Aanvullingen op rapport Woonoverlast (van mei 2010) VvE, woonschip, verkamering, huurcontract, interventieteams

Transcriptie

1 Aanvullingen op rapport Woonoverlast (van mei 2010) VvE, woonschip, verkamering, huurcontract, interventieteams

2 Colofon VROM-Inspectie Directie Uitvoering Programma Wonen Nieuwe Uitleg 1 Postbus BD Den Haag Deze publicatie is te downloaden via Publicatienummer: VI Datum publicatie: juni 2011 Pagina 2 van 159

3 Inhoud Introductie Samenvatting Inleiding Rapport en handreiking Definities Bevindingen Knelpunten en onduidelijkheden Inleiding Aanleiding Achtergrond Inhoud rapport Opdracht en onderzoeksmethodiek Inleiding Opdracht en doel Methodiek Bevindingen Kamerverhuur, logiesgebouwen en recreatiewoningen Kamerverhuur Logiesgebouwen Recreatiewoningen Vereniging van Eigenaars Woonboten Voorwaarden in huur- en laatstekansovereenkomsten Interventieteams Conclusies Aanbevelingen Inleiding Voor gemeenten Bijlage 1 De aanpak van woonoverlast: nadere juridische beschouwingen, mr. M. Vols (red.), Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid, Rijksuniversiteit Groningen, 1 november Bijlage 2 De aanpak van woonoverlast bij Vereniging van Eigenaars, mr. N. Vegter, Rijksuniversiteit Groningen, 11 januari Pagina 3 van 159

4 Pagina 4 van 159

5 Introductie Deze rapportage Aanvullingen op rapport Woonoverlast van mei 2010 (kortweg: rapport Aanvullingen Woonoverlast ) geeft de neerslag van het eerste onderzoek dat is verricht naar aanleiding van aanbevelingen in het rapport Woonoverlast; analyse van de aanpak van woonoverlast en verloedering van mei 2010 (kortweg: rapport Woonoverlast ). De rapporten Woonoverlast en Aanvullingen Woonoverlast samen bevatten alle achtergrondinformatie voor de vernieuwde versie van de Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering; Aanpakken en voorkomen van fysieke en sociale woonoverlast van april Deze handreiking is ten opzichte van de oude versie uitgebreid met de onderwerpen Vereniging van Eigenaars, woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams. Het rapport Aanvullingen Woonoverlast bevat de juridische analyse van het instrumentarium dat bij woonoverlast kan worden ingezet in relatie tot Vereniging van Eigenaars, woonschepen, verkamering en logies. Het geeft ook duidelijkheid over de (on)mogelijkheden van voorwaarden in huurcontracten en laatste kansbeleid en voorwaarden waaraan interventieteams dienen te voldoen. Het rapport geeft ook een indicatief beeld van de toepassing ervan door een aantal gemeenten en van de knelpunten en discussiepunten die er zijn en van mogelijke oplossingen en successen. Tenslotte worden aanbevelingen gedaan aan gemeenten. De Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering; Aanpakken en voorkomen van fysieke en sociale woonoverlast (kortweg: Handreiking Woonoverlast ) is een apart product. Het geeft helderheid over welk instrument goed ingezet kan worden bij welke vorm van woonoverlast en geeft praktische handvatten, zie Het is een belangrijk middel in de bevordering van de leefbaarheid in de grote steden en op het platteland. De voormalig Minister voor WWI (Wonen, Wijken en Integratie) heeft de Tweede Kamer in 2009, mede namens de voormalige Ministers van Justitie en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), toegezegd een Handreiking Woonoverlast te ontwikkelen. Deze toezegging is gedaan naar aanleiding van het onderzoek Overlast en verloedering; evaluatie wetten Victoria en Victor van de VROM-Inspectie in 2009 en maakt onderdeel uit van het Actieplan Overlast en Verloedering. Dit is een onderdeel van het project Veiligheid begint bij voorkomen van de toenmalige Ministeries van Justitie en BZK. Het Actieplan Overlast en Verloedering richt zich op het oplossen van knelpunten, die gemeenten en hun veiligheidspartners in de aanpak van diverse vormen van overlast ervaren. De VROM-Inspectie (VI) voert de ontwikkeling van de handreiking voor gemeenten in opdracht van WWI uit. Sinds de opsplitsing onder het kabinet Rutte van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) ressorteert de VI onder het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM)en WWI onder het Ministerie van BZK. Naast BZK/WWI is ook het nieuw Ministerie van Veiligheid en Justitie bij de totstandkoming van de handreiking betrokken. Pagina 5 van 159

6 De VI houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten en regels en helpt anderen de naleving van VROM-regelgeving te verbeteren. Het doel van het onderzoek is om een goed inzicht te krijgen in de mogelijkheden, successen en knelpunten bij de aanpak van woonoverlast. Zo mogelijk worden oplossingen aangedragen. De VI heeft het juridische onderzoek uitbesteed aan mr. M. Vols, onder begeleiding van prof.mr. J.G. Brouwer, van het Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). Vanuit de RUG zijn ook betrokken mr. N. Vegter, J. Bakker en S. Huberts. Daarnaast vond overleg plaats met expertgemeenten en met beleidsmedewerkers en juristen van WWI, Justitie en BZK, met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en met Aedes. Pagina 6 van 159

7 1 Samenvatting 1.1 Inleiding Er zijn verschillende goede mogelijkheden om woonoverlast aan te pakken. Maar bij veel gemeenten zijn niet alle mogelijkheden goed bekend, zo bleek uit het onderzoek Overlast en verloedering; evaluatie van de wetten Victoria en Victor van de VI uit Niet alleen kennen gemeenten de mogelijkheden van de wetten Victoria en Victor niet altijd goed, maar ook niet die van aanverwant instrumentarium om op te treden bij woonoverlast. Daardoor worden de mogelijkheden weinig benut, ook wanneer de omstandigheden er wel naar zijn. Daarnaast worden bevoegdheden soms ten onrechte gebruikt. De toenmalige Minister voor WWI kondigde daarom, mede namens de collega-ministers van BZK en Justitie, in zijn brief aan de Tweede Kamer van 14 april 2009 (kenmerk 28684, nr. 211) aan dat er een Handreiking Woonoverlast wordt ontwikkeld, over het gehele instrumentarium voor woonoverlast. Het gaat hierbij om overlast vanuit de woning en in de directe woonomgeving (bijvoorbeeld het portiek, de tuin of de straat rondom de woning) en niet om overlast in de ruimere woonomgeving. Over deze laatste vorm van overlast is een aparte publicatie in ontwikkeling. Het instrumentarium voor de aanpak van woonoverlast omvat zowel juridische als niet-juridische middelen. De ontwikkeling van de handreiking gebeurt gefaseerd. In juni 2010 is de basisversie van de Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering; Aanpakken en voorkomen van fysieke en sociale woonoverlast (kortweg: Handreiking Woonoverlast ) verschenen. De onderwerpen die nu aan de basisversie worden toegevoegd zijn woonoverlast en: Vereniging van Eigenaars, woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams. Dit gebeurt naar aanleiding van aanbevelingen in het rapport Woonoverlast 1. In de toekomst komen wellicht verdere toevoegingen. Ter voorbereiding van de huidige uitbreiding is vervolgonderzoek gedaan, zowel op juridisch terrein als over de uitvoeringspraktijk. Daarover gaat dit rapport. Het onderwerp Woonoverlast is nog steeds actueel. Dit blijkt onder andere uit de blijvende aandacht voor het onderwerp in de media. Er kan veel tegen woonoverlast worden gedaan, maar er zijn ook grenzen aan de mogelijkheden. Het feit dat een woning of tuin bijvoorbeeld niet mooi wordt gevonden vormt (meestal) geen strijdigheid met regelgeving en hiertegen kan niet juridisch iets tegen worden gedaan. 1 Woonoverlast; analyse van de aanpak van woonoverlast en verloedering, VROM -Inspectie, mei 2010, p. 41 e.v. Pagina 7 van 159

