Agenda. De Administratie Opmetingen & Waarderingen De bepaling van het kadastraal inkomen Een denkwijze voor de aanpassing van het kadastraal inkomen

Transcriptie

1 Agenda De Administratie Opmetingen & Waarderingen De bepaling van het kadastraal inkomen Een denkwijze voor de aanpassing van het kadastraal inkomen

2 Agenda De Administratie Opmetingen & Waarderingen De bepaling van het kadastraal inkomen Een denkwijze voor de aanpassing van het kadastraal inkomen

3 Organigram AAPD

4 Diensten Documentatie Opmetingen en Waarderingen: Opdrachten Opmetingen Waarderingen

5 Documentatie Opmetingen en Waarderingen: Opdrachten Opmetingen De identificatie van de onroerende goederen, ttz de vaststelling van het kadastraal perceelnummer (planperceel en patrimoniaal perceel) Het kadastraal percelenplan draagt bij tot de localisatie en identificatie van de verschillende percelen De database van de afbakeningsplans, authentieke bron inzake afbakening van de eigendommen

6 Diensten Opmetingen en Waarderingen: Opdrachten Opmetingen Gebruik van de kadastrale identificatie in de akten en in de documenten van het patrimoniumbeheer Opbouw en beheer van een kadastraal GIS dat de Federale Overheid, de Gewesten, Gemeenten en om het even welke andere partner, alsook de burger toelaat de kadastrale informatie te raadplegen Opmeting en afbakening voor openbare instanties Technische bijstand bij bepaling en wederuitzetting van gemeente- en landsgrenzen

7 Documentatie Opmetingen en Waarderingen: Opdrachten Waarderingen Opmaak van een schattingsfiche met de beschrijving, de uitrusting en opmeting volgens een meetcode voor ieder gebouwd perceel; opmaak van een «Beschrijvende tabel» voor industriële en uitzonderlijke gebouwen De genormaliseerde beschrijving van de gebouwde onroerende goederen dmv de constructiecode die informatie verstrekt over de algemene kenmerken, de uitrusting en hun samenstelling De realisering van een database met referentiepunten De vaststelling van de oppervlakte en de classificatie van de ongebouwde percelen

8 Diensten Opmetingen en Waarderingen: Opdrachten Waarderingen De waardevaststellingen : Vaststelling kadastraal inkomen Vaststelling venale waarde roerende en onroerende goederen Vaststelling constructiewaarde nieuwe gebouwen voor de BTW Vaststelling huurwaarden Gebruik maken van mathematisch model met als doel de waarde van een gebouwd onroerend goed te bepalen dmv prijsanalyse in vergelijking met gelijkaardige gebouwde onroerende goederen

9 Opmetingen en Waarderingen : Opdrachten Belangrijke punten: «Patrimoniale» perceelsidentificatie Toevoegen van een «partitie» aan het perceelsnummer om eveneens een unieke identificatie te bekomen voor de apartementen Geen unieke identificatie voor de «goederen» (verkoopsprijs vernoemd in de aktes) Geen unieke identificatie in de database van de huurcontracten (niet-fiscale doeleinden)

10 Opmetingen en Waarderingen : Opdrachten Belangrijke punten: Opbouwen van een schattingsdocumentatie De beschrijving van de belangrijkste elementen van gebouwen (type, oppervlakte, uitrusting, enz.) worden opgenomen onder digitale vorm. Nieuwe toepassing (staat de manipulatie van de macro-economie en de uitwisseling van informatie toe) Ontwikkeling van partnerschappen met de architecten (in het kader van de toepassing URBAIN) Per patrimoniaal kadastraal perceel

11 Agenda De Administratie Opmetingen & Waarderingen De bepaling van het kadastraal inkomen Een denkwijze voor de aanpassing van het kadastraal inkomen

12 Het kadastraal inkomen Definitie Het gemiddeld normaal netto inkomen per jaar volgens het referentiejaar inkomen vastgesteld door de administratie Normaal inkomen Referentiejaar = 1975 (afwezigheid van een perequatie)

13 Bepaling Het kadastraal inkomen Per kadastraal perceel (belangrijkheid van de perceelsidentificatie) Voor de gebouwde, de ongebouwde, het materieel & outillage Methodes (gebouwen) 1. Op basis van huurwaarden 2. Door vergelijking van definitieve kadastrale inkomens 3. Toepassing van een tarief op de normale venale waarde

14 Het kadastraal inkomen 1. Methode op basis van de huurwaarde Geen grote digitale beschikbaarheid van de gegevens Geen link tussen de perceelsidentificatie en de huurcontracten Geen link tussen de perceelsidentificatie en de bedragen opgenomen in de betekening van de inkomens Op basis van een onderzoek (opgemaakt ter gelegenheid van een perequatie in het referentiejaar ) Per kadastraal perceel

