Woonvisie Buren

Transcriptie

1 WOONVISIE BUREN

2

3 Woonvisie Buren Waarom Wat Wie Waar Hoe Wanneer Maurik, januari 2014 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling

4

5 Inhoudsopgave 1. INLEIDING DOEL VAN DE WOONVISIE ROL VAN DE GEMEENTE LEESWIJZER TOEKOMSTVISIE WIJ ZIJN BUREN DOELGROEPEN VOOR WONEN NIEUWBOUW VOORZIENINGEN WENSEN VAN DE INWONERS WENSEN VAN HET MAATSCHAPPELIJK MIDDENVELD VISIE OP WONEN HOOFDDOEL UITWERKING VAN HET HOOFDDOEL WE WILLEN DAT MENSEN DIE IN DE GEMEENTE BUREN WONEN OF DAAR WILLEN WONEN NU EN IN DE TOEKOMST KUNNEN WONEN WAAR ZE WILLEN WE WILLEN DAT DE KWALITEIT VAN WONINGEN EN DE WOONOMGEVING NU EN IN DE TOEKOMST AANSLUIT OP DE VRAAG Kwaliteit: Duurzaam en aanpasbaar Bouwen naar aard en schaal van de omgeving WE WILLEN DAT MENSEN EEN WONING KUNNEN VERKRIJGEN DIE PAST BIJ HUN PERSOONLIJKE SITUATIE Gezinnen Wonen in het groen Werken aan huis Mantelzorg Goedkope koopwoningen Regie op de bouw van woningen in grotere kernen Sociale huurwoningen Huurwoningen met een marktconforme huur Doorstroming op de woningmarkt Particulier opdrachtgeverschap WE WILLEN DAT MENSEN DIE MET SPOED WOONRUIMTE NODIG HEBBEN DIE OOK KUNNEN VERKRIJGEN Probleemsignalering kwetsbare doelgroepen Illegale bewoning en alternatieven Urgentie criteria sociale huurwoningen Statushouders WE WILLEN DAT DE INWONERS VAN DE GEMEENTE BUREN NU EN IN DE TOEKOMST DE ZORG KUNNEN ORGANISEREN DIE ZE NODIG HEBBEN WE WILLEN DE KRACHT VAN DE INWONERS BENUTTEN EN VERSTERKEN Professionele partijen en inwoners verbinden WE WILLEN DAT HET AANBOD VAN VOORZIENINGEN ONDERSTEUNEND IS NAAR DE VRAAG Bestaande zorginfrastructuur Nieuwe initiatieven Regionale afspraken wonen, welzijn en zorg Woonomgeving WE WILLEN WETEN WAAR WE MOETEN EN KUNNEN STUREN WE WILLEN ONZE REGIEROL OP HET GEBIED VAN WONEN INNEMEN WE WILLEN DE BELANGEN VAN DE INWONERS IN DE GEMEENTE BUREN GOED KUNNEN BEHARTIGEN SAMENVATTING VAN DE WERKZAAMHEDEN... 14

6

7 Woonvisie Buren Inleiding Voor u ligt de Woonvisie Buren De woonvisie beschrijft de kaders op het gebied van wonen in de gemeente Buren. In deze inleiding leest u waarom we de woonvisie opstelden. Ook leest u wat de rol van de gemeente is op het gebied van wonen in de gemeente Buren Doel van de woonvisie De gemeente Buren had tot nu toe geen woonvisie. Toch hebben we wel ideeën waar we naartoe willen. Dat blijkt onder andere wel uit de toekomstvisie Wij zijn Buren. Met de woonvisie leggen we die ideeën vast in een kader waarbinnen we onze doelstelling op het gebied van wonen willen bereiken. Binnen dat kader zorgen we voor voldoende flexibiliteit om onze ambitie op wonen te realiseren. Die flexibiliteit is nodig om snel in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden op de woningmarkt. We kiezen in deze woonvisie dan ook voor het beschrijven van een richting waar we heen willen, waarbij we ruimte houden voor flexibiliteit en maatwerk. We stellen de woonvisie op om: 1. Duidelijkheid te scheppen over de kaders op het gebied van wonen. Daarbij geven we ook een voorzet voor de verdere uitwerking van de visie door het college. 2. Afspraken te kunnen maken met de verschillende partijen waarmee de gemeente in contact is over wonen in de gemeente Buren (zoals inwoners, corporaties, zorgpartijen, ontwikkelaars, de regio en de provincie) Rol van de gemeente De gemeente heeft de overkoepelende verantwoordelijkheid voor een goed woon- en leefklimaat voor de inwoners van de gemeente. Als het gaat om de verschillende aspecten van wonen, is het echter zeker niet altijd de gemeente die aan zet is. We gaan er van uit dat de inwoners zo veel mogelijk eigen regie op hun leven nemen. Daarbij is wonen uiteraard een belangrijk onderdeel. De corporaties in de gemeente hebben een duidelijke rol waar het gaat om het voorzien in de huisvesting van de doelgroepen die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. De zorgpartijen in de gemeente, maar ook het zorgkantoor hebben een rol in het organiseren van de zorg. De gemeente heeft al die partijen nodig om de visie op wonen te kunnen realiseren Leeswijzer In hoofdstuk 2 leggen we de relatie van deze woonvisie met de toekomstvisie Wij zijn Buren welke de gemeente al eerder vaststelde. Daarbij gaan we ook in op de wensen van de inwoners en het maatschappelijk middenveld zoals die in de toekomstvisie staan. In hoofdstuk 3 leest u waar de gemeente Buren in 2020 op het gebied van wonen wil staan. In hoofdstuk 4 tot en met 6 werken we de doelstellingen nog verder uit. In de kaders bij die hoofdstukken leest u steeds een puntsgewijze samenvatting. In hoofdstuk 7 ziet u een overzicht van de verschillende doelen en ambities, met daarbij de verschillende maatregelen die we de komende jaren uitvoeren om er voor te zorgen dat de inwoners van de gemeente Buren prettig kunnen wonen. In veel gevallen kiezen we voor maatwerk en hebben we andere partijen nodig om de maatregelen uit te voeren. Daar ligt dan ook de opdracht voor het college van burgemeester en wethouders om die maatregelen verder af te stemmen met de verschillende partijen, afspraken te maken over het tijdstip van uitvoering en, waar nodig, te zorgen voor aanvullende besluitvorming door de gemeenteraad. 1

