BIJLAGE 2. Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht 2012

Transcriptie

1 BIJLAGE 2 Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht

2 2

3 Naam van de toegelaten instelling: Woningbouwvereniging Utrecht Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft: Utrecht Adres en secretariaat: Hobbemastraat CW UTRECHT Oprichtingsdatum: 15 december 1919 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten: 22 december 1919, nr 23 Nummer van inschrijving Kamer van Koophandel: VROM-nummer: L 1905 NRV-nummer: 2174 Fiscaal nummer:

4 4

5 Inhoudsopgave 1. De vereniging Algemene beschouwing De vereniging: de leden De vereniging: het bestuur De vereniging: de Raad van Commissarissen Goed ondernemingsbestuur Volkshuisvestingsverslag Missie Woningbouwvereniging Utrecht Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Leefbaarheid en woonomgeving Verhuur en verkoop van woningen Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Financiële positie en continuïteit Overleg met de gemeente Utrecht Verbindingen met andere rechtspersonen Beleggingen Wonen en zorg Overig Verklaring van het bestuur Verslag Raad van Commissarissen

6 1. De vereniging 1.1 Algemene beschouwing Samen met bewoners In 2012 is er door de inzet van verschillende bewoners een geslaagde burendag georganiseerd, dit jaar zelfs met muzikale ondersteuning. Ook de snoeidagen zijn langzamerhand een traditie geworden. Dit jaar is er extra veel aandacht aan het snoeien besteed omdat er van verschillende bewoners vragen over waren. Er heeft daarom een inventarisatie plaatsgevonden die uitgevoerd is door de gemeente om ons inzicht te geven in de gezondheidstoestand van de bomen. Uit deze inventarisatie bleek dat alle bomen gezond zijn maar sommige wel toe waren aan een snoeibeurt. Het bestuur heeft gemeend om met dit rapport als basis weer te zorgen voor een gezonde groenstructuur en de bomen waar nodig en in overleg met de bewoners conform het rapport te laten snoeien. Dat de natuur soms weerbarstig is bleek bij het kappen van een van de bomen. Externe ontwikkelingen In een jaar tijd kan er veel gebeuren. Een lenteakkoord, de val van het kabinet en een nieuw regeerakkoord waar maatregelen op de woningmarkt een belangrijke plek innemen. En voor het eerst in de geschiedenis is een van de grootste woningcorporaties, Vestia, omgevallen. Welke maatregelen komen nu op ons af? In de nieuwe belastingwet is een verhuurdersbelasting opgenomen, die gestaffeld in de jaren fors oploopt. Daarnaast is er de zogenoemde saneringssteun. De saneringssteun betreft de buffer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om de gevolgen van steun aan corporaties die in financiële problemen zijn, op te kunnen vangen. Daarnaast zijn er in het regeerakkoord ook uitspraken gedaan over de huurverhoging die per inkomen verschillend zouden mogen zijn, maar de verdere uitwerking is nog onduidelijk. Net als vorig jaar rondom deze tijd is de concrete uitwerking van de ontwikkelingen in wet- en regelgeving nog niet in alle details bekend en wordt er ook nog steeds een politieke discussie over gevoerd. 6

7 Al jaren geleden is de termijn van het erfpachtcontract van de vereniging met de gemeente Utrecht verlopen. In 2012 is dit ook door de gemeente Utrecht geconstateerd en zij hebben de vereniging voorgesteld om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Hierover zijn in 2012 verscheidene gesprekken gevoerd omdat dit een forse aanslag gaat doen op de financiële huishouding van de verenging. Niet afkopen betekent dat de jaarlijkse canon wordt aangepast aan de huidige tijd, wat leidt tot een significante verhoging van de canon. Er worden bedragen genoemd van om en nabij de Het huidige canonbedrag, 2450,05 is nog gebaseerd op het contract uit Eén ding is duidelijk, ook voor ons als verenging zal het een hele uitdaging worden om ons huishoudboekje de komende jaren op orde te houden! Dat betekent dat we naast extra uitgaven (door heffingen etc.) ook moeten zorgen voor extra inkomsten (via de huur). Verantwoording aan derden De informatie die het ministerie van BZK, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW in 2012 over het verslagjaar 2011 van de vereniging ontving voldeed aan de daaraan gestelde eisen. De minister van Volkshuisvesting is van oordeel dat de financiële positie dusdanig is dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. Ook ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving heeft de minister geen reden tot het maken van opmerkingen. 1.2 De vereniging: de leden ALV Elke hoofdhuurder van een woning van de vereniging is tevens lid van Woningbouwvereniging Utrecht. Elk lid beschikt over een stem tijdens de ALV van de vereniging. In 2012 heeft de ALV in haar vergadering van 25 april 2012 de jaarstukken van het jaar 2011 vastgesteld. Tijdens deze vergadering werd ook de begroting voor 2012 goedgekeurd. En zijn een aantal wijzigingen in het huurreglement geaccordeerd. De ALV voorzag verder in de (her)benoeming van een aantal leden van het bestuur en de Raad van Commissarissen. In de ALV zijn dhr. R. Nooren en Mevr. Disberg herbenoemd voor een periode van twee jaar. Daarnaast heeft de ALV na 12 jaar afscheid genomen van haar voorzitter, dhr. Buijs, en mevr. Lommen benoemd als voorzitter. De heren Van Dam en Hendriksen zijn herbenoemd als lid van de RvC, eveneens voor een periode van twee jaar. Verhuizingen van bewoners In 2012 is de volgende bewoner vertrokken : Mevr. De Bruin J.van Scorelstraat 102 per 1 december

