DEEL 2 : Huur Docent : Kristof Malfait INHOUD

Transcriptie

1 DEEL 2 : Huur Docent : Kristof Malfait INHOUD 1. Rechten en plichten van de partijen 1.1. Rechten verhuurder 1.2. Plichten verhuurder Algemene plichten De elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van een te huur aangeboden woning dienende als hoofdverblijfplaats (KB 8/7/97 - art 2 WHW) Het ruimen van putten en van secreten is ten laste van de verhuurder Onderhoudsverplichtingen 1.3. Plichten huurder Algemeen De huurder als goede huisvader Verfraaiingen, aanpassingen en veranderingen van een onroerend goed door de huurder Onderhoudsverplichtingen 2. Onderhoudsverplichtingen 2.1. Onderhoudsverplichtingen van de verhuurder Bij aanvang van de huurperiode Tijdens de huurperiode 2.2. Onderhoudsverplichtingen van de huurder Algemene onderhoudsherstellingen Schade voorkomen Meldingsplicht 3. Overzicht van de detailverplichtingen van de huurder en de verhuurder 3.1 Verhuurder 3.2. Huurder Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 1

2 Bijlages: - vergelijkende overzichtstabel verplichtingen onderhoud en herstellingen huurder verhuurder - detailbeschrijving verplichtingen onderhoud en herstellingen huurder verhuurder - regelgeving onderhoud verwarmingsinstallatie Deze syllabus heeft niet de ambitie exhaustief te zijn. De doelstellingen zijn: informatie te verstrekken over het wettelijk kader en de vereisten waaraan een plaatsbeschrijving dient te voldoen om rechtsgeldig te zijn de cursist voldoende achtergrondinformatie meegeven om zich comfortabel te voelen bij het opmaken van plaatsbeschrijvingen een aantal praktische tips geven bij de uitvoering van de opname het aanleren van het gebruik van specifieke apps die de uitvoering structureren en ondersteunen het aanleren van een methodiek om de productiviteit van de opnames te verhogen Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 2

3 1. Rechten en plichten van de partijen De wetgever heeft een aantal rechten en plichten gedefinieerd voor huurder en verhuurder. Een aantal daarvan zijn expliciet omschreven. Andere maken deel uit van het gewoonterecht. Van sommige bepalingen kan worden afgeweken door vermeldingen in de huurovereenkomst. Dit betekent echter niet dat dergelijke afwijkende bepalingen automatisch als rechstgeldig aanvaard worden. Daarnaast hebben lokale gebruiken ook een invloed. Algemeen nemen we aan dat een recht van de ene partij een plicht van de andere partij inhoudt Rechten verhuurder Een beperkt bezoekrecht voor de verhuurder De verhuurder beschikt over een beperkt bezoekrecht. Hij mag het verhuurde goed niet betreden: zonder wettige reden tegen de wil in van de huurder tijdens de afwezigheid van de huurder Worden als wettige redenen erkend: het uitvoeren van dringende herstellingen* bv. na brandschade de vaststelling van grove nalatigheid van de huurderverplichtingen bv. houden van exotische dieren, het gebruik van een plat dak als zonneterras,... het uitvoeren van herstellingen door de huurder gemeld of gevraagd het vervullen van de formaliteiten op het einde van de huurperiode het te koop aanbieden van het verhuurde goed het zoeken van een nieuwe huurder Bovenstaande regeling geldt indien er geen specifieke afspraken werden opgenomen in de huurovereenkomst. In deze overeenkomst kunnen immers extra bedingen worden opgenomen die dit bezoekrecht uitbreiden. Zo kan bv. contractueel bepaald worden dat, op een afgesproken datum de verhuurder jaarlijks zijn bezoekrecht wenst uit te oefenen. *Toelichting dringende herstellingen Volgens art 1724 BW heeft de verhuurder het recht dringende herstellingen, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, uit te voeren of te laten uitvoeren. Ter informatie : (1) indien deze herstellingswerken langer dan 40 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naargelang de huurder hierbij een genotsderving ondervindt, of kan de huurder de verbreking van de huurovereenkomst vragen Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 3