8 2. Toekomstvisie Wij zijn Buren De visie op de gemeente Buren legde de raad vast in de toekomstvisie Wij zijn Buren. Een belangrijk uitgangspunt daarbij was dat we de woningmarkt zoveel mogelijk vrij willen laten voor zowel de mens als het type woning. Dat betekent dat we alleen daar willen sturen waar dat ook echt nodig is. We willen creativiteit en benutting van gebiedskwaliteiten bevorderen Doelgroepen voor wonen In de toekomstvisie staat duidelijk om welke doelgroepen het gaat als we naar wonen in de gemeente Buren kijken. We willen de woningmarkt namelijk aantrekkelijker maken voor: - jonge gezinnen, - senioren - mensen van buiten de gemeente die graag in de gemeente Buren willen wonen, - bijzondere doelgroepen. Zonder dat de gemeente een overloopgebied gaat worden voor de Randstad willen we ook huizen bouwen voor mensen die zich op het platteland willen vestigen Nieuwbouw Als het gaat om nieuwbouw, willen we aandacht voor een plus in de kwaliteit van de woning. We willen daarbij onder andere levensloopbestendig en duurzaam bouwen stimuleren. Nieuwbouw doen we daarbij vooral voor de groep met een midden en hoger inkomen. Voor de jonge gezinnen moeten er betaalbare woningen op de markt komen. Daarbij leggen we de focus op de woonlasten in plaats van de financieringslasten. Jongeren willen we voor de eigen gemeente behouden. Voor de starters op de woningmarkt willen we de bestaande woningvoorraad van goedkope woningen herstructureren. Waar nodig bouwen we ook nieuwe starterswoningen. Uitgangspunt is scheefgroei voorkomen en de doorstroming op gang brengen Voorzieningen Ook de bereikbaarheid van voorzieningen vinden we belangrijk. We accepteren echter dat niet elke kern een winkelcentrum, school of multifunctionele accommodatie kan dragen. Het is een kwestie van balans zoeken tussen maatschappelijk en economisch draagvlak. Voor de vier gebieden rond de grote kernen geldt dat we er voor willen zorgen dat we daar een concentratie van woonzorgvoorzieningen hebben Wensen van de inwoners Bij het opstellen van de toekomstvisie keken we ook naar de wensen van inwoners en het maatschappelijk middenveld. De inwoners van de kernen hebben erg veel waardering voor de plek waar zij nu wonen. Behoud van het goede was een terugkerend thema tijdens de kernavonden. Onder het goede verstaan de inwoners dan vooral de rust, de open ruimte en het groen die op het platteland te vinden zijn. Het wonen in een omgeving zonder verstorende elementen vinden zij belangrijk. Verstorende elementen zijn dan de elementen die niet gerelateerd zijn aan het landelijk en agrarisch karakter, zoals verkeers- en geluidshinder. Onder het goede verstaan de bewoners ook de kleinschaligheid en gemoedelijkheid die in de gemeente te vinden is. De maat der dingen hoort afgestemd te blijven op de aard en omvang van de kernen. Bij de jongeren bleek er veel vraag naar eengezins-koopwoningen. De nabijheid van voorzieningen was bij deze groep belangrijk Wensen van het maatschappelijk middenveld De belangrijkste bevindingen over het wonen bij het maatschappelijk middenveld waren: - De behoefte aan kleine contigenten, waarbij goedkopere woningen voor starters en ouderen gerealiseerd kunnen worden op voorwaarde dat ze in eigen beheer worden ontwikkeld. - Aangepaste woningen en de toename aan behoefte aan zorg moeten vertaald en ontwikkeld worden binnen het concept woonservicezone. Als kern van de zones functioneren de grotere kernen Beusichem Buren, Lienden en Maurik, waarbij vanzelfsprekend kansen die zich voordoen in kleinere kernen niet onbenut moeten blijven. - De woningtoewijzing van huurwoningen moet in het perspectief van de Betuwe als één geheel worden bezien. 2

9 3. Visie op wonen Met de woonvisie bieden we een kader voor toekomstige ontwikkelingen op het gebied van wonen in de gemeente Buren. Daarbij gaat het zowel om ontwikkelingen aan de harde kant (stenen en infrastructuur) als aan de zachte kant (mensen). We realiseren ons daarbij dat de bestaande woningvoorraad vaak nog veel belangrijker is dan de nieuwbouw. Als we het hebben over wonen in de gemeente Buren, hebben we het in eerste instantie over de inwoners. Woningen en voorzieningen zijn daarop volgend. We gaan uit van een flexibel document dat voldoende richting biedt als het gaat om de gewenste richting, maar dat wel de mogelijkheid biedt in te spelen op veranderingen in de markt Hoofddoel Bij de verdere uitwerking van de woonvisie gaan we uit van het hoofddoel dat we opnamen in de programmabegroting 2014: We willen dat de inwoners van de gemeente Buren prettig kunnen wonen in de gemeente Buren. Het gaat daarbij om een goede woon- en leefomgeving Uitwerking van het hoofddoel Het hoofddoel dat we voor het onderdeel wonen in de gemeente Buren formuleerden is erg breed. Als we het hoofddoel verder uit werken komen we tot de volgende ambitie voor wonen in de gemeente Buren: 1. We willen dat mensen die in de gemeente Buren wonen of daar willen wonen nu en in de toekomst kunnen wonen waar zij willen. - We willen dat de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving nu en in de toekomst aansluit op de vraag - We willen dat mensen een woning kunnen verkrijgen die aansluit bij hun persoonlijke situatie. - We willen dat mensen die met spoed woonruimte nodig hebben die ook kunnen verkrijgen. 2. We willen dat de inwoners van de gemeente Buren nu en in de toekomst de zorg kunnen organiseren die ze nodig hebben - We willen de kracht van de inwoners benutten en versterken - We willen dat het aanbod van voorzieningen aansluit op de vraag 3. We willen weten waar we moeten en kunnen sturen. - We willen een regierol op het gebied van wonen innemen - We willen de belangen van de inwoners in de gemeente Buren goed kunnen behartigen In de volgende hoofdstukken leest u per onderdeel hoe we met de uitwerking van deze doelen om gaan. In het kader aan het begin van iedere paragraaf leest u daarbij steeds een korte samenvatting. 3

