Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht 2016

Transcriptie

1 Jaarverslag Woningbouwvereniging Utrecht

2 2

3 Naam van de toegelaten instelling: Woningbouwvereniging Utrecht Gemeente waar de instelling haar woonplaats heeft: Utrecht Adres en secretariaat: Hobbemastraat CW Utrecht Website: Oprichtingsdatum: 15 december 1919 Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten: 22 december 1919, nr 23 Nummer van inschrijving Kamer van Koophandel: VROM-nummer: L 1905 NRV-nummer: 2174 Fiscaal nummer:

4 Inhoudsopgave 1. De vereniging Algemene beschouwing De vereniging: de leden De vereniging: het bestuur De vereniging: de Raad van Commissarissen Goed ondernemingsbestuur Volkshuisvestingsverslag Missie Woningbouwvereniging Utrecht Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Leefbaarheid en woonomgeving Verhuur en verkoop van woningen Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Financiële positie en continuïteit Overleg met de gemeente Utrecht Verbindingen met andere rechtspersonen Beleggingen Wonen en zorg Overig Verklaring van het bestuur Verslag Raad van Commissarissen

5 1. De vereniging 1.1 Algemene beschouwing We kunnen tevreden terugkijken op het afgelopen jaar. De leden van de verenging hebben op verschillende manieren actief bijgedragen aan de ontwikkelingen van de vereniging. Onder meer met de verdere invoering van regels die ons door de Woningwet zijn meegeven. Daarvan waren de nieuwe statuten en benoemingsprocedure van nieuwe bestuursleden de zwaarst wegende. Dit is uitvoerig besproken met de leden tijdens bijeenkomsten. Mooi om te zien dat de betrokkenheid van de leden groot is, ook bij deze onderwerpen. Op voorspraak van de bewoners is de eerste mutatiewoning in 2016 aangeboden aan de gemeente Utrecht ten behoeve van de huisvesting van een statushoudersgezin. Activiteiten Inmiddels is er een vast aantal activiteiten gedurende het jaar. Hoogtepunt is de burendag, waarvan de voorbereiding in handen is van een aantal enthousiaste leden. De opkomst was prima. Natuurlijk ontbrak ook de bekende snoeidag niet op de agenda. Het Badhuis is regelmatig gebruikt voor kinderactiviteiten. Er is een scala aan andere activiteiten voor volwassenen aangeboden, door en voor bewoners van onze vereniging. Verantwoording aan derden De informatie die het ministerie van BZK, de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW in 2016 over het verslagjaar 2015 van de vereniging ontving voldeed aan de daaraan gestelde eisen. De minister van BZK is van oordeel dat de financiële positie dusdanig is dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen. 1.2 De vereniging: de leden Elke hoofdhuurder van een woning van de vereniging is tevens lid van Woningbouwvereniging Utrecht (WBVU). Elk lid beschikt over een stem tijdens de ALV van de vereniging. ALV 20 april 2016 Op de ALV waren 18 leden/bewoners aanwezig. In de vergadering zijn de jaarstukken van het jaar 2015 vastgesteld en is de begroting voor 2016 goedgekeurd. In de vergadering is eveneens goedkeuring verleend aan de voorgestelde huurverhoging. De benoemingsprocedure voor leden van het bestuur en RvC is door inwerkingtreding van de Woningwet veranderd. Niet de ALV maar de RvC draagt nieuwe of herbenoemingen voor. Deze moeten door de AW worden goedgekeurd. De RvC hecht aan de mening van de ALV en heeft gevraagd om instemming van de ALV met de voordracht van herbenoeming van de bestuursleden mevr. van Disberg en dhr. Van Marum. De ALV heeft hier een positief advies op uitgebracht. 5

6 De RvC heeft toegelicht dat zij nog geen geschikte kandidaat gevonden hadden om de voorzittersfunctie van het bestuur te vervullen. In de ALV zijn de concept statuten besproken en is de verdere procedure toegelicht. Extra ALV 30 november 2016 In november is een extra ALV gehouden. In deze bijeenkomst is de nieuwe voorzitter van het bestuur, dhr Ringnalda, voorgesteld aan de ALV. In deze vergadering zijn de leden meegenomen in het voorstel van de scheiding Daeb niet Daeb. De RvC heeft een voorstel besproken op welke wijze zij de ALV bij nieuwe vacatures zou willen betrekken. Verhuizingen van bewoners in 2016 De volgende woningen zijn leeggekomen: DAEB Jan van Scorelstraat 124 Per 1 februari 2016 NIET DAEB Jan van Scorelstraat 115 Per 1 februari 2016 Jan van Scorelstraat 107 Per 1 augustus 2016 De volgende woningen zijn verhuurd: DAEB Jan van Scorelstraat 126 Per 1 mei 2016 Jan van Scorelstraat 124 Per 1 oktober 2016 NIET-DAEB Jan van Scorelstraat 92 Per 1 januari 2016 Jan van Scorelstraat 100 Per 15 januari 2016 Jan van Scorelstraat 103 Per 1 februari 2016 Jan van Scorelstraat 107 Per 15 februari 2016 Jan van Scorelstraat 115 Per 15 februari 2016 Helaas is / zijn de volgende bewoners overleden: Mevrouw A. Koenders Jan van Scorelstraat De vereniging: het bestuur Het bestuur van WBVU bestaat uit 5 leden. In 2016 is voor het eerst de nieuwe procedure gevolgd, zoals in de Woningwet voorgeschreven. Alle de drie de kandidaten hebben de Fit en Proper test met goed gevolg afgelegd en de Autoriteit Woningcorporaties heeft een positief advies uitgebracht. De samenstelling van het bestuur vanaf de ALV s in 2016 was als volgt: Naam Functie Geboortejaar Jaar van eerste benoeming Aftredend Achtergrond 1. Dhr. F.J. Ringnalda* Voorzitter november 2020 Geen bewoner 2. Dhr. B. van Marum Penningmeester april 2020 Geen bewoner 3. Dhr. S. van Kranenburg Lid april 2017 Bewoner 4. Mevr. E. Disberg Lid april 2020 Bewoner 5. Dhr. N v.d. Vaart Secretaris april 2017 Bewoner 6