8 1.3 De vereniging: het bestuur Het bestuur van Woningbouwvereniging Utrecht bestaat uit 5 leden. Het is gebruikelijk dat de leden van het bestuur voor een periode van 2 jaar worden benoemd. Zij kunnen zich daarna voor herbenoeming beschikbaar stellen. Er is geen maximum gesteld aan het aantal termijnen dat een bestuurslid actief kan zijn in het bestuur. De samenstelling van het bestuur vanaf de ALV in 2012 was als volgt: Naam Functie Geboortejaar Jaar van eerste Aftredend Achtergrond benoeming 1. Mevr. D. Lommen Voorzitter april 2014 Geen bewoner 2. Dhr. R. Nooren Penningmeester april 2014 Voormalig bewoner 3. Mevr. I. Delaere Lid april 2013 Bewoner 4. Dhr. S. van Kranenburg Lid april 2013 Bewoner 5. Mevr. E.A.M. Disberg Lid april 2014 Bewoner De heer Kranenburg en mevrouw Delaere zijn in april 2013 aftredend. Zij zijn herkiesbaar. De bestuurders bekleedden in 2012 de volgende relevante functies: Mevrouw Lommen werkt als manager bij woningbouwcorporatie Portaal. De heer Nooren werkt als consultant bij Interdobs in Utrecht. Mevrouw Delaere werkt als redacteur bij Meulenhoff Boekerij in Amsterdam. De heer Van Kranenburg werkt als bedrijfsleider bij aannemersbedrijf Van Zoelen in Utrecht. Mevrouw Disberg werkt als controller bij World Trade Center in Amsterdam. Elk bestuurslid ontving in 2012 voor zijn werkzaamheden een vergoeding van 1020,00 bruto. Wanneer een bestuurslid alleen een deel van het jaar bestuurslid was, bedroeg de vergoeding een evenredig deel hiervan. Woningbouwvereniging Utrecht geeft bij voorkomende werkzaamheden opdrachten aan aannemersbedrijf Van Zoelen. In samenspraak met de Raad van Commissarissen zijn met de heer Van Kranenburg afspraken gemaakt om belangenverstrengeling te voorkómen. Deze afspraken worden jaarlijks geëvalueerd. Vergaderingen Het bestuur heeft in maal vergaderd. Belangrijke onderwerpen waarover is gesproken zijn: Organisatie activiteiten met bewoners Erfpacht Gevolgen regeerakkoord Toekomstscenario s ontwikkelen 8