4 (2) van deze bepaling kan worden afgeweken door een afwijkende clausule op te nemen in de huurovereenkomst Plichten verhuurder Algemene plichten De verhuurder is bij de verhuring van onroerende goederen verplicht (zelfs zonder dat dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst bepaald wordt) om (art 1719 BW): het verhuurde goed aan de huurder te leveren (leveringsplicht) dat verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd wordt (onderhoudsplicht) de huurder het rustig genot te verlenen zolang de huur duurt (vrijwaring voor uitwinning) de huurder het nodige wooncomfort te garanderen (vrijwaring voor verborgen gebreken,...) De verhuurder is volgens art BW bovendien verplicht om: het verhuurde goed te leveren in goede staat van onderhoud gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen te doen, behalve die herstellingen die ten laste van de huurder vallen (zie verder : Onderhoudsverplichtingen) Het leveren in goede staat van onderhoud wil niet zeggen in nieuwe toestand. Men dient rekening te houden met de normale gebruiksslijtage en met de ouderdom. Ook de aard van het verhuurde goed speelt mee De elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van een te huur aangeboden woning dienende als hoofdverblijfplaats (KB 8/7/97 - art 2 WHW) Er gelden een aantal regels rond oppervlakte, bouwfysische vereisten, de verhouding tussen oppervlakte van ruimtes en natuurlijke lichtbronnen, minimumcomfort, enz. Met speciale aandacht voor ventilatie en verluchting, waterdichtheid, veiligheid,... Dit valt op zich buiten de praktijk van de plaatsbeschrijving. De expert kan uiteraard suggesties doen aan de verhuurder om bepaalde zaken onder de aandacht te brengen die bv een risico vormen voor de veiligheid of die in de toekomst tot problemen kunnen leiden Het ruimen van putten en van secreten is ten laste van de verhuurder, tenzij het tegendeel bedongen is in de huurovereenkomst (art 1756 BW) Onderhoudsverplichtingen (zie verder) Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 4

5 1.3. Plichten huurder Algemeen Naast de plicht om het onroerend goed voldoende te stofferen (stofferingsplicht) en te onderhouden (onderhoudsplicht), zijn de twee voornaamste verplichtingen van de huurder (art 1728 BW): het gehuurde goed te gebruiken als een goede huisvader, en volgens de bestemming welke in het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens de bestemming die bij gebreke aan overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed kan worden; de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen De huurder als goede huisvader Deze verplichting leidt ertoe dat de huurder het gehuurde goed met de grootste zorg moet beheren en waakzaam dient te zijn op drie niveaus: 1) wegens het in huur nemen op zich, waardoor hem drie verkeerde houdingen kunnen worden verweten: de onwetendheid omtrent zijn verplichtingen het slordig omspringen met de hem toevertrouwde lokalen of gebouwen de moedwillige beschadiging; met de daaruit volgende repercussies op gebied van de ontstane huurschade 2) wegens de waakzaamheid tegenover zijn huisgenoten, werknemers en eventuele onderhuurders, waardoor de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen en verliezen ontstaan door toedoen van deze personen; (art 1735 BW) 3) wegens de waakzaamheid tegenover externe elementen, waardoor de huurder uiterst waakzaam moet zijn voor de schadelijke gevolgen van regen, wind, hagel, sneeuw, vorst en brand. Wat betreft deze natuurelementen bestaat het wettelijk vermoeden dat de huurder of de solidaire huurders verantwoordelijk zijn (art 1732 & 1733 BW). Uit eerder vage en theoretische omschrijving als goede huisvader kunnen volgende praktische aandachtspunten worden afgeleid : bij langere afwezigheden is de huurder verplicht om de water-, gas-, en elektriciteitsinstallatie af te sluiten, omdat hij in geval van plotse breuk aansprakelijk kan worden gesteld; de huurder dient regelmatig te zorgen voor verluchting en ventilatie van het gehuurde goed. Zo kan bv het voortdurend gesloten houden van de ramen van keuken en badkamer condensatievocht veroorzaken. In dat geval kan de huurder verantwoordelijk gesteld worden voor de schade ontstaan door de vochtvorming; de huurder moet regelmatig de sloten, scharnieren en andere onderdelen van het hangen sluitwerk invetten of smeren; Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 5