8 1.2 Rapport en handreiking Het onderzoek dat ter voorbereiding van de uitbreiding van de Handreiking Woonoverlast plaatsvond, bestond uit een juridische analyse en onderzoek naar praktijkervaringen. Gestreefd is naar het zo volledig mogelijk in kaart brengen van het juridisch instrumentarium en de relevante wetsgeschiedenis, jurisprudentie en literatuur. Er is daarnaast enig praktijkonderzoek gedaan naar ervaringen van gemeenten die ondervinding hebben met de aanpak van woonoverlast. Er is verondersteld dat zo de meeste goede voorbeelden en eventuele knelpunten te vinden zijn. Het onderzoek geeft geen representatief beeld van de aanpak door gemeenten. Dit rapport gaat over de onderzoeksbevindingen en is een tussenproduct op weg naar de uitbreiding van de handreiking. Het bevat een kort overzicht van de bevindingen en de knelpunten en discussiepunten. De bijlagen bevatten de volledige onderzoeksrapporten van de RUG met uitvoerige achtergrondinformatie en praktijkvoorbeelden. De informatie uit het onderzoek komt voor de overzichtelijkheid en bruikbaarheid slechts gedeeltelijk terug in de handreiking. Wel wordt in de handreiking naar dit onderzoeksrapport verwezen. Er komt geen nieuwe handreiking, wel een vernieuwde handreiking. Deze vervangt de oude in zijn geheel. Behalve dat de nieuwe onderwerpen zijn toegevoegd is de handreiking ook geactualiseerd, bijvoorbeeld in relatie tot de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering dient om het (beproefde) pallet van mogelijkheden om woonoverlast aan te pakken te schetsen, om de kennis over de wetgeving te verbreiden, de mogelijkheden tot gebruik breder bekend te maken en praktische hulp te bieden door tips, stimulerende voorbeelden, stappenplannen en voorbeeldbrieven. 1.3 Definities Woonoverlast is in het onderzoek gedefinieerd als: hinder in en rondom de woning (inclusief tuin en erf) en woonomgeving, die onrechtmatig kan zijn. Voor de verdere uitwerking van deze definitie en andere algemene definities die voor het onderzoek worden gebruikt wordt verwezen naar het rapport Woonoverlast uit mei 2010, paragraaf 3.1, zie onder het kopje Publicaties. 1.4 Bevindingen Gemeentelijke overheden hebben meerdere mogelijkheden om overlastgevende kamerverhuurpanden, logiesgebouwen, recreatiewoningen, woonschepen of appartementen binnen Vereniging van Eigenaars (VvE s) aan te pakken. Vaak zijn de algemene instrumenten uit de Handreiking Woonoverlast toepasbaar. Het bestemmingsplan kan preventief ingezet worden om gewenste ontwikkelingen te faciliteren en ongewenste situaties te voorkomen. Pagina 8 van 159

9 Aanvullende mogelijkheden voor de aanpak van overlast zijn bijvoorbeeld te creëren met een huisvestingsverordening, een bouwverordening, verordening voor kamerverhuur, woonschepen en ligplaatsverordeningen, voorwaarden bij splitsing, bepalingen in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). In relatie tot VvE s zijn er specifieke andere mogelijkheden. Bij meer structurele overlastproblemen worden vaak goede resultaten behaald met de inzet van interventieteams. Hierbij is het zaak om zich aan de regels van de Algemene wet op het binnentreden te houden. Bij huurcontracten en laatstekansbeleid zijn ook voorwaarden te stellen om overlast te voorkomen. In alle gevallen geldt dat de wetgeving over de bescherming van de beperking van het huisrecht een belangrijke rol speelt. 1.5 Knelpunten en onduidelijkheden Er zijn tijdens het onderzoek verschillende knelpunten en onduidelijkheden benoemd. Deze gaan voor een groot deel over kwesties waarover in het onderzoek helderheid is ontstaan. Zij komen in de Handreiking Woonoverlast aan de orde. Een aantal knelpunten blijft onopgelost. Hierover worden ook aanbevelingen gedaan (zie hoofdstuk 6). De belangrijkste zijn: Exploitatievergunning Het intrekken van een exploitatievergunning van iemand voor kamerverhuur of logies op de ene plek lijkt geen grond te kunnen zijn voor het weigeren van een onttrekkings- of omzettingsvergunning op een andere plek. Dit is volgens gemeenten een van de redenen waardoor problemen zich verplaatsen. APV De APV is moeilijk inzetbaar bij woonoverlast vanuit een woning of een tuin. Dit geldt ook bij woonoverlast bij kamerverhuur en woonboten. Misschien dat geringe inbreuken op artikel 10 Grondwet op basis van de APV door de rechter worden toegestaan, maar duidelijkheid hierover bestaat niet. Voor geluidsoverlast en overlast door dieren zijn er, wanneer het om particuliere woningen of woonboten gaat, ook geen andere middelen om de overlast te bestrijden. Burenrecht biedt misschien uitkomst, maar een juridisch geschil kan escaleren en is daarom niet altijd wenselijk. Het huurrecht biedt wel meer mogelijkheden. Pagina 9 van 159