9 Aanstellen nieuwe accountant Schilderwerkzaamheden en evaluatie daarvan Nieuwe indeling boekhouding Onderhoudswerkzaamheden Bereikbaarheid verbeteren 1.4 De vereniging: de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van de vereniging. De bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten. Daarin is onder meer aangegeven dat de Raad van Commissarissen de accountant aanwijst. Meer informatie over de Raad van Commissarissen is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. 1.5 Goed ondernemingsbestuur Het onderwerp governance (goed ondernemingsbestuur) staat de laatste jaren hoog op de agenda binnen de bedrijfstak woningcorporaties. De governancestructuur bij Woningbouwvereniging Utrecht is eenvoudiger dan bij de meeste andere woningcorporaties. Het bestuur is beleidsbepaler én uitvoerder van het beleid. Dat betekent dat de lijnen kort zijn. De vereniging heeft geen personeel in dienst. Hoewel Woningbouwvereniging Utrecht een kleine vereniging is, is het van groot belang dat ook de principes waarop de governance is gebaseerd (zoals transparantie, betrouwbaarheid, zorgvuldigheid en risicobeheersing) bij de vereniging worden toegepast. Deze principes krijgen onder meer vorm doordat het bestuur onder toezicht staat van de ALV en de Raad van Commissarissen. De organen handelen op basis van de regels die de statuten voorschrijven. Verder geldt dat de verschillende administraties (woningcartotheek, financiële administratie en huuradministratie) digitaal zijn vastgelegd. Ook is een document opgesteld waarin de gegevens van de belangrijkste relaties van de woningbouwvereniging zijn vastgelegd. Door de verschillende administraties en contacten digitaal vast te leggen probeert het bestuur de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als Woningbouwvereniging Utrecht te beperken. Woningbouwvereniging Utrecht onderschrijft in het algemeen de principes en de aanbevelingen die in de governancecode Woningcorporaties zijn opgenomen. Wel leidt de kleine omvang en de specifieke geschiedenis van de vereniging ertoe dat sommige bepalingen minder relevant zijn. Dat past ook binnen de code, die gebaseerd is op het principe van pas toe of leg uit. 9

10 In onderstaand overzicht worden de belangrijkste onderdelen aangegeven waar de vereniging afwijkt van de code (de Romeinse cijfers verwijzen naar de onderdelen van de governancecode Woningcorporaties). Evidente afwijkingen van de code veroorzaakt door het verschil in schaalgrootte (en het feit dat Woningbouwvereniging Utrecht bijvoorbeeld geen personeel in dienst heeft) zijn niet toegelicht: I: Naleving en handhaving van de code Woningbouwvereniging Utrecht beschikt sinds 2012 over een website. Conform de bepalingen in de code worden op de website documenten beschikbaar gesteld. In 2012 zijn we hier mee begonnen en zijn nog niet op alle onderdelen volledig. II: Bestuur Woningbouwvereniging Utrecht beschikt niet over een toetsingskader voor verbindingen en investeringen. De vereniging kent geen verbindingen en investeringen vinden alleen plaats in de bestaande woningvoorraad (geen nieuwbouw). De verwachting is dat de investeringen in de bestaande woningen de komende jaren beperkt blijven en er geen grootschalige investeringen plaats vinden. Van een toetsingskader voor het aangaan van verbindingen of doen van investeringen wordt daarom geen meerwaarde verwacht. III: Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen beschikt niet over een reglement. De statuten geven in voldoende mate regels over het functioneren van de Raad van Commissarissen aan. De vereniging wijkt af van de bepaling dat een commissaris maximaal 3 termijnen van 4 jaar actief kan zijn bij de vereniging. De commissarissen worden, net als de bestuurders, steeds voor een periode van twee jaar benoemd, en al dan niet door de ALV en dus niet zoals bij stichtingen door de Raad van Commissarissen zelf herbenoemd. Gezien de geringe omvang van de vereniging ziet de Raad van Commissarissen af van het hebben van subcommissies. IV: De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant Geen opmerkingen. 10

11 V: Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Het houden van een jaarlijkse bijeenkomst voor belanghouders van de vereniging (gemeente en bewoners) levert voor Woningbouwvereniging Utrecht geen meerwaarde op. Met bewoners vindt intensief contact plaats, en ook met de gemeente zijn goede contacten. Risicobeheersing Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine vereniging, met een beperkt aantal activiteiten. De risico s die wij onderscheiden zijn: Aan de inkomstenkant: - (Het niet constateren van) het niet voldoen van huurbetalingen door huurders. Deze risico s beperken wij door het voeren een gescheiden huuradministratie en financiële administratie. De noodzakelijke aansluiting tussen beide administraties borgt dat eventuele verschillen opvallen. Bovendien hebben wij een debiteuren procedure, gericht op het in een vroeg stadium voorkomen van huurachterstanden. Aan de uitgavenkant: - Het betalen van onjuiste facturen/verrichten van onterechte betalingen. Bij elke factuur controleren wij of de werkzaamheden zijn verricht zoals afgesproken. De feitelijke betaling wordt gedaan door twee bestuurders. Vanzelfsprekend is bij risicobeheersing ook de cultuur van belang. De afspraak is dat de bestuursleden de relevante onderwerpen met elkaar delen. In die zin hanteren we het vierogenprincipe : de bestuursleden beslissen niet individueel, maar overleggen met de overige bestuurders. 11

