Afdeling Realisatie Team Grondbedrijf Maart Nota grondprijsbeleid 2012 gemeente Súdwest Fryslân

Transcriptie

1 Afdeling Realisatie Team Grondbedrijf Maart 2012 Nota grondprijsbeleid 2012 gemeente Súdwest Fryslân

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Doel en geldigheidsduur Kaders Nota grondprijsbeleid Gemeentelijk beleidskader Wet ruimtelijke ordening Provinciaal beleidskader Staatssteun Uitgangspunten Nota grondprijsbeleid Grondprijzen Grondprijsbepaling Methodieken grondprijsbepaling Gestapelde bouw Uitzondering Woningbouw Sociale huur Sociale koop Projectmatige woningbouw Vrije kavels Bedrijventerreinen Droge bedrijventerreinen Natte bedrijventerreinen Watersportgebonden bedrijvigheid Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen Woon-werklocaties Kantoren Detailhandel en horeca (Sociaal-)maatschappelijke voorzieningen Commercieel Niet-commercieel bebouwd Niet-commercieel niet bebouwd Nutsvoorzieningen en zendmasten Parkeren Overhoeken en openbaar groen

3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 26 januari 2012 is door de gemeenteraad van de gemeente Súdwest Fryslân de Nota Kaders grondbeleid gemeente Súdwest Fryslân vastgesteld. In de Nota Kaders grondbeleid gemeente Súdwest Fryslân zijn de kaders beschreven van het te volgen grondbeleid en is het grondprijsbeleid kort aan de orde gesteld. In de voorliggende Nota grondprijsbeleid worden de methodieken aangegeven voor de bepaling van de grondprijzen. De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit betekent dat per functie (bestemming) een aparte waarde systematiek is vastgesteld. Er wordt dus een relatie gelegd tussen de grond en de toekomstige bestemming. Het huidige grondprijsbeleid is vanuit de verschillende gemeenten divers en dient in het kader van de harmonisatie eveneens te worden herzien. Vanaf 2030 wordt door de provincie Fryslân krimp voorzien (bron: rapport Krimp en Groei - demografische verandering in de provincie Fryslân, Provincie Fryslân, 12 januari 2010). In de krimpprognose wordt onderscheid gemaakt tussen stad en platteland. De krimp treedt op het platteland eerder in dan in de stad en is op sommige plaatsen al ingetreden. Het stedelijk gebied zal naar verwachting tot na 2030 blijven groeien. In haar grondprijsbeleid houdt de gemeente rekening met deze verdeling in stedelijk gebied en platteland. In figuur 1 worden de beleidsproducten Team Grondbedrijf weergegeven. In de figuur wordt de relatie weergegeven tussen de Nota grondprijsbeleid en overige beleidstukken, de geldigheidsduur en de beslissingsbevoegdheid. Figuur 1. Beleidsproducten Team Grondbedrijf Beleidsproducten Periode Bevoegdheid Nota Kaders grondbeleid 4 jaar Gemeenteraad Nota grondprijsbeleid 4 jaar Gemeenteraad Nota uitgiftebeleid 4 jaar College B&W Beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer 4 jaar College B&W Nota grondprijzen 1 jaar College B&W De Nota Kaders grondbeleid en de Nota grondprijsbeleid worden beide één keer per 4 jaar vastgesteld door de gemeenteraad. Als onderdeel van de Nota grondprijsbeleid worden eveneens één keer per 4 jaar de Nota uitgiftebeleid en de Beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. In de 3