10 Pagina 10 van 159

11 2 Inleiding 2.1 Aanleiding De VI heeft in de tweede helft van 2008 de evaluatie uitgevoerd van de wetten Victoria en Victor (respectievelijk artikel 174a Gemeentewet en onder andere artikel 14 van de Woningwet). Deze wetten geven de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om panden waar overlast wordt veroorzaakt te sluiten en in gebruik te (laten) geven aan derden. Zij vormen daarmee belangrijke middelen in de bevordering van de leefbaarheid. De evaluatie van de wetten Victoria en Victor in 2008 heeft tot de conclusie geleid dat er een aantal knelpunten in de wetgeving bestaan, maar ook dat bij veel gemeenten niet alle mogelijkheden van de wetten bekend zijn. De wetten Victoria en Victor maken bovendien onderdeel uit van een op elkaar aansluitend systeem van wetten, die elk voor een andere vorm van woonoverlast zijn bedoeld. Ook de (on)mogelijkheden van het aanverwant instrumentarium bleken slecht bekend. De toenmalig Minister voor WWI kondigde daarom, mede namens de toenmalige Ministers van BZK en Justitie, in zijn brief van begin 2009 aan de Tweede Kamer (TK) aan dat er een Handreiking Woonoverlast wordt ontwikkeld, over het gehele instrumentarium voor woonoverlast. Dit gebeurt in fasen, omdat de praktijk anders te lang op de handreiking moet wachten. In juni 2010 is de basisversie van de Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering; Aanpakken en voorkomen van fysieke en sociale woonoverlast (kortweg: Handreiking Woonoverlast ) verschenen. Alle gemeenten hebben twee exemplaren toegestuurd gekregen en ook is de handreiking digitaal beschikbaar. Voor deze basisversie van de handreiking is uitgebreid onderzoek verricht. Hierover verscheen het rapport Woonoverlast; analyse van de aanpak van woonoverlast en verloedering van mei, 2010 (kortweg: rapport Woonoverlast). In dit rapport zijn aanbevelingen gedaan. Hieruit komen de onderwerpen voort voor de uitbreiding. Het gaat enerzijds om onderwerpen die gemeenten graag toegevoegd zien aan de handreiking en anderzijds om onderwerpen waarbij volgens de VI mogelijk onduidelijkheid is in de praktijk over de uitvoering van de wet- en regelgeving. De onderwerpen die nu aan de handreiking zijn toegevoegd zijn woonoverlast en Vereniging van Eigenaars, woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams. In de toekomst komen wellicht verdere toevoegingen en actualisaties. Ter voorbereiding van de huidige uitbreiding is vervolgonderzoek gedaan, zowel op juridisch terrein als over de uitvoeringspraktijk. Pagina 11 van 159

12 2.2 Achtergrond Het project Verloedering en overlast; handreiking woonoverlast maakt onderdeel uit van het brede VI project: Ondersteuning handhaving regelgeving op het terrein van Wonen en Wijken. Het is gestart in het kader van het Actieplan Overlast en Verloedering van het kabinet Balkenende IV, dat gecoördineerd wordt door de minister van BZK. Dit actieplan was onderdeel van het project Veiligheid begint bij voorkomen, waarvoor de Minister van Justitie projectminister is. Het richt zich op versterking van de lokale aanpak van diverse vormen van overlast en verloedering. 2.3 Inhoud rapport In hoofdstuk 3 worden de opdracht, de doelstelling van het onderzoek en de onderzoeksmethode besproken. Hoofdstuk 4 bevat per onderwerp dat is onderzocht de gebruikte definities, een korte samenvatting van de juridische analyse van de diverse wettelijke mogelijkheden om woonoverlast aan te pakken en de eventuele knel- of discussiepunten. Het rapport wordt afgesloten met de conclusies en aanbevelingen, in respectievelijk hoofdstuk 5 en 6. In bijlage 1 en 2 staan de onderzoeksrapporten van de RUG over respectievelijk de onderwerpen: woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams en het onderwerp Vereniging van Eigenaars. Pagina 12 van 159

13 3 Opdracht en onderzoeksmethodiek 3.1 Inleiding Ter voorbereiding van de uitbreiding van de Handreiking Woonoverlast is tweeledig onderzoek verricht naar de onderwerpen Vereniging van Eigenaars, woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams. Over dit onderzoek doet dit rapport verslag. Enerzijds zijn de juridische instrumenten om woonoverlast aan te pakken geanalyseerd en anderzijds is onderzoek verricht over de uitvoeringspraktijk. Het onderzoek is in opdracht van de VI uitgevoerd door het Centrum voor Openbare Orde en Veiligheid (COOV) van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). De VI heeft dit onderzoek begeleid en is ook bij het onderzoek naar uitvoeringspraktijk betrokken geweest. In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens de opdracht en doelstelling besproken en de onderzoeksmethodiek. De onderzoeksresultaten zijn terug te vinden in hoofdstuk Opdracht en doel De opdracht die VI voor WWI uitvoert is het produceren van een handreiking die dient voor de bewustwording van en kennisoverdracht aan gemeenten over de mogelijkheden in de aanpak van diverse vormen van woonoverlast. De doelgroep is dus de gemeenten. Deze Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering wordt in fasen gemaakt en zonodig geactualiseerd. De basisversie is in juni 2010 beschikbaar gekomen. Nu wordt de tweede versie voorbereid. Bij het onderzoek voor de Handreiking Woonoverlast is gebleken dat er behoefte is om de handreiking uit te breiden met informatie woonoverlast en Vereniging van Eigenaars (VvE s), woonschepen, verkamering en logies, voorwaarden in huurcontracten en interventieteams 2. De uiteindelijke doelstelling is een efficiënte en betere uitvoering van de aanpak van woonoverlast voor een betere leefbaarheid. Als basis voor de uitbreiding van de handreiking vond wederom onderzoek plaats. Dit onderzoek bestond uit een juridische analyse en ook weer een onderzoek naar praktijkervaringen. Dit rapport gaat over de onderzoeksbevindingen en is een tussenproduct op weg naar de uitbreiding van de handreiking. Het bevat een kort overzicht van de bevindingen en de knelpunten en discussiepunten. De bijlagen bevatten de onderzoeksrapporten van de RUG met uitvoerige achtergrondinformatie en praktijkvoorbeelden. De informatie uit het onderzoek komt voor de overzichtelijkheid en bruikbaarheid slechts gedeeltelijk terug in de handreiking. Wel wordt in de handreiking naar dit onderzoeksrapport verwezen. 2 Zie: Woonoverlast; analyse van de aanpak van woonoverlast en verloedering, VROM-Inspectie, mei 2010, p. 41 e.v. Pagina 13 van 159