6 de huurder dient de lokalen regelmatig te verwarmen en de schoorstenen te (laten) vegen; de huurder moet de tuin regelmatig onderhouden door het onkruid te verdelgen, het gras te maaien en de hagen en bomen te snoeien; in het geval van een onweer moet de huurder beseffen dat hij de ramen dient te sluiten, meer bepaald de zolderraampjes, zodat het risico van loswaaiende dakpannen wordt verkleind. In het geval van een orkaan mag hij geen bijkomende tochtrisico s veroorzaken door vb. deuren, ramen of garagepoorten open te laten staan; de huurder heeft de elementaire taak de waterleidingen te beschermen tegen de koude en de watertellers af te dekken. Tevens moet hij sneeuwophogingen vermijden en de sneeuw wegvegen rondom de rioolputten om deze vrij te houden. Een gewetensvol huurder dient het gehuurde goed dagelijks in de gaten te houden, vooral tijdens het winterseizoen; wanneer de woning uitgerust is met zonneweringen, moet de huurder deze gebruiken. Doet hij dit niet, dan verhoogt de kans op verkleuring van de binnenafwerking. In dat geval kan de huurder de normale slijtage niet inroepen. Het verwaarlozen van deze verplichtingen zal de normale slijtage van de verhuurde lokalen verhogen en deze slijtage zal bovenop de specifieke schade dienen te worden aangerekend. Uit deze verplichting vloeit eveneens voort dat de huurder de verhuurder dient te verwittigen bij het optreden of vaststellen van de eventuele gebreken of schade. Zo kan de verhuurder de nodige herstellingen (laten) doen. (zie verder : Meldingsplicht) Verfraaiingen, aanpassingen en veranderingen van een onroerend goed door de huurder Tenzij anders bepaald in de huurovereenkomst mag de huurder het gehuurde goed verfraaien door verfwerk, behang,... De verhuurder kan de esthetische waarde hiervan in vraag stellen, doch dit probleem dient te worden opgelost op het einde van de huurovereenkomst. In voorkomend geval dient de verfraaiing hersteld te worden in de oorspronkelijke aard en kleur. Nuttige zaken, die niet kunnen worden beschouwd als onroerend door inlijving (vb. een telefoon- of kabeltelevisieaansluiting, de plaatsing van een wastafel, van een stort- of ligbad,...), worden beschouwd als toegelaten wijzigingen. In de meeste gevallen bezorgen zij aan het verhuurde goed een zekere meerwaarde. Met veranderingen kan men alle kanten uit. Algemeen kan worden gesteld dat de huurder toestemming moet verkrijgen zodra de veranderingen aan het onroerend goed de structuur van het goed wijzigen. De huurder behoudt zijn rechten op bepaalde zaken die noch door verwerving (vb. inlijving van materialen), noch door conventie (inlijving ingevolge het huren van werk) eigendom worden van de verhuurder. Wanneer hij vb. een centrale verwarming installeerde, worden de leidingen onroerend door bestemming en dus eigendom van de verhuurder, doch de Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 6

7 ketel en de radiatoren (zelfs vastgeschroefd of ingewerkt) blijven roerend en dus eigendom van de huurder Onderhoudsverplichtingen (zie verder) Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 7