7 *mevr. Lommen heeft op verzoek van de RvC de functie van voorzitter a.i. vervuld tot het moment dat er een kandidaat gevonden was. Per 30 november 2016 is de heer F. Ringnalda door de RvC en ALV benoemd als voorzitter. De bestuurders bekleedden in 2016 de volgende relevante functies: De heer Van Marum werkt als hoofd bedrijfsvoering bij de Onderzoeksraad voor Veiligheid. De heer Van Kranenburg werkt als uitvoerder bij aannemersbedrijf Van Zoelen in Utrecht. Mevrouw Disberg werkt als controller bij World Trade Center Amsterdam in Amsterdam. De heer van de Vaart werkt als product consultant bij Esri Nederland. De heer Ringnalda werkt als advocaat bij Tomlow Advocaten in Utrecht. Elk bestuurslid ontving in 2016 voor zijn werkzaamheden een vergoeding van 1.475,-. Wanneer een bestuurslid alleen een deel van het jaar bestuurslid was, bedroeg de vergoeding een evenredig deel hiervan. WBVU geeft bij voorkomende werkzaamheden opdrachten aan aannemersbedrijf Van Zoelen. In samenspraak met de Raad van Commissarissen zijn met de heer Van Kranenburg afspraken gemaakt om belangenverstrengeling te voorkómen. Deze afspraken worden jaarlijks geëvalueerd. Vergaderingen Het bestuur heeft 12 maal vergaderd in Belangrijke onderwerpen waarover is gesproken: Verder invoering Woningwet, o.a. aanpassing statuten en herbenoemingsprocedure Voorbereiding extra ALV Onderhoudswerkzaamheden Diverse bewonersvragen Door bestuursleden zijn een aantal informatieve bijeenkomsten gevolgd met de nieuwe Woningwet als thema. Deze bijeenkomsten waren speciaal georganiseerd voor de kleinere corporaties. Naast informatie vanuit Platform 31 en het ministerie, was ook de ervaring van de collega (kleine) corporaties zeer informatief en bruikbaar. 1.4 De vereniging: de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van de vereniging. De bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten. Daarin is onder meer aangegeven dat de Raad van Commissarissen de accountant aanwijst. Meer informatie over de Raad van Commissarissen is opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. 7

8 1.5 Goed ondernemingsbestuur De governance-structuur bij WBVU is eenvoudiger dan bij de meeste andere woningcorporaties. Het bestuur is beleidsbepaler én uitvoerder van het beleid. Dat betekent dat de lijnen kort zijn. De vereniging heeft geen personeel in dienst. Hoewel WBVU een kleine vereniging is, is het van groot belang dat ook de principes waarop de governance is gebaseerd (zoals transparantie, betrouwbaarheid, zorgvuldigheid en risicobeheersing) bij de vereniging worden toegepast. Deze principes krijgen onder meer vorm doordat het bestuur onder toezicht staat van de ALV en de Raad van Commissarissen. De organen handelen op basis van de regels die de statuten voorschrijven. Verder geldt dat de verschillende administraties (woningcartotheek, financiële administratie en huuradministratie) digitaal zijn vastgelegd. Ook is een document opgesteld waarin de gegevens van de belangrijkste relaties van de woningbouwvereniging zijn vastgelegd. Door de verschillende administraties en contacten digitaal vast te leggen zorgt het bestuur dat de kwetsbaarheid van een kleine organisatie als WBVU wordt beperkt. WBVU onderschrijft in het algemeen de principes en de aanbevelingen die in de governance-code Woningcorporaties zijn opgenomen. Wel leidt de kleine omvang en de specifieke geschiedenis van de vereniging ertoe dat sommige bepalingen minder relevant zijn. Dat past ook binnen de code, die gebaseerd is op het principe van pas toe of leg uit. In onderstaand overzicht worden de belangrijkste onderdelen aangegeven waar de vereniging afwijkt van de code (de Romeinse cijfers verwijzen naar de onderdelen van de governance-code Woningcorporaties). Evidente afwijkingen van de code veroorzaakt door het verschil in schaalgrootte (en het feit dat WBVU bijvoorbeeld geen personeel in dienst heeft) zijn niet toegelicht: I: Naleving en handhaving van de code WBVU beschikt sinds 2012 over een website. Conform de bepalingen in de code worden op de website documenten beschikbaar gesteld. De belangrijkste documenten (jaarverslagen, statuten, geschiedenis van de woningbouwvereniging) staan inmiddels op de website en worden aangevuld. II: Bestuur In 2014 is door het bestuur een toetsingskader voor verbindingen en investeringen opgesteld. De vereniging kent geen verbindingen en investeringen vinden alleen plaats in de bestaande woningvoorraad (geen nieuwbouw). De verwachting is dat de investeringen in de bestaande woningen de komende jaren beperkt blijven en er op korte termijn geen grootschalige investeringen plaatsvinden. III: Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen beschikt niet over een reglement. De nieuwe Woningwet schrijft een nieuwe rol toe aan de RvC. In 2016 zijn de statuten hierop aangepast. 8