4 Nota uitgiftebeleid staan de uitgangspunten en voorwaarden met betrekking tot de gemeentelijke kaveluitgifte voor woningbouwkavels. Voor bedrijventerreinen wordt later dit jaar verwacht een uitgifteprotocol op regionaal niveau uit te werken (conform Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân, d.d. januari 2011). In de Beleidsnotitie juridisch eigendomsbeheer (niet in exploitatie zijnde) gemeentegronden worden het werkproces en de mogelijkheden met betrekking tot juridisch beheer omschreven. De verwachting is dat deze beleidsnotitie voor de zomer 2012 kan worden vastgesteld. Eveneens onderdeel van de Nota grondprijsbeleid is de Nota grondprijzen. In de Nota grondprijzen worden jaarlijks de grondprijzen per kern vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De grondprijzen worden jaarlijks opnieuw bepaald aan de hand van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar en de verwachte marktontwikkeling. De verwachting is dat deze nota voor de zomer 2012 kan worden vastgesteld. Mede in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) met als onderdeel afdeling 6.4 grondexploitatie, is een eenduidig grondprijsbeleid wettelijk verplicht. Voor het borgen van kostenverhaal kan het nodig zijn om een exploitatieplan op te stellen. Bij het toepassen van het exploitatieplan is een evenwichtig en marktconform grondprijsbeleid een noodzakelijk instrument. Het grondprijsbeleid geldt als kader bij het bepalen van de opbrengstpotenties van bouwrijpe grond binnen het exploitatieplan. Onder andere de hoogte van de grondopbrengsten wordt gehanteerd als grondslag voor de bepaling van de verhaalbare kosten naar particuliere grondeigenaren. De hoogte van zowel de uitgifteprijzen als de te hanteren uitgifteprijsdifferentiatie dient de gemeente deugdelijk te motiveren. 1.2 Doel en geldigheidsduur Het doel van deze Nota grondprijsbeleid is het vaststellen van de kaders en uitgangspunten voor een uniforme wijze van grondprijsbepaling bij verkoop van bouwrijpe grond door de gemeente. Tevens biedt de nota de kaders voor de grondprijzen die in eventuele toekomstige exploitatieplannen of anterieure overeenkomsten gehanteerd zullen worden. Daarnaast wordt op transparante wijze inzicht gegeven in het gemeentelijke grondprijsbeleid ten behoeve van het maken van afspraken met derden voor afname van bouwrijpe grond. De grondprijzen die in deze nota worden genoemd, zijn kaderstellend. Daarnaast zijn voor een aantal functies minimale grondprijzen aangegeven. Tot slot zijn aan een aantal functies bandbreedtes toegekend die richtinggevend zijn voor het bepalen van de definitieve grondprijs. Uitgangspunt voor de in deze nota genoemde grondprijzen is dat de gemeente uitgaat van marktconforme grondprijzen. De in deze nota genoemde grondprijzen hebben prijspeil 1 januari 2012 en zijn geldig vanaf het moment van vaststelling door de gemeenteraad. De nota is van toepassing op alle (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen waar nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden, of anderszins afspraken gemaakt zijn, over (de wijze van) grondprijsbepaling of grondprijzen. De Nota grondprijsbeleid kent in principe een geldigheidsduur van 2012 tot en met De mogelijkheid wordt opengehouden om tussentijds een herziening op te stellen indien de omstandigheden hiertoe de noodzaak geven. In de Nota grondprijsbeleid doet het 4

5 college van burgemeester en wethouders een voorstel aan de gemeenteraad over de te hanteren grondprijsmethodieken. Nota bene: de jaarlijkse aanpassing (indexatie) van de grondprijzen per kern wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld in de nog op te stellen Nota grondprijzen aan de hand van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar en de verwachte marktontwikkeling. De grondprijzen in de Nota grondprijzen passen binnen de kaders van de Nota grondprijsbeleid. De Nota grondprijzen zal na vaststelling van de voorliggende Nota grondprijsbeleid worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders. Voor de duidelijkheid: de grondprijzen per nieuw te ontwikkelen locatie worden bij iedere eerste kaveluitgifte specifiek door de gemeenteraad vastgesteld op basis van onder andere locatie, programma, ligging, kaveloppervlakte en marktsituatie. 1.3 Kaders Nota grondprijsbeleid Gemeentelijk beleidskader De kaders van de Nota grondprijsbeleid worden gevormd door de Nota Kaders grondbeleid gemeente Súdwest-Fryslân die op 26 januari 2012 door de gemeenteraad van Súdwest-Fryslân is vastgesteld. In de Nota Kaders grondbeleid gemeente Súdwest- Fryslân wordt aangegeven middels welk instrumentarium vanuit het grondbeleid de gemeente haar ruimtelijk beleid de komende vier jaar wil realiseren. In deze Nota grondprijsbeleid worden aan de hand van de gekozen methodiek(en) de grondprijzen per onderscheiden functie woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, commerciële en niet-commerciële (sociaal-) maatschappelijke voorzieningen bepaald. Aangezien meerdere factoren bepalend zijn voor de definitieve grondprijs wordt per functie een bandbreedte aangehouden. Bij de grondprijsbepaling wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijke kernen en plattelandskernen. In algemene zin geldt dat de grondprijzen in de stedelijke kernen hoger liggen dan in de plattelandskernen. De gekozen methodieken en grondprijsbepaling zijn overeenkomstig de omliggende gemeenten Wet ruimtelijke ordening Zoals aangegeven in paragraaf 1.1, is de komst van de Wro één van de redenen om een Nota grondprijsbeleid vast te stellen. Onder de Wro worden de kosten van het exploitatiegebied verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen, de zogenaamde binnenplanse verevening. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten van het plangebied dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting. Voor de bepaling van de opbrengsten dient te worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente het betreffende gebied in exploitatie brengt en dus moet aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij het grondprijsbeleid is dit voor een ieder inzichtelijk en transparant en wordt willekeur voorkomen Provinciaal beleidskader Vanuit de provincie is er op dit moment geen specifiek grondprijsbeleid met betrekking tot woningbouw, bedrijventerreinen en overige functies. Wel zijn er tussen provincie en gemeente afspraken gemaakt over woningaantallen. De woningbouwafspraken met de 5

