Inhoud 1 Inleiding: algemene begrippen De plaatsbeschrijving bij verhuur: wettelijke context... 4

Transcriptie

1 Inhoud 1 Inleiding: algemene begrippen... 2 Vastgoedexpert (deskundige)... 2 Expertise (deskundigenonderzoek)... 2 Soorten expertises... 2 Plaatsbeschrijving... 3 Soorten plaatsbeschrijvingen... 3 Schade... 3 Plaatsbeschrijving bij verhuur De plaatsbeschrijving bij verhuur: wettelijke context... 4 Achtergrondkennis:... 4 Wettelijk kader inzake de plaatsbeschrijving bij verhuur (art en 1731 BW)... 4 Art BW (huidige versie)... 4 Art BW... 5 In de praktijk Het opstellen van de plaatsbeschrijving bij aanvang huur... 6 Wie kan een plaatsbeschrijving opstellen?... 6 Werkwijze Plichten van verhuurder en huurder i.v.m. de staat van het verhuurde goed... 8 Plichten van verhuurder en huurder... 8 Onderhoud en herstellingen De plaatsvergelijking bij uittrede huurder Inleiding Werkwijze Wat is huurschade? Huurschade en werken uitgevoerd door de huurder Docent: Greg Jacobs 1/11

2 1 Inleiding: algemene begrippen - vastgoedexpert - expertise - opdracht vs. mandaat - tegensprekelijkheid - plaatsbeschrijving - schade Vastgoedexpert (deskundige) Beroepsvereisten - deskundigheid - onafhankelijkheid - plichtsgetrouwe beroepsuitoefening Situering binnen de vastgoedsector [bijlage afbeelding] Expertise (deskundigenonderzoek) = een onderzoek waarbij één of meer partijen beroep doen op een expert om feiten vast te stellen en/of om een gemotiveerd advies van technische aard te geven, om hun toekomstige wijze van handelen te bepalen Begrippen - vaststellingen - adviezen - feiten - meningen Soorten expertises 1 gerechtelijk vs. buitengerechtelijk 2 eenzijdig vs. minnelijk 3 opdracht vs. mandaat UItleg - gerechtelijk - buitengerechtelijk (privaat) - bindende derdenbeslissing - arbitrage - eenzijdig - minnelijk - opdracht - mandaat - tegensprekelijkheid ('op tegenspraak') Docent: Greg Jacobs 2/11

3 Plaatsbeschrijving = een schriftelijke vaststelling van de (feitelijke, concrete) staat (toestand, situatie, conditie) waarin een (onroerend) goed zich bevindt op een bepaald moment - wordt opgemaakt naar aanleiding van een bepaalde gebeurtenis - bij aanvang / einde werken - bij het betrekken / verlaten van het gehuurde goed - om eventuele schade te kunnen bewijzen UItleg - plaats - beschrijving - schriftelijk - foto's? - vaststelling van de staat (= toestand / situatie / conditie) - gedetailleerd ( omstandig ) i.f.v. het doel / als bewijsmiddel - op een bepaald moment datering (datum van plaatsopname) Soorten plaatsbeschrijvingen 1 bij verhuur 2 bij werken 3 bij verkoop 4 bij schade Schade = een nadeel (verlies / waardevermindering) - veroorzaakt door toedoen van de mens (fout, nalatigheid, onvoorzichtigheid) - of door externe factoren (vreemde oorzaak, overmacht) Schade vs. beschadiging [= zichtbaar schadebeeld] Principes van de eis tot schadevergoeding 1 bewijs 2 aansprakelijkheid 3 'herstel in natura' ofwel vergoeding ('compensatie') Aansprakelijkheid = aangesproken kunnen worden om schadevergoeding te betalen (vergoeding van de veroorzaakte schade van een ander) Plaatsbeschrijving bij verhuur Het opstellen van een plaatsbeschrijving bij het betrekken van het goed in het bijzijn van de andere partij laat toe het bewijs op te maken van de toestand van het onroerend goed op het moment waarop de huurder intreedt. Docent: Greg Jacobs 3/11