10 4. We willen dat mensen die in de gemeente Buren wonen of daar willen wonen nu en in de toekomst kunnen wonen waar ze willen. Een van de belangrijkste uitgangspunten van onze visie op wonen is dat mensen de mogelijkheid hebben om daar te wonen waar ze willen. Uit de toekomstvisie blijkt dat we dat willen regelen voor de mensen die in de gemeente Buren wonen, maar ook voor mensen van buiten de gemeente die in de gemeente willen wonen. In de praktijk kent deze keuzevrijheid uiteraard zijn beperkingen. Vaak gaat het dan om ruimtelijke en financiële beperkingen. Het uitgangspunt van deze woonvisie is dat we de wens van de inwoners voorop stellen en bekijken of we wat aan de beperkingen om die wens in te vullen kunnen doen We willen dat de kwaliteit van woningen en de woonomgeving nu en in de toekomst aansluit op de vraag 4 - We stimuleren de bouw van duurzame en aanpasbare woningen. - We stimuleren het doen van aanpassingen in de bestaande bouw (huur en koop). - We maken met de corporaties afspraken over het gewenste kwaliteitskader voor levensloopbestendige huurwoningen. - In de kleine kernen ontwikkelen we alleen kleinere plannen die voorzien in de directe vraag naar woningen in die kern. - In de grotere kernen maken we ook plannen voor de toekomstige vraag naar woningen. - We onderzoeken de mogelijkheid om woningen in plannen die niet aansluiten op de vraag weg te bestemmen. - Bij de inrichting van het openbaar gebied houden we rekening met de eisen die de gebruikers van dat gebied daaraan stellen. - We willen wijzigingen in het gebruik van het buitengebied gebruiken om de wens van luxe wonen in het groen te faciliteren (landgoederen, herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing). - We willen dat mensen die aan huis werken dat ook kunnen Kwaliteit: Duurzaam en aanpasbaar Uit de toekomstvisie van de gemeente Buren blijkt al dat we het belangrijk vinden dat de woningen in de gemeente Buren ook voldoende kwaliteit hebben. Duurzaam bouwen vinden we erg belangrijk. We willen dat stimuleren voor alle woningen die in de gemeente Buren gebouwd worden. Duurzaamheid bekijken we op het niveau van de woning, maar ook op het niveau van de woonomgeving. We stimuleren dit door plannen waarbij duidelijk in duurzaamheid geïnvesteerd wordt, waar mogelijk voorrang te geven op plannen waar dit niet gebeurt. Ook voor de huursector is het belangrijk dat de gebouwde woningen van goede kwaliteit zijn. Samen met de corporaties ontwikkelen we in 2014 daarvoor een gezamenlijk kwaliteitskader voor levensloopbestendige huurwoningen. Daarnaast willen we met marktpartijen, waaronder ook de corporaties bekijken of we onze duurzaamheidsambities ook op een hoger niveau dan de individuele woning kunnen realiseren. Nieuwe ontwikkelingen zorgen er voor dat het steeds interessanter wordt om de bestaande voorraad woningen aan te passen (energiezuinig te maken). De rol van de gemeente bij de aanpassing van de bestaande woningvoorraad is uiteraard beperkt. Het zijn de inwoners zelf die hierin actie kunnen ondernemen. Daarvoor is wel nodig dat zij zich bewust zijn van de mogelijkheden die ze hebben. In 2014 loopt daarvoor nog de subsidieregeling woningisolatie. In 2015 bekijken we of er nog nieuwe of aanvullende maatregelen nodig zijn. Ook voor de groep inwoners die aangewezen is op een goedkope woning wordt duurzaamheid steeds belangrijker. De energielasten maken immers een groot deel uit van de woonlasten. Uiteraard is daarbij wel een voorwaarde dat een koper de financiering van een energiezuinige woning rond moet krijgen. Bij nieuwbouwplannen staan we toe dat de te bouwen goedkope woningen duurder worden dan v.o.n. als daarbij duidelijk is dat de woonlasten gelijk blijven omdat de ontwikkelaar een extra inspanning doet op het gebied van duurzaamheid. We gaan daarbij uit van een extra inspanning ten opzichte van de wettelijke vereisten op het moment van de daadwerkelijke bouw van de woning. De effecten van deze keuze nemen we mee in de jaarlijkse woningmarktmonitor. Op basis van die effecten beslissen we of we deze maatregel al dan niet gewijzigd door willen zetten.

11 Ook aanpasbaar of levensloopbestendig bouwen krijgt de aandacht in de toekomstvisie Wij zijn Buren. Het aantal ouderen in de gemeente Buren neemt snel toe terwijl het aandeel jongeren af neemt. Daarnaast blijft een groot deel ouderen langer zelfstandig thuis wonen. Dat kan hun eigen keuze zijn, maar kan ook veroorzaakt worden door de ontwikkelingen in de zorg en de WMO. We verwachten dan ook een grote vraag naar aangepaste woningen en woningen waar zorg op korte afstand aanwezig is. Die vraag kunnen we niet alleen in de nieuwbouw oplossen. Naast een nadruk op aanpasbaar bouwen in de nieuwbouw is het dus ook belangrijk dat de inwoners hun woning aanpassen. Als ze dat op tijd doen kunnen zij daar veel op besparen, zeker als ze het bijvoorbeeld koppelen aan een verbouwing die zij toch al wilden doen. We willen de inwoners in de gemeente er dan ook van bewust maken dat het verstandig is om de woning waarin zij wonen op tijd aan te passen. Voor dit traject haken we aan op het regionaal Opplustraject. Dat traject startte eind 2013 en loopt door in 2014 en Het project valt binnen het Regiocontract waarvoor de provincie in 2013 al geld beschikbaar stelde. Het aantal ouderen in de gemeente Buren neemt toe tot 75 jaar 25 tot 55 jaar tot 25 jaar (Primos 2013) Bouwen naar aard en schaal van de omgeving Door de toegenomen concurrentie op de woningmarkt, wordt het steeds belangrijker dat het aanbod van woningen aansluit op de vraag naar woningen. Daarbij gaat het niet alleen om het type woning en de prijs van de woning, maar ook om de omgeving waar zo n woning staat. Daarnaast maakten we met de provincie en de regio afspraken over het aantal te bouwen woningen in de gemeente. Het is dus belangrijk dat we goed kijken naar de juiste spreiding van nieuwbouwwoningen in de gemeente. Ook zien we dat er verschil bestaat in de snelheid van de ontwikkeling van bestaande plannen in de gemeente Buren. Waar de verkoop van de woningen in sommige plannen wel op gang lijkt te komen, liggen andere plannen hopeloos stil. Vaak worden woningen in nieuwbouwplannen pas gebouwd als een bepaald percentage van de woningen is verkocht. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat er wel vraag naar woningen is, maar dat deze niet voldoende is om met de bouw van de woningen in het plan te beginnen. Ook dit is een reden om goed te kijken of de nieuwbouwplannen die we toestaan wel passen bij de vraag. We willen er dan ook voor zorgen dat de aangeboden woningen niet alleen naar type en prijsklasse passen, maar dat ze ook op de juiste plaats gebouwd worden. Daar waar dat op dit 5