6 provincie hebben betrekking op de restrichtgetallen, die aan de voorraad mogen worden toegevoegd. In kwalitatieve zin worden de huishoudens met een zwakke positie op de woningmarkt als bijzondere aandachtsgroepen van beleid gezien. Het gaat dan met name om senioren, starters en de lagere inkomensgroepen op de woningmarkt. Voor deze categorieën dient er voldoende aanbod te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in het Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân van januari 2011 afspraken gemaakt tussen de provincie en de gemeenten Súdwest-Fryslân, Skarsterlân, Gaasterlân-Sleat en Lemsterlân over de regionale opgave bedrijventerreinen. Hierin is tevens de intentie uitgesproken om op regionaal niveau afspraken te maken met betrekking tot het vaststellen van grondprijzen en het instellen van een regionaal fonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Op 31 maart 2011 heeft de gemeenteraad dit Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân vastgesteld. De provincie heeft in het najaar 2011 een concept nota Prijsstelling bedrijventerreinen in Fryslân opgesteld. Hierin wordt een voorstel gedaan om op regionaal niveau de grondprijzen voor bedrijventerreinen te verhogen met een opslag om zo de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen te bekostigen. Dit is nog een concept nota waarover nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden. De in deze nota genoemde grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn zonder een eventuele toekomstige opslag voor herstructurering. 1.4 Staatssteun Bij het grondprijsbeleid dient rekening te worden gehouden met de problematiek van staatssteun. Onder staatssteun wordt in dit verband verstaan het verkopen van grond door de gemeente tegen een gunstiger prijs dan de marktprijs, waardoor een onderneming wordt begunstigd ten opzichte van andere ondernemingen. Dit beginsel is verankerd in artikel 107 lid 1 VWEU. Als sprake is van voorgenomen staatssteun moet dit, via het Coördinatiepunt Staatssteun van het ministerie van Binnenlandse Zaken, worden aangemeld bij de Europese Commissie. Na aanmelding bekijkt de commissie of de voorgenomen steun de mededinging vervalst, of dreigt te vervalsen, en het handelsverkeer tussen de EG-lidstaten ongunstig beïnvloedt. Het risico van het niet, of niet op tijd, melden van staatssteun is dat de steunmaatregel achteraf door de commissie als onrechtmatig wordt aangemerkt. De in dat geval onrechtmatig verleende steun dient van de begunstigde onderneming inclusief rente te worden teruggevorderd. Aan staatssteunproblematiek liggen vaak economische redenen ten grondslag, zoals het bevorderen van werkgelegenheid. Bijvoorbeeld bij bedrijventerreinen, waar via een grondprijs die lager is dan de marktprijs bedrijven kunnen worden aangetrokken. Naast staatssteun in andere vormen (bijvoorbeeld subsidies), kan staatssteun aan de orde zijn in alle gevallen waarbij de gemeente grond (met eventuele opstallen) verkoopt aan een onderneming en waarbij de kopende partij een voordeel geniet. Naast bepaalde, op grond van EG-regelingen uitgezonderde vormen van steun, is er in het algemeen bij verkoop van grond geen sprake van steun als de verkoop plaatsvindt via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure die voldoende openbaar is gemaakt en waarbij het hoogste of enige bod geldt. Als een verkoop tot stand komt zonder dat gebruik wordt gemaakt van een dergelijke verkoopprocedure, dient die plaats te vinden tegen tenminste de marktwaarde die door één of meer onafhankelijke taxateurs 6

