Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Zelfwerkzaamheid in de woningbouw Nr. 2 NOTITIE 1. Aard en omvang van zelfwerkzaamheid Onder zelfwerkzaamheid kunnen alle werkzaamheden worden verstaan die een bewoner onbetaald en niet bedrijfsmatig aan zijn woning verricht of laat verrichten (bouw, verbouw, verbetering, onderhoud, etc). Dergelijke activiteiten hebben in het algemeen tot doel het verlagen van de (woon)lasten. Als de arbeidskosten bij zelfwerkzaamheid niet tot de feitelijk gemaakte kosten worden gerekend, kan er een voordeel voor de bewoner ontstaan. Dit voordeel kan bij huurwoningen op 3 manieren gerealiseerd worden: - lagere huur; - meer kwaliteit; - betere aanpassing aan individuele woonwensen. Het voordeel bij koopwoningen kan zowel worden behaald door een betere invulling van de woonwensen als door een lagere investering. In 1987 is een onderzoek van het Onderzoeksinstitiuut voor Technische Bestuurskunde (OTB) verschenen dat in opdracht van de Directie Coördinatie Bouwbeleid is uitgevoerd: Zelfwerkzaamheid, woningonderhoud en bouwwerkgelegenheid. Dit was één van de eerste onderzoeken naar de omvang van de totale zelfwerkzaamheid in de woningvoorraad, zowel koop als huur, in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt dat ongeveer 80% van de bewoners weleens geld heeft besteed aan activiteiten in en aan de woning. Eigenaar-bewoners gaven hieraan gemiddeld bijna f 3 000,- per jaar uit, waarvan ruim f 1 100,- via de Doe-Het-Zelf-sector. Voor huurders waren deze bedragen per jaar gemiddeld respectievelijk f 1 000,- en f 650,-. Dat deze bedragen aanzienlijk lager zijn, komt omdat de verhuurders een flink deel van de onderhoudsuitgaven voor hun rekening namen. Worden deze bedragen geëxtrapoleerd voor heel Nederland dan kan geschat worden dat per jaar bijna 15 miljard aan onderhoud en verbetering wordt uitgegeven, waarvan ongeveer 30% in de Doe-Het-Zelf-sector plaatsvindt. Dit bedrag is de afgelopen 25 jaar ongeveer vervijfvoudigd en verwacht kan worden dat een stijging zich in de komende tijd zal voortzetten. Volgens dit onderzoek richt zelfwerkzaamheid zich met name op kleine onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden zoals binnenschilderwerk, Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs i

2 plavuizen leggen, stopcontacten aanleggen, het aanbrengen van wastafels, etc. In slechts weinig gevallen gaat het om meer gecompliceerde karweien zoals buitenwerk schilderen, cv-ketel installeren of dubbele beglazing aanbrengen. Het belangrijkste motief voor zelfwerkzaamheid, volgens dit onderzoek, was dat het goedkoper is om sommige karweien zelf uit te voeren (76%). Daarnaast spelen ook een rol hobbyisme (11%) en de mogelijkheid een karwei precies volgens eigen wens uit te voeren (10%). Ongeveer éénderde van de zelfwerkzaamheid zou niet plaatsvinden als het door erkende bedrijven zou moeten worden uitgevoerd. Dit deel van de zelfwerkzaamheid/doe-het-zelf leidt dus tot extra omzet (zie verder 5.). Er is nog geen integraal onderzoek verricht naar de omvang van zelfwerkzaamheid bij de bouw van koop- en huurwoningen. Bij de bouw van sociale huurwoningen blijft bij zelfwerkzaamheid de invloed op de hoogte van de stichtingskosten in het algemeen beperkt tot de «toegevoegde afwerking», zaken waaronder behang, kasten en dergelijke, zoals hierboven al beschreven. De ervaring met onderzochte zelfwerkzaamheidsprojecten is dat een besparing van 3 tot 10% op de stichtingskosten kan worden bereikt (waarbij dit laatste percentage optimistisch is ingeschat). De vraaghuren zullen hiermee ongeveer proportioneel lager kunnen worden vastgesteld. Dit is geen substantieel