12 moment niet gebeurt, gaan we na of we daar alsnog voor kunnen zorgen. In 2015 onderzoeken we de mogelijkheid om plannen die niet aansluiten op de vraag aan te passen. Als dat niet mogelijk is, gaan we na of we de woonbestemming kunnen verwijderen. Dat is vooral ook nodig als de woningcapaciteit in die plannen de ontwikkeling van plannen die wel aansluiten op de vraag belemmert. In 2014 starten we met de ontwikkeling van plannen waarin we deze mogelijkheid ook al meenemen in de overeenkomst met de ontwikkelaar We willen dat mensen een woning kunnen verkrijgen die past bij hun persoonlijke situatie. - De bouw van middeldure en dure koopwoningen laten we zo veel mogelijk aan de markt over. - We willen de vraag naar mantelzorg ondersteunen door in onze plannen hiervoor zo veel mogelijk belemmeringen weg te halen. - We sturen op de bouw van goedkope koopwoningen in de grotere kernen op basis van het woningmarktonderzoek en daadwerkelijke ontwikkelingen die we op de woningmarkt zien. - Met de corporaties maken we de afspraak dat we de gemiddelde zoektijd voor een huurwoning niet toe willen laten nemen. Het aantal benodigde huurwoningen maken we afhankelijk van de ontwikkeling van de gemiddelde zoektijd. - Waar mogelijk sturen we op woonlasten in plaats van financieringslasten. - We stimuleren de bouw van woningen met een marktconforme huur (boven de liberalisatiegrens). - Voor de lopende plannen respecteren we de gemaakte afspraken als de woningen inderdaad gebouwd en verkocht worden. - Met de corporaties onderzoeken we, waar nodig, de mogelijkheid om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. - We stimuleren particulier opdrachtgeverschap Gezinnen In de toekomstvisie Wij zijn Buren zien we de gezinnen als de belangrijkste groep woningzoekenden. Uit het woningmarktonderzoek dat de gemeente Buren in 2011 uit liet voeren, blijkt dat de grootste groep woningzoekenden in de gemeente Buren inderdaad bestaat uit gezinnen. Voor deze groep is al een groot aantal bestaande woningen beschikbaar. Waar het gaat om nieuwbouw blijkt uit de woningmarktmonitor dat de meeste woningen die gebouwd worden ook voor deze doelgroep bestemd zijn. We gaan er van uit dat ook in de toekomst de markt er zelf voor zorgt dat er voldoende woningen voor gezinnen gebouwd worden Wonen in het groen Wonen in het groen is altijd al een belangrijke kwaliteit geweest in de gemeente Buren. Deze vraag lijkt te blijven bestaan. Een deel van de woningbouw die ook nu nog in de gemeente Buren plaats vindt, zijn woningen in het buitengebied. Daarnaast staan door onder andere schaalvergroting en specialisatie de prijzen van agrarische producten onder druk. Vooral kleinere bedrijven kunnen door de lagere opbrengsten geen gezinsinkomen meer halen uit de boerderij. Daardoor gaan veel agrarische ondernemers op zoek naar alternatieven. Een alternatief kan daarbij het ontwikkelen van een landgoed of het ombouwen van vrijkomende agrarische bebouwing naar wonen zijn (VAB s). We willen ook in de toekomst aan deze wens blijven voldoen Werken aan huis Het aantal Zelfstandigen Zonder Personeel neemt toe. Daardoor neemt ook het aandeel aan huis gebonden werkplekken en de variatie van activiteiten in en om de woning sterk toe. We vinden het belangrijk dat mensen die dat willen de mogelijkheid krijgen om wonen en werk te combineren. Dat is dan ook de reden dat we bij de aanpassing van de komplannen steeds goed kijken op welke manier we er voor kunnen zorgen dat deze groep inderdaad thuis kan werken. 6

13 Verdeling van de bedrijven over type huisvesting, Regio Rivierenland In of aan huis In een bedrijfspand Overig (Bedrijven onder Dak, KvK) Mantelzorg We zien ook dat er een steeds groter beroep gedaan wordt op vrijwilligers en mantelzorgers. Op het gebied van wonen stelt dat ook eisen aan de (bestaande) woningvoorraad en de woonomgeving. We willen de vraag om mantelzorg ondersteunen door in onze plannen hiervoor de belemmeringen weg te halen. We willen ook graag weten wat er nodig is om mantelzorg zo goed mogelijk vorm te geven. In 2014 bespreken we dat met de organisaties die veel zicht hebben op de mantelzorgers in de gemeente Buren. Daarbij denken we in eerste instantie aan de welzijns- en zorginstellingen die in de gemeente Buren werkzaam zijn Goedkope koopwoningen Bij goedkope woningen gaan we in de gemeente Buren uit van huurwoningen tot de grens waarop mensen nog huurtoeslag kunnen krijgen (de liberalisatiegrens) en voor koopwoningen tot v.o.n. Zoals eerder gemeld, kan de prijsgrens voor goedkope woningen ook wat hoger liggen als er extra geïnvesteerd wordt in de duurzaamheid van zo n woning waardoor de woonlasten aantoonbaar gelijk blijven aan een woning van v.o.n.. Voor de goedkope koopwoningen blijkt dat de markt er niet automatisch voor zorgt dat deze woningen gebouwd worden. Als we kijken naar het woningbouwkader uit het woningmarktonderzoek uit 2011 en de werkelijke bouw van woningen in de gemeente Buren, zien we dat de bouw van goedkope woningen achter blijft. Wel lijkt het er op dat de ontwikkelende partijen zich meer dan voorheen richten op de goedkope koopsector. Bij een eventueel verzoek om aanpassing van lopende plannen zetten we dan ook in op een toename van het aantal goedkope woningen. We willen de nieuwbouw van goedkope koopwoningen afhankelijk maken van de uitkomsten van woningmarktonderzoek en de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit houdt in dat het percentage goedkope koopwoningen dat nodig is gedurende de looptijd van de woonvisie kan veranderen. We stellen dan ook geen star percentage voor goedkope woningbouw vast. In plaats daarvan zoeken we naar een manier om er voor te zorgen dat steeds per plan duidelijk wordt dat dat plan aansluit op de vraag naar woningen. Uiteraard kijken we daarbij ook naar de overige plannen die in de omgeving van zo n plan ontwikkeld worden. Daarbij maken we een onderscheid in goedkope koop en sociale huurwoningen. Ook maken we een onderscheid in grote kernen en kleine kernen. 7

