Made, 22 juli Niet van toepassing.

Transcriptie

1 Raadsvergadering 11 september 2003 Aan de Raad Agendapunt 6 Made, 22 juli 2003 Onderwerp Voorstel Financiële gevolgen Bezwaarschrift tegen toegekende planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Bezwaarschrift ontvankelijk en ongegrond verklaren. Niet van toepassing. Toelichting Bij brief van 21 oktober 2002 en de nadien op 13 november 2002 gedateerde motivering heeft mevrouw P.M. Groeneweg, wonende Roland Holstlaan 7 te Roosendaal bezwaar gemaakt tegen uw besluit van 3 september 2002 tot toekenning van een planschadevergoeding van ,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 maart 2001 voor de vergeefs gemaakte en op duurzame horeca-exploitatie gerichte verbouwingskosten aan het pand Herengracht 8 te Drimmelen. De ingebrachte bezwaren hebben in hoofdzaak een inhoud van de volgende strekking: 1. Er wordt aan voorbijgegaan dat het pand Herengracht 8 onder het oude planologische regime al een zakelijke bestemming had in de vorm van bakkerij/winkel en de gemeente was ook op de hoogte van het feit dat bezwaarde het zakelijk gebruik wilde voortzetten. Voor vestiging van een tearoom gold in 1992 slechts een meldingsplicht. 2. Bestreden wordt dat het pand Herengracht 8 zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van woonhuis. 3. Onder het oude planologische regime waren er ruimere bebouwingsmogelijkheden die een meerwaarde zullen opleveren in het nieuwe planologische regime te weten het bestemmingsplan "Kom Drimmelen" dat in 1996 onherroepelijk is geworden. Bouwgrond is nu eenmaal meer waard dan tuingrond. 4. Met verwijzing naar jurisprudentie op onteigeningsgebied vindt bezwaarde dat zij ook voor winstderving c.q. inkomensschade in aanmerking komt. Haar toekomstige bedrijfsvoering (exploitatie van theehuis "Onder de Linden") is doelbewust door de gemeente gefrustreerd en dus behoort een vergoeding te worden toegekend. Voor wat betreft die schade is voor haar uitgangspunt de door haar accountant opgemaakte kostenbegroting.

2 Het bezwaarschrift is behandeld door de Commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften die daartoe op 14 januari 2003 belanghebbende partijen heeft gehoord. Na daartoe alle relevante gegevens en feiten te hebben overwogen concludeert de externe bezwaarschriftencommissie dat uw Raad in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het nemen van de bestreden beslissing en dat het op 3 september 2002 genomen besluit ook zorgvuldig is voorbereid en in een voldoende mate wordt gedragen door een deugdelijke motivering. Geadviseerd wordt dan ook om het ingediende bezwaarschrift ontvankelijk (er is geen sprake van termijnoverschrijding) doch tevens ongegrond te verklaren. Nagekomen stukken Bij brief van 5 juni jl. heeft bezwaarde nog nadere stukken, waaronder een taxatierapport van Vastgoed en Horeca-Makelaardij, ingediend. Hieraan lag ten grondslag het door genoemde bezwarenschriftencommissie gegeven advies. Wij hebben gelet op de belangen in deze zaak de nader ingekomen stukken laten beoordelen door uw schadebeoordelingscommissie in casu SAOZ. Bij brief van 23 juni 2003 adviseert SAOZ aanvullend en waarvan hierna de meest van belang zijnde overwegingen en conclusies zijn omschreven: De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is zeer recent teruggekomen op haar vaste jurisprudentie door te bepalen dat het vaststellen van de schade voortaan moet geschieden naar de dag waarop het bestemmingsplan in werking is getreden. In deze zaak gaat het om het bestemmingplan "Kom Drimmelen" waarvoor dan de inwerkingtredingsdatum wordt 9 augustus Het eerder in de tijd leggen van de peildatum heeft geen gevolgen. Het nagekomen taxatierapport van Vastgoed en Horeca-Makelaardij geeft voor wat betreft het object Herengracht 8 op geen enkele wijze een deskundigenonderbouwing van wat de meerwaarde van de oorspronkelijke ruimere aanwendingsmogelijkheid per (juiste) peildatum zou zijn en waaruit deze zou bestaan. Hoewel de rapportage met ingang van 9 april 1996 een verkoopwaarde opsomt van ,-- en per 2 juni 2003 het bedrag van ,-- wordt nagelaten enig schadebedrag te noemen alsmede ontbreekt een grondige gemotiveerde planologische vergelijking. Nieuw is het element dat de verder naar achter gelegen tuingrond (een 500 m²) een meerwaarde had als bouwgrond. Het heeft een eigen kadastraal nummer en is ook niet verbonden aan het Rijksmonument. Hierin heeft bezwaarde gelijk op grond waarvan er in beginsel is een planologische verslechtering. Echter alles overziende vindt SAOZ niet dat hieruit schade voortvloeit die zou moeten worden vergoed. Het beschermd dorpsgezicht dateert immers uit 1984 en het maximaal benutten van bouwmogelijkheden in de oude planologische situatie doet in hoge mate afbreuk aan de eigendomswaarde van het object als geheel. Daarnaast is het toch algemeen bekend dat voor langer bestaande binnenstedelijke gebieden in toenemende mate bestemmingsplannen worden vastgesteld die qua bouw- en gebruiksmogelijkheden beperkender zijn dan de bouwverordening. Bezwaarde heeft nimmer kenbaar gemaakt de tuingrond te willen bebouwen en dus kan het kleine planologische nadeel wegens risico-aanvaarding geheel voor rekening van bezwaarde blijven. 2