7 (vastgoedgecertificeerd) van onroerend goed is vastgesteld, op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. 1.5 Uitgangspunten Nota grondprijsbeleid De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit betekent dat per functie (bestemming) een aparte waarde systematiek is vastgesteld. Er wordt dus een relatie gelegd tussen de bestemming van de grond en de eventuele opstal(len) die binnen de vigerende of toekomstige bestemming gerealiseerd kan worden. Verder stelt de gemeente als uitgangspunt dat de te hanteren grondprijzen marktconform moeten zijn. Belangrijk is dat bij voorkeur de door de gemeente gemaakte en nog te maken kosten met de grondprijs afgedekt kunnen worden. Of dat bij een particuliere exploitatie het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst of een wettelijke exploitatiebijdrage (conform de grondexploitatiewet in de Wet ruimtelijke ordening) verzekerd is. In bepaalde gevallen kan er vanwege tegenvallende kostenen/of opbrengstenontwikkelingen sprake van zijn dat de marktconforme grondprijs niet kostendekkend is. In dat geval dienen er aanvullende dekkingsmaatregelen genomen te worden. Bij de totstandkoming van de grondprijs wordt rekening gehouden met de eisen en regels vanuit het vigerend Bouwbesluit. Er wordt niet specifiek rekening gehouden met maatregelen ten behoeve van duurzaam bouwen. Indien duurzaam bouwen bij de bouw van woningen kostenverhogend werkt, dan dienen deze extra kosten niet via de grondprijs te worden verrekend, maar via de daartoe geëigende subsidies. Indien bij het bepalen van grondprijzen andere methodes worden gebruikt dan zoals aangegeven in paragraaf van de voorliggende Nota grondprijsbeleid dan dient dit te passen binnen de Europese en Nederlandse wet- en regelgeving en dient het college van burgemeester en wethouders hierover apart te besluiten. Alle grondprijzen die in deze nota zijn vermeld, hebben prijspeil 1 januari 2012, zijn exclusief btw en eventuele kosten koper tenzij anders vermeld. Indien sprake is van gemeentelijke kaveluitgifte wordt een bouwrijpe kavel aangeboden die zowel fysiek als planologisch geschikt is voor beoogd gebruik. De jaarlijkse herziening van de grondprijzen wordt gebaseerd op actuele marktontwikkelingen en gemeentelijk beleid. De Nota grondprijsbeleid geeft het kader aan waarbinnen de grondprijzen tot stand komen. Het kunnen afwijken van de in de nota genoemde grondprijzen is voorbehouden aan het college van burgemeester en wethouders, mits de methodiek voor het bepalen van de grondprijs niet afwijkt van deze nota grondprijsbeleid. 7

8 2 Grondprijzen 2.1 Grondprijsbepaling Methodieken grondprijsbepaling Middels het grondprijsbeleid wordt door de gemeente duidelijkheid gegeven over de wijze waarop de waarde van de gronden wordt bepaald en de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden die daaraan ten grondslag liggen. De waarde van de grond kan van tal van factoren afhankelijk zijn. Hierbij valt te denken aan: markt- en economische omstandigheden; wet- en regelgeving; relevant beleid; locatie en ligging grond; materiaalgebruik en kwaliteit object; prijsontwikkeling bouwkosten en verkoopprijzen; kwaliteit openbare ruimte. Voor de bepaling van de uitgifteprijs worden over het algemeen vier veel voorkomende methoden onderscheiden te weten de kostprijsmethode, residuele grondwaardemethode, grondquote en comparatieve methode. Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode wordt de uitgifteprijs bepaald op basis van de geraamde kosten. Het uitgangspunt hierbij is een kostendekkende grondexploitatie. De locatieafhankelijke kosten hebben een forse invloed op de grondprijs. Hierbij valt te denken aan de verwervingskosten, de grondslag, het realiseren van (bovenplanse) infrastructurele aanen ontsluitingen. De kostprijs kan daardoor zeer sterk variëren per locatie en per bestemming. Dit leidt ertoe dat de bandbreedte in de grondprijzen fors kan zijn. De kostbare locaties leiden tot een hoge grondprijs. De minder kostbare locaties leiden tot een lagere grondprijs. De resultaten kunnen afwijken van marktconform. De kostprijsmethodiek druist in tegen de gedachte om middels het grondprijsbeleid sturing te geven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling. Aangezien de gemeente zoveel als mogelijk een marktconforme benadering van de grondprijzen nastreeft, wordt deze methodiek niet toegepast. Residuele grondwaarde methodiek De residuele grondwaarde methodiek is het verschil tussen de opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en de bouwkosten (directe en indirecte kosten) plus de bijkomende kosten. Voor koopwoningen bestaat de opbrengstwaarde uit de v.o.n.(vrij-op-naam)-prijs. Voor commerciële huurwoningen en bedrijfs- en kantoorpanden is dit de marktwaarde. De veronderstelling is dat het verschil tussen de opbrengstwaarde en bouw- en bijkomende kosten, het residu, de waarde is die aan de grond wordt toegeschreven. Bij deze berekeningsmethode worden voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Grondquotemethode In principe is de grondquote niet anders qua rekenmethodiek als de residuele grondwaarde. Het verschil is dat de grondquote bepaald wordt op basis van een fictieve 8