9 Gezien de geringe omvang van de vereniging ziet de Raad van Commissarissen af van het hebben van subcommissies. IV: De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant Geen opmerkingen. V: Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Het houden van een jaarlijkse bijeenkomst voor belanghouders van de vereniging (gemeente en bewoners) levert voor WBVU geen meerwaarde op. Met bewoners vindt intensief contact plaats, en ook met de gemeente zijn goede contacten. Risicobeheersing WBVU is een kleine vereniging, met een beperkt aantal activiteiten. De financiële risico s die wij onderscheiden zijn: Aan de inkomstenkant: - (Het niet constateren van) het niet voldoen van huurbetalingen door huurders. Deze risico s beperken wij door het voeren een gescheiden huuradministratie en financiële administratie. De noodzakelijke aansluiting tussen beide administraties borgt dat eventuele verschillen opvallen. Bovendien hebben wij een debiteurenprocedure, gericht op het in een vroeg stadium voorkomen van huurachterstanden. Aan de uitgavenkant: - Het betalen van onjuiste facturen/verrichten van onterechte betalingen. Bij elke factuur controleren wij of de werkzaamheden zijn verricht zoals afgesproken. De feitelijke betaling wordt gedaan door twee bestuurders. Daarnaast onderscheiden wij nog de volgende risico s: - Wijzigingen in wet- en regelgeving. Deze wijzigingen kunnen zowel financiële als bestuurlijke risico s vormen. De (nieuwe) Woningwet heeft er bijvoorbeeld voor gezorgd dat de kosten die wij moeten maken voor bestuurlijke en administratieve verplichtingen en het daarop uitgebreide toezicht sterk zijn gestegen en naar verwachting ook nog zullen stijgen. - Marktwaardering van ons bezit. Deze nieuwe waarderingswijze zorgt voor een sterke stijging van de waarde van ons bezit ten opzichte van het voorgaande jaar, waarin nog werd uitgegaan van boekwaarde. Fluctuaties (stijging) van de waarde van ons bezit, kan bovendien leiden tot (meer) belastingheffing. - WOZ-waarde. Hiervoor geldt in feite hetzelfde als bij het voorgaande punt. Stijging van de waarde van het bezit kan worden beschouwd als winst, waarover belasting moet worden afgedragen. 9

10 - Scheiding DAEB - niet-daeb. Deze administratieve scheiding heeft tot gevolg dat het slechts beperkt mogelijk is om opbrengsten uit het niet-daeb deel te gebruiken voor het DAEB deel. Daardoor kan het DAEB deel lastiger financierbaar en rendabel te houden zijn. Vanzelfsprekend is bij risicobeheersing ook de cultuur van belang. De afspraak is dat de bestuursleden de relevante onderwerpen met elkaar delen. In die zin hanteren we het vierogenprincipe : de bestuursleden beslissen niet individueel, maar overleggen met de overige bestuurders. Verder let onze externe accountant op het voorkomen en voorkómen van risico s. Daarmee is de risicobeheersing ieder jaar onderwerp van gesprek. 10

11 2. Volkshuisvestingsverslag 2.1 Missie Woningbouwvereniging Utrecht De missie van WBVU luidt dat wij mensen met plezier willen laten wonen in de 91 monumentale woningen van de vereniging. We verhuren de woningen bij voorkeur aan mensen met lage inkomens. We streven naar een financieel gezonde positie van de vereniging. Met deze missie is de verhuur van woningen aan anderen dan lage inkomens ook mogelijk, en dus ook met een huur buiten de sociale huursector, maar dit staat ten dienste van de realisatie van de missie (dat wil zeggen ten behoeve van het bereiken van een gezonde financiële positie). Het aantal woningen dat we verhuren buiten de sociale huursector (niet DAEB) is begrensd tot 20% van het aantal woningen, 19 woningen. Een gezonde financiële positie is noodzakelijk om ook op lange termijn aan het eerste deel van de missie te kunnen voldoen. Meetpunten van een gezonde financiële positie zijn: Op korte termijn: De borgbaarheid door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties. De beoordeling van de accountant van de financiële positie op korte termijn als gezond. Op middellange termijn: Een gezonde solvabiliteit (komende vijf jaar elk jaar 15% of meer). Een sluitende liquiditeitsbegroting voor de komende 3 jaar, rekening houdend met het beschikbaar gestelde faciliteringsvolume van het WSW. De beoordeling van de accountant van de financiële positie op middellange termijn als gezond. De financiële positie voldoet aan deze meetpunten. De missie bevat niets over de vorm waarin de missie wordt gerealiseerd. WBVU is één van de kleinste woningbouwverenigingen in Nederland. De activiteiten vinden nagenoeg allemaal in eigen beheer plaats. De zelfstandigheid en het in eigen beheer uitvoeren van activiteiten zijn echter geen doel op zich. Wanneer de missie beter kan worden bereikt op een andere wijze, is dat prima. 2.2 Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit Onderhoud en verbetering In 2016 is ,- uitgegeven aan onderhoud- en verbeterwerkzaamheden en ,- aan investeringen voor de sociale sector. Voor de vrije sector betrof dit ,- aan onderhoud en aan investeringen. Dit omvat terugkerende posten zoals de onderhoudscontracten voor de cv s, de gemeenschappelijke tuindelen, alsook de vervanging van keukenblokken en badkamerrenovaties. In 2016 was er sprake van relatief veel mutaties en schilderwerkzaamheden. Het bestuur zoekt bij de uitvoering van de woningverbetering en het onderhoud aan de woningen naar de meest duurzame oplossing. Dit gebeurt wanneer het de buitenkant van de woningen betreft indien 11