4 2 De plaatsbeschrijving bij verhuur: wettelijke context Achtergrondkennis: - huurwetgeving Burgerlijk Wetboek (BW) - toepassingsgebieden van de verschillende huurregimes - woninghuurwet (WHW) Wettelijk kader inzake de plaatsbeschrijving bij verhuur: art en 1731 BW Art en 1731 BW: evolutie van de wetgeving Art BW 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven overeenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie. (art. 100 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) (1): van toepassing op de huurovereenkomsten in werking getreden vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet, i.e. vanaf 18 mei 2007) Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt, met een verzoekschrift ingediend vóór het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep. 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft. 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de 1 en 2 zijn nietig. 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht. Commentaar Uitleg - Het opstellen van een plaatsbeschrijving is verplicht - Termijn van opstelling - Op tegenspraak - Omstandig - Voor gezamenlijke rekening - Registratie van de plaatsbeschrijving is verplicht (bij woninghuur) - Regeling bij gebrek aan overeenstemming - Een bijvoegsel is eisbaar - Deze regeling is van dwingend recht Docent: Greg Jacobs 4/11

5 Art BW 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd. 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd. Uitleg: belang van het bestaan van een plaatsbeschrijving In de praktijk Soorten verslagen bij verhuur 1 plaatsbeschrijving bij aanvang huur 2 aanvullende plaatsbeschrijving (= bijvoegsel) 3 plaatsbeschrijving bij uittrede huurder (= plaatsvergelijking) 4 begroting van de huurschade Opmerking: 2, 3 en 4 zijn geen plaatsbeschrijvingen in strikte zin Rol van de vastgoedexpert bij het opmaken van de plaatsbeschrijving Technische aspecten - correcte vermeldingen - volledigheid Juridische aspecten - juridische vereisten - verplichte vermeldingen Docent: Greg Jacobs 5/11

6 3 Het opstellen van de plaatsbeschrijving bij aanvang huur Wie kan een plaatsbeschrijving opstellen? - huurder en verhuurder gezamenlijk? - één of meerdere experten? - vertegenwoordigers? - in geval van conflict, zal de vrederechter een expert aanstellen Werkwijze - opdracht tot plaatsbeschrijving - plaatsbezoek - vaste volgorde van inspectie ( checklist gegevensopname) - opstellen van het verslag ( vaste structuur) - aandachtspunten Opdracht voor het opmaken van de plaatsbeschrijving - clausule in huurcontract, of - aparte overeenkomst - evt. aanvullend: mandaat (handtekeningbevoegdheid) Plaatsbezoek / plaatsopname - termijn van opstelling (zie hoger) - indien samenvallend met uittrede vorige huurder - de plaatsbeschrijving bij aanvang huur is fundamenteel verschillend van de plaatsbeschrijving bij uittrede - bij uittrede worden enkel beschadigingen / gebreken genoteerd - de ex-huurder en de nieuwe huurder hebben geen verbintenissen t.o.v. mekaar (zijn in principe geen partijen die contracteren met elkaar) Vaste (logische) volgorde van inspectie en opmaak Opstellen van het verslag Rekening houdend met - de juridische vereisten (zie hoger) - de belangen van de partijen (als bewijsmiddel) - verhuurder volledigheid (opname van alle ruimten en alle elementen) - huurder alles wat beschadigd is of gebreken vertoont (en waarvoor hij dus niet aansprakelijk kan worden gesteld) Doel / praktisch nut - om evt. huurschade te kunnen vaststellen, bewijzen en begroten - een [vlot verlopende] vergelijking mogelijk maken op het einde van de huur Minimale inhoud - identiteit van de partijen (+ aanwezigheid) - adres van het verhuurde goed - doel van de plaatsbeschrijving - vaststellingen (= de beschrijving zelf) - verplichte vermeldingen [datering, handtekeningen (van de partijen), aantal exemplaren (art BW)] Docent: Greg Jacobs 6/11

