. Deze regeling staat bekend onder de naam 6%-regeling. De urgenties op basis van de 6%-regeling maken deel uit van het totaal aantal urgenties van maximaal 25% van het vrijkomende aanbod van woningen. In 2017 bepalen Centrada, gemeente, HVOB en zorgpartijen gezamenlijk op basis van de uitkomsten van de evaluatie woonruimteverdeling of en hoe het percentage wordt aangepast. Dit wordt jaarlijks in de prestatieafspraken vastgelegd Een gedeelte van de woningvoorraad is onttrokken aan het reguliere woonruimteverdeelsysteem, doordat de woningen worden gebruikt door maatschappelijke instellingen en organisaties. In sommige gevallen voor het (onzelfstandig) huisvesten van cliënten (bijvoorbeeld voor de jongerenopvang van het Leger des Heils), in andere gevallen voor het uitvoeren van werkzaamheden (bijvoorbeeld dagopvang). Centrada stelt maximaal 1% van haar voorraad hier voor beschikbaar Mantelzorgers en - ontvangers hebben vanuit de Huisvestingswet voorrang bij de woonruimteverdeling, indien er een huisvestingsverordening is vastgesteld. Hoewel dit laatste in Lelystad niet het geval is, zijn de gemeente en Centrada van mening dat deze doelgroep onder bepaalde voorwaarden recht heeft op urgentie. Centrada overlegt met gemeente en HVOB welke voorwaarden hierbij gelden en hoe dit getoetst kan worden. De uitkomsten van dit overleg worden verwerkt in het urgentiereglement. 7

8 3. Woningvoorraad Bij het vaststellen van de Woonvisie heeft de gemeenteraad ten aanzien van de voorraad sociale huurwoningen onder andere de volgende uitgangspunten geformuleerd: - kwaliteit, diversiteit en variatie toevoegen, met onder meer aandacht voor duurzaamheid, levensloopbestendigheid en goede toegankelijkheid voor doelgroepen; - bij nieuwbouwprojecten blijft de verhouding 70/30 voor markt-sociaal het uitgangspunt; - sloop-nieuwbouw of verkoop van bezit door corporaties toe te staan (ook gerichte aan- en verkopen in situaties van gemengd bezit zijn mogelijk); - over nieuwbouw in het sociale huursegment en sociale koopsegment prestatieafspraken te maken met corporaties (en huurdersorganisaties); - In de bestaande stad niet te streven naar aanpassing van het huidige aandeel sociale huurwoningen in de bestaande (grotendeels afgebouwde) woonwijken. 3.1 Centrada heeft op 1 januari 2016 ongeveer woningen in eigendom en beheer, waarvan het grootste deel (> 99%) vallend binnen de grenzen van landelijk gedefinieerde sociale huursector (huurprijs in 2016 maximaal 710,68). Het aandeel op de totale woningvoorraad van Lelystad ( woningen) is 27,5%. Het lange termijn beleid van Centrada is er op gericht om dit aandeel in de periode gelijk te houden op 27,5 % (exclusief het effect van de eventuele overname van sociale huurwoningen van andere eigenaren). 3.2 Uitgangspunt is dat de totale nieuwbouwproductie in Lelystad, gedurende de planperiode van de Woonvisie (2016 t/m 2020) voor 30% bestaat uit sociale huurwoningen. Op het moment dat de actieve wachttijden hoger worden dan de nagestreefde twee jaar en/of wanneer het percentage vrijkomende woningen dat naar niet-urgente huishoudens gaat onder het streefpercentage van 75% uitkomt treden partijen in overleg over het eventueel bijstellen van het percentage sociale huur in nieuwbouw. Per jaar wordt gemonitord wat de daadwerkelijke ontwikkeling van de aantallen is en welke gevolgen dat heeft voor de in het eerstvolgende jaar in voorbereiding te nemen van sociale huurwoningen (die gemiddeld genomen in het jaar daarná worden opgeleverd) Centrada zal in 2017 de 18 meergezinswoningen Blokkerhoek/Muiderzand (Zuiderzeewijk) slopen. In 2017 wordt ook gestart met de vervangende nieuwbouw (programma nader te bepalen); de oplevering zal in 2018 plaats vinden. 3.4 Centrada heeft in 2016 geen nieuwe woningen opgeleverd. In 2017 verwacht Centrada de volgende nieuwbouwwoningen op te leveren: - 22 appartementen en 7 eengezinswoningen locatie Kwelder; - 20 appartementen bij MFA Warande. Voor de appartementen en eengezinswoningen geldt een huurprijs van maximaal de aftopgrenzen ( 586,68 voor de appartementen; 628,76 voor de eengezinswoningen). In 2017 start de voorbereiding van de bouw van ongeveer 60 sociale huurwoningen, die naar verwachting in 2018 worden opgeleverd. 3.5 In het bestaande complex Rode Klif worden in verouderde zorgappartementen en 3 bedrijfsruimten getransformeerd tot 41 moderne zelfstandige zorgappartementen voor cliënten met niet-aangeboren hersenletsel. Centrada werkt hierbij samen met de zorgaanbieder Interact Contour. 3.6 Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen geldt de volgende kavelprijs: - Eengezinswoningen: ,- inclusief btw - Meergezinswoningen: ,- inclusief btw 8