14 Er komt geen nieuwe handreiking, wel een vernieuwde handreiking, die de oude in zijn geheel vervangt. De Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering dient om het (beproefde) pallet van mogelijkheden om woonoverlast aan te pakken te schetsen, om de kennis over de wetgeving te verspreiden, de mogelijkheden tot gebruik breder bekend te maken en praktische hulp te bieden door tips, stimulerende voorbeelden, stappenplannen en voorbeeldbrieven. Het ligt in de lijn van de verwachting dat naar aanleiding van de aanbevelingen uit en het eerdere onderzoek nieuwe uitbreidingen komen. Bovendien zullen nieuwe versies wenselijk blijken voor actualisaties naar aanleiding van wetswijzigingen en nieuwe jurisprudentie. 3.3 Methodiek Er is een juridische analyse en enig gericht onderzoek naar praktijkervaringen van gemeenten uitgevoerd. Het praktijkonderzoek is gericht gedaan bij die gemeenten waarvan op basis van signalen uit de eerdere onderzoeken, de jurisprudentie of de vakliteratuur kon worden vermoed dat men actief is op een van de deelonderwerpen. Bij een aantal gemeenten zijn diepte-interviews gehouden, onder andere over specifieke casussen. In de begeleidingscommissie hadden medewerkers zitting van de Ministeries van BZK en Veiligheid en Justitie. Voor het onderzoek is als extern projectmedewerker aangetrokken mr. M. Vols, promovendus aan de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). Begeleiding vond plaats door zijn promotor prof.dr.mr. J.G. Brouwer, die ook werkzaam is bij de RUG. Voor het deelonderzoek over woonoverlast en VvE s is mr. N. Vegter aan het onderzoekstem toegevoegd. Verder hebben de studenten J. Bakker en S. Huberts bijgedragen. Voor de algemene definities die voor het onderzoek worden gebruikt wordt verwezen naar het rapport Woonoverlast uit mei 2010, paragraaf 3.1, zie: Verder is een expertmeeting georganiseerd voor deelnemers van negen expertgemeenten, de VNG, Aedes, wetenschap en medewerkers van de betrokken ministeries. Hier is feedback gevraagd op de producten en op de conclusies, zijn knelpunten besproken en oplossingen in beeld gebracht. Pagina 14 van 159

15 4 Bevindingen Hier volgt, per onderwerp dat is onderzocht, een overzicht van de wetgeving die verband houdt met de aanpak van woonoverlast, de knelpunten die gemeenten ervaren, de onduidelijkheden die er nog lijken te bestaan en hoe met de overblijvende onduidelijkheden in de Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering wordt omgegaan. Bij de aanpak van woonoverlast speelt de wetgeving die gaat over de bescherming van de beperking van het huisrecht een belangrijke rol. Dit vormt het kader voor de wettelijke (on)mogelijkheden die er zijn om in de privacy van een woning te mogen treden en is daarom belangrijk bij optreden tegen woonoverlast. Voor een algemene bespreking van de bescherming van de beperking van het huisrecht wordt verwezen naar het rapport Woonoverlast uit mei 2010, paragraaf 4.2. Wanneer er bij de deelonderwerpen specifieke zaken spelen op dit gebied wordt dit bij die onderwerpen besproken. Achtereenvolgens komen aan de orde woonoverlast en: verkamering, logiesgebouwen en recreatiewoningen, woonschepen, Vereniging van Eigenaars (VvE s), voorwaarden in huurcontracten en interventieteams. De volgorde is willekeurig. Het gaat om op zich staande onderwerpen die nu aan de basisversie van de handreiking worden gekoppeld. Per onderwerp wordt kort ingegaan op de sanctiemogelijkheden en op de wetten die inzetbaar zijn om de diverse vormen van woonoverlast aan te pakken. De bijlagen 1 en 2 bevatten uitgebreide juridische analyses met de relevante wetsteksten, uitleg en jurisprudentie van de onderzoekers van de RUG. In deze bijlagen is de onderbouwing te vinden van de onderwerpen die in dit hoofdstuk slechts kort aan de orde komen. Een aantal relevante begrippen, zoals woning, erf, etc. is behandeld in het rapport Woonoverlast uit mei 2010, paragraaf 3.1. en verdere. De belangrijkste specifieke begrippen voor de onderwerpen die nu aan de orde zijn worden bij die verschillende onderwerpen besproken. De overige relevante begrippen komen in de bijlagen aan de orde. De bruikbaarheid van de verschillende wetten voor verschillende overlastsituaties wordt in dit hoofdstuk dus alleen aangestipt. In de bijlagen en in de Handreiking aanpak woonoverlast en verloedering komen de mogelijkheden uitgebreid aan de orde. Hier ligt de nadruk juist op de minder duidelijke kwesties. 4.1 Kamerverhuur, logiesgebouwen en recreatiewoningen Gemeentelijke overheden hebben meerdere mogelijkheden om overlastgevende kamerverhuurpanden, logiesgebouwen of recreatiewoningen aan te pakken. Allereerst zijn er de algemene instrumenten uit de Handreiking Woonoverlast. Bij kamerverhuur gelden bovendien de uitgebreide mogelijkheden van het Huurrecht. Ook zijn er een aantal aanvullende mogelijkheden om woonoverlast in deze specifieke situaties aan te pakken. Hier worden deze extra mogelijkheden besproken en ook de beperkingen of vraagstukken hierbij. Gemeenten zoeken mogelijkheden om lichte openbare ordeverstoringen rondom panden aan te pakken, maar er is discussie over wat juridisch wel of niet kan. Pagina 15 van 159