12 2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Missie Woningbouwvereniging Utrecht De missie van Woningbouwvereniging Utrecht luidt dat wij mensen met plezier willen laten wonen in de 91 monumentale woningen van de vereniging. We verhuren de woningen bij voorkeur aan mensen met lage inkomens. We streven naar een financieel gezonde positie van de vereniging. Met deze missie is de verhuur van woningen aan anderen dan lage inkomens ook mogelijk, en dus ook met een huur buiten de sociale huursector, maar dit staat ten dienste aan de realisatie van de missie (dat wil zeggen ten behoeve van het bereiken van een gezonde financiële positie). Het aantal woningen dat we verhuren buiten de sociale huursector is begrensd tot 20% van het aantal woningen. Een gezonde financiële positie is noodzakelijk om ook op lange termijn aan het eerste deel van de missie te kunnen voldoen. Meetpunten van een gezonde financiële positie zijn: Op korte termijn: de borgbaarheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). de beoordeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) als zogeheten Acorporatie. de beoordeling van de accountant van de financiële positie op korte termijn als gezond. Op middenlange termijn: Een gezonde solvabiliteit (komende vijf jaar elk jaar 15% of meer). Een sluitende liquiditeitsbegroting voor de komende 3 jaar, rekening houdend met het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume van het WSW. De beoordeling van de accountant van de financiële positie op middenlange termijn als gezond. De financiële positie voldoet aan deze meetpunten. De missie bevat niets over de vorm waarin de missie wordt gerealiseerd. Woningbouwvereniging Utrecht is één van de kleinste woningbouwverenigingen in Nederland. De activiteiten vinden nagenoeg allemaal in eigen beheer plaats. De zelfstandigheid en het in eigen beheer uitvoeren van activiteiten zijn echter geen doel op zich. Wanneer de missie beter kan worden bereikt op een andere wijze, is dat prima. 2.2 Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Onderhoud en verbetering In 2012 is uitgegeven aan onderhoud- en verbeterwerkzaamheden (2011: ). Een groot deel van deze uitgaven is besteed aan het planmatig schilderwerk ( ) wat in 2012 is uitgevoerd. Een klein gedeelte aan de al eerder genoemde snoei-activiteiten. Daarnaast werd een groot aantal cv-ketels vervangen ( ), meer dan gepland. Dit was mogelijk vanwege de ruimte 12

13 in de begroting door de teruggave van de vennootschapsbelasting. Een keuze voor duurzaamheid en voor extra comfort voor de bewoners. Het bestuur zoekt bij de uitvoering van de woningverbetering en het onderhoud aan de woningen naar de meest duurzame oplossing. Dit gebeurt wanneer het de buitenkant van de woningen betreft indien relevant in overleg met de afdeling monumenten van de gemeente Utrecht, omdat de woningen een gemeentelijk monument zijn, en er daardoor grenzen aan de toe te passen materialen worden gesteld. 2.3 Leefbaarheid en woonomgeving Om de leefbaarheid van de woningen te bevorderen wordt het binnenterrein van de twee bouwblokken waarover de vereniging beschikt regelmatig schoongemaakt. De beide poorten die toegang bieden zijn gesloten om te voorkomen dat onbevoegden het binnenterrein kunnen betreden. Sinds 1993 heeft de vereniging het parkje aan de Hobbemastraat geadopteerd. Zij stelt samen met de stichting Bo-Ex en een aantal omwonenden jaarlijks een bedrag voor het onderhoud ervan ter beschikking. In 2012 kostte het onderhoud van het parkje circa Verhuur en verkoop van woningen Woonruimteverdeling Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt haar woningen in twee huursegmenten: het sociale huursegment (woningen die worden verhuurd met een huur onder de zogenaamde liberalisatiegrens (vanaf 1 juli ,64 per maand) en het marktsegment (woningen die worden verhuurd met een huur op of boven de liberalisatiegrens en die over meer dan een bepaald aantal punten beschikken volgens het door de rijksoverheid opgestelde woningwaarderingsstelsel). Het bestuur constateert dat in beide huursegmenten de belangstelling om te huren groot blijft. Dat is verklaarbaar vanwege de aantrekkelijke buurt waarin de woningen gelegen zijn, de grootte van de woningen zelf, het feit dat de meeste woningen (ook de bovenwoningen) over een eigen tuin en schuur beschikken, de architectuur van de woningen en de gunstige prijskwaliteit verhouding. De woningen van de vereniging wijst de vereniging zelf toe. Ten behoeve daarvan hanteert het bestuur een wachtlijst van mensen die hebben aangegeven een woning te willen huren: de vraag naar de woningen van de vereniging is veel groter dan het aanbod ervan. Omdat jaarlijks in de regel slechts een enkele woning vrij komt, is de wachttijd om voor een woning in aanmerking te komen lang. Om deze reden heeft het bestuur in 2011 besloten de wachtlijst voorlopig te sluiten. En in 2012 is een begin gemaakt om de wachtlijst op te schonen en bij te werken. Wanneer een woning vrij komt nodigen wij de langst wachtenden, die in aanmerking komen voor een dergelijke woning, uit voor een gesprek om de vrijgekomen woning te bezichtigen. De woning wijzen wij toe aan de langst wachtende die ook daadwerkelijk aangeeft de woning te willen huren. En voldoet aan de eisen die wij en de overheid stellen aan het huren van een woning. In de sociale sector 13