9 De prijzen zijn tot stand gekomen door toepassing van een gewogen comparatieve methode met corporatiewoningen in omliggende gemeenten, met de daar gehanteerde grondprijzen en de relatieve WOZ-waarde van het bezit. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: - De prijsstelling van een meergezinswoning is gebaseerd op afgerond 78% van de prijsstelling van een eengezinswoning. - Deze prijzen zijn vast vanaf 1 januari 2017 en gelden gedurende de looptijd van de woonvisie (tot en met 2020), met dien verstande dat, vanaf en steeds per 1 januari van ieder volgend jaar, een indexering gelijk aan de CPI (als vastgesteld door het CBS) van het voorgaande jaar mag worden toegepast. - De gemeente draagt er zorg voor dat de kavels op de datum van overdracht een woonbestemming hebben in het bestemmingsplan. - Bij eengezinswoningen legt de corporatie voor haar rekening één parkeerplaats per woning aan. Bij meergezinswoningen is dit voor rekening van de gemeente. Per project wordt nader bezien of dit de juiste uitgangspunten zijn en kan er anders worden overeengekomen. Zie bijlage Centrada verwacht in 2017 maximaal 15 woningen te verkopen. 3.8 De Woningwet schrijft voor dat corporaties hun sociale kerntaken (te typeren als Diensten van Algemeen en Economisch Belang, kortweg DAEB) scheiden van commerciële taken (niet-daeb). Centrada zal in 2017 een voorstel hiertoe indienen bij de Autoriteit Woningcorporaties, voorzien van een zienswijze van HVOB en gemeente. Uitgangspunt is dat alle sociale huurwoningen van Centrada (huurprijs < 710,68, prijspeil 2016) binnen het vizier blijven van de jaarlijks op te stellen prestatieafspraken. 3.9 Wanneer zich initiatieven aandienen met betrekking tot de vorming van wooncoöperaties of Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, zullen Centrada, gemeente en HVOB afspraken maken over de concrete ondersteuning van deze initiatieven 3.10 Gemeente en Centrada hebben de intentie om gezamenlijk deel te nemen aan de oversampling van WoON 2018, met als doel het vergroten van het inzicht in de (ontwikkelingen in de) woonsituatie en de woningbehoefte in Lelystad 9

10 4. Betaalbaarheid Het eind 2015, in nauw overleg met HVOB en gemeente opgestelde betaalbaarheidsbeleid (samengevat in het Ondernemingsplan van Centrada) is het uitgangspunt voor het betaalbaar houden van de sociale huurwoningen van Centrada in Lelystad. Hiervoor worden verschillende instrumenten ingezet; de belangrijkste zijn verwoord in onderstaande afspraken. Middels het hanteren van een Huur-inkomentabel zorgt Centrada er voor dat woningzoekenden terecht komen in, gezien hun inkomen, betaalbare huurwoningen; hierbij gelden de wettelijke bepalingen ten aanzien van Passend Toewijzen (onderdeel van de Woningwet) als uitgangspunt. Centrada richt zich ook bij de te nemen duurzaamheidsmaatregelen (zie betreffende hoofdstuk Duurzaamheid ) op een verlaging van de woonlasten voor haar huurders. 4.1 Om te voorkomen dat woningzoekenden die voor huurtoeslag in aanmerking komen (de zogenaamde primaire doelgroep) als gevolg van de invoering van het Passend Toewijzen minder kans maken op een woning, heeft Centrada begin 2016 de huurprijs bij leegkomst van ruim 600 woningen verlaagd tot het niveau van de zogenaamde aftoppingsgrenzen ( 586,68 voor één- en twee persoons huishoudens; 628,76 voor huishoudens van af drie personen; prijspeil 2016). Centrada zal monitoren of de slaagkansen van de primaire doelgroep door deze maatregel gelijk blijven aan die van andere groepen woningzoekenden. 4.2 De woningvoorraad van Centrada heeft naar verhouding weinig woningen met een huurprijs bij leegkomst onder 500. Uit onderzoek blijkt dat er wel behoefte is aan woningen in deze prijscategorie. Om deze redenen gaat Centrada eind 2016 de streefhuurprijs (dit is de huurprijs die bewoners betalen op het moment dat zij de woning betrekken) van ongeveer 800 woningen verlagen naar een niveau van 50 boven de kwaliteitskortingsgrens (die in ,92 bedraagt). Het gaat hierbij om kleine appartementen met een bij de huurprijs passende kwaliteit. 4.3 Ook middels nieuwbouw zal Centrada de komende jaren kleine appartementen met een huurprijs van 50 boven de kwaliteitskortingsgrens aan haar woningvoorraad toevoegen. In 2017 is dit het geval op de locatie De Kwelder (Atolwijk, 22 appartementen). 4.4 De ongeveer 500 jongerenwoningen die Centrada in bezit heeft zullen bij nieuwe verhuringen worden aangeboden voor een huurprijs van 50 boven de kwaliteitskortingsgrens (die in ,92 bedraagt). Jongeren tot en met 22 jaar krijgen een korting van 50, zodat ze gebruik kunnen maken van Huurtoeslag (indien zij gezien hun inkomen daar voor in aanmerking komen). Op het moment dat men 23 jaar is, vervalt de korting. Bij het betreden van de jongerenwoning behoudt de jongere de inschrijfduur; hiermee wordt doorstroming naar een andere woning mogelijk, zodat de jongerenwoning weer voor een andere jongere beschikbaar komt. 4.5 Bij de jaarlijkse huurverhoging benut Centrada de in de Wet Doorstroming Huurmarkt opgenomen huursombenadering om huurprijzen dichter in de buurt te laten komen van de voor de woning geldende streefhuurprijs (dit is de huurprijs die bewoners betalen op het moment dat zij de woning betrekken). 