lagere huur. Hierdoor en ook vanwege de specifieke eisen die aan zelfwerkzaamheid worden gesteld voor wat betreft vaardigheid en beschikbare tijd, ligt het niet in de lijn der verwachting dat zelfwerkzamheid voor wat betreft de bouw en verbouw bij huurders in de nabije toekomst veel populairder zal worden. Voorbeelden van onderzoek naar zelfwerkzaamheid die in opdracht van het Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting zijn uitgevoerd zijn: Huurders zelfwerkzaamheid (Stichting Architecten Research, 1985) en Zelfwerkzaamheid bij beheer en ontwikkeling van huurwoningen (0TB, 1987). De eerste studie heeft echter geen breed bereik: hij is slechts gebaseerd op een steekproef van 43 bewoners bij 6 corporaties (een respons van 20%). De tweede studie geeft een overzicht van de belemmeringen en perspectieven bij zelfwerkzaamheid in de huursector. Veel gegevens zijn overgenomen uit het al genoemde 0TB onderzoek naar zelfwerkzaamheid bij woningonderhoud en -verbetering. In deze studie wordt het begrip drager-inbouw (samen met toegevoegde afwerking) behandeld als de beste mogelijkheid om zelfwerkzaamheid mogelijk te maken. Het idee is dat de drager, te vergelijken met het casco, verzorgd wordt door de beheerder, terwijl overige zaken geheel of gedeeltelijk voor rekening van de huurder komen. De huurder zou dit ook kunnen kopen of huren van de beheerder van de woning. Zoals de studie zelf al stelt, is dit een rigoureuze oplossing. Omdat het niet duidelijk is dat er een grote belangstelling voor zelfwerkzaamheid is die niet kan plaatsvinden vanwege de overheidsregelgeving en omdat gebleken is dat binnen de regelgeving voldoende mogelijkheden zijn om door middel van zelfwerkzaamheid huurwoningen te bouwen of te verbouwen, lijkt het niet redelijk om terwille van een (potentieel) beperkt aantal gevallen de regelingen voor alle sociale huurwoningen in Nederland grondig te wijzigen. Een dergelijk onderscheid biedt ook geen oplossing voor het probleem van de verhouding tussen eigenaar en huurder zoals zich dat vanwege de natrekking kan voordoen (zie verder 6.). Bovendien geven de rekenvoorbeelden in de studie aan dat zelfwerkzaamheid niet of nauwelijk voordeliger is voor de huurder. Deze voorbeelden zijn gebaseerd op de Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975 (BGSH '75). In paragraaf 3.1 zal worden aangetoond dat zelfwerkzaamheid in het normkostensysteem (NKS) goed mogelijk is en dat alle voordelen toevallen aan de huurder. Tweede Kamer, vergaderjaar , 20379, nrs

3 2. Opstelling Rijk De rijksoverheid richt zich met betrekking tot de volkshuisvesting op het aangeven van kaders en het scheppen van voorwaarden. Deze opstelling heeft als achtergrond de overtuiging dat marktpartijen, bewoners en beheerders, zelf het beste kunnen bepalen wat goed voor hen is. De verantwoording wordt gelegd bij degenen die de keuzen maken. De door het Rijk gestelde regels zullen erop gericht moeten zijn de woningmarkt zo goed mogelijk te laten functioneren, hierbij in het oog houdend dat de belangen van geen der marktpartijen onaanvaardbaar in de verdrukking raken. Met betrekking tot zelfwerkzaamheid kan dan ook gesteld worden dat dat in principe een zaak tussen beheerders en bewoners is. De belangen van deze partijen zullen daarom in de paragraaf ook kort behandeld worden na een beschrijving van de opstelling van het Rijk. Zelfwerkzaamheid is gericht op een invulling van de mogelijkheden in bepaalde gevallen («maatwerk»). Extra regelgeving om zelfwerkzaamheid mogelijk te maken, zou dan ook leiden tot een paradoxale en onwenselijke situatie. Een stimulerend optreden van de rijksoverheid met betrekking