12 relevant in overleg met de afdeling monumenten van de gemeente Utrecht, omdat de woningen een gemeentelijk monument zijn, en er daardoor grenzen aan de toe te passen materialen worden gesteld. 2.3 Leefbaarheid en woonomgeving Om de leefbaarheid van de woningen te bevorderen wordt het binnenterrein van de twee bouwblokken waarover de vereniging beschikt regelmatig schoongemaakt. De beiden poorten die toegang bieden zijn afsluitbaar om te voorkomen dat onbevoegden het binnenterrein kunnen betreden. Het onderhoud van het binnenterrein en aan het parkje aan de Hobbemastraat is gedeeltelijk ondergebracht bij een externe partij en wordt gedeeltelijk door de bewoners zelf gedaan. Deze externe partij doen ook een functionele bijdrage aan de jaarlijkse snoeidag. 2.4 Verhuur en verkoop van woningen Woonruimteverdeling WBVU verhuurt haar woningen in twee huursegmenten: het sociale huursegment (woningen die worden verhuurd met een huur onder de zogenaamde liberalisatiegrens: vanaf 1 juli ,68 per maand) en het marktsegment (woningen die worden verhuurd met een huur op of boven de liberalisatiegrens en die over meer dan een bepaald aantal punten beschikken volgens het door de rijksoverheid opgestelde woningwaarderingsstelsel). Dit is conform de administratieve scheiding die WBVU heeft doorgevoerd tussen haar DAEB en niet-daeb delen. Het bestuur constateert dat in beide huursegmenten de belangstelling om te huren blijft. Dat is verklaarbaar vanwege de aantrekkelijke buurt waarin de woningen gelegen zijn, de grootte van de woningen zelf, het feit dat de meeste woningen (ook de bovenwoningen) over een eigen tuin en schuur beschikken, de architectuur van de woningen en de gunstige prijs-kwaliteitverhouding. De woningen van de vereniging wijst de vereniging zelf toe. Ten behoeve daarvan hanteert het bestuur een wachtlijst van mensen die hebben aangegeven een woning te willen huren: de vraag naar de woningen van de vereniging is veel groter dan het aanbod ervan. Omdat jaarlijks in de regel slechts een enkele woning vrij komt, is de wachttijd om voor een woning in aanmerking te komen lang. Wanneer een woning vrij komt nodigen wij de langst wachtenden, die in aanmerking komen voor een dergelijke woning, uit om de vrijgekomen woning te bezichtigen. De woning wijzen wij toe aan de langst wachtende die ook daadwerkelijk aangeeft de woning te willen huren en voldoet aan de eisen die wij en de overheid stellen aan het huren van een woning. In de sociale sector betekent dit dat het inkomen niet hoger mag zijn dan ,- en een huisvestingsvergunning dient te worden afgegeven door de gemeente Utrecht. Op deze wijze, en door het huisvesten van een statushoudersgezin, dragen wij bij aan het huisvesten of doen huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting, zoals bedoeld in artikel 47 lid 1 sub a van de Woningwet. 12

13 Bij een woning in de vrije sector hanteren wij als regel dat het netto-maandinkomen tenminste 2,5 x de huur van de woning dient te bedragen. De vereniging kende voorheen de mogelijkheid dat bestuurders die een woning zoeken in aanmerking konden komen voor een woning van de vereniging, wanneer dit past binnen de geldende regelgeving. Dit past al enige tijd niet meer in geldende regelgeving. Van deze regeling is dan ook al jaren geen gebruik meer gemaakt en de regeling is ook niet teruggekeerd in de nieuwe statuten. Regels bij klussen in de woning De vereniging beschikt over een beleid met betrekking tot het klussen in de eigen huurwoning. Uitgangspunt daarbij is dat het bestuur er graag aan wil meewerken dat huurders zoveel mogelijk hun woning naar eigen inzicht en smaak in kunnen richten en veranderen. Het vergroot het woongenot en de aantrekkelijkheid van het huren. Wel geldt er een aantal regels waarmee huurders rekening moeten houden. Die regels hebben betrekking op onder meer veiligheid, verhuurbaarheid en het voorkómen van overlast. Aanpassingen aan de buitenkant van de woning zijn niet toegestaan in verband met de monumentenstatus van de woningen. Huurprijsbeleid In de ALV van april 2016 is de evaluatie inkomensafhankelijke huurverhoging besproken. Het bestuur heeft geen signalen ontvangen dat de huurverhoging tot problemen heeft geleidt. Voor 2016 is de huurverhoging voor alle woningen vastgesteld op 2,1%. Huurprijsbeleid bij nieuwe verhuur WBVU verhuurt woningen in de sociale huursector en (maximaal 20% van het totaal aantal woningen) ook in de vrije sector. Bij nieuwe verhuur van woningen verhuren we woningen in de sociale sector voor 100% van de maximaal redelijke huurprijs, tot maximaal de hoogte van de liberalisatiegrens die op grond van het woningwaarderingsstelsel geldt. Woningen in de vrije sector verhuren we voor 130% (bij nieuwe verhuur is het 110% en bij de indexverhoging tot 130%) van de maximaal redelijke huurprijs, of een lagere marktprijs. De vereniging kiest voor een dergelijk huurprijsbeleid en verhuur in de vrije sector om een gezonde financiële positie te waarborgen en op basis daarvan invulling te kunnen geven aan de statutaire doelstelling om werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. Verkoop van woningen Het beleid van de woningbouwvereniging is er niet op gericht om woningen te verkopen. Dit vanwege het belang van het behoud van de bouwkundige eenheid en het monumentale karakter van de woningen, die bij verkoop moeilijker zijn te handhaven. In het verslagjaar is niet overwogen woningen te bouwen, te slopen of te verkopen. 13