14 betekent dit dat het inkomen niet hoger mag zijn dan en een huisvestingsvergunning dient te worden afgegeven door de gemeente Utrecht. Bij een woning in de vrije sector hanteren wij als regel dat het netto-maandinkomen tenminste 3 x de huur van de woning dient te bedragen. De vereniging kent de mogelijkheid dat bestuurders die een woning zoeken in aanmerking kunnen komen voor een woning van de vereniging, wanneer dit past binnen de geldende regelgeving. De Raad van Commissarissen besluit hierover. Van deze regeling is in 2012 geen gebruik gemaakt. Regels bij klussen in de woning De vereniging beschikt over een beleid met betrekking tot het klussen in de eigen huurwoning. Uitgangspunt daarbij is dat het bestuur er graag aan wil meewerken dat huurders zoveel mogelijk hun woning naar eigen inzicht en smaak in kunnen richten en veranderen. Het vergroot het woongenot en de aantrekkelijkheid van het huren. Wel geldt er een aantal regels waarmee huurders rekening moeten houden. Die regels hebben betrekking op onder meer veiligheid, verhuurbaarheid en het voorkómen van overlast. Veranderingen aan de buitenkant van de woning zijn niet toegestaan in verband met de monumentenstatus van de woningen. Huurprijsbeleid Woningbouwvereniging Utrecht voert al jaren een inflatievolgend huurbeleid: de huren zijn steeds verhoogd met het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De leden stemden tijdens de ALV in 2012 in met het voorstel van het bestuur om de huren per 1 juli 2012 met gemiddeld 2,3% aan te passen. De inflatie in 2011 bedroeg 2,3%. Huurprijsbeleid bij nieuwe verhuur Woningbouwvereniging Utrecht verhuurt woningen in de sociale huursector en (maximaal 20% van het totaal aantal woningen) ook in de vrije sector. Bij nieuwe verhuur van woningen verhuren we woningen in de sociale sector voor 100% van de maximaal redelijke huurprijs, tot maximaal de hoogte van de liberalisatiegrens die op grond van het woningwaarderingsstelsel geldt. Woningen in de vrije sector verhuren we voor 110% van de maximaal redelijke huurprijs, of een lagere marktprijs. De vereniging kiest voor een dergelijk huurprijsbeleid en verhuur in de vrije sector om een gezonde financiële positie te waarborgen en op basis daarvan invulling te kunnen geven aan de statutaire doelstelling om werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. In 2012 heeft er geen nieuwe verhuring plaatsgevonden. Verkoop van woningen Het beleid van de woningbouwvereniging is er niet op gericht om woningen te verkopen. Dit vanwege het belang van het behoud van de bouwkundige eenheid en het monumentale karakter van de woningen, die bij verkoop moeilijker zijn te handhaven. In het verslagjaar is niet overwogen woningen te bouwen, te slopen of te verkopen. 14