3 Voor wat betreft de berekening van inkomensschade heeft bezwaarde gelijk dat aansluiting wordt gezocht bij de in het onteigeningsrecht gebruikelijke kapitalisatiefactoren. In tegenstelling tot wat bezwaarde heeft gesteld is het wat anders dan dat het onteigeningsrecht integraal van toepassing zou zijn voor het bepalen van de vraag of bij nog niet aangevangen exploitatie van de tearoom er sprake kan zijn van voor vergoeding in aanmerking komende inkomensschade. Wanneer het gaat om claims ex artikel 49 WRO wordt een eigenstandig criterium gehanteerd dat niet persé aansluit bij de onteigeningsjurisprudentie van de civiele rechter. Nu echter moet worden uitgegaan van de datum van inwerkingtreding, zijnde 9 augustus 1995, van het nieuwe b.p.-plan kan van schade door tijdelijke exploitatie als tearoom niet minder sprake zijn dan voorheen. Er wordt gepersisteerd bij het al gegeven advies om geen vergoeding te geven wegens gederfde inkomsten. Er wordt nog benadrukt dat de achteraf opgestelde en uitgewerkte exploitatiebegroting van VSAdministraties niet als basis kan dienen voor berekenen van inkomensschade. Conclusie De nadere stukken geven uw adviseur SAOZ geen aanleiding om tot een andere conclusie te komen dan welke reeds in haar primaire advies en de reactie op de zienswijze is gegeven. Ook het nieuw ingebrachte element van mogelijk nadeel voor het achterliggende tuinperceel leidt niet tot een andere uitkomst. Gelet op het bovenstaande wordt uw Raad voorgesteld om het in geding zijnde bezwaarschrift ontvankelijk en ongegrond te verklaren overeenkomstig bijgevoegd raadsbesluit. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, Secretaris, Burgemeester, mr. C.M.G.H. Wortel J. Elzinga Bijlagen: raadsbesluit beroepsprocedure Ter inzage: kopie raadsbesluit van 3 september 2002 met bezwarenprocedure, bezwaarschrift van 21 oktober 2002, motivering van het bezwaarschrift d.d. 13 november 2002, advies bezwaarschriftencommissie van 14 januari 2003 waaraan gehecht het verslag van de hoorzitting en het ingebrachte verweer, brief van 5 juni 2003 met nadere stukken alsmede het aanvullende advies van SAOZ d.d. 23 juni Ambtelijke coördinatie afdeling: afdeling Bestuurs- en Management Ondersteuning 3 behandeld door: W.M. Koole portefeuillehouder F.J.M. Stoffels