tot zelfwerkzaamheid wordt dan ook, mede gezien de belangen van de bedrijfstak bouwnijverheid (omzet en werkgelegenheid), van de hand gewezen. Extra regelgeving leidt bovendien meestal tot extra beslag op ambtelijke uitvoeringscapaciteit, wat een ongewenst effect is. Anderzijds zijn er - gelet op het doel en karakter van zelfwerkzaamheid - behalve bij premiekoopwoningen (zie 4) geen redenen aanwezig dergelijke activiteiten door regelgeving tegen te gaan. In de sociale huursector zijn er geen regelingen die specifiek zijn gericht op het belemmeren van zelfwerkzaamheid. Dit kan ook worden geconcludeerd uit de in vorige paragraaf genoemde cijfers (aantal huurders dat zelfwerkzaam is en omzet). Voor een beheerder is primair van belang een sluitende exploitatie van zijn bezit. Hierbij spelen een rol de hoogte van huurinkomsten en eventuele objectsubsidies, maar ook de verhuurbaarheid van het bezit. De verhuurbaarheid kan bevorderd worden door zelfwerkzaamheid (lagere huur, meer individuele afstemming op woonwensen). Zelfwerkzaamheid is dus één van de mogelijkheden voor een verhuurder om marktgerichter te werken. Zelfwerkzaamheid kan bovendien een versterking van de binding met de woning tot gevolg hebben. Een gedegen inschatting zal wel moeten worden gemaakt of de verhuurbaarheid na het vertrek van de zelfwerkzame bewoner voldoende gewaarborgd is (verplichte harmonisatie, afwijkende woning). De motieven van bewoners om voor zelfwerkzaamheid te zijn, zijn in de vorige paragraaf al genoemd: een lagere huur, meer kwaliteit voor hetzelfde geld en een betere invulling van de individuele woonwensen. 3. De bouw van sociale huurwoningen 3.1. Het Normkostensysteem en de Beschikking geldelijke steun huurwoningen 1975 Vanaf 1 januari aanstaande zal het NKS van kracht zijn voor de gehele sociale huursector, zowel nieuwbouw als verbouw. Voor nieuwbouw en verbouw zal ook één contingent beschikbaar worden gesteld. De budgetten die aan de rechtstreekse gemeenten worden toegekend, zijn het produkt van het aantal woningen en de normbouwkosten en kopkosten. Binnen dit budget is de gemeente gehouden om - met een marge van 5% - een vooraf vastgesteld aantal m 2 binnenwerks kernoppervlak (BKO) per woning te realiseren. Onder deze voorwaarden kan de gemeente het budget vrij aanwenden. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs

4 De subsidie wordt verleend op basis van het aantal gerealiseerde m 2 BKO, onafhankelijk van de stichtingskosten. De vraaghuur wordt volgens het dynamische kostprijshuur-systeem bepaald door het niveau van de stichtingskosten minus de objectsubsidie. Deze wijze van huurbepaling is verplicht. In het NKS worden niet gemaakte kosten niet tot de stichtingskosten gerekend (zoals al gebruikelijk was bij de BGSH 1975). Dit geldt ook voor arbeid waar geen financiële vergoeding tegenover staat. Bij zelfwerkzaamheid, zowel nieuwbouw als verbouw, in het NKS leiden lagere stichtingskosten dus tot minstens evenredig lagere vraaghuren. Het door het Rijk beschikbaar gestelde financieringsbudget (= totale acceptabele stichtingskosten, waarvoor rijksdeelneming in een verleende gemeentegarantie wordt verstrekt) wordt niet gekort in geval van zelfwerkzaamheid. Hierdoor ontstaat er op gemeenteniveau ruimte in het totale financieringsbudget. Dit kan bij voorbeeld op de volgende wijze worden aangewend: de opdrachtgever heeft recht op de acceptabele stichtingskosten behorend bij het aantal m 2 BKO dat met de gemeente is overeengekomen. Bij zelfwerkzaamheid kan de opdrachtgever besluiten tot het aanbrengen van extra kwaliteit in de vorm van extra voorzieningen of een groter aantal m 2 BKO dan de gemeente