15 2.5 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Woningbouwvereniging Utrecht kent een intensief contact met haar huurders. Logisch: de vereniging is klein, nagenoeg alle huurders kennen één of meerdere bestuursleden persoonlijk. En het bestuur gezamenlijk kent alle huurders. De directe en persoonlijke contacten tussen bestuur en huurders en ook tussen de huurders onderling ervaart het bestuur als het grote voordeel van een kleine vereniging als Woningbouwvereniging Utrecht. Alle leden van de vereniging zijn huurder van de vereniging. Het bestuur en de Raad van Commissarissen bestaan beide uit een combinatie van bewoners en niet-bewoners. In 2012 vond er één vergadering plaats met de ALV. Er is daarnaast geen aparte huurdersorganisatie actief. Vragen van bewoners In 2011 stuurde het bestuur een korte vragenlijst toe aan de huurders om beter te weten wat er onder hen leeft. Enkele verbeterpunten die bewoners noemden waren het snoeien van overhangende takken, het vegen van het pad, het fietsen over de binnenpaden, de verlichting en de openstaande poort ten aanzien van het binnenterrein. Met de snoeidagen die ook in 2012 zijn uitgevoerd hopen we tegemoet te zijn gekomen aan een deel van deze vraag van bewoners. Vanaf 2012 is de website van de vereniging in de lucht, waar zoveel mogelijk relevante informatie voor bewoners wordt gepubliceerd. Verder kan er via het telefoonnummer van de verenging, door middel van voorkeurstoetsen, direct doorverbonden worden met degene die voor de betreffend vraag verantwoordelijk is. Klachtencommissie De woningbouwvereniging beschikt over een klachtencommissie. De klachtencommissie bestaat uit drie leden: één lid op voordracht van de Raad van Commissarissen, één lid op voordracht van het bestuur en een onafhankelijke voorzitter. De klachtencommissie beschikt over een reglement. Het reglement geeft onder meer de wijze van samenstelling en de wijze van functioneren aan. De samenstelling van de klachtencommissie was in het verslagjaar als volgt: Voorzitter: mevrouw I. Maes (financieel adviseur PWC). Lid (voorgedragen door de Raad van Commissarissen): de heer W. Feijten (ex-bewoner Woningbouwvereniging Utrecht). Lid (voorgedragen door het bestuur): mevrouw mr. J. Tamminga (in 2011 werkzaam als juridisch adviseur bij CMS Derks Star Busmann in Utrecht). In 2012 ontving de klachtencommissie geen klachten. 15

16 Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten. In 2012 zijn er geen klachten bij de huurcommissie over Woningbouwvereniging Utrecht ingediend. 2.6 Financiële positie en continuïteit Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht Onderstaand schema geeft een overzicht van de leningen van Woningbouwvereniging Utrecht. Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht (geldbedragen in x 1.000, per 31-12) Geldverstrekker Aangegaan in Oorspronkelijke Schuldrestant per Rentepercentage Laatste aflossing hoofdsom NWB , BNG , Nationaal , Restauratiefonds 4. BNG , Nationaal Restauratiefonds , De gemiddelde rentevoet van de aangegane leningen (inclusief lening Nationaal Restauratiefonds) bedroeg eind ,44% (2011: 4,45%). In 2012 betaalden we in totaal aan aflossing (2011: ). De rentebaten bedroegen Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Resultaat Het in 2012 behaalde resultaat van de woningbouwvereniging bedroeg (2011: ). Het bestuur stelt voor het resultaat in mindering te brengen op de Algemene Bedrijfsreserve. Solvabiliteit De solvabiliteit (eigen vermogen/totaal vermogen) geeft een indicatie van de mate waarin de vereniging op lange termijn aan haar schulden kan voldoen. Eind 2012 bedroeg de solvabiliteit 32%. Daarmee is de solvabiliteit ten opzichte van 2011 (30%) gestegen. Het bestuur beoordeelt de solvabiliteit als voldoende. Er is bij Woningbouwvereniging Utrecht geen sprake van langdurig overtollige middelen, hetgeen overeenkomt met het oordeel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dat aangeeft dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Woningbouwvereniging Utrecht. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde geeft de verdiencapaciteit aan bij doorlopende verhuur van de woningen op basis 16