15 Het kadastraal inkomen 2. Methode op basis van vergelijking Basismethode (meer dan 95 % van de gewone gebouwen) Op basis van gemeenschappelijke criteria : Toestand Type (villa, huis, appartement), Karakteristieken Aantal gevels, bouwjaar, enz. uitrusting (centrale verwarming, badkamer, enz.) Nuttige oppervlakte = oppervlakte bepaald in functie van het mogelijk gebruik Voorbeelden: Oppervlakte van een living: genomen aan 100% Oppervlakte van een kelder: genomen aan 10 % Oppervlakte van de kamers: in functie van de verdieping en de dakconstructie Oppervlakte van de zolder : in functie van de uitrusting en de toegang Op basis van de schattingsdocumentatie

16 Het kadastraal inkomen 3. Toepassing van een tarief Enkel en alleen voor specifieke goederen (Uitzonderlijke en industriële goederen) Tarief van 5.3 % toegepast op de venale waarde De venale waarde wordt vastgesteld op basis van de gebruikswaarde (bij dewelke men een variabel percentage weerhoudt in functie van de bestemming van het goed) Gebruikswaarde = kost van een gebouw die dezelfde gebruikskarakteristieken weergeeft + vetusteitscoëfficiënt

17 Proces : 1. De bepaling van de kadastrale inkomens en van hun belastingplichtigen is het resultaat van een proces waarbij elke stap afhangt van de goede uitvoering van de vorige stap. 2. We onderscheiden juridische mutaties (wijziging van eigenaars) & fysische mutaties (wijzigingen aan de gebouwen).

18 1. Communicatie via URBAIN Proces van een fysische mutatie 2. Download van de gegevens 3. Controle en Opzoeking verklaring van de belastingplichtige 4. Schattingsdocumentatie 5. Schatting Kadastraal Inkomen 6. Bijwerking van de DB + Kadastraal Plan A. Controle van de venale waarde 7. Indicatief akkoord + Betekening! 8. Communicatie Belastingen. Communicatie via URBAIN 9. Overschrijving naar de gemeentes

19 Enkele foutieve praktijken: 1. Niet meedelen (de wijzigingen, de plannen, ) 2. Niet gebruiken van URBAIN 3. Niet gebruiken van de bijgewerkte kadastrale gegevens 4. Niet meedelen van de juiste plannen 5. Niet medelen van de datum van ingebruikname/ beëindiging van de werkzaamheden 6. Niet regelmatig communiceren 7. Niet meewerken mbt. de materie schattingen 8.

20 Gebruiksstatistieken van Urbain 1 op Gewesten (Aantal gemeenten) GEMEENTEN URBAIN % GEBRUIKERS Brussel-HOOFDSTAD 19 gemeenten % VLAANDEREN 308 gemeenten % WALLONIË 262 gemeenten %

21 De impact op de diensten van het kadaster Analyse van de prestaties Directie Equivalent VTE Eenheden van het werkvolume Algemeen gemiddeld rendement Antwerpen ,5 Brabant ,6 Hainaut ,9 Liège ,8 Limburg ,6 Luxembourg ,1 Namur ,1 Oost-Vl ,0 West-Vl ,5 Gemiddelde ,1

22 Participatie van de gemeenten Rendement 2 (coeff 6) moyen - % de communes qui utilisent Urbain < 81% 81-90% 91-99% 100%

23 URBAIN sinds 2008 HERINNERING: gratis Web-toepassing ter beschikking van de gemeentelijke administraties sinds 1/1/2007 On line introductie via de schermen of via het opladen van een XML bestand, van de bouwaanvragen of van opgeleverde loten. Mogelijkheid om daarna de data van het einde der werken en ingebruiknames te melden. Mogelijkheid om vastgestelde inbreuken te melden

24 WIJZIGINGEN TUSSEN 2008 en 2012 De gemeenten dienden 2 MAAL de aanvragen mee te delen Aan het Gewest : manueel of via de toepassing NOVA van het C.I.B.G. (centrum voor informatica voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) Aan de FOD Financiën: manueel of via de toepassing URBAIN van de AAPD Oprichting van een werkgroep FOD - Gewest NOVA en URBAIN : verenigbaar

25 WIJZIGINGEN TUSSEN 2008 en 2012 Al de gecodeerde aanvragen in NOVA worden in één keer geëxporteerd In FEBRUARI 2013 gebruiken alle gemeenten NOVA, behalve één.