4 De raad van de gemeente Drimmelen, gezien en gelezen de brief van 21 oktober 2002 en de nadien op 13 november 2002 gedateerde motivering van mevrouw P.M. Groeneweg, wonende Roland Holstlaan 7 te Roosendaal, waarin bezwaar wordt gemaakt tegen zijn besluit van 3 september 2002 waarbij aan bezwaarde voornoemd en de heer J. Bongers tezamen een planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is toegekend van ,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 maart 2001 tot de dag der uitbetaling; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 mei 2003; gelet op de overwegingen zoals vermeld in het advies van de Commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften van 14 januari 2003 met als conclusie dat de Raad in redelijkheid heeft kunnen komen tot het nemen van het door bezwaarde betwiste besluit van 3 september 2002 en dat dit besluit zorgvuldig is voorbereid en in voldoende mate wordt gedragen door een deugdelijke motivering; dat de commissie gemotiveerd adviseert om het hiervoor genoemde bezwaarschrift ontvankelijk doch tevens ongegrond te verklaren; overwegende dat hij het op 14 januari 2003 door de Commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften uitgebracht advies onderschrijft en hier als herhaald en ingelast beschouwt; overwegende voorts, dat van bezwaarde bij brief van 5 juni 2003 naar aanleiding van het door de Commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften uitgebrachte advies de volgende nadere stukken zijn ingekomen: een taxatierapport van Vastgoed en Horeca Makelaardij aangaande het zakenpand annex woonhuis met tuin, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend Herengracht 8 te Drimmelen; een exploitatiebegroting d.d. 13 juni 2000 van VSAdministraties te Breda; een publicatie planschadevergoedingen door mr. G.M. van den Broek, hoofdstuk 2, bladzijde 56; dat bovenvermelde nadere stukken voor beoordeling en advies zijn voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken en deze adviseur bij brief van 23 juni 2003 na uitvoerige motivering tot de conclusie komt dat zij geen aanleiding ziet om tot een andere conclusie te komen dan welke reeds in haar primaire advies en de reactie op de zienswijze is gegeven alsmede leidt ook het nieuw ingebrachte element van mogelijk nadeel voor het achterliggende tuinperceel niet tot een andere uitkomst; dat dit door bovengenoemde stichting uitgebrachte advies bij brief van 14 juli 2003 integraal voor kennisneming is toegezonden aan bezwaarde; gelet op de hiervoor geschetste overwegingen wordt het door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken bij brief van 23 juni 2003 uitgebrachte "aanvullend advies planschadeclaim" onderschreven en mede hier als herhaald en ingelast beschouwt;

5 Besluit: verklaart na heroverweging van de betrokken belangen en met overneming van het door de Commissie voor de behandeling van de bezwaarschriften op 14 januari 2003 uitgebracht advies; het door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken bij brief van 23 juni 2003 aanvullend uitgebracht advies: 1. bezwaarde in haar bezwaar ontvankelijk. 2. het bezwaar ongegrond. Aldus besloten en vastgesteld in de openbare vergadering van 11 september De raad voornoemd, Griffier, Voorzitter mr. M.J.N. Schetters-Schuurbiers J. Elzinga 5

6 Beroepsprocedure 1. Indien u zich niet kunt verenigen met de beslissing op het bezwaarschrift kunt u beroep instellen bij: - Rechtbank Breda, sector bestuursrecht Postbus PA Breda 2. Het beroepschrift moet binnen zes weken na de datum van verzending van de beslissing op het bezwaarschrift zijn ingediend. 3. Het beroepschrift moet voldoen aan de hiernavolgende vereisten: - uw naam en adres; - datum waarop u het schrijft (dagtekening); - de gronden van het beroep (uw motivatie); - omschrijving van het besluit waartegen u in beroep gaat; - het beroepschrift moet worden ondertekend. 4. U moet een kopie van de beslissing op het bezwaarschrift bij uw beroepschrift meesturen. 5. U dient het beroepschrift zo in te richten dat de Rechtbank Breda, sector bestuursrecht een conclusie kan trekken over: a. de gronden van het beroep en/of b. het belang dat u bij het geschil hebt. 6. Indien een beroepschrift is ingediend, is het tevens mogelijk om een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening in te dienen. Een dergelijk verzoek dient te worden gericht aan de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Breda, sector bestuursrecht, Postbus 90006, 4800 PA Breda. Het verzoek dient te zijn ondertekend en ten minste het volgende te bevatten: 1. de naam en het adres van de verzoeker; 2. de dagtekening; 3. de vermelding van het bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen en datum of kenmerk van het besluit; 4. de gronden van het verzoek (de motivering). Naar aanleiding van het verzoek kan de bevoegde Voorzieningenrechter een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op betrokken belangen, dat vereist. Let op: Voor de behandeling van het beroepschrift en/of het verzoek om voorlopige voorziening wordt een bedrag aan griffierechten geheven. De griffier van de Rechtbank Breda wijst u na indiening ervan op de verschuldigdheid van het griffierecht en bericht u binnen welke termijn en op welke wijze het verschuldigde griffierecht moet worden voldaan. 6