Raadsvoorstel. Geme ^Echt-Susteren. Datum raadsverg.: (0 U.VU 2oi0 Agendapunt: a ^ BBV. nr.: 6171 ' Datum: 21 mei 2010

Transcriptie

1 Geme ^Echt-Susteren Raadsvoorstel Informant: M. Hillen Afdeling: EZ&P Telefoon: adres: Datum raadsverg.: (0 U.VU 2oi0 Agendapunt: a ^ BBV. nr.: 6171 ' Datum: 21 mei 2010 Portefeuillehouder: Dijcks, J. Onderwerp: Plangebied Weijenpasweg Samenvatting: De invulling van het plangebied Weijenpasweg dient ten gevolge van verschillende oorzaken te worden aangepast. Naast ruimtelijke, heeft deze aanpassing ook financiële consequenties. In dit voorstel worden u het nieuwe verkavelingsplan en de aangepaste grondexploitatiebegroting ter goedkeuring aangeboden. Tevens wordt u gevraagd het uitvoeringskrediet te verhogen en de bijbehorende begrotingswijziging vastte stellen. Voorstel: Het college stelt de raad voor: in te stemmen met het gewijzigde verkavelingsplan, in te stemmen met de grondexploitatiebegroting nr. 038 Weijenpasweg, het benodigde uitvoeringskrediet te verhogen met ,00, c.q. van ,- naar ,-, met als dekkingsmiddel de opbrengsten van het project Weijenpasweg FCL.nr de begrotingswijziging nr. 23 op programma en functieniveau voor dienstjaar 2010 vast te stellen. Inleiding / aanleiding / historie: Korte proiectbeschrijvinq Het plangebied is gelegen aan weerszijden van de Weijenpasweg gelegen tussen Hingen en St.Joost ( zie bijlage 9 - formeel kern Hingen). In de jaren 50 hebben hier ca. 10 noodwoningen gestaan die in de loop der jaren, op één na (thans in particuliere eigendom), zijn gesloopt. Sindsdien zijn de gronden agrarisch in gebruik. Doel van dit project is een kwalitatief hoogwaardig ingericht gebied met vrijstaande woningen op ruime kavels waarbij beoogd wordt zo min mogelijk afbreuk te doen aan het landelijke karakter van de Weijenpasweg en zijn omgeving. Een ruime toepassing van groene elementen binnen het plangebied moet bijdragen aan een soepele overgang tussen de toekomstige bebouwing en het achterliggende landschap. Projectpartner is Ruimte voor Ruimte Limburg CV/BV (hierna RVR Limburg). Deze koopt gemeentelijke gronden en realiseert RVR woningbouwkavels op deze locatie. De gemeente zelf realiseert reguliere woningbouwkavels. De revenuen van dit project worden gereserveerd voor de realisatie van de gemeentelijke DÖP's (zie bijlage 3, raadsbesluit). 1