14 2.5 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer WBVU is een kleine vereniging, waardoor nagenoeg alle huurders één of meerdere bestuursleden persoonlijk kent. Het bestuur gezamenlijk kent alle huurders. Dit directe contact ervaart het bestuur als een grote meerwaarde voor de vereniging. Alle leden van de vereniging zijn huurder van de vereniging. Er is geen aparte huurdersorganisatie actief. Het bestuur en de Raad van Commissarissen bestaan beiden uit een combinatie van bewoners en niet-bewoners. In 2016 hebben er twee Algemene Ledenvergaderingen plaatsgevonden. Zoals eerder vermeld zijn er in 2016 verschillende initiatiefgroepen van bewoners/huurders actief geworden. Het bestuur ervaart dit als een waardevolle aanvulling. De betrokkenheid van de leden bij de verenging wordt daarmee verder vergroot. Contacten en vragen van bewoners In het afgelopen jaar is er tussen bestuur en individuele bewoners zowel mondeling als schriftelijk contact geweest. De onderwerpen en vragen waren van diverse aard. Klachtencommissie De woningbouwvereniging beschikt over een klachtencommissie. De klachtencommissie bestaat uit drie leden: één lid op voordracht van de Raad van Commissarissen, één lid op voordracht van het bestuur en een onafhankelijke voorzitter. De klachtencommissie beschikt over een reglement. Het reglement geeft onder meer de wijze van samenstelling en de wijze van functioneren aan. De samenstelling van de klachtencommissie was in het verslagjaar als volgt: Voorzitter: mevrouw I. Maes (financieel inspecteur bij de Inspectie van het Onderwijs). Lid (voorgedragen door de Raad van Commissarissen): de heer W. Feijten (ex-bewoner WBVU). Lid (voorgedragen door het bestuur): mevrouw mr. J. Tamminga (werkzaam als juridisch adviseur bij CMS Derks Star Busmann in Utrecht). In 2016 ontving de klachtencommissie geen klachten. Huurcommissie De huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten. In 2016 zijn er geen klachten bij de huurcommissie over WBVU ingediend. 2.6 Financiële positie en continuïteit Bij de introductie van een nieuwe Woningwet is bepaald dat de WBVU een onderscheid moet aanbrengen tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang, sociale sector) en niet-daeb (vrije sector). Voor beide onderdelen wordt een aparte jaarrekening opgesteld. Behalve een scheiding zijn er als gevolg van de wet ook inhoudelijk wijzigingen in de verslaglegging ontstaan. De WBVU 14

15 moet vanaf 2016 haar bezit tegen marktwaarde waarderen. Dit bekent dat jaarlijks wordt bepaald wat de waarde van het bezit is. Voorheen waardeerde de WBVU het bezit tegen de historische aanschafwaarde. De administratieve scheiding betekent eveneens dat vanuit DAEB een interne verrekening van de leningen zal plaats vinden. Hierbij moet een opslag worden gehanteerd om een marktconforme rente voor niet-daeb te laten gelden. Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht Onderstaand schema geeft een overzicht van de leningen van WBVU. Overzicht leningen Woningbouwvereniging Utrecht (geldbedragen in x 1.000, per 31-12) Geldverstrekker Aangegaan in Oorspronkelijke hoofdsom Schuldrestant per Rentepercentage Laatste aflossing 1. NWB , ,- 5,66% Nationaal , ,- 1,5% Restauratiefonds 3. BNG , ,- 4,85% Nationaal , ,- 1,5% Restauratiefonds 5. NWB , ,- 0,299% In 2015 is een lening aangegaan om de erfpacht af te kopen. Het betreft een lening met een variabele hoofdsom en rente. De rente wordt twee keer per jaar vastgesteld aan de hand van de 6-maands Euribor met een opslag van 0,5%. De gemiddelde rentevoet van de aangegane leningen (inclusief lening Nationaal Restauratiefonds) bedroeg eind ,29% (2015: 4,29%). In 2016 betaalden we in totaal aan aflossing (2015: ). De rentebaten bedroegen 793. Alle leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Conform de Woningwet berusten de leningen bij het DAEB-deel (diensten van algemeen belang / sociale sector) van de organisatie. Vanuit DAEB wordt boekhoudkundig een lening verstrekt aan Niet- DAEB (vrije sector) met een marktopslag van 1,5%. Resultaat Het in 2016 behaalde resultaat van de woningbouwvereniging bedroeg ,- (2015: ,-). Het bestuur stelt voor het resultaat toe te voegen aan de Algemene Bedrijfsreserve. De Woningwet veroorzaakt een stijging van de algemene kosten. Dit betreft met name advies- en toezichtskosten. Voorbeelden zijn de kosten voor de marktwaardebepaling, notariskosten en adviezen over de Woningwet. Is sommige gevallen betreft het eenmalige overgangskosten maar het bestuur verwacht dat op termijn de algemene kosten structureel hoger zullen liggen als gevolg van de Woningwet. Ter illustratie kan worden gemeld de Woningwet het bestuur verplicht om opleidingen te gaan volgen, externe visitatie uit te voeren en jaarlijks een marktwaardering van het bezit uit te voeren. 15

16 Het genoemde resultaat voor 2015 wijkt sterk af van de gerapporteerde winst in het vorige jaarverslag ( ,-). Dit komt door de waardering van het bezit tegen marktwaarde. De waardeverandering het bezit moet als niet-gerealiseerde opbrengst worden meegenomen in de verslaglegging. Ratio s Vanaf 2016 zal de WBVU rapporteren aan de hand van de nieuwe ratio s die hiervoor als gevolg van de woningwet zijn vastgesteld. De volgende ratio s zijn voorgeschreven: ICR = Interest coverage ratio. Betreft het bedrijfsresultaat / rentelasten. LTV BW = Loan-to-value Bedrijfswaarde. Betreft de leningen / bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is bepaald ten behoeve van de jaarrekening. LTV MW = Loan-to-value Marktwaarde. Betreft de leningen / marktwaarde conform de bepaling van de marktwaarde gebaseerde op het waarderingshandboek van de Autoriteit Woningcorporaties. Solv. BW = Solvabiliteit Bedrijfswaarde. Betreft de bedrijfswaarde minus de leningen gedeeld door bedrijfswaarde. Solv. MW = Solvabiliteit Marktwaarde. Betreft de marktwaarde minus de leningen gedeeld door bedrijfswaarde. Norm DAEB Niet-DAEB ICR >1,4 7,4 5,8 4,3 5,8 LTV-BW <75% 44% 44% 20% 20% LTV-MW - 19% 17% 14% 11% Solv. BW >20% 56% 56% 80% 80% Solv. MW - 81% 83% 86% 89% Er is bij WBVU geen sprake van langdurig overtollige middelen, hetgeen overeenkomt met het oordeel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, dat aangeeft dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van WBVU. Marktwaarde/bedrijfswaarde In het voorjaar van 2016 is een marktwaardebepaling uitgevoerd door Colliers Vastgoedadviseurs en Brecheissen Makelaars. Beide organisaties beschikken over gecertificeerde taxateurs. Colliers beschikt over een gecertificeerd model. DAEB Niet-DAEB Marktwaarde 11,1 mln mln. 3.6 mln. Bedrijfswaarde 4,8 mln. 4,4 mln. 2,2 mln. 2,1 mln. Realiseerbaarheid herwaarderingsreserve 16