8 2. Onderhoudsverplichtingen 2.2. Onderhoudsverplichtingen van de verhuurder Bij aanvang van de huurperiode Bij woninghuur van een onroerend goed, dienend als hoofdverblijfplaats, geldt dat de verhuurder, bij het begin van de huurperiode, dient in te staan voor elementaire vereisten inzake: veiligheid: elektriciteitsinstallatie, verluchting lokalen zonder opengaand raam, conforme (goedgekeurde) gasinstallatie, veilige toegang en trappen, beveiliging lage deuren en ramen langs de buitenzijde, geen stabiliteitsgebreken; gezondheid: zwammenvrije lokalen, geen vochtinfiltratie door lekkende daken, muren of buitenschrijnwerkerij of door opstijgend grondwater via vloeren of muren bewoonbaarheid: voldoende grote natuurlijke lichtbron in ten minste de helft van de woonvertrekken, wateraftappunt, gootsteen met reukafsnijder, eigen toilet, elektrische verlichting of stopcontact in elk woonvertrek. (zie eerder : De elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid van een te huur aangeboden woning dienende als hoofdverblijfplaats (KB 8/7/97 - art 2 WHW) Tijdens de huurperiode De verhuurder moet tijdens de huurperiode volgende grote of specifieke herstellingen doen: zware muren en gewelven herstellen vernieuwing balken en ganse daken vernieuwing dijken en steun- en afsluitingsmuren in hun geheel het ruimen van putten en van secreten 2.2. Onderhoudsverplichtingen van de huurder Algemene onderhoudsherstellingen Op grond van art 1754 BW worden volgende herstellingen beschouwd als geringe onderhoudsherstellingen of onderhoudsherstellingen ten laste van de huurder: herstellingen aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schouwen; herstellingen aan de bepleistering van de muren van appartementen en andere woonlokalen, onderaan tot op 1m hoogte; Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 8

9 herstellingen aan vloerstenen en tegels van lokalen, wanneer er slechts enkele gebroken zijn; herstellingen aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of andere door overmacht veroorzaakte voorvallen waarvoor de huurder niet aansprakelijk is; herstellingen aan deuren, vensterramen, planken dienende tot afschutting of tot bescherming van winkels, hengsels, grendels en sloten. Bovenstaande onderhoudsverplichtingen gelden slechts bij het ontbreken van specifieke bedingen in de huurovereenkomst omtrent de herstellingen en het onderhoud respectievelijk ten laste van de huurder en verhuurder Schade voorkomen Nasst deze herstellingen, dient de huurder ook alles in het werk te stellen om schade te voorkomen: waakzaam zijn tegenover externe elementen (regen, wind, hagel, sneeuw, vorst en brand). zorgen voor verluchting, ventilatie en verwarming; de sloten, scharnieren en andere onderdelen van het hang- en sluitwerk invetten of smeren; de schoorstenen (laten) vegen; tuinonderhoud (laten) uitvoeren (onkruid verdelgen, snoeien van hagen en bomen, maaien gazon, enz.); de bescherming van waterleidingen en watermeters bij vorst controleren; gebruikmaken van zonneweringen, rolluiken en dergelijke Meldingsplicht De huurder dient de verhuurder onmiddellijk (best schriftelijk bevestigd) te verwittigen van optredende gebreken of schade. Op die manier kan de verhuurder ingrijpen om vergroting van de schade te voorkomen. Als de huurder dit nalaat, kan hem nalatigheid verweten worden en kan hij alsnog (mede)verantwoordelijk gesteld worden. Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 9

10 2.3. Overzicht van de detailverplichtingen van de huurder en de verhuurder Het hiernavolgend overzicht van de detailverplichtingen van de partijen tijdens de huurperiode en bij het einde van de huurovereenkomst is gebaseerd op rechtspraak, die op haar beurt steunt op plaatselijke gebruiken. Deze plaatselijke gebruiken vertonen een grote gelijkenis, maar op bepaalde vlakken komen er toch wel afwijkingen voor. Voor elke mogelijke huurschadepost moet men bovendien zorgvuldig nagaan of de huurovereenkomst geen andersluidende bepalingen inhoudt. De toegekende verantwoordelijkheid geldt dus slechts indien er geen afwijkende clausules worden vermeld in de huurovereenkomst. In bijlage wordt een handige overzichtslijst toegevoegd met deze bepalingen. Daarnaast is er ook een gedetailleerde toelichting bij de onderstaande punten De voornaamste herstellingen en onderhoudswerken die normaal ten laste zijn van de verhuurder afsluitingen: herstelling van grote schade, vervanging afvoerpijpen: herstelling, vervanging balkons: grote herstellingen brievenbus: herstelling en vervanging volgens de algemene reglementering van de post centrale verwarming: herstelling, vervanging van de ketel en brander dakgoten, -afvoeren en kroonlijsten: herstelling, vervanging, onderhoud en reiniging van moeilijk toegankelijke dakgoten en dakafvoeren deuren: herstelling, vervanging als gevolg van slijtage of ouderdom elektriciteit: herstelling of vervanging versleten leidingen gasinstallatie: herstelling, onderhoud leidingen gevels: alle noodzakelijke werken gootsteen: herstelling, vervanging hagen: vervanging indien nodig kelder: herstelling en waterdichting liften: herstelling linoleum: gewone slijtage, vervanging parketvloer/planken vloer: herstelling, slijtage als gevolg van normaal gebruik plafond: herstelling en vernieuwing bij slijtage, barsten, enz. pleisterwerk: slijtage, werken boven één meter hoogte, waterinsijpeling langs dak ramen: herstelling van grote schade, buitenonderhoud riolering/aflopen: herstelling regenput: herstelling, onderhoud en reiniging rolluiken: herstelling of vervanging van de riemen sanitair; waterleidingen ed.: slijtage, vervanging van kranen, vervanging van buizen schilderwerk buiten Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 10