14 Regie op de bouw van woningen in grotere kernen Bij de grotere kernen staan we meer woningbouw toe. De grotere kernen in de gemeente Buren zijn Beusichem, Buren, Lienden en Maurik. Omdat we verwachten dat de uitbreidingsmogelijkheden bij de kern Buren maar beperkt zijn, accepteren we een grotere uitbreiding in het deelgebied Buren bij de kernen Kerk-Avezaath en Zoelen. De uitbreidingen in de grotere kernen moeten ook voorzien in een toekomstige vraag naar woningen. Dit vraagt dus om meer regie van de gemeente op de invulling van die plannen. Daarnaast blijkt onder andere uit de toekomstvisie Wij zijn Buren dat starters op de woningmarkt vooral woningen zoeken in de buurt van voorzieningen. Bij deze plannen sturen dan ook op de bouw van goedkope woningen. We willen dat op zo n manier doen dat er voor de korte termijn voldoende goedkope woningen gebouwd worden. Voor de lange termijn zorgen we er voor dat de plannen en afspraken flexibel genoeg zijn om in te kunnen spelen op veranderde omstandigheden, zonder dat de gemeente daarbij de regie op de invulling van het plan verliest. In 2014 werkt het college een methode uit die we bij nieuwe plannen kunnen toepassen Organische groei kleinere kernen Voor de kleinere kernen gaan we uit van een beperkte groei van het aantal woningen. Daarbij sluiten we aan op de uitspraken zoals die ook in de toekomstvisie Wij zijn Buren onder het onderdeel behoud het goede zijn genoemd. Een gevolg daarvan is dat we in die kernen maatwerk moeten regelen. Voor de kleinere kernen in de gemeente Buren hanteren we dan ook geen vast percentage goedkope koopwoningen dat gebouwd moet worden. In plaats daarvan zorgen we er voor dat de woningen die gebouwd worden, voldoen aan de directe vraag naar die woningen in die kern. We doen dat niet door de behoefte vast te stellen, maar door in de overeenkomst met de ontwikkelende partij een termijn vast te stellen waarbinnen de woning(en) gebouwd moeten zijn. Als die woningen niet binnen die termijn gebouwd zijn, dan bestaat de mogelijkheid voor de gemeente de woonbestemming weer van de locatie te verwijderen. Voor nieuwe plannen starten we in 2014 met deze aanpak Sociale huurwoningen Als we naar de huursector kijken, dan zien we dat het aantal huurwoningen de afgelopen jaren nagenoeg gelijk blijft. Waar nieuwe huurwoningen gebouwd worden, zien we aan de andere kant sloop en verkoop van huurwoningen. Toch zien we dat de kans op een huurwoning in de afgelopen jaren is toegenomen. De zoektijd (de tijd die een actief woningzoekende nodig heeft om een woning te vinden) is nagenoeg gelijk gebleven. Ook zien we dat het aantal reacties op vrijkomende huurwoningen sinds 2010 daalde. Dit duidt op enige ontspanning op de huurwoningmarkt. Met de corporaties willen we er voor zorgen dat er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn voor de mensen die daarvan afhankelijk zijn. De gemiddelde zoektijd voor een huurwoning in de gemeente Buren willen we niet laten toenemen. Voor de huursector betekent dat op dit moment het aantal sociale huurwoningen niet hoeft toe te nemen. Wel is er nieuwbouw van huurwoningen nodig ter vervanging van huurwoningen die verkocht of gesloopt worden. Daarover maken we afspraken met de beide corporaties in de gemeente. We zetten daarbij in op maatwerk per kern in de gemeente Buren. In de woningmarktmonitor die we samen met de corporaties maken, monitoren we de gemiddelde zoektijd. Als blijkt dat deze oploopt, maken we afspraken met de corporaties om de zoektijd terug te dringen Huurwoningen met een marktconforme huur In de gemeente Buren staan niet veel huurwoningen met een marktconforme huur. We noemen die huurwoningen ook wel geliberaliseerde huurwoningen. Een huurder van zo n woning kan geen huurtoeslag krijgen. Geliberaliseerde huurwoningen kunnen het gat opvangen tussen sociale huur en goedkope koop. Deze woningen zijn interessant voor mensen die op basis van hun inkomen eigenlijk geen sociale huurwoning kunnen krijgen, maar ook niet willen of kunnen kopen. We willen stimuleren dat deze woningen gebouwd worden. Dat doen we door plannen waar deze woningen in gebouwd worden een hogere prioriteit te geven binnen de burense methode. Daarnaast willen we in 2014 met de corporaties bekijken of het mogelijk is deze huurwoningen te bouwen met een optie voor de huurder om die woning op een later tijdstip te kopen. 8