17 van een aantal uitgangspunten. De bedrijfswaarde bedraagt ultimo ,3 miljoen (2011 4,7 miljoen) en geeft een overwaarde aan ten opzichte van de boekwaarde van circa 2,7 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet: 5,25% Kostenstijging: 3,00% Huurstijging: 2,30% in 2012 en daarna 2% Liquiditeit De liquiditeit geeft een indicatie in welke mate de vereniging op korte termijn aan haar schulden kan voldoen. De liquiditeit (vlottende activa/kortlopende schulden) van de vereniging bedroeg eind ,26. In 2011 bedroeg de liquiditeitsratio 6,17. Het bestuur beoordeelt de liquiditeitspositie als ruim voldoende. Wel dient het bestuur de liquiditeitspositie scherp in de gaten te houden om ook in de toekomst een gezonde financiële positie te behouden gezien de verschillende externe ontwikkelingen die hier van invloed op zullen zijn. Huren De inkomsten van de vereniging bestaan uit ontvangen huren. In dat licht constateert het bestuur met tevredenheid dat de verhuurbaarheid van de woningen goed blijft. Er is alleen sprake van leegstand bij mutatie. De totale huuropbrengst nam in 2012 met 2,3% toe. Naast de jaarlijkse huuraanpassing is een verklaring voor deze ontwikkeling de hogere huurinkomsten na woningverbetering (positief), de huurstelling bij nieuwe verhuur (positief) en de lagere huurderving (positief). De huurachterstand als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in ,0% (2011: 0,05%). Het bestuur volgt een actief beleid bij het ontstaan van huurachterstanden. Dit vanuit de ervaring dat juist wanneer huurachterstanden toenemen het voor huurders steeds moeilijker wordt om aan hun betalingsverplichting te voldoen. En het bij kleinere huurachterstanden juist eenvoudiger is om haalbare afspraken te maken met de huurder om de ontstane achterstand in te lopen. De huurderving als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in ,09% (2011: 0,16%). Er is daarmee veel minder huurderving dan in het verleden. Oorzaken hiervan zijn het geringere aantal mutaties en een snellere verhuur van de woning na leegkomst. De gemiddelde huurprijs van een woning bedroeg eind ,18 (excl. servicekosten en incassokorting) (2011: 537,81). Dat is 82,78% van de zogeheten liberalisatiegrens (2012: 664,66). Deze liberalisatiegrens is een begrip uit het woningwaarderingsstelsel, dat de rijksoverheid heeft vastgesteld. Het woningwaarderingsstelsel geeft aan welke huurprijs de verhuurder op basis van het aantal punten dat een woning heeft maximaal in rekening mag brengen. Het gemiddeld aantal punten van de woningen van Woningbouwvereniging Utrecht bedroeg op basis van het woningwaarderingsstelsel zoals dat per 31 december 2012 gold 156 punten. Deze stijging wordt 17

18 verklaard door een wijziging in het woningwaarderingsstelsel, waarbij woningen boven een bepaalde WOZ-waarde (zoals die van Woningbouwvereniging Utrecht) in door de rijksoverheid aangewezen gemeenten (zoals Utrecht) over extra punten beschikken), en een wijziging in het woningwaarderingsstelsel waarbij woningen die minder energie gebruiken meer punten krijgen dan woningen die meer energie gebruiken (minder punten, zoals die van Woningbouwvereniging Utrecht). We verhuurden op 31 december woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. In 2011 waren dat er op die datum eveneens 19. In 2012 is er 1 woning leeg gekomen, die in 2013 opnieuw verhuurd is. Gemiddeld staan woningen 4 weken leeg voordat ze opnieuw werden verhuurd. Deze periode gebruiken we om onderhoudswerkzaamheden in de woning te verrichten en een nieuwe huurder te vinden. Het hanteren van de gestelde wettelijke inkomensgrens voor de sociale huur woningen zal de verhuur mogelijk bemoeilijken. Financiële continuïteit Het bestuur is van mening dat gezien het bovenstaande de financiële continuïteit van de vereniging voldoende is gewaarborgd. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de financieel toezichthouder van woningcorporaties, gaf aan dat de voorgenomen activiteiten in de komende periode passend zijn bij de financiële mogelijkheden van de vereniging. Meerjarenprognose Zoals reeds eerder in dit verslag aangegeven zijn er veel externe ontwikkelingen waarvan nog onzeker is wat de uiteindelijke financiële gevolgen zijn voor de woningbouwvereniging. Ze wijzen helaas wel in één richting, namelijk stijging van de kosten, zoals de erfpacht afkoop, verhuurderbelasting, etc. Op het moment van schrijven van de jaarrekening waren deze zaken nog onvoldoende zeker om te verwerken in de meerjarenprognose. Uit de huidige meerjarenprognose blijkt dat er sprake is van een stabiele financiële ontwikkeling. Hoewel er incidenteel in een jaar sprake is van een negatief resultaat na belastingen, is er in de komende jaren sprake van een stijging van de solvabiliteit. 18