7 De beschrijving zelf: criteria (vgl. rechtspraak) [inhoud van de tekst] - een opsomming (inventaris) van (alle) verhuurde plaatsen (ruimten) - een opsomming (inventaris) van de inhoud / inrichting / afwerking van die verhuurde ruimten (alle elementen) - gepreciseerd uit welk materiaal de beschreven elementen (posten / onderdelen) bestaan - eventueel een typerend kenmerk of het merk vermelden - de staat vermelden waarin alles zich bevindt, en deze staat nauwkeurig beschrijven Praktijk: vaste structuur Aandachtspunten [aanbevelingen / tips] - vaste volgorde van werken (inspectie en opmaak van het verslag) - oriëntatie en plaatsbepaling in een gebouw - systematiek van beschrijven (vaste volgorde / structuur) - benoemen - beschrijven - beoordelen - benamingen (terminologie / bouwtechnologie) - kenmerken: soort / type, materiaal / materiaalsoort, afwerklaag, kleurtint, vorm, afmetingen, merk, bouwjaar, - beoordelen van de staat: algemene beoordeling, ouderdom, slijtage, beschadigingen, werking, onderhoud - checklists / invuldocumenten (voorbeelden) Docent: Greg Jacobs 7/11

8 4 Plichten van verhuurder en huurder i.v.m. de staat van het verhuurde goed Plichten van verhuurder en huurder - huur (juridisch) = persoonlijk recht: gebruik en genot - huurwetgeving Burgerlijk Wetboek (BW) - woninghuurwet (WHW), 2007: art. 1720, 1754 en 1755 BW, zijn van dwingend recht in geval van woninghuur Verhuurder 1 Leveringsplicht 2 Onderhoudsplicht 3 Herstellingsplicht 4 Vrijwaringsplicht Huurder (art en 1720 BW) 1 Stofferingsplicht (art BW) 2 Betalingsplicht (art BW) 3 Plicht tot gebruik 'als een goed huisvader' (art BW) 4 Herstellingsplicht (art en 1755 BW) 5 Teruggaveplicht (art BW) 6 Aansprakelijkheid voor brand (art BW) Onderhoud en herstellingen Ten laste van de huurder 1 Huurherstellingen (art BW) - kleine ('geringe') herstellingen tot onderhoud, zijnde o.a. - herstellingen aan haarden, haardplaten, lijsten en mantels van schoorstenen - herstellingen aan de bepleistering van de muren (onderaan tot op 1 m hoogte) - herstellingen aan vloerstenen en tegels, wanneer er slechts enkele gebroken zijn - herstellingen aan ruiten, tenzij die gebroken zijn door hagel of overmacht - herstellingen aan deuren, vensterramen, hengsels, grendels en sloten art BW = aanvullend recht 2 Herstellingen ingevolge beschadigingen ontstaan door zijn toedoen of door toedoen van inwonenden (huisgenoten en onderhuurders) (art BW) 3 Herstellingen ingevolge gebrekkige melding (zie hoger: meldingsplicht van de huurder) Ten laste van de verhuurder 1 Alle herstellingen die noodzakelijk zijn, behalve de huursherstellingen ten laste van de huurder (art BW) Voorbeelden van 'grote herstellingen' in BW - grote ('grove') herstellingen, zijnde (art. 606 BW) - die van zware muren en van gewelven - de vernieuwing van balken en van gehele daken - de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel Docent: Greg Jacobs 8/11

9 - art. 606 BW = aanvullend recht - uitzondering: bij woninghuur is het niet meer mogelijk om de grote herstellingen aan het gehuurde goed te wijten aan ouderdom of overmacht contractueel ten laste van de huurder te leggen (WHW, 2007) 2 Herstellingen ingevolge ouderdom of overmacht (art BW) 3 Herstellingen ingevolge verborgen gebreken (art BW) Opmerking: WHW, 2007: artikelen 1720, 1754 en 1755 BW, zijn voortaan van dwingend recht (in geval van woninghuur) Praktische richtlijnen Bijlage: Onderhoud en herstellingen bij verhuur - gebaseerd op rechtspraak en (algemene en plaatselijke) gebruiken - richtinggevend / appreciatierecht van de rechter (de rechter oordeelt) Aandachtspunten - contractueel kan een andere regeling overeengekomen zijn - bij woninghuur: de voor de huurder verzwaarde verplichtingen moeten eng geïnterpreteerd worden (sedert 2007) - afwijkende plaatselijke gebruiken Renovatieovereenkomst Uitleg Docent: Greg Jacobs 9/11