4.6 Bij de jaarlijkse huurverhoging benut Centrada de in de Wet Doorstroming Huurmarkt opgenomen mogelijkheden van de Inkomens Afhankelijke Huurverhoging (IAH), teneinde huishoudens met een hoog inkomen (> , prijspeil 2016) te verleiden tot doorstroming naar een andere woning (dure huur of koop), zodat de woning beschikbaar kan komen voor een huishouden met een lager inkomen. Overigens geldt de IAH niet voor gepensioneerden en huishoudens van ministens 4 personen. Centrada is bereid om de extra inkomsten die hier het gevolg van zijn (en boven de wettelijke huursomruimte van 1% boven inflatie uitkomen), in overleg met HVOB in te zetten ten behoeve van 10

11 betaalbaarheid, beschikbaarheid, doorstroming en/of leefbaarheid (zie hoofdstuk Woonruimteverdeling). 4.7 Centrada richt zich op het voorkomen van huurachterstanden bij haar huurders, middels een streng en rechtvaardig incassobeleid dat inzet op preventie. Huurders worden vanaf het eerste moment van achterstand direct aangesproken op hun betalingsverplichting. Door deze preventieve aanpak wordt voorkomen dat huurachterstanden zodanig oplopen dat deze bij deurwaarders terecht komen en huisuitzetting volgt. Huurders met een oplopende huurachterstand worden thuis bezocht door een incassoconsulent. Bij haar werkzaamheden is Centrada afhankelijk van de capaciteit en slagvaardigheid van schuldhulpverlenende organisaties. De gemeente streeft naar voldoende capaciteit en financiële ondersteuning, zodat er geen wachtlijsten ontstaan bij deze organisaties. 4.8 Om huisuitzettingen te voorkomen actualiseren de gemeente, Centrada en zorgpartijen in 2016 het Protocol Preventie Huisuitzettingen en geven hier in 2017 uitvoering aan. Het protocol is een samenhangende set van verplichtende afspraken. De samenwerking van partijen is er telkens op gericht huisuitzetting te voorkomen en hulp in de vorm van een traject via de schuldhulpverlening of de (bemoei)zorg te realiseren, indien dit nodig blijkt te zijn voor de huurder(s). 4.9 Er is een kleine groep huurders die, al dan niet door eigen schuld, in de problemen raakt of problemen veroorzaakt. In bepaalde gevallen zijn de problemen dermate ernstig dat dit uiteindelijk een ontruiming van de woning tot gevolg kan hebben. Centrada is bereid, zij het beperkt en onder bepaalde voorwaarden, sommige huurders een laatste kans te bieden. Voor de huurders met thuiswonende minderjarige kinderen geldt in dit kader verplichte begeleiding. Voor de laatste kans groep zonder kinderen geldt nog geen verplichte begeleiding/budget beheer. Dit blijkt wel nodig te zijn. Gemeente, MDF en Centrada maken afspraken om vanaf 2017 voor deze doelgroep verplichte begeleiding/budget beheer mogelijk te maken als voorwaarde voor een laatste kans Gemeente en Centrada onderzoeken gezamenlijk de mogelijkheden om de huur te betalen vanuit de uitkering, indien een huurder een uitkering ontvangt en huurbetalingsproblemen heeft. Hierdoor hoeft het incassodossier niet overgedragen te worden aan de deurwaarder en worden (hoge) bijkomende kosten voor de huurder voorkomen. De huurschuld wordt bevroren en de lopende huur wordt betaald vanuit de uitkering. Hierdoor heeft de schuldhulpverlening de tijd om de begeleiding op te starten en worden oplopende huurachterstanden, en daarmee een ontruiming, voorkomen HVOB, gemeenten en Centrada doen in de eerste helft van 2017 een gezamenlijk onderzoek naar een eventueel op te richten woonlastenfonds. Onderzocht wordt welke doelgroepen hier eventueel voor in aanmerking zouden moeten komen en hoe de financiering plaats vindt. Een en ander wordt bekeken in samenhang met bestaand instrumentarium, zoals huurtoeslag 4.12 Centrada plaatst eind 2016 een woonlastentool op de website waarmee woningzoekenden (en andere geïnteresseerden) inzage kunnen krijgen in de potentiële woonlasten van woningkeuzen HVOB, gemeente en Centrada spannen zich samen in om er voor te zorgen dat huurders goed op de hoogte zijn van de mogelijkheden die instrumenten als o.a. huurtoeslag bieden ter verlichting van de woonlasten; daarbij wordt ook aandacht besteed aan de aan de verschillende regelingen hangende verplichtingen. 11