26 WIJZIGINGEN TUSSEN 2008 en 2012 Tot aan de toestand ontving iedere gemeente via de post: de CD-ROM van de KADASTRALE LEGGER de CD-ROM van het bijgewerkt KADASTRAAL PLAN De statistieken van het KI ( opstellen van het budget) Sinds augustus2010 worden deze gegevens onmiddellijk downloadbaar via URBAIN Zijn tot op heden on-line beschikbaar : De toestand De toestand De toestand

27 Statistieken : gebruik URBAIN 1 AUGUSTUS 2008 GEMEENTE AANTAL AANVRAGEN ANDERLECHT 181 AUDERGHEM 102 BERCHEM-SAINTE-AGATHE 63 ETTERBEEK 103 IXELLES 389 SAINT-JOSSE-TEN-NOODE 37 WATERMAEL-BOITSFORT 63 WOLUWE-SAINT-LAMBERT 105 WOLUWE-SAINT-PIERRE 149 TOTAAL 9 gemeenten URBAIN AANVRAGEN :1.192

28 Statistieken : gebruik URBAIN 1 AUGUSTUS 2012 GEMEENTEN Brussels Gewest AANTAL AANVRAGEN ANDERLECHT AUDERGHEM 827 BERCHEM-STE-AGATHE 434 BRUXELLES ETTERBEEK 717 EVERE 362 FOREST 504 GANSHOREN 183 IXELLES 1810 JETTE 734

29 Statistieken : gebruik URBAIN 1 augustus2012 GEMEENTEN Brussels Gewest AANTAL AANVRAGEN KOEKELBERG 163 MOLENBEEK 480 SAINT-GILLES 666 SAINT-JOSSE-T-N 326 SCHAERBEEK UCCLE WATERMAEL-BOISTFORT 424 WOLUWE-ST-P. 801 WOLUWE-ST-L. 644 TOTAAL Brussels Gewest De 19 gemeenten gebruiken URBAIN AANVRAGEN: (1.192 in 2008)

30 Agenda De administratie Opmetingen & Waarderingen De bepaling van het kadastraal inkomen Een denkwijze voor de evolutie van het kadastraal inkomen

31 Herziening van het kadastraal inkomen voorzien volgens de Wet Algemene perequatie Wijziging van het referentietijdstip Onderzoek op grote schaal van de huurwaarden Nazicht van de juistheid van de schattingsdocumentatie (bezoek van de gebouwen) Buitengewone herziening = een perequatie maar beperkt tot een zone (gemeente of een kadastrale afdeling van de gemeente) Gerechtvaardigd door belangrijke schommelingen van de huurwaarden (onderliggend vergeleken met de huidige waarden) Speciale herziening Voor een gebouwd perceel Ten gevolge van nieuwe en permanente omstandigheden Door toepassing van een percentage

32 Toepassing Algemene perequatie Geen gevraagde perequatie sinds 1980 Gevoelige verschillen tussen de kadastrale inkomens en de huidige waarden Politiek gevoelig (context van een belangrijke belasting) Belangrijke kost van een «traditionele» perequatie Veel reglementeringen baseren zich op het kadastraal inkomen Compensatiemaatregel : index (2012 = ) Onvoldoende Nationaal : houdt geen rekening evolutionaire verschillen Buitengewone herziening De verschillen met de huidige waarden maken de toepassing ervan moeilijk Speciale herziening Uitzonderingsmaatregel 20 gevallen op 30 jaar

33 Voorstel Toepassing van een indexering per marktzone: Principe : de kadastrale inkomens indexeren per zone die identieke marktkarakteristieken bezitten Marktzones = zone die een identieke marktkarakteristiek vertegenwoordigt Toestand die als basis gediend heeft voor de kadastrale inkomens van 1975 en ter contrôle van de venale waarden van 2012 Vergelijking gebeurd van de eenheidsprijzen van de nuttige oppervlakte (zie bepaling van de KI s met de vergelijkingsmethode) Toepassing van correctieven (positieve vetusteit, evolutie van de voorzieningen) Voorbeeld : test (bezig) in Woluwe-St-Lambert

34

35

36

37 Voordelen Voorstel Implementatiekost is redelijk Te bevestigen door de testen Macro-economische enquete per zone en niet per perceel Beperkt aantal bezwaren Bewaart de voordelen van het kadastraal inkomen (bijgehouden reglementeringen, overeenstemming van de kadastrale inkomens in een zone) Mogelijkheid om de fiscale toepassing te spreiden («fiscale chocs» vermijden) Ook toepasbaar voor een buitengewone herziening (voorstel 2012)

38 Voorstel Nadelen Het lost niet de problemen op gelinkt aan de volledigheid van de documentatie parallelle maatregelen Minder juiste resultaten dan een echte perequatie (maar kan dienen als een overgangsmaatregel)

39 Hoe de toekomst voorbereiden? De ontwikkeling van de patrimoniale perceelsidentificatie voltooien De documentatie ontwikkelen en de digitalisering voortzetten Samenwerking met de gemeenten belangrijk! Ontwikkelen van samenwerkingsverbanden (voorbeeld : URBAIN 2) De informatie van huurwaarden en verkoopprijzen linken met de patrimoniale perceelsidentificaties De sleutel: kruispuntbank

40 Vragen : comcel.patdoc@minfin.fed.be

41 Vragen - Antwoorden