2 Ter herinnering (indien nodig) en voor de nieuwkomers (m.b.t. dit project): Ruimte voor Ruimte & Limburg Beheer BV Historie en korte uitleg Ruimte voor Ruimte- zie bijlage.1 De tweede tranche in Echt-Susteren Historie locatiekeuze Weijenpasweg - zie bijlage 1 Voorafgaande besluitvorming - Principe-besluit Burgemeester & wethouders, Actieve info aan de raad n.a.v. principe-besluit B&W, B&W besluit m.b.t. overeenkomst, inrichtingsplan, verkavelingsplan & lotingscategorie& kredietvoorstel aan de raad.(bijlage 2), Raadsvoorstel & raadsbesluit kredietvotering (bijlage 3), B&W besluit vaststelling voorontwerp-bestemmingsplan en start inspraakprocedure (van het oude plan), B&W besluit afhandeling inspraakreacties voorontwerp-bestemmingsplan (van het oude plan). Bestuurlijk overleg met provincie Limburg/RVR Limburg CV (bijlage 4) Verslag overleg d.d. 14 juli 2009 Inhoudelijke toelichting: Planaanpassinq Om verschillende redenen moest het plangebied Weijenpasweg worden aangepast. Zo had zich na het verkennend flora- en faunaonderzoek een steenuil nabij het plangebied gevestigd en moest in tegenstlling tot eerdere berichten toch aanvullend archeologisch onderzoek worden verricht. Verder kon de grondverwerving ten behoeve van de reconstructie van de Vulensbeek (SEF-beek *) niet zo worden gerealiseerd dat het plangebied Weijenpasweg ongewijzigd in stand kon blijven. Een gedeelte van het plangebied wordt derhalve toegevoegd aan de nieuwe beekzone. Tot slot droeg uiteraard ook de mondiale economische crisis bij aan vertraging van het project. Op de mondiale kredietcrisis na, konden bovengenoemde kelpunten worden opgelost. De oplossingen gaan echter ook ten koste van uitgeefbare gronden en kosten daarmee geld. Lokaal bezien schijnt de vraag naar kavels weer toe te nemen. Ook de belangstelling van potentiële kopers voor dit plangebied is weer merkbaar toegenomen. Zowel RVR Limburg als de gemeente ontvangen regelmatig telefoontjes en s met betrekking tot de voortgang van dit project. Stedebouwkundig bezien, heeft de planaanpassing overigens alleen maar voordelen. De kavels worden ruimer en het aantal woningen neemt af, terwijl de hoogwaardige infrastructurele inrichting van het gebied volledig gehandhaafd blijft. Dit komt ten goede aan de hien/oor genoemde doelstelling van het project. Nieuw plan Weijenpasweg Het nieuwe plan maakt uiteindelijk realisatie mogelijk van 18 woningen. Een en ander is weergegeven in de bijlagen 5 en 6. RVR Limburg CV realiseert 14 RVR-woningbouwkavels en de gemeente 4 reguliere bouwkavels die vervolgens voor ieders rekening en risico worden verkocht. De kopers merken uiteraard niets van het onderscheid in planologische totstandkoming. De kavels krijgen uiteindelijk allemaal een soortgelijke bestemming "Wonen". Ook het prijsniveau (verkoopprijs) is gelijk. Zoals u ziet, hebben we hier, om niet op te gaan in het grote regionale aanbod van middelgrote bouwkavels ( m2-ters) en om concurrentie voor het belangrijke woningbouwproject Echt-Zuid- Öost te vermijden, gekozen voor het luxe topsegment bouwkavels. Het gaat om zeer grote kavels met tevens ruime bebouwingsmogelijkheden. Afgezien van enkele, de bouwmassa beperkende voorschriften, kan de koper zich binnen het bebouwingsvlak, qua vormgeving en architectuur volledig uitleven. De kavelmaten en bouwblokken sluiten aan bij de tot dusverre goed verkochte Ruimte voor Ruimte kavels die mogelijkheden boden

3 voor brede fronten en aan huis gebonden beroepen. Maar ook zulke uitzonderlijke kavels zullen niet als warme broodjes over de toonbank gaan. Voor dit project verwachten wij een (minimaal) verkooprendement van 4-5 woningen per jaar (RVR en gemeente gezamenlijk). *SEF beek = Beek met specifieke (toekomstige)ecologische functie (POL 2006)en dus planologische beschermingszone Financiële toelichting: Nieuwe exploitatiebeqroting De nieuwe exploitatiebegroting is bijgevoegd als bijlage 7. De wijzigingen in het plangebied en de afspraken tussen RVR en gemeente leiden kort samengevat tot het volgende: De koopsom die de gemeente ontvangt voor haar aan RVR te verkopen gronden blijft, ondanks de duidelijke afname van het te leveren oppervlak ongewijzigd. De verdeling van het aantal bouwkavels wordt 14 (RVR): 4 (gemeente), maar de afname van het aantal door de gemeente te verkopen m2-s bouwkavel blijft door een 'locatieruil' van de te verkopen kavels beperkt tot ca. 70m2. Gezien de verwachte looptijd van de verkoop van de bouwkavels, is de einddatum van het project in deze exploitatiebegroting vastgesteld op Het gebied zal immers pas woonrijp worden gemaakt als nagenoeg alle kavels bebouwd zijn. Daar de gemeente haar winsten echter al eerder zal genereren en zij deze boekhoudingstechnisch dan ook moet nemen*, is in de exploitatiebegroting rekening gehouden met een winstneming van ,- per Op deze manier worden er over de verdere looptijd geen rentewinsten meer berekend over dit bedrag. Zonder winstneming zou het resultaat ten gevolge van de hoge rentewinsten ,00 bedragen, maar dat zal in de praktijk nooit het geval zijn omdat tussentijdse winstneming verplicht is. Om te voorkomen dat rekening wordt gehouden met een te hoog geraamd projectresultaat, is deze winstneming dan ook al in de nieuwe exploitatiebegroting verwerkt. Rekening houdend met deze winstneming bedraagt het geraamde projectresultaat per (geplande einddatum) ,-. Het totale projectresultaat zou dan uiteraard ,- (tussentijdse winstneming) ,- ( eindresultaat) = ,- bedragen. Dat is dus uiteindelijke ,00 minder dan bij het 'oude' plan Weijenpasweg. Het voor de uitvoering van het project benodigde krediet neemt toe met ,00 (van ,- tot ,-). Het bovenstaande is verwerkt in bijgaande begrotingswijziging (bijlage 8). *Dat houdt in casu in dat de winst van het project Weijenpasweg wordt overgeboekt naar de reserve grondbedrijf, waardoor geen rentewinsten meer op het project worden bijgeschreven. Juridische toelichting: Nieuwe exploitatieovereenkomst Ten aanzien van dit plangebied hebben de gemeente en RVR een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten. De inhoud volgt uiteraard hetgeen hiervoor is beschreven. Door het sluiten van deze exploitatieovereenkomst, is het verhaal van kosten van de grondexploitatie verzekerd. Met betrekking tot het bovengenoemde plangebied is het bepalen van een tijdvak of fasering en het stellen van locatie-eisen middels een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening derhalve niet noodzakelijk.