9 residuele grondwaardeberekening 1. De residuele grondwaardeberekening leidt tot een vast percentage aan grondkosten. Er wordt verondersteld dat ongeacht het type woning, de kwaliteit, ligging en dergelijke een grondquote kan worden gerealiseerd behorende bij de betreffende marktconforme v.o.n.-prijs. Op basis van een aantal referenties kan vooraf de grondquote worden bepaald van de v.o.n.-prijs. De waarde van de grond wordt in dit geval direct gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Met de grondquotemethode ontstaat een relatief gemakkelijk werkbaar principe. Het is echter wel zaak om de grondquotes regelmatig te herzien. Nadeel van de methode is verder dat verschillen in locaties binnen een gemeente niet meer naar voren komen. Comparatieve methode Deze methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijking van grondprijzen in de markt. Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld andere gemeenten). Voorts worden specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Dit is dus bij uitstek een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote marktkennis en kennis van de invloed van marktschommelingen. Naast de bovenstaande methoden zijn er ook minder voorkomende methoden zoals: Discounted cashflow (DCF) methode Bij specifieke objecten (bijvoorbeeld tankstations) kan de marktwaarde ook worden bepaald aan de hand van de discounted cashflowmethode (DCF)-methode. De DCFmethode gaat uit van de te verwachten kasstromen van het betreffende bedrijf in de toekomst. De kasstromen worden verdisconteerd (contant gemaakt) tegen een bepaalde rendementseis. Hoe hoger het risicoprofiel hoe hoger de rendementseis. Het totaal van de contant gemaakte kasstromen is de marktwaarde van het bedrijf. In tabel 1 wordt per functie aangegeven welke methodiek(en) het meest geschikt zijn per functie en door de gemeente gehanteerd worden. Vanaf paragraaf 2.2 wordt per functie verder ingegaan op de wijze waarop de grondprijzen worden bepaald. Tevens wordt toegelicht waarom voor de betreffende methodiek gekozen is. 1 De grondquote is een percentage dat voor de verschillende woningcategorieën wordt bepaald. Eventuele kleine programmatische verschillen of verschillen in materiaalkeuze tussen woningen binnen dezelfde categorie worden niet vertaald in afwijkende grondprijzen. De grondquote geldt ter vergemakkelijking voor meerdere woningen binnen dezelfde categorie dit betekent dat er met een gemiddelde (fictieve) woning wordt gerekend. 9

10 Tabel 1. Methodieken grondprijsbepaling per functie Functie Methode Eenheid Woningbouw Sociale huur comparatief vaste kavelprijs Sociale koop residueel/comparatief vaste kavelprijs en prijs per m2 kavel Projectmatige woningbouw residueel/comparatief prijs per m2 kavel/woningtype Vrije kavels comparatief prijs per m2 kavel Bedrijventerreinen comparatief prijs per m2 kavel Kantoren comparatief/residueel prijs per m2 BVO Detailhandel en horeca comparatief/residueel prijs per m2 BVO (Sociaal-)maatschappelijke voorzieningen Commercieel residueel/comparatief prijs per m2 BVO Niet-commercieel bebouwd kostprijs/comparatief prijs per m2 BVO (en kavel) Niet-commercieel niet bebouwd kostprijs/comparatief prijs per m2 kavel Overige functies Nutsvoorzieningen en zendmasten commercieel* prijs per m2 grond Parkeren residueel/comparatief** prijs per parkeerplaats Overhoeken en openbaar groen vaste prijs prijs per m2 grond * betreft gronden met commercieel belang, die tegen commerciële prijs worden gewaardeerd. ** parkeerplaats is onderdeel van v.o.n.-prijs, losse parkeerplaats wordt commercieel gewaardeerd Gestapelde bouw De grondprijzen in deze nota grondprijsbeleid gelden zowel voor grondgebonden als gestapelde bouw. Voor het bepalen van de grondprijs voor gestapelde bouw wordt een staffeling gehanteerd. Voor de tweede bouwlaag en hoger geldt voor de grondprijs per woning een correctiefactor per bouwlaag ter compensatie van de hogere bouwkosten. In tabel 2 wordt de correctiefactor per bouwlaag weergegeven. Tabel 2. Correctiefactor per bouwlaag voor grondprijs bij gestapelde bouw Bouwlaag correctiefactor 2 0,90 3 0,80 4 0,75 5 0,70 6 0,65 7 0,60 8 0,55 Vanaf 8 0, Uitzondering Wanneer er grond wordt uitgegeven welke niet kan worden geschaard onder de in tabel 1 genoemde functies en bestemmingen en/of een afwijkende grondprijs gehanteerd moet worden, zal per individueel geval de grondprijs door het college van burgemeester en wethouders moeten worden vastgesteld. 10