bereid was beschikbaar te stellen. De kosten die hiermee samenhangen zouden zonder zelfwerkzaamheid niet, maar dankzij de zelfwerkzaamheid wel, in aanmerking komen voorfinanciering met gemeentegarantie en rijksdeelneming. Deze kosten zullen uiteraard wel kostendekkend in de huur moeten doorwerken. Op deze wijze is de zelfwerkzaamheid dan ingevuld met extra kwaliteit. Uiteraard kan ook bij andere complexen dan daar waar zelfwerkzaamheid plaatsvindt een dergelijke benutting van de financieringsruimte plaatsvinden of kan de extra financieringsruimte onbenut blijven waardoor alleen een lagere huur voor het zelfwerkzaamheidsproject wordt gerealiseerd. Omdat vanaf 1 januari 1988 verbouw en nieuwbouw in het NKS zijn geïntegreerd, geldt dit effect voor beide soorten activiteiten. Hierbij de aantekening dat het woningcorporaties in het algemeen niet is toegestaan een eigen bijdrage uit de algemene bedrijfsreserve aan een project te leveren waartegenover geen huurdekking staat (artikel 1 Regeling geldelijke steun huurwoningen normkostensysteem 1988 (RGSHNKS '88) en artikel 21 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Dit geldt ook voor zelfwerkzaamheid, bijvoorbeeld bij het betalen van een vergoeding aan bewoners zonder dat daar huur tegenover staat. Toezicht hierop valt onder normale taken van gemeente en Rijk. Niet-rechtstreekse gemeenten hebben ook recht op het financieringsbudget (= acceptabele stichtingskosten) dat hoort bij het beschikbare contingent, uitgedrukt in m 2 BKO. Ook in deze gemeenten leidt zelfwerkzaamheid dus tot lagere huren. De Directies van de Volkshuisvesting in de provincie zullen de kopkosten bij deze gemeenten in het algemeen toekennen onafhankelijk van de vraag of het een zelfwerkzaamheidsproject betreft. De extra speelruimte die bij zelfwerkzaamheid in het NKS ontstaat wordt door de Landelijke Organisatie Belangengroepen Huisvesting (LOBH), het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing (LOS) en het Nederlands Verbond van Huurders (NVH) verwelkomd. De Nationale Woningraad (NWR) vindt dat de relatie opdrachtgever - toekomstig bewoner slecht wordt uitgewerkt. Juist in het NKS is dit echter geen zaak die het Rijk betreft. Er kan van worden uitgegaan dat zelfwerkzaamheid bij nieuwbouw in de premiehuursector, waarin de BGSH '75 geldt, vrijwel nooit voorkomt. Zelfwerkzaamheid in de BGSH '75 heeft een kostprijsverlagend effect, wat niet alleen leidt tot lagere huren maar ook tot lagere subsidies, waardoor het voordeel voor de huurder beperkt blijft. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs

5 3.2. Gevolgen voor de huur Bij nieuwbouw in de gesubsidieerde huursector is het vooralsnog verplicht gedurende 5 jaar de trendmatige huurverhoging door te voeren (artikelen 8 en 18 Huurprijzenwet woonruimte). Daarna wordt de puntenwaardering de basis voor de huurbepaling. Op grond van artikel 1 5 van de Huurprijzenwet is het niet mogelijk dat een huurder voor door hem zelf aangebrachte voorzieningen huur moet betalen. Van het eventueel optrekken van de huur na de eerste vijf huurverhogingen kan pas sprake zijn bij opvolgende verhuur. Indien de zelfwerkzaamheid buiten de stichtingskosten wordt gelaten, is de kans groot dat bij opvolgende verhuur de puntenwaardering hoger zal zijn dan op grond van de stichtingskosten verwacht kan worden. Ditzelfde geldt als de besparing op de stichtingskosten, geheel of gedeeltelijk, wordt gecompenseerd door extra kwaliteit. Een huurharmonisatie, verplicht op basis van het BTIV, kan daarvan het gevolg zijn (zie verder 6) Bouwtechnische bepalingen Bij zelfwerkzaamheid, waarbij gestreefd wordt naar zo laag mogelijke stichtingskosten