4 Risico's: Niet-financiële risico's voor de gemeente Dit project is één van de uit te werken onderdelen binnen het DOP StJoost en tevens een belangrijke economische drager daarvan. De dorpsraad heeft kunnen instemmen met de ontwikkeling van deze locatie onder de voorwaarde dat de opbrengsten ten goede komen aan het DOP St.Joost. Er was dus duidelijk een afweging gemaakt tussen de landschappelijke inbreuk en het hoger doel, de verbetering van de leefbaarheid in StJoost. Het Dop St.Joost wordt in 2010, praktisch parallel aan de bestemmingsplanprocedure voor de Weijenpasweg, nader uitgewerkt. Of bijvoorbeeld het resen/eren van de opbrengsten voor DOP St.Joost voor voldoende vertrouwen bij de burgers kan zorgen, is moeilijk te voorspellen. Bij dit project moet dus nadrukkelijk rekening worden gehouden met maatschappelijke weerstand tegen het woningbouwplan in alwachting van zekerheid m.b.t. het DOP St.Joost. Op zich verdient gelijktijdige presentatie van de plannen de voorkeur, maar door onze contractspartner, RVR Limburg CV. (lees in dit geval ook "provincie") wordt aangedrongen op spoedige realisatie van het project. Financiële risico's voor de gemeente Ook onder de huidige economische omstandigheden loopt de gemeente in principe niet meer risico dan voorheen. Alle gronden behoren tot de zogeheten historische eigendommen van de gemeente Echt-Susteren. Het moment van overdracht van de ondergrond van de 14 bouwkavels aan RVR Limburg is op basis van de exploitatie-overeenkomst uitsluitend gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan en niet aan de doorverkoop van deze kavels door RVR Limburg. De gemeente ontvangt de gehele koopsom dus van RVR zodra het bestemmingsplan is vastgesteld, kopers of geen kopers voor die kavels. De exploitatie van de 4 gemeentelijke kavels geschiedt uiteraard volledig voor risico van de gemeente. Het openbaar gebied wordt aangelegd door RVR Limburg op basis van door de gemeente goedgekeurde bestekken. De gemeente doet een financiële bijdrage voor de planontwikkeling en de aanleg van deze infrastructuur. Ook deze door de gemeente te betalen bijdrage wordt pas verschuldigd zodra het bestemmingsplan is vastgesteld. De door de gemeente te betalen bijdrage bedraagt ongeveer een derde van het bedrag dat de gemeente van RVR Limburg ontvangt voor haar gronden (ca ,-). De totale voor dit project intern (bij de gemeente) geraamde projectkosten (inclusief overboekingen bovenwijkse voorzieningen, ambtelijke uren, algemene dienst enz.) bedragen eveneens ca ,- (inclusief grondverwerving tb.v. beekzone). Elke bouwkavel (van de 4) die vervolgens wordt verkocht, levert derhalve pure winst op. Op basis van de actuele gegevens kan het projectresultaat in financiële zin in principe dus nooit negatief uitvallen. Er ontstaat pas een reëel financieel risico indien de geraamde winst al wordt ingezet als dekkingsmiddel voor een verliesgevend project, alvorens deze winst ook daadwerkelijk is gerealiseerd. Burgerparticipatie: Er zal regelmatig overleg plaatsvinden tussen dorpsraad en gemeente om de stand van zaken met betrekking tot het Dop StJoost en het project Weijenpasweg te bespreken. In het kader van de bestemmingsplanprocedure zal een info-avond worden georganiseerd. Commissiebehandeling: nvt

5 Ter inzage liggende en bijgevoegde stukken: Bijgevoegd: bijlage 1; Historie en korte uitleg Ruimte voor Ruimte bijlage 2: Collegebesluit d.d. 27 november 2007 bijlage 3: Raadsbesluit d.d. 14 februari 2008 bijlage 4: Verslag bestuurlijk overleg met provincie/rvr bijlage 5: Plankaart bijlage 6: Verkavelingsplan bijlage 7: Exploitatiebegroting bijlage 8: Begrotingswijziging bijlage 9: Ligging Weijenpasweg Burgemeester en wethouders van Echt-Susteren, de secretaris, /O Drs. G.W.T. van Balkom 1. Akkermans