16 4.1.1 Kamerverhuur Definitie Er zijn verschillende definities voor kamerverhuur in omloop. In het Gebruiksbesluit valt het bedrijfsmatig verschaffen van woonverblijf aan meer dan één huishouden en niet minder dan vier personen onder kamergewijze verhuur. Gemeenten hebben de mogelijkheid om in de lokale bouwverordening of in bijvoorbeeld een verordening Kamerverhuurpanden eigen grenzen te hanteren omtrent kamerverhuur. Hier wordt gebruik van gemaakt, onder andere om overlast te voorkomen. Een gemeentelijke verordening Kamerverhuurpanden spreekt van: Een gebouw of een deel van een gebouw met, of geschikt te maken voor drie of meer kamers, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit, welke kamers als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in het verband van een huishouden levende personen. Begeleid wonen wordt niet beschouwd als kamerverhuurpan. Huisvestingsverordening (Huisvestingswet) De Huisvestingsverordening kan een belangrijke, preventieve rol spelen om kamerverhuurpanden te weren of te reguleren. Met betrekking tot de samenstelling van de woningvoorraad is sturing mogelijk op het onttrekken, samenvoegen, omzetten en splitsen van woonruimte (artikel 30 en 33 Huisvestingswet). Ook voor deze wijzigingen in de woningvoorraad kan een vergunning geëist worden via de huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening kan gemotiveerd aangegeven worden voor welk deel van de woningvoorraad of welk gebied van de gemeente er een vergunningplicht geldt. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om panden van een bepaalde bouwperiode of bouwwijze die om bepaalde redenen niet geschikt worden geacht voor verkamering (bijvoorbeeld slecht geïsoleerde scheidingswanden of vloeren), of om panden uit een bepaalde wijk of straat. De vereiste omzettings- of onttrekkingsvergunning kan met het oog op verwachte overlastsituaties worden geweigerd. Dit moet dan wel vooraf in de huisvestingsverordening opgenomen zijn. Geschikt te maken Wanneer een gemeente in de praktijk wel behoefte heeft aan onzelfstandige woonruimten, dan kan men tevens regels vaststellen waaronder panden die ongeschikt worden geacht voor verkamering, wel geschikt te maken zijn. De voorwaarden hiervoor moeten dan ook in beleid worden vastgesteld, zodat altijd van tevoren bekend is aan welke eisen moet worden voldaan. Hierbij kunnen bouwtechnische eisen worden gesteld tot aan het niveau van het Bouwbesluit voor nieuwbouw. Gemeenten kunnen zo overlastvoorkomende bouwkundige voorwaarden aan de onttrekkings- of omzettingsvergunning stellen, bijvoorbeeld ter voorkoming van (geluid)overlast naar omwonenden of van problemen met slecht onderhoud. Een andere mogelijkheid om de bouwkundige kwaliteit te verhogen is te vinden in de bevoegdheid van artikel 13 Woningwet. Hiermee kan de eigenaar van een gebouw worden verplicht verbeteringen aan te brengen die door het bevoegd gezag noodzakelijk worden geacht om een gebouw geschikt te maken tot maximaal het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit. De noodzaak moet goed onderbouwd worden. Een dergelijke noodzaak kan voortvloeien uit een wijziging van het gebruik van het gebouw, een specifieke indeling van het gebouw of een hoge gebruiksintensiteit. Pagina 16 van 159

17 Hieronder vallen ook kamerverhuurbedrijven in bepaalde categorieën (TK, , , nr. 3, p. 7). Welke categorieën dat zijn moet rechtspraak uitwijzen. In elk geval zal de noodzaak goed gemotiveerd moeten zijn. De redenering dat van afwijkend gebruik sprake is wanneer woningen die oorspronkelijk voor gezinsbewoning zijn gebouwd gebruikt gaan worden voor kamerbewoning gaat niet op. Volgens de wetgevingssystematiek blijft de functie dan namelijk wonen. Het is daarom niet erg waarschijnlijk dat de bevoegdheid van artikel 13 Woningwet voor bestrijding van woonoverlast een extra mogelijkheid creëert ten opzichte van de mogelijkheden van de huisvestingsverordening. Intrekken omzettings- of onttrekkingvergunning niet mogelijk Bij het verlenen van de vergunning mag door de gemeente in beginsel alleen het belang gediend met de handhaving van de woningvoorraad, het volkshuisvestelijk belang, worden afgewogen tegen het belang van degene die tot omzetting ervan wil overgaan. Het ingrijpen met dit instrument is slechts mogelijk in het voorstadium, waarbij een deel (of het geheel) van de woningvoorraad of van een woonwijk bij voorbaat ingeval van kamerverhuur, vergunningplichtig is, hetgeen in de Huisvestingsverordening is vastgelegd. In de praktijk probeert men wel voorwaarden rond woonoverlast aan de omzettingsvergunning te verbinden en wordt overlast tot een intrekkinggrond gemaakt. De Huisvestingsverordening en de daarbij horende omzettingsvergunning kan echter niet op een dergelijke manier ook als repressief (vergunning intrekken en verordening handhaven) middel dienen bij het aanpakken van overlastgevende kamerverhuurpanden. Alternatieve oplossing Gemeenten kunnen echter alternatieve mogelijkheden creëren om woonoverlast tegen te gaan door vergunningplicht in te stellen op grond van hun autonome bevoegdheden (zie bouwverordening en exploitatievergunning en de APV). Dan is intrekking wel een mogelijkheid. Knelpunt: wanneer gemeenten een exploitatievergunning kamerverhuur van iemand intrekken op de ene plek, lijkt dit geen grond te kunnen zijn voor de weigering van een onttrekkings- of omzettingsvergunning op een andere plek. Dit is volgens gemeenten een van de redenen waardoor problemen zich verplaatsen. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is een preventief middel om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. In het bestemmingsplan kan een algemeen of plaatselijk bepaald verbod op kamerverhuurbedrijven worden opgenomen. Het college van burgemeester en wethouders kan voorschriften aan eventuele ontheffingen van het bestemmingsplan verbinden. De ontheffing van het bestemmingsplan kan ook worden geweigerd of ingetrokken. De voorwaarden dienen ruimtelijk of volkshuisvestelijk relevant zijn. Dit moet goed door de gemeente gemotiveerd worden in het bestemmingsplan. Gebruiksbesluit, Bouwverordening en exploitatievergunning In het geval van kamerverhuur kan het college niet op grond van het Gebruiksbesluit nadere voorwaarden stellen aan de eigenaar van het kamerverhuurpand. Pagina 17 van 159