en/of een individueel gerichte invulling van de woonwensen, wordt soms ontheffing van de bouwtechnische bepaling gevraagd. Benadrukt wordt dat in de Beschikking voorschriften nieuwe woningen en woongebouwen 1984 de minimum eisen staan geformuleerd, waaraan elk bouwplan dient te voldoen. Deze minimum eisen bieden voldoende speelruimte om afwijkende bouwplannen te realiseren. Ontheffing van deze eisen, die betrekking hebben op woontechnische, bouwtechnische en milieutechnische aspecten en niet alleen zijn geformuleerd in het belang van de bewoner, maar ook van de beheerder en omgeving, wordt van de hand gewezen. Deze eisen gelden ook na de realisering door middel van zelfwerkzaamheid en zijn een voorwaarde voor subsidieverlening. Bij zelfwerkzaamheid worden regelmatig gemengde projecten (wonen en werken) ingediend. Gemengde projecten worden wel goedgekeurd, de subsidiëring en financiering vindt echter alleen over het woondeel plaats. Dit staat zo ook nadrukkelijk vermeld in de BGSH '75 en de RGSHNKS '88. Er is geen aanleiding bij zelfwerkzaamheid af te wijken van deze regelgeving Gevolgen voor de individuele huursubsidie Voor bewoners die recht hebben op individuele huursubsidie (IHS) vindt er bij zelfwerkzaamheid een afroming van de voordelen plaats. Lagere huur wegens lagere stichtingskosten betekent in veel mindere mate daling van de te betalen huur, omdat de IHS bijna proportioneel afneemt. Bewoners zullen dit effect bij de keuze voor zelfwerkzaamheid in hun afweging meenemen. Aangezien echter de IHS een echte «vangnetconstructie» is die tot doel heeft de laagste inkomens een tegemoetkoming te bieden als zij hun woonlasten niet kunnen opbrengen, wordt een speciale constructie om dit effect bij werkzaamheid te voorkomen, afgewezen. De IHS dient voor bewoners een gegeven te zijn bij afweging al of niet zelfwerkzaam te zijn. 4. De bouw van koopwoningen Bij premiekoopwoningen worden fictieve arbeidskosten volgens de regeling wel meegenomen bij de berekening van de stichtingskosten. Dit is met name bedoeld om tegen te gaan dat de reële stichtingskosten worden overschreden en toch subsidie wordt verstrekt. Er zou dan Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs

6 subsidie conform de premiekoopregeling worden verstrekt voor een woning met een feitelijke waarde die de maximale stichtingskostengrens voor die regeling te boven gaat. Het doel van de regeling is echter het stimuleren van een aanbod van goedkope woningen voor lagere inkomens. Daarom is zelfwerkzaamheid alleen mogelijk mits de in de regeling genoemde maximale stichtingskostengrens niet wordt overschreden. Daarbinnen is zelfwerkzaamheid volledig mogelijk. Het buiten beschouwing laten van zelfwerkzaamheid zou kunnen leiden tot misbruik. Door gebruik te maken van het informele circuit of via onderhandse betalingen zou een aannemer dan woningen kunnen realiseren met een prijs-kwaliteitsverhouding die concurrentievervalsend werkt. Dit alles is het gevolg van het subsidiëren tot een stichtingskostengrens. Momenteel wordt gedacht aan een subsidiesysteem voor premiekoopwoningen op basis van de gerealiseerde oppervlakte, zoals bij voorbeeld ook in het NKS gebeurt. Door een dergelijke nieuwe regeling zou bovenge~ noemd probleem opgelost kunnen worden. In de Regeling vrije sectorwoningen met éénmalige bijdrage is niets geregeld ten aanzien van zelfwerkzaamheid. Aangezien het hier een premie betreft, gericht op het stimuleren van de bouw van woningen voor de vrije markt, wordt het niet nodig geacht regels voor zelfwerkzaamheid te stellen. 