15 Doorstroming op de woningmarkt We zien dat er weinig verhuisbewegingen zijn op de woningmarkt. Dat geldt zowel voor de huursector als voor de bestaande woningbouw. Op zich hoeft dat geen probleem te zijn. Als mensen echter niet verhuizen omdat zij geen goede alternatieven hebben is dat wel een probleem. Dat is al helemaal het geval als ze daarmee ook nog woningen bezetten waar andere mensen juist op zitten te wachten. We noemen dat scheef wonen. We willen samen met de corporaties kijken of dat in de huursector voor problemen zorgt. We kijken daarbij zowel naar de sociale huurwoningen als naar huurwoningen die aangepast zijn. Het gesprek hierover gingen we reeds aan met de corporaties. We willen dat in 2014 en 2015 doorzetten Particulier opdrachtgeverschap We vinden het belangrijk dat mensen zelf kunnen bepalen waar ze wonen. Het gaat dan om de plek, maar ook om de woning. Particulier opdrachtgeverschap zien we als een manier om er voor te zorgen dat inwoners zoveel mogelijk zeggenschap over hun woning kunnen krijgen. We willen dit dan ook stimuleren. Omdat de behoefte aan particulier opdrachtgeverschap per kern kan verschillen, willen we bij nieuwe plannen steeds vooraf bekijken welke behoefte aan particulier opdrachtgeverschap er in de kern is waar dat plan ontwikkeld wordt. Afhankelijk van die behoefte kunnen we vervolgens afspraken maken met de ontwikkelaar en de inwoners We willen dat mensen die met spoed woonruimte nodig hebben die ook kunnen verkrijgen - Iedereen in de gemeente Buren heeft recht op een volwaardige woning - We zetten in op probleemsignalering bij kwetsbare doelgroepen - Als we gaan handhaven op illegale bewoning zoeken we naar een oplossing voor eventuele ongewenste consequenties - Met de corporaties bekijken we hoe we mensen die met spoed een woning nodig hebben beter kunnen bedienen (urgentie-regeling + tijdelijke alternatieven) - We maken met de corporaties afspraken over de huisvesting van statushouders Probleemsignalering kwetsbare doelgroepen We vinden dat iedereen in de gemeente Buren recht heeft op een volwaardige woning. Gelukkig zijn er voor de mensen die helemaal geen verblijf hebben al voorzieningen in de regio ontwikkeld. Zo is er in Tiel een voorziening voor thuis en daklozen en bestaat er een tussenvoorziening in Culemborg waar mensen die dreigen dak- of thuisloos te worden terecht kunnen. In de gemeente Buren zetten we vooral in op probleemsignalering bij kwetsbare doelgroepen. Op die manier kunnen we waar nodig maatwerk leveren. We hebben zicht op de problemen en kunnen mensen op de juiste manier helpen of doorverwijzen. Daarnaast werken we met de regio mee aan de uitwerking van de woonladder. De regio gebruikt daarbij de volgende definitie voor de woonladder: Een samenhangende en sluitende keten van woonen opvangvoorzieningen, die er toe moet leiden dat niemand meer onvrijwillig dakloos is Illegale bewoning en alternatieven In de gemeente Buren zien we ook dat er mensen niet in een gewone woning wonen. Zo zijn er mensen die in een recreatiewoning wonen of die op het bedrijf wonen waar ze werken. We willen bekijken of er voor deze groepen betere alternatieven ontwikkeld kunnen worden. Dat is zeker nodig als we op illegale bewoning gaan handhaven. Als we gaan handhaven op illegale bewoning op de verblijfsrecreatieterreinen zorgen we dat we zicht hebben op de consequenties daarvan. We zoeken daarbij naar een oplossing voor ongewenste gevolgen van de handhaving. Dat doen we ook als we gaan handhaven op illegale bewoning bij bedrijven. Samen met de corporaties willen we de mogelijkheid onderzoeken voor het bieden van tijdelijke huisvesting voor de groep mensen die daar afhankelijk van is. Daarnaast onderzoeken we met de ondernemers of er betere mogelijkheden zijn voor de huisvesting van tijdelijke arbeidskrachten. Als we de Beleidsnota Permanente Bewoning Verblijfsrecreatieterreinen uit gaan voeren is het noodzakelijk dat we inzicht hebben in de groep mensen die nu op een recreatieterrein woont en de eventuele problemen die bij handhaving ontstaan. We starten in 2014 ook met die inventarisatie. Ook voor de tijdelijke arbeidsmigranten willen we al in 2014 starten met het onderzoeken van de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting van die groep mensen. 9

16 Urgentie-criteria sociale huurwoningen Voor de uitgifte van huurwoningen spraken we in het verleden met de corporaties af dat zij deze woningen op basis van de Woongaard-criteria zouden uit geven. Daarbij stelden we ook vast op welke manier mensen urgentie kunnen krijgen. In 2014 willen we met de corporaties evalueren of die criteria nog steeds voldoen. Ook willen we met hen bekijken of er een groep bestaat waarvoor we een tijdelijke voorziening kunnen realiseren. Het gaat daarbij dan om een tijdelijke voorziening voor mensen die geen (medische) urgentie kunnen krijgen, maar die wel tijdelijk ergens moeten wonen in afwachting van een permanente woning Statushouders De rijksoverheid legt ook de gemeente Buren op om te regelen dat statushouders in de gemeente Buren kunnen wonen. We willen voldoen aan de verplichting die we opgelegd krijgen en maken daarover afspraken met de corporaties. 10