11 2.2 Woningbouw Sociale huur Een sociale huurwoning is een bereikbare huurwoning indien de aanvangshuur niet hoger is dan de jaarlijks door de overheid vast te stellen aftoppingsgrens. Deze aftoppingsgrens ligt per op een kale huurprijs van 664,66 per maand. Om de doelstelling voor het realiseren van sociale woningbouw in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten mogelijk te maken, wordt voor sociale woningbouw gerekend met een vaste prijs per woning. In dit najaar is het streven om nadere prestatieafspraken te maken met de woningbouwcorporaties over onder andere woningaantallen, verkoopniveaus en grondprijzen voor sociale woningbouw Sociale koop Voor sociale koopwoningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd bij een maximale kavelmaat van 180 m2 uitgeefbaar. Indien het kaveloppervlak groter is dan 180 m2 dan dient over het extra kaveloppervlak een grondprijs per m2 uitgeefbaar te worden betaald overeenkomstig een soortgelijke vrije sectorwoning. Ten aanzien van sociale koop wordt er in ieder geval geen korting op de grondprijs gegeven indien de marktprijs van de woningen (inclusief grond) dusdanig hoog is dat de woning in aanmerking kan komen voor de gemeentelijke SVn starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Indien de marktprijs van de woningen niet onder de voorwaarden van de starterslening valt en wel een korting op de grondprijs gegeven moet worden, dan dienen deze extra kosten niet via de grondprijs te worden verrekend, maar via de daartoe geëigende subsidies Projectmatige woningbouw Voor de grondprijsbepaling van projectmatige woningbouw worden de onderstaande bandbreedtes met vaste prijzen gehanteerd. Bij het bepalen van de definitieve grondprijzen wordt naast de comparatieve methode ook de residuele grondwaardemethode ter toetsing toegepast. Dit laatste om ook het gewenste kwaliteitsniveau van de te realiseren woningen voldoende te borgen. Bij projectmatige bouw worden bij het vaststellen van de grondprijzen per woningtype eveneens maximale v.o.n.-prijzen afgesproken behorende bij een bepaald grondprijsniveau. Indien woningen tegen een hogere v.o.n-prijs worden verkocht, dan kan de gemeente contractueel vast laten leggen om een deel van deze meeropbrengst middels afroming toe te voegen aan de grondprijs. Dit zal per ontwikkeling worden bekeken. Voor zowel de plattelandskernen als stedelijke kernen gelden de volgende bandbreedtes van grondprijzen per m2 uitgeefbaar: rijwoningen (niet sociale koop) vanaf 120,= twee-onder-één-kapwoningen 120,= tot 230,= vrijstaande woningen vanaf 140,= Voor vrije sector huurwoningen en recreatiewoningen gelden dezelfde grondprijzen als vrije sector koopwoningen. Indien sprake is van projectmatige kavels groter dan 800 m2 uitgeefbaar kaveloppervlak dan wordt voor de vierkante meters vanaf 800 m2 een lagere grondprijs gerekend. Per ontwikkeling wordt de grondprijs voor deze aanvullende vierkante meters bepaald. Met 11

12 het hanteren van deze zogenaamde staffeling wordt gemiddeld gezien een lagere grondprijs gerekend, waardoor woningbouw op grotere kavels financieel haalbaarheid blijft. Indien sprake is van gestapelde woningbouw dan worden de grondprijzen middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald. Eveneens wordt de in paragraaf aangegeven staffeling voor gestapelde bouw hierbij toegepast Vrije kavels In de gemeente Súdwest-Fryslân worden op diverse locaties vrije kavels door de gemeente aangeboden voor (collectieve) particuliere woningbouw. Het merendeel van deze kavels betreft vrije kavels bestemd voor een vrijstaande woning. In een enkel geval betreft het een twee-onder-één-kapwoning of particuliere rijwoningen (collectief particulier opdrachtgeverschap). Aangezien vooraf niet bekend is, wat voor soort woning op de verkochte kavel gerealiseerd wordt, wordt voor het bepalen van de grondprijs de comparatieve methode gehanteerd. Aan de hand van factoren als: marktomstandigheden, locatie, ligging en grootte van de kavel wordt de definitieve grondprijs bepaald. Voor vrije kavels in zowel de plattelandskernen als de stedelijke kernen geldt een grondprijs vanaf 140,= per m2 uitgeefbaar. 2.3 Bedrijventerreinen Droge bedrijventerreinen Onder droge bedrijventerreinen wordt verstaan reguliere bedrijvigheid die geen ligging aan water en op- en overslagruimte nodig heeft. Voor het bepalen van de grondprijzen voor droge bedrijventerreinen wordt de comparatieve methode gebruikt, waarbij het prijsniveau van omliggende gemeenten mede bepalend is. Uitgaande van deze methode kunnen concurrerende grondprijzen worden aangeboden. De definitieve prijsstelling voor bedrijventerreinen is afhankelijk van het soort bedrijvigheid, de locatie en faciliteiten op en nabij het bedrijventerrein. Hiervoor wordt aangesloten bij de typologie van bedrijventerreinen: 1) functioneel, 2) modern of 3) hoogwaardig, zoals aangegeven in het Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân van januari Bij bedrijventerreinen worden zichtlocaties onderscheiden, waarbij de kavels aan de rand van het bedrijventerrein onderscheidend zijn ten opzichte van de reguliere kavels (nietzichtlocaties) als het gaat om ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid. Verder bevinden zich in de gemeente nog een aantal natte bedrijventerreinen waarop water- en recreatiegebonden bedrijvigheid mogelijk is. Deze locaties zijn uitermate geschikt voor watergerelateerde (recreatie)bedrijven of toeleverbedrijven, maar ook bulk- en overslagbedrijven. Voor de grondprijzen van droge bedrijventerreinen wordt voor niet-zichtlocaties een bandbreedte aangehouden van 45,= tot 75,= per m2 uitgeefbaar. Voor zichtlocaties wordt een bandbreedte aangehouden van 45,= tot 145,= per m2 uitgeefbaar. De genoemde grondprijzen zijn zonder een eventuele toekomstige opslag voor herstructurering. In het Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân van januari 2011 is dit als intentie afgesproken tussen de omliggende gemeenten. 12