5. De bestaande koopwoningen Als de eigenaar van een premiekoopwoning na de oplevering van zijn huis zelf veranderingen aan de woning aanbrengt, is dat zijn zaak en niet relevant in het kader van de mij ter beschikking staande volkshuisvestingsinstrumenten. In paragraaf 1 zijn de belangrijkste gegevens over zelfwerkzaamheid in de voorraad al genoemd, evenals de motieven die aanleiding kunnen zijn voor zelfwerkzaamheid. Uit het genoemde OTB-onderzoek Zelfwerkzaamheid, woningonderhoud en bouwwerkgelegenheid blijkt dat ongeveer één derde van de karweien die worden uitgevoerd niet zouden worden uitgevoerd als zelfwerkzaamheid/doe-het-zelf niet mogelijk was geweest. Een derde deel zou door een erkend bedrijf worden uitgevoerd, de rest op een andere manieren (bijvoorbeeld zwart). De keuze tussen uitvoering door een erkend bedrijf of Doe-Het-Zelf is vooral gebaseerd op negatieve factoren: men kan een karwei niet zelf uitvoeren, mag dat niet, of anderzijds, men heeft geen tijd om het zelf te doen. Een van de voornaamste conclusies van het onderzoek is dat relatief veel «echte» Doe-Het-Zelvers voorkomen onder degenen die: een eigen woning hebben; in een ééngezinswoning gehuisvest zijn; vanaf 1980 de woning betrokken hebben; tot de hogere sociale klasse gerekend kunnen worden; een relatief hoog inkomen hebben; een bouw en/of technische beroep uitoefenen. 6. Bestaande huurwoningen Voor wat betreft woningverbetering kan worden opgemerkt dat in de Regeling geldelijke steun voorzieningen aan huurwoningen (RGSVH'87) nadrukkelijk de mogelijkheid is opgenomen om zelfwerkzaamheid te compenseren; fictieve arbeidskosten kunnen buiten de berekening van de verplichte huurverhoging worden gehouden die daardoor lager kan uitvallen. (Het voordeel voor de opdrachtgever is dat met minder budget een gelijk aantal woningen verbeterd kan worden.) Ook is het in de RGSVH'87 mogelijk de bewoner een vergoeding te betalen voor reeds aangebrachte voorzieningen, mits inpasbaar in het verbeteringsplan. Van deze mogelijkheid wordt voor wat betreft materiaalkosten wel gebruik gemaakt. Hoewel de regeling nog niet zo lang van Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs

7 kracht is, kan dan ook worden aangenomen dat er op dit punt voldoende ruimte in de regelgeving is. LOBH en NVH laten zich hier positief over uit. In de bestaande voorraad huurwoningen zijn de volgende twee problemen het belangrijkst. Het eerste is dat een huurder kan worden geconfronteerd met extra huurverhoging vanwege voorzieningen die door de vorige huurder zijn aangebracht. Zoals in paragraaf 3.2 al is beschreven, hoeft een huurder geen huur te betalen voor voorzieningen die door hem zelf zijn aangebracht. Bij zijn vertrek kan de huur worden opgetrokken, als die onder de minimaal redelijke lag, of kan er stapsgewijs worden geharmoniseerd. Voor een nieuwe huurder is dit een gegeven, dat als uitgangspunt dient voor de keuze de woning wel of niet te accepteren. Het tweede probleem hangt hiermee gedeeltelijk samen. In diverse onderzoeken wordt geconcludeerd dat voor bestaande huurwoningen het zogenaamde «natrekkingsrecht», de bepaling in het Burgerlijk Wetboek, dat alles wat aard- en nagelvast door de huurder is aangebracht en dat volgens de verkeersopvatting een wezenlijk bestanddeel van de woning uitmaakt aan de eigenaar toevalt als de huurder de woning verlaat, één van de belangrijkste obstakels is om zelfwerkzaam te zijn. De eigenaar kan ook eisen dat huurder de aangebrachte voorzieningen, voor eigen kosten, verwijdert en de woning in de oorspronkelijke staat oplevert. Vele huurcontracten bevatten hierop geënte bepalingen, die er veelal op neerkomen dat de huurder van een woning wordt verboden iets aan de woning toe te voegen of te wijzigen. Andere