17 5. We willen dat de inwoners van de gemeente Buren nu en in de toekomst de zorg kunnen organiseren die ze nodig hebben. Voorzieningen zijn erg belangrijk als het gaat om prettig wonen. Als we denken aan voorzieningen dan hebben we het vaak over scholen en supermarkten. Op het gebied van wonen zijn ook de zorg- en welzijnsvoorzieningen in de gemeente erg belangrijk. Daar is een grote rol weggelegd voor de zorg- en welzijnsinstellingen, maar zeker ook voor de inwoners in de gemeente zelf We willen de kracht van de inwoners benutten en versterken - We willen dat inwoners een rol krijgen in de realisatie en instandhouding van voorzieningen. - In een op te stellen toetsingskader voor nieuwe initiatieven op het gebied van wonen en zorg nemen we ook de rol van de inwoners mee Professionele partijen en inwoners verbinden Aan de ene kant zien we dat het draagvlak voor veel voorzieningen af neemt. Aan de andere kant zien we ook een ontwikkeling als het gaat om de sociale samenhang van de inwoners. Mensen worden mondiger, ze komen steeds meer voor zichzelf op. We zien in een aantal gevallen nu ook dat inwoners zich verenigd hebben. Dit niet alleen om de belangen van het eigen dorp te behartigen maar om ook daadwerkelijk zelf een actieve rol daarin te spelen. Dit is een kans die we op dit moment nog maar beperkt benutten. We willen die kans nog meer benutten en de kracht van de inwoners gebruiken. Dat doen we door bij nieuwe initiatieven op het gebied van wonen, welzijn en zorg waar mogelijk ook de inwoners te betrekken. We willen de zorg- en welzijnspartijen al vroeg in het proces met elkaar in contact brengen. De gemeente neemt daar dan vooral een verbindende rol in We willen dat het aanbod van voorzieningen ondersteunend is naar de vraag. - We maken afspraken met de zorgpartijen over de bestaande zorginfrastructuur. - We organiseren zorg voor dementerenden lokaal. - We stellen een toetsingskader op voor nieuwe initiatieven op het gebied van wonen en zorg. - Met de regio maken we afspraken over specialistische voorzieningen op het gebied van wonen en zorg. - In het kwaliteitskader voor het openbaar gebied houden we rekening met de functie van het gebied Bestaande zorginfrastructuur Door alle veranderingen in de zorg moeten zorgpartijen goed kijken naar de toekomst van de bestaande zorginfrastructuur. Door het scheiden van wonen en zorg voor een aantal groepen mensen die zorg nodig hebben, komt de financiering van woonzorgcomplexen onder druk te staan. Scheiden van wonen en zorg betekent dat wonen en zorg apart gefinancierd worden. De cliënt betaalt zelf voor het wonen via huur of koop. De zorg wordt gefinancierd via de AWBZ, Wmo, zorgverzekeringswet en eigen middelen. De huur die een partij kan vragen voor een eenheid in een zorgcomplex is vaak veel lager dan de vergoeding die voorheen uit de AWBZ betaald werd. Voor de zorgpartijen staan daardoor een paar mogelijkheden open: - Sloop van het bestaande complex - Herbestemming van het bestaande complex (met wonen) - Verzwaring van de zorg Het ligt voor de hand om daarbij te kiezen voor verzwaring van de zorg in de bestaande voorzieningen. Het is daarbij echter de vraag of de zorgpartijen daar ook de financiering voor kunnen krijgen. Omdat we er voor willen zorgen dat de zorgvoorzieningen in de gemeente Buren blijven bestaan starten we daarover in 2014 het overleg met de zorgpartijen in de gemeente. We willen er daarbij voor zorgen dat de zorg zo dicht mogelijk bij de vraag wordt georganiseerd. Daarbij bespreken we ook de functie die de zorginfrastructuur kan hebben als 11

18 ontmoetingspunt voor de inwoners. Voor de fysieke infrastructuur (de zorgcomplexen) werken we daarbij in ieder geval vanuit de vier grote kernen Beusichem, Buren, Lienden en Maurik. De psychogeriatrische zorg (zorg voor dementerenden) willen we zo veel mogelijk lokaal organiseren Nieuwe initiatieven We willen open staan voor nieuwe initiatieven op het gebied van wonen, welzijn en zorg die aanvullend zijn op de bestaande voorzieningen. In 2014 ontwikkelen we daarvoor een toetsingskader. Met dat toetsingskader willen we snel duidelijkheid kunnen geven op de vraag of een nieuwe voorziening bijdraagt aan de continuïteit van de verlening van zorg en welzijn in de gemeente Buren. Zoals we al eerder vermeldden is de relatie tussen een nieuwe voorziening en de inwoners een belangrijk onderdeel in dat toetsingskader. Waar nodig sluiten we met dat toetsingskader aan op de afspraken die we hierover in de regio maken Regionale afspraken wonen, welzijn en zorg We zijn ons er van bewust dat sommige zorgvoorzieningen regionaal georganiseerd moeten worden. Daarbij gaat het dan vooral om specialistische zorg en om voorzieningen voor doelgroepen waar onvoldoende vraag naar is om deze in elke gemeente te realiseren. Voor die voorzieningen willen we afspraken maken met de regio over de ontwikkeling van die voorzieningen. Daarbij is het ook mogelijk dat we afspraken maken over de financiering daarvan. Uitgangspunt voor de gemeente Buren is daarbij dat we alleen dat regionaal willen regelen wat ook regionaal moet. Het aanbod van voorzieningen is daarbij altijd volgend aan de vraag naar die voorzieningen Woonomgeving Voor het openbaar gebied ontwikkelen we een kwaliteitskader voor de inrichting van dat gebied. Daarin houden we rekening met de functie van het gebied. Het is dus mogelijk dat we bij de inrichting van gebieden rond scholen en zorgvoorzieningen andere inrichtingseisen stellen dan bij de inrichting van het gebied rond recreatieve voorzieningen. Die keuzes maken we in de Integrale visie Openbare Ruimte. 12