11 schilderwerk binnen: deuren, vensters ed., schilderwerk als gevolg van normale veroudering schoorstenen: herstelling en slijtage, vervanging tegels: herstelling van grote schade traliewerk: groot onderhoud, vervanging van staven trappen: herstelling en slijtage trottoirs: herstelling en onderhoud vloeren: herstelling schade over grotere oppervlakten vuilnisbakken of -containers: moeten door verhuurder volgens de algemene reglementering ter zake ter beschikking gesteld worden De voornaamste herstellingen en onderhoudswerken die normaal ten laste zijn van de huurder. afsluitingen: herstelling van kleine schade, onderhoud afvoerpijpen: onderhoud om verstopping te vermijden balkons: kleine herstellingen, onderhoud bomen: geregeld snoeien centrale verwarming: reiniging en afstelling 1 maal per jaar (eventueel ontkalken boilers), onderhoud, ontluchten radiators dakgoten en -afvoeren: onderhoud om verstopping te vermijden, reiniging van gemakkelijk toegankelijke dakgoten deuren: schade door plaatsen van kleine grendels e.d. herstellen, sloten en scharnieren smeren, onderhoud klinken en deurknoppen elektriciteit: herstelling kleine schade, onderhoud, vervangen van schakelaars en contactdozen (zelfs bij normale slijtage) gasinstallatie: onderhoud branders en kranen gootsteen: onderhoud, verstoppingen verhelpen haard: herstelling, onderhoud hagen: scheren houtwerk: onderhoud kelder: leegmaken en reinigen bij vertrek liften: onderhoud linoleum: scheuren, schrammen, sporen van zware meubels ed. marmer, onderhoud ongedierte voorkomen en verdelgen parket/planken vloer: onderhoud, sporen van zware voorwerpen e.d. plafond: wassen, gaten van nagels en haken dichtmaken en wegwerken pleisterwerk: werken onder één meter hoogte, schade van boringen e.d., nagels en krammen wegnemen, bijschilderen ramen: herstelling van kleine schade, reiniging, onderhoud sloten en scharnieren riolering/aflopen: verstopping vermijden rolluiken: vervanging riemen, regelmatig gebruiken om goede werking te verzekeren, smeren sanitair; waterleidingen e.d.: leidingen ledigen bij vorst, onderhoud van badkuipen, lavabo s ed., lekken herstellen, pakkingen van de kranen vernieuwen, kalkaanslag Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 11

12 verwijderen, verstopping van leidingen voorkomen of oplossen schoonmaken pand algemeen schoorstenen: vegen schouwen en schoorsteenmantels: onderhoud tapijten: onderhoud tegels: vervangen indien slechts enkele gebroken zijn traliewerk: sloten, rails, assen ed. onderhouden trappen: onderhoud trottoirs: reinigen tuin: onderhoud verhuizingen: herstelling van schade doorverhuizers toegebracht vloeren: onderhoud, vervanging van stenen indien slechts enkele gebroken zijn Bijlages: vergelijkende overzichtstabel verplichtingen onderhoud en herstellingen huurder verhuurder detailbeschrijving verplichtingen onderhoud en herstellingen huurder verhuurder regelgeving onderhoud verwarmingsinstallatie Syllabus Plaatsbeschrijving en Inspectie-apps 12