huurcontracten bevatten de bepaling, dat wijzigingen en aanvullingen van het gehuurde slechts mogen plaatsvinden met medewerking en toestemming van de verhuurder, onder de uitdrukkelijke voorwaarde, dat bij het verlaten van de woning, de woning in de oude staat wordt opgeleverd. In dit verband is ook artikel 1603 Burgerlijk Wetboek van belang. Dit artikel bepaalt dat de huurder alles mag wegnemen wat hij voor eigen rekening in of aan de woning heeft aangebracht, mits dit zonder schade kan geschieden, het zogenaamde wegbreekrecht. Dit artikel beperkt echter niet het recht van natrekking (artikelen 562, 643 en 656 Burgerlijk Wetboek). Het natrekkingsrecht heeft dan ook tot gevolg dat als een huurder een investering in zijn woning doet, het onzeker is hoelang hij daarvan het voordeel heeft. De huurder die zelf aan de woning gewerkt heeft zal in een relatief korte tijd rendement op zijn arbeidsinspanning willen zien. Aan de andere kant weet een huurder dat hij het risico loopt dit rendement niet volledig te kunnen behalen (een rendement dat niet helemaal in geld kan worden uitgedrukt: invulling individuele woonwensen, zelfwerkzaamheid als hobby). De afweging van dit risico kan dan ook vóór het ontplooien van activiteiten gemaakt worden. Verhuurder en Rijk hebben belang bij een sluitende exploitatie tijdens de hele levensduur van de woning. Voor wat betreft de aanpassing van de woning aan de wensen aan de zelfwerkzame bewoner kan er een strijdig belang met de verhuurder ontstaan, omdat die zal streven naar een zo goed mogelijke verhuurbaarheid gedurende de hele exploitatieperiode. Hoe meer toegespitst op de individuele wensen van de zelfwerkzame bewoner, hoe moeilijker de verhuurbaarheid op termijn kan zijn. De problemen van de huurbepaling en het natrekkingsrecht worden door de externe organisaties ook gezien als het belangrijkste probleem bij zelfwerkzaamheid. De NWR stelt dat zelfwerkzaamheid op zich positief door corporaties wordt tegemoet getreden. Het Nederlands Christelijk Instituut voor Volkshuisvesting stelt voor voorzieningen die door een huurder aan de woning zijn aangebracht ook bij de opvolgende bewoner buiten de woningwaardering te houden. NVH en LOBH constateren in een gezamenlijke reactie dat met name sociale verhuurders de strikte eis hanteren dat de woning in oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd bij beëindiging van de huurrelatie. In de particuliere sector worden volgens hen veelal hoge overnamekosten in rekening gebracht aan de nieuwe huurder. Het LOS stelt voor, zonder dit verder uit te werken, meer Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs

8 experimenten uit te voeren met betrekking tot het terugbrengen van de woning in de oorspronkelijke staat. Tevens is het LOS van mening dat zelfwerkzaamheid te veel wordt overgelaten aan het vrije spel der maatschappelijke krachten, tussen huurder en verhuurder waarbij de eerste een zwakkere onderhandelingspositie inneemt. Vooralsnog bestaat de indruk dat afspraken tussen beheerder en huurder (vertrekkend en opvolgend) mogelijk zijn binnen de bestaande regelgeving. Te denken valt bijvoorbeeld aan het maken van afspraken vooraf over óf en hóe de zelfwerkzaamheid wordt gewaardeerd. Bij zelfwerkzaamheid speelt soms ook de wens van huurders een rol zelf meer invloed te hebben op het beheer van de woning (zelfbeheer, zoals woningtoewijzing, klein onderhoud, administratie, etc). Een relatie tussen zelfwerkzaamheid en zelfbeheer bestaat echter als zodanig niet. Afspraken over meer bewonersinvloed zijn een zaak van overleg tussen beheerder en huurder. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nrs L