19 6. We willen weten waar we moeten en kunnen sturen. - We dragen ons beleid uit naar de verschillende partijen op het gebied van wonen, niet alleen binnen de gemeente, maar ook daarbuiten. - We sturen beleid bij als daar aanleiding voor is, daarvoor monitoren we de ontwikkelingen op de woningmarkt. Om goed te kunnen sturen op de woningmarkt is het belangrijk om te weten op welke onderwerpen we kunnen en moeten sturen. We moeten weten waar we naartoe willen en hoe we dat gaan bereiken. We willen goede informatie over de richting waarvoor we kozen in de woonvisie en de ontwikkelingen die we op de woningmarkt zien. Om dat te kunnen hebben we een aantal zaken nodig. Aan de ene kant gaat het om duidelijke kaders en een richting waarop we met het woonbeleid van de gemeente Buren willen sturen. Aan de andere kant is dat goed zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt, waardoor we op tijd op veranderingen kunnen inspelen. De woningmarkt staat immers nooit stil. Daarnaast zien we een aantal ontwikkelingen, waardoor het nog belangrijker is geworden om een duidelijke visie op wonen te hebben en de uitvoering van ons beleid daarop te toetsen. Die ontwikkelingen zijn: a. Corporaties, zorg- en welzijnspartijen vragen om een regierol van de gemeente. b. We moeten weten wat we willen om mee te kunnen praten met de regio en de provincie. c. We ontwikkelen steeds minder projecten zelf, waardoor we eerder in het proces moeten sturen We willen onze regierol op het gebied van wonen innemen Om er voor te zorgen dat het prettig wonen is in de gemeente Buren heeft de gemeente ook andere partijen nodig. De gemeente is samen met partijen zoals zorgverleners, corporaties en welzijnsorganisaties verantwoordelijk voor het wonen in de gemeente Buren. De gemeente heeft die partijen ook nodig om de beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren. Andersom hebben die partijen ook de gemeente nodig. Het rijksbeleid zorgt er voor dat er nog meer druk ontstaat op de investeringsmogelijkheden van de corporaties. Daarbij gaat het zowel om de inhoud als om de financiën. Corporaties worden steeds meer verplicht zich te beperken tot het regelen van sociale woningbouw, waarbij het steeds moeilijker wordt ook in de woonomgeving te investeren. Daarnaast zorgt de verhuurdersheffing er voor dat de corporaties minder geld beschikbaar hebben om te investeren. Steeds vaker wordt de gemeente gevraagd om kaders, terwijl andere partijen binnen die kaders eigen beleid opstellen en werkzaamheden uitvoeren. De gemeente krijgt daarmee steeds meer een regierol. Overigens geldt dat ook voor de vraagstukken die regionaal worden opgepakt We willen de belangen van de inwoners in de gemeente Buren goed kunnen behartigen Ook de provincie speelt een rol op het gebied van wonen. De provincie stelt vaak subsidies beschikbaar. Dat doen ze bijvoorbeeld via het regiocontract. Ook stelt de provincie beleid op waar gemeenten aan gebonden zijn. De provincie bespreekt dit met de Regio Rivierenland. Voor de gemeenten in de regio vraagt dat om afstemming van beleid. Daarbij is er ook sprake van een onderhandelingssituatie. Gemeenten in de regio hebben immers niet altijd dezelfde belangen. Een goed zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en een visie daarop wordt daarmee steeds belangrijker voor de gemeente én de regio. Dat is dan ook de reden waarom we jaarlijks een overzicht opstellen van de ontwikkelingen op de woningmarkt. We noemen dat de woningmarktmonitor. Daarnaast willen we samen met de regio deelnemen aan het regionaal woningmarktonderzoek zodat we ook inzicht krijgen in de regionale ontwikkelingen op de woningmarkt. 13

20 7. Samenvatting van de werkzaamheden We willen dat mensen die in de gemeente Buren wonen of daar willen wonen nu en in de toekomst kunnen wonen waar ze willen We willen dat de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving nu en in de toekomst aansluit op de vraag Bij nieuwe plannen aanpasbaar en duurzaam bouwen stimuleren door aan deze plannen voorrang te geven binnen de Burense Methode. Ontwikkelen van een kwaliteitskader voor levensloopbestendige huurwoningen. Nagaan of er aandacht nodig is voor bewustwording als het gaat om aanbrengen van isolatie. Bij nieuwbouw toestaan dat woningen duurder worden dan als de woonlasten door isolatiemaatregelen aantoonbaar gelijk blijven. Bewustwording stimuleren bij inwoners voor mogelijkheden aanpassing bestaande woningvoorraad. Onderzoeken of we de woonbestemming bij plannen die niet aansluiten op de vraag kunnen verwijderen. In de overeenkomst voor nieuwe plannen de mogelijkheid voor het verwijderen van de woonbestemming als zo n plan niet aansluit op de vraag opnemen Bij nieuwe plannen per plan nagaan welke behoefte er is aan particulier opdrachtgeverschap en op basis van die behoefte afspraken maken. We willen dat de mensen een woning kunnen verkrijgen, die past bij hun persoonlijke situatie De kwaliteiten van het buitengebied en veranderingen in het gebruik benutten (VAB s/landgoederen) In de bestemmingsplannen rekening houden met de wens om aan huis te werken. Bij kleine kernen inzetten op organische groei waarbij we er voor zorgen dat nieuwe plannen aansluiten op de directe vraag naar woningen Bij grote kernen er voor zorgen dat nieuwe plannen aansluiten op de huidige vraag én de toekomstige vraag. Nagaan hoe we flexibiliteit in plannen die voorzien in de toekomstige vraagkunnen brengen zonder daarbij de regie te verliezen. Met de corporaties (prestatie)afspraken maken over de toevoeging van nieuwe huurwoning in relatie tot de zoektijd. Stimuleren van de bouw van geliberaliseerde huurwoningen (eventueel met optie tot koop) Waar nodig en mogelijk oplossingen ontwikkelen om scheefwonen in de huursector tegen te gaan. In overleg met zorg- en welzijnsorganisaties nagaan op welke manier de stenen (woningen/bestemmingsplannen) ondersteunend kunnen zijn aan de mensen (mantelzorg, vrijwilligers) 14

21 We willen dat mensen die met spoed woonruimte nodig hebben die ook een kunnen verkrijgen. In blijven zetten op probleemsignalering bij kwetsbare doelgroepen. Met de regio meewerken aan de uitwerking van de woonladder. Nagaan of er alternatieven mogelijk en nodig zijn bij handhaving van permanente bewoning op recreatie-terreinen. Nagaan of er alternatieven mogelijk en nodig zijn voor de huisvesting van seizoenarbeiders. Met de corporaties nagaan of er alternatieven ontwikkeld kunnen worden voor mensen die met spoed een tijdelijke woonruimte nodig hebben. Met de corporaties de bestaande urgentie-regeling evalueren. Met de corporaties afspraken maken over de huisvesting van statushouders. We willen de bereikbaarheid van voorzieningen voor de inwoners garanderen We willen de kracht van de inwoners benutten en versterken Inwoners en zorgpartijen bij nieuwe initiatieven met elkaar verbinden. We willen dat de inwoners nu en in de toekomst de zorg kunnen regelen die ze nodig hebben Met de zorgpartijen afspraken maken over de continuïteit van de zorg en de zorgvoorzieningen in de vier grote kernen Een afwegingskader opstellen voor nieuwe initiatieven. Met de regio afspraken maken over specialistische zorgvoorzieningen. Bij de inrichting van het openbaar gebied rekening houden met de functie van dat gebied. We willen weten waar we moeten en kunnen sturen. Afstemmen van de uitvoering met ons beleid met alle betrokken partijen. Jaarlijks opstellen van een woningmarktmonitor. Deelnemen aan het regionaal woningmarktonderzoek. 15