12 5. Wonen, Welzijn en Zorg De gemeente heeft in het Beleidsplan Wonen, Welzijn en Zorg in Lelystad kaders geformuleerd voor de opgaven binnen dit beleidsterrein. In het beleidsplan is geconstateerd dat er nog geen goed zicht is op het beschikbare aanbod van wonen met welzijn/zorg en op de (toekomstige ontwikkeling van) de vraag naar de verschillende woonvormen. Daarom rondt de gemeente eind 2016 een onderzoek af naar de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen, waaronder kwetsbare jongeren, ouderen en mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking. Eind 2016 stelt Centrada, onder andere in overleg met de gemeente, HVOB en zorgpartijen, een visiedocument op over haar rol en verantwoordelijk over het thema (scheiden van) wonen en zorg. 5.1 Op basis van het gemeentelijk beleidsplan wonen, welzijn en zorg, de resultaten van het gemeentelijk onderzoek en de uitgangspunten van het visiedocument van Centrada bekijken gemeente, HVOB en Centrada, in overleg met zorgpartijen, waar de mogelijkheden liggen voor clustering van voor deze doelgroepen geschikte woningen (beschutte woonvorm). Daarnaast maken zij afspraken over het opplussen van woningen, de labelling van de woningen en de realisatie van woningen voor mensen met een beperking. In samenwerking met de zorgpartijen wordt er een programma van eisen opgesteld waar deze woningen aan moeten voldoen. 5.2 Gemeente en Centrada gaan samen met investeerders, zorginstellingen en geïnteresseerde bewonersorganisaties of vertegenwoordigers van huurders en/of ouderen de mogelijkheden verkennen voor een kwalitatief hoogwaardig complex grondgebonden wooneenheden voor (o.a.) senioren in het stadshart. 5.3 Centrada gaat in bestaande woningen beter geschikt maken voor bewoning door ouderen en/of mensen met een beperking. Dit zogenaamde opplussen gebeurt op het moment dat woningen leegkomen dan wel op aanvraag van de bewoner. 5.4 Bij projecten (zowel nieuwbouw als renovatie) voor 55-plussers en andere specifieke doelgroepen treden gemeente en Centrada in overleg over het aanbrengen van voorzieningen betreffende de toegankelijkheid van woongebouwen, het uitrustingsniveau van woningen en de stalling van scootmobiels. Centrada en gemeente bepalen per plan in overleg of en welke (extra) voorzieningen noodzakelijk zijn en maken afspraken over voor wiens rekening deze aanpassingen komen. 5.5 Gemeente en Centrada zorgen samen voor een actuele lijst met specifiek benoemde aangepaste woningen (die uitermate geschikt zijn voor een minder valide doelgroep) en stemmen deze lijst jaarlijks met elkaar af. Bij aangepaste woningen die op de lijst van leegkomende woningen voorkomen wordt gezocht naar een geschikte vervangende bewoner. Bij woningen met ingrijpende aanpassingen wordt, indien na leegkomst van zo n woning niet binnen één maand een geschikte bewoner is gevonden, tot een maximum van 6 maanden de huurderving vergoed door de gemeente. Indien er geen geschikte nieuwe bewoner wordt gevonden en de aangepaste woning niet verhuurbaar is, treden partijen in overleg over de kosten voor onderhoud of de eventuele verwijdering van de woningaanpassingen. 5.6 In 2017 wordt op basis van het behoefteonderzoek uit 2016 een definitief besluit genomen over de wenselijkheid van een project Skaeve Huse voor huishoudens met onaangepast woongedrag. 12

13 5.7 Centrada heeft met diverse maatschappelijke organisaties afspraken gemaakt om cliënten van deze organisaties in het kader van hun behandeling of juist na afloop daarvan in staat te stellen vrijwel direct toe te treden tot de woningmarkt (middels het verlenen van een urgentie). Uitgangspunt daarbij is dat de cliënt daadwerkelijk in staat is, al dan niet met begeleiding van de zorginstelling, zelfstandig te kunnen wonen. Enerzijds wil Centrada hiermee bijdragen aan het voorkomen dat deze mensen door het ontbreken van passende huisvesting terug vallen in hun ontwikkeling. Anderzijds draagt Centrada hiermee bij aan het bevorderen van de doorstroming bij de maatschappelijke organisaties, zodat zij weer ruimte hebben voor nieuwe cliënten. Deze regeling staat bekend als de 6%-regeling. Zie ook hoofdstuk woonruimteverdeling. 5.8 De gemeente Lelystad stelt een verordening blijverslening vast. Hiermee worden eigenaarbewoners in staat gesteld aanpassingen aan hun woning te doen waardoor het mogelijk wordt om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Met als voordeel dat mensen langer in hun eigen koopwoning kunnen blijven wonen. 13

14 6. Stedelijke vernieuwing en Leefbaarheid De gemeente stimuleert de actieve betrokkenheid van de bewoners bij hun directe woon- en leefomgeving in de 70-er en 80-er jaren gebouwde wijken van Lelystad. Hiermee wordt een kwaliteitsimpuls beoogd van de woon- en leefomgeving door een combinatie van fysieke ingrepen in de openbare ruimte en een gedegen aanpak van de sociale problemen. Onder de noemer Mensen Maken de buurt zijn diverse kleinschalige projecten opgezet, waarin bewoners actief betrokken zijn in met name beheer en onderhoud. Met de subsidie Stedelijke vernieuwing op uitnodiging worden bewoners uitgenodigd om initiatieven te starten die bijdragen aan de leefbaarheid in hun eigen buurt of wijk. De initiatiefnemer blijft zelf een actieve rol spelen. Met de Subsidieregeling Stedelijke Vernieuwing op Uitnodiging kan hij een financiële bijdrage voor activiteiten ontvangen. Centrada maakt werk van leefbaarheid in de wijken waar zij bezit heeft. De activiteiten in 2017 zijn gericht op: bewoners stimuleren/activeren (om zelf hun woonsituatie te verbeteren/te optimaliseren); bewoners betrekken (bij hun woonomgeving en/of bij het doen en laten van Centrada); bewoners binden (sociaal/cultureel); beheer (fysieke maatregelen gericht op verhuurbaarheid/uitstraling/dagelijks beheer). Signalen en klachten over de leefbaarheid waren de aanleiding om in 2016 een gezamenlijke SWOT-analyse Jol- Galjoen te doen, hier zijn enkele prestatieafspraken uit voortgekomen. 