17 De waardering van het bezit tegen marktwaarde betekent dat er boekhoudkundig een zogenaamde herwaarderingsreserve ontstaat. De herwaarderingsreserve vormt onderdeel van het eigen vermogen. In de jaarrekening is een toelichting opgenomen op de uitgangspunten en aannames die zijn gehanteerd bij de bepaling van de marktwaarde. Zoals uit de toelichting in paragrafen 2.1 en 2.4 blijkt streeft de WBVU na om de huidige monumentale woningen in stand te houden. Afstoten of nieuwbouw is voor de vereniging niet aan de orde. Ook de vorm (toegelaten instelling) is voor de vereniging niet relevant. De vorm is alleen relevant voor het realiseren van de doelen. Bij de bepaling van de markwaarde wordt verondersteld dat de vereniging woningen afstoot en daarmee winsten realiseert. Dergelijke opbrengsten vinden hun weg naar de herwaarderingsreserve. Deze herwaarderingsreserve is echter alleen realiseerbaar door woningen te verkopen. De vereniging heeft geen voornemens tot verkoop. Huren De inkomsten van de vereniging bestaan uit ontvangen huren. In dat licht constateert het bestuur met tevredenheid dat de verhuurbaarheid van de woningen goed blijft. Er is alleen sprake van leegstand bij mutatie. De totale huuropbrengst nam in 2016 met 3,4% toe voor DAEB en 8,7% voor Niet-DAEB. Dit betreft niet alleen de jaarlijkse huurverhoging van 2,1% maar ook huuraanpassingen bij nieuwe verhuur. In 2016 was sprake van twee mutaties van DAEB-woningen die langdurig zijn bewoond. In dergelijke gevallen is sprake van een sterke stijging voor de betreffende woning. De huurachterstand als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in ,7% (2015: 1,41%) voor DAEB. Bij niet-daeb was in 0% (2015: 0%). Het bestuur volgt een actief beleid bij het ontstaan van huurachterstanden. Dit vanuit de ervaring dat juist wanneer huurachterstanden toenemen het voor huurders steeds moeilijker wordt om aan hun betalingsverplichting te voldoen. Bij kleinere huurachterstanden is het juist eenvoudiger om haalbare afspraken te maken met de huurder om de ontstane achterstand in te lopen. De huurderving als gevolg van oninbaarheid als percentage van de huren en vergoedingen bedroeg in % (2015: 0,25%). De gemiddelde huurprijs van alle woningen bedroeg eind ,17 (excl. servicekosten en incassokorting) (2015: 628,18). Dat is 91,06% van de zogeheten liberalisatiegrens (2016: 710,48). Voor de DAEB woningen was het gemiddelde 595,13 (83,74% van de liberalisatiegrens) (2015: 580,88 resp. 81,74%). Voor de NIET-DAEB woningen was de gemiddelde huurprijs 844,36 (2015: 807,42). De liberalisatiegrens is een begrip uit het woningwaarderingsstelsel, dat de rijksoverheid heeft vastgesteld. Het woningwaarderingsstelsel geeft aan welke huurprijs de verhuurder op basis van het aantal punten dat een woning heeft maximaal in rekening mag brengen. De stijging van de 17

18 gemiddelde huur wordt voor een klein deel bepaald door de stijging van de huur. Het merendeel van de stijging wordt veroorzaakt doordat van vrijkomende woningen een nieuwe huur wordt vastgesteld. We verhuurden op 31 december woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. In 2015 waren dat er op die datum eveneens 19. In 2016 zijn in totaal 3 woningen vrijgekomen (1 DAEB en 2 NIET-DAEB), die gedurende 2016 allemaal opnieuw verhuurd zijn. Gemiddeld staan woningen 4 weken leeg voordat ze opnieuw worden verhuurd. Deze periode gebruiken we om onderhoudswerkzaamheden in de woning te verrichten en een nieuwe huurder te vinden. Het hanteren van de gestelde wettelijke inkomensgrens voor de sociale huurwoningen bemoeilijkt de verhuur enigszins. Financiële continuïteit Het bestuur is van mening dat gezien het bovenstaande de financiële continuïteit van de vereniging gewaarborgd is. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting die in de eerste helft van 2015 nog de financieel toezichthouder was van de woningcorporaties, gaf aan dat de voorgenomen activiteiten in de komende periode passend zijn bij de financiële mogelijkheden van de vereniging. Meerjarenprognose De meerjarenprognose laat zien dat er sprake is van een stabiele financiële ontwikkeling. Er zijn wel ontwikkelingen die aandacht vragen. Dit betreft dan vooral de ontwikkeling van de verhuurdersheffing en de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Van de verhuurdersheffing is onduidelijk wanneer die wordt afgebouwd. Bij de ontwikkeling van de WOZ-waarde is de laatste jaren sprake van een boekhoudkundige daling. Dit vertaalt zich in lagere vennootschapsbelasting. Bij een toekomstige boekhoudkundige stijging zal die extra belasting veroorzaken zonder dat hier hogere inkomsten tegenover staan. 2.7 Overleg met de gemeente Utrecht, prestatieafspraken en bijdrage volkshuisvestelijk beleid WBVU heeft de gemeente Utrecht schriftelijk, conform de nieuwe Woningwet, een bod gedaan van haar bijdrage aan de volkshuisvestelijk opgave in gemeente Utrecht. In februari 2016 heeft een bespreking plaatsgevonden met de gemeente Utrecht. Tijdens dit overleg is gesproken over de bijdrage van WBVU aan het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente Utrecht. Afgesproken is dat na dit overleg, nog gecorrespondeerd zou worden over de gemaakte afspraken. De afspraken zijn in een brief, met daarop aanvullingen/nuanceringen namens WBVU, bevestigd. In de brief van de gemeente is het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente uiteengezet. Met betrekking tot de bijdrage daaraan door WBVU zijn de volgende prestaties geformuleerd: 18