13 2.3.2 Natte bedrijventerreinen Naast droge bedrijventerreinen worden natte bedrijventerreinen onderscheiden. Onder natte bedrijventerreinen wordt verstaan bulk-, op- en overslagbedrijven waarvoor ligging aan het water noodzakelijk is. Voor de grondprijzen voor natte bedrijventerreinen wordt aangesloten bij de prijsniveaus van de droge bedrijventerreinen inclusief een toeslag voor ligging aan het water van 25,= per m2 uitgeefbaar. Indien sprake is van te verkopen water dan kan een lagere grondprijs worden aangehouden Watersportgebonden bedrijvigheid Onder watersportgebonden gebonden bedrijvigheid wordt verstaan bedrijven, anders dan bulk-, op- en overslagbedrijven, zoals aangegeven bij natte bedrijventerreinen, waarvoor ligging aan het water noodzakelijk is. Gedacht kan worden aan boten- en jachtbouwbedrijven, bedrijven voor botenverkoop en scheepsbenodigdheden, scheepswerven, botenverhuurders et cetera. Voor de grondprijzen van watersportgebonden bedrijvigheid wordt een bandbreedte aangehouden van 75,= tot 100,= per m2 uitgeefbaar. Indien sprake is van te verkopen water dan kan een lagere grondprijs worden aangehouden Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen Vanuit de afspraken in het Bedrijventerreinplan regio Zuidwest Fryslân van januari 2011 zijn bedrijfswoningen op bedrijventerreinen niet wenselijk. Onder een bedrijfswoning wordt verstaan een woning bij een bedrijf waarbij de woonfunctie ondergeschikt is aan de bedrijfsbestemming. Voor het incidentele geval dat er wel sprake is van een bedrijfswoning dan wordt uitgegaan van een minimale grondprijs van 100,= per m2 uitgeefbaar. De definitieve grondprijs wordt bepaald op het moment dat duidelijk is wat de verhouding wonen/werken is op de betreffende kavels Woon-werklocaties Onder een woon-werklocatie wordt een woning verstaan waarbij de werkfunctie ondergeschikt is aan de woonfunctie. Voor het bepalen van de grondprijs voor woonwerklocaties wordt uitgegaan van een minimale grondprijs van 150,= per m2 uitgeefbaar. De definitieve grondprijs wordt bepaald op het moment dat duidelijk is wat de verhouding wonen/werken is op de betreffende kavels. 2.4 Kantoren Onder kantoren worden gebouwen verstaan waar hoofdzakelijk zakelijke dienstverlening plaats vindt. De grondprijs voor kantoren wordt in eerste instantie bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode, uitgaande van een fictieve huurprijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) berekend. Uitgangspunt voor de grondwaarde is de marktwaarde van het te realiseren kantooroppervlak (volgens NEN 2580). De marktwaarde wordt vervolgens bepaald door factoren als marktvraag, locatie, ligging, bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer), parkeermogelijkheden en ontsluiting. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door het te realiseren bruto vloeroppervlak (BVO) 2. Voor kantoren geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd van minimaal 75,= per m 2 uitgeefbaar. 2 Het bruto vloeroppervlak (BVO) is op te vatten als het oppervlak binnen de omtrek van de buitenmuur, opgeteld voor alle bouwlagen. Voor exacte definiëring wordt verwezen naar NEN