6.1 De gemeente stelt ,- euro beschikbaar voor projecten onder de noemer Mensen maken de buurt dit is inclusief jaarlijks ,- voor initiatieven Stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Gemeente, Centrada, Welzijn en bewonersorganisaties informeren bewoners actief over de mogelijkheden en leveren elkaar waar nodig ondersteuning. 6.2 Centrada stelt in ,- euro beschikbaar voor het project Betere Buurt Bijdrage. Deze bijdrage is gericht op het betrekken van bewoners bij het verbeteren van de woonsituatie en woonomgeving. Evenals op het versterken van de sociale verbinding. Centrada en HVOB informeren bewoners op actieve wijze. HVOB biedt zo nodig ondersteuning aan. 6.3 Gemeenten en Centrada maken in de eerste helft van 2017 ketenafspraken over woonoverlast en de daarmee samenhangende sociale problematiek. Duidelijk moet worden welke instantie waar en wanneer (escalatieladder) bij betrokken wordt en wanneer bestuurlijke opschaling nodig is. 6.4 Centrada en gemeente werken structureel samen om (woon)fraude te voorkomen (preventief) en te bestrijden (repressief). Hiervoor noodzakelijke gegevens worden onderling beschikbaar gesteld, met inachtneming van de wet Bescherming Persoonsgegevens. 6.5 Met het doel de inbreng van bewoners op het terrein van Leefbaarheid en Stedelijke Vernieuwing te versterken, worden er in 2017 door HVOB, gemeente en Centrada contacten met bewoners gelegd. In overleg met de reeds actieve wijkbewoners wordt bekeken wat voor die situatie de beste vorm is (pleingesprekken, portiekgesprekken, buurtvergadering, klein evenement, etc.). 14

15 6.6 Gemeente en Centrada informeren elkaar tijdig over sloop / nieuwbouw, renovatie, groot onderhoud en bewonersinitiatieven. Zij stemmen, zo mogelijk, hun werkzaamheden op elkaar af. 6.7 Gemeente en Centrada continueren in 2017 de samenwerking met het Werkbedrijf ten aanzien van de Kluswinkel, die bewoners ondersteunt bij woningonderhoud en mensen met afstand tot de arbeidsmarkt werkervaring biedt. 6.8 Gemeente, HVOB en Centrada werken in de eerste helft van 2017 een handhavingsagenda uit, gericht op het schoon, heel en veilig houden of maken van tuinen, erfafscheidingen, achterpaden en het aangrenzend openbaar gebied. De gemeente richt zich daarbij op de handhaving bij particulieren, Centrada richt zich op de huurders. Hierbij wordt bepaald welke instrumenten beschikbaar zijn en op welke situaties handhaving gewenst is. Hierbij zullen de resultaten van de lopende pilot van het strenger handhaven bij het dumpen van grof vuil worden betrokken. 6.9 Om bewonersbetrokkenheid bij Leefbaarheid en Stedelijke Vernieuwing te versterken, stimuleert HVOB in overleg met gemeente en Centrada een netwerk, te beginnen in Jol /Galjoen, van actieve bewoners. Dit door de samenwerking op te zoeken met haar leden, bewonerscommissies, de wijkraden, de initiatiefnemers van projecten van Mensen Maken de Buurt, Beter Buurt Bijdrage buurtambassadeurs en andere actieve bewoners. Dit netwerk, dat dient om elkaar te informeren, elkaars initiatieven te verbinden en te versterken, wordt onderhouden door bijeenkomsten in diverse vormen en door gebruik te maken van de digitale mogelijkheden Centrada informeert haar nieuwe huurders over de mogelijkheden actief te worden in de buurt De wijken Jol en Galjoen krijgen een onderhoudsintensivering. Delen van de openbare ruimten in Jol en Galjoen worden meegenomen in het grootonderhoud (GO) van de gemeente. Het gaat hier specifiek om de projecten: Jol 10: oktober 2017 juni 2018 Jol 11: november 2016 augustus 2017 Galjoen 20-30: november 2016 juli 2017 Centrada zorgt voor kwaliteitsverbeteringen in de woningen Gemeente en Centrada ontwikkelen in de eerste helft van 2017 voor de Jol een integrale aanpak, waarbij de samenhang wordt gezocht tussen fysiek, sociaal en beheer Centrada gaat in 2017 in de wijk Jol samen met huurders aan de slag om tuinen en erfafscheidingen op orde te brengen. In gezamenlijk overleg wordt per hof een gewenst kwaliteitsbeeld bepaald, waarna ook afspraken over uitvoering (inclusief aanspreken en handhaven) en financiering worden gemaakt Centrada betrekt gemeente en HVOB in 2017 en 2018 bij het opstellen van lange termijn visies voor (de woningen in) Atolwijk en Waterwijk. De ervaringen die met de integrale aanpak in de Jol worden opgedaan worden daarbij betrokken. 15