18 Het is in beginsel wel mogelijk om via de bouwverordening op grond van Gemeentewet en artikel 8 en 11 Woningwet en een daarin voorgeschreven exploitatievergunning andere eisen dan brandveiligheidseisen te stellen aan kamerverhuurpanden. Het gaat hierbij om eisen met betrekking tot bijvoorbeeld reinheid en het aantal personen. Dit voegt extra mogelijkheden toe in de aanpak van woonoverlast ten opzichte van de omzettingsvergunning. De omzettingsvergunning is statisch. Hij wordt één keer verleend en kan bij overlast daarna niet zomaar weer worden ingetrokken. Dan moet de overlast met andere middelen worden aangepakt. Via de bouwregelgeving, bijvoorbeeld de bouwverordening, kan de gemeente controleren bij verdenking op een overtreding van de vergunning. Bij overbewoning bijvoorbeeld kan de gemeente de exploitatievergunning intrekken. De omzettings- of intrekkingsvergunning blijft dan in stand, maar het pand mag dan niet langer als zodanig gebruikt worden. APV De autonome verordende bevoegdheid van de gemeenteraad biedt ook een mogelijkheid om een vergunningsplicht in te stellen ten aanzien van kamerverhuurbedrijven. Het kamerverhuurbedrijf wordt dan aangemerkt als inrichting. Ook op basis van de APV kan een exploitatievergunning verplicht worden gesteld. Deze exploitatievergunning kan in het belang van het voorkomen van overlast door het college van burgemeester en wethouders worden geweigerd of worden ingetrokken. Net als bij de exploitatievergunning op basis van de bouwverordening blijft de omzettings- of intrekkingsvergunning wel in stand, maar mag het pand dan niet langer als zodanig gebruikt worden. Basis voor binnentreden bij woonoverlast Ambtenaren die belast zijn met het toezicht op de naleving of de opsporing van strafbaar gestelde feiten van bij of krachtens hoofdstukken I tot en met IV van de Woningwet zijn bevoegd een woning te betreden. Met de op handen zijnde wijziging van de Woningwet en het nieuwe Bouwbesluit is het in beginsel de bedoeling dat hierin geen wijzigingen worden aangebracht. De bedoeling is dat het mogelijk blijft om een woning te betreden bij overtreding van de bouwregelgeving, waaronder ook gevallen van overlast kunnen vallen. De APV is bij woonoverlast vanuit een kamer (woning) of een tuin, gezien het grondrecht neergelegd in artikel 10 van de Grondwet moeilijker inzetbaar. Misschien dat geringe inbreuken op artikel 10 Grondwet op basis van de APV door de rechter worden toegestaan, maar duidelijkheid hierover bestaat niet 3. In de Handreiking wordt op deze discussie gewezen. 3 De artikelen 10 Grondwet en 8 EVRM leggen het recht op eerbiediging van het privéleven c.q. persoonlijke levenssfeer vast. Dit recht kan onder voorwaarden worden beperkt. Het tweede lid van artikel 8 EVRM vereist daarvoor dat de beperking een wettelijke basis heeft en één van de voorgeschreven doelcriteria nastreeft. Daarnaast moet de beperking noodzakelijk in een democratische samenleving zijn. Dat brengt onder meer met zich mee dat de beperking proportioneel moet zijn en moet voldoen aan het subsidiariteitsbeginsel. Artikel 10 GW vereist dat een beperking een basis moet hebben in een specifieke wet in formele zin. Daarom kunnen autonome gemeentelijke verordeningen geen inbreuk maken op het recht neergelegd in artikel 10 GW. Uit jurisprudentieonderzoek blijkt echter dat rechters geringe inbreuken op het grondrecht, zonder basis in een specifieke wet in formele zin, lijken te accepteren. Uit: Rapport Woonoverlast: analyse van de aanpak van woonoverlast en verloedering, mei 2010, p. 17. Pagina 18 van 159

19 GBA Wanneer iemand binnen Nederland verhuist dan moet de verhuizing binnen 5 dagen na het wijzigen van het woonadres door worden geven. De dag waarop de aangifte is ontvangen, geldt als de datum van verhuizing, tenzij wordt opgegeven dat later wordt verhuist. Dan geldt de opgegeven datum. Wil iemand van buiten Nederland zich langer dan 4 maanden in Nederland vestigen en is zijn verblijf gerechtigd, ook dan dient hij zich binnen 5 dagen na aankomst in Nederland bij de gemeente in te schrijven. De gemeente kan bij verdenking op onrechtmatige bewoning de inschrijving van bewoners in het GBA controleren. Dit kan behulpzaam zijn bij het tegengaan van woonoverlast Logiesgebouwen Definitie Een logiesgebouw is, zo bepaalt artikel 1.1 Bouwbesluit 2003, een gebouw of gedeelte van een gebouw, waarin twee of meer logiesfuncties liggen, die zijn aangewezen op een of meer gemeenschappelijke verkeersroutes. Onder logiesfunctie wordt in hetzelfde artikel de gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen verstaan. Mensen die in een logiesgebouw verblijven wonen niet op die plaats, hun hoofdverblijf is ergens anders (binnen Nederland of bijvoorbeeld in het buitenland). De bouwtechnische eisen voor logiesverblijven zijn enerzijds zwaarder (brandveiligheid) en anderzijds lichter dan die voor reguliere woningen (bijvoorbeeld geen minimale gebruiksoppervlakte per persoon). Behalve de reguliere middelen om overlast aan te pakken zijn er ook bij logies extra mogelijkheden. Bestemmingsplan Vergelijk de mogelijkheden onder Gebruiksbesluit en bouwverordening Het Gebruiksbesluit speelt geen grote rol in de aanpak van overlastgevende logiesgebouwen. Omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik Op grond van de Wabo (artikel 2.1, lid 1 onderdeel d) is het verboden zonder vergunning een bouwwerk in gebruik nemen of een bouwwerk te gebruiken in met het oog op brandveiligheid bij AMvB aangewezen categorieën gevallen. Wanneer zo n vergunning moet worden geweigerd blijkt uit artikel 2.13 Wabo. Een van de categorieën waarbij een omgevingsvergunning nodig is, is het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk waarin bedrijfsmatig nachtverblijf zal worden verschaft aan meer dan 10 personen, dan wel het in afwijking daarvan bij de bouwverordening bepaalde aantal personen (zie artikel 2.2, lid1 onderdeel a van het Besluit omgevingsrecht). In de bouwverordening kan dus bepaald worden dat een omgevingsvergunning voor brandveilig gebruik (artikel 2.1, lid 1 onderdeel d Wabo) bij een lager aantal personen dan 10 verplicht is. Dit is vertaald in de mogelijkheid die artikel van de Modelbouwverordening schetst : In afwijking van het bepaalde in artikel eerste lid, onderdeel a. van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken wordt het aantal personen bepaald op (invullen bij welk gewenst aantal personen vergunningsplicht geldt). 4 Informatie ontleend aan de website van het ministerie van BZK. Pagina 19 van 159