14 2.5 Detailhandel en horeca De grondprijs voor detailhandel en horeca wordt door middel van de residuele waarde methodiek bepaald. De keuze voor deze methodiek is ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door de te realiseren m2 VVO. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend op basis van een fictieve huurprijs per vierkante meter VVO. Indien noodzakelijk wordt de hoogte van de grondprijs getoetst aan soortgelijke projecten. 2.6 (Sociaal-)maatschappelijke voorzieningen Hier wordt een verdeling gemaakt in commerciële en niet-commerciële (sociaal-) maatschappelijke voorzieningen. Bij deze laatste categorie wordt eveneens onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd Commercieel Voorzieningen van maatschappelijke aard met winstoogmerk worden tot commerciële voorzieningen gerekend. Te denken valt aan bijvoorbeeld particuliere kinderopvang, politiebureau, opleidingsinstituten, sportscholen, medische functies zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apothekers en verzorgings- en verpleeghuizen. De grondprijzen voor commerciële (sociaal-)maatschappelijke voorzieningen worden residueel bepaald. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd van minimaal 110,= per m 2 uitgeefbaar Niet-commercieel bebouwd Het gaat hierbij met name om overheidsvoorzieningen, zoals onderwijsvoorzieningen, gesubsidieerde peuterspeelzalen, welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en nietcommerciële culturele voorzieningen. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd van minimaal 110,= per m 2 BVO uitgeefbaar conform de bouwmogelijkheden binnen het maximale bouwvlak in het bestemmingsplan. De grondprijs is van toepassing op het moment dat het bestemmingsplan voorziet in een bouwmogelijkheid met een fsi tot 1 (verhouding tussen vierkante meters BVO van het gebouw en uitgeefbaar kaveloppervlak). In dat geval wordt de grondprijs bepaald door de vierkante meters van het maximale bouwvlak van het bestemmingsplan te vermenigvuldigen met de grondprijs per m2 BVO en voor de overige vierkante meters (verschil tussen kaveloppervlak en maximaal bouwvlak) een prijs te rekenen van 50,= per m2. Indien het bestemmingsplan voorziet in bouwmogelijkheden welke leiden tot een hogere fsi dan 1, dan zal de gemeente voor de grondprijs uitgaan van een fsi van 1. Voor de overige vierkante meters (verschil tussen kaveloppervlak en maximaal bouwvlak) geldt eveneens een prijs van 50,= per m Niet-commercieel niet bebouwd Het gaat hierbij met name om functies waarbij sprake is van extensief grondgebruik (bijvoorbeeld speeltuinen, niet-commerciële sportvoorzieningen en grond ten behoeve van kinderboerderijen). In dat geval wordt een grondprijs van 50,= per m2 uitgeefbaar gerekend voor kaveloppervlaktes tot m2 grond. Indien sprake is van uitzonderlijke 14

15 grotere kaveloppervlaktes dan kan voor de totale kavel een afwijkende grondprijs worden bepaald. 2.7 Nutsvoorzieningen en zendmasten Uitgifte van grond ten behoeve van nutsvoorzieningen vindt bij voorkeur plaats middels verkoop. De uitgifteprijs bedraagt 150,= per m2 uitgeefbaar. Wanneer de situatie het wenst, kan gekozen worden om de grond middels huur of canon uit te geven. In dat geval bedraagt de jaarlijkse huurprijs of canon het percentage vastgestelde rekenrente van het grondbedrijf van de verkoopwaarde. De grondwaarde waarover de huur of canon wordt berekend, bedraagt minimaal 1.500,= (op basis van 10 m2 uitgeefbaar). 2.8 Parkeren Veelal bij binnenstedelijke (her)ontwikkelingen maakt gebouwd parkeren onderdeel uit van het te realiseren bouwcomplex. Het parkeren wordt vaak geïntegreerd in één gebouw samen met de functies die er gebruik van maken. Het parkeren kan zowel onder- als bovengronds in een parkeergarage plaatsvinden. Per functie wordt rekening gehouden met een bijbehorende parkeerbehoefte. De grondwaarde onder de parkeerplaatsen maakt in dat geval deel uit van de residuele grondwaarde van de functies die gebruik maken van het parkeren. Deze grondwaarde wordt niet apart berekend. Indien er sprake is van een geheel solitaire parkeergarage dan wordt de grondwaarde middels de residuele grondwaardemethodiek bepaald. Openbare parkeerplaatsen worden in principe niet verkocht. 2.9 Overhoeken en openbaar groen Voor het verkopen van overhoeken en openbaar groen (onder andere snippergroen) worden afhankelijk van de bebouwingsmogelijkheden en het economisch belang de volgende verkoopprijzen gehanteerd: geen bouwmogelijkheden: 40,= per m2 grondoppervlak; wel bouwmogelijkheden op overhoek of oorspronkelijke kavel (bijvoorbeeld toevoeging aan achtertuin of tuin naast zijgevel: 80,= per m2 grondoppervlak; grond met economisch belang (bijvoorbeeld grond bij een bedrijventerrein, grond in een winkelstraat): de grondprijs wordt per individueel geval bepaald. Wanneer sprake is van een overduidelijke meerwaarde ten opzichte van de bovengenoemde grondprijzen dan worden deze grondprijzen met minimaal 50% verhoogd. Prijsverhogende elementen voor overhoeken zijn: ligging aan water, vrij uitzicht, bovengemiddelde waardestijging van de woning door toevoeging van de aan te kopen overhoek en dergelijke. De definitieve grondprijs wordt in dat geval bepaald op basis van de voorgenoemde elementen. 15