16 7. Duurzaamheid De gemeente heeft haar ambities ten aanzien van duurzaamheid vastgelegd in de, begin 2016 door de gemeenteraad vastgestelde, Kadernota Duurzaamheid: De duurzaamheidsagenda Lelystad; een nieuw ontwikkelingsperspectief voor een leefbare stad. Centrada en HVOB onderschrijven de daarin vastgelegde visie, die als volgt begint: Lelystad is een groene, vitale gemeente waar het aantrekkelijk wonen, werken en verblijven is. Er is een sterk sociaal netwerk waarin de mensen elkaar inspireren en verantwoordelijkheid nemen voor elkaar en hun omgeving. In navolging van deze kaderstelling is ook een gemeentelijk Uitvoeringsplan Duurzaamheid voor de komende jaren opgesteld. Een belangrijk actiepunt uit de kadernota is het inzetten op verduurzaming in de gebouwde omgeving. Voorliggende prestatieafspraken sluiten aan op het gemeentelijke Uitvoeringplan Duurzaamheid, speerpunt Energie. Centrada heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in duurzaamheid, de oudste woningen van Centrada zijn inmiddels energetisch opgewaardeerd. Hierdoor presteert de woningvoorraad beter (gemiddelde energieindex van 1,35, voorheen label C) dan het landelijk gemiddelde voor de corporatiesector (energie-index 1,65, voorheen label D). Daarbij handelt Centrada volgens de trias energetica welke ingaat op energie besparing, energie efficiency en duurzame opwekking. Concreet betekent dit het stimuleren van energie zuinig gedrag, het energiegebruik beperken door het isoleren van de schil van de woning (gevel, dak, glas en vloer) en vervolgens zoveel mogelijk duurzame energiebronnen voor de nog benodigde energie aanboren. Omdat het woningbezit van Centrada in veel wijken versnipperd is, zijn collectieve maatregelen zoals dakisolatie en gevelisolatie lastig uit te voeren. De maatregelen moeten daarom vooral gevonden worden in het (na) isoleren van begane grondvloeren en platte daken. Ook vervanging van glas, ventilatiesystemen en CVketels, eventueel met zonnepanelen en/of boiler, behoren daartoe. Het aanbrengen van de maatregelen vindt zoveel mogelijk plaats in combinatie met het periodiek (schilder)onderhoud aan de gevel of vervanging van dakbedekking. De ambities van Centrada, gemeente en HVOB op het gebied van duurzaamheid vinden hun vertaalslag in de prestatieafspraken 2017 en bieden ook een doorkijk naar de toekomst. Gemeente en Centrada handelen hierbij volgens het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector welke als doel hebben de basis te leggen voor een breed gedragen en toekomstbestendig energie- en klimaatbeleid. 7.1 In het convenant Energiebesparing Huursector zijn rijksoverheid, Aedes en de Woonbond de doelstelling overeengekomen van gemiddeld energie-index van 1,25 (voorheen label B) voor de corporatiesector in Centrada kijkt verder en legt de lat hoger en richt zich op een energie-index van 1,15 (voorheen label A) in In 2017 staat voor 228 woningen in de wijken Tjalk en Kamp Zuid een complexmatige aanpak voor energiebesparende maatregelen in de planning. Het gaat daarbij globaal om de volgende maatregelen: verbeteren van isolatie op platte daken, aanbrengen van vloerisolatie, kierdichting, HR++ glas, CO2 gestuurde ventilatie, warmtepompboiler en leidingisolatie. Daarnaast staat onderzoek gepland naar energetische verbeteringen bij eengezinswoningen aan het Galjoen, Pampus, Malzwin en Vliehors en meergezinswoningen aan Binnendijk/Ringdijk; het is de bedoeling om deze woningen in 2018 energetisch op te waarderen. 7.3 Centrada gaat in 2017 door met het plaatsen van zonnepanelen. De woonlasten van huurders dalen hierdoor met minimaal 10,- per maand; de deelname is vrijwillig. In 2017 worden zonnepanelen bij twee complexen aangeboden. Dit zijn 228 woningen in de wijken Tjalk en Kamp Zuid. Daaronder vallen 78 meergezinswoningen van De Buizerd. 16

17 7.4 Centrada wil ervaring opdoen met het bouwen van Nul op de meter -woning(en) en daarbij gebruik maken van de energieprestatievergoeding. Onderzocht wordt de mogelijkheid om 6 eengezinswoningen volgens dit concept te bouwen op de in 2017/2018 te bebouwen locatie Kempenaar. 7.5 Centrada experimenteert met nieuwe technieken gericht op het besparen van energie. In 2016 is in een woning in de wijk Wold een hybride warmtepomp systeem geïnstalleerd. In 2017 worden ervaringen en gebruik gemonitord. Op basis hiervan wordt bepaald of een dergelijk systeem breder toegepast kan worden, bijvoorbeeld voor de toekomstige vervanging van oude zonneboilersystemen. 