10 5 De plaatsvergelijking bij uittrede huurder Inleiding De plaatsvergelijking bij uittrede huurder = in feite geen plaatsbeschrijving in strikte betekenis, maar een vergelijking met de aanvangsplaatsbeschrijving - van de staat / toestand (beschadigingen, gebreken, defecten, slijtage, tekortkomingen) - aanwezigheid / ontbreken van elementen / onderdelen van het gehuurde goed Werkwijze Opdracht (tot plaatsvergelijking): te specifiëren 1 plaatsvergelijking = (materiële) vaststellingen van beschadigingen en gebreken aan de hand van een vergelijking met de aanvangsplaatsbeschrijving 2 vaststellen van de huurschade (= vaststellen van de aansprakelijkheid) 3 aanvullende opdracht: begroten van de huurschade 4 evt. bijkomend: mandaat om te handelen namens (één van) de opdrachtgevers Na 2: verzoening betrachten (+ dading) Andere mogelijkheden - bindende derdenbeslissing - arbitrageclausule Tijdstip van de opmaak / opname - er is geen wettelijke regeling voorzien - op het ogenblik van de 'teruggave' (op het einde van de huur / binnen de huurperiode) - vóór afgifte van de sleutels - best na ontruiming en reiniging door de uittredende huurder Aandachtspunten - [i.v.m.] tegensprekelijkheid - de uittredende huurder (op regelmatige wijze) uitnodigen om aanwezig te zijn - hem de mogelijkheid bieden om zijn opmerkingen mee te delen - aanvaarding van de sleutels 'onder alle voorbehoud' - controle van de identiteit van de aanwezige partijen (evt. verklaring van sterkmaking) - wat indien de huurder zijn medewerking weigert / niet aanwezig is vrederechter [mondelinge uitleg] Docent: Greg Jacobs 10/11

11 Wat is huurschade? Huurschade - = schade die gedurende de huurtijd is ontstaan, en - waarvoor de huurder aansprakelijk is Aansprakelijkheid = aangesproken kunnen worden om schadevergoeding te betalen Wettelijke bepalingen i.v.m. de aansprakelijkheid van de huurder - aansprakelijkheid voor de beschadigingen of verliezen tijdens de huurtijd ontstaan (art BW) - aansprakelijkheid voor brand (art BW) - aansprakelijkheid voor beschadigingen of verliezen die ontstaan door toedoen van de huisgenoten of de onderhuurders (art BW) Worden niet beschouwd als huurschade [= negatieve omschrijving] - schade door ouderdom (= 'normale slijtage') - schade door overmacht (art BW) Begrippen 'ouderdom' en 'overmacht' Bespreking van enkele situaties m.b.t. de problematiek van normale vs. abnormale slijtage Wat is wel huurschade 1 beschadigingen die niet in de plaatsbeschrijving bij aanvang huur zijn vermeld 2 schade door 'abnormale' slijtage 3 schade door gebrek aan onderhoud ten laste van de huurder 4 schade door werken uitgevoerd door de huurder (zie verder) Uitleg Schade vs. beschadiging [= zichtbaar schadebeeld] Schadevergoeding Eis tot schadevergoeding - moet nauwkeurig begroot worden - 'objectieve begroting' vs. werkelijke (uiteindelijke) kosten van het herstel - de benadeelde heeft vrije beschikking over de schadevergoeding Huurschade en werken uitgevoerd door de huurder Problematiek - dikwijls geen, onvoldoende of onduidelijke afspraken tussen partijen - in bepaalde gevallen ziet de huurder op het einde van de huur zijn investering verloren gaan en dient hij daarenboven het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat te herstellen - verschillende appreciaties tussen huurder en eigenaar-verhuurder i.v.m. de kwaliteit van de uitgevoerde werken - verbeteringswerken? - uitgevoerd volgens de regels van goed vakmanschap? - in overeenstemming met de stijl en het karakter van de woning? Docent: Greg Jacobs 11/11