19 1. WV Utrecht voert een gematigd huurbeleid. 72 van de 91 woningen hebben een sociale huur, waarvan 2/3 onder de tweede aftoppingsgrens. 2. WV Utrecht spant zich bij renovatie in voor een verbetering van de energieprestatie. 3. WV Utrecht heeft in 2016 een statushouder in haar complex gehuisvest. 4. WV Utrecht onderzoekt in samenwerking met de gemeente de mogelijkheden om deel te nemen aan het woonruimteverdelingssysteem van WoningNet. Naar aanleiding van punt 1 heeft WBVU aan de gemeente bevestigd te zullen onderzoeken of zij bij nieuwe verhuringen tegen een huurprijs onder de aftoppingsgrens kan verhuren. Dit wordt onderdeel van het komend jaar met het oog op de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering en passend toewijzen opnieuw vast te stellen huurbeleid. Ten aanzien van punt 2 heeft WBVU nog toegelicht dat WBVU oog heeft voor de energieprestatie van haar huurwoningen, maar dat zij in het verbeteren daarvan beperkt wordt door het feit dat de woningen alle gemeentelijk monument zijn. 2.8 Verbindingen met andere rechtspersonen De WBVU heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen. Er is collegiaal overleg met woningstichting B.A.N.S en vereniging Elck wat Wils. 2.9 Beleggingen WBVU heeft geen aandelen of andere waardepapieren in bezit. Middelen die tijdelijk overtollig zijn worden gestort op een bedrijfsspaarrekening. Over deze middelen kan direct worden beschikt. De vereniging beschikt over een treasurystatuut. Dit statuut geeft aan hoe het bestuur omgaat met de financiering van de activiteiten van de vereniging en het beleggen van beschikbare middelen. De Raad van Commissarissen heeft dit treasurystatuut goedgekeurd. Kern van het treasurybeleid is een defensief beleid, dat is gericht is op: 1. Een blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt om voldoende financiële middelen voor de activiteiten op korte en lange termijn te garanderen. 2. Het beheersen van de rente- en rendementsrisico s die samenhangen met financieringen liquide middelen. 3. Structurele overschotten op verantwoorde wijze te beheren. Het bestuur heeft in 2016 overeenkomstig het treasurystatuut gehandeld Wonen en zorg WBVU richt zich niet in het bijzonder op personen die graag zorg bij hun woning krijgen aangeboden. Wel geldt dat bij een derde van de woningen van de vereniging de woning zelf én alle vertrekken in die woning toegankelijk zijn zonder traplopen. Verzoeken om aanpassingen in de woning vanwege een handicap (bijvoorbeeld aangepaste toiletpot, traplift) of anderszins zijn in overleg met het bestuur mogelijk. De uitvoering wordt gedaan door de gemeente. 19

20 2.11 Overig, reglementen en mate waarin daar naar is gehandeld Codes en regelingen WBVU beschikt over een integriteitscode. De code geeft aan dat bestuurders en commissarissen van WBVU zich integer dienen te gedragen, en geeft hier een aantal concrete handvatten voor. In 2016 is overeenkomstig de code gehandeld. WBVU beschikt over een procuratieregeling. De regeling geeft aan wie bevoegd is WBVU te vertegenwoordigen en tot welke bedragen financiële verplichtingen kunnen worden aangegaan. In 2016 is overeenkomstig de regeling gehandeld. WBVU beschikt over een verhuiskostenreglement. Op basis van het reglement kunnen bewoners die naar het oordeel van het bestuur vanwege renovatie van hun woning gedwongen zijn hun woning te verlaten, een beroep doen op een verhuiskostenvergoeding. Het reglement geeft de hoogte van de vergoeding aan. In 2016 is geen gebruik gemaakt van het verhuiskostenreglement. Sponsoractiviteiten WBVU heeft in 2016 geen activiteiten van derden gesponsord. Relatie met accountant Gedurende het jaar is er incidenteel contact tussen de penningmeester en de accountant over financiële kwesties. Dit jaar wat frequenter door de verschillende wijzigingen die de rijksoverheid heeft doorgevoerd. De accountant woont de vergadering van RvC samen met het bestuur bij ter bespreking van de accountsverklaring en bevindingen van het (financiële) jaarverslag Aansprakelijkheidsverzekering Er is voor het bestuur en de Raad van Commissarissen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Illegale bewoning Het bestuur heeft in 2016 geen illegale bewoning geconstateerd of meldingen van (het vermoeden van) illegale bewoning ontvangen. Wanneer het bestuur mocht vermoeden dat er zich (mogelijk) illegale bewoning voordoet, dan spreekt het bestuur de betreffende huurder hierop aan. De huurovereenkomst bepaalt verder dat onderverhuur door de huurder alleen is toegestaan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Visitatie Veel woningcorporaties in Nederland hebben zich in de afgelopen periode laten visiteren door een onafhankelijke commissie. In 2011 hebben het bestuur en de Raad van Commissarissen 20

21 geconcludeerd dat het houden van een visitatie bij WBVU alleen al vanwege de hoge kosten (circa naast een jaarlijkse bijdrage) niet zinvol is. De nieuwe Woningwet stelt visitatie verplicht. De WBVU zal in de komende jaren dan ook voor het eerst van dit instrument gebruik gaan maken Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woningbouwvereniging Utrecht verklaart dat zij in het jaar 2016 haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting heeft besteed. Was getekend, De heer F. Ringnalda, voorzitter De heer B. van Marum, penningmeester Mevrouw E. Disberg, lid juni