7.6 Gemeente, Centrada en HVOB zetten in op stimulering van energiezuinig gedrag bij de huurders, met name op het moment dat woningen energetisch verbeterd worden. Zo geeft Centrada aan nieuwe huurders en huurders die van woning wisselen een zg. energiebespaarladder. Bij vijf deelnemers van de pilot PV-panelen in de wijk Schouw loopt een proef met monitoren via de slimme meter. Deze bewoners worden ervaringsdeskundige en kunnen als ambassadeur werken om buurtgenoten deelgenoot te maken. HVOB zal initiatieven stimuleren van huurders die als energiecoach willen optreden om bewoners te informeren over de besparende maatregelen. 7.7 Centrada biedt haar huurders de mogelijkheid om energie af te nemen via Woonenergie een energieleverancier van groene stroom. Dit betreft een gezamenlijk initiatief van meer dan honderd woningcorporaties, die energie-inkoop gebundeld hebben. 7.8 Centrada kiest niet alleen voor een actieve rol in het verduurzamen van haar woningvoorraad maar kijkt ook naar de eigen bedrijfsvoering. Het voornemen is het eigen kantoor te voorzien van pv-panelen en LED-verlichting. Er is aandacht voor de milieubelasting van toe te passen materialen en onderhoudssystemen en de eigen bedrijfsvoering. Centrada neemt deel aan de door de gemeente georganiseerde Natural Step cursus. 7.9 Gemeente Lelystad en Centrada participeren in een onderzoek naar de haalbaarheid van het project Grand Design DGO-Alliander waarin onderzocht wordt of er een open warmtenet in Lelystad mogelijk is dat gebruikt maakt van industriële restwarmte of andere duurzame bronnen. 17

18 Ondertekening Deze prestatieafspraken kunnen worden aangehaald als: Prestatieafspraken 2017 Gemeente Lelystad - HVOB Centrada. De prestatieafspraken 2017 Gemeente Lelystad - HVOB - Centrada zijn van kracht met ingang van 1 januari 2017 en worden aangegaan voor een periode van een jaar. Aldus overeengekomen te Lelystad op De gemeente Lelystad, De burgemeester van Lelystad, Mr. I.R. Adema HVOB, J. Roosemalen, voorzitter Centrada, Drs. M.K. Visser, directeur-bestuurder 18

19 Bijlage 1 Financieel meerjarenperspectief Centrada Centrada wil transparant zijn in de keuzes die zij maakt en de gevolgen daarvan voor de financiële toekomst. In afspraak 1.1 is vastgelegd dat Centrada in de eerste helft van 2017 het initiatief neemt om de door Aedes ontwikkelde Transparantietool samen met HVOB en de gemeente toe te gaan passen. Dit is een hulpmiddel dat inzicht kan geven in de financiële gevolgen van mogelijke beleidskeuzen. Vooruitlopend daarop wil Centrada in deze bijlage een eerste inzicht geven in de financiële effecten van de investeringen waar voor de komende tien jaar van uitgegaan wordt. Voor het geven van dit inzicht wordt gebruik gemaakt van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties. Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) In de Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid. Het is lastig om te bepalen wat dat naar redelijkheid nu precies is: daar geeft de wet geen definitie van. De door het ministerie van BZK in juni 2016 gepubliceerde Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) kan een hulpmiddel zijn om op lokaal niveau te bepalen wat een redelijke bijdrage is. Per corporatie is een indicatief bedrag berekend dat aangeeft in welke mate de betreffende corporatie de financiële ruimte heeft (leencapaciteit) om bestedingen te doen. Het gaat dan niet om geld dat rechtstreeks beschikbaar is, maar om het bedrag dat geleend kan worden. Uitgangspunt voor het bepalen van de ruimte is dat een corporatie financieel gezond moet blijven. Dit wordt getoetst aan de in de sector gangbare financiële ratio s en de bijbehorende normen, zoals de solvabiliteit (een financieel kengetal dat de verhouding aangeeft tussen het vreemd vermogen en het eigen vermogen op de balans) die minimaal 20% moet zijn. Kanttekeningen bij de IBW Bij de publicatie van de IBW heeft het ministerie zelf de nodige kanttekeningen geplaatst. Kort daarna heeft ook de Autoriteit woningcorporaties (Aw, financieel toezichthouder op de corporatiesector) gewaarschuwd voor het verkeerd gebruik van dit hulpmiddel: er kan een beeld ontstaan van een omvangrijke financiële ruimte die met zekerheid aanwezig is. Samengevat gaat het daarbij om de volgende waarschuwingen bij het gebruik van de cijfers: Het geeft geen inzicht in wat het beste moment van besteding is. Dat moet lokaal worden bepaald. Van belang is om niet alles in één keer, gebaseerd op de prioriteiten van nu, uit te geven. Aanbevolen wordt om ook ruimte te houden voor prioriteiten in de toekomst. Er is gerekend met gemiddelden en gestileerde aannames, terwijl de werkelijke situatie daar van af kan wijken. Als alle corporaties hun individuele financiële ruimte zouden opmaken, komt de sector als geheel in de problemen. Voor de sector als geheel wordt een minimale solvabiliteit van 25% aangehouden, om voldoende buffer te houden voor als corporaties in de problemen komen. Het is logisch dat corporaties zelf strengere financiële normen hanteren, om voldoende speelruimte te houden voor meer behoedzame scenario s. De cijfers zijn gebaseerd op de stand van zaken van eind 2015; omstandigheden kunnen sindsdien veranderd zijn. Het gaat om theoretische leencapaciteit; daarmee is nog niet gezegd dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borging afgeeft voor deze leningen, dat is van meer factoren afhankelijk. Aw (Autoriteit woningcorporaties) geeft aan dat hun oordeel over een corporaties niet alleen afhangt van de financiële situatie, maar ook van risicobeheer en governance. 19