20 APV en nachtregister De autonome verordende bevoegdheid van de gemeenteraad biedt de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te stellen ten aanzien van logiesgebouwen. De exploitatievergunning kan in het belang van het voorkomen van overlast door het college van burgemeester en wethouders worden geweigerd of worden ingetrokken. Bovendien kan deze vergunning voorwaarden bevatten met betrekking op het voorkomen van overlast bevatten en gemeentelijke regels over het nachtregister. Het voeren van een nachtregister is overigens verplicht, ook al zijn er geen gemeentelijke regels. De eis voor het bijhouden van een nachtregister komt uit het Wetboek van Strafrecht, artikel 438. In het register moeten in elk geval worden opgenomen: naam en woonplaats van de gast; datum aankomst; welk identiteitsbewijs de gast heeft overlegd. De verplichting om 'beroep' of 'betrekking' in het nachtregister te vermelden is per 1 juli 2010 afgeschaft. De gemeente heeft de mogelijkheid in de APV extra eisen te stellen aan het nachtregister en kan daarin ook de mogelijkheid van het register tot inzage regelen. De gemeente kan de exploitant controleren op een juiste registratie. Dit kan behulpzaam zijn bij het tegengaan van woonoverlast Recreatiewoningen Definitie Of een woning de functie heeft van recreatiewoning wordt bepaald in het bestemmingsplan. De bouwtechnische eisen voor recreatiewoningen zijn anders (lichter) dan die voor reguliere woningen. Bij recreatiewoningen zijn de reguliere middelen om overlast aan te pakken toepasbaar. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is een preventief middel om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen te voorkomen. In het bestemmingsplan kunnen permanente bewoning en tijdelijke huisvesting in recreatiewoningen expliciet worden verboden op plaatsen waar men recreatief gebruik voorstaat. Er is jurisprudentie waarin onder recreatief gebruik wordt verstaan: de komst voor ontspanning of vrijetijdsbesteding, maar niet voor het verrichten van werkzaamheden of het lopen van stage. Overlast kan niet met het bestemmingsplan aan worden gepakt. APV en Nachtregister De autonome verordende bevoegdheid van de gemeenteraad biedt ook de mogelijkheid om een vergunningsplicht in te stellen ten aanzien van recreatieverblijven. De exploitatievergunning kan in het belang van het voorkomen van overlast door het college van burgemeester en wethouders worden geweigerd of worden ingetrokken. Als exploitant van een recreatiewoningenpark is net als bij logiesgebouwen een nachtregister verplicht (zie voor de voorwaarden 4.1.2). Pagina 20 van 159

21 4.2 Vereniging van Eigenaars Definities Vereniging van Eigenaars: de rechtsvorm die namens de appartementseigenaren het beheer uitoefent over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de gemeenschap van een door splitsing opgedeeld gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond in appartementsrechten. Akte van splitsing: notariële akte die het splitsingsreglement bevat waarin de rechten en de plichten van de appartementseigenaren zijn vastgelegd en welke is ingeschreven in de openbare registers. Appartementsrecht: recht op een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, waaronder de bevoegdheid van het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw: de privégedeelten. Huishoudelijk reglement: voorschriften vastgesteld door de VvE, aanvullend of verduidelijkend op het splitsingsreglement, die niet in strijd mogen zijn met enige wetgeving, het splitsingsreglement of de redelijkheid en billijkheid. Allereerst kan een splitsingsvergunning geweigerd worden wanneer de toestand van gebouwen uit oogpunt van indeling of staat van onderhoud zich geheel of ten dele tegen splitsing in appartementsrechten of de verlening van deelnemings- of lidmaatschapsrechten verzet. De splitsingsvergunning kan dan worden geweigerd, of er kunnen bouwkundige voorwaarden aan eventuele benodigde verbouwingen worden gesteld, tot maximaal de eisen van het Bouwbesluit niveau nieuwbouw. Bij overlast in relatie tot een Vereniging van Eigenaars (VvE) kan een deel van het reguliere woonoverlastinstrumentarium gebruikt worden. De individuele overlastveroorzakers of de verhuurders zijn aan te spreken. Bovendien kan de gemeente in het geval van fysieke woonoverlast ook een VvE in zijn geheel aanschrijven. De mogelijkheden voor het voorkomen en aanpakken van veel overlast bínnen VvE s zijn echter groter, dan die bij het reguliere instrumentarium. Het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement bieden tal van mogelijkheden. De gemeente kan hiermee rekening houden door bij het toekennen van splitsingsvergunningen voorwaarden te stellen en door voorlichting erover aan burgers. De aard van de rechtsbetrekking tussen een appartementseigenaar en de VvE kenmerkt zich door een kwalitatief lidmaatschap, waarbij de appartementseigenaar verplicht is zich te houden aan het reglement en de besluiten van de VvE. Beperking op grondrechten binnen de VvE is mogelijk na afweging van de belangen. Het belang om de rust te bewaren in het appartementencomplex zal in beginsel zwaarwegend zijn. Aan de andere kant moet aan het exclusieve karakter van het gebruiksrecht van het privégedeelte ook veel waarde worden gehecht. Beperking op grondrechten door tussenkomst van de gemeente komt voor de privégedeelten overeen zoals besproken in het rapport Woonoverlast. Voor de gemeenschappelijke gedeelten geldt voorzichtig geconcludeerd kan worden dat bij gemeenschappelijke gedeelten minder snel sprake is van een inbreuk op grondrechten. Pagina 21 van 159

22 Wetsvoorstel Het wetsvoorstel (Wet tot wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars) biedt gemeenten de mogelijkheid om het onderhoud van appartementen te stimuleren. Hiermee kan de achteruitgang van buurten veroorzaakt door een gebrek aan onderhoud beter worden voorkomen. Het wetsvoorstel geeft de gemeente de bevoegdheid rechtstreeks invloed uit te oefenen in de VvE. Het wetsvoorstel treedt in werking per 1 juli Woonboten Inleiding Veel van het reguliere woonoverlastinstrumentarium kan gebruikt worden bij het voorkomen of de aanpak van woonoverlast rondom woonboten. Denk aan Milieuwetgeving, APV en in de preventieve sfeer het bestemmingsplan. Woonboten worden afhankelijk van een aantal specifieke factoren beschouwd als bouwwerk, of niet als bouwwerk (zie Handreiking Woonoverlast ). De bescherming door het huisrecht uit artikel 12 van de Grondwet is niet afhankelijk van een eventuele aanmerking als bouwwerk en geldt dus in beide situaties. Dit is van belang bijvoorbeeld in relatie tot de APV (zie rapport Woonoverlast, sub-paragraaf op pagina 22) en ook bij de Woonschepenverordening. Definities De Huisvestingswet definieert het begrip woonschip als schip dat uitsluitend of in hoofdzaak gebezigd wordt of bestemd is voor bewoning. Een ligplaats wordt gedefinieerd als een plaats in het water, bestemd of aangewezen om door een woonschip bij verblijf te worden ingenomen. Er is een onderscheid te maken tussen: Woonboot als bouwwerk Een drijvende woning wordt als bouwwerk in de zin van de Woningwet beschouwd wanneer hij valt onder de definitie van bouwwerk uit de Modelbouwverordening (MBV): elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren. De aanpak van overlastgevende woonboten die als bouwwerk worden aangemerkt, is vervolgens gelijk aan de aanpak van andere bouwwerken in overlastsituaties, zoals beschreven in de Handreiking Overlast. Woonboot niet als bouwwerk Wanneer een woonboot niet als bouwwerk in de zin van de Woningwet kan worden aangemerkt, wordt de woonboot ook wel woonark of woonschip genoemd. Dergelijke woonschepen zijn niet onderworpen aan de bouwregelgeving uit onder meer de Woningwet, Bouwbesluit en Bouwverordening. Deze regelgevinglacune is te omzeilen door het opstellen van een woonschepenverordening of de opname van regelgeving omtrent woonschepen in de APV. Pagina 22 van 159