19 2.7 Overleg met de gemeente Utrecht Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen prestatieafspraken met de gemeente Utrecht gesloten. Gezien de kleine schaal van de woningbouwvereniging acht het bestuur dat ook niet zinvol. Dit jaar heeft er wel overleg plaatsgevonden over het voorstel van de gemeente om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Het bestuur heeft daarvoor ook advies ingewonnen bij notariskantoor Holtman. In het laatste overleg (december 2012) is afgesproken dat de gemeente de financiële doorrekening zou maken voor zowel afkoop als voortzetting van de erfpacht. Zodat het bestuur op basis daarvan kan onderzoeken welke (financiële) mogelijkheden zij kan aanwenden om dit op een verantwoorde wijze te kunnen financieren. 2.8 Verbindingen met andere rechtspersonen Samen met de vereniging Elck Wat Wils en woningstichting Tuindorp B.A.N.S. vormde Woningbouwvereniging Utrecht de Stichting Samenwerkende Woningcorporaties Wilhelminapark (SSWW). De stichting had ten doel de belangen op het gebied van de volkshuisvesting van de deelnemers, hun eigendommen en de belangen van de bewoners te behartigen. Deze stichting is in 2012 officieel opgeheven. Wel houdt het bestuur contact met vereniging Elck Wat Wils en woningstichting B.A.N.S om van elkaars expertise en ervaringen gebruik te maken. In 2012 heeft er een overleg plaatsgevonden. 2.9 Beleggingen Woningbouwvereniging Utrecht heeft geen aandelen of andere waardepapieren in bezit. Middelen die tijdelijk overtollig zijn worden gestort op een bedrijfsspaarrekening. Over deze middelen kan direct worden beschikt. De vereniging beschikt over een treasurystatuut. Dit statuut geeft aan hoe het bestuur omgaat met de financiering van de activiteiten van de vereniging en het beleggen van beschikbare middelen. De Raad van Commissarissen heeft dit treasurystatuut goedgekeurd. Kern van het treasurybeleid is een defensief beleid, dat is gericht is op: 1. en blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt omvoldoende financiële middelen voor de activiteiten op korte en lange termijn te garanderen. 2. Het beheersen van de rente- en rendementsrisico s die samenhangen met financiering, beleggen en liquide middelen. 3. Structurele overschotten op verantwoorde wijze te beheren. Het bestuur heeft in 2012 overeenkomstig het treasurystatuut gehandeld Wonen en zorg Woningbouwvereniging Utrecht richt zich niet in het bijzonder op personen die graag zorg bij hun woning krijgen aangeboden. Wel geldt dat bij een derde van de woningen van de vereniging de woning zelf én alle vertrekken in die woning toegankelijk zijn zonder traplopen. Verzoeken om 19

20 aanpassingen in de woning vanwege een handicap (bijvoorbeeld aangepaste toiletpot, traplift) of anderszins zijn in overleg met het bestuur mogelijk. De uitvoering vindt plaats door de gemeente Overig Codes en regelingen Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een integriteitscode. De code geeft aan dat bestuurders en commissarissen van Woningbouwvereniging Utrecht zich integer dienen te gedragen, en geeft hier een aantal concrete handvatten voor. In 2012 is overeenkomstig de code gehandeld. Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een procuratieregeling. De regeling geeft aan wie bevoegd is Woningbouwvereniging Utrecht te vertegenwoordigen en tot welke bedragen financiële verplichtingen kunnen worden aangegaan. In 2012 is overeenkomstig de regeling gehandeld. Woningbouwvereniging Utrecht beschikt over een verhuiskostenreglement. Op basis van het reglement kunnen bewoners die naar het oordeel van het bestuur vanwege renovatie van hun woning gedwongen zijn hun woning te verlaten, een beroep doen op een verhuiskostenvergoeding. Het reglement geeft de hoogte van de vergoeding aan. In 2012 is geen gebruik gemaakt van het verhuiskostenreglement. Sponsoractiviteiten Woningbouwvereniging Utrecht heeft in 2012 geen activiteiten van derden gesponsord. Relatie met accountant De Raad van Commissarissen wijst de accountant van Woningbouwvereniging Utrecht aan.. Tenminste eens in de vier jaar vindt een heroverweging plaats van de te benoemen accountant. Deze heroverweging is in 2011 gestart en is in 2012 afgerond. Dit heeft ertoe geleidt dat er gekozen is voor een nieuwe accountant, namelijk kantoor van Hamersveld Nijssen. Met dank aan de heer Nikkels, die vanaf 1996 accountant van de vereniging is geweest. Aansprakelijkheidsverzekering Er is voor het bestuur en de Raad van Commissarissen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Illegale bewoning Woningbouwvereniging Utrecht is een kleine woningbouwvereniging. Het bestuur kent alle huurders. Het bestuur heeft in 2012 geen illegale bewoning geconstateerd of meldingen van (het vermoeden van) illegale bewoning ontvangen. Wanneer het bestuur mocht vermoeden dat er zich (mogelijk) illegale bewoning voordoet, dan spreekt het bestuur de betreffende huurder hier op aan. De huurovereenkomst bepaalt verder dat onderverhuur door de huurder alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. 20