22 3. Verslag Raad van Commissarissen Mei 2017 Concept v3 Het hoofddoel van onze vereniging is het instandhouden van betaalbare woningen van goede kwaliteit in het centrum van Utrecht. De taak van de RvC is daarvan afgeleid, namelijk om toe te zien op kwaliteit en continuïteit en het adviseren en ondersteunen van het bestuur. Om te beginnen willen wij als RvC onze grote dank en waardering uitspreken voor het bestuur. Zij steken op basis van vrijwilligheid veel tijd en energie in het reilen en zeilen van onze vereniging. De Raad van Commissarissen stelt de hoogte van de vergoeding van de bestuursleden vast. Periodiek bespreekt de Raad van Commissarissen deze vergoeding. De vergoeding bedraagt sinds ,- bruto. Actualiteit Met de nieuwe Woningwet zijn nieuwe eisen en regels van kracht geworden voor onze vereniging. Niet alleen aan de vereniging als geheel maar ook aan bestuur en RvC. RvC en bestuur hebben de noodzakelijke acties ondernomen en aanpassingen doorgevoerd om aan de nieuwe rechten en plichten te voldoen. Onder meer zijn de statuten van de vereniging vernieuwd om te voldoen aan de wettelijke kaders. Een voor onze vereniging belangrijk onderdeel is het binnen de kaders van de wet - inbedden van de invloed van bewoners op het reilen en zeilen van de vereniging. De statuten zijn eind 2016 goedgekeurd door de ALV en door de Autoriteit Woningcorporaties. Samenstelling De samenstelling van de Raad van Commissarissen was in 2016 als volgt: Naam Geboortejaar Eerste benoeming Benoemd tot Functie in RvC Achtergrond/ status Dhr. T. van Oosten * Voorzitter Dhr. J.L. Ravesteijn Lid Mw. M. Schopmeijer Vice-voorzitter Dhr. J.N.J.M. Seijkens Lid Op voordracht bewoners Mw. F. van der Steen Lid Mw. M. Teitink Lid * niet hernoembaar In 2016 namen we afscheid van mw. Van der Steen. Tijdens de ALV en in de RvC zijn vele - terechte en oprechte - woorden van waardering gesproken. 22

23 Woningbouwvereniging Utrecht heeft een RvC van vijf leden. Cnf. de Woningwet dienen twee leden hiervan op voordracht van de bewoners te worden benoemd. Ter vervanging van dhr. Van Oosten zal een tweede lid op voordracht van de bewoners benoemd worden. De leden van de Raad van Commissarissen bekleedden in 2016 de volgende hoofdfuncties: De heer drs. T. van Oosten is zelfstandig adviseur voor de charitatieve sector. De heer J.L. Ravesteijn is zelfstandig ondernemer. Mevrouw ir. M. Schopmeijer is integraal ontwerpmanager bij J.P. van Eesteren TBI te Gouda. De heer J.N.J.M. Seijkens is ondersteuner van de directie en klachtencoördinator bij De Alliantie te Hilversum Mevrouw F. Van der Steen is adviseur beleid bij de Raad voor de Kinderbescherming te Utrecht. Mevrouw drs. M. Teitink is bestuurs- en beleidsadviseur van de R.K. Woningbouwvereniging te Zeist. Vanwege langdurige ziekte van dhr. Van Oosten heeft mw. Schopmeijer vanaf oktober 2016 als waarnemend voorzitter gefunctioneerd. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle leden hun functie voldoende onafhankelijk verrichtten in Geen van de commissarissen was in het verleden in dienst van Woningbouwvereniging Utrecht. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. De commissarissen hebben geen lening of garantie van Woningbouwvereniging Utrecht ontvangen, hetgeen conform het beleid van Woningbouwvereniging Utrecht is. Toezicht- en toetsingskader De RvC houdt toezicht en adviseert binnen wettelijke kaders en diverse reglementen en codes uit de branche. Daarnaast hanteren wij specifiek voor onze vereniging een toetsingskader, dat bestaat uit: Statuten Begroting Toetsingskader investeringen en verbindingen Treasurystatuut Integriteitscode Governance Code De RvC ondersteunt de Governance Code voor woningcorporaties en handelt hiernaar. Zelfevaluatie In het voorjaar van 2017 is een zelfevaluatie door de RvC gepland. Deze wordt jaarlijks herhaald. Permanente educatie 23

24 Voor 2017 is budget gereserveerd voor het volgen van permanente educatie. Overleg De Raad van Commissarissen heeft in 2016 vier keer vergaderd. Drie keer daarvan was het bestuur aanwezig bij het tweede gedeelte van het overleg. Bij de bespreking van de jaarrekening was de externe accountant aanwezig. Daarnaast hebben commissarissen de ALV s bijgewoond. Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag over 2016 <de bevindingen over de jaarstukken worden nog ingevoegd> Genomen besluiten De belangrijkste genomen besluiten in 2016 betreffen: Goedkeuring jaarstukken Goedkeuring begroting Goedkeuring huurverhoging Goedkeuring verhogen vrijwilligersvergoeding bestuur Goedkeuring statuten Goedkeuring reglement financieel beleid en beheer Voordracht tot benoeming bestuursleden Verantwoording De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel op informatie afkomstig van het bestuur en bewoners en is van oordeel dat de informatie de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de belangrijkste strategische, financiële en operationele doelstellingen. Deze doelstellingen hebben betrekking op de minimale wenselijke solvabiliteit van Woningbouwvereniging Utrecht, de kwaliteit van het vastgoed, het behoud van voldoende financieringsruimte en de kwaliteit van de dienstverlening. De Raad van Commissarissen van Woningbouwvereniging Utrecht, Was getekend, Marieke Schopmeijer Jan Ravesteijn 24

25 Jos Seijkens Marieke Teitink 25