23 Woonschepenverordening en ligplaatsvergunning De VNG heeft de Modelwoonschepenverordening ingetrokken. Zij voert geen actief beleid meer op het gebied van woonschepen. Ook stelt de VNG dat de verordening nauwelijks wordt afgenomen. In sommige gemeenten is de woonschepenverordening geïncorporeerd in de APV. In de gemeentelijke praktijk zijn verschillende gemeentelijke woonschepenverordeningen te vinden. In deze verordening kan een ligplaatsvergunning verplicht worden gesteld, waaraan overlastvoorkomende voorwaarden kunnen worden verbonden, bijvoorbeeld in relatie tot het aantal personen dat er mag wonen, veiligheid, gezondheid en het uiterlijk en de fysieke staat van de woonboot. In de gemeentelijke praktijk zijn verschillende gemeentelijke woonschepenverordeningen te vinden. Basis voor binnentreden bij woonoverlast Zie paragraaf (kamerverhuur), onder dezelfde titel, voor de beperkingen voor binnentreden die er zijn bij woonoverlast. Sluitingsbevoegdheden De sluitingsbevoegdheden uit Artikel 174a Gemeentewet (wet Victoria) en artikel 13b Opiumwet (wet Damocles) hebben betrekking op woningen en zijn volledig inzetbaar. De sluitingsbevoegdheid uit artikel 17 Woningwet kan alleen worden gebruikt in het geval dat de woonboot als bouwwerk kan worden aangemerkt. 4.4 Voorwaarden in huur- en laatstekansovereenkomsten In relatie tot overlast kunnen preventief overlastvoorkomende voorwaarden in huurovereenkomsten op worden genomen. Nadat een huurder (ernstige)overlast veroorzaakt heeft wordt hem vaak een laatste kansovereenkomst geboden. Deze heeft als doel uit huiszetting te voorkomen. De huurder is verplicht een begeleidingstraject te volgen en krijgt nog één laatste kans om zijn of haar gedrag te verbeteren. Wanneer opnieuw overlast veroorzaakt wordt kan de verhuurder direct overgaan tot een ontruimingsprocedure. Contractsvrijheid De principes van contractsvrijheid houden onder andere in dat een partij vrij is te bepalen of en met wie zij een contract aangaat en de inhoud van het contract te bepalen. Dit lijkt te impliceren dat verhuurders en huurders volledig vrij zijn voor wat betreft het opnemen van overlastvoorkomende voorwaarden. Toch gaat dit niet helemaal op aangezien de wetgever een aantal beperkingen heeft opgenomen. Overeenkomsten en bedingen kunnen nietig of vernietigbaar zijn. Daarnaast geldt voor bedingen uit algemene voorwaarden dat deze onredelijk bezwarend kunnen zijn voor de wederpartij (de huurder) of dat zij kunnen voorkomen op de zwarte of grijze lijst van boek 6 BW. Praktijk In de praktijk worden diverse voorwaarden gesteld. Soms lijken de grenzen van de toegestane mogelijkheden te worden overschreden. Pagina 23 van 159

24 Een toetsingskader vat de voorwaarden voor de toegestane voorwaarden in huur- en laatstekansovereenkomsten samen: 1. Is de voorwaarde in strijd met de openbare orde of de openbare zeden (3:40, lid 1 BW)? 2. Is de voorwaarde in strijd met een wettelijk voorschrift (3:40, lid 2 BW)? 3. Betreft het een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 BW? 4. Is de voorwaarde onredelijk bezwarend gezien de zwarte en grijze lijst uit de artikel 6:236 en 6:237 BW? 5. Is de voorwaarde onredelijk bezwarend gezien artikel 6:233a BW? 6. Beperkt artikel 6:248 BW de werking van de voorwaarde? 7. Is sprake van een ernstige tekortkoming nu de huurder de voorwaarde niet naleeft? 8. Staan de redelijkheid en billijkheid de mogelijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst in de weg? 4.5 Interventieteams In de aanpak van woonoverlast kan het vaak handig zijn om met diverse partners samen te werken. Dit kan zo zijn bij individuele casussen, maar vaak ook bij de aanpak van overlast en onveiligheid in hele stadswijken of voor fraudebestrijding. Afhankelijk van de problematiek wordt een interdisciplinair team of een interventieteam samengesteld. In een dergelijk team kunnen controleurs deelnemen en ook zorgverleners. De interventieteams leggen huisbezoeken af. Gericht of huis aan huis. Er zijn twee soorten interventieteams onderscheiden: één vooral gericht op hulpverlening en toezicht (vaak preventief) en daarnaast interventieteams gericht op opsporing. Een bekend voorbeeld hiervan is het fraudebestrijdingteam. In dit onderzoek wordt met name gekeken naar de juridische aspecten van interventieteams die zijn opgezet in het kader van het bestuurlijk toezicht. Er is bij de uitoefening van toezicht, in tegenstelling tot bij opsporing, geen sprake van specifieke verdenkingen. Daarom speelt de wetgeving die gaat over de bescherming van de beperking van het huisrecht een belangrijke rol. Overheidsinstanties betreden de woning, een plaats waar een burger het meest zichzelf kan zijn en waar zijn privacy hoog in het vaandel staat. Daarom mag de overheid alleen een woning betreden als de formele wet daarvoor een grondslag biedt of als de burger vrijwillig, dus zonder druk, toestemming verleent. De toestemming dient gebaseerd te zijn op volledige en juiste informatie over reden, doel en mogelijke consequenties van het huisbezoek door de verschillende teamleden en ook over de werkwijze bij een weigering ('informed consent'). Elk lid van een interventieteam kan alleen op basis van een eigen bevoegdheid een woning betreden. Iemand kan niet binnentreden op basis van de bevoegdheid van een ander lid. Iemand mag altijd hulp aanbieden. De Algemene wet op het binnentreden (Awbi) geeft de algemene vormvereisten voor zowel het binnentreden met, als het binnentreden zonder toestemming van de eigenaar. Een inbreuk op het huisrecht doet zich voor als een persoon andermans woning betreedt zonder dat hij daarvoor toestemming of een machtiging heeft gekregen van een daartoe door de wet aangewezen persoon. Aan de verschillende vormvoorschriften moet voldaan worden vóór het binnentreden, tenzij er sprake is van een noodsituatie. Pagina 24 van 159