20 Ook als de financiële ruimte aanwezig is moet het uitgangspunt blijven dat corporaties sober en doelmatig bijdragen aan de uitvoering van de publieke taak. Het gevaar bestaat namelijk dat, wanneer er voldoende geld lijkt te zijn, middelen inefficiënt ingezet gaan worden. Het gaat om bestedingen in drie categorieën (nieuwbouw, verbetering en huurmatiging), die los van elkaar gezien moeten worden en niet opgeteld kunnen worden. Gebruik van ruimte in de ene categorie gaat ten koste van ruimte in de andere categorie. In het onderstaande wordt aangegeven wat de berekende besteedbare ruimte is en hoe zich dat verhoudt tot de (op de Woonvisie gestoelde) plannen die Centrada voor de komende 10 jaar heeft. Voor dit laatste betreft het de stand van zaken per begin oktober Nieuwbouw huurwoningen BZK heeft berekend dat Centrada ruimte heeft om voor maximaal 284 miljoen leningen aan te trekken om haar voorraad middels nieuwbouw (en aankoop) uit te breiden. In de komende tien jaar denkt Centrada hier voor een bedrag van 144 miljoen in te investeren. Er wordt rekening gehouden met de bouw van ongeveer 675 woningen, inclusief de vervangende nieuwbouw van in de bestaande wijken te slopen woningen. Daarbij is de Woonvisie uitgangspunt, waarin er van uit wordt gegaan dat 30% van de nieuwbouw in Lelystad uit sociale huurwoningen bestaat. De daadwerkelijke invulling van het nieuwbouwprogramma vindt jaarlijks plaats in de prestatieafspraken. Naast de nieuwbouw betreft het ook investeringen in de aankoop van woningen van corporaties die zich willen terugtrekken uit Lelystad (zoals Newtrada en Leystromen). 2. Woningverbetering BZK heeft berekend dat Centrada ruimte heeft om voor maximaal 221 miljoen leningen aan te trekken om de kwaliteit van haar voorraad te verbeteren. In de komende tien jaar denkt Centrada voor een bedrag van in totaal 60 miljoen te investeren in de kwaliteitsverbetering van haar bezit. De belangrijkste uitgave hierbinnen betreft de verduurzaming van de woningen. Centrada wil in 2021 haar bezit op een gemiddelde energie-index van 1,25 hebben (energielabel B) en in 2027 op 1,15 (energielabel A). Om dit te bereiken wordt de energieprestatie van ruim woningen verbeterd. Uitgegaan wordt van het nemen van maatregelen op natuurlijke momenten (gecombineerd met onderhoud) en van maatregelen die zich technisch bewezen hebben (met daadwerkelijk effect op energieverbruik en woonlasten). Hiervoor is in totaal 47 miljoen beschikbaar. In het kader van de veiligheid houdt Centrada de komende tien jaar rekening met 10 miljoen aan kosten voor het verwijderen van asbest. Een ander kwaliteitsaspect betreft het opplussen van woningen, zodat de woningen beter geschikt worden voor ouderen en zorgbehoevenden. Centrada wil ongeveer 500 woningen verbeteren en houdt hierbij rekening met een investeringsbedrag van 1,5 miljoen. Daarnaast houdt Centrada rekening met het op beperkte schaal, middels een zogenaamde acupunctuuraanpak, vervangen van woningen middels sloop/nieuwbouw. Op die manier maken technisch en functioneel verouderde woningen plaats voor duurzame, levensloopbestendige woningen. In de komende tien jaar wordt uitgegaan van de sloop van ongeveer 150 woningen; hiervoor is aan sloopkosten 1,5 miljoen gereserveerd. 3. Lager huurniveau BZK heeft berekend dat Centrada voor 8,03 miljoen ruimte heeft om huren te verlagen. Het hier genoemde bedrag is binnen de systematiek van de IBW (bij alle corporaties) lager dan die bij de andere categorieën, omdat het hier niet om leencapaciteit gaat, maar om een lager huurniveau die voor alle toekomstige jaren geldt en dus leidt tot een stapeling van gederfde middelen. Centrada heeft begin 2016 de streefhuren (dit is de huur die van toepassing is op het moment dat een woning leegkomt en een nieuwe huurder de woning betrekt) van ruim 600 woningen verlaagd. Dit was een gevolg van nieuwe regelgeving ten aanzien van passend toewijzen. Eind 2016 wordt van nog eens 800 woningen de streefhuur verlaagd, zodat meer woningaanbod beschikbaar komt voor een betaalbare huurprijs (rond 460). Deze maatregelen zijn genomen als uitvloeisel van het in overleg met HVOB en gemeente geformuleerde betaalbaarheidsbeleid van Centrada. Deze maatregelen kosten Centrada ongeveer 3,5 miljoen. 20